新房基礎(chǔ)知識培訓

10.92第一章房地產(chǎn)概述Part1

：房地產(chǎn)概述Part1

：房地產(chǎn)概述Part1

：房地產(chǎn)概述10.92一、什么是房地產(chǎn):

房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn),

指土地、建筑物及上面的附著物，包括實物和依附于物質(zhì)實體上的權(quán)益，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性、不可分割性。包含：

1.土地

2.建筑物及上面的附著物

3.房地產(chǎn)物權(quán)（房屋所有權(quán)租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)等以及土地使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）；第一章房地產(chǎn)概述10.92房地產(chǎn)特征：二、房地產(chǎn)市場1.什么是房地產(chǎn)市場狹義：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所廣義：土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)

房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及與房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)、

建筑、修繕、裝飾等活動。第一章房地產(chǎn)概述2.房地產(chǎn)市場分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；

（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。第一章房地產(chǎn)概述第一章房地產(chǎn)概述70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商?。?0年工業(yè)、綜合或其他用地商業(yè)、旅游、娛樂40年到期后自動續(xù)期，同時繳納一定比例的土地出讓金三、房地產(chǎn)土地使用年限10.92第二章建筑與房地產(chǎn)Part2

：房地產(chǎn)與建筑12一、建筑分類

1、按建筑的使用性質(zhì)

工業(yè)建筑：生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑

民用建筑：學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑

（商業(yè)、寫字樓、住宅、公寓、別墅等）

第二章房地產(chǎn)與建筑10.922、按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料第二章房地產(chǎn)與建筑10.923、按施工方法

裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等

均在工廠制成預制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。

現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑。

裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分現(xiàn)澆，部分預制4、按建筑層數(shù)

低層住宅為1-3層

多層住宅為4-6層

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層

高層住宅16層以上

超高層超過100米的建筑

第二章房地產(chǎn)與建筑10.92板樓：一般指“東西長、南北短”的樓型，層數(shù)多不超過12層，

在平面圖上看來，長度明顯大于寬度。塔樓：大多屬于高層建筑，建筑顯得比較“高瘦”，同層住戶

一般為6戶以上，在平面圖上看來，一般長度和寬度

大致相同。5、按樓型外觀分第二章房地產(chǎn)與建筑10.92錯層是指房屋內(nèi)功能區(qū)處于高度不同的平面上錯開之處有樓梯聯(lián)系但沒有完全分為兩層。

其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。例如：夾層（層高較低的錯層）躍層式是指房屋占據(jù)兩個完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上下

復式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個完整的層高度不完整、空間不完整平層所有功能用房在一個水平面，也是最常見6、按房屋戶型劃分第二章房地產(chǎn)與建筑10.927、按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分:商品房指具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的,以贏利為目的,按市場規(guī)律經(jīng)營的房子;

經(jīng)濟適用房指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、兩限房和政策性租賃住房等構(gòu)成。。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，國家房管部門不予頒發(fā)房產(chǎn)證。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。第二章房地產(chǎn)與建筑高檔公寓是指其單位建筑面積造價通常高于當?shù)匾话忝裼米≌靸r一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。8、有關(guān)居住類房屋產(chǎn)品類型普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。第二章房地產(chǎn)與建筑獨立式別墅該類別墅指在建筑設(shè)計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯(lián)排別墅與獨立式別墅之間的中間產(chǎn)品。別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語10.92第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語Part3：新房業(yè)務(wù)術(shù)語10.92◆期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得不動產(chǎn)權(quán)證書（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預售合同，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房什么期房、現(xiàn)房、準現(xiàn)房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。

◆現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥不動產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

◆準現(xiàn)房介于兩者之前，開發(fā)商還未取得不動產(chǎn)權(quán)證書（大產(chǎn)權(quán)），但是房屋已建好大體輪廓，能看清方興、樓間距等重要因素。第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語一、什么是期房、現(xiàn)房、準現(xiàn)房聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。

第二章建筑與房地產(chǎn)10.92“五證”與“兩書”房地產(chǎn)五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；（現(xiàn)房就是商品房銷售許可證）兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語二、什么是維修基金

區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門按規(guī)定權(quán)限負責本轄區(qū)內(nèi)專項維修資金繳存、使用的監(jiān)督管理。按《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，商品房的首次專項維修資金，由開發(fā)商按每平方米建筑面積成本價的3.0%（未配電梯）、3.5%（配電梯）繳存；購房人按每平方米建筑面積成本價的2.0%（未配電梯）、2.5%（配電梯）繳存。五城區(qū)（含高新區(qū)）內(nèi)的每平方米建筑面積成本價以1100元計算龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣和都江堰市均為720元/㎡；崇州市為600元/㎡；彭州市、大邑縣、金堂縣和蒲江縣均為550元/㎡；邛崍縣和新津縣均為500元/㎡。10.92總占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的面積總和;等。總建筑面積指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。銷售面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公攤面積;商品房按“套”或“單元”出售;第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語三、面積有關(guān)10.92容積率項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值,容積率=建筑總面積÷用地面積（別墅≤1;低層住宅1-2;高層住宅：≥3;）綠化率綠化面積／規(guī)劃建設(shè)用地面積，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，屋頂花園、樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率建筑覆蓋率稱建筑密度，是建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠地率綠地總和／規(guī)劃建設(shè)用地面積，是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各種不同類型的綠地面積的總和與小區(qū)的居住用地面積的比率，四、幾個“率”第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語10.92梯戶比樓梯與該樓層住戶的比例，比如兩戶電梯4戶人家，就是2：4樓間距兩棟相鄰棟座之間的距離，關(guān)系著住戶采光問題。日照間距前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬日底層獲得不低于2小時滿窗日照而保持的最小間隔距離。五、樓棟第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語10.92層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離.一般住宅層高在2.8-3米左右進深以房屋主采光為方向，一間獨立房屋從前一面墻到后一墻面的實際長度。開間指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

六、房屋空間第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語10.92陽臺建筑物室內(nèi)的延伸，是居住者晾曬衣物呼吸新鮮空氣的地方外飄窗窗臺高度≥0.4米的凸出外墻的窗半地下室房間地面低于室外地平線的高度超過房間凈高1/3，但不到1/2（如超過1/2就算地下室）露臺住宅中的屋頂平臺或由于特殊需要而在其他樓層中做出的沒有頂?shù)拇箨柵_。七、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語10.92八、建筑圖紙：第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語戶型圖：就是住房的平面空間布局圖，即對各個獨立空間的使用功能、相應(yīng)位置、大小進行描述的圖型?？梢灾庇^的看清房屋的走向布局。小區(qū)規(guī)劃圖：主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應(yīng)標出小區(qū)內(nèi)各功能建筑物的平面形狀、平面布置；

第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語九、樣板間和沙盤十、配套公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容教育設(shè)施；醫(yī)療設(shè)施；多功能文體活動室；兒童活動場地；老人活動設(shè)施；露天體育活動場地；體育場館或健身房；商業(yè)設(shè)施；金融郵電設(shè)施；市政公用設(shè)施；第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語十一、什么是開盤、認購、排號十二、什么是訂房、認購第三章新房業(yè)務(wù)術(shù)語Part4：商品房優(yōu)劣的區(qū)分參數(shù)第四章商品房優(yōu)劣的區(qū)分參數(shù)第四章商品房優(yōu)劣的區(qū)分參數(shù)第四章商品房優(yōu)劣的區(qū)分參數(shù)第四章商品房優(yōu)劣的區(qū)分參數(shù)二、商品房社區(qū)優(yōu)劣的數(shù)據(jù)指標方法有哪些1.容積率：容積率越低說明居住越舒適（龍湖梵城3%，悠山郡1%）2.綠地率：綠地率越高小區(qū)環(huán)境越好，一個好的小區(qū)應(yīng)不低于30%。3.建筑密度：建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），百分比越低代表項目越好，一個好社區(qū)應(yīng)不高于30%4.樓間距：兩棟相鄰樓之間的距離一般不低于前一棟樓高的1.2倍。距離越寬，品質(zhì)越高5.梯戶比：一棟樓配比的電梯對應(yīng)一層的住戶，比如一棟樓是2部電梯，每層是2戶人，

那就是2：2；如果每層是4戶人，那就是2：4。電梯配比越多，每層戶數(shù)

人越少，說明小區(qū)品質(zhì)越高。6、住宅配套：小區(qū)內(nèi)以及市政配