商場商業(yè)計(jì)劃書

商業(yè)計(jì)劃書發(fā)展商：上海岳祥投資管理有限公司管理公司：上海進(jìn)冠物業(yè)管理服務(wù)有限公司中介服務(wù)：金豐易居上房銷售易居會經(jīng)營管理：HK100物業(yè)管理顧問：上海一百第一太平物業(yè)管理有限公司審計(jì)：畢馬威華振會計(jì)師事務(wù)所法律事務(wù)：上海市聯(lián)合律師事務(wù)所商業(yè)策劃：上海第一百貨管理咨詢有限公司1目錄第一章上海概況--------------------3.地理------------------------4.人口構(gòu)成----------------------5.交通運(yùn)輸----------------------6.

第二章上海的宏觀經(jīng)濟(jì)--------------7.經(jīng)濟(jì)增長---------------------8.經(jīng)濟(jì)實(shí)力---------------------9.財(cái)政收入---------------------10.第十個五年計(jì)劃預(yù)期指標(biāo)-------11.第三章CEPA-----------------------12.CEPA的內(nèi)容-------------------13.CEPA的總體目標(biāo)---------------15.CEPA將給上海帶來什么---------16.第四章上海零售業(yè)的發(fā)展趨勢-------18.零售商場的演變過程-----------19.上海人消費(fèi)質(zhì)量的提高---------21.零售業(yè)市場迅速發(fā)展----------22.第五章HK100柳林店-----------------23.項(xiàng)目介紹---------------------24.最佳的位置-------------------25.樓層產(chǎn)品分布圖---------------26.商圈及周邊環(huán)境---------------31.交通及未來建設(shè)---------------32.第六章項(xiàng)目經(jīng)營管理理念--------------33.HK100的概念--------------------34.HK100與一般百貨公司的區(qū)別------35.HK100的優(yōu)勢--------------------36.

第七章項(xiàng)目經(jīng)營推廣策略--------------37.經(jīng)營策略-----------------------38.推廣策略-----------------------39.第八章市場調(diào)查及分析----------------44.受訪者背景資料-----------------45.購物習(xí)慣-----------------------49.市場調(diào)查結(jié)果分析---------------57.

第九章前景展望----------------------59.

第十章招商--------------------------63.招商目標(biāo)-----------------------64.招商方式-----------------------64.招商條件-----------------------64.招商活動介紹-------------------65.第十一章公司介紹--------------------67.2第一章

上海概況3地理地理位置：

位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長江三角洲前沿，南臨杭州灣，西與富庶的江蘇、浙江兩省毗鄰，北界黃金水道長江入?？?，是世界第三大港和中國最大的港口。面積：東西寬100公里，南北長120公里，全市總面積7823.5平方公里，其中陸地面積為6340.5平方公里。

氣候：屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。氣候溫和濕潤，春秋較短，冬夏較長，年平均氣溫16℃左右。全年無霜期約230天，年平均降雨量在1200毫米左右。4人口構(gòu)成

上海人口總量為1673.77萬人，外來人口達(dá)387.11萬人，占上海常住人口總量的18.63%。其中男女比例約為1.02:1，具有大專及以上文化程度的人口占6歲及以上人口的比重達(dá)到11.4%，高中文化程度人口占23.9%，初中文化程度人口占38.2%。收入分布情況：*30－40歲年齡段的人，占上海高收入階層的37％，該年齡段的人大多受過良好的教育，精力充沛。*40－50歲年齡段的人，占上海高收入階層的31．80％，該年齡段的人經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，事業(yè)有成，收入較高而且穩(wěn)定。*20－30歲的人，占上海高收入階層的16．5％，這部分人所具有的知識與技能較新，年輕而且富有開拓精神，相當(dāng)一部分是IT業(yè)的從業(yè)人員。5交通運(yùn)輸上海是中國水、陸、空交通的樞紐。上海港是世界著名的十大港口之一，國內(nèi)航運(yùn)十分發(fā)達(dá)，國際活動可達(dá)世界上160多個國家和400多個港口。上海鐵路有京滬、滬杭兩條干線與全國鐵路干線相連接，每天有80余對列車往返全國各國。上海至南京，至杭州的滬寧、滬杭高速公路已建成通車，使長江三角洲之間的聯(lián)系更加便捷與通暢，上海至北京高速鐵路也將開始修建。上海虹橋國際機(jī)場始發(fā)的空中航線有300余條，民航年旅客運(yùn)送量已達(dá)1300萬人次。上海最大的航空港浦東國際機(jī)場于1999年投入營運(yùn)，一期工程客運(yùn)吞吐量達(dá)2000萬人次，貨物75萬噸，方便國內(nèi)外旅客的出入。6第二章

上海的宏觀經(jīng)濟(jì)7經(jīng)濟(jì)增長

自1992年浦東開放以來，上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，達(dá)到了5年以來的最高點(diǎn)，比2001年增長10.9%。隨著上海經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，以及成功加入WTO，至1999年底，上海已累計(jì)批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)日20456個，合同利用外資390.34億美元，累計(jì)實(shí)際到位外資277.29億美元，到上海投資的國家、地區(qū)已達(dá)到85個。

今后五年，上海國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率繼續(xù)高于全國2—3個百分點(diǎn)，到2007年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7500美元左右。8經(jīng)濟(jì)實(shí)力

社會生產(chǎn)力水平進(jìn)一步提高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。1990年，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破1萬元，1996年躍上2萬元臺階，1999年再上3萬元新臺階，2001年達(dá)到3.74萬元。按當(dāng)年匯率折算，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4500美元，成為全國除港、澳、臺地區(qū)外各省級地區(qū)之首，相當(dāng)于世界上中等收入國家（地區(qū)）的水平。9財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)發(fā)展良性互動，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。2001年，全市完成財(cái)政收入1995.62億元，比上年增長13.9%。全年地方財(cái)政收入620.24億元，比上年增長24.6%。其中，增值稅111.95億元,增長19.7%;營業(yè)稅191.12億元，增長24.3%；個人所得稅78.44億元，增長30.2%；房產(chǎn)稅14.66億元，增長10.7%。全年地方財(cái)政支出726.38億元，比上年增長16.6%。

財(cái)政收入10第十個五年計(jì)劃預(yù)期指標(biāo)到2005年，按2002年價格計(jì)算的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7500億元左右，年均增長9—11%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到54000元左右；到2005年，三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為55:43.8:1.2；到2005年，外貿(mào)進(jìn)出口總額850億美元，其中出口超過400億美元；到2005年，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到2500億元，平均每年增長7.8%；到2005年，國際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱吞吐量1000萬標(biāo)箱，平均每年增長9—13%；到2005年，全社會研究與發(fā)展（R＆D）經(jīng)費(fèi)支出相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例2.2—2.5%到2005年，國際互聯(lián)網(wǎng)普及率50%左右；到2005年，城市居民和農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入分別達(dá)到15000元和7100元；到2005年，新增勞動力平均受教育年限達(dá)到14年，高等教育毛入學(xué)率達(dá)到55%左右；到2005年，城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積18--20平方米，市區(qū)綠化覆蓋率28--30%。11第三章

CEPA

(CloserEconomicPartnershipArrangement)

《內(nèi)地與香港關(guān)于建立

更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》12CEPA的內(nèi)容為促進(jìn)內(nèi)地和香港特別行政區(qū)經(jīng)濟(jì)的共同繁榮與發(fā)展，為了使持續(xù)低迷的香港經(jīng)濟(jì)盡快走出低谷，中央政府代表與香港代表于2003年6月29日在香港達(dá)成《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CLOSERECONOMICPARTNERSHIPARRANGEMENT），簡稱CEPA。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，2004年1月1日起，273類4000多種約九成的香港本地產(chǎn)品可享有零關(guān)稅進(jìn)入國內(nèi)市場，香港的廠家及商家亦可在內(nèi)地創(chuàng)辦獨(dú)資零售公司。第二步是最遲到2006年1月1日，只要符合原產(chǎn)地規(guī)則的所有香港產(chǎn)品，本地廠商都可經(jīng)申請享有零關(guān)稅優(yōu)惠。在香港及歐美經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷之時，香港的數(shù)千家原來面向歐美及日本市場的中小型制造廠家及商家都希望借此機(jī)會開拓內(nèi)地市場，開創(chuàng)事業(yè)的新天地。13詳細(xì)內(nèi)容請登陸網(wǎng)站.hk（2003.10.2）查閱14CEPA的總體目標(biāo)逐步減少或取消雙方之間實(shí)質(zhì)上所有貨物貿(mào)易的關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘；逐步實(shí)現(xiàn)服務(wù)貿(mào)易的自由化，減少或取消雙方之間實(shí)質(zhì)上所有歧視性措施；促進(jìn)貿(mào)易投資便利化。同時在中小企業(yè)合作方面，加強(qiáng)雙方中小企業(yè)的信息交流，組織雙方中小企業(yè)交流與考察，共同探討支持中小企業(yè)發(fā)展的策略和扶持政策。而且在貿(mào)易投資促進(jìn)方面，加強(qiáng)雙方在貿(mào)易、投資方面的相互促進(jìn)及共同開拓國際商品、工程市場方面的合作。15CEPA—將給上海帶來什么？

CEPA—將給上海帶來什么？

CEPA—將給上海帶來什么？香港成衣、珠寶、鐘表和電子行業(yè)對上海市場的營銷力度會在２００４年度明顯加強(qiáng)。這些行業(yè)也是近期香港產(chǎn)品以零關(guān)稅進(jìn)入市場的主要受益方，如果在今年第四季度，上海商業(yè)銷售單位以行業(yè)協(xié)會的名義與香港建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，那么，２００４年第一季度就可以在上海各主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興起以香港優(yōu)質(zhì)名牌的銷售熱潮。這一方面可以使得上海商業(yè)提升產(chǎn)品營銷檔次，同時也可以吸引長江三角洲區(qū)域內(nèi)的高端消費(fèi)者進(jìn)入上海商品零售市場，使上海在２００５年左右真正成為華東地區(qū)的流行商品發(fā)祥地。香港金融機(jī)構(gòu)特別是銀行業(yè)對于上海的投資勢頭可以得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。香港服務(wù)業(yè)中具有國際水準(zhǔn)的行業(yè)即將登陸上海，有助于上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量進(jìn)一步提高。香港資金介入上海文化領(lǐng)域的投資進(jìn)程將加快。16需要強(qiáng)調(diào)的是，ＣＥＰＡ的實(shí)施已經(jīng)在香港贏得了廣泛的贊譽(yù)，也使國際社會開始相信香港經(jīng)濟(jì)會從２００４年開始真正進(jìn)入復(fù)蘇狀態(tài)。而復(fù)蘇后的香港經(jīng)濟(jì)，將會有更大的興趣和實(shí)力來介入第６城市群的市場開發(fā)和運(yùn)作。

第6城市群—長江三角洲地區(qū)以上海為中心的16個城市，將全面合作力求在較短時間內(nèi)傾力打造出讓世人矚目的又一個世界城市群。這將是繼美國東北部城市群、加拿大多倫多城市群、日本東京城市群、英國倫敦城市群和法國巴黎城市群之后，最具活力的世界第六大城市群。17第四章

上海零售業(yè)的發(fā)展趨勢18零售業(yè)商場的演變過程90年代以前，上海的零售商場都是百貨公司，各種商品都會有，但每種商品可供選擇的不多。當(dāng)時的零售業(yè)還處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式----即商場有什么顧客就買什么，只是一個賣方市場。進(jìn)入90年代，隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的逐步開放，這種“一鍋端”的現(xiàn)象開始瓦解，取而代之的是一些大賣場的入住，例如家樂福，農(nóng)工商等。這些大賣場提供豐富多樣的商品，系統(tǒng)的促銷活動，且是一種開放式的購物環(huán)境，把上海的零售帶入了一個買方市場。時間進(jìn)入21世紀(jì)，上海人不再滿足于純粹的物質(zhì)消費(fèi)，他們更注重精神消費(fèi)。他們對商品有了個性化的要求。于是，上海的零售業(yè)又有了質(zhì)的發(fā)展----出現(xiàn)了主題性商場。例如宜家，永樂，SPORT100，這些商場都有自己經(jīng)營的主題，而且在商場的整體裝飾，布局上也非常有特色，成為上海零售業(yè)的先驅(qū)。（結(jié)構(gòu)圖見表）

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大賣場主題性商場家樂福,樂購等宜家,國美,永樂等大眾化個性化(例如SPORT100)上海是中國經(jīng)濟(jì)的龍頭，各大商家紛紛踏至而來，把上海作為進(jìn)住中國市場的第一步，例如家樂福，SPORT100等都把總部設(shè)在了上海，因?yàn)樗麄儓?jiān)信上海零售市場的潛力將是無限大的。百貨20上海人消費(fèi)質(zhì)量的提高

恩格爾系數(shù)首次跌破40%，接近中等發(fā)達(dá)國家水平，成為上海市民小康富裕型消費(fèi)的重要標(biāo)志。5年來，上海國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10.4%，2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4909

美元。2002

年城市家庭人均可支配收入達(dá)到13250

元，由于目前上海的家庭絕大多數(shù)為三口之家，這就意味著上海家庭的平均年可支配收入都可以達(dá)到4萬元了。城鄉(xiāng)居民生活總體上達(dá)到比較寬裕的小康水平。而2007年，上海人均ＧＤＰ將達(dá)到7500美元。假定上海家庭人均可支配收入增長略低于GDP的速度，為6%，那么，到2007年人均可支配收入也可以達(dá)到17732元，上海500萬城市居民家庭的年可支配收入將又上臺階，平均超過5萬元。

恩格爾系數(shù)：指食品支出金額在生活消費(fèi)總支出金額中所占的比例。計(jì)算公式為：食品支出金額／生活消費(fèi)總支出金額×100％。一般來說，恩格爾系數(shù)越高，代表貧困程度就越高；反之，恩格爾系數(shù)越低，代表富裕程度越高。21零售業(yè)市場迅速發(fā)展2002年上海商業(yè)零售總額在全國繼續(xù)領(lǐng)先，實(shí)際增幅連續(xù)8年保持兩位數(shù)快速增長的良好勢頭，實(shí)現(xiàn)了歷史性突破。社會消費(fèi)品零售總額突破2000億元，達(dá)到2035.21億元，比上年增長9.3％，保持了與全市國內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長的好勢頭。第一產(chǎn)業(yè)：工業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：除了工業(yè)農(nóng)業(yè)以外的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，代表著國家的綜合實(shí)力的提高，也代表著一個國家國民生活水平的提高。22第五章

HK100—淮海店23項(xiàng)目介紹

HK100柳林商廈淮海店位于上海的商業(yè)中心淮海路,地理位置優(yōu)越。毗鄰連卡佛，新天地休閑娛樂廣場，上海廣場和金鐘大廈，周邊交通綱絡(luò)發(fā)達(dá)，人氣旺盛。隨著2004年地鐵M8交通基建項(xiàng)目的完成，和公司良好的經(jīng)營理念，未來到HK100購物的客流一定會進(jìn)一步提高。24最佳的地理位置HK100項(xiàng)目坐落于上海市淮海路商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，面對上海廣場和金鐘廣場，毗鄰新天地娛樂廣場和時代廣場。本項(xiàng)目位于淮海路西藏中路的交接處（淮海中路1號），四層商場總面積為1萬多平方米。

25樓層產(chǎn)品分布一樓：珠寶首飾及鐘表眼鏡二樓：禮品贈品和時尚飾品三樓：電子及數(shù)碼科技產(chǎn)品四樓：家居用品和香港餐廳（詳細(xì)內(nèi)容見圖紙）26HK100淮海店一層樓面分布圖27HK100淮海店二層樓面分布圖28HK100淮海店三層樓面分布圖29HK100淮海店四層樓面分布圖30商圈及周邊環(huán)境

本項(xiàng)目除了鄰近連卡佛和上海廣場以外，在其周圍有香港廣場酒店式公寓，新天地娛樂廣場和數(shù)幢office大樓，保守估計(jì)每天的人流量在100萬次，這將是一個宏大的消費(fèi)群體。本項(xiàng)目離南京東路商業(yè)街，人民廣場，上海市政府等機(jī)構(gòu)近在咫尺，交通便捷，人氣旺盛。

31交通及未來建設(shè)

HK100項(xiàng)目位于淮海路和西藏中路交接處，周邊現(xiàn)有公交線路近20條（淮海路上有公交02、42、911、926、920、945、783等，西藏中路上有公交18、23、324等），步行5分鐘之內(nèi)就可到達(dá)各站點(diǎn)。離地鐵一號線黃陂南路站僅幾分鐘路程。未來地鐵8號線出口就座落在商廈門口，它連接新江灣城--中原路--控江路--虹口公園--柳營路-西藏路-過江-上南路-外環(huán)路。預(yù)期在2004年建成通車，到時預(yù)計(jì)每日可帶動20萬以上人次的人流量。32第六章

HK100的經(jīng)營管理理念33HK100的概念：

HK100是以其“主題概念”的經(jīng)營模式在本商廈推出的商業(yè)品牌，是以“主題概念”的商業(yè)模式進(jìn)行經(jīng)營管理的管理型商鋪，是以“管理”為核心附加值的商鋪產(chǎn)品。

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HK100與一般百貨公司的區(qū)別：HK100是以“主題概念”的商業(yè)模式經(jīng)營商廈，而一般的百貨公司沒有特定的商業(yè)主題，經(jīng)營的商品種類很多，但同一種類的商品供選擇的品牌式樣有限，客人的年齡段也會是從嬰兒到老人，跨越很大。HK100在銷售的內(nèi)容上與一般百貨公司有所不同：有主題概念的商廈會抓住自己的特定商業(yè)主題，以主題概念為中心進(jìn)行商品的組合，把特定的幾大類商品做多做全做精，使客人在購物時有更大的選擇性，更多的比較。HK100在招商過程中，將以香港豐富的零售市場為資源，選擇兼具設(shè)計(jì)新、概念新、創(chuàng)意新的商品，我們的目標(biāo)是50%以上是在上海國內(nèi)沒有的商品，我們面向的客戶群體也是年青的中高收入的白領(lǐng)階層。35

優(yōu)勢：1.CEPA的契機(jī)――天時2.淮海路――一個世紀(jì)的驕傲――地利3.統(tǒng)一的規(guī)劃和科學(xué)的管理----人和。

HK100會有統(tǒng)一的經(jīng)營推廣策略，統(tǒng)一的促銷活動。如邀請名人代言；贊助各類時尚活動（如萊卡時尚之夜）；根據(jù)時令舉辦各種促銷活動，如中秋節(jié)—游子心；美食節(jié)等。

36第七章

HK100的經(jīng)營推廣策略37經(jīng)營策略

HK100是以“主題概念”的商業(yè)模式經(jīng)營的商廈，商廈會抓住自己選定的商業(yè)主題，以主題概念為中心進(jìn)行商品的組合，把特定的幾大類商品做多、做全、做精，使客人在購物時有更大的選擇性，更多的比較。我們的目標(biāo)是50%以上上海、國內(nèi)市場所沒有的，設(shè)計(jì)新、概念新、創(chuàng)意新的商品，我們面向的消費(fèi)群體也是年青的中高收入的白領(lǐng)階層。商廈在商業(yè)策劃上，有反映香港風(fēng)情，體現(xiàn)香港歷史的裝飾設(shè)計(jì)，營造互動式的購物氛圍，舉辦獨(dú)具匠心的促銷活動來聚集人氣，使HK100的商業(yè)品牌得到加固及提升。38推廣策略1.商場的整體推廣

目的：加深顧客對HK100的認(rèn)知,提高HK100的知名度,樹立HK100的品牌形象。形式：1）通過硬性，軟性廣告對商場做整體形象宣傳。如：在雜志、周刊、月刊上刊登商場的照片；寫一些關(guān)于商場經(jīng)營活動的特約饌稿等。2）贈送VIP卡，金卡等組成一定層次的會員俱樂部。3）建立CRM（CUSTOMERRELATIONMANAGEMENT顧客服務(wù)管理系統(tǒng)），建立顧客數(shù)據(jù)庫，完善商場的客服系統(tǒng)。392.幫助商家推廣產(chǎn)品（新品）

目的：增加銷量，提高市場份額，為商家新品上市宣傳造勢。形式：1）發(fā)DM（DIRECTMAILING宣傳資料）單給目標(biāo)顧客2）在各報(bào)刊上刊登廣告（以照片或特約饌稿的形式）3）在新產(chǎn)品展覽區(qū)展出403.促銷類推廣（舊品消化）商場會根據(jù)不同時令，推出不同的促銷方案，如中秋節(jié)—游子心；贊助各種時尚活動，如萊卡時尚之夜；針對各種人群舉辦促銷活動，如針對主婦舉辦“廚房周”等；還會結(jié)合香港的當(dāng)季節(jié)日同步進(jìn)行活動，如美食節(jié)等。4