某物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護

某物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護物業(yè)維修保養(yǎng)計劃的實施建筑本體和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。大廈的建筑本體及公共設(shè)施管理工作中，我們確立了“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護計劃，精選高質(zhì)量的維修養(yǎng)護隊伍，采取嚴(yán)密的監(jiān)管措施，保障建筑設(shè)備及設(shè)施始終完好如初，實現(xiàn)業(yè)主滿意、社會滿意的目標(biāo)。第一節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護要點一、大廈的運作趨勢及季度因素。二、根據(jù)自身的技術(shù)力量和維修保養(yǎng)的工作量，全面平衡季度、月度工作量。三、據(jù)物業(yè)運作狀況，擬定維修保養(yǎng)重點。四、充分考慮費用預(yù)算。五、充分考慮執(zhí)行計劃是否可能出現(xiàn)的問題，評定相應(yīng)的對策。第二節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃編制程序一、大廈公共設(shè)施、建筑設(shè)備的狀況是編制計劃的依據(jù)。二、維修保養(yǎng)的工作量是編制年度計劃操作依據(jù)。三、資金是年度預(yù)算編制計劃依據(jù)。四、編制年度維護保養(yǎng)方案草案。第三節(jié)物業(yè)維護保養(yǎng)的管理措施一、根據(jù)大廈的特點，制定嚴(yán)格的零修、中修、大修、翻新、綜合維修的管理及施工制度，保證維修質(zhì)量。二、科學(xué)地、規(guī)范地制定各項維修方案，有效地控制成本。三、對于需要分包的維修項目，嚴(yán)格的進行分包商評審，嚴(yán)格監(jiān)督施工，保證維修質(zhì)量。四、維修工程完成后，組織人員對工程質(zhì)量進行檢查。五、定期總結(jié)，就大樓維護情況做出管理報告。第四節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護項目計劃及實施方案為了確保大廈建筑設(shè)備及設(shè)施安全可靠、經(jīng)濟運行，根據(jù)設(shè)備設(shè)施性能及使用情況，制定相應(yīng)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并組織實施。一、建筑本體日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表一）二、建筑本體定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表二）三、公共設(shè)施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表三）四、公共設(shè)施定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表四）第四節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護項目計劃及實施方案為了確保大廈建筑設(shè)備及設(shè)施安全可靠、經(jīng)濟運行，根據(jù)設(shè)備設(shè)施性能及使用情況，制定相應(yīng)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并組織實施。一、建筑本體日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表一）二、建筑本體定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表二）三、公共設(shè)施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表三）四、公共設(shè)施定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表四）一、建筑本體日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表一）1）水泵等機電設(shè)備維護保養(yǎng)2）日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修更換每天巡視檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時維換由維修部組織實施各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程無故障停電；保障安全運行智能設(shè)備1）系統(tǒng)維護保養(yǎng)2）線路的檢修每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部負責(zé)組織實施智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)完好、無故障、使用正常有效2）防盜監(jiān)控設(shè)施完好、無損壞1）線路無亂搭接室內(nèi)照明1）線路的檢修維護2）燈具的維修及更新每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修照明維修保養(yǎng)規(guī)程1）線路無亂搭接2）照明燈具正常有效消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護2）室內(nèi)消防栓的有效維護及檢修3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1）標(biāo)志制定及維護管理規(guī)定2）消防栓維修操作規(guī)程3）消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1）實施有效、標(biāo)志清楚、完好無損2）靈敏、準(zhǔn)確報警通道門廳樓梯間1）公用地面的維修改造2）公共通道、門廳的墻、天棚維護每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1）相應(yīng)建立部分修繕技術(shù)規(guī)程2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)整潔、無缺損、無霉斑空調(diào)系統(tǒng)冷水機組、風(fēng)機盤管、冷卻塔等運行期間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部專業(yè)人員負責(zé)維修設(shè)備運行正常供水1）接口及砂眼漏水2）管道堵塞、破裂3）固定碼松脫每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部專業(yè)人員負責(zé)維修1）排水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)2）給水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)上下水暢通，無滲漏二、建筑本體定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表二）序號類別項目計劃情況實施方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題1）每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查2）及時發(fā)現(xiàn)隱患、做到早發(fā)現(xiàn)、早處理1）由維修部負責(zé)實施2）維修費用每年遞增10%1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)1）結(jié)構(gòu)安全、正常使用2）結(jié)構(gòu)性能完整2外墻面1）外墻面局部滲漏2）外墻面大面積滲漏3）外墻面的更新1）每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部更新防止面積繼續(xù)擴大，并清洗一次2）每年雨季前進行一次維護檢查，杜絕雨水侵入1）由維修部門負責(zé)實施2）外墻面每年全面清洗一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2）外墻面修繕作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1）外墻面無破損、無滲水2）整潔統(tǒng)一3屋面1）防水層破損造成屋面滲漏2）屋面積水1）避雷裝置每年刷一次油漆，防止銹蝕2）每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫，修補3）每半年疏通一次屋面雨水口4）每半年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分1）由維修部負責(zé)實施2）屋面防水層每15年全面翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏2）避雷系統(tǒng)完好4電梯1）每月檢查一次拽引繩張緊度2）每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油3）每季度檢查一次導(dǎo)軌，安全工作情況4）每年進行一次全面安全檢查1）由電梯主管組織人員負責(zé)實施定期維護2）每3-5年進行一次負荷試驗電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)參照電梯維修手冊1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運行2）確保順利通過安全監(jiān)察部門檢驗確保正常5.機電設(shè)備1）水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)2）日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換1）月檢制控設(shè)備一次2）每季開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況3）年檢電源切換及自動保護裝置4）每季度檢修一次發(fā)機電設(shè)備。1）由維修部門負責(zé)實施：2）重大設(shè)備如柴油發(fā)電機等每25年更換一次。3）風(fēng)機、水箱等每15年更換一次。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）運轉(zhuǎn)正常，安全；2）設(shè)備完率100%。6智能設(shè)備1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；2）線路的檢修。每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）。由維修部門負責(zé)實施。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設(shè)施美觀、整潔。7室內(nèi)照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修及更換。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。1）由維修部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實施；2）照明器具每15年更換一次。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。1）線路無老化；2）燈具正常使用，照明完好損8消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修；3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護；4）自動噴淋系統(tǒng)維護。1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進行一次煙感試驗；3）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；4）每年對消防疏散標(biāo)志進行一次維護。1）由消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負責(zé)實施；2）消防系統(tǒng)主要設(shè)施、設(shè)備每20年更換一次。1）消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程；2）消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。1）設(shè)施完好率100%2）報警系統(tǒng)靈敏有效。9通道門廳樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、墻、天棚的維護；3）樓梯間墻面、扶手、踏步的維護。1）每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地面；2）每二年刷新一次通道、梯間墻壁天棚、護手及攔桿；3）每年全面維護一次樓梯踏步，消除空鼓、開裂、破損等。1）由維修部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施；2）每20年鏟除抹灰翻新一次。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀完好、整潔、清爽。10空調(diào)系統(tǒng)冷水機組、風(fēng)機盤管、冷卻塔等。每年全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由維修部