房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的薄弱點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的薄弱點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計(jì)賬簿分析。(一)明細(xì)賬管理首先,按《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定,為了歸集和分配各項(xiàng)費(fèi)用,核算開發(fā)成本和期間費(fèi)用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常應(yīng)設(shè)置開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用等一級賬戶。開發(fā)成本賬戶按開發(fā)種類設(shè)置二級賬戶,再按成本計(jì)算對象設(shè)置三級明細(xì)賬,達(dá)三級六欄;其次,會計(jì)記賬辦法規(guī)定,所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬,年前建新賬。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長,成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn),在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程,有時(shí)要跨幾個(gè)會計(jì)年度,按通常會計(jì)記賬方法要求在年終要結(jié)舊賬建新賬,這樣,一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上,既不利于投資分析,又加大了工作量;再次,作為房地產(chǎn)開發(fā)資金重要來源之一的預(yù)收賬款,有著與成本賬類似的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款直接與客戶相關(guān),同工程進(jìn)度密切相關(guān),同時(shí)直接決定銷售收入及稅金的核算,比照通常企業(yè)預(yù)收賬款的核算方法,僅作為一項(xiàng)負(fù)債管理,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。(二)預(yù)售賬款的干部成本與商品高度不匹配,造成社會成本轉(zhuǎn)首先,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長,開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收人短則1—2年,長則4—5年,必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理;在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投人資金,并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)人當(dāng)期;由于項(xiàng)目尚未完工,即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收人,其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。其次,房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程,而銷售則是按樓層或戶型為單位,這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋,低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本,但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià);又如工字形樓房雖然同樓層成本一樣,由于朝向不同,其售價(jià)相差也很大。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積,得出每平米建筑面積成本,然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素,得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。(三)應(yīng)重視在產(chǎn)品核算、技術(shù)服務(wù)、市場引導(dǎo)兩方面問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。2001年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》的第三條中要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法;第八條中規(guī)定發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的,應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額,并說明風(fēng)險(xiǎn)程度。從上述規(guī)定可以看出三點(diǎn):第一,證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;第二,證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告的附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);第三,目前我國會計(jì)制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從上市公司披露的實(shí)際看,對質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算質(zhì)量的對策(一)會計(jì)科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細(xì)之特點(diǎn)。其實(shí)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目多少,規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進(jìn)行成本核算,比如在企業(yè)內(nèi)部單位不實(shí)行獨(dú)立核算的情況下,可不單設(shè)開發(fā)間接費(fèi)用賬。,在成本項(xiàng)目欄內(nèi)增設(shè)管理費(fèi)用和利息欄,因管理費(fèi)用和利息是間接費(fèi)用的主要內(nèi)容,為簡化核算,還可取消開發(fā)成本一級賬,將房屋開發(fā)、土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)和代建工程開發(fā)直接設(shè)為一級賬,再按項(xiàng)目分設(shè)明細(xì)。在實(shí)務(wù)中,可按核算對象設(shè)立成本卡片,連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用,作為開發(fā)成本明細(xì)臺賬,年末只把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。另按一級賬戶設(shè)立多欄式匯總明細(xì)賬,按年節(jié)轉(zhuǎn)。成本卡片分為兩部分,臺頭部分和賬表部分,臺頭列示施工合同的主要內(nèi)容,如開、竣工日期,施工單位、建筑面積、預(yù)計(jì)投資及變更情況等。正文部分為通常的多欄式明細(xì)賬,連續(xù)記載成本開支情況。采用成本卡片進(jìn)行成本核算在我公司施行以來,取得了良好效果:第一,它能夠反映一個(gè)項(xiàng)目的全貌,便于做投資分析。第二,把項(xiàng)目具體情況作為臺頭,便于監(jiān)督分析。第三,省卻了結(jié)賬、建賬之苦。筆者建議對預(yù)收賬款的管理作如下改進(jìn):仿照成本卡片,設(shè)置預(yù)收房款登記臺賬作為明細(xì)賬,連續(xù)記載結(jié)轉(zhuǎn)收入前的預(yù)收款情況。臺賬也分為兩部分:臺頭和正文。抬頭列示購房協(xié)議的主要內(nèi)容:購房單位,面積,單價(jià),金額,位置,約定交款情況及調(diào)整補(bǔ)充合同內(nèi)容,正文部分為通常的三欄式明細(xì)賬,連續(xù)記載預(yù)收房款的詳細(xì)內(nèi)容。另外按大類設(shè)置匯總明細(xì)賬,按年結(jié)轉(zhuǎn)。這樣,將購房地產(chǎn)協(xié)議的主要內(nèi)容列示于臺賬的前面,可實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)控管理,及時(shí)回收資金,防止拖欠款的發(fā)生。同時(shí)按預(yù)收款類別設(shè)匯總明細(xì)賬,便于分析對賬。(二)引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念,使銷售收入與成本配比。筆者建議引人計(jì)劃銷售價(jià)格的概念,解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位,與銷售收人不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí),企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格,作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。1、按分類明細(xì)賬結(jié)合,按科學(xué)定單具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶,在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上,再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶,價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本,即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù),對銷售房屋只登記數(shù)量,待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本,用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè),優(yōu)點(diǎn)是可以減少下作量,缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會產(chǎn)生一定誤差,且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。2、按銷售面積計(jì)算的銷售成本只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù),就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定,甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶,也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)人同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號人座結(jié)轉(zhuǎn)。按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的,可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大,但遵循了一貫性原則,提供信息可靠及時(shí),并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中,適用一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(三)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風(fēng)險(xiǎn)性的特性,應(yīng)在會計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言,一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度,為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證,但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價(jià)值性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此,應(yīng)由企業(yè)根據(jù)