項(xiàng)目經(jīng)理合同管理及項(xiàng)目工程管理手冊(cè)

一、項(xiàng)目經(jīng)理在合同管理中的工作內(nèi)容、角色和責(zé)任是什么？項(xiàng)目經(jīng)理是企業(yè)法定代表人在承包的建設(shè)工程項(xiàng)目上的委托代理人、一次性授權(quán)管理者和責(zé)任主體。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目管理的核心人物，是項(xiàng)目管理目標(biāo)的承擔(dān)者和實(shí)現(xiàn)者。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行控制，既要按項(xiàng)目管理的成果性目標(biāo)對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，又要按項(xiàng)目管理的效益性目標(biāo)向企業(yè)負(fù)責(zé)。因此項(xiàng)目經(jīng)理的管理活動(dòng)應(yīng)是全過(guò)程的，全面的，管理內(nèi)容是全局性的，包含各個(gè)方面的管理。（一）、項(xiàng)目經(jīng)理在合同管理中的工作內(nèi)容建設(shè)工程施工項(xiàng)目合同管理包括對(duì)施工、分包、買賣、租賃和借款等合同的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議等全過(guò)程的管理。項(xiàng)目經(jīng)理在合同管理過(guò)程中，要涉及各方面的關(guān)系人，要處理好與各關(guān)系人之間的法律關(guān)系，應(yīng)按照承包人訂立的各類合同的約定，行使權(quán)利，履行義務(wù)，即項(xiàng)目經(jīng)理的合同管理主要責(zé)任是實(shí)施或履行合同。項(xiàng)目經(jīng)理順利履行合同必須做好下述工作：1、健全合同管理機(jī)構(gòu)，確保人員到位、職責(zé)清晰；2、組織制定合同管理制度，根據(jù)洽商索賠工作流程開(kāi)展工作，按照供方合同管理工作流程進(jìn)行供方選擇、使用、評(píng)價(jià)；3、組織管理人員確定工期、質(zhì)量、成本、安全生產(chǎn)等合約管理工作目標(biāo)，并將合同目標(biāo)分解至具體的部門(mén)、人員和項(xiàng)目活動(dòng),做出合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告；4、組織項(xiàng)目部班子成員及全體管理人員學(xué)習(xí)合同文件，做好合同風(fēng)險(xiǎn)交底；5、組織相關(guān)部門(mén)建立合同文檔系統(tǒng)，科學(xué)、系統(tǒng)地收集、整理和保存有關(guān)事件和活動(dòng)的一切資料、信息，有效利用這些文件；6、組織相關(guān)部門(mén)建立報(bào)告和行文制度，收集、整理各種實(shí)施報(bào)告、書(shū)面文件、通知等均應(yīng)有相應(yīng)的交接手續(xù)、簽收證據(jù)等，并做好相關(guān)文件的存檔；7、組織相關(guān)部門(mén)對(duì)合同履行狀況和結(jié)果進(jìn)行檢查，收集、整理、分析、建立檔案、保存各種資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題；（二）、項(xiàng)目經(jīng)理在合同管理中的角色和責(zé)任項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)是以合同管理為中心強(qiáng)化全員合同意識(shí)，全面履行合同，認(rèn)真研究合同條件，全面收集合同履行過(guò)程中的原始依據(jù)，根據(jù)合同及時(shí)認(rèn)真地開(kāi)展索賠，以維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。與此同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理還要注意分解總承包施工合同的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同的訂立、履行、變更、終止中的風(fēng)險(xiǎn)，按照合同約定行使權(quán)利，履行義務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理在合同管理中的角色和責(zé)任具體表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：1、合同履約的負(fù)責(zé)人項(xiàng)目合同是規(guī)定合同雙方責(zé)、權(quán)、利具有法律約束力的契約文件，是處理雙方關(guān)系的主要依據(jù)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下規(guī)范雙方行為的準(zhǔn)則。項(xiàng)目經(jīng)理是公司在施工項(xiàng)目上的全權(quán)委托代理人，代表公司處理合同履行過(guò)程中的一切重大事宜，包括合同的實(shí)施、變更調(diào)整、違約處罰等，對(duì)合同履行負(fù)主要責(zé)任。

2、項(xiàng)目計(jì)劃的制定和執(zhí)行監(jiān)督人為了達(dá)到預(yù)定的合同目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)理要事前制定周全而且符合實(shí)際情況的計(jì)劃，包括工作的目標(biāo)、原則、程序和方法。使項(xiàng)目部全體成員圍繞共同的目標(biāo)，執(zhí)行統(tǒng)一的原則，遵循規(guī)范的程序，按照科學(xué)的方法協(xié)調(diào)一致的工作，以便取得最好的效果。

3、項(xiàng)目組織的指揮員項(xiàng)目合同管理涉及眾多的部門(mén)、專業(yè)、人員和環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程。為了提高項(xiàng)目合同管理的工作效率并節(jié)省項(xiàng)目的管理費(fèi)用，要進(jìn)行良好的組織和分工。項(xiàng)目經(jīng)理要確定項(xiàng)目的組織原則和形式，為項(xiàng)目部人員提出明確合同的目標(biāo)和要求，充分發(fā)揮每個(gè)成員的作用。

4、項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作的紐帶項(xiàng)目經(jīng)理是使項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)方緊密協(xié)作配合的橋梁與紐帶。項(xiàng)目建設(shè)的成功不僅要依靠項(xiàng)目部的工作，還需要業(yè)主、分包單位的協(xié)作配合以及地方政府、社會(huì)各方面的指導(dǎo)與支持。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該充分考慮各方面的合理和潛在的利益，建立良好的關(guān)系，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系。項(xiàng)目經(jīng)理要充分利用所在企業(yè)的各種資源，定期向企業(yè)提供合同履行情況的詳細(xì)報(bào)告，主動(dòng)尋求企業(yè)相關(guān)管理部門(mén)的支持和幫助，及時(shí)處理合同履行中的疑難問(wèn)題，確保合同順利履行。

5、項(xiàng)目控制的中心對(duì)項(xiàng)目合同工期、質(zhì)量及工程造價(jià)的控制是項(xiàng)目投資效益的重要因素，也是項(xiàng)目合同考核的主要指標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目控制的中心，要運(yùn)用先進(jìn)的項(xiàng)目管理技術(shù)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用進(jìn)行綜合控制。制定執(zhí)行效果測(cè)量基準(zhǔn)，對(duì)工作進(jìn)展情況進(jìn)行分析，采取糾正偏差的措施，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

二、項(xiàng)目經(jīng)理如何進(jìn)行建設(shè)工程施工合同的談判？國(guó)內(nèi)很多施工企業(yè)在投標(biāo)階段、合同談判階段往往并不重視項(xiàng)目經(jīng)理是否參與，這種做法是不妥當(dāng)?shù)?，它不利于?xiàng)目經(jīng)理全面了解項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等各方面的風(fēng)險(xiǎn)，不利于項(xiàng)目經(jīng)理在中標(biāo)工程后更好地履行合同。因此項(xiàng)目經(jīng)理在條件允許的情況下應(yīng)積極參與工程投標(biāo)工作，熟悉招標(biāo)文件內(nèi)容，若招標(biāo)文件中附有合同條款，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)研究合同條款的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)還要了解投標(biāo)文件的內(nèi)容，確認(rèn)向招標(biāo)人發(fā)出的各項(xiàng)承諾，并根據(jù)自身的實(shí)際情況、擬組建的項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)情況、工程項(xiàng)目的情況、發(fā)包人的情況及合同種類做好合同談判準(zhǔn)備工作,爭(zhēng)取通過(guò)合同談判獲得更公平合理、更有利于合同雙方履約的合同條件。一般來(lái)講在談判前項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該參與確定合同談判人員,并應(yīng)與其他參與談判的人員進(jìn)行充分的溝通，確定需要談判的具體條款，明確分工，統(tǒng)一口徑，確定談判策略，明確簽約底線。針對(duì)合同的具體條款項(xiàng)目經(jīng)理在談判時(shí)一般應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(一)、關(guān)于工程內(nèi)容和范圍的確認(rèn)1、工程內(nèi)容是指反映工程狀況的一些指標(biāo)內(nèi)容。主要包括工程的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特征等。對(duì)于房屋建筑工程，是指建筑面積、結(jié)構(gòu)類型、層數(shù)等；對(duì)于道路、隧道、橋梁、機(jī)場(chǎng)、堤壩等其他土木建筑工程，是指反映設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力或工程效益的指標(biāo)，如長(zhǎng)度、跨度、容量等。群體工程包括的工程內(nèi)容一般都有列表說(shuō)明。2、工程承包范圍是指承包人承包的工作范圍和內(nèi)容。是根據(jù)招標(biāo)文件或施工圖紙確定的承包范圍，如土建工程或者土建、線路、管道、設(shè)備安裝及裝飾裝修工程，也可以具體到采暖衛(wèi)生與煤氣、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、電梯、通信、消防等專業(yè)工程的安裝以及室外線路、管道、道路、圍墻、綠化等工程。3、在簽訂合同前的談判中，項(xiàng)目經(jīng)理必須與發(fā)包人首先確認(rèn)合同規(guī)定的工程內(nèi)容和范圍。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)認(rèn)真重新核實(shí)投標(biāo)報(bào)價(jià)的工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容和范圍，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真重新核實(shí)投標(biāo)報(bào)價(jià)的工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容與合同中表述的內(nèi)容是否一致，合同文字的描述和圖紙的表達(dá)都是否準(zhǔn)確，不能模糊含混。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)查實(shí)投標(biāo)報(bào)價(jià)有沒(méi)有任何只能憑推測(cè)和想象計(jì)算的成分。如果有這種成份，則應(yīng)當(dāng)通過(guò)談判予以澄清和調(diào)整。應(yīng)當(dāng)力爭(zhēng)刪除或修改合同中出現(xiàn)的諸如“除另有規(guī)定外的一切工程”，“承包人可以合理推知需要提供的為本工程實(shí)施所需的一切輔助工程”之類含混不清的工程內(nèi)容或工程責(zé)任的說(shuō)明詞句。對(duì)于在談判討論中經(jīng)雙方確認(rèn)的內(nèi)容及范圍方面的修改或調(diào)整，應(yīng)和其他所有在談判中雙方達(dá)成一致的內(nèi)容一樣，以文字方式確定下來(lái)，或者修改合同文本，或者以“合同補(bǔ)充”或“會(huì)議紀(jì)要”的方式作為合同附件并說(shuō)明其為構(gòu)成合同的一部分。（二）、關(guān)于工程量的調(diào)整發(fā)包人提出增減的工程項(xiàng)目或要求調(diào)整工程量和工程內(nèi)容時(shí)，務(wù)必在技術(shù)和商務(wù)等方面重新核實(shí)，確有把握方可應(yīng)允。同時(shí)應(yīng)要求發(fā)包人對(duì)變化后的工程量表或圖紙予以書(shū)面確認(rèn)，相應(yīng)價(jià)格亦應(yīng)通過(guò)談判確認(rèn)并填入工程量清單。

另外，如果承包方式是“包工包料”，合同文件中已經(jīng)載明遇“設(shè)計(jì)變更”后的處理方式，應(yīng)依據(jù)合同文件要求按照設(shè)計(jì)變更的方法確認(rèn)變更內(nèi)容和結(jié)算工程量，否則項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)注意對(duì)如何調(diào)整由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的工程量的變化要進(jìn)行約定，切不可籠統(tǒng)描述包工包料、一次包死，至少應(yīng)在合同文件中載明“設(shè)計(jì)變更除外”。（三）、關(guān)于方案的變動(dòng)發(fā)包人提出的改進(jìn)方案或發(fā)包人提出的某些修改和變動(dòng)，或發(fā)包人接受承包人的建議方案等，項(xiàng)目經(jīng)理首先應(yīng)認(rèn)真對(duì)其技術(shù)合理性、經(jīng)濟(jì)可行性以及在商務(wù)方面的影響等進(jìn)行綜合分析，權(quán)衡利弊后方能表態(tài)接受、有條件的接受或者拒絕。該變動(dòng)必定對(duì)價(jià)格和工期產(chǎn)生影響，應(yīng)利用這一時(shí)機(jī)爭(zhēng)取變更價(jià)格或要求發(fā)包人改善合同條件以謀求更好的效益。（四）、關(guān)于招標(biāo)文件中不確定的內(nèi)容1、對(duì)于招標(biāo)文件中的“可供選擇的項(xiàng)目”和“臨時(shí)項(xiàng)目”應(yīng)力爭(zhēng)說(shuō)服發(fā)包人在合同簽訂前予以確認(rèn)，或商定一個(gè)確認(rèn)最后期限。2、對(duì)于一般的單價(jià)合同，如發(fā)包人在原招標(biāo)文件中未明確工程量變更部分的限度，則談判時(shí)應(yīng)要求與發(fā)包人共同確定一個(gè)“增減量幅度”（FIDIC第四版建議為15%），當(dāng)超過(guò)該幅度時(shí)，承包人有權(quán)要求對(duì)工程單價(jià)進(jìn)行調(diào)整。(五)、關(guān)于技術(shù)要求、技術(shù)規(guī)范和施工技術(shù)方案技術(shù)要求是發(fā)包人極為關(guān)切而承包人也應(yīng)更加注意的問(wèn)題，建筑工程技術(shù)規(guī)范的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)生產(chǎn)中必須遵守。投標(biāo)中應(yīng)仔細(xì)查看投標(biāo)人的施工方法等是否與招標(biāo)文件中的技術(shù)規(guī)范相符。如有差異，要研究自己是否能做到，以及其經(jīng)濟(jì)性如何。如有問(wèn)題，要爭(zhēng)取合法情況下的變通措施，如采用其他規(guī)范,應(yīng)爭(zhēng)取在談判過(guò)程中獲得發(fā)包人的認(rèn)可。對(duì)于大型項(xiàng)目，當(dāng)發(fā)包人不能夠提供足夠的水文資料、氣象資料、地質(zhì)資料時(shí)，除在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)做好相應(yīng)的技術(shù)措施、考慮足夠的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用以外，在合同條款中也要注意明確雙方的責(zé)任。

三、項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？建設(shè)工程施工是建設(shè)項(xiàng)目在完成工程設(shè)計(jì)和施工招標(biāo)后進(jìn)行建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的實(shí)施階段，具有投資大、周期長(zhǎng)、涉及面廣、管理難度大的特點(diǎn)。簽訂好建設(shè)施工合同，無(wú)論對(duì)發(fā)包人(建設(shè)單位)還是對(duì)承包人(施工單位)都是十分重要的。而項(xiàng)目經(jīng)理是承包人的企業(yè)法定代表人在承包的建設(shè)工程項(xiàng)目上的委托代理人、一次性授權(quán)管理者和責(zé)任主體，因此在訂立工程合同前，項(xiàng)目經(jīng)理要細(xì)心研究合同條款，要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和項(xiàng)目部自身情況，設(shè)想在履行中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，事先提出解決的措施。要注意合同條款用詞是否準(zhǔn)確，發(fā)包人和承包人的義務(wù)、責(zé)任、權(quán)利是否清楚明了，切不要因準(zhǔn)備不足或疏忽而使合同條款留下漏洞，給合同履行帶來(lái)困難，使企業(yè)合法權(quán)益蒙受損失。項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注下列問(wèn)題：(一)、嚴(yán)格審查發(fā)包人資質(zhì)等級(jí)及履約信用項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目跟蹤階段和資格預(yù)審階段，就應(yīng)該對(duì)發(fā)包人主體資格及履約信用進(jìn)行調(diào)查，將不合格的主體排斥在合同的大門(mén)之外，避免企業(yè)為該項(xiàng)目進(jìn)行不必要的投入，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。例如根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，承包人承包的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目,應(yīng)進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo),簽訂的合同應(yīng)到建設(shè)管理部門(mén)備案。違反這些規(guī)定，可能會(huì)導(dǎo)致所簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效。因此，在項(xiàng)目跟蹤階段就應(yīng)先調(diào)查發(fā)包人是否依法領(lǐng)取了企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是否取得了相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格和等級(jí)證書(shū)，是否有良好的履約信用；在資格預(yù)審階段就應(yīng)審查工程項(xiàng)目的合法性；在簽訂合同時(shí)就應(yīng)審查發(fā)包人簽約代表是否有權(quán)利簽訂合同；在合同履行階段要以經(jīng)過(guò)建設(shè)管理部門(mén)備案后的合同為履行依據(jù)。但是在目前的建筑市場(chǎng)上往往存在一些房地產(chǎn)公司違反相關(guān)的法律法規(guī),私下與總承包商簽訂合同,一旦由于開(kāi)發(fā)商的原因使施工不能順利進(jìn)行時(shí),開(kāi)發(fā)商就以合同無(wú)效為由要求與承包人解除合同,而此時(shí)承包人往往已經(jīng)在工程上投入了相當(dāng)?shù)娜肆Α⑽锪拓?cái)力。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。建設(shè)工程施工合同具有特殊性，合同履行的過(guò)程，就是將勞動(dòng)和建筑材料物化在建筑產(chǎn)品的過(guò)程。合同被確認(rèn)無(wú)效后，已經(jīng)履行的內(nèi)容不能適用返還的方式使合同恢復(fù)到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞教幚?。從建設(shè)工程施工合同的實(shí)際履行情況看，當(dāng)合同被確認(rèn)無(wú)效后，有兩種折價(jià)補(bǔ)償方式，一是以工程定額為標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)鑒定確定建設(shè)工程價(jià)值，考慮到目前我國(guó)建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況，有的發(fā)包人簽訂合同時(shí)往往把工程價(jià)款壓得很低，如果合同被確認(rèn)無(wú)效還按照第一方案折價(jià)補(bǔ)償，將會(huì)造成無(wú)效合同比有效合同的工程價(jià)款還高，這超出了當(dāng)事人簽訂合同的預(yù)期。二是參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款。這種折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞讲粌H符合雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的真實(shí)意思，而且還可以節(jié)省鑒定費(fèi)用，提高訴訟效率。因此，通過(guò)對(duì)以上兩種折價(jià)補(bǔ)償方案的比較，根據(jù)我國(guó)建筑行業(yè)的現(xiàn)狀，平衡合同各方當(dāng)事人的利益，在最高人民法院審判委員會(huì)第1327次會(huì)議討論通過(guò)的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無(wú)效以后，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，可以參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款。此種情況下項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該知道通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。(二)、仔細(xì)閱讀使用的合同文本了解通用條款和專用條款的相互關(guān)系目前簽訂的國(guó)內(nèi)建設(shè)工程施工合同，普遍采用建設(shè)部與國(guó)家工商局共同制定的GF-1999-0201《建設(shè)工程施工合同》示范文本。該文本由協(xié)議書(shū)、通用條款、專用條款及合同附件四個(gè)部分組成。簽訂合同前仔細(xì)閱讀和準(zhǔn)確理解“通用條款”十分重要，因?yàn)檫@一部分內(nèi)容不僅注明合同用語(yǔ)的確切含義，引導(dǎo)合同雙方如何簽訂“專用條款”，更重要的是當(dāng)“專用條款”中某一條款未作特別約定時(shí)，“通用條款”中的對(duì)應(yīng)條款自動(dòng)成為合同雙方一致同意的合同約定。項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)注意當(dāng)專用條款與通用條款約定不一致時(shí),專用條款的解釋順序優(yōu)先。(三)、關(guān)于工期，質(zhì)量、造價(jià)的約定，是施工合同最重要的內(nèi)容“工期、質(zhì)量、造價(jià)”是建設(shè)工程施工永恒的主題，有關(guān)這三個(gè)方面的合同條款是施工合同最重要的內(nèi)容。1、實(shí)踐中關(guān)于工期的爭(zhēng)議多因開(kāi)工、竣工日期未明確界定而產(chǎn)生。開(kāi)工日期有“破土之日”、“驗(yàn)線之日”、“進(jìn)場(chǎng)之日”之說(shuō)，竣工日期有“驗(yàn)收合格之日”、“交付使用之日”、“申請(qǐng)驗(yàn)收之日”之說(shuō)。無(wú)論采用何種說(shuō)法，均應(yīng)在合同中予以明確，最好明確約定絕對(duì)工期，并約定開(kāi)工、竣工應(yīng)辦理哪些手續(xù)、簽署何種文件，對(duì)中間交工的工程也應(yīng)按上述方法做出約定。2、根據(jù)國(guó)務(wù)院2000年1月10日發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)不再是工程竣工驗(yàn)收和工程質(zhì)量評(píng)定的主體，工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的職責(zé)重點(diǎn)在于監(jiān)督，竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行，因此在合同中“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”一般約定為“合格”，不能約定為“優(yōu)良”。而一般意義上的獎(jiǎng)項(xiàng)是不同于“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”的，在實(shí)務(wù)中項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)此問(wèn)題加以區(qū)分，應(yīng)注意在合同中明確約定參加驗(yàn)收的單位、人員，采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收程序，須簽署的文件及產(chǎn)生質(zhì)量爭(zhēng)議的處理辦法等。對(duì)于新頒布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50375-2006《建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》而言，該標(biāo)準(zhǔn)適用于建筑工程在工程質(zhì)量合格后的施工質(zhì)量?jī)?yōu)良評(píng)價(jià)，但是新標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行最終的評(píng)價(jià)規(guī)定的并不明確，操作起來(lái)還有一定的不確定性,項(xiàng)目經(jīng)理要把握這一新動(dòng)向。3、建設(shè)工程施工合同最常見(jiàn)的糾紛是對(duì)工程造價(jià)的爭(zhēng)議。由于任何工程在施工過(guò)程中都不可避免會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和材料差價(jià)的情況，所以均難以“一次性包死，不作調(diào)整’。合同中必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)、確認(rèn)做出明確規(guī)定。(四)、對(duì)工程進(jìn)度撥款和竣工結(jié)算程序做出詳細(xì)規(guī)定一般情況下，工程進(jìn)度款按月付款或按工程進(jìn)度撥付，但如何申請(qǐng)撥款，需報(bào)何種文件，如何審核確認(rèn)撥款數(shù)額以及雙方對(duì)進(jìn)度款額認(rèn)識(shí)不一致時(shí)如何處理，往往缺少詳細(xì)的合同規(guī)定，引起爭(zhēng)議，影響工程施工。一般合同中對(duì)竣工結(jié)算程序的規(guī)定也較粗，不利操作。因此，合同中應(yīng)特別注重?fù)芸詈徒Y(jié)算的程序約定。值得注意的是有些建設(shè)工程施工合同往往約定工程的決算價(jià)必須要經(jīng)過(guò)審計(jì)部門(mén)的審計(jì)，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程承包合同案件中雙方當(dāng)事人已確認(rèn)的工程決算價(jià)款與審計(jì)部門(mén)審計(jì)的工程決算價(jià)款不一致時(shí)如何適用法律問(wèn)題的電話答復(fù)意見(jiàn)》中指出，審計(jì)是國(guó)家對(duì)建設(shè)單位的一種行政監(jiān)督，不影響建設(shè)單位與承建單位的合同效力。建設(shè)工程承包合同案件應(yīng)以當(dāng)事人的約定作為法院判決的依據(jù)。只有在合同明確約定以審計(jì)結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)或者合同約定不明確、合同約定無(wú)效的情況下，才能將審計(jì)結(jié)論作為判決的依據(jù)。據(jù)此，只要合同并未約定以審計(jì)結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)，而且合同約定的結(jié)算方式明確有效，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式來(lái)確認(rèn)工程價(jià)款，而不應(yīng)以審計(jì)結(jié)論作為確認(rèn)工程價(jià)款的依據(jù)。(五)、總包合同中應(yīng)明確發(fā)包方、總包方和分包方各自的責(zé)任和相互關(guān)系盡管發(fā)包方與總包方、總包方與分包方之間訂有總包合同和分包合同，法律對(duì)發(fā)包方、總包方及分包方各自的責(zé)任和相互關(guān)系也有原則性規(guī)定，但實(shí)踐中仍常常發(fā)生業(yè)主直接分包的工程分包方不接受總包方監(jiān)督或發(fā)包方直接向總承包的分包方撥款造成總包方難以管理的現(xiàn)象，因此，在總包合同中應(yīng)當(dāng)將各方責(zé)任和關(guān)系具體化，便于操作，避免糾紛。(六)、明確規(guī)定監(jiān)理工程師及雙方管理人員的職責(zé)和權(quán)限《民法通則》明確規(guī)定，企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人及其它工作人員的經(jīng)營(yíng)行為承擔(dān)民事責(zé)任。建設(shè)工程施工過(guò)程中，發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員較多，但往往職責(zé)和權(quán)限不明確或不為對(duì)方所知，由此造成合同雙方不必要的糾紛和損失。合同中應(yīng)明確列出各方派出的管理人員名單，明確其各自的職責(zé)和權(quán)限，要避免職責(zé)和權(quán)限的重疊，避免合同履約過(guò)程中多頭管理和互相推諉的情況發(fā)生，特別應(yīng)將具有變更、簽證、價(jià)格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)的人員、簽認(rèn)范圍、程序、生效條件等規(guī)定清楚，防止其他人員隨意簽字，給各方造成損失。(七)、不可抗力要量化。施工合同《通用條款》對(duì)不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人責(zé)任、義務(wù)、費(fèi)用等如何劃分均作了詳細(xì)規(guī)定，發(fā)包人和承包人都認(rèn)為不可抗力的內(nèi)容就是這些了。于是，在《專用條款》上打“√”或填上“無(wú)約定”比比皆是。國(guó)內(nèi)工程在施工周期中發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、空中飛行物體墜落等現(xiàn)象的可能性很少，較常見(jiàn)的是風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害。達(dá)到什么程度的自然災(zāi)害才能被認(rèn)定為不可抗力，《通用條款》未明確，實(shí)踐中雙方難以形成共識(shí)，雙方當(dāng)事人在合同專用條款中應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害的程度給予量化。如需對(duì)幾級(jí)以上的大風(fēng)、幾級(jí)以上的地震、持續(xù)多少天達(dá)到多少毫米的降水等等才可能認(rèn)定為不可抗力進(jìn)行約定，以免引起不必要的糾紛。(八)、運(yùn)用擔(dān)保條件，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)在簽訂《建設(shè)工程施工合同》時(shí)，可以運(yùn)用法律資源中的擔(dān)保制度來(lái)防范或減少合同條款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如施工企業(yè)向業(yè)主提供履約擔(dān)保的同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)該向施工企業(yè)提供工程款支付擔(dān)保。（九）違約責(zé)任的約定違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人不履行或者不適當(dāng)履行合同規(guī)定的義務(wù)時(shí),根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,是保證合同履行的主要條款。它是維護(hù)合同當(dāng)事人雙方合法權(quán)益的保證,也是對(duì)違反合同義務(wù)的制裁措施。訂立合同都是為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)目的,合同能否履行直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身經(jīng)濟(jì)利益，因此，只有規(guī)定違約責(zé)任才能制裁違約方,補(bǔ)償違約方給對(duì)方造成的損失。合同規(guī)定了適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任,就會(huì)促使當(dāng)事人自覺(jué)地、全面地履行合同義務(wù)。由于目前我國(guó)建設(shè)市場(chǎng)的發(fā)育尚不完善，建設(shè)交易行為尚不規(guī)范，造成建設(shè)施工合同履約程度低，違約現(xiàn)象嚴(yán)重，如在工程建設(shè)中發(fā)包人不按照合同約定支付工程進(jìn)度款；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，發(fā)包人不及時(shí)辦理竣工結(jié)算手續(xù)；甚至部分發(fā)包人已使用工程多年，仍以種種理由拒付工程款，形成建設(shè)市場(chǎng)嚴(yán)重拖欠工程款的頑癥。比如在采用建設(shè)部與國(guó)家工商局共同制定的GF-1999-0201《建設(shè)工程施工合同》示范文本時(shí)通用條款對(duì)承發(fā)包雙方的違約責(zé)任做了規(guī)定,明確指出具體的違約責(zé)任的方式和比例可以在專用條款中進(jìn)一步明確,實(shí)踐中很多發(fā)包人在專用條款中往往約定發(fā)包人違約后執(zhí)行通用條款,而對(duì)承包人的違約條款卻約定了具體的比例或金額，這樣的約定實(shí)際上等于僅約定了承包人的違約責(zé)任,而沒(méi)有具體約定發(fā)包人的違約責(zé)任,因此一旦發(fā)生發(fā)包人違約的情況,就會(huì)給承包人追究發(fā)包人的違約責(zé)任帶來(lái)困難，因此項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂合同時(shí)要注意違約條款的約定是否對(duì)等,在專用條款中一定要明確約定發(fā)包人違約時(shí)應(yīng)支付的違約金額和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),并要對(duì)延期支付工程款而使承包人貸款造成的利息損失給予補(bǔ)償。值得注意的是，如果發(fā)包人不同意在違約條款中約定具體的違約金額和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),發(fā)生糾紛后，承包人可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額。確定的違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)一方損失的,仍可以要求對(duì)方賠償相應(yīng)損失。(十)注意保修金返還的約定有些發(fā)包人在合同條款中約定保修期滿后返還保修金,這樣的約定實(shí)際上是沒(méi)有可操作性的,因?yàn)椤斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定正常使用條件下房屋建筑工程的最低保修期限為：1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5、裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第八條還規(guī)定了房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。保修期滿后返還保修金這一說(shuō)法也可以理解為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屆滿后返還保修金。在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，發(fā)包人往往以保修金應(yīng)在主體工程保修期結(jié)束后返還為由盡量拖延返還保修金的時(shí)間,如此一來(lái)對(duì)承包人來(lái)說(shuō)可能就喪失了施工的利潤(rùn)。因此就總承包工程而言,項(xiàng)目經(jīng)理一定要注意在約定質(zhì)量保修金返還時(shí),要約定在工程竣工驗(yàn)收后的一定期限內(nèi)返還，一般可規(guī)定將保修金的返還設(shè)定為竣工驗(yàn)收合格后滿兩年多少日內(nèi)返還，也可以約定在竣工驗(yàn)收合格后滿一年多少日內(nèi)返還一定比例,滿第二年后多少日內(nèi)返還剩余比例。如果發(fā)包人特別要求防水工程的保修期限需符合相關(guān)規(guī)定的話,原則上也可以接受。在合同中有缺陷責(zé)任期（即保修期）的約定時(shí)，一般來(lái)說(shuō)總承包工程接收證書(shū)頒發(fā)之日起開(kāi)始計(jì)算保修期,缺陷責(zé)任期一般為24個(gè)月,往往可以約定最終結(jié)算金額的5%為保留金(即保修金)，保留金可分兩次返還，缺陷責(zé)任期第一年滿后返還最終結(jié)算金額的2%，缺陷責(zé)任期兩年滿后返還剩余的保留金。在情況允許時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)爭(zhēng)取約定發(fā)包人支付保留金利息的條款。總而言之,保修金的返還時(shí)間和比例一定要明確約定,要具有可操作性。(十一)注意辦理保險(xiǎn)的義務(wù)一般來(lái)說(shuō)發(fā)包人應(yīng)從承包合同開(kāi)始起至承包人完成合同規(guī)定的工作及義務(wù)止的期間內(nèi),辦理工程一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任保險(xiǎn)。工程一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任保險(xiǎn)以發(fā)包人與承包人聯(lián)合的名義投保，保險(xiǎn)費(fèi)用由發(fā)包人支付。承包人應(yīng)從承包合同開(kāi)始起至承包人完成合同規(guī)定的工作及義務(wù)止的期間內(nèi),購(gòu)買承包人的施工人員意外傷害保險(xiǎn)、生產(chǎn)和安裝設(shè)備和車輛保險(xiǎn)、運(yùn)輸保險(xiǎn)及為彌補(bǔ)承包人認(rèn)為以上所購(gòu)買的不足之處的其它保險(xiǎn)。施工人員意外傷害保險(xiǎn)范圍是建筑施工企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)的施工作業(yè)人員和工程管理人員受到的意外傷害，以及由于施工現(xiàn)場(chǎng)施工直接給其他人員造成的意外傷害。發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成的通知》(建標(biāo)[2003]206號(hào))的有關(guān)規(guī)定，將施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)用列入工程造價(jià)。在施工承包合同備案時(shí)，建設(shè)行政主管部門(mén)要進(jìn)行審核。例如在2004年8月1日起開(kāi)始執(zhí)行的北京市建設(shè)委員會(huì)“京建法[2004]243號(hào)”《北京市實(shí)施建設(shè)工程施工人員意外傷害保險(xiǎn)辦法(試行)》中就規(guī)定了施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)實(shí)行差別費(fèi)率：施工承包合同價(jià)在三千萬(wàn)元以下(含三千萬(wàn)元)的，千分之一點(diǎn)二；施工承包合同價(jià)在三千萬(wàn)元以上一億元以下(含一億元)的，千分之零點(diǎn)八；施工承包合同價(jià)在一億元以上的，千分之零點(diǎn)六。按上述費(fèi)率計(jì)算施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)低于三百元的，應(yīng)當(dāng)按照三百元計(jì)算。建設(shè)工程實(shí)行總分包的，分包單位施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)包括在施工總承包合同中，不再另行計(jì)提。分包單位施工人員意外傷害保險(xiǎn)投保理賠事項(xiàng)，統(tǒng)一由施工總承包單位辦理。該文件還規(guī)定了建設(shè)單位必須在施工承包合同簽定后七日內(nèi)，將施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)全額交付建筑施工企業(yè)。建筑施工企業(yè)必須及時(shí)辦理施工人員意外傷害保險(xiǎn)。(十二)、關(guān)于墊資條款的約定以前，人民法院認(rèn)為建設(shè)工程施工合同中的墊資、帶資條款或者當(dāng)事人另行簽訂的墊資合同的性質(zhì)為企業(yè)法人間違規(guī)拆借資金，這種行為違反了原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》的規(guī)定，但對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定墊資條款無(wú)效，卻有不同認(rèn)識(shí)。

由于建筑市場(chǎng)墊資比較普遍，發(fā)包人要求承包人墊資，如果承包人不帶資、墊資也難以承攬到工程，如果不承認(rèn)墊資有效，不利于保護(hù)承包人的合法權(quán)益。我國(guó)已經(jīng)加入WTO，建筑市場(chǎng)是開(kāi)放的，建筑市場(chǎng)的主體可能是本國(guó)的企業(yè)，也可能是外國(guó)的企業(yè)，而國(guó)際建筑市場(chǎng)是允許墊資的，如果認(rèn)定墊資一律無(wú)效，違反國(guó)際慣例，與國(guó)際建筑市場(chǎng)的發(fā)展潮流相悖。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，必須是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，才能認(rèn)定合同無(wú)效。但是從法律規(guī)定的層次看，《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》不屬于法律、行政法規(guī)，至多歸為部頒規(guī)章，不能成為人民法院認(rèn)定合同條款無(wú)效的法律依據(jù)?；谝陨显颍罡呷嗣穹ㄔ簩徟形瘑T會(huì)第1327次會(huì)議討論通過(guò)的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)墊資及其利息有約定，請(qǐng)求按照合同約定返還墊資款和利息的，應(yīng)當(dāng)予以支持。從而確立了墊資合同有效的處理原則。根據(jù)《解釋》規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)墊資利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定不能超過(guò)國(guó)家法定基準(zhǔn)利率；如超出，對(duì)超出部分不予保護(hù)。如果合同沒(méi)有約定返還墊資款利息的，當(dāng)事人請(qǐng)求返還墊資款利息法院也不予支持。項(xiàng)目經(jīng)理要理解上述規(guī)定,當(dāng)合同中涉及到墊資條款時(shí)要會(huì)運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。除上述十二個(gè)方面外，簽訂合同時(shí)對(duì)材料設(shè)備采購(gòu)、檢驗(yàn)，施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理等條款也應(yīng)充分重視，做出具體明確的約定。簽訂任何一份施工合同都難以做到十分詳盡、完美，因此合同履行中還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議，調(diào)整各方權(quán)利義務(wù)。四、項(xiàng)目經(jīng)理如何搞好合同管理？需要建立哪些體系來(lái)確保合同履行？（一）項(xiàng)目經(jīng)理怎樣搞好合同管理項(xiàng)目經(jīng)理必須高度重視合同管理工作，并要分階段

選擇適宜的合同管理組織結(jié)構(gòu)和準(zhǔn)確、靈活的運(yùn)用所選擇的組織方式，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提高工程合同管理的水平。項(xiàng)目經(jīng)理搞好合同管理需做好以下幾方面工作：1、建立與合同組織結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的完善、合理、具有可操作性的規(guī)章制度和相應(yīng)的程序。2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化完備的文檔管理工作。3、任用高素質(zhì)的合同管理人員,尤其是合同部經(jīng)理。4、建立合同履約責(zé)任制5、定期檢查項(xiàng)目部各部門(mén)對(duì)合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。6、充分利用所在公司的各項(xiàng)資源,尋求公司在人、財(cái)、物上的支持與幫助。7、協(xié)調(diào)好與公司內(nèi)外、發(fā)包人、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、政府相關(guān)部門(mén)、分包人、材料供應(yīng)商等多方面的關(guān)系,為順利履約創(chuàng)造良好的環(huán)境。（二）項(xiàng)目經(jīng)理需要建立下列體系來(lái)確保合同的履行項(xiàng)目管理要求以總包合同為行動(dòng)綱領(lǐng)，各分包合同及內(nèi)部合同中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)條款要服從于總包合同。項(xiàng)目經(jīng)理需要建立質(zhì)量管理體系、進(jìn)度控制體系、成本控制體系及合格的供應(yīng)商體系，只有建立了這些合同實(shí)施的保證體系，才能保證合同實(shí)施中各項(xiàng)工作有秩序地進(jìn)行，使工程項(xiàng)目的全部合同事件處于控制中，保證合同正常履行，確保合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1、合同管理實(shí)施控制工作必須程序化、規(guī)范化，建立定期和不定期的協(xié)商會(huì)辦制度，建立如圖紙批準(zhǔn)程序、工程變更程序、索賠程序、分包人的賬單審查程序、工程檢查驗(yàn)收程序、進(jìn)度付款賬單的審查批準(zhǔn)程序、工程問(wèn)題的請(qǐng)示報(bào)告程序等必要的工作程序。2、建立合同管理文檔系統(tǒng)。應(yīng)建立與之相適應(yīng)的編碼系統(tǒng)和文檔系統(tǒng)，使各種合同資料查詢方便，保存穩(wěn)妥。3、建立合同文件溝通方式。承包人和發(fā)包人、監(jiān)理工程師、分包人之間的有關(guān)合同的文件溝通都應(yīng)以書(shū)面形式進(jìn)行。4、制定具體的質(zhì)量計(jì)劃，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)隨時(shí)對(duì)該計(jì)劃中不合理的地方予以修正，項(xiàng)目經(jīng)理還要指導(dǎo)和確認(rèn)員工遵守項(xiàng)目的質(zhì)量原則。

5、組織項(xiàng)目人員了解合同的條款，明確自己的工作范圍，并分清承包人與發(fā)包人的工作范圍。6、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，要從合同中找出潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，按所涉金額及概率的大小，加以研究處理，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變成利潤(rùn)。這樣就可形成本項(xiàng)目的商務(wù)計(jì)劃。

7、為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，必須建立和維護(hù)項(xiàng)目安全制度，確保采用所有的安全標(biāo)準(zhǔn)，重視對(duì)工人的安全教育和培訓(xùn)。8、保持良好的客戶關(guān)系。一個(gè)成功的承包公司不但需要更大的市場(chǎng)，更需要重復(fù)的生意。建成一個(gè)項(xiàng)目，結(jié)交一批朋友，是很多承包公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的要求。讓合作過(guò)的客戶或客戶代表了解你，讓他們知道你的工作能力和作風(fēng)，在以后的項(xiàng)目中，可以省去很多招投標(biāo)的工作，并能控制和掌握利潤(rùn)。保持客戶關(guān)系的另一方面是對(duì)客戶關(guān)心的問(wèn)題要有交待。及時(shí)而圓滿地解決這些問(wèn)題。10、對(duì)項(xiàng)目變更要有完整的記錄。一個(gè)項(xiàng)目，從設(shè)計(jì)到施工，直至最后投入運(yùn)行需較長(zhǎng)的過(guò)程。在此期間，由于設(shè)計(jì)變更而引起的工作范圍的變動(dòng)時(shí)有發(fā)生，同時(shí)，承包商也可根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，向業(yè)主提出一些合理化建議，由此而產(chǎn)生的工作量增加和投資的節(jié)省，應(yīng)予及時(shí)的記錄，并請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可，以便最后結(jié)算時(shí)爭(zhēng)取主動(dòng)。11、項(xiàng)目經(jīng)理要領(lǐng)導(dǎo)和組織編制項(xiàng)目規(guī)程手冊(cè)，尤其對(duì)重要的部門(mén)如設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、財(cái)務(wù)等部門(mén)的工作程序以文字的形式予以確定，以免由于人員的變動(dòng)而造成工作連接不起來(lái)。五、項(xiàng)目經(jīng)理在建設(shè)工程施工合同交底工作中的責(zé)任是什么？合同是平等主體的自然人、法人和其它組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)項(xiàng)目合同管理就是為保證參與工程建設(shè)的合同當(dāng)事人全面地、有秩序地完成合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)，獲得合同賦予的合法權(quán)利所進(jìn)行的一系列的管理活動(dòng)。當(dāng)前相當(dāng)多的總承包企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理在總承包合同簽訂后，就將合同束之高閣,不重視合同分析和合同交底工作，甚至忽視了這項(xiàng)工作，使得簽訂合同與履行合同嚴(yán)重脫節(jié)，在合同履行階段項(xiàng)目部相關(guān)人員對(duì)合同內(nèi)容知之甚少，甚至完全不了解合同的具體內(nèi)容，造成工作失誤,為全面正確履行合同埋下了隱患。因此項(xiàng)目經(jīng)理首先要充分認(rèn)識(shí)合同交底的必要性,并了解合同交底的相關(guān)程序及內(nèi)容,從而確保正確履行義務(wù)、保護(hù)自身合法權(quán)益。（一）、合同交底的必要性1、合同交底是項(xiàng)目部技術(shù)和管理人員了解合同、統(tǒng)一理解合同的需要。合同是當(dāng)事人正確履行義務(wù)、保護(hù)自身合法利益的依據(jù)。因此，項(xiàng)目部全體成員必須首先熟悉合同的全部?jī)?nèi)容，并對(duì)合同條款有一個(gè)統(tǒng)一的理解和認(rèn)識(shí)，以避免不了解或?qū)贤斫獠灰恢聨?lái)工作上的失誤。由于項(xiàng)目部成員知識(shí)結(jié)構(gòu)和水平的差異，難于保證每個(gè)成員都能吃透整個(gè)合同內(nèi)容和合同關(guān)系，這樣勢(shì)必會(huì)影響其正確、有效地解決實(shí)際問(wèn)題，影響合同的全面順利實(shí)施。因此，在合同簽訂后，項(xiàng)目經(jīng)理督促合同管理人員對(duì)項(xiàng)目部全體成員進(jìn)行合同交底是非常必要的，尤其要對(duì)合同的工作范圍、合同條款的交叉點(diǎn)、合同的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的交底。2、合同交底是規(guī)范項(xiàng)目部全體成員工作的需要。界定合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)界限，規(guī)范各項(xiàng)工作，提醒項(xiàng)目部全體成員注意進(jìn)行各項(xiàng)工作的依據(jù)和法律后果，是合同交底的基本內(nèi)容之一，也是規(guī)范項(xiàng)目部合同管理工作所必須的。由于不同的公司對(duì)其所屬項(xiàng)目部成員的職責(zé)分工要求不盡一致，工作習(xí)慣和組織管理方法也不盡相同，但面對(duì)特定的項(xiàng)目，其工作都必須符合合同的基本要求和合同的特殊要求，必須用合同規(guī)范自己的工作。要達(dá)到這一點(diǎn)，合同交底也是必不可少的工作。通過(guò)交底，可以讓內(nèi)部成員進(jìn)一步了解自己權(quán)利的界限和義務(wù)的范圍、工作的程序和法律后果，擺正自己在合同中的地位，有效防止由于權(quán)利義務(wù)的界限不清引起的內(nèi)部職責(zé)爭(zhēng)議和外部合同責(zé)任爭(zhēng)議的發(fā)生，提高合同管理的效率。3、合同交底有利于發(fā)現(xiàn)合同中的問(wèn)題，利于合同風(fēng)險(xiǎn)的事前控制。合同交底就是合同管理人員向項(xiàng)目部全體成員介紹合同意圖、合同關(guān)系、合同基本內(nèi)容、業(yè)務(wù)工作的合同約定和要求等內(nèi)容。它包括合同分析、合同交底、交底的對(duì)象提出問(wèn)題、再分析、再交底的過(guò)程。因此，它有利于項(xiàng)目部成員領(lǐng)會(huì)意圖，集思廣益，思考并發(fā)現(xiàn)合同中的問(wèn)題，如合同中可能隱藏著的各類風(fēng)險(xiǎn)、合同中的矛盾條款、用詞含糊及界限不清條款等。合同交底可以避免因在工作過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題帶來(lái)的措手不及和失控，同時(shí)也有利于調(diào)動(dòng)全體項(xiàng)目成員完善合同風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提高他們合同風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。4、合同交底有利于提高項(xiàng)目部全體成員的合同意識(shí)，使合同管理的程序、制度及保證體系落到實(shí)處。合同管理工作包括建立合同管理組織、保證體系、管理工作程序、工作制度等內(nèi)容，其中比較重要的是建立諸如合同文檔管理、合同跟蹤管理、合同變更管理、合同爭(zhēng)議處理等工作制度，其執(zhí)行過(guò)程是一個(gè)隨實(shí)施情況變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程，也是全體項(xiàng)目成員有序參與實(shí)施的過(guò)程。每個(gè)人的工作都與合同能否按計(jì)劃執(zhí)行完成密切相關(guān)，因此項(xiàng)目部管理人員都必須有較強(qiáng)的合同意識(shí)，在工作中自覺(jué)地執(zhí)行合同管理的程序和制度，并采取積極的措施防止和減少工作失誤和偏差。為達(dá)到這一目標(biāo)，在合同實(shí)施前進(jìn)行詳細(xì)的合同交底是非常必要的。（二）、項(xiàng)目經(jīng)理部合同交底的程序合同交底是合同簽訂人員和精通合同管理的專家向項(xiàng)目部成員陳述合同意圖、合同要點(diǎn)、合同執(zhí)行計(jì)劃的過(guò)程，項(xiàng)目經(jīng)理部的交底通常可以分層次按一定程序進(jìn)行。層次一般可分為兩級(jí)，即項(xiàng)目經(jīng)理組織合同簽訂人員和精通合同管理的專家向項(xiàng)目經(jīng)理部班子成員及項(xiàng)目職能部門(mén)負(fù)責(zé)人交底，職能部門(mén)負(fù)責(zé)人向其所屬執(zhí)行人員交底。這兩個(gè)層次的交底內(nèi)容和重點(diǎn)可根據(jù)被交底人的職責(zé)有所不同。1、項(xiàng)目經(jīng)理組織合同簽訂人員和合同管理人員向項(xiàng)目經(jīng)理部班子成員及項(xiàng)目職能部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行交底，全面陳述合同背景、合同工作范圍、合同目標(biāo)、各職能部門(mén)的合同執(zhí)行要點(diǎn)、合同執(zhí)行計(jì)劃、合同風(fēng)險(xiǎn)防范措施及特殊情況處理等內(nèi)容，并解答項(xiàng)目班子成員及項(xiàng)目職能部門(mén)負(fù)責(zé)人提出的問(wèn)題，最后形成書(shū)面合同交底記錄。2、各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人向其所屬執(zhí)行人員進(jìn)行合同交底，陳述合同基本情況、本部門(mén)的合同責(zé)任及執(zhí)行要點(diǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)防范措施等，并解答所屬人員提出的問(wèn)題，最后形成書(shū)面交底記錄。3、各部門(mén)將交底情況反饋給合同簽訂人員和合同管理人員，由其對(duì)合同執(zhí)行計(jì)劃、合同管理程序、合同管理措施及風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行進(jìn)一步修改完善，最后形成合同管理文件報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核批準(zhǔn)后下發(fā)各執(zhí)行人員，指導(dǎo)其活動(dòng)。合同交底是合同管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，需要各級(jí)管理和技術(shù)人員在合同交底前，認(rèn)真閱讀合同，進(jìn)行合同分析，發(fā)現(xiàn)合同問(wèn)題，提出合理建議．避免走形式，以使合同管理有一個(gè)良好的開(kāi)端。項(xiàng)目經(jīng)理要建立合同交底執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查考核機(jī)制,落實(shí)合同交底的各項(xiàng)內(nèi)容,確保項(xiàng)目部順利高效的履行總承包合同。（三）、合同交底的內(nèi)容合同交底是以合同分析為基礎(chǔ)、以合同內(nèi)容為核心的交底工作，因此涉及到合同的全部?jī)?nèi)容，特別是關(guān)系到合同能否順利實(shí)施的核心條款。合同交底的目的是將合同目標(biāo)和責(zé)任具體落實(shí)到各級(jí)人員的工程活動(dòng)中，并指導(dǎo)管理及技術(shù)人員以合同作為行為準(zhǔn)則。合同交底一般包括以下主要內(nèi)容：1、工程概況及合同工作范圍；2、合同關(guān)系及合同涉及各方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任；3、合同工期控制總目標(biāo)及階段控制目標(biāo)，目標(biāo)控制的網(wǎng)絡(luò)表示及關(guān)鍵線路說(shuō)明；4、合同質(zhì)量控制目標(biāo)及合同規(guī)定執(zhí)行的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收程序；5、合同對(duì)本工程的材料、設(shè)備采購(gòu)、驗(yàn)收的規(guī)定；6、投資及成本控制目標(biāo)，特別是合同價(jià)款的支付及調(diào)整的條件、方式和程序；7、合同雙方爭(zhēng)議問(wèn)題的處理方式、程序和要求；8、合同雙方的違約責(zé)任；9、索賠的機(jī)會(huì)和處理策略；10、合同風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容及防范措施；11、合同履行過(guò)程中文檔管理的要求。六、項(xiàng)目經(jīng)理如何與分供方進(jìn)行合同談判？一般來(lái)說(shuō)分供方是指專業(yè)分包方、勞務(wù)分包方、材料供應(yīng)方、設(shè)備出租方等。項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)與分供方進(jìn)行合同談判獲得有利的合同條件就會(huì)為總承包合同的順利履行打下良好的基礎(chǔ)。因此項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該充分重視與分供方的談判工作，注意方式方法，以便取得良好的談判結(jié)果。（一）項(xiàng)目經(jīng)理要做好合同談判的準(zhǔn)備工作 1、組建談判小組選擇合適的人選，組建一個(gè)精干的強(qiáng)有力的談判小組是確保談判成功的關(guān)鍵。談判小組的成員應(yīng)對(duì)談判的議題十分清楚，并根據(jù)個(gè)人特長(zhǎng)和談判的需要做好分工。項(xiàng)目經(jīng)理要確定好小組負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人可以是項(xiàng)目經(jīng)理自己，也可以選定首席談判代表。該負(fù)責(zé)人應(yīng)具有談判經(jīng)驗(yàn)，具有良好的協(xié)調(diào)能力和社交經(jīng)驗(yàn)，具有說(shuō)服他人的能力以及良好的心理素質(zhì)和執(zhí)著的性格，面對(duì)壓力和復(fù)雜情況思維清晰反應(yīng)敏捷，了解業(yè)務(wù)，熟悉合同文本。另外，如果有條件聘請(qǐng)熟悉工程合同的律師參加談判小組也會(huì)有利于取得好的談判結(jié)果。2、事先了解談判對(duì)手不同的分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商的背景、價(jià)值觀念、思維方式都會(huì)有差異，他們?cè)谡勁兄胁扇〉姆椒ㄒ矔?huì)不盡相同。因此，事先了解對(duì)手的背景情況和習(xí)慣做法，對(duì)爭(zhēng)取好的談判結(jié)果是有益的。3、確定基本談判方針談判小組應(yīng)收集信息，分析談判對(duì)手可能提出的問(wèn)題，并認(rèn)真進(jìn)行研究和分析；對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題制定出希望達(dá)到的上、中、下目標(biāo)，要有據(jù)理力爭(zhēng)的信心，又要有退而求其次的思想準(zhǔn)備，還要有自己的談判底線。此外還應(yīng)收集分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（如果有的話）的情況并進(jìn)行分析,以此來(lái)向談判對(duì)手施加壓力。4、認(rèn)真準(zhǔn)備相關(guān)資料要與分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行談判，就要準(zhǔn)備好自己的談判要點(diǎn)提前告知對(duì)方，以便讓對(duì)方提前做好準(zhǔn)備，提高談判效率。5、做好充分的心理準(zhǔn)備對(duì)合同談判要有足夠的心理準(zhǔn)備，項(xiàng)目經(jīng)理要發(fā)揮談判團(tuán)隊(duì)的力量,談判前要統(tǒng)一口徑，按照“有理、有利、有節(jié)”的原則，明確談判小組成員的分工,使每個(gè)談判人員都能揚(yáng)長(zhǎng)避短充分發(fā)揮個(gè)人的特長(zhǎng)說(shuō)服談判對(duì)手，不能企圖強(qiáng)壓對(duì)方，反之，當(dāng)對(duì)方采用強(qiáng)壓方式時(shí)，又要敢于拒絕，婉言提醒對(duì)方，按公平合理原則辦事。另外，怕談判失敗而失去簽約的機(jī)會(huì)的想法是不必要的，因?yàn)閷?duì)于分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商而言，他們會(huì)非常珍視獲得合同的機(jī)會(huì)。因此作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該善于抓住談判機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取對(duì)自己盡可能有利的條款，獲得好的合同條件。（二）合同談判一般經(jīng)過(guò)5個(gè)階段

1、介紹。做一些介紹，使雙方熟悉談判人員，并且形成談判氣氛，它有利于合同達(dá)成。

2、探討。談判人員確定關(guān)心的問(wèn)題，并且弄清談判對(duì)手的實(shí)力與弱點(diǎn)。探討是為下一步討價(jià)還價(jià)打基礎(chǔ)。

3、平等討價(jià)還價(jià)。進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的討價(jià)還價(jià)，或者做出讓步。如果在討價(jià)還價(jià)階段能夠達(dá)成共同意見(jiàn)，這時(shí)合同談判就可以宣告結(jié)束。

4、結(jié)束。總結(jié)雙方的見(jiàn)解，做出最后讓步。

5、達(dá)成協(xié)議。用文件的形式把合同協(xié)議確定下來(lái)。（三）合同談判常用的策略與技巧

在合同的談判過(guò)程中，需要采用一些相應(yīng)的談判策略。往往獲勝的一方采用比較巧妙的談判策略，或者在某一方面具有優(yōu)勢(shì)，所以能夠主導(dǎo)談判的進(jìn)程。在談判過(guò)程中通?？梢圆捎靡韵聨追N談判策略。1、反復(fù)強(qiáng)調(diào)自己的優(yōu)勢(shì)及特長(zhǎng)使對(duì)方對(duì)自己建立信心。2、在價(jià)格談判中根據(jù)對(duì)手的態(tài)度、心理狀態(tài)、自己的價(jià)位和對(duì)方的價(jià)格底牌等，采用多種方式，例如對(duì)等讓步、分項(xiàng)談判等，進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，在征得對(duì)方的讓步后，選擇適當(dāng)價(jià)位或適當(dāng)降價(jià)而成交。3、在心理上削弱對(duì)方。從一開(kāi)始就堅(jiān)持不讓步，令對(duì)方產(chǎn)生畏難心理，進(jìn)而使對(duì)方放松條件。4、“最后一分鐘策略”。這是談判中常見(jiàn)的方法之一，如宣稱：如果同意這一讓步條件就簽約，否則就終止談判或用期限達(dá)成協(xié)議要挾對(duì)方等。遇到僵持的情況要冷靜，不能隨便拋出這種要挾，通常應(yīng)采取回旋的辦法說(shuō)明理由或緩和氣氛，并通過(guò)場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外結(jié)合，動(dòng)員對(duì)方相互妥協(xié)，或提出折衷辦法等。5、抓住實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，諸如工作范圍、價(jià)格、工期、支付條件和違約責(zé)任等不輕易讓步，但一些次要問(wèn)題和細(xì)節(jié)問(wèn)題可以讓步或留下尾巴。（四）合同談判的目標(biāo)

1、得到一個(gè)公平合理的價(jià)格及合同條件，并且使合同在一定的時(shí)間和執(zhí)行限制范圍內(nèi)仍被執(zhí)行。2、與分供方建立良好的關(guān)系，獲得一個(gè)好的價(jià)格及服務(wù)。3、對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題提出要求，力爭(zhēng)將這些條款明確寫(xiě)入合同或補(bǔ)充合同中，以避免或減少今后實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)。

七、項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？在履行總承包合同的過(guò)程中，不可避免會(huì)簽訂各類分包合同，在實(shí)際施工過(guò)程中總承包人經(jīng)常面臨兩類專業(yè)分包合同，一類是總承包人自行分包的分包工程，另一類是發(fā)包人指定分包的專業(yè)分包工程。針對(duì)不同的專業(yè)分包，項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)是不同的。(一)、項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂總承包人自行分包的分包合同時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題總承包人自行分包的項(xiàng)目一般主要有勞務(wù)分包和專業(yè)分包。分析由總承包人直接分包的分包合同管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，很多情況下與未能規(guī)范合同簽訂的程序及不注重對(duì)重要條款的審查研究有關(guān)。因此項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同時(shí)需要特別關(guān)注以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：1、合同簽訂要及時(shí)有些分包沒(méi)有簽訂合同就進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行了施工，形成了先履行后簽訂合同的事實(shí)，有些情況下合同雙方還將某些敏感的經(jīng)濟(jì)條款放到工程干完再談，這些做法使項(xiàng)目的合同談判、簽訂都處于非常被動(dòng)的狀態(tài)，為雙方順利履約埋下了隱患。因此項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該未雨綢繆做好分包項(xiàng)目的合同準(zhǔn)備工作，做到及時(shí)簽訂合同。分包項(xiàng)目的合同準(zhǔn)備工作應(yīng)包括下列內(nèi)容：制定分包計(jì)劃、確定合同范圍、招標(biāo)、合同談判、合同文件形成。(1)、制定分包計(jì)劃總包商應(yīng)在工程投標(biāo)階段，就著手?jǐn)M訂項(xiàng)目分包計(jì)劃，初步確定工作范圍、數(shù)量、開(kāi)竣工時(shí)間等。若中標(biāo)，則要將分包計(jì)劃與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃緊密結(jié)合，對(duì)其進(jìn)行修正和細(xì)化。制定分包計(jì)劃有以下好處：一是可將項(xiàng)目的工作進(jìn)行細(xì)化管理，二是便于送業(yè)主審核和協(xié)調(diào)指定分包，三是能在前期了解項(xiàng)目成本。

(2)、確定合同范圍根據(jù)分包計(jì)劃，便可對(duì)分包的合同范圍進(jìn)行確定。這里所說(shuō)合同范圍不僅指工作內(nèi)容，而是指對(duì)分包工程合同價(jià)格構(gòu)成影響的所有因素，包括工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、材料規(guī)格、開(kāi)竣工時(shí)間、進(jìn)度安排、責(zé)任和義務(wù)、使用設(shè)備、技術(shù)和管理人員、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟鹊纫蛩?。?duì)多個(gè)分包方構(gòu)成的項(xiàng)目，合同管理的關(guān)鍵是理清各分包方之間的責(zé)任和組織界面，確定合同范圍正是理清責(zé)任和組織界面的基礎(chǔ)和依據(jù)。確定合同范圍，必須采用窮舉法。即對(duì)構(gòu)成合同價(jià)格的所有因素，包括細(xì)節(jié)，進(jìn)行羅列，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行編輯。合同范圍的描述要盡可能的清晰和準(zhǔn)確，減少模棱兩可的內(nèi)容。工作內(nèi)容、技術(shù)規(guī)范、材料品質(zhì)和規(guī)格、進(jìn)度安排、雙方責(zé)任和義務(wù)，要細(xì)致而準(zhǔn)確?？偝邪伺c分包人之間，分包人與分包人之間責(zé)任歸屬要明確劃分。如因信息不足，無(wú)法明細(xì)的情況，也應(yīng)依據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷說(shuō)明和列舉可能發(fā)生的情況。必要時(shí)，可以用否定語(yǔ)言規(guī)定合同約束以外的情況。(3)、招標(biāo)招標(biāo)是一個(gè)選擇分包商的決策過(guò)程。根據(jù)分包合同范圍說(shuō)明，招標(biāo)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下4個(gè)問(wèn)題：

=1\*GB3①、分包方的報(bào)價(jià)。分包方的報(bào)價(jià)應(yīng)使總包方獲得合理利潤(rùn)，總包人的首要工作是要評(píng)估報(bào)價(jià)的合理性。

=2\*GB3②、分包方的技術(shù)力量和管理力量。需要考察分包方的管理能力、技術(shù)工人素質(zhì)，施工設(shè)備、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等信譽(yù)及實(shí)力，分包人應(yīng)該具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和管理力量。

=3\*GB3③、分包方的資金實(shí)力。資金實(shí)力的考察對(duì)證明分包方是否有良好的履約能力有重要意義，分包人應(yīng)具有較強(qiáng)的資金實(shí)力。=4\*GB3④、項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)特別注意考察勞務(wù)分包方的履約業(yè)績(jī)和信用，最好選擇本公司合格分供方名錄中合作良好的勞務(wù)方簽訂合同。

(4)、合同談判合同談判一般要對(duì)以下幾點(diǎn)進(jìn)行深入的討論和澄清：=1\*GB3①、對(duì)合同范圍要經(jīng)過(guò)雙方的最終確認(rèn)；

=2\*GB3②、進(jìn)一步明確變更的處理程序和辦法、費(fèi)用；

=3\*GB3③、合同雙方的責(zé)任和義務(wù)；

=4\*GB3④、明確質(zhì)量、工期等方面違約責(zé)任的規(guī)定；

=5\*GB3⑤、總包人要依靠合同談判獲得更有價(jià)值的價(jià)格，分包人也可通過(guò)談判得到有利的合同支付條件，良好的支付條件可以成為一個(gè)強(qiáng)有力的激勵(lì)措施；

=6\*GB3⑥、風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)；

=7\*GB3⑦、爭(zhēng)議解決方式。關(guān)于談判具體的方式方法及策略等問(wèn)題可以參考本章其他部分的論述,此處不再贅述。(5)、形成合同文件經(jīng)過(guò)合同談判后，項(xiàng)目經(jīng)理要組織相關(guān)人員整理談判結(jié)果，形成正式的合同文件。一般來(lái)說(shuō)合同文件應(yīng)包括：合同協(xié)議書(shū)，招標(biāo)函、投標(biāo)函、合同條件、業(yè)主要求、資料表、投標(biāo)方施工技術(shù)方案和其他應(yīng)該成為合同內(nèi)容的文件。

總之項(xiàng)目經(jīng)理一定要注意總承包人自行分包的分包工程在分包人入場(chǎng)施工前一定要先簽訂專業(yè)分包合同，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理必須根據(jù)總承包的承包范圍及早做好合同規(guī)劃，制定專業(yè)分包工程招標(biāo)計(jì)劃和相關(guān)文件，提前組織分包工程的招標(biāo)工作，為專業(yè)分包工程合同談判、爭(zhēng)取簽訂有利于總承包人的合同條件創(chuàng)造條件。2、合同簽訂要執(zhí)行會(huì)簽制度合同正式簽訂前，要執(zhí)行會(huì)簽制度，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該要求合同管理相關(guān)部門(mén)建立合同評(píng)審及會(huì)簽制度，項(xiàng)目經(jīng)理所在公司有合同評(píng)審相關(guān)規(guī)定的要執(zhí)行規(guī)定，讓公司更多更專業(yè)的管理人員替合同把關(guān)是非常明智的舉措，項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)明確規(guī)定未經(jīng)會(huì)簽而簽署合同的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)被追究責(zé)任，從而杜絕某些個(gè)人由于個(gè)人專業(yè)知識(shí)水平的局限或出于私利簽訂有明顯漏洞或出賣公司利益的不平等合同，提前規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)。3、合同簽訂人要合法一些項(xiàng)目經(jīng)理部人員未經(jīng)法定代表人授權(quán)，非法與分包商簽訂各種合同是分包合同管理混亂的一種表現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該明確知道，只有獲得公司法定代表人授權(quán)的人員方能對(duì)外簽訂合同，其他任何人未經(jīng)公司法定代表人授權(quán)不得對(duì)外簽訂任何形式的合同，否則應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任。項(xiàng)目經(jīng)理還要注意分包方合同簽署人的身份是否合法。分包方簽署人應(yīng)該是分包單位的法定代表人或經(jīng)法定代表人授權(quán)的委托代理人。在委托代理人簽訂合同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求對(duì)方提供授權(quán)委托書(shū)。4、預(yù)付款問(wèn)題有些分包項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了需要總承包方支付一定比例的預(yù)付款，在這樣的情況下,項(xiàng)目經(jīng)理如果要在合同中寫(xiě)入支付一定比例預(yù)付款的條款，應(yīng)注意具備以下幾個(gè)條件時(shí)才能降低總承包人的風(fēng)險(xiǎn)：一是總承包合同中有發(fā)包人支付總承包人一定比例預(yù)付款的條款，二是發(fā)包人已及時(shí)支付了總承包工程的預(yù)付款，并且工程進(jìn)度款給付及時(shí)，三是項(xiàng)目部資金壓力小，四是分包商有能力出具相應(yīng)的滿足總承包人要求的預(yù)付款保函。如果項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)做好專業(yè)分包的招標(biāo)工作，選擇到有實(shí)力、有信譽(yù)的合格分包方來(lái)簽訂合同，能夠爭(zhēng)取利用分包方的各種資源，分擔(dān)項(xiàng)目的資金壓力，做到不支付預(yù)付款也能保證分包工程順利展開(kāi)，這是最理想的狀態(tài)。5、工程進(jìn)度控制合同中如果明確規(guī)定了由于分包人原因?qū)е鹿て谘诱`的違約條款，對(duì)加強(qiáng)分包人的責(zé)任心，促進(jìn)分包人更好地履行合同，確保工程進(jìn)度在總承包人控制之中是很有好處的。項(xiàng)目經(jīng)理要注意對(duì)分包人工期延誤的違約規(guī)定應(yīng)該參考總承包合同中發(fā)包人對(duì)于承包人工期延誤的違約條款的約定，并且在分包合同中的相關(guān)約定最好比總承包合同中的工期延誤約定更加嚴(yán)格，這樣才能引起分包人的充分重視，確?？偝邪贤墓こ踢M(jìn)度受控。6、工程變更工程變更在工程施工中是不可避免的，如果在合同中不明確給予規(guī)定往往會(huì)出現(xiàn)管理漏洞甚至?xí)鸺m紛。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該結(jié)合總承包合同中相關(guān)條款的規(guī)定，注意分包合同中的工程變更條款不要超越總承包合同的相關(guān)規(guī)定。7、進(jìn)度款支付項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該對(duì)比總承包合同中相關(guān)條款的規(guī)定，注意進(jìn)度款的支付時(shí)間不要先于總包進(jìn)度款的支付時(shí)間，支付比例和金額盡量不大于總承包合同中的支付比例和金額。8、結(jié)算分包工程的結(jié)算是分包工程出現(xiàn)問(wèn)題較多的環(huán)節(jié)之一。因此，在合同中應(yīng)明確規(guī)定辦理結(jié)算的程序及所需的必要資料。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)制定項(xiàng)目部結(jié)算審核程序，一是要做到程序清晰，項(xiàng)目各部門(mén)及管理人員對(duì)分包工程結(jié)算審核的職責(zé)分明，二要做到結(jié)算的過(guò)程透明化，項(xiàng)目各部門(mén)及管理人員能夠相互監(jiān)督相互制約，最大限度地減少分包工程結(jié)算時(shí)支出大于收入的情況出現(xiàn)。結(jié)算的時(shí)間一般應(yīng)遲于發(fā)包人對(duì)承包人對(duì)該分包工程的結(jié)算時(shí)間，結(jié)算的金額一般不應(yīng)超過(guò)發(fā)包人對(duì)承包人對(duì)該分包工程的結(jié)算金額。9、保修在項(xiàng)目部的日常工作中，要特別注意證據(jù)的收集和整理工作。否則，一旦發(fā)生訴訟，承包人的主張沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)的支持，將處于極為被動(dòng)的局面，訴訟請(qǐng)求也將得不到法院的支持。比如在分包工程進(jìn)入保修階段出現(xiàn)需要維修的事項(xiàng)時(shí),承包人未提出證據(jù)證明曾通知分包人前來(lái)維修，法院會(huì)認(rèn)為承包人未盡通知義務(wù)。是否通知對(duì)方在發(fā)生糾紛時(shí)很容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。一旦提不出證據(jù)證明曾通知過(guò)對(duì)方，很可能使對(duì)方免除其本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。對(duì)此，可以有以下幾點(diǎn)對(duì)策：第一，最為穩(wěn)妥也最具有證明力的做法是到公證處進(jìn)行公證，證明通知對(duì)方。第二，在簽訂合同時(shí)就在合同中明確約定一個(gè)手機(jī)號(hào)碼及一個(gè)聯(lián)系地址，作為工作聯(lián)系號(hào)碼與地址。一旦發(fā)生需要通知的事宜，即撥打該號(hào)碼，并將通知內(nèi)容以短信形式發(fā)送給該號(hào)碼，以通話記錄和短信內(nèi)容相結(jié)合來(lái)證明通知事實(shí)的存在。在有條件的情況下，還可以使用錄音筆錄下通話內(nèi)容?；蛘哂锰乜鞂＿f的方式給合同約定的聯(lián)系地址郵寄通知函。第三，注意保存來(lái)往工作聯(lián)系函，并讓對(duì)方簽收。(二)、項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂發(fā)包人指定分包的分包合同時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)注意的問(wèn)題1、注意合同主體很多情況下即使指定分包工程的承包范圍不在總承包方的承包范圍內(nèi)，發(fā)包人也要求總承包人單獨(dú)與分包人簽訂分包合同，在此種情況下項(xiàng)目經(jīng)理一定要對(duì)照總承包合同，注意分包合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定是否合理，切忌由于一時(shí)疏忽承擔(dān)了自己本不應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，為履行埋下隱患。如果分包工程不在總承包工程范圍內(nèi)，項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂指定分包合同時(shí)最好要求發(fā)包人、總承包任和分包人三方共同簽訂合同，并在合同中明確三方的權(quán)利和義務(wù)。2、注意付款條款的約定指定分包工程的承包范圍不在總承包方的承包范圍內(nèi)時(shí)，合同條款中應(yīng)明確約定由發(fā)包人支付分包工程價(jià)款。由于總承包人要對(duì)工程項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，因此在支付程序上最好約定總承包人對(duì)支付分包進(jìn)度款審核批準(zhǔn)的權(quán)利，以便總承包方更好地管理協(xié)調(diào)分包方，以實(shí)現(xiàn)總承包工程的各項(xiàng)合同目標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理一定要注意在合同中要明確約定不按合同約定支付工程款和進(jìn)度款的違約責(zé)任應(yīng)該由發(fā)包人承擔(dān)。指定分包工程的承包范圍在總承包方的承包范圍內(nèi)時(shí)，合同條款中應(yīng)明確約定指定分包工程的合同價(jià)款構(gòu)成及具體金額，還應(yīng)明確合同價(jià)格調(diào)整的內(nèi)容、方式，工程變更的約定等，要注意這些約定不要與總承包合同的約定發(fā)生沖突，尤其是不要超越總承包合同的相關(guān)約定，另外在合同中最好對(duì)發(fā)包人直接支付指定分包人工程款的情形做出限制性的約定，以利于總承包人對(duì)指定分包人管理協(xié)調(diào)工作的開(kāi)展。3、注意總承包配合費(fèi)的計(jì)取指定分包工程的承包范圍不在總承包人的承包范圍內(nèi)時(shí)，合同條款中應(yīng)明確約定總承包配合費(fèi)的計(jì)算方法及支付方式。4、注意三方責(zé)任、義務(wù)的劃分簽訂指定分包工程合同時(shí)一定要在合同條款中明確約定發(fā)包人、總承包人及分包人三方的責(zé)任和義務(wù)，避免責(zé)任不清引起糾紛。八、項(xiàng)目經(jīng)理如何利用合同管理分包方？（一）工程項(xiàng)目施工過(guò)程中會(huì)遇到哪些分包方在建筑企業(yè)質(zhì)量管理體系的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T19001-2000）中，分包方的定義為“以合同或協(xié)議形式向建筑施工企業(yè)承擔(dān)部分工程、勞務(wù)、施工機(jī)械和施工設(shè)備的租賃及操作服務(wù)、材料試驗(yàn)等的單位，是標(biāo)準(zhǔn)中所稱的供方的一種”，所謂分包方除勞務(wù)分包方、塔吊等施工機(jī)械和施工設(shè)備的租賃及操作方以外，還有土方、降水、護(hù)坡及樁基工程、市政配套（包括供水、排水、供電、燃?xì)?、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化、路燈、標(biāo)示及市政道路）工程、水電安裝工程、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程、管道純凈水工程、裝修裝飾工程、門(mén)窗工程、幕墻工程、智能化工程、通訊工程、園林景觀工程等專業(yè)分包商。目前，項(xiàng)目施工管理多為管理型，一個(gè)單位工程常常分為多個(gè)單項(xiàng)工程分包給專業(yè)分包來(lái)操作，對(duì)分包方的管理直接影響到工程實(shí)物的質(zhì)量。所以，對(duì)分包方的管理至關(guān)重要。（二）項(xiàng)目經(jīng)理如何利用合同管理分包方

1、項(xiàng)目經(jīng)理可以依據(jù)本企業(yè)制定的分包隊(duì)伍評(píng)價(jià)、選擇及重新評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)要求，通過(guò)招標(biāo)進(jìn)行分包隊(duì)伍的選擇。

2、工作范圍的解釋和澄清項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同后,進(jìn)入分包合同實(shí)施階段，在雙方履行分包合同的過(guò)程中，隨著分包工程的進(jìn)展，一些在合同簽訂時(shí)沒(méi)有明確的問(wèn)題會(huì)逐漸凸顯出來(lái)，為了保證合同的順利履行，項(xiàng)目經(jīng)理要求項(xiàng)目部管理人員做到及時(shí)解釋、澄清合同范圍，主動(dòng)協(xié)調(diào)分包人的工作這是合同管理在執(zhí)行階段的重要工作。3、利用合同進(jìn)行質(zhì)量管理在合同條款中應(yīng)明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并在合同條款中具體約定明確的違約責(zé)任，要讓分包方充分認(rèn)識(shí)到達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要付出的代價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)的特點(diǎn)，以及強(qiáng)調(diào)滿足顧客要求為中心的今天，項(xiàng)目質(zhì)量管理不僅要關(guān)注過(guò)程，更要關(guān)注結(jié)果（目標(biāo)）。因此新版的ISO9001也提出了如何在項(xiàng)目環(huán)境里建立質(zhì)量體系的問(wèn)題，項(xiàng)目多采用目標(biāo)管理的方式完成任務(wù)。新版的ISO9001突出了8大質(zhì)量管理原則，即：=1\*GB3①顧客中心，顧客包括潛在的顧客，滿足顧客的要求是廣泛和深刻的，必須讓分包商認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)；=2\*GB3②領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)，總包商是合同規(guī)定的“領(lǐng)導(dǎo)”，可以通過(guò)合同要求分包商建立質(zhì)量保證體系，但分包商不會(huì)自愿付出多余的質(zhì)量管理成本，所以在生產(chǎn)過(guò)程中，總包商要監(jiān)督推動(dòng)分包商的生產(chǎn)行為，并使其持續(xù)改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；=3\*GB3③全員參與，總分包必須共同參與，才能系統(tǒng)的控制全局；=4\*GB3④系統(tǒng)的觀點(diǎn)，要運(yùn)用系統(tǒng)論的觀點(diǎn)進(jìn)行質(zhì)量管理才不至于此強(qiáng)彼弱，埋下質(zhì)量隱患；=5\*GB3⑤過(guò)程方法，項(xiàng)目漸進(jìn)明細(xì)的特點(diǎn)，要求總分包雙方，必須時(shí)刻關(guān)注過(guò)程，才能逐漸明確合同內(nèi)容、目標(biāo)；=6\*GB3⑥持續(xù)不斷的改進(jìn)，顧客的要求會(huì)隨著質(zhì)量的提高而逐漸提高，以顧客為中心，要求必須持續(xù)不斷的改進(jìn)；=7\*GB3⑦基于事實(shí)的決策，要實(shí)事求才能在合同履約過(guò)程中對(duì)質(zhì)量方面的問(wèn)題做出正確的決策；=8\*GB3⑧供方受益，因?yàn)楫?dāng)供方（分包商）的利潤(rùn)受到威脅時(shí)，除非存在更大的利益交換使供方（分包商）做出暫時(shí)犧牲，否則供方（分包商）將不會(huì)顧及信譽(yù)，必定會(huì)采取偷工減料、消極管理來(lái)降低成本?？梢哉f(shuō)利潤(rùn)是獲得良好服務(wù)的前提。保證質(zhì)量必須保證供方受益，但限制供方獲取暴利的方法是盡可能的了解對(duì)方。

4、利用合同進(jìn)行進(jìn)度管理（1）、制定動(dòng)態(tài)的進(jìn)度計(jì)劃及工期目標(biāo)分包商的工作不同于總承包的工作，總承包商的工作是連續(xù)的針對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的，而分包商一般僅承擔(dān)工程的某一部分的工作，分包的工作可能是間斷的，所以總包對(duì)分包的工期目標(biāo)或進(jìn)度計(jì)劃要求是動(dòng)態(tài)的，是根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整的，總包商要讓分包方認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在合同中應(yīng)對(duì)工期要求予以明確，以免分包商因非自身原因的工期耽誤，向總包提出索賠。

（2）、整體協(xié)調(diào)由于上面的原因，作為總承包人的項(xiàng)目經(jīng)理在要求生產(chǎn)計(jì)劃部門(mén)制定計(jì)劃時(shí)，必須整體協(xié)調(diào)，不能僅專注于某一項(xiàng)分包工程。整體協(xié)調(diào)包括時(shí)間上和空間上的，要對(duì)所有分包方的工作進(jìn)度進(jìn)行整體的協(xié)調(diào)，并應(yīng)將對(duì)分包方服從總承包方管理的事項(xiàng)和相關(guān)義務(wù)寫(xiě)進(jìn)合同,總承包方應(yīng)根據(jù)合同在項(xiàng)目管理中做好的整體協(xié)調(diào)工作。

（3）、進(jìn)度的動(dòng)態(tài)檢查進(jìn)度管理是合同管理的主要目標(biāo)之一,實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就需要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)度的動(dòng)態(tài)檢查監(jiān)控。而加快進(jìn)度的最有效方法，就是縮短進(jìn)度檢查的時(shí)間間隔。項(xiàng)目進(jìn)度在不斷變化，只有對(duì)進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)的檢查，才能確保進(jìn)度受控。檢查進(jìn)度不應(yīng)僅局限在是否完成工程量上，還應(yīng)包括檢查分包商的人力設(shè)備投入、材料供應(yīng)、工作面的協(xié)調(diào)等各方面工作上。進(jìn)度檢查的重點(diǎn)是對(duì)關(guān)鍵線路進(jìn)度的檢查。由于對(duì)分包商的進(jìn)度管理是動(dòng)態(tài)的，有時(shí)會(huì)在時(shí)間上出現(xiàn)不均衡，使分包商的工作時(shí)而忙、時(shí)而閑，可能會(huì)造成分包商在成本上的損失,因此總包方應(yīng)允許分包在報(bào)價(jià)時(shí)考慮這種風(fēng)險(xiǎn)，但雙方一旦接受合同，分包商就必須面對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)。

5、利用合同進(jìn)行工程款支付及結(jié)算管理工程款支付條款應(yīng)在合同簽訂時(shí)明確規(guī)定。合同支付是一種有效的管理和激勵(lì)手段。合同支付方式，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定。良好的合同支付方式值得深入研究討論。例如對(duì)工期較緊的工程，可以采用按實(shí)物完成進(jìn)度支付工程款，即基礎(chǔ)完成支付15%，主體完成支付15%，砌筑完成支付15%等，具體比例可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定；預(yù)計(jì)工程量變化較大或設(shè)計(jì)變更較多的工程，為使變更及時(shí)執(zhí)行，可規(guī)定將變更的工作量計(jì)入進(jìn)度款內(nèi)與進(jìn)度款同期支付；有時(shí)工程后期因工作較零碎或難度較大，分包商積極性不高，可以提高后期完成的工作內(nèi)容的單價(jià)或提高后期的工程支付額度。合同支付是建立信譽(yù)的最根本體現(xiàn)，必須盡可能按合同履行支付義務(wù)，否則上述作用或更多的作用將失去意義。另外要注意上述的支付條款一定要與總承包合同的條款進(jìn)行對(duì)照，要盡量避免發(fā)生發(fā)包人還沒(méi)有支付總承包人該分包工程的進(jìn)度款或結(jié)算款，但是根據(jù)分包合同條款總承包人卻要先于發(fā)包人支付的情況出現(xiàn)。

6、風(fēng)險(xiǎn)管理在訂立分包合同時(shí)應(yīng)明確分包人應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，確?？偝邪贤瑑?nèi)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)能夠由分包人承擔(dān)。但是在實(shí)踐中有些分包人常常會(huì)將按照分包合同的約定本來(lái)應(yīng)由其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至總承包人。如材料價(jià)格上漲后，分包商為降低成本，材料以次充好，減少用工量，施工質(zhì)量逐漸下降，為總承包工程埋下質(zhì)量隱患；安全文明施工方面，分包商減少投入，將安全責(zé)任向總包推卸，文明施工依賴總包協(xié)調(diào)。因此必須在簽訂合同的時(shí)候，就要明確分包人合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范圍，7、利用合同管理促進(jìn)安全文明施工應(yīng)將安全文明生產(chǎn)協(xié)議作為合同的附件來(lái)要求分包人。

（1）、明確責(zé)任和目標(biāo)在合同協(xié)議內(nèi)明確分包人安全文明施工的責(zé)任事項(xiàng)，及文明施工的目標(biāo)。

（2）、注意過(guò)程檢查和控制對(duì)分包商的施工生產(chǎn)，總包方應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)專人負(fù)責(zé)勤檢查勤督促。

（3）、作好系統(tǒng)綜合管理對(duì)有多個(gè)分包商的項(xiàng)目，多分包商同時(shí)施工，容易交叉施工，造成相互扯皮的現(xiàn)象，因此必須清楚的明確各方責(zé)任，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，防止因一個(gè)分包商出現(xiàn)問(wèn)題，影響整個(gè)項(xiàng)目施工。

8、利用合同做好施工過(guò)程中的工作協(xié)調(diào)工程總承包與分包之間的關(guān)系是由合同這一法律關(guān)系來(lái)確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，與企業(yè)內(nèi)部的行政關(guān)系不同。就一個(gè)施工項(xiàng)目而言，各分包之間是因其工作而發(fā)生聯(lián)系，本質(zhì)上是平等協(xié)商的地位。這樣的局面，需要建立總承包人的權(quán)威地位，以便使各分包商的工作協(xié)調(diào)一致,實(shí)現(xiàn)總承包合同的各項(xiàng)目標(biāo)；對(duì)分包人來(lái)說(shuō)，出于自身利益，分包人總是愿意只完成自己的合同內(nèi)容就好,其它分包人的利益是疏于考慮的?？偝邪嗽谶@種情形下要想做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作就要注意解決好下述問(wèn)題:(1)、對(duì)分包商的激勵(lì)①、在簽訂分包合同時(shí)，要將分包商的配合義務(wù)寫(xiě)進(jìn)合同條款中。盡量在合同中明確說(shuō)明可能需要配合的事件，并且約定分包商有權(quán)收取協(xié)調(diào)配合費(fèi)。這樣會(huì)使分包商明確知道，有義務(wù)配合總包和其他分包商工作，并且主動(dòng)的參與項(xiàng)目管理可以獲得報(bào)酬，否則可能失去更多利潤(rùn)。②、在合同談判時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)仔細(xì)研究分包商的特點(diǎn)和總承包合同的支付條件，實(shí)事求是創(chuàng)造性地利用合同支付方式，采用適當(dāng)?shù)闹Ц妒侄蝸?lái)激勵(lì)分包商工作。例如對(duì)深基坑挖土的分包工程而言，上面的土挖起來(lái)快，容易，下面的土難度大，速度慢，分包商到后來(lái)往往積極性不高，所以可以規(guī)定上面的土單價(jià)低，下面單價(jià)高，并按完成進(jìn)度付款，這樣來(lái)激勵(lì)分包商工作。支付手段還要注意一個(gè)支付量的問(wèn)題，支付量是否恰當(dāng)甚至決定了激勵(lì)效果，用一句俗話來(lái)說(shuō)就是“錢少了，喊不動(dòng)?！绷硗饨⒘己玫闹Ц缎抛u(yù)，有助于提高總承包人的權(quán)威。③、任務(wù)型工作需要施加高壓力。有調(diào)查顯示，任務(wù)型的工作，在高壓力和緊張的環(huán)境下完成的質(zhì)量和進(jìn)度，都比寬松舒適的環(huán)境里要好。一般來(lái)說(shuō)對(duì)分包工程的管理，仍然需要施加壓力，創(chuàng)造一個(gè)緊張的工作氛圍。但在長(zhǎng)期合作的前提下，采取“善意的、寬容的、堅(jiān)決的、簡(jiǎn)單務(wù)實(shí)的”態(tài)度，會(huì)比較好一點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理要根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握這一原則。

（2）、團(tuán)隊(duì)建設(shè)因?yàn)榉职陶莆罩a(chǎn)最直接的資源，所以項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)，必須擴(kuò)大到分包商，應(yīng)將分包商的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員納入總包項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)。①、團(tuán)隊(duì)會(huì)議組織正式或非正式的會(huì)議，盡可能的使分包商參加。正式的如周例會(huì)、總分包會(huì)議、圖紙會(huì)審、技術(shù)方案討論、各種交底會(huì)議等，非正式的有專項(xiàng)討論、學(xué)習(xí)、吃飯、聚會(huì)等。通過(guò)團(tuán)隊(duì)會(huì)議使分包商切實(shí)感到項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的存在，是項(xiàng)目的一部分，會(huì)議可以是多層次的多角度的。②、加強(qiáng)溝通增加信息的開(kāi)放度，一方面可以促進(jìn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)，一方面可以緩解沖突的不良影響。開(kāi)放更多的項(xiàng)目信息，有助于賦予分包商更大的責(zé)任，相當(dāng)于給予了分包商更大的活動(dòng)空間，有助于擴(kuò)大溝通的層次和深度。③、必須授予分包商更多的權(quán)力，使其可以使用項(xiàng)目更多的資源，這樣有利于項(xiàng)目合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。授權(quán)應(yīng)以簽訂補(bǔ)充或變更協(xié)議的方式進(jìn)行，授權(quán)意味著分包商有了更多的責(zé)任和義務(wù)，理應(yīng)得到更多的報(bào)酬。對(duì)分包商的授權(quán)，同時(shí)也是對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的授權(quán)，有助于成員能力的提高。表現(xiàn)良好的分包商可以獲得更多的補(bǔ)充協(xié)議和報(bào)酬，工作可以受到激勵(lì)。

（五）、實(shí)踐中分包管理常見(jiàn)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

1、分包商工程質(zhì)量不佳

（1）、分包商供應(yīng)的材料存在質(zhì)量問(wèn)題，以次充好。很多分包商在低價(jià)中標(biāo)的情況下，為了獲取最大利潤(rùn)，往往選擇在材料上以次充好，魚(yú)目混珠，材料性能上雖然相近，但品質(zhì)價(jià)格上相差很遠(yuǎn)。如防水涂料，油性的和水性的，防水性能接近，但價(jià)格相差很大；如鋁合金門(mén)窗，同樣的樣式，但材料壁厚或合金品質(zhì)不同，價(jià)格懸殊很大；如鋼筋可能檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)結(jié)果均合格，但出產(chǎn)廠家的不同，其質(zhì)量和價(jià)格也相差很大，焊接上就會(huì)出問(wèn)題；如水泥可能實(shí)驗(yàn)結(jié)果也合格，但旋窯和立窯水泥的穩(wěn)定性和價(jià)格就會(huì)有很大差別；如膠合板幾乎相同的板材，但執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)（環(huán)保）的和執(zhí)行舊標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格就差別懸殊。材料一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)為工程質(zhì)量埋下隱患,就會(huì)使總承包人為此付出代價(jià)。因此在實(shí)踐中要在合同中詳細(xì)指明材料品質(zhì)、品牌、性能參數(shù)等，嚴(yán)把材料驗(yàn)收關(guān)，項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)要求項(xiàng)目部的材料人員、工程管理人員深入了解相關(guān)材料技術(shù)知識(shí)和市場(chǎng)信息，提高業(yè)務(wù)能力，不給分包方以可乘之機(jī)。

（2）、施工質(zhì)量不符合技術(shù)規(guī)范的要求的問(wèn)題較表面化，應(yīng)通過(guò)采用動(dòng)態(tài)檢查，研究質(zhì)量缺陷、分析原因，指定改進(jìn)計(jì)劃，實(shí)施和敦促承包商改進(jìn)等措施解決此類問(wèn)題。

2、分包商現(xiàn)場(chǎng)管理人員和技術(shù)工人素質(zhì)不高招標(biāo)階段就應(yīng)注意考察分包商施工技術(shù)能力、人員素質(zhì)；施工前，采用樣板工程的方法，實(shí)際考察，防止低劣素質(zhì)人員進(jìn)入；總包方要堅(jiān)決督促分包商采取措施增加投入，更換或培訓(xùn)或改善現(xiàn)場(chǎng)人員；必要時(shí)總包方也可直接介入，安排專人專項(xiàng)管理，以總包方的技術(shù)能力支持分包商，彌補(bǔ)分包商的能力不足的情況出現(xiàn)。

3、分包商工期拖延工期拖延的原因很多，有可能是總包整體計(jì)劃有缺陷，組織協(xié)調(diào)不夠，沒(méi)有創(chuàng)造出分包工程的工作面，也有可能是分包方人力物力投入不足，人員、機(jī)械周轉(zhuǎn)不及時(shí)，管理不善。因此總承包人應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度的檢查監(jiān)控，縮小進(jìn)度計(jì)劃更新周期，根據(jù)實(shí)際情況修訂進(jìn)度計(jì)劃，制定趕工措施及激勵(lì)和懲罰措施，還要與多方溝通，謀取業(yè)主和相關(guān)各方的理解支持。

4、分包商只顧自身施工管理，忽略項(xiàng)目整體系統(tǒng)性這是分包管理常見(jiàn)問(wèn)題，處于節(jié)約成本，保護(hù)自己，具體表現(xiàn)在：文明施工逃避責(zé)任，可能是別人造成的，不管；生產(chǎn)質(zhì)量推卸責(zé)任，別人污染的缺陷，不修；工具和材料、工作面獨(dú)占使用，寧可作廢決不予人。這種局面給項(xiàng)目的系統(tǒng)管理整體協(xié)調(diào)造成很大的困難，總承包的管理人員被這樣的事情牽扯了大量的精力，而且由于不同分包商相互推委，往往不能很好解決上述問(wèn)題，不僅增加了項(xiàng)目成本，而且降低了效率。因此，在合同中一定要寫(xiě)入分包商協(xié)調(diào)配合義務(wù)的條款?，F(xiàn)場(chǎng)管理要通過(guò)日常協(xié)調(diào)事件的處理，采用獎(jiǎng)勵(lì)懲罰等激勵(lì)手段，鼓勵(lì)分包商主動(dòng)配合總包商管理的行為，教育分包商樹(shù)立全局觀。

5、權(quán)力約束在各種利益的驅(qū)動(dòng)下，工程分包存在很多“暗箱操作”，項(xiàng)目部與分包工程相關(guān)的合同管理人員的權(quán)力一旦失控，腐敗就會(huì)重生，因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)注意建立項(xiàng)目?jī)?nèi)部權(quán)力約束機(jī)制，這對(duì)分包工程的合同管理有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。九、項(xiàng)目經(jīng)理如何通過(guò)合同管理控制勞務(wù)分包的風(fēng)險(xiǎn)？建設(shè)工程進(jìn)行勞務(wù)分包在建筑市場(chǎng)中是非常普遍的，但是有不少施工企業(yè)由于不重視簽訂勞務(wù)分包合同,或先履行后簽訂合同等原因,使得總承包人及勞務(wù)分包之間的責(zé)權(quán)利不清晰，給施工總承包合同的順利履行帶來(lái)了很大的困難。因此項(xiàng)目經(jīng)理要充分認(rèn)識(shí)到這些問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)性,掌握主動(dòng)權(quán),爭(zhēng)取在勞務(wù)分包方進(jìn)場(chǎng)前就簽訂條款完備的勞務(wù)分包合同,并通過(guò)合同管理控制勞務(wù)分包合同的履約風(fēng)險(xiǎn)。（一）、簽訂條款完備的合同勞務(wù)分包合同應(yīng)該包括以下主要內(nèi)容：發(fā)包人、承包人全名；分包工程名稱；施工地址；工程概況及承包工作內(nèi)容；作業(yè)人員的數(shù)量；合同工期；合同價(jià)款；合同價(jià)款的結(jié)算和支付；安全施工、重大傷亡及其他安全事故處理；工程質(zhì)量、驗(yàn)收與保修；工期延誤；文明施工；材料機(jī)具供應(yīng)；文物保護(hù)；甲方的權(quán)利及義務(wù)；乙方的權(quán)利和義務(wù)；違約責(zé)任；合同生效；糾紛解決方式。(二)、明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)督促合同順利履行雙方簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。作為勞務(wù)分包合同的發(fā)包方，承包人在勞務(wù)分包合同生效后，應(yīng)主動(dòng)履行合同中承諾的義務(wù)，為勞務(wù)輸出方創(chuàng)造良好的施工條件。同時(shí)，承包人應(yīng)依據(jù)合同，強(qiáng)調(diào)勞務(wù)輸出方在施工中的責(zé)任，督促勞務(wù)輸出方正確履行合同。因此項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從下面幾方面嚴(yán)格要求勞務(wù)輸出方履行分包合同：1、對(duì)勞務(wù)分包合同范圍內(nèi)的工程質(zhì)量向工程承包人負(fù)責(zé)；2、組織具有相應(yīng)資格證書(shū)的熟練工人投入工作，特殊崗位操作人員持有效證件、持證上崗；3、未經(jīng)工程承包人授權(quán)或允許，不得擅自與發(fā)包人及有關(guān)部門(mén)建立工作聯(lián)系；4、勞務(wù)分包人根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)總進(jìn)度計(jì)劃的要求按約定的日期提交施工計(jì)劃，有階段工期要求的提交階段施工計(jì)劃，必要時(shí)按工程承包人的要求提交旬、周施工計(jì)劃，以及與完成上述階段、時(shí)段施工計(jì)劃相應(yīng)