淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

隨著市場經(jīng)濟的逐步完善，新的會計制度和會計準則不斷出臺。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，適用的會計制度和會計準則主要包括《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計準則》。如何在諸多制度、標準和規(guī)定的基礎上，結合企業(yè)自身的特點，改進現(xiàn)有的會計制度，更好地發(fā)揮會計職責，是會計的責任。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。一、采用成本卡進行成本核算,以確定成本構成賬表、一般賬的關系按《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定,為了歸集和分配各項費用,核算開發(fā)成本和期間費用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常應設置“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“待攤費用”、“預提費用”等一級賬戶?！伴_發(fā)成本”賬戶按開發(fā)種類設置二級賬戶,再按成本計算對象設置三級明細賬,達三級六欄。其實企業(yè)應根據(jù)開發(fā)項目多少,規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進行成本核算,比如在企業(yè)內(nèi)部單位不實行獨立核算的情況下,可不單設“開發(fā)間接費用賬”,在成本項目欄內(nèi)增設管理費用和利息欄,因管理費用和利息是間接費用的主要內(nèi)容,為簡化核算,還可取消開發(fā)成本一級賬,將房屋開發(fā)、土地開發(fā)、配套設施開發(fā)和代建工程開發(fā)直接設為一級賬,再按項目分設明細。會計記賬辦法規(guī)定,所有賬簿均應在年終結賬,年前建新賬。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設周期長,成本的結轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設周期為準,在項目竣工驗收前均為在建工程,有時要跨幾個會計年度,按通常會計記賬方法要求在年終要結舊賬建新賬,這樣,一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上,既不利于投資分析,又加大了工作量。在實務中,可按核算對象設立成本卡片,連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用,作為開發(fā)成本明細臺賬,年末只把本年度已竣工結轉(zhuǎn)項目建案歸檔。另按一級賬戶設立多欄式匯總明細賬,按年節(jié)轉(zhuǎn)。成本卡片分為兩部分,臺頭部分和賬表部分,臺頭列示施工合同的主要內(nèi)容,如開、竣工日期,施工單位、建筑面積、預計投資及變更情況等。正文部分為通常的多欄式明細賬,連續(xù)記載成本開支情況。采用成本卡片進行成本核算在我公司施行以來,取得了良好效果:第一,它能夠反映一個項目的全貌,便于做投資分析。第二,把項目具體情況作為臺頭,便于監(jiān)督分析。第三,省卻了結賬、建賬之苦。作為房地產(chǎn)開發(fā)資金重要來源之一的預收賬款,有著與成本賬類似的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款直接與客戶相關,同工程進度密切相關,同時直接決定銷售收入及稅金的核算,比照通常企業(yè)預收賬款的核算方法,僅作為一項負債管理,是遠遠不夠的,為此筆者建議對預收賬款的管理作如下改進:仿照成本卡片,設置預收房款登記臺賬作為明細賬,連續(xù)記載結轉(zhuǎn)收入前的預收款情況。臺賬也分為兩部分:臺頭和正文。抬頭列示購房協(xié)議的主要內(nèi)容:購房單位,面積,單價,金額,位置,約定交款情況及調(diào)整補充合同內(nèi)容,正文部分為通常的三欄式明細賬,連續(xù)記載預收房款的詳細內(nèi)容。另外按大類設置匯總明細賬,按年結轉(zhuǎn)。這樣,將購房、地協(xié)議的主要內(nèi)容列示于臺賬的前面,可實時進行監(jiān)控管理,及時回收資金,防止拖欠款的發(fā)生。同時按預收款類別設匯總明細賬,便于分析,對賬。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的合理性分析在所有商品中,開發(fā)產(chǎn)品屬于較高價值的一類,銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法,造成收款期與房屋交付期不一致?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)管理辦法》規(guī)定,工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認,收取房款辦理產(chǎn)權過戶等環(huán)節(jié)后確認收入。按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,收入確認以結算賬單提交買方并得到確認為標準?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認標準,在實際操作中有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將所開發(fā)商品交付使用后確認收入,有的在收齊款項后確認收入,有的在辦妥產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)后確認收入,有的干脆視收益情況隨意確認收入,不同的確認方法對企業(yè)當期利潤會產(chǎn)生很大的影響。究竟應該如何合理地確認收入呢?筆者以為,如把辦妥產(chǎn)權證的時間確認收入的必要條件,會導致收入滯后。因為購買方取得產(chǎn)權證涉及房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關部門,辦妥證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。以結算賬單提交買方并得到確認為標準的規(guī)定比較簡單,理論上也不夠合理,實際操作中涉及許多具體問題,諸如房屋權屬糾紛,房款不能全額收回,房屋質(zhì)量問題等等?！妒杖搿窚蕜t理論上具有合理性,但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷力。按照目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀,筆者認為房地產(chǎn)商品銷售收入確認應具備以下條件:1.房地產(chǎn)商品已經(jīng)竣工并經(jīng)有關部門驗收合格;2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式銷售合同;3.房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并已辦妥交付入住手續(xù);4.雙方均已履行了合同規(guī)定的義務,包括全部或部分收取了房款。三、考慮高層和管理之間的成本結晶差異,采用計劃銷售價格的概念來解決銷售成本液壓成本的市場機制一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動,而開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設工程,而銷售則是按樓層或戶型為單位,這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋,低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本,但銷售時,低層售價卻高于高層售價;又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣,由于朝向不同,其售價相差也很大。通常開發(fā)企業(yè)的成本結轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工驗收后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積,得出平米建筑面積成本,然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素,得出的經(jīng)營成果就會不真。鑒于此,筆者建議引入計劃銷售價格的概念,來解決銷售成本結轉(zhuǎn)錯位這一特殊問題。當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時,企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格,作為成本分配標準,以實際開發(fā)成本除以計劃銷售總額的出計劃銷售成本率來進行商品房成本的結轉(zhuǎn)。在實際工作中,視開發(fā)規(guī)模大小,還可以分為實際售價成本率結轉(zhuǎn)法和計劃售價成本率結轉(zhuǎn)法。四、要從公司業(yè)績指標評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性,表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后,大量預收款確認為收入,期間間隔在一個會計期內(nèi)還好,但一個項目往往要跨4、5個會計期,故不適用一般的公司業(yè)績評價指標,如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況,尤其是上市公司,極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司,其凈利潤可能很小甚至是負數(shù),但有大量的在建工程和很好的預售情況,現(xiàn)金流狀況極佳,有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償,大筆銀行貸款到期