某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

...wd......wd......wd...某房地產(chǎn)工程籌劃報(bào)告目錄：第一篇：工程背景第二篇：開發(fā)商的前期準(zhǔn)備工作第三篇：市場(chǎng)分析3.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析3.2、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)二、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)3.3、南寧市消費(fèi)者需求分析一、消費(fèi)者購(gòu)置力分析〔決定戶型大小及產(chǎn)品定價(jià)〕；二、消費(fèi)者產(chǎn)品偏好分析〔決定戶型構(gòu)造、小區(qū)配套設(shè)施、園林綠化、物業(yè)服務(wù)等〕；三、消費(fèi)者媒體接觸習(xí)慣分析〔決定采取什么渠道傳遞信息〕第一篇工程背景一、工程衡陽北湖路口目前有一個(gè)危舊房改造工程正在施工，該工程為廣西卷煙廠職工集資房工程，2012年12月底拆遷完畢，預(yù)計(jì)2015年完工?，F(xiàn)假定：該地塊為出讓地塊，由開發(fā)商買下進(jìn)展開發(fā)建設(shè)，土地信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下：1、位置：北湖衡陽路口2、土地開發(fā)程度：熟地，七通一平，到達(dá)根本建設(shè)用地條件；3、土地面積:17000平方米〔25.5畝〕4、土地規(guī)劃利用條件：〔1〕土地批準(zhǔn)用途：城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售。〔2〕土地使用年限：城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年?！?〕主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：容積率＞8.0且≤8.5，建筑密度＞25%且≤35%，綠地率＞30%且≤35%?！?〕批發(fā)零售用地建筑面積占總建筑面積的比例控制在5%-10%，其余為城鎮(zhèn)住宅。5、土地價(jià)格：1300萬/畝。二、此工程周邊環(huán)境此工程位于西鄉(xiāng)塘區(qū)北湖板塊，目前該板塊周邊有\(zhòng)o"盛天名都樓盤詳情"盛天名都、\o"隆源國(guó)際公館樓盤詳情"隆源國(guó)際公館、城市春天等新工程。在售的隆源國(guó)際公館、城市春天分別售價(jià)7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路屬于老城區(qū)較為繁華的地段，周邊配套有北湖市場(chǎng)、北湖路小學(xué)、市第二十八中、廣西民族醫(yī)院、廣西師范學(xué)院、廣西中醫(yī)學(xué)院等商業(yè)、文教、衛(wèi)生設(shè)施。市政配套成熟，居住氣氛濃郁，交通網(wǎng)絡(luò)興旺。地塊容積率高，在片區(qū)內(nèi)地段位置較好，雖然地塊對(duì)廉\o"租房"租房有一定的要求，同時(shí)受到90/70的嚴(yán)格限制，但是該地塊所處地段較好，物業(yè)具有一定的升值潛力。北湖路地塊的成熟顯而易見。與北湖菜市僅一路之隔，緊靠盛天名都樓盤，每天密集的人流、周邊成熟的配套與老城區(qū)巨大的剛性需求都成為該地塊的最大價(jià)值。北湖曾經(jīng)作為南寧的老工業(yè)區(qū)，隨著上周33畝的北湖北路檸檬酸廠地塊成功掛出，北湖路上的毛毯廠、味精廠也改造在即，該區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入形象與品質(zhì)的升級(jí)換代期。并且北湖菜市改造已啟動(dòng)，此地塊未來可借機(jī)北湖菜市與周邊新興小區(qū)做足商業(yè)文章，北湖北路也將有望“變臉〞為成片開發(fā)的居住新區(qū)與商業(yè)集中區(qū)。第二篇開發(fā)商的前期準(zhǔn)備工作一、前期工作〔作出投資決策后到工程開工前〕〔一〕、概念前期準(zhǔn)備工作是指在做出投資決策后〔已經(jīng)開場(chǎng)著手準(zhǔn)備工程的開發(fā)建設(shè)后〕至工程正式開工建設(shè)前的所有工作〔二〕、前期準(zhǔn)備工作的內(nèi)容土地前期開發(fā)市場(chǎng)調(diào)研與工程籌劃獲得相關(guān)行政審批手續(xù)資金籌集與合作方談判〔包括銀行、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)及與工程建設(shè)有關(guān)的勘察設(shè)計(jì)施工監(jiān)理等單位〕1、土地前期開發(fā)：開發(fā)商需進(jìn)展：征地〔熟地〕→拆遷→安置→補(bǔ)償：此集資房工程是七通一平〔通上水、通下水、通水、通電、通路、通氣、通訊、通熱、場(chǎng)地平整〕。2、房地產(chǎn)工程開發(fā)中的行政審批：1〕房地產(chǎn)開發(fā)行政管理的必要性=1\*GB3①政府進(jìn)展城市管理的需要。=2\*GB3②政府制定的審批制度可以使房地產(chǎn)開發(fā)納入城市規(guī)劃范圍，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)展引導(dǎo)、監(jiān)視和管理，保障廣闊房屋消費(fèi)者的利益和城市建設(shè)的有序進(jìn)展。2〕房地產(chǎn)管理的三個(gè)層次宏觀層面：政府管理微觀層面：企業(yè)管理中觀層面：行業(yè)組織管理其手段為：自律性、行規(guī)行約。其主體為：房地產(chǎn)商會(huì)、協(xié)會(huì)和企業(yè)聯(lián)盟。3〕房地產(chǎn)行政審批的主要內(nèi)容=1\*GB3①土地審批手續(xù)：獲取土地使用權(quán)證。行政主管部門：土地管理部門條件：a土地產(chǎn)權(quán)合法、無爭(zhēng)議；〔征地、拆遷中〕；b政府批準(zhǔn)〔劃撥用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用途〕；c交付土地出讓金〔招拍掛方式出讓的經(jīng)營(yíng)性土地〕。=2\*GB3②建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)：獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。行政主管部門：規(guī)劃管理部門其管理部門分為：a、建設(shè)用地規(guī)劃管理:核定土地使用性質(zhì)和土地開發(fā)強(qiáng)度。土地性質(zhì)：商業(yè)、居住、辦公、娛樂、旅游、工業(yè)、教育、文化、體育等不同用途。土地開發(fā)強(qiáng)度：容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率等指標(biāo)。b、建設(shè)工程規(guī)劃管理核定擬建工程工程的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、建筑平面、建筑色彩等。=3\*GB3③建設(shè)審批手續(xù)：獲取施工許可證。行政主管部門：建設(shè)主管部門條件：落實(shí)勘察設(shè)計(jì)施工監(jiān)理等合作單位4〕其他相關(guān)部門的審批手續(xù)相關(guān)部門：市政、園林、消防、公安、教育、衛(wèi)生、環(huán)保等等。5〕商品房需要五證齊全〔土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售〔或銷售〕許可證〕才算合法工程第三篇市場(chǎng)分析3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng)，地價(jià)小幅上漲2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為負(fù)增長(zhǎng)，全年企業(yè)購(gòu)置土地面積35667萬平方米，同比減少19.5%，增幅減小22個(gè)百分點(diǎn)。1季度后各月份購(gòu)置土地面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。2012年地價(jià)保持小幅上漲，下半年漲幅略增。全年環(huán)比累計(jì)上漲2.57%。從不同用地類型來看，商業(yè)旅游娛樂用地價(jià)格漲幅最高，居住用地價(jià)格漲幅最低。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快回落2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快回落。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%〔扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%〕，增速比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速低4個(gè)百分點(diǎn)。從月度數(shù)據(jù)看，前10個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回落，11月增速略有上升。從不同物業(yè)類型來看，商品住宅開發(fā)投資增速較快回落，辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)投資增速仍保持較高水平。三、商品房各項(xiàng)供給指標(biāo)增幅回落，新開工面積負(fù)增長(zhǎng)2012年，商品房施工面積57.3億平方米，比上年增加13.2%，增幅減小12個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積17.7億平方米，比上年減少7.3%，增幅減小23.5個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積9.9億平方米，比上年增加7.3%，增幅減小6個(gè)百分點(diǎn)。從逐月數(shù)據(jù)看，4月份以后商品房新開工面積持續(xù)為負(fù)增長(zhǎng)。各類型物業(yè)新開工面積增幅均減小，其中商品住宅新開工面積負(fù)增長(zhǎng)。四、商品房需求觸底企穩(wěn)，多數(shù)城市下半年以來二手房成交量上升態(tài)勢(shì)明顯

2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增加1.8%，增幅減小3個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為26763.36萬平方米，比上年增加0.1%，增幅減小0.4個(gè)百分點(diǎn)；期房銷售面積為84540.29萬平方米，比上年增加2.4%，增幅減小4個(gè)百分點(diǎn)。逐月數(shù)據(jù)看，2012年前10個(gè)月商品房銷售面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)，11月小幅增加。

2012年，北京、天津、寧波、鄭州等城市二手房成交量分別比上年增加16.1%、21.3%、62.5%、24.2%；上海、深圳、廣州、南寧等城市二手房交易量分別比上年減少2.3%、10.1%、20.4%、8.1%，但減幅明顯收窄。從交易量的月度變化來看，北京、廣州、深圳等一線城市以及天津、寧波、鄭州等二線城市下半年以來各月份二手房交易量均表現(xiàn)為同比增加。五、房?jī)r(jià)由降轉(zhuǎn)升，價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量減少

從價(jià)格的月度環(huán)比變化來看，2012年，70大中城市二手住宅與新建住宅價(jià)格分別于4月份和6月份企穩(wěn)；11月份和12月份，新建住宅價(jià)格上漲幅度較大。新建住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅6月份以來企穩(wěn)上升，11月份和12月份價(jià)格環(huán)比漲幅均為0.3%；二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅4月份以來止跌，之后各月價(jià)格保持穩(wěn)中有升，但漲幅均不超過0.1%。

2012年1-5月份，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格以穩(wěn)中有降為主。6月份以來，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下降的城市數(shù)量明顯減少。12月份，新建商品住宅價(jià)格下降城市數(shù)減少為8個(gè)，二手住宅價(jià)格下降城市數(shù)為15個(gè)；四個(gè)一線城市新建住宅與二手住宅價(jià)格均表現(xiàn)為環(huán)比上漲。3.22013年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)1、2012年南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)令。從年度商品房成交數(shù)據(jù)上看，南寧住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)恢復(fù)性回暖的態(tài)勢(shì)，成交量逐月上升，其中剛需客戶占絕對(duì)主力。從月度交易走勢(shì)看，今年僅1月、2月交易量與去年同期相比出現(xiàn)下降，其它各月度均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。其中，11月簽約量達(dá)年度最高鋒值，共計(jì)4338套，與上年相比增長(zhǎng)116.25%；年底收官之際，環(huán)比簽約量雖出現(xiàn)下降，但與上年度同期相比，增幅仍達(dá)94.08%。在全國(guó)各地“金九銀十〞多數(shù)市場(chǎng)以低迷為主，在我市，截然相反，簽約量攀升，分別簽約4147套、3425套，與上年相比增長(zhǎng)61.74%、79.88%。從均價(jià)上看，與上年相比，全年僅有5月、8月和12月出現(xiàn)下降，其它月度均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。2、房?jī)r(jià)走勢(shì)從2012年到2013年4月的變化3、市場(chǎng)情況=1\*GB3①一級(jí)市場(chǎng)：2012年南寧新增土地供給111宗，總供地面積416.38萬平方米。從供給的地塊性質(zhì)來看，2012年南寧的土地市場(chǎng)供給以商住和工業(yè)用地為主。從供給土地區(qū)域分布來看，明顯居前的是江南區(qū)，全年土地供給量以115.14萬平方米，占全市土地供給的27.7%。從土地成交區(qū)域分布來看，成交量明顯居前的是江南區(qū)，工業(yè)用地居多，全年土地成交量以109.58萬平方米成為全市第一，占全市土地成交的30.1%。=2\*GB3②二級(jí)市場(chǎng)：2012年，南寧全市商品房新增批售總面積是494.52萬平方米，較之2011年減少17.8%。2012年南寧全市共成交商品房45303套，與去年相比上升16.65%，成交面積為424.79萬平方米，與去年相比上升0.2%；其中普通住宅成交35200套，與去年相比上升13.71%，成交面積為347.46萬平方米，與去年相比上升9.04%；非住宅成交6246套，成交面積為47.56萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房成交3857套，成交面積為29.77萬平方米，商品房成交均價(jià)7213元/平米，全市總成交額為306.41億元。二、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)2012年西鄉(xiāng)塘區(qū)普通住宅成交面積為75.15萬平方米。從成交走勢(shì)來看，上半年成交波動(dòng)較大，從下半年開場(chǎng)逐漸穩(wěn)定并開場(chǎng)小幅上升。從成交均價(jià)走勢(shì)來看，西鄉(xiāng)塘區(qū)全年均價(jià)還是波動(dòng)較大，并在下半年逐漸下跌，在12月份跌到了全年的最低價(jià)。全年西鄉(xiāng)塘區(qū)普通住宅成交均價(jià)達(dá)6067元/平米，與去年相比變化幅度不大，根本持平。2012年西鄉(xiāng)塘區(qū)商品房住宅批售面積為87.03萬平方米，全年批售均勻，特別是在11月份的批售最大。全區(qū)新增批售面積與成家面積之比是1.16:1，供給與成交也根本持平。3.3南寧市消費(fèi)者需求分析一、消費(fèi)者購(gòu)置力分析消費(fèi)者的購(gòu)置力決定著房地產(chǎn)行業(yè)的開展。為了繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)安康開展，市人民政府日前公布了2013年度南寧市新建商品住房〔不含保障性住房〕價(jià)格控制目標(biāo)：增幅低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅〔即城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增幅與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增幅的差值〕。今年南寧市“兩會(huì)〞上政府報(bào)告中公布的信息顯示，2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)目標(biāo)為12%。隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開區(qū)開發(fā)投資漸入高潮，南寧作為中國(guó)---東盟自由貿(mào)易區(qū)前沿城市，正發(fā)揮著區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市經(jīng)濟(jì)、交通、文化、生活、貿(mào)易各方面的優(yōu)勢(shì)，吸引著越來越多的投資目光。因此南寧市城鎮(zhèn)居民平均收入越來越高，這大大提高了消費(fèi)者的購(gòu)置力。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)是一個(gè)很好的動(dòng)力。作為省會(huì)城市南寧而言，“存不存在需求其實(shí)是偽命題〞。重要的是“價(jià)格是不是符合市場(chǎng)實(shí)際預(yù)期并具有購(gòu)置力〞。在品質(zhì)前提下，高性價(jià)比〔戶型贈(zèng)送力度〕、高綜合性〔地段、配套〕、高誘惑價(jià)格比〔低于片區(qū)同類樓盤的價(jià)格〕成為營(yíng)銷利器?！叭擗暤耐癸@正是迎合剛性客戶的購(gòu)置預(yù)期。1、購(gòu)房需求(1)首次置業(yè)客戶數(shù)量增長(zhǎng)，投資型需求被抑制南寧仍是以首次置業(yè)和改善需求性客戶為主，在“限購(gòu)令“無限期延長(zhǎng)的政策性干預(yù)下，投資型客戶的購(gòu)房需求被抑制，環(huán)比下跌7個(gè)百分點(diǎn)，而首次置業(yè)客戶上漲9個(gè)百分點(diǎn)，由此可以看出，目前南寧市場(chǎng)購(gòu)房客群依然以剛需客戶為主導(dǎo)，投資型需求依然受制。(2)首次置業(yè)和改善需求為主導(dǎo)，購(gòu)房方案不變南寧樓市經(jīng)過2011年以來限購(gòu)令等一系列政策性干預(yù)的影響，房?jī)r(jià)有所回落，而中央層面對(duì)于促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的指導(dǎo)思想依然不變，但對(duì)于南寧樓市來說，剛性需求受到一年的積壓之后，局部購(gòu)房客群開場(chǎng)理性回歸，相應(yīng)的南寧樓市供求方面也有所上升。從一季度的市場(chǎng)走勢(shì)來看，3月份南寧樓市明顯上升，各工程開場(chǎng)積極推量入市，有效的刺激了購(gòu)房者的購(gòu)房沖動(dòng)，購(gòu)房者購(gòu)房信心增強(qiáng)，過半的購(gòu)房者表示不會(huì)改變?cè)械馁?gòu)房方案。并且有3%的購(gòu)房者表示會(huì)提前購(gòu)置。圖3-2011年南寧商品住宅房型成交比例圖從成交構(gòu)造來看，限購(gòu)令實(shí)施之后，投資客逐漸淡出市場(chǎng)。在房?jī)r(jià)僵持不下，首置型客戶為主力卻購(gòu)置力有限的背景下，購(gòu)房者對(duì)戶型的需求逐漸由大戶型向“面積適中而功能齊全〞的方向開展。因此四房以上戶型成交量明顯減少，二房比例大幅上升，目前戶型成交主要集中在二房和三房，其中又以二房為主。

在市場(chǎng)調(diào)整的情況下，南寧市場(chǎng)依舊以剛性需求客戶為主要購(gòu)置力。剛性需求客戶對(duì)于價(jià)格敏感性高，購(gòu)置力有限。因此從成交單價(jià)段來看，成交6000-7000元/㎡價(jià)格段的商品住宅是2011年的成交主力，其中成交占比擬大的有榮和·山水綠城、龍光·水悅龍灣、瀚林美筑、臺(tái)灣街、盛天果嶺、盛天公館等工程。目前南寧市場(chǎng)上剛性需求客戶對(duì)于7000元/㎡以下的價(jià)格承受度較高二、消費(fèi)者產(chǎn)品偏好分析隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)開展，南寧市人流量也不斷增多，購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)戶型的要求也多樣化。2005年、2006年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分別出臺(tái)了“國(guó)八條〞和“國(guó)六條〞等一系列的宏觀調(diào)控政策，不斷深化戶型構(gòu)造，并提出重點(diǎn)開展中小套型普通商品住房，且在“十五項(xiàng)措施〞中更明確戶型構(gòu)造比例要求，從此，以開展中、小戶型為的住房市場(chǎng)時(shí)代開場(chǎng)降臨了。我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)由最初階段的開展轉(zhuǎn)至當(dāng)今的敏感性階段。由于房地產(chǎn)開展速度較快及房?jī)r(jià)的一路高漲，對(duì)于普通市民而言，房子已逐漸由必需品變成了必需的“奢侈品〞。在這種情況下，由于購(gòu)置力的限制住宅戶型設(shè)計(jì)逐漸由大戶型轉(zhuǎn)向“面積小而功能齊全〞的方向開展。去年的政策提出，“套型建筑面積90㎡以下住房〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕面積所占比重，必須到達(dá)開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上〞，這一規(guī)定正符合了的市場(chǎng)的開展方向，同時(shí)也滿足了可持續(xù)開展戰(zhàn)略。從數(shù)據(jù)上顯示，購(gòu)房者仍偏好70-120㎡區(qū)間戶型，在改善型需求的增加情況下，90-120㎡戶型區(qū)間成為四季度購(gòu)房者主要考慮的戶型，所占比例為調(diào)查人數(shù)的37%。這一情況可能是由于市場(chǎng)形勢(shì)的下滑，樓市價(jià)格的下行預(yù)期增加，一些工程優(yōu)惠折扣增大，使購(gòu)房者開場(chǎng)考慮面積較大的戶型，以防止首付增加及利息增加帶來的雙重負(fù)擔(dān)。但整體來說，中小戶型依然現(xiàn)下市場(chǎng)剛性需求主要的主力戶型。隨著房改的深入進(jìn)展，個(gè)人購(gòu)房比例逐漸上升，對(duì)產(chǎn)型的要求也隨之提高，戶型設(shè)計(jì)的合理與否是決定消費(fèi)者購(gòu)置心態(tài)的重要因素。戶型構(gòu)造指廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等。根據(jù)使用選擇戶型，消費(fèi)者在挑選時(shí)，結(jié)合平面、剖面一起考慮。對(duì)于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶型，因主要的目的是滿足使用功能，且面積控制緊張，故應(yīng)選擇剖面上無大動(dòng)作的設(shè)計(jì)。對(duì)于獨(dú)幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，剖面上應(yīng)有變化才好。假設(shè)全從一個(gè)標(biāo)高上展開，空間感覺較死板，而且也需要一些走道。假設(shè)能結(jié)合剖面變化，水平走道會(huì)減少，空間也多了一個(gè)層次。所以消費(fèi)者在選擇此類住宅時(shí)，選擇剖面有變化設(shè)計(jì)。從戶型構(gòu)造分析，超大戶型與超小產(chǎn)型的設(shè)計(jì)不是群眾的需求對(duì)象，而面積大小適中、居室功能分開、雙廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)的戶型設(shè)計(jì)較受歡送。當(dāng)前市場(chǎng)上的樓盤普遍根據(jù)客戶群的不同需求，設(shè)計(jì)出多種面積和選擇的兩房或者三房住宅，而目前占據(jù)南寧樓市消費(fèi)主流的兩房?jī)蓮d、N+1房等中面積產(chǎn)品所面對(duì)的則是最復(fù)雜的消費(fèi)群。比方，一房一廳的小戶型只能作過渡之用，其購(gòu)置者主要是年齡在30歲以下的年輕人，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地，當(dāng)前市場(chǎng)上很多小戶型或者M(jìn)INI戶型無疑是最正確選擇。有的三口之家經(jīng)濟(jì)可能較為寬裕，因而偏好面積寬松、布局更合理的大兩居；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，則更希望購(gòu)置房間較多而面積偏小的小三居，等等。小戶型工程受購(gòu)房者追捧，很大的原因是因?yàn)樾粜偷目偡靠畹停硪环矫鎰t是廣告宣傳的高回報(bào)率。不管是自主還是投資，小戶型對(duì)普通老百姓尤其是過渡時(shí)期的年輕一族來說更有吸引力。而在大戶型住宅受到市場(chǎng)追捧的背后，則是資本投資消費(fèi)的沖動(dòng)，與小戶型相比，大戶型在稀缺性、投資回報(bào)率及保值性等方面都具有優(yōu)勢(shì)，因此，得到了不少消費(fèi)者的認(rèn)同。1、購(gòu)房者面積偏好從數(shù)據(jù)上顯示，購(gòu)房者置業(yè)偏好偏向于71-120㎡區(qū)間戶型，隨著改善型客戶的增加，中小戶型成為目前南寧市場(chǎng)的主要暢銷戶型，從四季度的調(diào)研結(jié)果來看，71-90㎡戶型占調(diào)查人數(shù)的30%，91-120㎡戶型占調(diào)查人數(shù)的35%，一方面由于開發(fā)商針對(duì)剛需群體對(duì)價(jià)格抗性較大的特點(diǎn)，推出低價(jià)特價(jià)房，而目前南寧市場(chǎng)的各剛需樓盤均是以71-120㎡戶型作為主打戶型，從整體上加大了購(gòu)房者對(duì)中小戶型的偏好。從表中可以看出，有百分之37的購(gòu)房者偏好于40-60萬之間的房屋。從中可看出購(gòu)房者更多傾向于購(gòu)置總價(jià)在40-60萬的房屋面積，且一季度開場(chǎng)以來供求關(guān)系一度供過于求，高優(yōu)惠策略開場(chǎng)增多，各企業(yè)搶占市場(chǎng)窗口以低價(jià)起跑，一定程度上調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者的積極性，且首付分期等促銷方法，也解決了局部購(gòu)房者的資金壓力，40-60萬之間的總價(jià)段的需求加大。2、購(gòu)房者戶型偏好南寧購(gòu)房者在戶型方面較為偏好兩房和三房戶型，分別占了25%和52%，四房需求環(huán)比有所上漲。主要由于目前南寧樓市的購(gòu)房群體均是以剛需客戶為主，而在總價(jià)方面，由于前期市場(chǎng)低迷的影響，有所下跌，相應(yīng)對(duì)于三房以上戶型的需求有所增加。從外表上看來，大戶型住宅的價(jià)格高，這是因?yàn)槠涿娣e大造成的總價(jià)高，其實(shí)其單價(jià)普遍比小戶型低，以同一區(qū)位的產(chǎn)品為例，許多樓盤大戶型產(chǎn)品要比小戶型的單價(jià)低200-300元/平方米。而且，隨著90/70政策效應(yīng)開場(chǎng)顯現(xiàn)，南寧的大戶型房產(chǎn)存量會(huì)逐步減少，價(jià)格低、存量少，這就為大戶型房產(chǎn)的升值提供了先決條件90㎡以下的面積區(qū)間可以設(shè)計(jì)較寬松的二房，又能設(shè)計(jì)較緊湊的三房，在滿足功能需求同時(shí)又可以有效節(jié)省面積，使廣闊購(gòu)房者的購(gòu)置能力與功能需求到達(dá)一個(gè)相應(yīng)的平衡點(diǎn)，不會(huì)造成不必要的浪費(fèi)。未來的住房將以90㎡以下面積區(qū)間為主的市場(chǎng)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也隨之加大，而在有限的面積區(qū)間內(nèi)，戶型的設(shè)計(jì)和多種功能的需求成為開發(fā)商應(yīng)該深思的方向。工程工程均價(jià)〔元/m2〕熱銷戶型鳳嶺名園596090㎡實(shí)用三房天域香格里拉650037-90㎡單間、一房、二房紅日、江山680075-90㎡2房、2+1房聘望、怡璟灣650080-100㎡二、三房云星、城市春天7000起77-100㎡2+1房、3+1房相思湖花園880085-128㎡二、三房大嘉匯、東城5800起80-105㎡二、三房龍光、普羅旺斯600076-130㎡二、三房保利、山水怡城6300起79-142㎡N+1戶型藍(lán)波灣5800起78-117㎡二、三房萬昌、邕江明珠650090-116㎡N+1戶型榮和大地880074-116㎡的2+1、3+1華凱、逸悅豪庭6300起81-125㎡二、三房臨君天下650051-100㎡一房、三房錦繡豪庭650089~140㎡的二至四房由上表可知：大半都是二室、三室戶型、75-90㎡面積所占比例較高。各種貸款壓力促使眾多的剛需者和投資者紛紛轉(zhuǎn)向購(gòu)置總價(jià)低的小戶型。開發(fā)商順應(yīng)購(gòu)房者需求，小戶型集中放量，4月24日，榮和·山水綠城首度開盤，推出以中小戶型為主的779套房源，保利·山水怡城推出88套49.13—119.38㎡的一至三房，大嘉匯·東城推出近300套30—110㎡的一房至三房；5月22日，匯東星城首度開盤推出近500套63㎡—132㎡N+1戶型；12月25日，盛天果嶺首推38～60㎡1+1、85～120㎡N+1戶型房源；12月26日，融晟·公園大地推出177套66-129㎡N+1戶型房源；這些工程開盤當(dāng)天銷售率均超過90%，局部工程甚至當(dāng)日售罄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年南寧商品房住宅成交總量為30726套，其中75-90㎡戶型成交量為10204套，所占比例為33.21%。小結(jié)：2010年以來，由于許多消費(fèi)者迫于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)的開展紛紛購(gòu)置總價(jià)低的小戶型。南寧市房地產(chǎn)開發(fā)商為了適應(yīng)國(guó)家政策，同時(shí)滿足消費(fèi)者的需求，逐步推出小戶型的套房。根據(jù)近兩年的觀察，南寧市物價(jià)水平一直呈現(xiàn)出快速上升的態(tài)勢(shì)，市民工資收入遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。在保證生活質(zhì)量的根基上，人們要想在中心城區(qū)購(gòu)置到住房，就必須改變?cè)械馁?gòu)房目標(biāo)，將購(gòu)置大戶型的方案轉(zhuǎn)向小戶型市場(chǎng)。另外，對(duì)于投資者而言，要在商業(yè)中心區(qū)域購(gòu)置大戶型，所消耗的本錢相當(dāng)大，因此也將目光投放于小戶型市場(chǎng)，利用出租或轉(zhuǎn)手獲取收益。在小戶型需求不斷上升的情況下，供給商也不得不順應(yīng)民意，建設(shè)大量小戶型，但仍然會(huì)保持一定量的大戶型住房供給。2013年“3.12〞植樹節(jié)主題：“深入開展造林綠化，大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)〞。借今年第32個(gè)植樹節(jié)東風(fēng)，有些樓盤忙著組織業(yè)主開展各種植樹活動(dòng)，有些樓盤卻忙著移植古樹名木打造小區(qū)園林景觀。為迎合購(gòu)房者的心理需求，南寧樓盤掀起了一陣“綠色風(fēng)暴〞。

昔日，先建房后種樹，這是南寧大多數(shù)開發(fā)商的想法和做法。如今，花重金買來高大的古樹名木吸引購(gòu)房者的眼球。建筑可以模仿，而自然景觀無法復(fù)制。為此，開發(fā)商在園林景觀的打造上越來越注重罕有的自然景觀細(xì)節(jié)，在綠色景觀上爭(zhēng)取更勝一籌也成眾開發(fā)商的目標(biāo)。以往，購(gòu)房者對(duì)于樓盤的地段、交通等方面很重視，而對(duì)樓盤品質(zhì)、園林綠化等方面的意識(shí)淡薄，開發(fā)商不需花大多心思籌劃與包裝，樓盤便可完美售罄。如今，購(gòu)房者對(duì)樓盤品質(zhì)、園林綠化等方面要求越來越高，而開發(fā)商也注重綠化景觀改造升級(jí)，甚至把“實(shí)景〞概念引入樓盤營(yíng)銷。以下幾個(gè)樓盤的綠化率都在40%以上，這證明購(gòu)房者越來越重視小區(qū)的園林綠化。工程中房翡翠園升禾·綠城天池山龍胤當(dāng)歸綠化率49.6%46%46%42.5%鳳嶺山語城嘉和城海茵·國(guó)際花城40%40%40%3、購(gòu)房者物業(yè)類型偏好目前南寧購(gòu)房者仍然是以首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主導(dǎo)，在購(gòu)置力有限的情況下，購(gòu)房者多是偏好總價(jià)較低的多層和小高層產(chǎn)品，而這兩類物業(yè)類型分別占比40%和34%，可見多層帶電梯和小高層受到剛需客戶的青睞，且偏好度逐漸上升。三、南寧市民媒介接觸習(xí)慣分析作為重要的媒介形式，電視、報(bào)紙、雜志等歷來是消費(fèi)者媒介接觸的重點(diǎn)，因此，首先考察消費(fèi)者平時(shí)的媒介接觸情況。通過頻率分析發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者日常接觸頻次最高的媒體是報(bào)紙，緊跟其后的是電視，網(wǎng)絡(luò)則占到了第三位，傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)媒體雜志和播送則屈居第四位和第五位。調(diào)查研究結(jié)果說明，目前南寧最為強(qiáng)勢(shì)的媒體可以界定為報(bào)紙、電視和網(wǎng)絡(luò)。1.報(bào)紙媒介接觸情況在南寧消費(fèi)者中，從累加頻率統(tǒng)計(jì)來看，接觸頻率最高的報(bào)紙是《南國(guó)早報(bào)》，其次是《當(dāng)代生活報(bào)》和《南寧晚報(bào)》，三者根本占據(jù)了南寧報(bào)紙市場(chǎng)的90%；通過對(duì)被訪者報(bào)刊選擇次序的研究，我們發(fā)現(xiàn)，被訪者第一選擇是《南國(guó)早報(bào)》，占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，在第二選擇和第三選擇中，分別是《當(dāng)代生活報(bào)》和《南寧晚報(bào)》。

調(diào)查結(jié)果說明，從閱讀行為上看，《南國(guó)早報(bào)》目前已成為南寧最為強(qiáng)勢(shì)的報(bào)紙媒體，無論是閱讀頻率上，還是在讀者的忠誠(chéng)度上，都占有非常大的優(yōu)勢(shì)。而《南寧晚報(bào)》和《當(dāng)代生活報(bào)》從總閱讀率上看數(shù)量也十分可觀，但讀者的忠誠(chéng)度較弱。

2.電視媒體接觸習(xí)慣：研究發(fā)現(xiàn)，南寧市民日常接觸最多的媒體是廣西臺(tái)綜藝頻道，52.5%的被訪者表示有收看綜藝頻道的習(xí)慣；位居其后的是南寧電視臺(tái)新聞綜合頻道，其收視份額與廣西臺(tái)綜藝頻道非常接近。廣西衛(wèi)視和廣西臺(tái)都市頻道的接觸頻率也較高，均超出40%的比例。在市級(jí)頻道上，除南寧電視臺(tái)新聞綜合頻道表現(xiàn)突出之外，南寧臺(tái)影視娛樂頻道的收視份額也比擬優(yōu)秀，超出了40%的比例。通常被訪者會(huì)將其認(rèn)為最為重要、最值得信賴的頻道作為其電視首選頻道，因此，我們通過電視頻道第一接觸行為研究發(fā)現(xiàn)，被訪者的首選媒體中，廣西衛(wèi)視的表現(xiàn)最好，超出20%的人將廣西衛(wèi)視做為其電視媒體首選頻道，也有接近20%的人將南寧電視臺(tái)新聞綜合頻道作為其首選電視頻道。

就節(jié)目的喜好程度來看，廣西臺(tái)新聞在線和南寧臺(tái)新聞夜班的喜好程度較高，被訪者中，絕大多數(shù)人都表示有收看過新聞在線和新聞夜班，新聞在線和收視忠誠(chéng)度尤其高。分析這兩檔節(jié)目，研究認(rèn)為，該類節(jié)目都是新聞?lì)惞?jié)目，且多節(jié)目?jī)?nèi)容多為社會(huì)民生類新聞，因此較為貼近老百姓的日常生活，給予被訪者較高的可信度，因此其收視率和忠誠(chéng)度都較高。

3.播送收聽行為研究：從南寧市民的播送接觸習(xí)慣來看，超過半數(shù)的被訪者表示平時(shí)根本上是不聽播送，而表示“經(jīng)常聽〞的被訪者僅占整體的11.6%。經(jīng)篩選出有購(gòu)房意向人群進(jìn)展分析，發(fā)現(xiàn)其收聽行為與總?cè)巳褐g無顯著差異，各局部人群所占比例較為近似。

在所接觸的電臺(tái)頻率中，被訪者對(duì)南寧交通音樂頻道的認(rèn)知度最高，超出25%的人表示有聽過南寧交通音樂的節(jié)目；從聽眾的忠誠(chéng)度而言，南寧交通音樂也是占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，是首選率最高的播送電臺(tái)。廣西電臺(tái)交通頻道的表現(xiàn)在整體上略遜于南寧交通音樂，但也占據(jù)不小的比例，排在播送電臺(tái)收聽行為的第二位。

研究結(jié)果說明，這兩個(gè)交通類頻率之所有能夠從眾多的電臺(tái)頻率中脫穎而出，與近年來私家車的開展以及與之相伴隨的交通狀況的擁堵有關(guān)，眾多的駕車一族在行車過程中，時(shí)刻關(guān)注地面交通狀況，并由此獲取市區(qū)路況信息，為路線選擇提供依據(jù)；根據(jù)這一論斷，交通音樂頻道的聽眾從其個(gè)人特征上來看，應(yīng)當(dāng)是具備家庭收入較高、受教育水平較高的一些人。

4.網(wǎng)絡(luò)接觸行為研究：隨著網(wǎng)絡(luò)的普及化，網(wǎng)絡(luò)已漸漸成為主流媒體之一，成為被訪者日常接觸外界信息的主要渠道之一。調(diào)查