偉業(yè)天津國(guó)民地產(chǎn)社會(huì)山項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃匯報(bào)課件

社會(huì)山營(yíng)銷計(jì)劃匯報(bào)社會(huì)山營(yíng)銷計(jì)劃匯報(bào)1一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)支持一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)2一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)支持一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)3全球經(jīng)濟(jì)衰退下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)08.907.10跌幅63%奧運(yùn)奧運(yùn)之后繼續(xù)看空在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上：08年宏觀調(diào)控的四大目標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8%左右；居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在4.8%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%左右；國(guó)際收支狀況有所改善。（摘自溫家寶在十一屆全國(guó)人大一次會(huì)議上的政府工作報(bào)告）一種表象宏觀經(jīng)濟(jì)：積極下滑，整體呈現(xiàn)下拉作用，高通脹、保增長(zhǎng)成為主題全球經(jīng)濟(jì)衰退下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)08.907.10跌幅奧運(yùn)奧運(yùn)之后繼4未來(lái)2—3年中國(guó)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)”過(guò)渡的調(diào)整時(shí)期高通脹保增長(zhǎng)適度利潤(rùn)低通脹高增長(zhǎng)高利潤(rùn)2007年2009年/2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整期一種表象未來(lái)2—3年中國(guó)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“高通脹、5一種表象天津市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，成交量萎縮，商品房市場(chǎng)進(jìn)入盤整期6893.4元/平米量?jī)r(jià)齊升量?jī)r(jià)齊升量跌價(jià)增量穩(wěn)價(jià)增暗降明降成交量回升量?jī)r(jià)齊跌07年9月2套房貸政策的出臺(tái)萬(wàn)科第一輪降價(jià)萬(wàn)科第二輪降價(jià)恢復(fù)期奧運(yùn)之后萬(wàn)科魅力之城產(chǎn)品預(yù)期7000元/平米；萬(wàn)科東麗湖推出特解放逼近4000元；萬(wàn)科潤(rùn)園推出毛坯產(chǎn)品價(jià)格直降1000元；中新城上城價(jià)格持續(xù)下跌，現(xiàn)突破9000元泰達(dá)格調(diào)竹境開盤推出400余套產(chǎn)品，成交僅50套；寶翠花都洋房現(xiàn)價(jià)4900元/平米；……奧運(yùn)之后市場(chǎng)悲觀情緒加重，逐步接近市場(chǎng)量?jī)r(jià)低谷，何時(shí)恢復(fù)調(diào)整存在不確定性。一種表象天津市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，成交量萎縮，商品房市場(chǎng)進(jìn)入盤整期66一種表象政策判斷：2008年上半年房地產(chǎn)政策實(shí)行緊縮，行業(yè)形成一定脈壓政策區(qū)域時(shí)間相關(guān)政策關(guān)鍵詞2008年金融稅收政策2008.1-4央行3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，以貸炒房2008.2.12經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以在現(xiàn)行利率基礎(chǔ)上至多下浮10%，貸款期限從原來(lái)的三年延長(zhǎng)至五年鼓勵(lì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房2008.2.14央行于14日發(fā)行最多1950億元的票據(jù)。作用相當(dāng)于增加銀行準(zhǔn)備金，抑制以貸炒房2008.3.25上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至15.5%。

抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，以貸炒房2008.4.25本年度第三次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此，存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到16%。2008.5.20上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已至16.5%。2008.6.152008.6.25中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率１個(gè)百分點(diǎn)，于２００８年６月１５日和２５日分別按０．５個(gè)百分點(diǎn)繳款。2008.8.2827日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，其中，禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，以貸炒房政府調(diào)控和緊縮政策，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。一種表象政策判斷：2008年上半年房地產(chǎn)政策實(shí)行緊縮，行業(yè)形7一種表象政策判斷：2008年下半年房地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)加重政策區(qū)域時(shí)間相關(guān)政策關(guān)鍵詞2008年金融稅收政策2008年10月22日

首付比例居民首次購(gòu)房最低首付款比例減至20%(原比例30%)貸款利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍（原來(lái)下限為0.85倍）。公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購(gòu)買普通住房

2008年10月22日

契稅首次購(gòu)買90平米以下住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%(原為1.5%)其他稅個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅(原比例0.05%)；免土地增值稅（北京原為交易價(jià)的1%）減免相關(guān)稅費(fèi)，支持居民購(gòu)買住房

一種表象政策判斷：2008年下半年房地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，市8政策區(qū)域時(shí)間相關(guān)政策內(nèi)容天津出臺(tái)八項(xiàng)救市政策2008.11一、減免住房交易稅對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買不足5年的存量普通住房上市轉(zhuǎn)讓的，由按轉(zhuǎn)讓價(jià)款全額征收營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為按轉(zhuǎn)讓價(jià)款減去原購(gòu)買房屋價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。二、鼓勵(lì)個(gè)人住房貸款金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。對(duì)已貸款購(gòu)買首套住房但人均住房面積未達(dá)到全市平均水平的家庭，使用貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)，各商業(yè)銀行參照首套住房貸款政策執(zhí)行。三、完善公積金住房貸款政策下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。利用公積金貸款購(gòu)買新建住房和存量住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為20%。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，由公積金管理部門提供50%的擔(dān)保費(fèi)補(bǔ)貼。四、調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況，按照普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即：容積率大于1.0、單套建筑面積小于144平方米、上年度住房平均交易價(jià)格的1.2倍，調(diào)整本市普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策的范圍。對(duì)住房平均交易價(jià)格的1.2倍超過(guò)5000元的區(qū)縣，按實(shí)際測(cè)算價(jià)格為準(zhǔn)；對(duì)住房平均交易價(jià)格的1.2倍低于5000元的區(qū)縣，仍按5000元價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一種表象政策判斷：政策時(shí)間相關(guān)政策內(nèi)容天津出臺(tái)八項(xiàng)救市政策2008.11一、減9政策區(qū)域時(shí)間相關(guān)政策內(nèi)容天津出臺(tái)八項(xiàng)救市政策2008.11五、放寬還遷安置房上市條件用于拆遷家庭定向安置或定向銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得《房地產(chǎn)權(quán)證》后即可上市交易，購(gòu)房人已領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》并注記準(zhǔn)許上市轉(zhuǎn)讓日期的，隨以上政策進(jìn)行調(diào)整。六、加快保障性住房建設(shè)積極推進(jìn)危陋房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目涉及的房屋拆遷，加大保障性住房建設(shè)力度，改善群眾住房條件。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)提供金融支持，搭建銀企交流平臺(tái)，引導(dǎo)商業(yè)銀行開展對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的定向貸款，制定配套管理辦法，保證貸款封閉使用。七、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)稅收政策對(duì)實(shí)行查賬征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)適用房所得稅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率降至3％。對(duì)實(shí)行核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)稅所得率由5%下調(diào)至3%。八、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，加大對(duì)違法違規(guī)行為查處力度，保護(hù)購(gòu)房者利益。多層次搭建交易平臺(tái)，創(chuàng)造良好交易環(huán)境。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析和信息發(fā)布，引導(dǎo)住房理性消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。一種表象政策判斷：著眼新政本身，即時(shí)效果有限，新政出臺(tái)的意義緩解內(nèi)需壓力，刺激支柱產(chǎn)業(yè)。政策時(shí)間相關(guān)政策內(nèi)容天津出臺(tái)八項(xiàng)救市政策2008.11五、放10政策救市后市預(yù)判：宏調(diào)、房調(diào)政策回暖對(duì)于展現(xiàn)出深調(diào)趨勢(shì)的房地產(chǎn)，將發(fā)揮一個(gè)“氣墊”效果。對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)整，我們傾向于中度、中期的判斷，對(duì)后市的預(yù)期分為三個(gè)階段：僵持階段：2008年底之前，將主要體現(xiàn)為政策引導(dǎo)過(guò)分悲觀預(yù)期的回暖，從嚴(yán)重觀望到審縝觀望的階段。逐漸恢復(fù)階段：在2009年一季度末和二季度，嚴(yán)重觀望局面有望改觀。目前判斷，2009年年中之前，將是一個(gè)逐漸恢復(fù)的階段。回穩(wěn)階段：市場(chǎng)中度、中期調(diào)整；行業(yè)中度偏深調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)機(jī)遇并存救市政策的出臺(tái)在一定程度上拉長(zhǎng)了消費(fèi)者的預(yù)期，加重了觀望態(tài)勢(shì)一種表象判斷分析：市場(chǎng)需求量更加理性，未出現(xiàn)整體緩和跡象政策救市后市預(yù)判：救市政策的出臺(tái)在一定程度上拉長(zhǎng)了消費(fèi)者的預(yù)11客戶情況客戶購(gòu)買信心不足，市場(chǎng)觀望氣氛嚴(yán)重自用型剛性需求市場(chǎng)作主導(dǎo)自用型客戶占市場(chǎng)主流，投資市場(chǎng)啟動(dòng)，市場(chǎng)購(gòu)買信心逐漸增強(qiáng)投資客戶比例快速上升，自用型客戶也交投活躍，市場(chǎng)購(gòu)買信心強(qiáng)甚至出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買行為市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)低迷，成交量下降，部分樓盤降價(jià)促銷高端市場(chǎng)“走價(jià)不走量”，一般物業(yè)“走量不走價(jià)”，個(gè)別具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目在速度上可形成市場(chǎng)熱點(diǎn)量?jī)r(jià)平衡恢復(fù)，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，個(gè)盤表現(xiàn)差異較大，明星項(xiàng)目逐漸增多價(jià)格全面上漲，銷售速度逐漸加快，豪宅市場(chǎng)上漲速度快于一般物業(yè)樓盤應(yīng)對(duì)策略找到剛性需求市場(chǎng)，尋找速度價(jià)格平衡點(diǎn)/延遲銷售或降價(jià)銷售找到剛性需求市場(chǎng)，利用項(xiàng)目獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)速度的突破，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)憑借競(jìng)爭(zhēng)力及營(yíng)銷作為，在競(jìng)爭(zhēng)中突圍，在量?jī)r(jià)上跑贏大勢(shì)抓住豪宅市場(chǎng)價(jià)格上升快于一般物業(yè)的快速上升特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)樓盤價(jià)值最大化僵持期恢復(fù)期回穩(wěn)期快速上漲期市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期一種表象判斷分析：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)周期發(fā)展預(yù)判客戶情況客戶購(gòu)買信心不足，市場(chǎng)觀望氣氛嚴(yán)重自用型剛性需求市場(chǎng)12量?jī)r(jià)起伏不定，市場(chǎng)持續(xù)低迷促銷力度逐步加大1—9月，天津一手住宅成交3.2萬(wàn)套，環(huán)比07年同期下滑近60％。奧運(yùn)效應(yīng)逐漸遠(yuǎn)去，市場(chǎng)未呈現(xiàn)出回暖的跡象。二手房?jī)r(jià)萎縮下滑；一二手房?jī)r(jià)差值出現(xiàn)小幅縮短市場(chǎng)全面走向振蕩期，量?jī)r(jià)下滑較為明顯一種表象量?jī)r(jià)起伏不定，市場(chǎng)持續(xù)低迷促銷力度逐步加大1—9月，天津一手13市場(chǎng)火爆以城市核心板塊的成交帶動(dòng)邊緣市場(chǎng)的成交量；城市核心板塊的價(jià)格增長(zhǎng)帶動(dòng)邊緣板塊的價(jià)格。市場(chǎng)冷淡環(huán)城四區(qū)板塊的剛性需求成為支撐市場(chǎng)成交的主力了；以環(huán)城四區(qū)的價(jià)格下跌最為明顯，城市核心板塊的價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。淡市下剛性需求成為市場(chǎng)主力區(qū)位成為抗跌屬性的關(guān)鍵因素淡市下商品房市場(chǎng)以剛性需求為主力/區(qū)位成為主要的抗跌要素一種表象市場(chǎng)火爆以城市核心板塊的成交帶動(dòng)邊緣市場(chǎng)的成交量；市場(chǎng)冷淡環(huán)14一種表象07/08年對(duì)比，市場(chǎng)價(jià)格平開平走，銷售面積頹勢(shì)顯著07年西青區(qū)市場(chǎng)全年成交面積102.2萬(wàn)平米，共成交商品房9544套，成交均價(jià)5962元/平米。08年1—10月西青區(qū)市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)出持續(xù)震蕩下滑趨勢(shì)。成交量50.14萬(wàn)平米，共成交商品房5018套，成交均價(jià)7411元/平米。成交面積下滑近50％，市場(chǎng)未現(xiàn)上揚(yáng)動(dòng)向一種表象07/08年對(duì)比，市場(chǎng)價(jià)格平開平走，銷售面積頹勢(shì)顯著15一種表象偉業(yè)觀點(diǎn)：1、08年起，整體市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間，并持續(xù)看淡，開發(fā)商應(yīng)以穩(wěn)健開發(fā)為首要2、淡市下，環(huán)城四區(qū)抗跌性較低，項(xiàng)目抗跌指數(shù)的打造及核心價(jià)值體系的構(gòu)建和傳遞成為制勝主要因素3、西青區(qū)市場(chǎng)快速縮減，沒(méi)有出現(xiàn)上揚(yáng)動(dòng)力表現(xiàn)，市場(chǎng)后期發(fā)力基礎(chǔ)明顯不足一種表象關(guān)鍵詞：抗跌保量保證走量，適度利潤(rùn)，以現(xiàn)金流來(lái)強(qiáng)化項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，等待市場(chǎng)信心一種表象偉業(yè)觀點(diǎn)：1、08年起，整體市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間，并持續(xù)16一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)支持一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)17二類需求市場(chǎng)主力需求轉(zhuǎn)為理性，地域性顯著，剛性需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)西青區(qū)2008年商品房成交客戶來(lái)源主要以地緣性客戶及周遍區(qū)域客戶為主，從客戶置業(yè)目的上來(lái)看，將購(gòu)買產(chǎn)品作為第一居所的客戶占到整體銷售市場(chǎng)87%，其中符合剛性需求的婚房及養(yǎng)老產(chǎn)品與改善居住型產(chǎn)品依舊占據(jù)銷售主導(dǎo)地位。西青區(qū)2008年1—10月共成交商品房5000余套，總成交面積50萬(wàn)平米，成交面積平均面積低于100平米，市場(chǎng)需求正在“瘦身”，因此可以看出，目前西青房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出剛性需求與改善居住產(chǎn)品占主導(dǎo)，低貨值“瘦身”產(chǎn)品銷售旺盛的局面。數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)指數(shù)研究院二類需求市場(chǎng)主力需求轉(zhuǎn)為理性，地域性顯著，剛性需求成為市場(chǎng)主18你最關(guān)注天津那個(gè)區(qū)域樓盤？中環(huán)線附近32.2%中心城區(qū)25.85%濱海新區(qū)19.07%外環(huán)線附近18.22%近郊4.66%32.2%25.85%19.07%18.22%4.66%4000-500034.18%5000-600019.41%6000-700015.19%7000-800013.92%10000以上6.75%8000-90005.49%9000-100005.06%您最關(guān)注的樓盤價(jià)格區(qū)間是：34.18%19.41%15.19%13.92%6.75%5.49%5.06%50-90平米49.79%90-120平米33.76%120-180平米9.28%50平以下4.64%180平以上2.53%49.79%33.76%9.28%4.64%2.53%您最關(guān)注的戶型面積二類需求市場(chǎng)客戶三個(gè)維度的需求指數(shù)，產(chǎn)品、價(jià)格與項(xiàng)目地段產(chǎn)生價(jià)值矛盾，導(dǎo)致價(jià)值下拉作用社會(huì)山：地段關(guān)注度將是主力抗性因素價(jià)格與地段形成矛盾，持續(xù)下拉“瘦身”產(chǎn)品屬于市場(chǎng)需求主力數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)指數(shù)研究院你最關(guān)注天津那個(gè)區(qū)域樓盤？中環(huán)線附近32.2%中心城區(qū)25.191、08年起，整體市場(chǎng)進(jìn)入理性需求階段，市場(chǎng)上剛性、改善需求得以顯現(xiàn)，投資信心下滑趨勢(shì)顯著2、地段成為市場(chǎng)客戶選擇主題要素，同時(shí)抑制了非中心板塊項(xiàng)目，整體項(xiàng)目發(fā)展形態(tài)與產(chǎn)品服務(wù)價(jià)值及價(jià)格成為突破區(qū)域的主要武器項(xiàng)目產(chǎn)品服務(wù)型價(jià)值啟動(dòng)——客戶讓渡價(jià)值：讓項(xiàng)目超出客戶預(yù)期的產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值，來(lái)拉動(dòng)剛性、改善需求，進(jìn)而抑制地域抗性二類需求偉業(yè)觀點(diǎn)：二類需求關(guān)鍵詞：剛性走強(qiáng)、改善補(bǔ)充1、08年起，整體市場(chǎng)進(jìn)入理性需求階段，市場(chǎng)上剛性、改善需求20一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)支持一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)21分產(chǎn)品客戶居住區(qū)域三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判別墅洋房小高層別墅客戶特征：主要集中于南開區(qū)、河西區(qū)的享受型客群，注重居住品質(zhì)、產(chǎn)品的舒適度及社區(qū)環(huán)境。洋房客戶特征：主要集中于南開區(qū)、西青區(qū)的地緣性客戶，以升級(jí)改善生活品質(zhì)為主，注重總價(jià)以及產(chǎn)品的附加值。小高層客戶特征：客戶主要集中南開區(qū)、西青區(qū)，以剛性需求客戶為主，關(guān)注高品質(zhì)的產(chǎn)品以及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格。城市內(nèi)維改善型客戶占成交客戶主體分產(chǎn)品客戶居住區(qū)域三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判別墅洋房小高層22分產(chǎn)品客戶工作區(qū)域別墅客戶特征：工作區(qū)域主要集中在南開區(qū)，客戶注重享受生活，降低生活與工作之間的距離感。洋房客戶特征：工作區(qū)域主要集中于南開與西青區(qū)，客戶關(guān)注生活品質(zhì)的同時(shí)注重工作的便利性。小高層客戶特征：工作區(qū)域主要集中于南開與西青區(qū)，客戶追求高品質(zhì)生活的同時(shí)關(guān)注生活與交通成本的節(jié)約。別墅洋房小高層三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判工作區(qū)域可見(jiàn)，地緣型成交客戶比例上升分產(chǎn)品客戶工作區(qū)域別墅客戶特征：工作區(qū)域主要集中在南開區(qū)，客23分產(chǎn)品客戶認(rèn)知途徑別墅洋房小高層別墅客戶特征：朋介與老業(yè)主介紹占別墅類產(chǎn)品成交的44%，常規(guī)推廣中報(bào)廣占到23%。洋房客戶特征：朋介與老業(yè)主介紹占別墅類產(chǎn)品成交的47%，三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)占16%。小高層客戶特征：報(bào)廣占39%的較高比例，三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)占22%，下半年三級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮的效力得以顯現(xiàn)三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判老業(yè)主介紹與朋介效力成交占成交客戶50％以上分產(chǎn)品客戶認(rèn)知途徑別墅洋房小高層別墅客戶特征：朋介與老業(yè)主介24分產(chǎn)品客戶成交總價(jià)區(qū)間別墅洋房小高層別墅客戶特征：別墅成交集中在180㎡左右的聯(lián)排和寬house產(chǎn)品，成交貨值集中在140-170萬(wàn)。洋房客戶特征：受大市場(chǎng)影響和城市高位擠壓，洋房類產(chǎn)品集中接受貨值在46-55萬(wàn)。小高層客戶特征：由于小高產(chǎn)品是在年初集中放量受大市場(chǎng)影響較小，成交貨值集中在55-65萬(wàn)。年底成交貨值回落到45-55萬(wàn)。三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判產(chǎn)品總價(jià)成為客戶成交的主要敏感因素分產(chǎn)品客戶成交總價(jià)區(qū)間別墅洋房小高層別墅客戶特征：別墅成交集25分產(chǎn)品客戶置業(yè)目的三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判別墅洋房小高層別墅客戶特征：享受型人群以提高居住品質(zhì)為置業(yè)目的洋房客戶特征：高舒適度的產(chǎn)品品質(zhì)，吸引改善型人群，置業(yè)目的以改善和提高居住品質(zhì)為主。小高層客戶特征：剛性居住人群，置業(yè)目的以改善居住面積和婚房為主。客戶需求以高端升級(jí)，中端改善、剛性為主分產(chǎn)品客戶置業(yè)目的三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判別墅洋房小高層26分產(chǎn)品客戶關(guān)注因素三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判別墅洋房小高層別墅客戶特征：注重生活品質(zhì)，社區(qū)環(huán)境與戶型設(shè)計(jì)是別墅類客戶的主要關(guān)注點(diǎn)。洋房客戶特征：環(huán)境與產(chǎn)品的高附加值，同時(shí)關(guān)注區(qū)域的發(fā)展?jié)摿爱a(chǎn)品未來(lái)的升值空間。小高層客戶特征：注重產(chǎn)品的功能性，社區(qū)配套滿足生活便利性配套、交通與環(huán)境是客戶三項(xiàng)需求主體分產(chǎn)品客戶關(guān)注因素三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判別墅洋房小高層27客戶特征小結(jié)別墅產(chǎn)品居住區(qū)域工作區(qū)域南開區(qū)河西區(qū)別墅類產(chǎn)品客戶多為居住在南開區(qū)、河西區(qū)，工作在南開區(qū)，以提高居住品質(zhì)的高端人群為主；洋房類產(chǎn)品客戶居住和工作集中在南開與西青區(qū)的地緣客戶，以提高居住品質(zhì)兼顧產(chǎn)品增值低總價(jià)的中端人群為主。小高層產(chǎn)品客戶南開區(qū)、西青區(qū)同時(shí)輻射城市價(jià)格擠壓的其他區(qū)域人群，以注重產(chǎn)品功能性、社區(qū)配套的便利性的中低端客群為主洋房產(chǎn)品小高產(chǎn)品價(jià)格需求置業(yè)目的關(guān)注點(diǎn)南開區(qū)朋介報(bào)廣140-170萬(wàn)提高居住品質(zhì)產(chǎn)品、環(huán)境南開區(qū)西青區(qū)西青區(qū)南開區(qū)朋介業(yè)主推薦50-55萬(wàn)提高居住品質(zhì)、增值保值產(chǎn)品、價(jià)格、環(huán)境、位置、配套南開區(qū)西青區(qū)南開區(qū)報(bào)廣56-60萬(wàn)改善居住面積產(chǎn)品、價(jià)格、環(huán)境09年——客戶特征預(yù)判認(rèn)知途徑46-50萬(wàn)三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判客戶特征小結(jié)別墅產(chǎn)品居住區(qū)域工作區(qū)域南開區(qū)別墅類產(chǎn)品客戶多為28三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判地域認(rèn)知價(jià)格目的需求南開西青河西渠道業(yè)主朋介改善剛性升級(jí)140—170萬(wàn)51—55萬(wàn)50萬(wàn)以下交通配套環(huán)境三項(xiàng)來(lái)源分產(chǎn)品客戶描摹與延判地域認(rèn)知價(jià)格目的需求南開渠道改善29洋房產(chǎn)品客戶特征表現(xiàn)為：主要集中居住在南開區(qū)和西青區(qū)范圍內(nèi)工作區(qū)域集中在南開區(qū)范圍內(nèi)多為二次置業(yè)以上，看重品質(zhì)，區(qū)域發(fā)展，升值空間置業(yè)的目的主要是為了升級(jí)改善別墅產(chǎn)品客戶特征表現(xiàn)為：以居住區(qū)域南開河西工作區(qū)域南開的客群為主注重產(chǎn)品品質(zhì)，社區(qū)營(yíng)造其置業(yè)目的主要是為了提高居住品質(zhì)南開西青產(chǎn)品品質(zhì)戶型空間附加價(jià)值周邊配套生活成本常住需求中心區(qū)域高端價(jià)值功能空間綠化園林生活情趣常住需求客戶從城市來(lái)剛性、改善需求不同產(chǎn)品兌現(xiàn)力戶型空間布局常住型配套休閑型設(shè)施較低總價(jià)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵詞：總價(jià)適度、社區(qū)意境、配套優(yōu)勢(shì)09年--客戶交叉特征分析小高產(chǎn)品客戶特征表現(xiàn)為：主要集中在南開、西青及環(huán)線周邊利用城市擴(kuò)張與交通直達(dá)性發(fā)展，拉動(dòng)城市人口外遷以剛性需求為主，同時(shí)關(guān)注總價(jià)和首付比例三項(xiàng)來(lái)源別墅財(cái)富層洋房中堅(jiān)層小高層需求層洋房產(chǎn)品客戶特征表現(xiàn)為：別墅產(chǎn)品客戶特征表現(xiàn)為：南開西青中心30一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)支持一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)31四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征特點(diǎn)：占據(jù)優(yōu)質(zhì)稀缺資源，改善特性明顯，總貨值較高建筑形態(tài)：別墅、聯(lián)排、雙拼典型項(xiàng)目：東麗湖三期

特點(diǎn)：城市屬性明顯，注重生活的便利性，總貨值中等建筑形態(tài)：洋房、多層典型項(xiàng)目：俊城象樹原、洛卡小鎮(zhèn)等特點(diǎn)：滿足基本生活所需，中端高山需求客群建筑形態(tài)：高層、小高層典型項(xiàng)目：假日潤(rùn)園保障型別墅型改善型享受型天津市整體市場(chǎng)產(chǎn)品格局——四類需求產(chǎn)品形態(tài)共同影響天津房市特點(diǎn)：滿足基本生活所需，定向經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的剛性需求客群建筑形態(tài)：高層、小高層典型項(xiàng)目：富力灣、大地12城等四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征特點(diǎn)：占據(jù)優(yōu)質(zhì)稀32四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征123546781、富力灣2、假日潤(rùn)園假日風(fēng)景3、華亭國(guó)際4、金廈水語(yǔ)花城5、芒果郡6、華亭國(guó)際7、大地12城108、中海御湖瀚苑9、新城人家10、洛卡小鎮(zhèn)11、梅江康城12、俊城橡樹原9市核心區(qū)板塊`區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖中北板塊西南環(huán)線周遍板塊1112四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征1235467833所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(平米)產(chǎn)品價(jià)格(元/平米)總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)08年月均去化速度(套)銷售周期（月）08年銷售量(萬(wàn)平米)09庫(kù)存量(萬(wàn)平米)中北假日風(fēng)景小高層85—905500—620049—551753.12假日潤(rùn)園高層、小高層88—924900—520045—471553.72富力灣高層77—90480040—4512113.57金廈水語(yǔ)花城小高層65—90480031—43641.71.2華庭國(guó)際小高層60—92530032—4820跨年1.7614芒果郡高層80—90480038—43650.51.5大地12城高層57—88480028—423523西南周遍板塊新城人家高層、多層65—90420029—3715跨年4.80梅江康城多層80—90590049—51841.21.8洛卡小鎮(zhèn)洋房77—90420032—38652.22.3佰都大寺項(xiàng)目小高層88—93————未開盤————6總計(jì)——————————108——24.4640.8保障類住宅產(chǎn)品研究貨價(jià)量速四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征保障型住宅主要供應(yīng)區(qū)域在中北鎮(zhèn)區(qū)域，以小高、高層為主區(qū)域保障類產(chǎn)品基本為70/90產(chǎn)品，總價(jià)區(qū)間集中在50萬(wàn)以下，09年此類產(chǎn)品庫(kù)存約40萬(wàn)平米。所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(平米)產(chǎn)品價(jià)格(元34改善類住宅產(chǎn)品研究所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(平米)產(chǎn)品價(jià)格(元/平米)總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)08年月均去化速度(套)銷售周期（月）08年銷售量(萬(wàn)平米)09庫(kù)存量(萬(wàn)平米)中北板塊富力灣高層90—120500045—6012113.56.5八棟適家小高層84—118530045—626跨年1.60.3金廈水語(yǔ)花城洋房90—112550049—61540.752.9芒果郡洋房85—120490039—58450.41.1大地12城洋房90—119530047—63850.75西南周遍板塊俊成橡樹原洋房90—120860077—103762.40.25香檳谷洋房85—100650055—657跨年0.70.3總計(jì)——————————49——10.0516.35貨價(jià)量速四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征區(qū)域改善型產(chǎn)品主力戶型集中為80—120平米，產(chǎn)品表現(xiàn)為洋房、多層，總價(jià)區(qū)間集中在50—60萬(wàn)以下，09年庫(kù)存16.35萬(wàn)平米。改善類住宅產(chǎn)品研究所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(35享受類住宅產(chǎn)品研究所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(平米)產(chǎn)品價(jià)格(元/平米)總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)08年月均去化速度(套)銷售周期（月）08年銷售量(萬(wàn)平米)09庫(kù)存量(萬(wàn)平米)西南周遍板塊俊城橡樹原洋房140—1639000108—146360.80.25洛卡小鎮(zhèn)洋房130—1568500102—132431.12.3中海御湖瀚苑高層118—1388000112—131——10.75.8佰都大寺項(xiàng)目洋房130——————未開盤——3中天首府洋房、高層141—1908000128340.244總計(jì)——————————10——2.8415.35貨價(jià)量速四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征區(qū)域享受型產(chǎn)品面積集中在130—160平米之間，總價(jià)區(qū)均在100萬(wàn)左右，全年區(qū)域消化速度較低，量?jī)r(jià)齊降，09年后期保守庫(kù)存15.35萬(wàn)平米。享受類住宅產(chǎn)品研究所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(36別墅類住宅產(chǎn)品研究所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(平米)產(chǎn)品價(jià)格(元/平米)總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)08年月均去化速度(套)銷售周期（月）08年銷售量(萬(wàn)平米)09庫(kù)存量(萬(wàn)平米)西南周遍板塊檀香海別墅區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排、院墅180—2608047144—2302610.531.9中天首府獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼200—210；獨(dú)棟330—34018000—20000350起140.083荷蘭墅獨(dú)棟，聯(lián)排192—24018000—25000350—7503.5跨年0.971.5星耀五洲獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼疊拼組院（聯(lián)排）：99—278㎡左右雙拼：271—400㎡左右疊拼：200㎡左右獨(dú)棟：600㎡左右8000—1300080—600——————3.5總計(jì)——————————4.5——1.0510.4貨價(jià)量速社會(huì)山所在區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較不明顯，作為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手檀香海項(xiàng)目一期98套別墅，共2.4萬(wàn)平米供應(yīng)量，在08年11月底正式開盤，去化聯(lián)排、院墅產(chǎn)品共26套，約5300平米。而西南周遍區(qū)域別墅產(chǎn)品其他主要供應(yīng)項(xiàng)目中天首府與荷蘭墅共有存量4.5萬(wàn)平米，但目前基本處于滯銷狀態(tài)。未來(lái)“星耀五洲”作為津南區(qū)域大盤，3.5萬(wàn)平米復(fù)合性別墅市場(chǎng)量?jī)r(jià)供應(yīng)趨勢(shì)顯著四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征別墅類住宅產(chǎn)品研究所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(37序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格附加值裝修標(biāo)準(zhǔn)園林配套（商業(yè)、學(xué)校會(huì)所車位配比物業(yè)費(fèi)08年去化量(萬(wàn)平米)地下室露臺(tái)花園/小院1西青

唐郡中式古典風(fēng)格無(wú)40平米左右40-100平米毛坯中式園林西青區(qū)醫(yī)院、西青區(qū)婦幼,西青大學(xué)城算入戶型面積2.10.32檀香海中式庭院風(fēng)格70—110平米50—70平米100平米左右毛坯中式園林張家窩醫(yī)院，張家窩鎮(zhèn)商業(yè)贈(zèng)送車位2.30.533津南星耀五洲南法組院（聯(lián)排）：99——278㎡左右組院（聯(lián)排）：99——278㎡左右組院（聯(lián)排）：99——278㎡左右精裝南法園林滑雪場(chǎng)，七星酒店、綜合公建——————4天嘉湖純美式風(fēng)格無(wú)10-30平米100-500平米毛坯循環(huán)水景主題園林松江俱樂(lè)部,四星級(jí)酒店20平米左右，有雙車位，算入戶型面積3.51.25華韻歐風(fēng)五種歐洲建筑風(fēng)格40平米30平米，贈(zèng)送60—70平米毛坯歐式園林風(fēng)格梅江商業(yè)區(qū)，津河綠化帶20平米，1：1車位贈(zèng)送1.80.76東麗

東麗湖北歐風(fēng)格無(wú)10平米左右200-600平米毛坯南派園林風(fēng)格社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套，武警醫(yī)院分院贈(zèng)送車位2.017夏陽(yáng)溪韻西班牙傳統(tǒng)古典風(fēng)格聯(lián)排帶地下室附帶10平米露臺(tái)70—100平米毛坯西班牙古典園林無(wú)贈(zèng)送車位2.800.48北辰龍順御墅中式四合院，古典風(fēng)格無(wú)30平米左右60—100平米毛坯中式景觀水系園林，47.92中學(xué)，北辰家樂(lè)超市，贈(zèng)送車位0.480.908年環(huán)城區(qū)域聯(lián)排別墅類產(chǎn)品共去化約4.5萬(wàn)平米，以天嘉湖和萬(wàn)科東麗湖銷售量最為突出，其項(xiàng)目利用自然資源優(yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)空檔期，適價(jià)銷售，別墅產(chǎn)品庫(kù)存沖量。09年社會(huì)山高端別墅應(yīng)依托社區(qū)熟度，利用成品現(xiàn)房、適度價(jià)格及實(shí)景優(yōu)勢(shì)，最大化提升客戶認(rèn)同空間09年社會(huì)山項(xiàng)目別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析四類導(dǎo)向序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱附38產(chǎn)品類型08年去化量(萬(wàn)平米)09年存量(萬(wàn)平米)08年月均去化速度(套)產(chǎn)品整體走勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況項(xiàng)目全年均去化量(萬(wàn)平米)保障型24.4640.8110以剛性需求客戶為主,逐漸成為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品中北鎮(zhèn)板塊富力灣(精裝,08年去化6萬(wàn)平米,預(yù)計(jì)09年上市1.5萬(wàn)平米)假日潤(rùn)園(精裝,08年去化約3.7萬(wàn)平米,預(yù)計(jì)09年上市2萬(wàn)平米)3改善型10.0516.3550市場(chǎng)需求量穩(wěn)定,未來(lái)市場(chǎng)存量相對(duì)較少,競(jìng)爭(zhēng)程度較低中北鎮(zhèn)板塊金廈水語(yǔ)花城(小高層產(chǎn)品,4800元/平米,08年去化2.45萬(wàn)平米,預(yù)計(jì)09年上市4.1萬(wàn)平米)2享受型1.915.35708年區(qū)域供應(yīng)較少,09年競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈.西南環(huán)線周遍板塊中海御湖瀚苑(預(yù)計(jì)11月底正式上市,共6.5萬(wàn)平米,單價(jià)9500-10000元/平米)1別墅類4.56.9——區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目稀少,未來(lái)仍主要以稀缺性為主要賣點(diǎn).環(huán)城四區(qū)檀香海別墅區(qū)(一期11月底上市,總建筑面積2.4萬(wàn)平米,共98套)星耀五洲一期供應(yīng)3.5萬(wàn)平米0.8四類導(dǎo)向分產(chǎn)品市場(chǎng)區(qū)域、價(jià)格、走量、存量特征保障型產(chǎn)品：產(chǎn)品特征為高層，遵循低開平走趨勢(shì)，突出總價(jià)優(yōu)勢(shì)，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，市場(chǎng)放量較高改善型產(chǎn)品：產(chǎn)品特征多層產(chǎn)品，戶型100平米左右，總價(jià)適度，市場(chǎng)后期存量走低，品質(zhì)需求突出享受型產(chǎn)品：產(chǎn)品特征洋房，戶型面積偏高，區(qū)域市場(chǎng)后期存量主要集中在中石油橋及津南區(qū)域別墅類產(chǎn)品：別墅產(chǎn)品市場(chǎng)主要產(chǎn)品類型為聯(lián)排產(chǎn)品，環(huán)城四區(qū)存量為主，全年走勢(shì)低迷產(chǎn)品類型08年去化量(萬(wàn)平米)09年存量(萬(wàn)平米)08年月均39保障型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)維度市場(chǎng)資源：09年中北鎮(zhèn)富力與萬(wàn)科品牌項(xiàng)目存量與南部環(huán)線周遍項(xiàng)目供應(yīng)為主。客戶取向：保障性住宅需求，婚房需求，城市高位擠壓，自住型客戶為主。關(guān)注重點(diǎn)：交通、配套、低總價(jià)、小戶型競(jìng)爭(zhēng)搶點(diǎn)：交通距離抗性、生活配套資源、贈(zèng)送價(jià)值、總價(jià)優(yōu)勢(shì)。改善型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)緯度市場(chǎng)資源：09年中北鎮(zhèn)產(chǎn)品供應(yīng)量占市場(chǎng)主導(dǎo)，整體供應(yīng)量將有所提升。客戶取向：改善型住宅需求，120平米左右產(chǎn)品為主。重點(diǎn)關(guān)注：總價(jià)，社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品附加價(jià)值。競(jìng)爭(zhēng)搶點(diǎn)：總價(jià)，生活配套、交通配套、產(chǎn)品附加值、社區(qū)環(huán)境享受型競(jìng)爭(zhēng)緯度市場(chǎng)資源：09年主要以城市西南區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)資源為主，存在較多潛在資源客戶取向：洋房類產(chǎn)品為主，享受型居住理念，自住兼投資重點(diǎn)關(guān)注：周遍未來(lái)規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品形式、居住舒適度競(jìng)爭(zhēng)搶點(diǎn)：產(chǎn)品兌現(xiàn)力，產(chǎn)品附加價(jià)值，居住舒適度，周遍配套發(fā)展優(yōu)勢(shì)：低總價(jià)，突出附加值，小面積吸引周邊及城市西南區(qū)域剛性自住型人群。劣勢(shì)：距離抗性配套不足社會(huì)山09年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)綜合預(yù)判優(yōu)勢(shì)：總結(jié)適度，大環(huán)境成熟度高，形成點(diǎn)面效應(yīng)劣勢(shì)：個(gè)體生活配套暫時(shí)確失。優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品種類選擇性多，看重產(chǎn)品附加空間劣勢(shì)：社區(qū)配套不完善，總價(jià)相對(duì)偏高別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)緯度市場(chǎng)資源：天津市周遍場(chǎng)資源持續(xù)平穩(wěn)放量?？蛻羧∠颍焊叨讼硎苄妥≌枨?，渡假自住兼有。重點(diǎn)關(guān)注：社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品形式、居住舒適度競(jìng)爭(zhēng)搶點(diǎn)：稀缺資源、配套資源、產(chǎn)品附加值、園林意境優(yōu)勢(shì)：資源優(yōu)質(zhì)成品、現(xiàn)房，稀缺性強(qiáng)劣勢(shì)：空間緊湊、面積適度。四類導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)搶點(diǎn)關(guān)鍵詞：產(chǎn)品品質(zhì)、適度利潤(rùn)、總價(jià)優(yōu)勢(shì)、成熟意境競(jìng)爭(zhēng)搶點(diǎn)關(guān)鍵詞：現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)、高兌現(xiàn)力、區(qū)域空間、人文意境保障型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)維度改善型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)緯度享受型競(jìng)爭(zhēng)緯度優(yōu)勢(shì)：社會(huì)40中北、西南板塊市場(chǎng)容量分析及判斷平均去化量市場(chǎng)庫(kù)存容量08年1-10月累計(jì)銷售套數(shù)（套)5018當(dāng)前庫(kù)存面積（萬(wàn)平米）89.0308年1—10月累計(jì)去化面積（萬(wàn)平米）50.14庫(kù)存去化所需時(shí)間（月）2108年8-10月月均去化套數(shù)39009年區(qū)域市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)（套）1540—184808年8—10月月均去化面積（萬(wàn)平米）4.209年片區(qū)市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)（套）1994—2156受中北鎮(zhèn)項(xiàng)目供應(yīng)主要產(chǎn)品形式及價(jià)格因素影響，區(qū)域市場(chǎng)中保障型產(chǎn)品占據(jù)成交主導(dǎo)地位，平均成交價(jià)格整體保持相對(duì)較低水平。未來(lái)區(qū)域受整體大勢(shì)影響，短期內(nèi)均價(jià)依然難以快速提升，保障型產(chǎn)品依舊占據(jù)主導(dǎo)地位。預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)供應(yīng)量將有5%—10%提升，但市場(chǎng)容量萎縮，總體成交量依舊繼續(xù)下滑。區(qū)域市場(chǎng)描述四類導(dǎo)向08年整體區(qū)域銷售面積約50萬(wàn)，09年商品房庫(kù)存90余萬(wàn)，09年市場(chǎng)表現(xiàn)“供大于求”中北、西南板塊市場(chǎng)容量分析及判斷平均去化量市場(chǎng)庫(kù)存容量08年41第一風(fēng)險(xiǎn)：高端產(chǎn)品“走價(jià)不走量”，豪宅博弈時(shí)代結(jié)束。各高端項(xiàng)目以“一事一議”“走暗線”的策略，降低庫(kù)存，減少風(fēng)險(xiǎn)第二風(fēng)險(xiǎn)：中間層的享受型產(chǎn)品市場(chǎng)銷售低迷，成為中端階層與高端階層需求的中空部分，120—160平米的戶型市場(chǎng)去化速度較低第三風(fēng)險(xiǎn)：剛性需求走高，市場(chǎng)主力表現(xiàn)為“走量不走價(jià)”，保障型住宅后期供應(yīng)較高，降價(jià)、清庫(kù)存成為主流中北、西南板塊市場(chǎng)容量分析及判斷四類導(dǎo)向市場(chǎng)表現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：第一風(fēng)險(xiǎn)：高端產(chǎn)品“走價(jià)不走量”，豪宅博弈時(shí)代結(jié)束。各高端項(xiàng)4209年社會(huì)山項(xiàng)目保障型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析社會(huì)山產(chǎn)品中北鎮(zhèn)板塊西南環(huán)線周遍板塊產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)力小面積保障型產(chǎn)品總價(jià)低，有豐富戶型可供多樣選擇;社區(qū)規(guī)模形成,生活配套不斷完善.產(chǎn)品形式高位富力灣77—90平米精裝修產(chǎn)品，總價(jià)低于45萬(wàn)。假日風(fēng)景、假日潤(rùn)園小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品憑借品牌優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)分額。梅江康城80—90平米小戶型，總價(jià)約50萬(wàn)。洛卡小鎮(zhèn)，77—90平米小戶型，總價(jià)低于40萬(wàn)。銷售策略2008年社區(qū)較高展示面，09年成熟入住，總價(jià)適中，高性價(jià)比快速走量。精裝修；總價(jià)低；周遍區(qū)域發(fā)展成熟梅江康城“0”首付策略，吸引剛性需求市場(chǎng)注意；洛卡小鎮(zhèn)主打梅江區(qū)域概念。未來(lái)在西南區(qū)域內(nèi)前景地位未來(lái)片區(qū)的領(lǐng)頭項(xiàng)目，配套完善的新城鎮(zhèn)。配套逐步完善，周遍眾多項(xiàng)目聚集“人氣”，形較成熟居住區(qū)域。梅江區(qū)域概念依舊影響市場(chǎng)趨向，周遍成熟生活配套以及便利交通配套成為優(yōu)勢(shì)條件。目前在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯，09年開始主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于中北鎮(zhèn)部分大品牌項(xiàng)目剩余資源以及大梅江區(qū)域項(xiàng)目利用區(qū)域配套等優(yōu)勢(shì)對(duì)市場(chǎng)形成了沖擊與擠壓。

社會(huì)山應(yīng)利用舒適戶型、總價(jià)優(yōu)勢(shì)以及社區(qū)09年成熟期的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品兌現(xiàn)力，規(guī)避地段劣勢(shì)，保證09年改善型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四類導(dǎo)向09年社會(huì)山項(xiàng)目保障型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析社會(huì)山產(chǎn)品中北鎮(zhèn)板塊西南43社會(huì)山產(chǎn)品中北鎮(zhèn)板塊西南環(huán)線周遍板塊產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)力社區(qū)生活配套不斷完善，成熟居住感逐漸顯現(xiàn)，120平米左右同類產(chǎn)品總價(jià)相對(duì)偏低。多元社區(qū)，品質(zhì)化成度高富力灣90—120平米高層產(chǎn)品。金廈水語(yǔ)花城未來(lái)大量90—112平米洋房產(chǎn)品。大地12城90—119平米洋房產(chǎn)品?？〕窍饠?shù)原90—120平米4.5層洋房產(chǎn)品。銷售策略08年“成熟”主題，提高社區(qū)可生活度宣傳。強(qiáng)調(diào)周遍生活配套成熟度以及未來(lái)居住片區(qū)的完善規(guī)劃藍(lán)圖?？〕上饦湓瓘?qiáng)調(diào)環(huán)線內(nèi)概念以及高產(chǎn)品兌現(xiàn)力，高產(chǎn)品附加值占領(lǐng)市場(chǎng)。未來(lái)在西南區(qū)域內(nèi)前景地位未來(lái)區(qū)域代表性社區(qū)，對(duì)周遍影響力不斷擴(kuò)大。配套逐步完善，周遍眾多項(xiàng)目聚集“人氣”，形較成熟居住區(qū)域。區(qū)域未來(lái)改善類產(chǎn)品供應(yīng)量不大，但單一項(xiàng)目產(chǎn)品兌現(xiàn)力較高，吸引市場(chǎng)關(guān)注。目前在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力不明顯，09年主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于中北鎮(zhèn)區(qū)域資源供應(yīng)。

社會(huì)山應(yīng)利用住區(qū)整體品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，社區(qū)復(fù)合“墅尚”多層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮空間與競(jìng)爭(zhēng)層次優(yōu)勢(shì)

09年社會(huì)山項(xiàng)目改善型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析四類導(dǎo)向社會(huì)山產(chǎn)品中北鎮(zhèn)板塊西南環(huán)線周遍板塊產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)力社區(qū)生活配44社會(huì)山產(chǎn)品中北鎮(zhèn)板塊西南環(huán)線周遍板塊產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)力120平米以上小高產(chǎn)品差異化明顯，可供選擇性強(qiáng)，隨社區(qū)成熟居住價(jià)值不斷提升大地12城少量160平米躍層產(chǎn)品以及芒果郡部分130平米以上產(chǎn)品俊城橡樹原約140平米大戶型洋房產(chǎn)品；中海御湖瀚苑大面積高層產(chǎn)品；佰都大寺項(xiàng)目09年潛在洋房產(chǎn)品。銷售策略產(chǎn)品種類多樣化，可選擇性豐富，總價(jià)相對(duì)較低。作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿,以小面積產(chǎn)品總價(jià)作為支撐面向市場(chǎng)推廣宣傳區(qū)域成熟度，及周遍配套資源，以及城市化發(fā)展。未來(lái)在西南區(qū)域內(nèi)前景地位區(qū)域配套不斷完善發(fā)展，社區(qū)品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升。由于兩項(xiàng)目該類產(chǎn)品存量極少，為未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)影響度較小。潛在市場(chǎng)供應(yīng)較大，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。該類型產(chǎn)品09年主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于西南環(huán)線周邊項(xiàng)目存量以及中海和下半年佰都大寺項(xiàng)目潛在市場(chǎng)供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品多數(shù)占據(jù)區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)，部分享有城市功能型配套資源，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。

09年社會(huì)山二期弱化產(chǎn)品層面上的直接競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)、成熟與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力占主導(dǎo)09年社會(huì)山項(xiàng)目享受型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析四類導(dǎo)向社會(huì)山產(chǎn)品中北鎮(zhèn)板塊西南環(huán)線周遍板塊產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)力120平米45社會(huì)山產(chǎn)品項(xiàng)目周遍板塊環(huán)城周遍區(qū)域板塊產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)力在09年具備現(xiàn)房實(shí)景銷售條件，產(chǎn)品兌現(xiàn)力得以體現(xiàn)，社區(qū)氛圍不斷改善，區(qū)域產(chǎn)品稀缺性提升價(jià)值尺度。檀香海別墅區(qū)東麗湖島居聯(lián)排產(chǎn)品；天嘉湖水岸別墅。銷售策略現(xiàn)房實(shí)景銷售，增強(qiáng)客戶現(xiàn)場(chǎng)感受。“惜售”“走暗線”贈(zèng)送大面積地下室，通過(guò)小產(chǎn)權(quán)總價(jià)低特點(diǎn)吸引市場(chǎng)。宣傳社區(qū)及產(chǎn)品成熟度，通過(guò)現(xiàn)房實(shí)景色的包裝和居住環(huán)境氛圍營(yíng)造增強(qiáng)到場(chǎng)客戶親身感受。未來(lái)前景地位現(xiàn)房成品別墅價(jià)值，整體社區(qū)價(jià)值標(biāo)桿，拉動(dòng)中端產(chǎn)品利潤(rùn)率，勻速走價(jià)。由于區(qū)域產(chǎn)品稀缺因素，將成為社會(huì)山項(xiàng)目周遍別墅類產(chǎn)品最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。隨著社區(qū)成熟度不斷提高以及周遍生活配套和交通配套的不斷發(fā)展完善，將會(huì)成為環(huán)城周遍區(qū)域具有代表性的別墅類產(chǎn)品。該類型產(chǎn)品09年主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于城市周邊板塊項(xiàng)目資源，可以看出具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的別墅類產(chǎn)品多具有不可復(fù)制的環(huán)境資源以及現(xiàn)房實(shí)景優(yōu)勢(shì)，能夠使客戶得到較強(qiáng)親身感受。

09年社會(huì)山應(yīng)在上半年對(duì)別墅產(chǎn)品進(jìn)行“惜售”“走暗線”，而在下半年利用現(xiàn)房入住優(yōu)勢(shì)結(jié)合社區(qū)配套成熟度對(duì)別墅產(chǎn)品進(jìn)行集中推出，釋放二區(qū)部分別墅資源，減緩后期庫(kù)存壓力。

09年社會(huì)山項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析四類導(dǎo)向社會(huì)山產(chǎn)品項(xiàng)目周遍板塊環(huán)城周遍區(qū)域板塊產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)力在09年46別墅市場(chǎng)針對(duì)“社會(huì)山”威脅與機(jī)會(huì)1、別墅產(chǎn)品面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)周期，天津市場(chǎng)后發(fā)別墅項(xiàng)目，附加值對(duì)比將存在一定威脅；2、期房期間項(xiàng)目展示給予客戶的預(yù)期，在成品房期間將會(huì)存在客戶心理感受落差；3、別墅便對(duì)較廣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面，將存在一定的客戶分流，環(huán)城四區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)分流，市場(chǎng)產(chǎn)品“空檔期”的存在空間較??；4、后期中端產(chǎn)品對(duì)于別墅社區(qū)形象存在下拉作用，需要高端持續(xù)帶動(dòng)09年社會(huì)山項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析四類導(dǎo)向市場(chǎng)威脅點(diǎn)：機(jī)會(huì)搶點(diǎn)：1、不主動(dòng)創(chuàng)造市場(chǎng)同產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)“空檔期”，持續(xù)推售；2、高端產(chǎn)品劃定量?jī)r(jià)配比原則，差異化產(chǎn)品做標(biāo)桿，同質(zhì)化產(chǎn)品持續(xù)推售，適度利潤(rùn)；別墅市場(chǎng)針對(duì)“社會(huì)山”威脅與機(jī)會(huì)1、別墅產(chǎn)品面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)周期，天471、分析當(dāng)前市場(chǎng)更加趨于理性，部分“走價(jià)不走量”的高端產(chǎn)品形成滯銷，中端產(chǎn)品“走量不走價(jià)”是淡市中的保障法則，在此基礎(chǔ)上，保證走量、適當(dāng)利潤(rùn)可形成穩(wěn)定、勻速的良性銷售走勢(shì)2、一區(qū)入住資源與二區(qū)成熟聯(lián)動(dòng)整體住區(qū)，形成一體化成熟住區(qū)形象，品質(zhì)導(dǎo)向更為明確，強(qiáng)化客戶認(rèn)知感受與信心3、社會(huì)山2009年主打改善型與享受型產(chǎn)品，利用產(chǎn)品價(jià)值，控制總價(jià)，突出產(chǎn)品附加價(jià)值，在客戶購(gòu)買心理得到不可量化感受4、社會(huì)山09年緊密切入?yún)^(qū)域內(nèi)各產(chǎn)品市場(chǎng)空間，不主動(dòng)創(chuàng)造分產(chǎn)品的市場(chǎng)“空檔期”，不給予競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié)：四類導(dǎo)向1、分析當(dāng)前市場(chǎng)更加趨于理性，部分“走價(jià)不走量”的高端產(chǎn)品形481235467101298111314123546從分布區(qū)域上看，本市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目多集中在西北環(huán)線區(qū)域，密云路、西南半環(huán)、中北鎮(zhèn)一線區(qū)域項(xiàng)目占到了整體經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的50%以上；而限價(jià)房的主要項(xiàng)目多集中在以東麗華明為首的城市東部環(huán)線區(qū)域，西南部項(xiàng)目體量較小。目前天津主要經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目共14處：1、雙街新城2、格蘭春天3、瑞寧家園4、盛世家園5、東和家園6、秋詒家園7、福悅里8、青水家園9、柳溪苑10、大寺地塊11、民暢園12、瑞麗園(隆鵬公寓)13、華城麗苑14、金秋新苑目前天津市共有6項(xiàng)：限價(jià)房工程：1、東麗區(qū)昆俞北路項(xiàng)目；2、東麗區(qū)張貴莊路項(xiàng)目；3、東麗區(qū)華明新家園項(xiàng)目；4、東麗區(qū)津?yàn)I大道南側(cè)項(xiàng)目；5、西青區(qū)南運(yùn)河項(xiàng)目；6、北辰區(qū)紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目；四類導(dǎo)向天津市主要經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房項(xiàng)目1235467101298111314123546從分布區(qū)域49區(qū)域.項(xiàng)目名稱總建面積(平米)建筑形式位置銷售狀態(tài)上市時(shí)間銷售價(jià)格(元/平米)剩余量(平米)北辰區(qū)瑞寧家園10950018—22層瑞景居住區(qū)23號(hào)地在售中08年3400約55000格蘭春天158400高層瑞景居住區(qū)20號(hào)地未開08年底預(yù)計(jì)3400158400雙街新城220000高層，小高層雙街鎮(zhèn)售磬07年3200——紅橋區(qū)民暢園161200高層紅橋區(qū)團(tuán)結(jié)路在售中08年4月4340約80000河北區(qū)秋佾家園145500高層,小高層河北區(qū)鐵東路未開09年預(yù)計(jì)4200145500東和家園90000高層河北區(qū)真理道未開09年預(yù)計(jì)350090000盛世嘉園260000高層馬場(chǎng)營(yíng)房未開預(yù)計(jì)09年預(yù)計(jì)3300260000西青區(qū)福悅里145000高層芥園西道在售中08年12月4100145000青水家園116000未知楊柳青一街未開預(yù)計(jì)09年預(yù)計(jì)2900116000柳溪苑128600高層，小高層楊柳青新華路4號(hào)在售中07年3050約10000大寺地塊14600026層西青大寺未開09年底未定146000南開區(qū)華城麗苑52000多層,小高層南開密云1支路在售中08年11月382550000瑞麗園61221高層天拖南小區(qū)售磬07年3800約5000津南區(qū)金秋新苑1351006-18層雙港,津?yàn)I大道附近在售中08年4048約60000總計(jì)———1928521———————————————————132090009年天津市中、西部區(qū)域預(yù)計(jì)約有132萬(wàn)平米，共約2萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房存量，政府規(guī)劃將其中約550—600萬(wàn)平米集中推向市場(chǎng)，南開、西青、津南在售及存量近60萬(wàn)平米，平均銷售價(jià)格為3000—4000元/平米。天津市主要經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房項(xiàng)目四類導(dǎo)向區(qū)域.項(xiàng)目名稱總建面積(平米)建筑形式位置銷售狀態(tài)上市時(shí)間銷50區(qū)域.項(xiàng)目名稱總建面積(平米)建筑形式位置預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)銷售價(jià)格(元/平米)東麗區(qū)頂秀欣苑(華明一期)162600高層華明1號(hào)地塊08年底3726華明新家園二期158400高層華明2號(hào)地塊09年未定昆俞北路地塊項(xiàng)目190900高層,小高層?xùn)|麗區(qū)昆侖路,外環(huán)線09年未定津?yàn)I大道南項(xiàng)目321000高層津?yàn)I大道南項(xiàng)目09年3000-3500張貴莊路項(xiàng)目171600未定東麗區(qū)張貴莊路09年未定西青區(qū)南運(yùn)河項(xiàng)目100800高層西青區(qū)南運(yùn)河南路09年約3000北辰區(qū)紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目174500高層北辰區(qū)紅旗農(nóng)場(chǎng)附近09年未定津南區(qū)雙港新家園項(xiàng)目176000高層,小高層津南區(qū)雙港街09年2800-3500總計(jì)————1455800————————————————天津市目前共建設(shè)限價(jià)房項(xiàng)目6處，總建筑面積145.6萬(wàn)平米，約2萬(wàn)套住房，政府規(guī)劃于08年底至09年上半年將其推向市場(chǎng)四類導(dǎo)向天津市主要經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房項(xiàng)目未來(lái)兩限房由于區(qū)域的外擴(kuò)，土地成本的下降，會(huì)直接作用到銷售價(jià)格上，進(jìn)一步拉大區(qū)域與商品房的價(jià)格區(qū)域.項(xiàng)目名稱總建面積(平米)建筑形式位置預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)銷51區(qū)域市場(chǎng)在售存量90萬(wàn)平米，政策性住房供應(yīng)量超過(guò)60萬(wàn)，2009年靜態(tài)參照2008年市場(chǎng)去化量，未來(lái)一年供需關(guān)系極不平衡區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2008年的進(jìn)一步價(jià)格下降的趨勢(shì)，以富力、萬(wàn)科為代表的品牌開發(fā)商09年以清理庫(kù)存為主，未來(lái)價(jià)格將進(jìn)一步走低隨著市場(chǎng)下滑，剛性性需求越加顯現(xiàn)，中端產(chǎn)品的價(jià)格是客戶首要的敏感要素，區(qū)域市場(chǎng)以本地地緣人口為主力，政策性住房的沖擊將逐步顯現(xiàn)高端產(chǎn)品走勢(shì)低迷，后期存量將對(duì)于高端項(xiàng)目形成直接脈壓，平穩(wěn)持續(xù)出貨，保持市場(chǎng)高貨值導(dǎo)向2009年市場(chǎng)綜合延判——四類導(dǎo)向產(chǎn)品導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)策略——改善型產(chǎn)品走量為先，適當(dāng)利潤(rùn)，動(dòng)態(tài)調(diào)整別墅產(chǎn)品穩(wěn)步“惜售”不創(chuàng)造“空檔期”四類導(dǎo)向關(guān)鍵詞：優(yōu)化品質(zhì)、改善主導(dǎo)、保證走量、適度利潤(rùn)區(qū)域市場(chǎng)在售存量90萬(wàn)平米，政策性住房供應(yīng)量超過(guò)60萬(wàn)，2052一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)支持一種表象二類需求三向來(lái)源四類導(dǎo)向五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶營(yíng)銷目標(biāo)53全年成交面積3萬(wàn)平米，總銷售額2.2億，全年成交均價(jià)6985元五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”2009年市場(chǎng)穩(wěn)步前進(jìn)的營(yíng)銷策略啟示老客戶介紹與朋介的傳承效力成為全年銷售穩(wěn)步出貨的主要支撐

項(xiàng)目打開全面的展示面，分產(chǎn)品情景包裝，強(qiáng)化客戶感受，拉動(dòng)客戶預(yù)期

下半年開展渠道“5i5j”工作納入項(xiàng)目營(yíng)銷系統(tǒng)，有力支持了下半年的成交業(yè)績(jī)

由于全年價(jià)格沒(méi)有進(jìn)行提升性調(diào)整，在適當(dāng)利潤(rùn)的前提下，保證了可售產(chǎn)品全年持續(xù)走量勢(shì)頭

適度利潤(rùn)保證資金回籠速度為下半年銷售實(shí)現(xiàn)了快速走量的態(tài)勢(shì)全年成交面積3萬(wàn)平米，總銷售額2.2億，全年成交均價(jià)698554五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品兌現(xiàn)力、渠道拓寬、適銷產(chǎn)品、適度利潤(rùn)是2008年實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)平米、2.2億銷售額保障體系營(yíng)銷基礎(chǔ)適銷產(chǎn)品并行，分層級(jí)引導(dǎo)滿足分級(jí)需求營(yíng)銷問(wèn)題2009年的“社會(huì)山”再需要的營(yíng)銷驅(qū)動(dòng)是什么？行銷模式與坐銷模式聯(lián)動(dòng)并舉，淡市走高分產(chǎn)品進(jìn)行高質(zhì)包裝，產(chǎn)品誘發(fā)客戶需求適度利潤(rùn)、快速出貨，保證資金回籠速度老客戶傳承效力，啟動(dòng)客戶基礎(chǔ)放化功能五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品兌現(xiàn)力、渠道拓寬、適銷產(chǎn)品、適度利潤(rùn)營(yíng)銷基礎(chǔ)適銷55五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”已有價(jià)值支撐，建立09年放大基礎(chǔ)找出社會(huì)山營(yíng)銷核心策略方向：2008年社會(huì)山營(yíng)銷關(guān)鍵詞基礎(chǔ)客戶價(jià)值兌現(xiàn)復(fù)合住區(qū)渠道行銷適銷策略核心問(wèn)題客戶結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，新產(chǎn)品導(dǎo)向客戶量加大銷售道具功能轉(zhuǎn)變推廣道具渠道購(gòu)房服務(wù)進(jìn)行升級(jí)化設(shè)置產(chǎn)品轉(zhuǎn)型盤活復(fù)合居所價(jià)值拓展有效客戶的保障成熟驅(qū)動(dòng)傳播驅(qū)動(dòng)商業(yè)驅(qū)動(dòng)服務(wù)驅(qū)動(dòng)量?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)2009年社會(huì)山營(yíng)銷驅(qū)動(dòng)五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”已有價(jià)值支撐，建立09年放大基礎(chǔ)找出社會(huì)山56成熟驅(qū)動(dòng)五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障2008年項(xiàng)目整體進(jìn)入“銷售”與“入住”并行期，豐產(chǎn)河改造、國(guó)道通車、一區(qū)居住區(qū)入住準(zhǔn)備2008年屬于成熟準(zhǔn)備期，同時(shí)帶來(lái)諸多問(wèn)題：直線104國(guó)道封路近半年，項(xiàng)目直達(dá)性困難項(xiàng)目外部導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)覆蓋率低，首次到訪困難項(xiàng)目一區(qū)改造，銷售中心通路成為施工通道項(xiàng)目一區(qū)成熟嫁接不足，形成一、二區(qū)形象割裂難點(diǎn)關(guān)鍵：距離到達(dá)抗性、成熟展示性低2009年社會(huì)山住區(qū)形象提升，強(qiáng)化“讓渡價(jià)值”——進(jìn)入成熟地標(biāo)住區(qū)時(shí)代成熟驅(qū)動(dòng)五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障57一區(qū)二區(qū)成熟整體性——重視一、二區(qū)形象銜接，入住社區(qū)帶動(dòng)整體成熟意境區(qū)域醒目地標(biāo)——建立社會(huì)山醒目的精神堡壘，形成地標(biāo)性指示城市級(jí)住區(qū)形象——社區(qū)內(nèi)部建立城市道路級(jí)別規(guī)劃路況，與建筑結(jié)合形成歸屬意境123形象升級(jí)建議現(xiàn)有銷售中心位于項(xiàng)目主路街區(qū)，面積較大，營(yíng)造項(xiàng)目成熟形象的重點(diǎn)，加入精神堡壘、熱氣球航標(biāo)，降低距離感；利用道路、綠植、路燈，形成一區(qū)居住區(qū)，二區(qū)銷售軟性過(guò)度五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障2009年“社會(huì)山”要做區(qū)域地標(biāo)一區(qū)二區(qū)成熟整體性區(qū)域醒目地標(biāo)城市級(jí)住區(qū)形象123形象升級(jí)建58傳播驅(qū)動(dòng)“十字街區(qū)”概念新品推出五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“主題月”推廣生活、生態(tài)、親情、奧運(yùn)“豐產(chǎn)河”改造生態(tài)環(huán)境升級(jí)“大講堂”區(qū)域發(fā)展標(biāo)志住區(qū)新品導(dǎo)入客戶維系線上成熟形象2008年社會(huì)山住區(qū)新品體驗(yàn)季引致成熟季適銷新品啟動(dòng)需求遞進(jìn)價(jià)值從成熟到生活居住成熟生活人文居者＋生活＋生動(dòng)2008年傳播驅(qū)動(dòng)“十字街區(qū)”概念五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、59五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障2009年“社會(huì)山”第一階段傳播主題自在居者我意逍遙和諧最大的基礎(chǔ)——居者有其屋居者最高境界的樂(lè)趣在于居者自在生活、人文情趣社會(huì)山，住進(jìn)來(lái)，生活了！11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一區(qū)入住二區(qū)入住華夏幼兒園商業(yè)啟動(dòng)社區(qū)巴士佛教藝術(shù)館活動(dòng)點(diǎn)：征集住進(jìn)社會(huì)山的30張笑臉活動(dòng)點(diǎn)：配套事件逐點(diǎn)爆發(fā)活動(dòng)點(diǎn)：注入人文住區(qū)元素，事件影響成熟生活人文傳播主線2009年“社會(huì)山”第二階段傳播主題2009年2008年五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障200960時(shí)間08年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月傳播主題社會(huì)山第一住區(qū)生活季自在居者，我意逍遙社會(huì)山，住進(jìn)來(lái)，生活了！冬日戀曲，社會(huì)山暖冬季活動(dòng)項(xiàng)辦理業(yè)主入住手續(xù)，贈(zèng)送禮品1、開展寫春聯(lián)，寫福字、猜燈謎等趣味活動(dòng)2、為業(yè)主贈(zèng)送節(jié)日相關(guān)禮品1、業(yè)主自選樹種，在社區(qū)及院落內(nèi)親自種植，親手美化家園2、趣味風(fēng)箏制作及放飛比賽1、家庭為單位綜合游藝活動(dòng)1、端午節(jié)粽子DIY2、民俗文化物品展覽會(huì)1、組織真人CS對(duì)站比賽2、趣味河畔休閑晚會(huì)3、河畔燒烤節(jié)1、華夏未來(lái)幼兒園開園親自活動(dòng)2、二批業(yè)主入住活動(dòng)1、家庭趣味競(jìng)技游戲2、垂釣，風(fēng)箏，電子競(jìng)技1、聘請(qǐng)健身教練，對(duì)業(yè)主開辦免費(fèi)健身培訓(xùn)班2、圣誕節(jié)、平安夜溫馨季主題活動(dòng)銷售節(jié)點(diǎn)社會(huì)山第一批別墅業(yè)主入住主推改善類洋房產(chǎn)品推出洋放產(chǎn)品新品加推洋放產(chǎn)品資源采用特惠房、讓利房、一口價(jià)等方式重點(diǎn)去化洋房產(chǎn)品剩余低質(zhì)資源集中預(yù)熱別墅產(chǎn)品現(xiàn)房銷售推出現(xiàn)放實(shí)景觀別墅產(chǎn)品社會(huì)山第二批別墅業(yè)主入住加推別墅產(chǎn)品資源洋房產(chǎn)品快速去化，別墅產(chǎn)品順銷，完成全年銷售計(jì)劃。工程節(jié)點(diǎn)1、完成項(xiàng)目09年整體主題包裝與定位2、完成洋房產(chǎn)品樣板間重新包裝工作完成初步社區(qū)環(huán)境規(guī)劃提升，完善現(xiàn)場(chǎng)包裝品質(zhì)提升工作及春季綠化工作完成豐產(chǎn)河畔美化綠化工作完成現(xiàn)房別墅產(chǎn)品樣板間1、完成真人CS場(chǎng)地開放2、完成河畔小型休閑區(qū)3、引入小型休閑餐飲商業(yè)1、完成別墅區(qū)環(huán)境整改和重新包裝2、幼兒園施工完善社區(qū)居住型配套商業(yè)引入工作1、完成大規(guī)模入住社區(qū)氛圍再包裝，完善項(xiàng)目?jī)?nèi)整體環(huán)境。09年節(jié)點(diǎn)性排期五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障時(shí)間08年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月161五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障商業(yè)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”配套發(fā)展歷程判斷形成階段發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)階段2006－20072008200920102011遠(yuǎn)郊度假多元化居住文化生活市鎮(zhèn)品質(zhì)產(chǎn)品需求第二居所、第一居所并舉第二居所過(guò)渡至第一居所舒適型配套常住保障2項(xiàng)為主文化配套常住保障3項(xiàng)并重舒適型配套精工價(jià)值1區(qū)獨(dú)秀五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障商業(yè)驅(qū)動(dòng)62

第二居所客戶第一居所客戶轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)化

度假型客戶、投資型客戶第二居所客戶五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障商業(yè)發(fā)展針對(duì)客戶特征投資度假型客戶以?shī)蕵?lè)型配套拉動(dòng)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為居住型客戶第二居所型客戶以常住型配套拉動(dòng)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為第一居住型客戶娛樂(lè)特色型常住保障型一區(qū)低密度休閑配套商業(yè)以休閑、娛樂(lè)為主的特色商業(yè)整個(gè)項(xiàng)目純粹產(chǎn)品別墅區(qū)中，產(chǎn)品品質(zhì)均衡，應(yīng)滿足業(yè)主生活和精神等多層面的消費(fèi)要求；區(qū)域、集中型商業(yè)隨著社會(huì)山過(guò)渡到二期多元化生活區(qū)，保障型商業(yè)突出城市化的各類特色購(gòu)物中心、配套和多元化的生活配套二區(qū)低密度多元常住配套商業(yè)以保障需求為主的常住型商業(yè)

轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)化

度假型客戶、投資型客戶63五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障宜動(dòng)宜靜內(nèi)外有序第一階段：一區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)：承擔(dān)項(xiàng)目前期首批業(yè)主基本生活需求，以社區(qū)服務(wù)類商業(yè)業(yè)態(tài)為主?；拘枨箢悺B(yǎng)商導(dǎo)入，優(yōu)惠招商引入政策便利店、干洗店、茶餐廳、水站、ATM機(jī)社區(qū)服務(wù)類——業(yè)主專屬制，居住生活化情趣滿足周末社區(qū)影院、健身中心、游泳館、網(wǎng)球、羽毛球Cs對(duì)抗基地、周末集市、周末快餐銷售中心會(huì)所化，兼顧業(yè)主娛樂(lè)，把銷售功能聯(lián)動(dòng)在一起以休閑、娛樂(lè)為主的特色商業(yè)，內(nèi)向型、高檔次、休閑娛樂(lè)性配套動(dòng)靜分區(qū)娛樂(lè)休閑中心五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障宜動(dòng)宜靜64三期商業(yè)小型超市茶餐廳咖啡廳周末影院寵物醫(yī)院高檔書店兒童游樂(lè)場(chǎng)露天燒烤區(qū)MINI高爾夫SPA精品店中檔超市健身俱樂(lè)部主題風(fēng)情街韓國(guó)料理中餐廳本項(xiàng)目整體商業(yè)定位一區(qū)－內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂(lè)性配套五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障三期商業(yè)小型超市兒童游樂(lè)場(chǎng)健身俱樂(lè)部韓國(guó)料理本項(xiàng)目整體商業(yè)定65五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障開辟社區(qū)巴士，打破交通抗性區(qū)域、集中型商業(yè)隨著產(chǎn)品過(guò)渡到多元化生活區(qū)，二期商業(yè)突出市鎮(zhèn)住區(qū)化的各類特色購(gòu)物、餐飲配套和多元化的生活配套可能的業(yè)態(tài)：文化、教育、醫(yī)療、特色生活賣場(chǎng)等第二階段：開放集中多元豐富二區(qū)常住型業(yè)態(tài)：承擔(dān)項(xiàng)目前期二期業(yè)主常住生活需求，以居住類商業(yè)業(yè)態(tài)為主。動(dòng)態(tài)區(qū)域集中購(gòu)物中心常住型的特色商業(yè)，綜合型、開放型、滿足居住型需求配套五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障開辟社區(qū)66本項(xiàng)目整體商業(yè)定位二區(qū)區(qū)域型商業(yè)－居住型生活配套診所 寵物醫(yī)院藥店

床上用品美容美發(fā)

餐飲

便利店 干洗店 沖印店

中型超市

郵局 鮮花禮品

教育培訓(xùn)

健身俱樂(lè)部 寵物店 煙酒 眼鏡 銀行主食廚房

五金電料 茶葉店 布藝 床上用品音像五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障本項(xiàng)目整體商業(yè)定位二區(qū)區(qū)域型商業(yè)－居住型生活配套診所 便利店67完善的社區(qū)配套是整體商業(yè)走向成熟的基礎(chǔ)恰當(dāng)?shù)木幼∨涮资蔷幼⌒蜕虡I(yè)走向城市化的必備要素定位精準(zhǔn)的特色配套是促進(jìn)商業(yè)迅速成熟的催化劑項(xiàng)目配套方向建議2009年2010年2011年2012年發(fā)展階段條件性引入較完善完善高度完善居住配套交通巴士健康運(yùn)動(dòng)教育配套中餐、休閑餐吧便利店、超市特色餐飲特色購(gòu)物自助銀行室內(nèi)影院干洗店超市餐飲醫(yī)療二手房教育：從小學(xué)到中學(xué)醫(yī)院：大型綜合類特色文化藝術(shù)館特色配套周末餐飲街周末影院CS戰(zhàn)斗營(yíng)周末主題活動(dòng)棋牌、臺(tái)球休閑會(huì)所室內(nèi)golf網(wǎng)球連鎖店鋪服裝寵物醫(yī)院農(nóng)家創(chuàng)意坊小吃街千色園豪華會(huì)所居民俱樂(lè)部高級(jí)休閑五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障完善的社區(qū)配套是整體商業(yè)走向成熟的基礎(chǔ)項(xiàng)目配套發(fā)展階段條件性68五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障體系創(chuàng)新認(rèn)知細(xì)膩全程化全方位全視角全掌控09年，全力為社會(huì)山的新老客戶提供一種覆蓋“衣食住行”全方面的居住化“無(wú)憂生活”服務(wù)體系，使業(yè)主獲得完全超預(yù)期的生活享受，從而驅(qū)動(dòng)社區(qū)文化口碑傳播速度。服務(wù)驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化“社會(huì)山”服務(wù)體系效應(yīng)，盤活“讓渡價(jià)值”五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障體系創(chuàng)新69社區(qū)大環(huán)境升級(jí)保證一區(qū)園林的基礎(chǔ)上，增加二區(qū)園林的組團(tuán)感與整體性；二區(qū)水系等景觀資源缺失的前提下增加二區(qū)園林的景觀價(jià)值感；優(yōu)化社區(qū)四周、圍墻間的綠植密度，保證社區(qū)的私密性；《北京山水文園》五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障社區(qū)大環(huán)境升級(jí)保證一區(qū)園林的基礎(chǔ)上，增加二區(qū)園林的組團(tuán)感與整70迎接入住做實(shí)眼前挖掘項(xiàng)目可展示的各個(gè)環(huán)節(jié)及配套要素，加大宣導(dǎo)力度的同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的展示，形成社區(qū)良好的形象及社區(qū)口碑；便利超市/醫(yī)療，優(yōu)化業(yè)主本能生存依賴感；購(gòu)物班車，滿足最大化業(yè)主基本生活需求；增加與完善社區(qū)內(nèi)的健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施，塑造居住性的健身環(huán)境；開發(fā)社區(qū)內(nèi)展示層面，強(qiáng)調(diào)整體商業(yè)展示面的塑造與運(yùn)營(yíng)；建造社區(qū)內(nèi)部人文景觀，完善社區(qū)景觀與人文景觀的聯(lián)動(dòng)性；五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障迎接入住做實(shí)眼前挖掘項(xiàng)目可展示的各個(gè)環(huán)節(jié)及配套要素，加大宣導(dǎo)71勾勒長(zhǎng)遠(yuǎn)強(qiáng)化銷售說(shuō)辭，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域整體配套的說(shuō)辭滲透，加大依托城建，編輯《新城年紀(jì)》手冊(cè)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域大環(huán)境的未來(lái)性及歸屬感；持續(xù)推廣強(qiáng)化新城規(guī)劃及未來(lái)周邊高調(diào)聲音；加強(qiáng)銷售說(shuō)辭中對(duì)未來(lái)配套的滲透力度、感染力；擴(kuò)大與維系項(xiàng)目的前瞻性與未來(lái)配套的兌現(xiàn)力；五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障勾勒長(zhǎng)遠(yuǎn)強(qiáng)化銷售說(shuō)辭，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域整體配套的說(shuō)辭滲透，加大依托72一區(qū)服務(wù)體現(xiàn)品位增加物業(yè)管家服務(wù)品類，切實(shí)實(shí)行“嵌入式”服務(wù)；強(qiáng)化整個(gè)社區(qū)安保服務(wù)，創(chuàng)造更為安全、安靜的社區(qū)環(huán)境；建立健全管家式服務(wù)體系，提供與業(yè)主品位及需求對(duì)位的管家服務(wù)；定時(shí)為業(yè)主提供管家式“全程無(wú)憂化”；按照定期咨詢客戶需求，做好對(duì)所服務(wù)業(yè)主的保養(yǎng)；提高業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)檔次，創(chuàng)造客戶間溝通平臺(tái)；五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障啟動(dòng)別墅區(qū)“社區(qū)生活服務(wù)指南”計(jì)劃一區(qū)服務(wù)體現(xiàn)品位增加物業(yè)管家服務(wù)品類，切實(shí)實(shí)行“嵌入式”服務(wù)73二區(qū)整體服務(wù)更人性建議強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)人員的服務(wù)意識(shí)及主動(dòng)性；增加服務(wù)人性化元素，讓業(yè)主及客戶更能感受地位的尊崇與自豪；物管人員服務(wù)的主動(dòng)性，以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)做到“以業(yè)主的滿意為最大的服務(wù)目標(biāo)”增加社區(qū)業(yè)主院區(qū)修剪草坪、美化綠植與園林的服務(wù)；擴(kuò)大現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)范圍，創(chuàng)造“無(wú)憂化物管服務(wù)”啟動(dòng)完善“生活配套服務(wù)項(xiàng)”計(jì)劃完善社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，為業(yè)主提供包括家政服務(wù)，洗衣、洗車、外賣、看護(hù)，休閑娛樂(lè)等等豐富便利的生活服務(wù)項(xiàng)目，使業(yè)主的居住感覺(jué)超乎想象，從而吸引更多業(yè)主入住，提高社區(qū)成熟度。五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障二區(qū)整體服務(wù)更人性建議強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)人員的服務(wù)意識(shí)及主動(dòng)性；物74五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障09年，我們通過(guò)建立全方位的，系統(tǒng)的生活服務(wù)體系，激發(fā)住區(qū)體系中的“讓渡價(jià)值”，給予客戶良好的居住感覺(jué)和對(duì)社區(qū)未來(lái)發(fā)展穩(wěn)健的信心完善外部形象包裝，拉升項(xiàng)目品質(zhì)；細(xì)化社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃，改善社區(qū)環(huán)境；建立生活保障體系，解除入住擔(dān)憂；加快引入商業(yè)配套，促進(jìn)生活便捷；啟動(dòng)超值服務(wù)計(jì)劃，贈(zèng)予意外價(jià)值；給予客戶和業(yè)主超預(yù)期的生活享受！HOWDO？客戶獲得良好外部印象；客戶獲得舒適內(nèi)部感覺(jué)；業(yè)主獲得滿意居住需求；業(yè)主獲得穩(wěn)定未來(lái)信心；業(yè)主獲得超值生活感受；客戶和業(yè)主帶來(lái)更多驅(qū)動(dòng)效應(yīng)！YOUDO！五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障09年，75五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障別墅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品小高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向別墅產(chǎn)品：現(xiàn)房“惜售”暗線出貨、適度利潤(rùn)洋房產(chǎn)品：市場(chǎng)供應(yīng)走低借“墅尚”之勢(shì)提升品質(zhì)層次借勢(shì)順銷，動(dòng)態(tài)調(diào)整小高產(chǎn)品：總價(jià)適度、保障走量2009年主力現(xiàn)金流產(chǎn)品推售導(dǎo)向放大客戶區(qū)域搶占高端需求空白地點(diǎn)，提升品質(zhì)層次訴求，提升讓渡價(jià)值,避免庫(kù)存壓力復(fù)合住區(qū)標(biāo)桿帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)兩種產(chǎn)品價(jià)格杠桿撬動(dòng)銷售，與全年指標(biāo)直接對(duì)應(yīng)，形成全年保量基礎(chǔ)關(guān)鍵詞惜售走量量?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)分產(chǎn)品銷售策略，市場(chǎng)導(dǎo)向，走量與利潤(rùn)并舉，全年走穩(wěn)五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障別墅產(chǎn)品76五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障多層改善型產(chǎn)品二區(qū)核心區(qū)別墅09年任務(wù)完成基礎(chǔ)價(jià)格適度快速實(shí)現(xiàn)銷售快速走量別墅產(chǎn)品09年標(biāo)桿高貨值產(chǎn)品拉升項(xiàng)目品質(zhì)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率惜售利潤(rùn)洋房產(chǎn)品的高產(chǎn)品力、適度價(jià)格，是全年任務(wù)完成的基礎(chǔ)別墅產(chǎn)品的惜售策略，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，高利潤(rùn)、樹標(biāo)桿、搶占市場(chǎng)份額五項(xiàng)驅(qū)動(dòng)“社會(huì)山”營(yíng)銷關(guān)鍵詞：成熟、服務(wù)、客觀、保障多層改善7709年銷售產(chǎn)品資源產(chǎn)品戶型面積區(qū)間供應(yīng)量可售資源計(jì)劃銷售套數(shù)計(jì)劃銷售面積別墅院墅B1210㎡4845102100B2230㎡9900連棟B3180㎡6859203600B4213㎡3630153300寬houseB5.2a178㎡141000B5.2b178㎡14700雙拼B6260㎡222151300小計(jì)2111815010300洋房近