投融資案例分析

商--住混合小區(qū)項目投資與融資案例分析項目的開發(fā)概況1項目基本狀況項目名稱:商—住混合小區(qū)(2)項目委托單位名稱:連云港市某有限企業(yè)。(3)項目委托單位基本狀況，連云港市某開發(fā)有限企業(yè)，成立于，企業(yè)類型為私營有限責任企業(yè)，企業(yè)注冊資金萬元，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。企業(yè)組織形式為股份制，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售代理、建設(shè)工程施工、貸款擔保和建筑材料銷售等。2.1建設(shè)規(guī)模

占地總面積：約100畝?？偨ㄖ娣e：98700平方米。2.2項目的實行進度2.3.3開發(fā)期限約3年。序號項目名稱3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的施工準備1.1研究規(guī)劃設(shè)計1.2三通一平1.3設(shè)備訂貨1.4招標、簽約2施工與安裝2.1土建施工2.2設(shè)備安裝3驗收、結(jié)算3.1竣工驗收3.2竣工結(jié)算立案2.4項目建設(shè)條件2.4.1自然條件(1)地理位置、地形基本狀況連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽都市。(2)氣候條件連云港市位于江蘇省東北部.

連云港市處在暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，常年平均氣溫14攝氏度，歷年平均降水量930多毫米，常年無霜期為220天。主導(dǎo)風向為東南風。由于受海洋的調(diào)整，氣候類型為濕潤的季風氣候。氣候特性：四季分明，溫度合適，光照充足，雨量適中，日照和風能資源為江蘇省最多。(3)地質(zhì)條件擬建場地內(nèi)為凈地，即可動工。連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地帶，連云—嘉山隆起帶，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度0—50m。當?shù)貐^(qū)地震基本烈度為7度。2.4.2基礎(chǔ)設(shè)施近年來連云港市近年來為提高都市綜合服務(wù)能力，投入巨款對都市基礎(chǔ)設(shè)施進行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本處理了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問題。建址位于學宛路西側(cè)，南臨行政中心路,供電、通訊、給排水等都市基礎(chǔ)設(shè)施的管道，均已沿路鋪設(shè)。該地塊周圍的都市供水管徑為600mm，供水保證率可達100%。所鄰近各重要道路的排水管徑在1000-1500mm左右，排水狀況優(yōu)良。該地塊的骨干輸電線路為110KV，供電保證率可達100%，基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃規(guī)定敷設(shè)，在辦理有關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。該工程項目緊靠都市主道路，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水、用氣等使用手續(xù)。三.項目投資估算3.1項目總投資項目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金構(gòu)成。建設(shè)投資是項目費用的重要構(gòu)成部分，按概算法分類，建設(shè)投資由建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三部分構(gòu)成。按形成資產(chǎn)法分類，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費用、無形資產(chǎn)的費用、其他資產(chǎn)的費用和遞延資產(chǎn)四部分構(gòu)成。3.1.1項目建設(shè)投資估算按概算法分類進行估算，分別估算建安工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費。(1)土地費用估算該項目地塊為凈地，實際占用土地面積100畝。土地出讓金：該地塊為企業(yè)掛牌拍賣競拍土地，土地出讓金為5000萬元，土地成本估算為50萬元/畝；契稅=土地評估值×4%=5000×4%=200萬元；土地使用稅=土地面積×6元/平方米=40萬元；印花稅=出讓金×5‰=25萬元；土地費用合計：5265萬元。工程建筑、安裝費用估算1)場地整頓等前期費用估算場地整頓等前期工程費用合計：76.59萬元。詳細計算見下表3.表3工程前期費用估算表單位：萬元序號項目單價數(shù)量單位合價1場地整頓3.5066600m223.312場內(nèi)臨時排水2.5066600m216.653施工臨時水1.5066600m29.994施工臨時電4.0066600m226.645合計76.592)建筑工程建設(shè)費用總占地面積：100畝，規(guī)劃總建筑面積為98700㎡，多層住宅及小高層為框架構(gòu)造，沿街商業(yè)用房為底框構(gòu)造。據(jù)此估算建設(shè)投資。該地塊開發(fā)后，可建住宅建筑面積84070㎡；公建建筑面積10045㎡，其中商業(yè)4586㎡，；不計入容積率部分的建筑面積：98986平方米，其中層高不不小于2.2m車庫6800㎡，半地下室㎡，人防地下室㎡。按單位建筑成本（含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備等）1086.1元/m2計算，工程建設(shè)費用為10446.2萬元，其中設(shè)備費用估算為1000萬元。詳細計算見表4。表4項目建設(shè)工程費用估算表單位：萬元序號費用名稱建筑面積概算指標費用金額備注(m2)(元/m2)(萬元)1樁基9870068.00671.162住宅土建費用84070750.006305.25單價為多層住宅3公建及商鋪土建費用146317001024.14水電安裝9870055.00542.855供電、給水設(shè)備98700120.001184.46建筑節(jié)能9870012.00118.447地下車庫3000600.008合計452001086.110446.22)附屬設(shè)施及工程配套費用室外工程：含配電房、水泵房等附屬土建工程、室外上下水和室外接電等附屬工程項目，按工程建設(shè)費用的2.5%計取為261.16萬元。綠化、景觀、道路等室外工程費用：含道路、場地、綠化、景觀等，按工程建設(shè)費用的3.5%考慮為365.62萬元。以上兩項合計為626.78萬元。（2）項目工程其他費用工程建設(shè)其他費用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費、工程配套費用以外所必須花費的其他費用，工程建設(shè)其他費用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計算措施和費率或取費原則分項估算，詳細見表5。表4項目建設(shè)其他費用估算估算單位：萬元序號費用名稱計算基礎(chǔ)取價費率合價備注1建設(shè)單位管理費工程及配套費用318.611072.981.1開辦費工程及配套費用0.50%55.37辦公、交通等1.2經(jīng)營費工程及配套費用1.10%121.80含招標費、人員工資等1.3臨時設(shè)施費工程及配套費用0.10%11.071.4工程監(jiān)理費工程及配套費用1.00%110.721.5工程保險費工程及配套費用0.20%22.142勘測、規(guī)劃設(shè)計費工程及配套費用1.50%166.09含可行性研究費3政府規(guī)費655.1規(guī)費4其他費用合計1460.89（3）項目工程預(yù)備費預(yù)備費包括了基本預(yù)見費用及材料漲價預(yù)備費，預(yù)備費用為328.3萬元，并且包括了政策性調(diào)價的原因。3.1.2項目建設(shè)期利息本項目計劃運用銀行貸款額為8000.00萬元，貸款期4年，貸款年利率為6.75%，按等額還貸，底開始還貸，貸款利息按復(fù)利計算：各年應(yīng)計利息=（年初借款本息合計+本年借款/2）×有效年利率借款利息=8000.00/2×6.75%=270萬元；借款利息=（8000.00+270）×6.75%=558.23萬元；借款利息=(8000+270+558.23)×6.75%=595.91萬元；借款利息=(8000+270+558.23+595.91)×6.75%=636.13萬元借款利息合計2060.27萬元3.1.3流動資金流動資金按項目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動資金需求量=項目開發(fā)資金收入×開發(fā)投入資金率。按資金的最低周轉(zhuǎn)次數(shù)，根據(jù)項目開發(fā)進度規(guī)定，按.00萬元考慮。本項目流動資金有三部分來源：1、開發(fā)單位自籌；2、銀行融資；3、采用滾動開發(fā)措施，邊建設(shè)邊發(fā)售，先期獲得的售房預(yù)付款及售房回款用于后期建設(shè)。3.1.4項目總投資估算構(gòu)成項目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金構(gòu)成?？偼顿Y估算為22264.03萬元。其中建設(shè)投資為18203.76萬元，建設(shè)期利息為2060.27萬元，流動資金為萬元。3.2項目開發(fā)資金籌集計劃3.2.1資金籌措該項目開發(fā)總投資為22264.03萬元，流動資金為.00萬元。分3年均衡完畢。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動式開發(fā)，估計前期土地及工程前期投入為4000.00萬元。資本金來源按有關(guān)規(guī)定，暫按建設(shè)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動資金的30%考慮，項目資本金總額約為6679.21萬元。資金計劃來源于：1、注冊資本金.00萬元；2、企業(yè)自有資金及自籌5000萬元；3、企業(yè)內(nèi)部自籌及銷售收入滾動投入5000萬元；4、預(yù)備向銀行借款8000.00萬元。項目建設(shè)期3年，投資分年度均衡完畢。3.2.2資金成本自有及自籌資金不考慮資金占用成本。貸款額度按8000萬元考慮，建設(shè)投資的人民幣貸款利率按年息6.57%計取，貸款期間為3年，則項目利息計算額為2060.27萬元，是為資金成本。四．風險分析1項目敏感性分析僅分析該項目的敏感性，重要通過敏感度分析，考察該項目投資不確定參數(shù)對投資效果的影響，從中找出敏感的原因，并確定其影響程度，采用措施限制敏感原因的變動范圍，以到達減少投資風險的目的。僅就投資收益為單原因，來考察其他變動原因?qū)ζ溆绊?。投資收益EA=銷售總收入-總成本-營業(yè)稅及附加和增值稅=銷售總收入-工程建設(shè)成本（投資部分）-銷售成本-營業(yè)稅及附加和增值稅考察的原因有：營業(yè)收入分別增減10%、20%，靜態(tài)投資分別增減10%、20%，經(jīng)營成本分別增減10%、20%等。計算臨界點的基準收益率為12%。通過對敏感性的分析發(fā)現(xiàn)，對項目投資收益影響較大的原因是營業(yè)收入，另一方面是經(jīng)營成本，建設(shè)投資較小，所有不利原因的收益計算值EA均不小于零，即項目獲利，故可以認為，投資項目有一定的抗風險能力。五．心得體會工程項目投資與融資是從工程怎樣做出對的的投資決策開始，到完畢工程項目的融資，再到進行有效的開發(fā)建設(shè)管理和最終的項目投資與增值。這往往需要經(jīng)歷一系列漫長而復(fù)雜的過程。在課堂講課中，徐老師協(xié)助我們理解工程項目融資與投資概念、特點和內(nèi)容等原理的基礎(chǔ)上，認真研究了工程項目的融資構(gòu)造，融資參與者和融資環(huán)節(jié)，并深入探索了工程項目的融資模式，討論了最優(yōu)的融資決策，并探討了工程項目融資中的風險及風險防備和融資環(huán)境風險的管理，接著通過闡明工程項目的投資估算，來深入論述應(yīng)怎樣做出對的的投資決策。根據(jù)工