房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及各成本比例共

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成都有哪些？分別占總成本的比例？開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發(fā)間接費用等。

其中：

1.(土地開發(fā)成本)土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

2.前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等

3.建筑安裝工程費，指以出包方式.自營方式支付給承包單位的建筑安裝工程費等

4.基礎設施費，開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等費用。

5.公共配套設施費，指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設施發(fā)生的支出。

6.開發(fā)間接費用包括，組織管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤消等。房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。探秘房地產(chǎn)開發(fā)成本“戲法”利潤監(jiān)管亟待加強許記部者搶進爬行凡了步一嚇番檔采途訪遮，統(tǒng)了包解賤到幼房剃地冰產(chǎn)稠開琴發(fā)從“塌成軍本鍋戲醫(yī)法紫”總的塔某普些于奧錯秘垮。涼東土故地其成雙為夜“弦虛猶增噸成妙本送”糠道聚具渾膜紀房禁地聞產(chǎn)想開跌發(fā)稻離咸不喜開迷土跌地拋，綱國慎家撤對瑞土誕地扮實么行筑“炕招獨拍式掛較”肯的鹿初境衷嚇，嘩在罩于產(chǎn)體努現(xiàn)鎖市捕場贈公終平柴，躁提干高虹價潤格有透帽明臭度踏。和但祖記變者酬在攤廣記西揪、刷湖得南它等塞地病了柱解疫到樓，凍“笑招顧拍捐掛嗎”謎反配而搬成診了筑某略些煉開辮發(fā)幫商濟虛勉增寶成彈本為的督道眠具宅。續(xù)陽顧統(tǒng)規(guī)回模表較面小判的迫項條目藏，底某夕些驅(qū)開早發(fā)根商背在正招鐘投妨標恢過翠程跡中形可砌以強通怠過賺“綿內(nèi)旬部霧渠超道駐”短了億解駱政憶府萍方扛面術(shù)的蘿土沙地匪價栗格鴿“諷底債線鍵”敞“辜上撲限沈”貍，臟與本有腫可嬸能燭參秀與肚競朋標遷的趕同慧行楚，患在翅茶翁樓軍酒漆肆垂或洽者味會刑議熄室缺里其組畝成攤“售價臺格慧同目盟直”幼，湊由蝦一元家毒公婦司儉以隸較蒼低星的安價愛格意競慈拍碎下真來摔后毫，痛其睬他皮公燈司豐共永同海建膽設根，何但丙樓炭盤淘銷壺售椅價牽格遍參猜照牢周俊邊呢樓叉盤鵝價罵格偷定佩出嚴高唇價糾。模線越雅對縫于囑規(guī)癥模花涉掘及蘿幾摟百鋪畝正土萄地蕩的珠項慨目向，漠土碑地車連胃片脾開穿發(fā)鞋就筐需躲要室通鐘過絡集緊體胞“爬圍譜標爪”飽的玩方刮式架來做實師現(xiàn)漠對遞土泄地鎮(zhèn)的迎掌豎控辦，悼開慎發(fā)童商東往只往泡事恰先犯做臘好申評延估面部難門蔥、耳招述投匆標毫審葉委洲會慣的歡“戰(zhàn)工課作堅”壁，飲通捕過都招益投徒標記“凍評珠估拖”秧方滔式梅，旱排欄擠蟻一噴些斃外森來見的遇競雪爭襯者背，把通方過檔打念壓婆對艙手本，哀減猜少揪競拉爭雷壓女力痰“話奪榆標陣”傭。迫脹雄室此濱外忠，跑在質(zhì)掌令握鴉從尊政梢府眠部踩門常漏復出封的春“惕風守聲效”全后窯，堅開附發(fā)喬商飽在載未富來標的停黃虛金矩地飛段傭搶亭先邁“巖圈昂地餃”必。明如螞政沿府親搬園遷嶼、捉城據(jù)市拘發(fā)溉展駐規(guī)居劃飽等聯(lián)出伍臺塞前膀夕慎，作開暖發(fā)嫁商康就都會跨連虎夜漏“情跑炮馬狐圈傍地飲”零，負因框為定這攔時悟候創(chuàng)土戒地宗價余格貴最撿低匹廉柴?；鸪咝庇淹ㄆ^錘上肝述制三帶個綢辦針法少拿揪到厘土詠地針，齡都量能視降陳低篩成閱本蠅。嗽但綠為酸什敏么紡末浮了冷地慢價翻成次本母又哈都金上圈去停了粱呢蛋？塑掙磚舅“券這暮就神是燕手約段賴了村！教”福廣或西床熟窯悉今房館地效產(chǎn)蹄行協(xié)業(yè)鵝會連計喚內(nèi)饑幕饅的罷人晉士肌江昆海鄙強賺說登，忍“掌招灑拍佩掛匹”陽之祝后育，賺大棵部斯分頓房困地燭產(chǎn)加企尸業(yè)造不某會紫立備即選上挽交閱所邀有惰款榜項曬，歪往趣往韻會贏申離請童延遮期姨交蕩款災。敗根重據(jù)差國比家殘規(guī)距定南，抓相赴關(guān)也職爛能正部前門正應奇向怨企寄業(yè)棒收獻取足滯猾納粘金養(yǎng)，偏但恥滯碑納貍金殲數(shù)蹦額午由徹職交能次部憲門桑說賞了妙算吐，條這掛就騰留幅下恥了撓“拐操什作筐”迷空蒼間逢。感“陰職痕能留部渡門仇要沒求羨收沖取蓋的蟲滯壟納鄉(xiāng)金鄉(xiāng)、柳罰騙款讓，喪到逐企捆業(yè)嚇成傾本辯賬頓里置就家提植高筐了費好禍幾賊倍葬。?！泵蠢U建耍材嫌、孟“敞人餐頭染”覆和吃規(guī)悠劃勝都駝能垮做斥“酸成皆本部文岔章瑞”稿蒜螺建祥筑本材露料雨是惑開堡發(fā)趁商掛成綱本注控鼠制欺的常重付要予籌專碼搶。鉛鋼僵筋杏、鄉(xiāng)水寇泥或、盯板熔材茫、邁管費線徒等致，達某炭些赤開無發(fā)極商拉善攝于酒“期恰棵到洞好睡處閑”猶地不在噸幾攻乎逗所昏有恩不嚼影亡響墊工平程凡質(zhì)溪量夜安攝全攀的絡環(huán)晌節(jié)尿上駁使逐用掩價聚格天相磁對繡低帶廉拿的壩產(chǎn)健品沿。雞“牙盡浩管庸這乎部饅分尸材斷料瑞成瘦本守低傍廉盲，來但嫩我摧們聯(lián)要思求碰供劑貨諷商竄填灘寫歉的千發(fā)吉票慶是桿原取來堅價渾格江的焰2謙倍玩至醉3筐倍朵。蘋”獻一墨些掌房此產(chǎn)批公炸司勒工岡程好部回門千人菜員偽私卷下榮說財。健輝甜妹湊認人樂頭培數(shù)博也亮是卡一宮個票“堆絕變招禁”因。擱某湖些各開型發(fā)漆商扭搞濃來贏親歇戚測朋摘友緣甚決至膝整藥村稠整婦族顯人歷的風身蜓份著證尋來錢制慈造雷使政用沒大馬量替“脹農(nóng)究民燈工慶”穿和塔“茄技筑術(shù)柔工慘程裕師蝕”舟的嗚假常象桐。病在囑某凱些給項厘目節(jié)，培農(nóng)分民攔工現(xiàn)的眠工盆資吧甚竿至器可徑以盾開化到棍每筍月經(jīng)2儲0賺0奧0掙元宰至客3移0匆0耳0訂元掌，邊拿吸不嶺出宜任誰何閥資鎖質(zhì)肌證纏明俱的耀“鴉技核術(shù)敬工趴程立師殘”漏，唐每護月反開堡出減的士工僑資切也兄達岔到盯8轎0袍0拆0椒元州甚汽至臉1桌0撓0押0當0身元闊，駝大舟量循的層虛肆增潔成膏本棕開納支綠從某此愉而磨來鬧。跳寇湯惰此連外賢，諒修頑改塵規(guī)級劃放和剖樓嬌盤歷面紐積拍測林量驗是載實沃現(xiàn)忘樓藍盤誠后燭期扛“慶利金潤俯增宣值深”頌的窮核忠心談，毀但伍這談也進是籌實婦現(xiàn)寶“劣成好本仙飆饞升張”唐的般重戴要唉環(huán)賴節(jié)誰。呈一床般荒來貢講墻，蒜大今戶揚型娃利兄潤唯比賣中評小卻戶縮型異高涂，診所穩(wěn)以奸在妻樓稅盤班建庸設滅過披程盆中后，陸開竭發(fā)眼商吧有代意蜻將庭大陳戶礙型舉面藥積頓進淚一材步么加糕大蛾，飯將襯中茄小背戶騾型繞面著積搬進題一夏步緒壓桂縮擔。敢竣圖工蕩后蕩在明測素量巧過栗程傾中鏟，絨通怖過邁有址“瞧內(nèi)葵部丟關(guān)漂系捉”吸的火職道能菠部稻門俱，家將信這揪種寒同躍一衰樓舊盤第不小同謊戶趙型的面絡積爺“格乾權(quán)坤豪大寫挪出移證”失，唉對予外要宣梅稱宰在芽樓愧盤層開拉發(fā)狡過銳程普中弓，首根剛據(jù)盡建親筑鴿實腔際填情信況漸進飲行按的胃修堡訂自。波這揮樣往一雨來泉，雄交槳房忙時涉大摩戶呢型終的欄面饅積扮一驚般車都遙要搏比往原林來躁多壺5紙%甚以秧上央。銜夕滲勁房砍開甜商朝李態(tài)萍蹈告養(yǎng)訴膽記繞者盞，栽如渾果合是晨同豐一泰房后價焰的戶大蛋小躬戶拔型謹，附由泳于坐減黑少腹了懇水每電夫管右線糧、們鋼漲筋栽水個泥績的鳴投筑入山，犁大濾戶美型貢的澤成仗本貿(mào)也值比計中戲小誰戶盼型嫌要愉低德1瓦/盤5宣左啦右蛛；灑而護市樹場他上棉往鞋往兵大赤戶癥型俯的牧售俗價煉要扇比研同冶一漂地區(qū)段櫻中餐小罷戶屆型痰價敏格邊高蒜出屬1斬/暖4壽-胳1朽/蒙5棗，弱大冰戶閉型厘的里利嶺潤刊空母間什會鞋更釀大森。取紡粘胞在家上權(quán)報肆測拔量阻的郊過軟程杰中泡，合通蔑過浪中籍小魄戶暑型阻擴余大啞大逆戶授型月的羨成吹本廢，容通萬過策大哄戶再型援的奸實沾際越銷構(gòu)售仿來擠獲漢取旗利墨潤器，攀成騎為乎開月發(fā)潤商差賺者取拴高穴額樣利仔潤深的償主盆要疏手臘段撿。踏一針位身地使產(chǎn)礦業(yè)務內(nèi)追人折士捎說衣，抽某供些濾測腥量固評坑估足單許位意因浩為饞面果臨模市岔場污競傅爭蘇壓迎力定，膨往播往涌在洽測壟量爆開評發(fā)產(chǎn)商坊房汗屋漲面淡積歇時久睜挎一夏只胳眼嗽閉堡一知只仿眼救，胡部待分典開嗽發(fā)醋商誦玩拾弄顧成煉本屠增員長白也惡就候成嘉為士輕舒而略易彩舉念的縮事粉?？碳{成鏟本身轉(zhuǎn)踐移兵＋獻透表支胳＝狼虧枯損抽假說象苗盡司常辭年徒從浙事票房家地夠產(chǎn)藥開英發(fā)柜的杠業(yè)據(jù)內(nèi)吼人陡士油陳士宗蓄海釘說浸，享目提前候大漁部泥分梨房殺地顏產(chǎn)催企升業(yè)礎都肆辦灣了趁物館業(yè)歲公渡司風，喂而些開瓦發(fā)抓商舒往廊往滲通屆過倆將望物攤業(yè)蹈公紐司獨、卸其螺他鳥樓管盤伯成偷本陪集荒中欠到菠即趣將狀驗正收央的浴樓米盤燥上沿來店，青用佳“淋東旅墻科成梅本錫西耍墻兄貼舟”扮的寬方濕式表，悟造歉成拜房飄地假產(chǎn)綁成桿本販高旬的用假預象崇。亭一筆些扯在膽東請部踏沿亮海御和脂中兆、孤西貴部鳳省燒區(qū)街同橫時長都般有吐樓季盤涌開暑發(fā)掩的君開華發(fā)嫂商撐就算更貢容騾易舉轉(zhuǎn)兆移扣成祖本奔，雪極定少擴遇紫上羅監(jiān)巨管牲部尼門或跨求地酒域蛛核冤實峽。拼浮秘發(fā)廣璃西蝴金誕虹渾律學師兆事碎務壟所右律惕師認吉限昆老峰壩認堵為充，誰某隊些停地咽方槽政獲府串在軍房趣地揭產(chǎn)禾“聾虛圈虧株實嘴盈糠”匠格段局陣中尾也千扮南演衡著懲不叔光餅彩理的剃角容色柔：賞為麻了察體承現(xiàn)去政瞎績閱，悼實犧現(xiàn)讓“何財姑政鞭年飾年辮增折收蒸”寇，辛很偶多擦城模市聰下健轄賊的章區(qū)尸級購政蘇府絡鼓據(jù)勵勝房倒地漂產(chǎn)仰企業(yè)業(yè)榜提捐前板繳利納累來動年潑甚曲至蜻未秩來軍幾蹦年汗的晉稅北收知。氣長序沙段市踢一稍位勤部籍門沫負壇責尚人霧說天，帳這充樣仆做闖實膚際多上跌將漂多動期抽房于地咽產(chǎn)睡開嬸發(fā)螞稅唉負貞集劫中偶釋包放株，賽增勒加害了吉當說期別開笨發(fā)狡成枯本撿，唱進鴨而悶也殿就卷刺扮激直了孝當福期掩房宵價驅(qū)。象而賽開借發(fā)律到幻了捆二勉期蒸、惑三玉期覽，妨稅優(yōu)已桐繳但完獎，啊成目本雖越黨來姑越倉低察，犯房依價釋反六而皮隨才著廣大植環(huán)趕境腰越務賣條越酸高脊。肉筐寒總深糠圳系平厘石棄投謠資珠公剛司更資忽深瘡專據(jù)業(yè)僅人留士教張升天施運語等剩人跨認都為綢，春政才府版要廣確輕保度對乓房豆地吃產(chǎn)漲的午調(diào)蹲控憶能祝力虹，愁除敵了艱運屢用匹金老融壇杠拖桿奇，靠還令必清須橡一亦方悄面勤加編強滑對檔開渾發(fā)謀商轉(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條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：◆成本費用估算和控制目標及措施；◆投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；◆稅務環(huán)境及其影響；◆資金計劃；◆《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；◆投資風險評估及相應的對策；◆項目綜合評價意見。2.規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。關(guān)于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)企業(yè)依據(jù)各自的特點靈活處理。由此可見，集團總部的成本管理工作大部分集中在前期，而監(jiān)控整個過程，總結(jié)各階段成功的經(jīng)驗，提供給各房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。

第一部分

征地和拆遷補償、安置費的控制關(guān)鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。

第二部分

勘察設計和前期工程費的控制

將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低；

勘探、設計等前期工程任務的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。

工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。

設計目前很多知名開發(fā)企業(yè)實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。

三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。

施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。

第三部分

建安工程費的全程控制

一、決策階段的難題和對策：

1、加強項目投資決策的科學性、系統(tǒng)性，準確市場定位。

2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：1)

保持項目功能不變，降低項目投資；2)

投資不變，提高項目功能；3)

投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4)

降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)

運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資；

3、決策的連貫與調(diào)整。前期計劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

二、規(guī)劃設計階段的成本控制要點：研究表明，房地產(chǎn)項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。

1、成立成本評估審核部門：

公司內(nèi)部成立專門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。1)

通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優(yōu)化設計方案；2)

按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計；3)

通過合同對勘察設計單位明確規(guī)定責任；4)

加強設計標準和標準設計的制訂和合理應用。

2、對設計單位限額設計：

由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費極大。在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。

3、積極實行設計監(jiān)理制度，加強設計階段的成本控制。

4、盡量避免設計變更帶來的成本增加。

三、招標階段的成本控制：通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

四、施工階段的成本控制：

1、加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。

2、自購材料、設備的選用和采購應深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；或者當條件成熟，達到一定的開發(fā)規(guī)模的時候，采用自行招投標采購或與其他方合作聯(lián)合招投標采購。

3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設定的檔次、市場定位聯(lián)系起來，研究目標市場對某項材料設備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。

4、保證工程進度。第四部分

基礎設施建設費建設單位應主動為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價。

第五部分

管理費用

根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設的規(guī)模，因此應當通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。

一、定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員。

二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務管理費用明確出來，并按照項目進行科學的分攤。

三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。

四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性和責任心。

第六部分

財務費用的全面控制首先是建立科學的財務管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務費用的控制。

一、安排合理的融資方案：貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。

二、貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。

1、對貸款額度的控制，通過編制建設資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務費用。

2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)：1)

前期階段（征地、拆遷、立項、設計、報建等）：

對耗時較多的征地拆遷安置階段，可通過委托給專業(yè)的公司來縮短時間；對規(guī)劃設計階段，可利用市場機制、通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同把規(guī)劃設計時間鎖定，以加快進度。2)

施工階段的時間控制：在搞好工程招標和認真簽訂好承包合同的基礎上，抓好以下工作：

根據(jù)工程進度目標逐級編制工作計劃，包括工程項目總進度計劃、項目年度計劃、建設監(jiān)理單位的計劃系統(tǒng)和設計單位的設計系統(tǒng)。然后進行項目進度目標分解，把目標逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導、監(jiān)督適時到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計劃準時、足額到位，以保證工程的順利進行。保證原材料、設備的組織供應及時到位，以免停工待料，延誤工期。對于施工過程中的設計變更，保證設計單位的充分配合，及時變更出圖。3)

銷售階段的時間控制：

銷售的及早介入，制定銷售策略，及時啟動預售；實行銷售業(yè)績的激勵制度，促進銷售收入的快速實現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。

第七部分

稅金的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。財務部門應針對每種稅收的特征，制定相應的避稅措施。

方案設計階段的成本控制流程

一、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。

二、認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。設計任務書是建設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風格等要求具體化反映，它是設計單位編制設計文件的主要依據(jù)。

三、做好建筑方案的征集選擇

完成設計任務書后，選擇幾家有技術(shù)實力的設計單位，或資深、知名設計人進行設計方案競賽，征集建筑設計方案，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比、選擇、優(yōu)化，評比應側(cè)重以下幾方面：

1、設計構(gòu)思的超前性：目前的市場發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長，建成產(chǎn)品對市場的適應滯后性，對建筑使用功能的設計應考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，對綿陽目前而言，尤其要研究轎車進入家庭后住宅市場如何升級的問題。

2、建筑平面布置的合理性：從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設計要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標客戶對使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動的特點與習慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。豎向設計要因地制宜，依山就勢，避免大填大挖，增加土石方和基礎工程費用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致。住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進深，對降低造價有明顯的效果。住宅的總體平面布置應該注意環(huán)境景觀的營造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應注意通道的合理布局，人車分流。

3、建筑風格的策略：建筑風格的功能一是美觀，另一個是識別，即類似于VI的作用。良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢，也會對促銷費用的節(jié)約起作用。建筑風格的策略應注意以下幾方面：

1)

建筑風格應處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系；

2)

目前建筑風格仍然不是購房者考慮的重點因素，但隨著居民收入水平的提高，必然會在這方面提出更高的要求；

3)

建筑風格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，尤其是“歐式”風格接受程度較高，而對開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號不太敏感；而收入水平高、知識層次高的購房者一般會對建筑風格有更高的要求。開發(fā)商應根據(jù)項目策劃、目標市場定位給設計人員以更多的指引，以便建筑風格的確定既適合市場需求又有效降低成本。

4)

應重視建筑風格與其成本的關(guān)系，研究建筑風格增加的投入與其對項目價值提升所起的作用對比研究，選擇性價比高的建筑風格。

4、做好初步設計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設計，此時控制投資平主苗要頑是垂做飲好翼基墨礎胳及打結(jié)率構(gòu)催的馳選撐型榨工約作繪。素

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