武漢青城華府商業(yè)街項(xiàng)目年度營銷解決方案

魅力中心化成就繽紛商業(yè)地產(chǎn)青城華府．商業(yè)街項(xiàng)目年度營銷解決方案魅力中心化成就繽紛商業(yè)地產(chǎn)青城華府．商業(yè)街項(xiàng)目年度營銷1導(dǎo)言

福星.青城華府承載著企業(yè)品牌擴(kuò)張、成為區(qū)域標(biāo)桿與商業(yè)戰(zhàn)略升級的三大使命，即將于今年9月正式入市一個嶄新的市場——青山。作為引領(lǐng)項(xiàng)目營銷入市的商業(yè)街，如何迅速的擴(kuò)展項(xiàng)目影響力，如何達(dá)成較高的價(jià)值，并能形成后期經(jīng)營良好的勢頭，為項(xiàng)目整體開發(fā)將奠定重要基礎(chǔ)。

大家顧問認(rèn)為：商業(yè)街的策略必須基于整體區(qū)域、整體項(xiàng)目的統(tǒng)合度，提供持續(xù)性與系統(tǒng)的營銷解決之道。本案將基于我司定位報(bào)告與近階段的持續(xù)市場深度研究，合理的將商業(yè)營銷進(jìn)行策略分解，同時(shí)，提出在商業(yè)定位、推廣包裝與推售策略等方面的創(chuàng)意思維，以達(dá)成最高價(jià)值與最優(yōu)化策略的完成。

導(dǎo)言福星.青城華府承載著企業(yè)品牌擴(kuò)張、2營銷研判PART1|項(xiàng)目概況|項(xiàng)目營銷價(jià)值|項(xiàng)目產(chǎn)品分析|小節(jié)營銷研判PART1|項(xiàng)目概況31）項(xiàng)目概況總建筑面積27萬方商業(yè)面積高達(dá)64337平米。商業(yè)可售面積為30106平米酒店式公寓面積為34231平米。商業(yè)街：2010年可售產(chǎn)品為S1、S2獨(dú)立體商業(yè)和G1、G2、G3住宅裙樓，面積共計(jì)17046.54平米。青城華府項(xiàng)目總規(guī)模27萬方，商業(yè)6.4萬方商業(yè)街3萬123S1S21）項(xiàng)目概況總建筑面積27萬方青城華府項(xiàng)目總規(guī)模24

2）營銷價(jià)值提煉NO.3屬性價(jià)值：因需而設(shè)，項(xiàng)目商業(yè)街將成為青山區(qū)唯一標(biāo)志性休閑娛樂的中高端商業(yè)NO.4品牌價(jià)值：福星品牌致力于城市功能的完善，提出了“讓城市更都市”開發(fā)理念NO.2規(guī)模價(jià)值：規(guī)模決定影響力，6.4萬方商業(yè)，青山區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大區(qū)域主題商業(yè)中心NO.6資源價(jià)值：項(xiàng)目將攜手國際商業(yè)規(guī)劃、品牌伙伴與經(jīng)營管理公司保駕未來火爆經(jīng)營NO.5產(chǎn)品價(jià)值：項(xiàng)目以風(fēng)情商業(yè)的理念，打造50平米以上組合自由的市場黃金產(chǎn)品NO.1地段價(jià)值：高鐵、體育館、城市副中心等城市資源形成未來青山中心區(qū)城的黃金交匯地段2）營銷價(jià)值提煉NO.3屬性價(jià)值：因5高鐵、體育館、城市副中心等城市資源共同形成未來青山中心區(qū)城的黃金交匯地段工業(yè)大道友誼大道二七大橋中北路延長線武漢火車站項(xiàng)目位于楊春湖城市副中心，扼守工業(yè)大道和友誼大道城市雙動脈，距武漢火車站3000米，通達(dá)性較強(qiáng)。項(xiàng)目與53萬方的武鋼體育館一路之隔，高鐵、體育館城市副中心等城市資源形成未來青山中心城的黃金交匯地段。楊春湖城市副中心NO.1地段價(jià)值高鐵、體育館、城市副中心等城市資源工業(yè)大道友誼大道二七大橋中66.4萬方商業(yè)，青山區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大區(qū)域主題商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)體量6.4萬方，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)體規(guī)模決定了項(xiàng)目非社區(qū)型商業(yè)，而是區(qū)域性商業(yè)地位作為區(qū)域性商業(yè)中心，全新的地位，將奠定項(xiàng)目區(qū)域規(guī)模最大的區(qū)域主題商業(yè)中心價(jià)值NO.2規(guī)模價(jià)值6.4萬方商業(yè)，青山區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大區(qū)域主題商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)體7商業(yè)街將成為青山區(qū)唯一標(biāo)志性休閑娛樂的中高端商業(yè)青山商業(yè)形態(tài)較為原始，形象和檔次較低，項(xiàng)目的面市，能填補(bǔ)市場的空白青山缺少休閑娛樂的集中地，項(xiàng)目商業(yè)街將填補(bǔ)這一功能空白項(xiàng)目將滿足青山的消費(fèi)需求，因需而設(shè)，成為唯一標(biāo)志性休閑娛樂之地NO.3屬性價(jià)值商業(yè)街將成為青山區(qū)唯一標(biāo)志性休閑娛樂的中高端商業(yè)青山商業(yè)形態(tài)8福星惠譽(yù)品牌，“讓城市更都市”開發(fā)理念2010年，福星惠譽(yù)國際城、水岸國際、福星城、黃家湖項(xiàng)目、青城華府、漢陽項(xiàng)目的全面啟動，形成“六盤連動”的開發(fā)格局2010年，福星惠譽(yù)提出了“讓城市更都市”的開發(fā)理念，旨在完善城市功能，推動區(qū)域發(fā)展。其品牌價(jià)值將是商業(yè)成功的重要因素之一。NO.4品牌價(jià)值福星惠譽(yù)品牌，“讓城市更都市”開發(fā)理念2010年，福星惠譽(yù)國9：風(fēng)情商業(yè)，打造50平米以上自由組合的黃金產(chǎn)品青城華府商業(yè)面積均在50平米以上，可分割、可自由組合；商業(yè)為規(guī)劃有內(nèi)、外街設(shè)計(jì)，風(fēng)情商業(yè)理念將引領(lǐng)青山；步行街設(shè)計(jì)，有利于人流的引導(dǎo)，產(chǎn)品稀缺價(jià)值突顯。NO.5產(chǎn)品價(jià)值：風(fēng)情商業(yè)，打造50平米以10國際商業(yè)規(guī)劃、品牌伙伴與經(jīng)營管理公司保駕未來商業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營，青城華府規(guī)劃將攜手國際商業(yè)公司進(jìn)行擔(dān)綱，將引進(jìn)品牌主力商家，同時(shí)在商來后續(xù)的經(jīng)營管理方面，都將聘請專業(yè)的知名公司擔(dān)任，這都將是保障項(xiàng)目未來經(jīng)營火爆的重要支撐。NO.6資源價(jià)值國際商業(yè)規(guī)劃、品牌伙伴與經(jīng)營管理公司保駕未來商業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)11

3）產(chǎn)品分析

2010年項(xiàng)目商業(yè)街可對外銷售面積為1.6萬方S1獨(dú)立商業(yè)：3層設(shè)計(jì)，首層5.4米，二、三層4.8米，進(jìn)深24米，二、三層整層為一間，是項(xiàng)目銷售的難點(diǎn)，但同時(shí)具備承載大型休閑娛樂商業(yè)的能力。S2獨(dú)立商業(yè)：2層設(shè)計(jì)，首層5.1米，二層4.8米，進(jìn)深16米，上下兩層為一間，內(nèi)、外街設(shè)計(jì)，主力產(chǎn)品96平米，具備較好的經(jīng)營前景和投資價(jià)值。G1、G2、G3住宅裙樓商業(yè)：首層5.1米，二層3.9米，進(jìn)深15-20米不等，柱網(wǎng)不規(guī)整，影響實(shí)用，主力產(chǎn)品面積在150平米以上，需采取非常規(guī)的方式進(jìn)行銷售。3）產(chǎn)品分析2010年12推售商業(yè)分析：共計(jì)105套，套均面積162.35平米從青城華府預(yù)推商業(yè)情況來看，共計(jì)105套，套均面積為162.35平米，剔除S1二、三樓單套面積，套均面積為123.15平米。推售商業(yè)分析：共計(jì)105套，套均面積162.35平米13推售商業(yè)分析：150平米以內(nèi)是主力產(chǎn)品，占比62.86%從預(yù)推商業(yè)產(chǎn)品的面積區(qū)間來看，150平米以內(nèi)的產(chǎn)品是其主力，占比高達(dá)62.86%，但150平米以上的產(chǎn)品，雖然占比不高，但占到相當(dāng)比重的面積。推售商業(yè)分析：150平米以內(nèi)是主力產(chǎn)品，占比62.86%從預(yù)14小結(jié)

青城華府項(xiàng)目是一個集住宅、公寓與商業(yè)街的綜合性物業(yè).

通過前期報(bào)告，項(xiàng)目所在商業(yè)具備6大營銷價(jià)值2010年，將推出商業(yè)街1.6萬平方與住宅；

項(xiàng)目商業(yè)街產(chǎn)品是以中小商鋪為主導(dǎo)的產(chǎn)品構(gòu)成

了解營銷本體后，我們將聚焦1.基于2010年，項(xiàng)目商業(yè)街的營銷目標(biāo)2.對于營銷價(jià)值判斷的權(quán)重，提出營銷價(jià)值受限制條件3.通過專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，推論項(xiàng)目的難點(diǎn)。小結(jié)青城華府項(xiàng)目是一個集住宅、公寓與商業(yè)街的綜15營銷目標(biāo)PART2|營銷目標(biāo)|受限制條件分析|項(xiàng)目策略難點(diǎn)與方向營銷目標(biāo)PART2|營銷目標(biāo)16一、營銷目標(biāo)及理解顯性目標(biāo)1.順利完成1.6萬平方的順暢銷售2.促進(jìn)商業(yè)街達(dá)成最高價(jià)值銷售隱性目標(biāo)1.商業(yè)街成為整體項(xiàng)目入市的亮點(diǎn)2.合理業(yè)態(tài)概念規(guī)劃促進(jìn)住宅銷售3.先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃為未來商業(yè)街開街、經(jīng)營奠定基礎(chǔ)一、營銷目標(biāo)及理解顯性目標(biāo)17限制一：區(qū)域概念現(xiàn)階段項(xiàng)目尚處于城中村，距離友誼大道物理距離較近，但傳統(tǒng)認(rèn)知比較偏遠(yuǎn)；限制二：業(yè)態(tài)競爭項(xiàng)目處于徐東商圈與建二商圈輻射內(nèi)，零售功能競爭大，同時(shí)項(xiàng)目3KM以日常社區(qū)低端商業(yè)為主，租金較低；三、受限制條件分析限制三：產(chǎn)品組合項(xiàng)目商業(yè)街產(chǎn)品存在部分進(jìn)深較大、二三樓的問題，限制四：營銷時(shí)機(jī)基于商業(yè)與住宅推售的時(shí)機(jī)分析，必須兼顧兩者的統(tǒng)分推廣。限制一：區(qū)域概念限制二：業(yè)態(tài)競爭三、受限1819徐東商圈建二商圈紅鋼城商圈武漢站商圈本項(xiàng)目現(xiàn)狀一：處于四大成熟商圈的中心，但尚未形成慣性消費(fèi)認(rèn)知，消費(fèi)氛圍有待培育和引導(dǎo)。受限制分析119徐東商圈建二商圈紅鋼城商圈武漢站商圈本項(xiàng)目現(xiàn)狀一：受限制1920現(xiàn)狀二：區(qū)域內(nèi)商圈均為日常生活零售型業(yè)態(tài)為主，中高檔的綜合功能型的區(qū)域性商圈缺乏項(xiàng)目所在建二商場功能退化，中間客戶形成南北分流消費(fèi)受限制分析220現(xiàn)狀二：區(qū)域內(nèi)商圈均為日常生活零項(xiàng)目所在建二商場功能退化2021租金：38元/平米/月售價(jià)：14000元/平米租金：52元/平米/月售價(jià)：16000元/平米租金：32元/平米/月售價(jià)：12000元/平米租金：27元/平米/月售價(jià)：10000元/平米租金：33元/平米/月售價(jià)：13000元/平米項(xiàng)目周邊的租金水平和售價(jià)較低，商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)度不足，對項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)造成影響受限制分析321租金：38元/平米/月租金：52元/平米/月租金：32元2122產(chǎn)品存在銷售硬傷，對項(xiàng)目順利銷售告成直接影響。S1獨(dú)立商業(yè)二、三層4.8米，進(jìn)深24米，且二、三層整層為一間，是項(xiàng)目銷售的難點(diǎn)。其次G1、G2、G3住宅裙樓商業(yè)受住宅影響，柱網(wǎng)不規(guī)整，影響實(shí)用，且主力產(chǎn)品面積較大在150平米以上。受限制分析422產(chǎn)品存在銷售硬傷，對項(xiàng)目順利銷售告成直接影響。S1獨(dú)立商22三、影響力因素與機(jī)遇房地產(chǎn)新政對商業(yè)的影響力顯性向上

自2010年4月新一輪的調(diào)控政策出臺以來，住宅投資快速萎縮；對投資客戶而言，在沒有更多投資渠道下，在通貨膨脹、股市不穩(wěn)定的情況下，投資不動產(chǎn)是必然的。因而在新政調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)反而迎來了新機(jī)。據(jù)了解，整個地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)為住宅供應(yīng)的10%，而在有限的商業(yè)空間里，商業(yè)地產(chǎn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足市場需求；買鋪在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保值的前提下，隨著土地稀缺性和通貨膨脹的市場特征以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商鋪價(jià)值和生財(cái)能力只會在膨脹中迅速膨脹，不斷創(chuàng)造更多的豐厚利潤。專家預(yù)測，爭奪寶貴的高性價(jià)比商鋪將成為2010年投資首選。三、影響力因素與機(jī)遇房地產(chǎn)新政對商業(yè)的影響力顯性向上自2023四、營銷策略難點(diǎn)提出

項(xiàng)目商業(yè)入市在即，任何的點(diǎn)子方案解決不了項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)銷售，應(yīng)該科學(xué)將項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成納入系統(tǒng)的營銷解決思路中，創(chuàng)造各種創(chuàng)意于正確的平臺，有條不紊的進(jìn)行效率操盤，是項(xiàng)目的核心策略。問題1：如何化不利環(huán)境為機(jī)遇樹立項(xiàng)目區(qū)域型商業(yè)中心的地位和形象？問題2：如何有效進(jìn)行營銷安排

進(jìn)行現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下最系統(tǒng)的操作邏輯問題3：如何實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)產(chǎn)品利用價(jià)值傳播、價(jià)格策略進(jìn)行產(chǎn)品提升包裝四、營銷策略難點(diǎn)提出項(xiàng)目商業(yè)入市在即，24營銷策略PART3|核心策略|營銷定位|傳播策略|積客策略|租售策略|價(jià)格策略營銷策略PART3|核心策略25核心策略（1）中心化舉措的破局之道：樹立一個先進(jìn)國際都市的區(qū)域型商業(yè)印象擬定一個完整能感染消費(fèi)者的魅力消費(fèi)體驗(yàn)營造一種系統(tǒng)經(jīng)營、資金保障的高價(jià)值物業(yè)創(chuàng)造一個典型主力店拉動租售的動力啟動點(diǎn)帶動一批中小性儲蓄性投資者與經(jīng)營者進(jìn)駐適當(dāng)時(shí)，利用價(jià)格策略與促銷策略做一些針對性的優(yōu)惠核心策略（1）中心化舉措的破局之道：26營造經(jīng)營概念，是銷售火爆的核心前提之一！商業(yè)街的經(jīng)營概念營造商業(yè)街的主力商家引進(jìn)商業(yè)街的經(jīng)營優(yōu)惠措施商業(yè)街的整體包裝推廣商業(yè)街的經(jīng)營管理模式商業(yè)街的投資回報(bào)利益商業(yè)街的使用權(quán)限分析對于項(xiàng)目的商業(yè)街而言：由于面世的引爆意義及與住宅的工程關(guān)系引發(fā)的口碑對商業(yè)街的后期經(jīng)營開街是開盤銷售時(shí)也同時(shí)重視的！重視經(jīng)營，招商前置，因勢利導(dǎo)，引爆銷售核心策略（2）關(guān)鍵環(huán)節(jié)：營造經(jīng)營概念，是銷售火爆的核心前提之一！商業(yè)街的經(jīng)營27>>營銷定位|功能定位概述|業(yè)態(tài)定位概述|商業(yè)形象定位|經(jīng)營理念定位|客戶體系定位>>營銷定位|功能定位概述2829

我們希望本項(xiàng)目能承載

——引領(lǐng)青山從過去走出來，向城區(qū)的融合

——引領(lǐng)一種活力、健康與充滿都市風(fēng)尚的生活方式

——引領(lǐng)一種嶄新的、多元化的、創(chuàng)新的消費(fèi)潮流！2929所以，我們必須

中心化

舉措！一切從定位開始……所以，我們必須中心化舉措！一切從定位開始……30聚合購物、美食、娛樂、休閑、社交、運(yùn)動、綜合服務(wù)七大功能，實(shí)現(xiàn)了一站式配套，相當(dāng)于一個小型自給的城市綜合體；在項(xiàng)目功能組團(tuán)內(nèi)，融入了時(shí)尚化和國際化的元素，成為未來青山接受時(shí)尚和潮流的平臺之一；同時(shí)，項(xiàng)目把娛樂文化主題充分融入，為商家贏得商機(jī)，為消費(fèi)者帶來體驗(yàn)樂趣。青山中央休憩區(qū).一站式國際化體驗(yàn)型主題商街

功能屬性定位聚合購物、美食、娛樂、休閑、社交、運(yùn)動、綜合服務(wù)七大功能，實(shí)31多功能都市生活體驗(yàn)中心的業(yè)態(tài)導(dǎo)向多功能都市生活體驗(yàn)中心的業(yè)態(tài)導(dǎo)向32

業(yè)態(tài)定位導(dǎo)入文化、時(shí)尚、娛樂元素，以高于餐飲休閑的業(yè)態(tài)做主題定位。業(yè)態(tài)定位導(dǎo)入文化、時(shí)尚、娛樂元素，以高于餐飲休33

形象定位IMPRESSIONZONE釋意：freedom/happyness/experenice/sunny/24H/5+2高于市場普通購物中心與商業(yè)的經(jīng)營理念，創(chuàng)造”時(shí)區(qū)商業(yè)“的魅力體系，24小時(shí)…..國際化潮流…..國際品牌…..都市休憩…..國際創(chuàng)意風(fēng)尚印象時(shí)區(qū)：接軌世界風(fēng)尚永恒動心一刻形象定位IMPRESSIONZONE釋意：f34

市場定位青山商業(yè)市場投資尖兵，福星品牌護(hù)航的資源體商鋪！市場定位青山商業(yè)市場投資尖兵，福星品牌護(hù)35資本

GIG模式管理不動資產(chǎn)的系統(tǒng)導(dǎo)航

經(jīng)營理念定位

保值.增值.保障的三大核心福星為您量身定制

保值：福星發(fā)現(xiàn)城市未來的商業(yè)掘金區(qū)，與您分享成果

增值：福星攜手品牌，創(chuàng)造卓越經(jīng)營熱潮，給您上升引擎

保障：福星經(jīng)營物業(yè)公司，創(chuàng)造貼身服務(wù)，為您分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資本GIG模式管理不動資產(chǎn)的系統(tǒng)導(dǎo)36

客戶定位客戶定位37>>推廣策略|推廣案名推薦|推廣簡直權(quán)重分析|推廣階段劃分與主題>>推廣策略|推廣案名推薦38傳播中心化舉措——案名商業(yè)入市，必須單獨(dú)案名區(qū)域中心，必須單獨(dú)案名傳播有力，必須單獨(dú)案名備選二：時(shí)區(qū).印象備選一：青都匯備選三：福星第九街傳播中心化舉措——案名備選二：時(shí)區(qū).印39原則1商業(yè)價(jià)值首要源于地段。本案的開始基于福星選擇地段品牌價(jià)值經(jīng)營價(jià)值投資價(jià)值傳播價(jià)值的權(quán)重分析原則2商業(yè)價(jià)值其次體現(xiàn)于消費(fèi)力，有經(jīng)營才能放大項(xiàng)目形象原則3在正式銷售前，必須直接而有力的放大價(jià)值即，資金的盈利能力原則1品牌價(jià)值經(jīng)營價(jià)值投40推廣手法以差異化的“中心級”屬性為核心區(qū)域價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值——生活價(jià)值的逐步釋放，是塑造產(chǎn)品價(jià)值、提升市場形象的關(guān)鍵營建品牌改變城市的動力，同時(shí)展望與透支區(qū)域發(fā)展愿景專屬商業(yè)價(jià)值體系，深挖經(jīng)營資源與經(jīng)營細(xì)節(jié)投資回報(bào)與經(jīng)營優(yōu)惠，直接驅(qū)動銷售力以“剝筍原理”進(jìn)行有層次的推廣，保證市場對本案在近三個月的推廣蓄客中保持持續(xù)熱度Step1Step2Step3推廣手法以差異化的“中心級”屬性為核心區(qū)域價(jià)值——產(chǎn)品價(jià)值—41第一講：講品牌有一種反差，是美學(xué)，是哲學(xué)，同時(shí)是經(jīng)濟(jì)學(xué)！福星進(jìn)入青山——帶來一種前所唯有的體驗(yàn)，甚至與其歷史文化構(gòu)成一個強(qiáng)烈的反差重復(fù)著抄寫的古板、日常的城市設(shè)施，將成為黯淡的背景真正的國際都市級體驗(yàn)，為一個正逐漸開放的區(qū)域埋下種子于是，在高鐵的漣漪中，您可以與哥白尼、馬可波羅般作次驚艷的猜想…..最高形式的商業(yè)，是與城市共享……第一講：講品牌42第二講：講經(jīng)營有一種時(shí)間，可以將快樂凝固，我們稱之印象時(shí)區(qū)！多長時(shí)間沒有想象過一杯咖啡，或者一本書，蜷在哪里都快樂多長時(shí)間沒有出沒在晚上，不是在大蝦邊，而是在音樂里還有，多長時(shí)間沒有在犀利的風(fēng)格中，選擇你所喜歡，或者，另有想法，至少，你的約會該安排在某個約定俗稱的餐廳里時(shí)區(qū)商業(yè)，攜手21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)資本護(hù)航GIG為城市，更都市，做一次華麗的亮相。最有魅力的消費(fèi)，不是奢侈品，是戀愛般心有靈犀……第二講：講經(jīng)營43第三講：講投資也許計(jì)算機(jī)算不出的，但是您就是看得心跳！孫先生，張小姐，一個是大款，一個是文員買時(shí)區(qū)商業(yè)，算的極其認(rèn)真，一個4%。一個5%毫不猶豫，孫先生買了3間說，傍著莊家做原始股，張小姐，一直想有一家屬于自己靈魂的鋪?zhàn)樱皇莿?chuàng)業(yè)，是幸福。最有價(jià)值的投資，是在空白處簽名……第三講：講投資44>>包裝策略|包裝中心化|視覺標(biāo)識建議|景觀標(biāo)識建議>>包裝策略|包裝中心化45每一個中心化的商業(yè)街，都有一個中心化的印象標(biāo)識包裝策略燈光應(yīng)用，體現(xiàn)不夜城營造誘人的燈光，讓腳步久久停駐在櫥窗前，流連忘返，激起更多的購物欲望……精神保壘提升昭示識別性每一個中心化的商業(yè)街，都有一個中心化的印象標(biāo)識包裝策略燈光應(yīng)46商業(yè)體設(shè)置外部樓體，提高通達(dá)性外部樓體連接二、三樓外部樓體提升空間利用通過外廊、騎樓、上步樓梯等設(shè)計(jì)增加商業(yè)氛圍商業(yè)體設(shè)置外部樓體，提高通達(dá)性外部樓體連接二、三樓外部樓體提47休閑設(shè)施的設(shè)置，增加商業(yè)氛圍通過門店牌、休閑桌椅等設(shè)計(jì)吸引人流注意并停留，增強(qiáng)商業(yè)氛圍休閑設(shè)施的設(shè)置，增加商業(yè)氛圍通過門店牌、休閑桌椅等設(shè)計(jì)吸引人48特色雕塑突出格調(diào)的地面鋪裝營造購物樂趣，體現(xiàn)與競爭對手不同購物心理體驗(yàn)特色雕塑突出格調(diào)的地面鋪裝營造購物樂趣，體現(xiàn)與競爭對手不同購49為時(shí)區(qū)商業(yè)帶來一種綠色的穿透與清新感利用商鋪頂部開辟少量綠化空間，商鋪門口的綠化為時(shí)區(qū)商業(yè)帶來一種綠色的穿透與清新感50>>積客策略|積客分析|常規(guī)積客模式|非常規(guī)積客>>積客策略|積客分析51積客背景分析背景一背景二1、7-8月的樓市淡季2、調(diào)控政策下的市場觀望氛圍3、周邊入市項(xiàng)目集中，客戶分流嚴(yán)重1、周邊客戶2、區(qū)域內(nèi)客戶3、徐東及武昌區(qū)域客戶4、其它區(qū)域客戶背景三1、與住宅積客既要互動，又要體現(xiàn)差異性客戶來源積客時(shí)機(jī)積客渠道積客背景分析背景一背景二1、7-8月的樓市淡季1、周邊客戶背52常規(guī)渠道下的產(chǎn)品對位與積客方式武鋼大型企業(yè)高管自主經(jīng)營人士自主經(jīng)營人士武漢本土投資客戶外、短信、區(qū)域夾報(bào)招商客戶訪談、行銷派單、區(qū)域夾報(bào)戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)線上推廣短信、區(qū)域夾報(bào)線下推廣G3裙樓S1G2裙樓產(chǎn)品分類目標(biāo)客戶積客方式武鋼大型企業(yè)高管福星惠譽(yù)老客戶深度客戶訪談、武鋼工人報(bào)、區(qū)域夾報(bào)短信、業(yè)主聯(lián)誼活動S2青山投資客武鋼大型企業(yè)高管企業(yè)推介會、區(qū)域夾報(bào)、短信G1裙樓常規(guī)渠道下的產(chǎn)品對位與積客方式武鋼大型企業(yè)高管自主經(jīng)營人士武53非常規(guī)積客模式創(chuàng)新積客渠道需通過追蹤不同市場環(huán)境下客戶需求變化的蛛絲馬跡，努力發(fā)展有增長潛力的客戶來源，策劃新的產(chǎn)品亮點(diǎn)，制造市場關(guān)切的新題材；以“客戶興趣價(jià)值”為導(dǎo)向，配合“服務(wù)價(jià)值”手段，通過不同群體的公關(guān)活動形成不同渠道下的客群分類；形成可以把握的營銷圈層，確立可以細(xì)分的信息發(fā)布通道，實(shí)現(xiàn)客戶群的創(chuàng)新。非常規(guī)積客模式創(chuàng)新積客渠道需通過追蹤不同市場環(huán)境下客戶需求變54利用福星惠譽(yù)的品牌影響力及資源，再結(jié)合項(xiàng)目今年商業(yè)放量，通過產(chǎn)品發(fā)布會或者新聞發(fā)布會形成市場的話題焦點(diǎn)，引起市場對項(xiàng)目的高度關(guān)注。非常規(guī)積客模式通過福星強(qiáng)大的品牌資源，加強(qiáng)集團(tuán)從品牌層面對項(xiàng)目的扶持力度，吸引福星上下游的意向客戶，以品牌影響力建立起一個對項(xiàng)目有較強(qiáng)期待感的客戶群，這對項(xiàng)目的幫助將是巨大的。方法一：品牌聯(lián)動利用福星惠譽(yù)的品牌影響力及資源，再結(jié)合項(xiàng)目今年商業(yè)放量，通過55非常規(guī)積客模式體驗(yàn)是淡市下促進(jìn)成交的最有效方式，豐富銷售道具、重視開展體驗(yàn)式營銷，讓客戶可以預(yù)知未來的生活方式和預(yù)期，提升市場的購買信心與沖動。方法二：營造氛圍通過持續(xù)的現(xiàn)場活動如小型抽獎、送禮、周末酒會、水果節(jié)、啤酒節(jié)等聚集案場銷售氛圍、增加銷售現(xiàn)場人氣。非常規(guī)積客模式體驗(yàn)是淡市下促進(jìn)成交的最有效方式，豐富銷售道具56方法三：服務(wù)價(jià)值的體現(xiàn)，引入“一對一”銷售模式，如客戶看廣告來電話，銷售員上門介紹推銷，本市之內(nèi)5天回訪）：非常規(guī)積客模式方法三：服務(wù)價(jià)值的體現(xiàn)，引入“一對一”銷售模式，如客戶看廣告57方法四：產(chǎn)品形象包裝通過產(chǎn)品的解讀、客戶的勾勒、功能的描述等等，激起市場的高度關(guān)注，可以抓住一批細(xì)分的客戶。自主印刷品的傳閱：如通過《青城會》等內(nèi)刊形式傳播項(xiàng)目信息、品牌信息、產(chǎn)品信息，發(fā)展更多的目標(biāo)受眾。非常規(guī)積客模式方法四：產(chǎn)品形象包裝非常規(guī)積客模式58方法五：以“客戶細(xì)分”為導(dǎo)向，配合“服務(wù)價(jià)值”為營銷事件非常規(guī)積客模式活動一：圈層活動活動主題：與銀行、證券公司等機(jī)構(gòu)聯(lián)進(jìn)行系列講座（如投資、理財(cái)?shù)龋┗顒幽康模簲U(kuò)大客戶渠道，通過圈層營銷互動積累客戶活動二：重點(diǎn)圈層客戶的營銷活動和不同主題圈層的客戶，通過小眾酒會、PATRY等為內(nèi)容進(jìn)行項(xiàng)目推薦活動。如：商會：如浙商、湘商等聯(lián)合進(jìn)行各類活動，民間團(tuán)體：如車友會、驢友會等進(jìn)行互動，老客戶互動：將企業(yè)不同物業(yè)的客戶資源進(jìn)行聯(lián)合互動，如高端住宅客戶、寫字樓客戶、商業(yè)客戶等，主流媒體：如與門戶網(wǎng)站、報(bào)紙、雜志等合作進(jìn)行專題講座方法五：以“客戶細(xì)分”為導(dǎo)向，配合“服務(wù)價(jià)值”為營銷事件非59>>租售策略|租售產(chǎn)品分析|租售產(chǎn)品安排|租售優(yōu)惠促進(jìn)建議>>租售策略|租售產(chǎn)品分析60一、租售策略招商先行，租售并舉，雙向聯(lián)動總體思想第一步：中大難銷售去化產(chǎn)品，進(jìn)行主力店加盟，提升商業(yè)整體價(jià)值第二步：小鋪以售為主，加強(qiáng)商鋪銷售力，形成主力產(chǎn)品的規(guī)模去化第三步：租售并舉，雙向聯(lián)動。日常營銷注重保留小戶高租金商家，提升項(xiàng)目溢價(jià)能力，產(chǎn)生經(jīng)營需求為投資客積累承租客戶，尋找出租解決方案一、租售策略招商先行，租售并舉，雙向聯(lián)動總體思想第一步：611、租售分區(qū)S1首層直接銷售，S1二、三樓面積達(dá)大，招商引進(jìn)主力店臨近工業(yè)大道部分，昭示性較好，柱網(wǎng)相對規(guī)整，直接銷售內(nèi)街部分柱網(wǎng)不規(guī)整，進(jìn)深過長，可采取租金補(bǔ)償銷售全內(nèi)街，昭示性較差，面積較大，采取租金補(bǔ)償銷售主力產(chǎn)品96平米方正，規(guī)整直接銷售臨近工業(yè)大道，昭示性較好，柱網(wǎng)規(guī)整，可售數(shù)量有限，直接銷售1、租售分區(qū)S1首層直接銷售，S1二、三樓面積達(dá)大，招商引進(jìn)622、業(yè)態(tài)分區(qū)注：購物零售特色美食社區(qū)配套休閑娛樂品牌專賣S1S2G1G3G2G10G8G9G7G5G6S2S1G2G3G1G6G10G8G9商業(yè)全景圖2、業(yè)態(tài)分區(qū)注：購物零售特色美食社區(qū)配套休閑娛樂品牌專賣S163S1二樓、三樓，在主力店選擇上，如米樂星、紅館、錢柜等休閑娛樂商家。同時(shí)，也可考慮引進(jìn)麥當(dāng)勞、綠茵閣，這類低租金承受商家。3、主力店選擇集聚人氣，同時(shí)頗具后期投資轉(zhuǎn)化潛力的主力店，是必然之舉S1二樓、三樓，在主力店選擇上，如米樂星、紅館、錢柜等休閑娛64租賃并舉，休現(xiàn)服務(wù)，雙向聯(lián)動S1首層、S2及G1、G2、G3住宅裙樓直接對外銷售銷售人員在銷售過程中需還積累租賃客戶從而體現(xiàn)服務(wù)，形成雙向聯(lián)動。積累租賃客戶，為投資客尋找承租解決方案，提升投資客購買信心；租賃客戶快速引進(jìn)，帶動經(jīng)營、商業(yè)氛圍和人氣，提升商業(yè)價(jià)值。4、租售并舉的營銷思維租賃并舉，休現(xiàn)服務(wù)，雙向聯(lián)動4、租售并舉的營銷思維65租金優(yōu)惠、承擔(dān)初裝修、老帶新獎勵1）租金優(yōu)惠：免首年租金，2-4年恒定租金不變25元/月（區(qū)域現(xiàn)有租金水平的50%），5年起每年租金上漲10%。2）承擔(dān)初裝修：除公共地方裝修外，為主力店客戶提供部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項(xiàng)目帶來商譽(yù)上的口碑3）老帶新獎勵：進(jìn)場的主力旗艦店介紹客戶入駐，給予增加一定期限的免租期或一定折扣。5、優(yōu)惠方式：主力店租金優(yōu)惠、承擔(dān)初裝修、老帶新獎勵5、優(yōu)惠方式：主力店66租金補(bǔ)償、首付分期、租憑服務(wù)1）租金補(bǔ)償：購買指定區(qū)域商鋪，給予此類客戶一次性3年租金補(bǔ)償，每年6%，可沖抵首付。一方面降低入市門檻，另一方面提升信心，促進(jìn)成交2）首付分期：購買非租金補(bǔ)償?shù)目蛻簦_發(fā)商墊付30%首付款，客戶分3次在交房前給予償還，不計(jì)利息，從而降低進(jìn)入門檻。3）租賃服務(wù)：銷售人員在銷售過程中積累租賃商家，為散戶提供無償租賃服務(wù)，體現(xiàn)項(xiàng)目的服務(wù)形象，為客戶尋求出租解決方案。5、優(yōu)惠方式：散戶買家租金補(bǔ)償、首付分期、租憑服務(wù)5、優(yōu)惠方式：散戶買家67獨(dú)立體商業(yè)可出面積為0.37萬方，招租面積約0.42萬方，出租/出售比例大致為53%左右。住宅商業(yè)街的可出售面積約0.81萬方，易除營銷中心0.1萬方，全部市場銷售，但0.38萬方將采取直接銷售，補(bǔ)償租金、租售并舉的方式。6、租售比例控制獨(dú)立體商業(yè)可出面積為0.37萬方，招租面積約0.42萬方，出68>>價(jià)格策略|定價(jià)模式|權(quán)重定價(jià)|價(jià)格策略|市場應(yīng)急方案>>價(jià)格策略|定價(jià)模式69定價(jià)方法方法一：租金還原法

1.確定周邊商圈的相似業(yè)態(tài)的租金均值

2.考慮區(qū)域商業(yè)中心屬性不同的溢價(jià)系數(shù)

3.確定項(xiàng)目正常運(yùn)營區(qū)間的平均租金

4.以商業(yè)的合理匯報(bào)年限反推售價(jià)方法二：市場比較法

1.確定區(qū)域內(nèi)可競爭銷售商業(yè)

2.確定競爭對手的商業(yè)屬性等不同權(quán)重

3.根據(jù)權(quán)重系數(shù)進(jìn)行價(jià)格分配

4.得出修正銷售價(jià)格

定價(jià)：根據(jù)兩種定價(jià)體系參考系數(shù)，確定最后商業(yè)的銷售價(jià)格定價(jià)方法方法一：租金還原法

701、方法一：收益還原法友誼大道和平大道工業(yè)大道建設(shè)三路中林園林有限公司武漢市園林科普基地安環(huán)院科技園麻辣空間華夏銀行早餐店鼎大餐飲店煙酒副食店青山稅務(wù)局建材店中國石化加油站副食店武鋼賓館煙酒店武漢科技大學(xué)武鋼國貿(mào)總公司中國銀行建筑設(shè)計(jì)院紅景酒店鑫皇朝酒店紅衛(wèi)路衛(wèi)生院任家路中學(xué)武漢冶金管理干部學(xué)院中國冶金總局中南分局秦風(fēng)酒店天倫酒家徐東駕校訓(xùn)練基地湖南面館寶島眼鏡精益眼鏡品牌鞋業(yè)專賣飾品店大型酒店便民超市韓流服飾新長江地產(chǎn)營銷中心武商量販建二商場服飾專賣店煙酒茶商店雙星體育用品專賣平價(jià)皮鞋三九藥店天雄建筑二手房中介平價(jià)副食二曜裝飾四平牛雜電器維修麗晶美容電動車專賣一條街小汪理發(fā)中冶集團(tuán)武漢冶金建筑研究院皇家蛋糕帥都電動車圣剪美容必勝家私雅安莉娜內(nèi)衣伊韻服裝康明眼鏡21世紀(jì)房產(chǎn)黃鶴電動車海山影碟姿彩出口成衣副食店美羅旅館飛飛煙酒源順副食華研女子美容漢口銀行山河·格調(diào)青山區(qū)人民法院永清數(shù)碼照相鄂鋼大酒店恒峰文印食景小站福家廚私房菜意豐裝飾雅朋汽車出租臺灣頭條蒸功夫包子店中國銀行潘記特色面館云霞副食土家饞嘴餅天堂傘專賣含羞草艾萊爾名媛服飾新悠悠網(wǎng)吧激活酒吧鑫源調(diào)劑行水晶絲造型足療休閑解放時(shí)尚館勝勝煙酒五侯汁悶鍋中德心理書店大自然都市情江漢飯店菲剪名店勝利副食俊飛收購站鑫源酒家園林路建設(shè)二路建設(shè)一路三弓路服飾店中國移動通訊水果行湖南面館噴繪寫真足飛鞋業(yè)韓流潮線飾品店大型酒店便民超市茶葉店精品服飾湖南米粉江南春城盼盼書店文具專賣自行車專賣嬰幼兒服飾專賣和平公園中國石化加油站云龍酒店電動車專賣電動車專賣一條街電動車專賣湖北華庭律師事務(wù)所GPS營銷中心不見不散濃情咖啡屋金帝咖啡屋萬壽康大藥房中百倉儲大洲購物廣場宏昌·玲瓏匯唯美造型格力電器湖南米粉如意快餐店二手房中介租金：100元/㎡租金：50元/㎡工業(yè)大道以西（部分)——業(yè)態(tài)租金分布1、方法一：收益還原法友誼大道和平大道工業(yè)大道建設(shè)三路中林園71工業(yè)大道以西（部分)——青山核心商圈主要沿和平大道沿線分布，友誼大道以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主1.和平大道（園林路至工業(yè)路段之間）業(yè)態(tài)：服飾為主；標(biāo)準(zhǔn)鋪面：開間3-6米，進(jìn)深8-10米，老式住宅底商二層，一層門面，二層居住或倉儲；總結(jié)：人流來源方向自東向西，主要由周邊居住區(qū)人群和周邊學(xué)生構(gòu)成；各店鋪的顧客數(shù)量少；店鋪檔次為中低檔。2.友誼大道（園林路至工業(yè)路段之間）業(yè)態(tài)：餐飲、日常生活用品、美容美發(fā)、中介辦公；標(biāo)準(zhǔn)鋪面：鋪面多數(shù)較小，40-80平米；總結(jié)：消費(fèi)群體多以周邊居民，其中餐飲的經(jīng)營狀況較好，店鋪多為社區(qū)底商或一層住宅改造而成，檔次、形象差，以滿足區(qū)域居民生活所需，業(yè)態(tài)零散不集中。工業(yè)大道以西（部分)——青山核心商圈主要沿和平大道沿線分布，72工業(yè)大道以西(部分）——業(yè)態(tài)租金分布友誼大道和平大道工業(yè)大道建設(shè)二路建設(shè)一路園林路

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朗格西褲網(wǎng)吧二手電器維修教苑招待所超超副食店建材裝修店麗紅超市噴繪寫真中國農(nóng)業(yè)銀行品牌內(nèi)衣專賣菜市場神州大藥房361°專賣店湖南湘菜館李寧專賣店沙宣美容美發(fā)店中國農(nóng)業(yè)銀行小型餐飲店租金：40元/㎡租金：30-50元/㎡租金：50-70元/㎡租金：80-120元/㎡工業(yè)大道以西(部分）——業(yè)態(tài)租金分布友誼大道和平大道工業(yè)大道73園林路——餐飲為主、銀行、藥店分布較多園林路——業(yè)態(tài)：餐飲、銀行，藥店、超市等標(biāo)準(zhǔn)鋪面：標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)商業(yè)總結(jié)：人流、車流少，餐飲是該路段的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，同時(shí)，分布銀行、藥店、超市等居民生活所需的業(yè)態(tài)，沒有大型綜合型商業(yè)分布，滿足居民日常生活所需。園林路——餐飲為主、銀行、藥店分布較多園林路——74建設(shè)一路——餐飲為主、零售、服飾為輔建設(shè)一路——業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、煙酒副食，建材等標(biāo)準(zhǔn)鋪面：店鋪大小不一，30-150平方米都有總結(jié)：人流少，多為社區(qū)底商；店鋪沿街稀疏分布，沿街小型餐飲較多,菜場,水果店,副食等零散分布街道兩旁,以滿足居民日常生活為主.建設(shè)一路——餐飲為主、零售、服飾為輔建設(shè)一路——75建設(shè)二路——服飾為主,日常用品為輔建設(shè)二路——業(yè)態(tài)：服飾、日常生活、休閑娛樂、煙酒副食等標(biāo)準(zhǔn)鋪面：老社區(qū)底商或住宅一樓改造而成，店鋪較為破舊總結(jié)：周邊多為青山老社區(qū)，居民數(shù)量相對較多，同時(shí)，有中商、中百等綜合型商業(yè)分布，人流量相對較大，但從店鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，服飾，日常用品占據(jù)較大比例。建設(shè)二路——服飾為主,日常用品為輔建設(shè)二路——76從青山片區(qū)不同業(yè)態(tài)租金分布來看，由于地段的不同，同種業(yè)態(tài)的租金水平存在很大差異，特別是服裝、休閑娛樂四種業(yè)態(tài)租金波動區(qū)間較大，同時(shí)租金水平最高能達(dá)到120元/㎡·月，超出了超市、建材等業(yè)態(tài)40-50元/㎡·月，休閑娛樂類商家能提升項(xiàng)目檔次，拔高商業(yè)溢價(jià)空間。休閑娛樂類商業(yè)租金較高，能提升項(xiàng)目溢價(jià)空間從青山片區(qū)不同業(yè)態(tài)租金分布來看，由于地段的不同，同種業(yè)態(tài)的租77項(xiàng)目未來租金確定區(qū)域內(nèi)住宅底商休閑娛樂類商家的租金水平為40-120元/月不等。友誼大道沿線租金水平在50元/平米。青城華府做為區(qū)域性商業(yè)項(xiàng)目其區(qū)域性的定位以及定位為休閑娛樂之都的業(yè)態(tài)定位都將為項(xiàng)目提供較高的溢價(jià)空間。綜合以上因素，本項(xiàng)目的整體租金水平應(yīng)能達(dá)到70元/平米，較友誼大道社區(qū)型商業(yè)租金溢價(jià)40%。項(xiàng)目未來租金確定區(qū)域內(nèi)住宅底商休閑娛樂類商家的租金水平為4078

本項(xiàng)目商鋪開盤均價(jià)為:70×12÷6%=14000元/m2收益還原法：根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，一個新的社區(qū)商業(yè)中心的建成和投入使用，將會極大地帶動區(qū)域周邊商業(yè)物業(yè)及其自身的升值。項(xiàng)目未來整體租金：70元/m2

，商鋪的投資率以年收益6%計(jì)自(不考慮稅收和租金遞增的因素)價(jià)格推導(dǎo)本項(xiàng)目商鋪開盤均價(jià)為:收益還原法：價(jià)格推導(dǎo)792、方法二：市場比法法71264538本案1：宏昌·玲瓏匯2：錦繡龍?zhí)?：青楊國際4：江南春城5：新長江·青源6：奧山·世紀(jì)城7：青楊十街8：新長江·湘樟林2、方法二：市場比法法71264538本案1：宏昌·玲瓏匯80青楊十街：基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目情況：項(xiàng)目位置：和平大道紅鋼城建筑面積：130972㎡其中商業(yè)面積：23000㎡容積率：2.5目前商業(yè)街租金情況：

一樓（300元/㎡·月）二樓（150元/㎡·月）青楊十街：基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目情況：81“文化娛樂休閑區(qū)”“溫馨社區(qū)服務(wù)區(qū)”“特色美食小吃區(qū)”“購物零售區(qū)”借助原有大型商業(yè)街商業(yè)氛圍，用新型商業(yè)街建筑格局作為流動空間紐帶。連接和平大道及臨江大道，提供給人們休閑購物新體驗(yàn)及生態(tài)城市公共活動空間。豐富的空間形態(tài)和有效的集客技術(shù)成為項(xiàng)目規(guī)劃最大亮點(diǎn)，靈活的劃鋪使項(xiàng)目便于銷售。產(chǎn)品均為80-200㎡街鋪，一期總2萬㎡，80%銷售，其余出租給銀行和高檔餐飲店。青楊十街：商業(yè)特征“文化娛樂休閑區(qū)”“溫馨社區(qū)服務(wù)區(qū)”“特色美食小吃區(qū)”“購物82購物零售街鋪：服裝、鞋類、化妝品、日用百貨、鮮花禮品、書店、音像制品、婚紗攝影、眼鏡店社區(qū)服務(wù)區(qū)：理發(fā)、健身、美容、藥店、彩票、縫紉等家庭生活服務(wù)、郵電通訊。娛樂休閑區(qū)：網(wǎng)吧，棋牌室。特色美食區(qū)：早點(diǎn)、面館、燒烤、熟食、快餐、火鍋、蛋糕房、西餐。文化體育用品區(qū)：文具、圖書、報(bào)紙、體育用品。文化休閑區(qū)：、足療、社區(qū)活動中心、游戲廳、社區(qū)健身房、英語、鋼琴、抬拳道等培訓(xùn)教室。中型主力店：如家電賣場。B區(qū)C區(qū)A區(qū)F區(qū)G區(qū)E區(qū)D區(qū)青楊十街：功能分區(qū)購物零售街鋪：服裝、鞋類、化妝品、日用百貨、鮮花禮品、書店、83一層:A1二層:A2B一層:C1二層:C2一層:D1二層:D2一層:F1二層:F2三層:F3G一層:E1二層:E2青楊十街：面積劃分一層:A1B一層:C1一層:D1一層:F1G一層:E1青楊十84在功能劃分上：商業(yè)功能分區(qū)明確；商業(yè)內(nèi)外街結(jié)合，便于客流引導(dǎo)；在業(yè)態(tài)布局上：休閑、娛樂、購物、服務(wù)融為一體，人性化的空間設(shè)計(jì)；在規(guī)劃設(shè)計(jì)上：商業(yè)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)較有特色；

在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上：商鋪產(chǎn)品設(shè)計(jì)豐富，主力商鋪面積在20—100㎡之間；同時(shí)退臺式二層商鋪設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品視覺效果；在銷售模式上：針對主力店部分統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，提升項(xiàng)目檔次，增加商鋪附加值，帶動散鋪的銷售。青楊十街：分析總結(jié)在功能劃分上：商業(yè)功能分區(qū)明確；商業(yè)內(nèi)外街結(jié)合，便于客流引85宏昌·玲瓏匯：基本數(shù)據(jù)酒店公寓集中商業(yè)普通住宅項(xiàng)目基本情況：總建筑面積:42486㎡

商業(yè):10293.19㎡

住宅:20171.73㎡酒店公寓：12021.95㎡預(yù)計(jì)上市時(shí)間：8月下旬宏昌·玲瓏匯：基本數(shù)據(jù)酒店公寓集中商業(yè)普通住宅項(xiàng)目基本情況：861524366380㎡389㎡389㎡1374.9㎡1049.8㎡2893.96㎡宏昌·玲瓏匯：面積劃分777772711.59㎡1524366380㎡389㎡389㎡1374.9㎡104987區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量達(dá)37萬方，商業(yè)物業(yè)競爭激烈區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量達(dá)37萬方，商業(yè)物業(yè)競爭激烈88典型競案總結(jié)從典型案例的調(diào)研分析中來看：1、青山目前在售的商業(yè)項(xiàng)目較少，然而未來供應(yīng)量高達(dá)37萬方，市場競爭格局將逐步加俱。2、青山商業(yè)競案項(xiàng)目主要沿和平大道沿線分布。3、從去化情況來看，進(jìn)行商業(yè)定位和功能分區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目銷售情況明顯好于市場其它商業(yè)項(xiàng)目。4、然而，商業(yè)經(jīng)營類型仍以滿足日常生活需求的商業(yè)為主，缺乏規(guī)模經(jīng)營理念和全新的商業(yè)形態(tài)。典型競案總結(jié)從典型案例的調(diào)研分析中來看：89競案樣本選擇競案樣本選擇90價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)91價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)92經(jīng)推算，入市商業(yè)均價(jià)為16500元/㎡通過市場比較法得出項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)：19131.2元/㎡通過設(shè)定的收益還原法得出項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)：14000元/㎡本項(xiàng)目的參考均價(jià)可取二種方法所得均價(jià)的算術(shù)平均值：（19131.2+14000）÷2=16565.6元/㎡取整為16500元/㎡。結(jié)合市場實(shí)際情況及理論推導(dǎo)二種方法推導(dǎo)出的本定價(jià)應(yīng)具有一定的合理性和可操作性。3、商鋪價(jià)格修正以上價(jià)格是現(xiàn)階段通過收益還原法和市場比較法論證所得具體的價(jià)格將在上市前根據(jù)客戶摸底最終確定。經(jīng)推算，入市商業(yè)均價(jià)為16500元/㎡通過市場比較法得出項(xiàng)目934、年內(nèi)商鋪可實(shí)現(xiàn)銷售總額S1二、三樓進(jìn)行招商，第一年免租，因此，2010年不產(chǎn)生收益；其余產(chǎn)品租售并舉以及租金補(bǔ)償?shù)确绞絻H為營銷手段，年內(nèi)均將推向市場進(jìn)行銷售，整體實(shí)收均價(jià)按16500元/平米計(jì)算，共計(jì)可產(chǎn)生銷售收益1.95億元。4、年內(nèi)商鋪可實(shí)現(xiàn)銷售總額S1二、三樓進(jìn)行招商，第一年免租，94則年度可實(shí)現(xiàn)的商業(yè)銷售收益為：15576萬元，按年度5.3億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，年度可實(shí)現(xiàn)的住宅銷售收益為：37424萬元通過前述分析可知本年度商業(yè)需招商面積：4200㎡，年內(nèi)免租，不產(chǎn)生直接收益；實(shí)際可售面積為：11800㎡假定本年度可實(shí)現(xiàn)的銷售面積為可售面積的80%，即：9440㎡而通過上述價(jià)格策略可知，項(xiàng)目商鋪的整體實(shí)收價(jià)格為：16500元/㎡。5、整體收益與預(yù)期目標(biāo)分析則年度可實(shí)現(xiàn)的商業(yè)銷售收益為：15576萬元，通過前述分析可956、目標(biāo)分解及研判按7000元/平米的住宅銷售均價(jià)，本年度如要實(shí)現(xiàn)5.3億元的銷售目標(biāo)，需完成住宅銷售面積：5.35萬平米；按套均105平米計(jì)算，銷售期內(nèi)共需銷售：509套，占可銷售套數(shù)660套的77%；月均銷量：170套。針對上述住宅目標(biāo)的分解，下階段我司將針對住宅月均170套銷售目標(biāo)達(dá)成的可行性進(jìn)行專項(xiàng)研判，在保障商業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提下，為住宅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供系統(tǒng)的解決思路與方案，最終促進(jìn)本案全年5.3億目標(biāo)的最大化實(shí)現(xiàn)。6、目標(biāo)分解及研判按7000元/平米的住宅銷售均價(jià)，本年度如96營銷大綱PART4|營銷目標(biāo)分解|執(zhí)行大綱|費(fèi)用預(yù)算營銷大綱PART4|營銷目標(biāo)分解972010年可售商業(yè)1.18萬方，可售套數(shù)98套，套均面積120.5平米商業(yè)均價(jià)為16500元/平米全年共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積約0.944萬方，銷售率80%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額約1.5576億元。一、銷售目標(biāo)分解形象樹立期客戶積累期開盤強(qiáng)銷期持銷期銷售排期時(shí)間節(jié)點(diǎn)5月6月7月8月11月10月12月9月9月18日商鋪開盤6月中旬進(jìn)場8月21日商鋪認(rèn)籌2010年可售商業(yè)1.18萬方，可售套數(shù)98套，套均面積1298二、執(zhí)行大綱關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)營銷階段蓄勢積客期商業(yè)認(rèn)籌8月21日商業(yè)開盤9月18日蓄客認(rèn)籌期開盤強(qiáng)銷期媒體組合階段目標(biāo)戶外、車身、網(wǎng)站、報(bào)廣報(bào)廣、戶外、定向直投為主