與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的各種稅費(fèi)處理方法

淺析與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的各種稅費(fèi)處理方法【摘要】房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中含有各項(xiàng)稅金、市政設(shè)施價(jià)值的轉(zhuǎn)移部份和當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門規(guī)定征收的費(fèi)用。稅法是國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的法律手段。除全國性稅法（目前大部分稅法名為《暫行條例》）及實(shí)施細(xì)則外，尚有省市地方性法規(guī)和地方性稅收規(guī)章，以及地方性的暫行條例、實(shí)施細(xì)則等，另外還有一些小額的其他稅費(fèi)，這些都構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的組成部分，為此，本文就針對(duì)與房地產(chǎn)估計(jì)相關(guān)的這些稅費(fèi)問題今天探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；稅費(fèi)；體系；核算

在應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)三大方法——比較法、收益法、成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，經(jīng)常遇到與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)的一些稅費(fèi)問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的稅費(fèi)問題也就成為房地產(chǎn)估價(jià)師在應(yīng)用收益法和成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)的一個(gè)突出問題。

一、稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系

我們這里所討論的稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價(jià)兩種主要方法——收益法和成本法密切相關(guān)。如果把估價(jià)對(duì)象理解是一種權(quán)利，而不僅僅是估價(jià)對(duì)象實(shí)體自身，那么這里所述的稅費(fèi)就是權(quán)利人擁有該項(xiàng)權(quán)利或利用該權(quán)利創(chuàng)造收益所必須或者應(yīng)當(dāng)支出的成本和費(fèi)用。

所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價(jià)中的有關(guān)稅費(fèi)并恰當(dāng)運(yùn)用，那么可能會(huì)造成估價(jià)結(jié)論的聯(lián)疵。

二、與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的稅法體系

稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內(nèi)容。我國現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉(zhuǎn)稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財(cái)產(chǎn)和行為稅、農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價(jià)直接相關(guān)的有：流轉(zhuǎn)稅類：營業(yè)稅。

資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。

所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。

特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅。

財(cái)產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。

三、收益法房地產(chǎn)估價(jià)涉及稅費(fèi)的核算

采用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，概括地講，所涉及的稅費(fèi)有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地收益金和所得稅。

在房地產(chǎn)估價(jià)中如何確定上述稅費(fèi)，主要根據(jù)估價(jià)對(duì)象、收益途徑以及價(jià)值定義來判斷。

1、出租性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法

（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是1994年1月l日起施行的《營業(yè)稅暫行條例》和2001年1月1日起施行的財(cái)政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個(gè)人出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務(wù)人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。

（3）教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。

（4）房產(chǎn)稅：其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財(cái)政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個(gè)人出租居民住房的經(jīng)濟(jì)行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。

（5）土地使用稅（費(fèi)）：其法律依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，其計(jì)稅（費(fèi)）的基準(zhǔn)為實(shí)際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級(jí)或市級(jí)人民政府規(guī)定。

（6）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收n，稅率為0.l%。

（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》和《個(gè)人所得稅法》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對(duì)于企業(yè)單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個(gè)人出租適用的稅率為10%。

2、產(chǎn)權(quán)售讓性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法

（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是《營業(yè)稅暫行條例》，稅基為銷售房地產(chǎn)的銷售收入，稅率為5%。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。

（3）教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。

（4）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。

（5）土地增值稅：其法律依據(jù)為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進(jìn)稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個(gè)檔次。

（6）土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計(jì)算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉(zhuǎn)讓。通常情況下是房地合一進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果再扣減“補(bǔ)交地價(jià)”。

（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對(duì)于企業(yè)單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。

所得稅應(yīng)當(dāng)作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計(jì)算凈現(xiàn)金流量或凈收益的扣除項(xiàng)目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生的主體之一必須向國家盡的義務(wù)，因此，從現(xiàn)金流量的概念來講，必定是現(xiàn)金的流出。其次，無論是“出租房地產(chǎn)取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產(chǎn)取得銷售收入”途徑，從收益法估價(jià)理論的角度看，不僅僅是房地產(chǎn)的自然屬性，更重要的是一種“權(quán)利”，前者是分期讓渡房地產(chǎn)的使用權(quán)，后者是一次性讓渡房地產(chǎn)的所有權(quán)。

由于所得稅對(duì)不同納稅主體，可能會(huì)出現(xiàn)稅率上的差別，因而，同一宗房地產(chǎn)、不同的人或單位擁有它，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果會(huì)不同。這不是說收益法本身有不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤?，只能說應(yīng)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)的復(fù)雜性不像應(yīng)用市場法那么直觀。

四、用成本法估價(jià)所涉及到的有關(guān)稅費(fèi)

1、與取得土地使用權(quán)有關(guān)的稅費(fèi)

（1）通過征用農(nóng)地取得的土地使用權(quán)，有農(nóng)地征用費(fèi)，其法律依據(jù)為《土地管理法》?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”第二款“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！钡谒目睢罢饔贸鞘薪紖^(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。”第五款“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”第六款“國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

（2）通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的土地使用權(quán)，有城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其法律依據(jù)為《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。該條例第二十。條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”

（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權(quán)，由購地者承擔(dān)的稅費(fèi)有交易手續(xù)費(fèi)和契稅，前者由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門制定標(biāo)準(zhǔn)，后者根據(jù)《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。

2、與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的稅費(fèi)分成兩個(gè)部分

項(xiàng)目建設(shè)的前期費(fèi)用中有可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。另一部分是發(fā)生在房地產(chǎn)建設(shè)過程的費(fèi)用，主要有：建設(shè)單位管理費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)、建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、建筑工程施工安全監(jiān)督費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)等等