6第六章-成本法

第6章本錢法6.1本錢法根本原理6.2適用范圍6.3操作步驟6.4土地使用權(quán)價格的估算6.5建筑物價格的估算6.1本錢法根本原理本錢法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置本錢〔reproductioncostnew也稱為重建本錢〕或更新重置本錢〔replcementcostnew也稱為重置本錢〕中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。復原重置本錢是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的本錢。更新重置本錢是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的本錢。損耗的價值可大體分為三類：〔1〕實體性貶值。實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少?！?〕功能性貶值。功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。〔3〕經(jīng)濟性貶值。經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動亂、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。本錢法的計算公式為：評估價值=重置本錢-實體性貶值–功能性貶值-經(jīng)濟性貶值或：評估價值=重置本錢*成新率用本錢法估價求取的價格稱為積算價格。其理論根底是：一宗改進地塊〔improvedparcel〕的價格為土地價格和改進物剩余價值之和。即

房地產(chǎn)市場價格=土地價格+改進物剩余價值改進物剩余價值可分成重置本錢〔replacementcostmew〕即建一同等功能建筑物的本錢以及折舊〔depreciation〕兩局部。公式可寫為：

房地產(chǎn)市場價格=土地價格+〔改進物重置本錢—折舊〕本錢法要求對土地價格、折舊及建筑改進物在估價時點的現(xiàn)時本錢進行估價。從現(xiàn)時本錢中減去折舊得到改進物的評估價格，然后將土地價格加到改進物價格中就得到房地產(chǎn)價格。替代原那么在本錢法中表達為，一個房地產(chǎn)買主所付出的價格，決不會高于他購置一塊空地，并在沒有造成嚴重損失的延誤工期的情況下，建筑一具有同等功能的替代建筑物的總代價。價格確實定遵循合理利潤最大化原那么，以便包括直接和間接本錢。市場競爭將利潤率限制到合理的水平，這樣，當市場處于均衡狀態(tài)時，新建筑物價格就等于建筑本錢〔包括相當于資本投資時機本錢的合理利潤〕。6.2適用范圍折舊較少和建筑本錢易于評估的新建筑物評估折舊額能夠準確估計的舊建筑物評估市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估如工業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、房地產(chǎn)承保價值〔房屋保險價值〕6.3操作步驟1.搜集有關估價對象的鄰時環(huán)境、宗地特征、建筑改進物本錢、稅費、開發(fā)利潤等資料；2.估算土地價格；3.估算建筑改進物全新狀態(tài)下的重置本錢或重建本錢；4.估算建筑改進物的折舊；5.估算附屬改進物的重置本錢及折舊；6.求出房地產(chǎn)價格。6.4土地使用權(quán)價格的估算6.4.1土地使用權(quán)價格的本錢構(gòu)成根本公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益土地在使用過程中不存在實體性貶值和功能性貶值，經(jīng)濟性貶值也極少考慮。

6.4.2各項指標的估算1.計算土地取得費(1)征用耕地的補償費用包括：-土地補償費：該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6-10倍。-安置補助費：每人為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍，每公頃最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。-地上附著物和青苗的補償費-新菜地開發(fā)建設基金：城市郊區(qū)的菜地

-農(nóng)民不能保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。特殊情況由國務院批準提高。

(2)已利用城市土地：需向原土地使用者支付拆遷費用2.計算土地開發(fā)費用(1)根底設施配套費〔以“七通一平〞為標準計算〕-“三通一平〞：通水、通路、通電、平整地面。-“七通一平〞：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。(2)公共事業(yè)建設配套費用-指郵電、圖書館、學校、公園、綠地等費用(3)小區(qū)開發(fā)配套費：同公共事業(yè)建設配套費類似3.計算投資利息投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大局部土地取得費在土地開發(fā)開工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售前方能收回，因此，計息期應為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，假設土地開發(fā)費均勻投入，那么計息期為開發(fā)期的一半。4.計算投資利潤該利潤計算的關鍵是確定利潤率或投資回報率。利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。5.土地增值收益確定前四項之和為本錢價格，本錢價格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。土地增值收益率通常為10%-25%6.4.3應用舉例[例1]待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用本錢法進行評估，有關數(shù)據(jù)資料如下：土地取得費〔含拆遷補償、安置費和耕地占用稅等〕為8萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸利率10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，試估算該地產(chǎn)的公平市場價值。(1)計算土地取得費：土地取得費=8萬元/畝=120元/平方米(2)計算土地開發(fā)費：土地開發(fā)費=1.5億元/平方公里=150元/平方米(3)計算投資利息：土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，那么土地取得費利息=〔元/平方米〕

(4)計算開發(fā)利潤：開發(fā)利潤=(5)計算土地價格：土地價格=374〔元/平方米〕

因而，被評估地產(chǎn)的公平市場單價為374元/平方米。

6.5建筑物價格〔改進物剩余價值〕的估算6.5.1建筑物價格的構(gòu)成(重置本錢構(gòu)成)1.土地取得費〔防止重復計算或漏評〕2.前期工程費規(guī)劃和可行性研究費，按各地現(xiàn)行定額計算。場地臨時用水、電、路和場地平整費，通常按實際工程量估算。測量、勘察、設計費，按定額計算。3.建筑安裝工程費建安工程費：按建筑安裝工程預算定額計算的工程造價，包括定額系數(shù)調(diào)整和主要建筑材料差價。工程附加支出：包括招投標費、工程預算編制和審計費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工質(zhì)檢費等。4.配套費5.建設期利息6.建設單位管理費7.稅金8.利潤6.5.2建筑物重置本錢的測算1.重編預算法：編制工程預算，計算工程直接費用和間接本錢(1)計算公式：

(2)特點：準確性相比照較高，但需技術(shù)經(jīng)濟資料較多、費時、工作量大。(3)適用范圍：一是測算建筑物更新重置本錢；二是構(gòu)造比較簡單的建筑物，如道路、圍墻、設備根底、非標構(gòu)架等建筑物評估。2.預決算調(diào)整法(1)思路：以待估建筑物決算中的工程量為根底，按現(xiàn)行工程預算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價，再加上間接本錢，估算出建筑物重置本錢。(2)適用范圍：-不宜采用價格指數(shù)調(diào)整法，以及因缺乏參照物而無法運用類比法的建筑物評估；-用途結(jié)構(gòu)大致相同相似，且數(shù)量較多的建筑物評估3.價格指數(shù)調(diào)整法價格指數(shù)調(diào)整法又稱為物價指數(shù)法，是通過對資產(chǎn)的原始〔歷史〕本錢進行物價指數(shù)調(diào)整而得到其重置本錢的方法。就房地產(chǎn)這種資產(chǎn)類型而言，是指根據(jù)待估建筑物的賬面本錢，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)調(diào)整推算出建筑物重置本錢的一種方法。計算公式為：資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)原始本錢*〔估價基準日的同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時的同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)〕或：資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)原始本錢*〔1+物價變動指數(shù)〕或：資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)原始本錢*環(huán)比價格指數(shù)a1*a2*a3···an

不同性質(zhì)的價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時方法有所不同。①對于定基價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按：②對于環(huán)比價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按：式中，X為價格變動指數(shù)；a為從建筑物竣工年度后第1年至估價基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)。

[例2]某企業(yè)一簡易倉庫，賬面價值為200000元，建筑面積為1000平方米，竣工于1990年底。要求估算1995年底該倉庫的重置本錢。經(jīng)查詢，企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值價格環(huán)比指數(shù)分別為：1991年111.7％，1992年117％，1993年130.5％，1994年106.9％，1995年104.8％。①計算價格變動指數(shù)：X=111.7％×117％×130.5％×106.9％×104.8％=191％②估算倉庫重置本錢：重置本錢=200000×191％=382000(元)6.5.3建筑物實體性貶值的測算

1.使用年限法使用年限法是指首先利用建筑物的實際已使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物有形損耗率，或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物的成新率，然后根據(jù)建筑物有形損耗率或成新率測算建筑物實體性貶值的方法，計算公式為：

2.打分法打分法是指估價人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構(gòu)成局部的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部于1984年11月8日頒發(fā)的?房屋完損等級評定標準?：-完好房：成新率在80％以上，房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設備齊全完好，成色新，使用良好。-根本完好房：成新率在60％一79％之間，房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設備根本完好，成色略舊，并有少量或微量損壞，根本能正常使用。-一般損壞房：成新率在40％一59％之間，房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設備有局部損壞或變形、老化，需進行中、大修理。-嚴重損壞房：成新率在39％以下，房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設備有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進行大修或翻建。-危房：房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。房屋建筑物完損等級評定一般也是按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備三個局部分別規(guī)定標準，并具體規(guī)定評定的部位內(nèi)容。?房屋完損等級評定標準?正是這樣規(guī)定的，詳見表6-1、6-2、6-3所示:房屋結(jié)構(gòu)及等級耐用年限（年）殘值率(%)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60—800磚混結(jié)構(gòu)1-2等40—602磚木結(jié)構(gòu)1-3等30—503、4、6簡易結(jié)構(gòu)10—153表6-1房屋耐用年限和殘值率表部位內(nèi)容完損等級成新率（%）結(jié)構(gòu)裝修設備地基基礎承重構(gòu)件非承重構(gòu)件屋面樓地面門窗外抹灰內(nèi)抹灰頂棚細木裝修水衛(wèi)電照暖氣特種設備完好房80—100基本完好房60—79一般損壞房40—59嚴重損壞房40以下危險房殘值表6-2評定部位內(nèi)容、完損等級和成新率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B單層二層三層四層六層七層以上0.850.80.750.80.050.10.120.10.10.10.130.10.70.60.550.20.20.150.10.20.30.80.70.150.20.050.10.870.10.03表6-3不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)表用打分法估測建筑物的成新率可參照以下數(shù)學式進行：

成新率＝(結(jié)構(gòu)局部合計得分×G+裝修局部合計得分×S+設備局部合計得分×B)÷100×100％式中：G—結(jié)構(gòu)局部的評分修正系數(shù)；S—裝修局部的評分修正系數(shù)；B—設備局部的評分修正系數(shù)。[例3]某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評他人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)局部得分為80分，裝修局部得分為70分，設備局部得分為60分。再經(jīng)查表5—3列示的修正系數(shù)G＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，那么該樓房的成新率為：成新率=(80×0.75+70×0.12+60×0.13)÷100×100％＝76.2％6.5.4建筑物功能性貶值的測算建筑物用途、使用強度不合理：相對于其所占用的土地的最正確使用而言，可導致建筑物為負值建筑物設計、結(jié)構(gòu)缺陷：導致建筑物不能充分發(fā)揮其應有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例，低于正常值。建筑物的裝修、設備與其總體功能的不協(xié)調(diào)：局部功能浪費，其局部價值無法實現(xiàn)。[例4]待估價資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復原重置本錢為1600元/建筑平方米，而在估價基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置本錢為1500元/建筑平方米，就此可以斷定其功能性貶值為100元/建筑平方米。當然，如果估價某資產(chǎn)時所用的重置本錢為更新重置本錢，那么不必考慮因功能過時造成的功能性貶值。6.5.5建筑物經(jīng)濟性貶值的測算在測算建筑物經(jīng)濟性貶值時，可參照以下公式進行：經(jīng)濟性貶值＝建筑物年收益凈損失額／正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟性貶值＝式中，Ri——第i年的建筑物年收益凈損失額；r——折現(xiàn)率；n——預計建筑物收益損失持續(xù)的時間，通常以年為單位。6.5.6應用舉例[例5]條件如下：1.估價對象概況；估價對象為某學校教學樓，坐落在市中心，占地面積為800平方米，建筑總面積為2400平方米，建筑物建于1983年7月，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。2.估價要求。要求評估該宗不動產(chǎn)2000年7月的市場價格。3.估價過程。(1)采用房地分估合—的評估思路。由于估價對象是學校教學樓，無直接收益，也很少有買賣實例，建筑物局部擬采用本錢法進行評估。(2)估測土地資產(chǎn)的市場價格。土地局部的評估可采用市場比較法、本錢法等方法進行，具體評估過程略，評估結(jié)果假定每平方米1280元，土地總價格為1024000元。(3)