可行性研究案例分析

1.項(xiàng)目背景大都體育中心為銀都區(qū)直接管轄的區(qū)級體育活動場地，擁有400米跑道和可供8000人觀看的簡易看臺，設(shè)備簡陋，不符合國標(biāo)。在亞運(yùn)會期間，雖由國家投資興建了舉重臺、乒乓球練習(xí)館、游泳館、運(yùn)動學(xué)校、辦公樓等建筑，但由于缺乏配套設(shè)施，目前任不能滿足體育鍛煉和比賽的規(guī)定。引進(jìn)外資，充足挖掘既有土地潛力，運(yùn)用合作的優(yōu)勢，改造舊房屋，開發(fā)完善銀都體育中心的配套設(shè)施，興建奧林體育大廈，增進(jìn)銀都城區(qū)各項(xiàng)體育工作和第三產(chǎn)業(yè)的繁華和發(fā)展。2.項(xiàng)目擬建規(guī)模根據(jù)大都市都市規(guī)劃管理局97—規(guī)審字—0287“審定設(shè)計(jì)方案”告知，本項(xiàng)目占地10540.2平方米，總建筑面積98975平方米，其中地上66541.6平方米，地下32433.4平方米。建設(shè)高度62.4米。建筑容積率6.31（地上），建筑密度45%。項(xiàng)目工期：1997年6月至6月，歷時(shí)3年。各建筑物建筑面積見表2.1表2.1建筑面積分派表序號功能/項(xiàng)目面積單位備注1寫字樓24743平方米2公寓296933體育設(shè)施296934餐飲及娛樂49495停車場49496設(shè)備層4949合計(jì)989753.體育設(shè)施建設(shè)內(nèi)容體育大廈的開發(fā)建設(shè)充足考慮了體育設(shè)施的配套作用，體育設(shè)施建設(shè)內(nèi)容見表3.1表3.1體育設(shè)施建設(shè)內(nèi)容序號功能/項(xiàng)目面積單位備注1大型乒乓球活動館3571平方米2銀都區(qū)棋牌學(xué)校42863臺球活動中心214314294地鄭球活動館28575保齡球活動館14296劍擊館11437武術(shù)學(xué)校21438老年人體育中心8579綜合健身館114310藤球館114311拳擊活動房754912輔助用房29693合計(jì)4.市場分析4.1體育場館4.1.1大都市體育場館現(xiàn)實(shí)狀況大都市及郊區(qū)縣既有215個(gè)（含國家和省體委所屬），其中市區(qū)135個(gè)。既有場館中，長期用于專業(yè)訓(xùn)練和比賽的有30個(gè)。其他場館已經(jīng)所有用于群眾體育健身活動，每年開放時(shí)間超過320天。4.1.2本市居民對體育健身活動場館的需求1995年《全民健身計(jì)劃綱要》頒布和實(shí)行以來，全市加大向社會開放力度。1995年活感人次為14萬人次/月，1996年增長到70萬人次/月，活動項(xiàng)目也由18項(xiàng)增長到20項(xiàng)。伴隨群眾健身需求的增長，既有場館設(shè)施顯得供不應(yīng)求，許多場館和場地都出現(xiàn)群眾排隊(duì)等場地、預(yù)約場地的狀況。大都市尤其是銀都區(qū)的供需矛盾尤為突出。4.2寫字樓市場4.2.1寫字樓供應(yīng)狀況1994年，大都市寫字樓售價(jià)迅速攀升，與此同步，受高價(jià)位、高利潤的驅(qū)動，大都市寫字樓建設(shè)及供應(yīng)也迅速增長。1995年大都市寫字樓供應(yīng)量進(jìn)入了高峰，寫字樓中竣工面積達(dá)40萬平方米。據(jù)記錄，1995年本市各樓可用于辦公的設(shè)施總量達(dá)225萬平方米，其中：純辦公樓靠近100萬平方米；用于辦公的公寓，近55萬平方米；飯店常年用于辦公約70萬平方米。4.2.2需求分析1995年，大都市新批三資企業(yè)較上年減少42%，但外資企業(yè)進(jìn)駐大都市機(jī)構(gòu)仍有所增長，這是大都市的地位和功能所決定的，據(jù)此預(yù)測外資機(jī)構(gòu)對寫字樓的需求仍有一定的增長。伴隨中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中資企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不停增長，在寫字樓需求市場中所占份額逐年增長，1990年，中資企業(yè)只占當(dāng)年寫字樓需求量的10%左右，到1995年已占約1/3約為14萬平方米，中資企業(yè)對中高檔寫字樓需求增長速度高于外資企業(yè)，年增長率可達(dá)25%。綜合分析，預(yù)測大都市此后幾年寫字樓需求狀況見表4.2表4.21997年—大都市高檔寫字樓總需求量單位：平方米序號項(xiàng)目1997199819991外資需求量374350582中資需求量232936453其他20202020小計(jì)80921061234.3公寓市場公寓的需求重要是對三資企業(yè)和外方駐大都市機(jī)構(gòu)人員、中資企業(yè)駐大都市人員等，公寓的用途已由本來的單層純居住發(fā)展為居住、辦公兼用。5建設(shè)地點(diǎn)及市政配套條件5.1建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于大都市銀都區(qū)，項(xiàng)目的四至范圍：北起銀都工人體育館南側(cè)，南至北四環(huán)，西起東方大街東側(cè)，南至南方大廈。5.2拆遷方案5.2.1項(xiàng)目用地現(xiàn)實(shí)狀況在用地范圍內(nèi)，有285戶居民危房和2戶商業(yè)、餐飲業(yè)需進(jìn)行拆遷。5.2.2拆遷安頓方案用地范圍內(nèi)，有285戶居民，需拆遷面積為12300平方米。擬在異地建設(shè)居民搬遷用樓。用地范圍內(nèi)的285戶居民，需拆遷面積為1000平方米，由建設(shè)單位向上述兩個(gè)被拆遷單位一次性支付拆遷費(fèi)用，由其自行處理安頓問題。5.3市政配套條件5.3.1供電本項(xiàng)目計(jì)算供電負(fù)荷為4630千瓦，考慮留有余地，按容載比1.5選擇變壓器，容量往日7000千伏安。供電方案為自安外10千伏電纜向體育大廈總配電室供電，電纜長度約為0.6公里。然后在從總配電室引出雙路電纜向各變電室供電。5.3.2供熱該項(xiàng)目負(fù)荷約600萬大卡/時(shí)，擬建鍋爐房供熱。5.3.3工氣本項(xiàng)目日所需煤氣量約1150立方米，擬運(yùn)用銀都體育場內(nèi)已經(jīng)有煤氣管線，并建對應(yīng)的煤氣調(diào)壓站。5.3.4供水項(xiàng)目日所需水量900噸左右。東方大街東側(cè)既有一條現(xiàn)實(shí)狀況DN600毫米上水管線，擬在東方街新建一條1.1公里DN300毫米的上水管線與其相連，即可滿足奧林體育大廈的供水需求。5.3.5雨污水排放本項(xiàng)目每日排放污水量約730立方米。在該大廈環(huán)形道路下安排布置雨水管線與內(nèi)部雨水一并紅都大街合流管，然后排入紅都大街西側(cè)雨水館內(nèi)；內(nèi)部污水接入新都工人體育館外大街東側(cè)污水管內(nèi)。5.3.6電信本項(xiàng)目估計(jì)需要裝機(jī)容量3000門程控交機(jī)，擬由市話局就近處理。6環(huán)境保護(hù)6.1廢水處理本項(xiàng)目廢水重要來自餐飲廢水，洗滌廢水和洗手間廢水，為可生化有機(jī)無毒水。餐飲廢水經(jīng)隔油池除油后與洗滌廢水直接排入市政排水道。6.2廢氣處理本項(xiàng)目自建鍋爐房，擬采用有效措施，使廢氣排放抵達(dá)環(huán)境保護(hù)原則。6.3噪聲處理噪聲重要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械聲，在設(shè)備選型事采用低噪聲設(shè)備，并配減震裝置，必要時(shí)采用隔音建筑材料。6.4施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍的人群和環(huán)境會導(dǎo)致污染。因此施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對粉塵采用噴水降塵。7節(jié)能7.1為節(jié)省用水，空調(diào)冷卻水采用冷卻塔循環(huán)使用。對洗滌用水，安裝中水處理設(shè)備，使其通過回收處理后二次使用（沖廁所）。7.2公關(guān)出口的外門均設(shè)置空氣幕以減少冷（熱）量損失。7.3采暖、供電、供氣，供水系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡量減少途中消耗。7.4用計(jì)算機(jī)控制整個(gè)大樓淡定照明和空調(diào)系統(tǒng)，首先完善服務(wù)，另首先也可防止能源的分散消耗而帶來的揮霍。8投資估算與資金籌措本項(xiàng)目估算總投資24884.92萬元，合2998.18萬美元。其中建設(shè)投資24809.92萬元，合2989.15萬美元。流動資金75萬元，合9.04萬美元。本項(xiàng)目系中外合資項(xiàng)目，根據(jù)有關(guān)規(guī)定免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅；本項(xiàng)目五貸款，不記建設(shè)借款利息。8.1建設(shè)投資本項(xiàng)目建筑面積中30%為體育場館，根據(jù)有關(guān)規(guī)定該部分建設(shè)用地免繳土地出讓金，故項(xiàng)目土地出讓金按建設(shè)用地面積的70%，即7378.14平方米，估算為3903.82萬元。拆遷安頓賠償費(fèi)按拆遷250戶居民所需面積與不一樣高層住宅單位造價(jià)相乘，加每戶一次性賠償費(fèi)和商業(yè)餐飲一次性拆遷賠償費(fèi)計(jì)算。項(xiàng)目的設(shè)備購置費(fèi)為專用體育及設(shè)施器材費(fèi)，估算650萬元?；绢A(yù)備費(fèi)按土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和有關(guān)工程費(fèi)之和的5%取，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用按建設(shè)安裝工程費(fèi)用的6%取。8.2流動資金流動資金估算為65萬元。8.3資金籌措本項(xiàng)目注冊資本1000萬美元，合人民幣8300萬元，占總投資的33%左右，均由外方投入。其他建設(shè)投資由外方以現(xiàn)金方式投入。9財(cái)務(wù)分析9.1分析測算闡明本項(xiàng)目測算根據(jù)委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并通過實(shí)際調(diào)研和專家征詢對其進(jìn)行調(diào)整。本測算符合有關(guān)部門的規(guī)定和規(guī)定。本項(xiàng)目的計(jì)算期為，其中建設(shè)期為3年，經(jīng)營期為。本項(xiàng)目的行業(yè)基準(zhǔn)收益率取為16%。本項(xiàng)目以人民幣作為記賬本位幣。外匯匯率按市場匯率取為1美元兌換8.3元人民幣。9.2財(cái)務(wù)預(yù)測9.2.1營業(yè)收入本項(xiàng)目營業(yè)收入包括房產(chǎn)銷售收入、地下停車場租金收入和體育館經(jīng)營收入三部分。房產(chǎn)銷售收入：發(fā)售部分計(jì)劃從建設(shè)期第三年開始預(yù)售，預(yù)售1年，銷售2年，即項(xiàng)目短期的第3年、4年、5年為銷售期。如表9.2.1表9.2.1房產(chǎn)銷售收入測算表序號項(xiàng)目建筑面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）第3年20%第4年40%第5年40%合計(jì)1寫字樓24743151507497.114994.314994.337485.62公寓29693115006829.413658.813658.834147.03商業(yè)、餐飲、娛樂4949183001811.33622.73622.79056.74總計(jì)5938516137.932275.732275.780689.3停車場租金收入：停車場租金估計(jì)為1元/（車位·小時(shí)），每車位占地25平方米，出租率記為90%，測得年租金收入為1.08*4949/25*24*365*0.9=156.07萬元體育場館營業(yè)收入見表9.2.2表9.2.2體育館營業(yè)收入測算表項(xiàng)目經(jīng)營收入合計(jì)4567—15保齡球活動中心1201501802202430乒乓球活動管1501802002402690臺球活動館1001201401501710地鄭球活動館30405060660棋類、橋牌館70901101201350擊劍館10152540410拳擊活動館801001201401560藤球館5070901201290綜合健身館1502303004004280老年人活動中心8142030312總計(jì)768100912351520166929.2.2營業(yè)稅金及附加本項(xiàng)目需繳納營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)和教育附加等營業(yè)稅；銷售房地產(chǎn)及出租停車場5%的稅率繳納營業(yè)稅，經(jīng)營體育場館按3%的稅率繳納營業(yè)稅，都市維護(hù)建設(shè)按營業(yè)稅的3%繳納，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%繳納。土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》本項(xiàng)目房產(chǎn)發(fā)售期各年銷售收入為16137.9萬元、32275.7萬元、32275.7萬元?？鄢?xiàng)目有：（1）獲得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）房地產(chǎn)開放成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（4）與出讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）1、2兩項(xiàng)之和的20%。通過計(jì)算，銷售期各年扣除項(xiàng)目金額分別為6791.25萬元、13586.08萬元、13586.08萬元，各年土地增值額分別為10494.75萬元、20985.82萬元、20985.82萬元，各年土地增值稅分別為4228.68萬元、8454.99萬元、8451.99萬元?？偝杀举M(fèi)用測算：房產(chǎn)銷售成本：房產(chǎn)銷售成本由房屋建導(dǎo)致本構(gòu)成，按銷售比例分?jǐn)傊龄N售期各年。銷售費(fèi)用按銷售收入的10%記。體育場館營業(yè)成本：外購燃料及動力按營業(yè)收入的20%計(jì)；估計(jì)體育館工作人員為80人，工資原則人均月工資1500元，職工福利費(fèi)按工資總額的14%取，故年工資福利費(fèi)為1500*（1+14%）*12*80=164.2萬；維修費(fèi)按折舊的50%計(jì)提；折舊費(fèi)，場館部分折舊年限為40年，殘值率10%；體育器材部分折舊年限為，均按直線法計(jì)提折舊；本項(xiàng)目無形資產(chǎn)攤銷期限為50年，遞延資產(chǎn)攤銷期限為5年；土地使用稅按場館部分占地面面積乘以每平方米年稅額4元計(jì)算，房產(chǎn)稅由兩部分構(gòu)成，場館部分按其原值一次性減出場0%的余值乘以稅率1.2%測算，停車場租金收入按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。利潤測算：本項(xiàng)目總利潤25102.9萬元；所得稅稅率為33%，以經(jīng)營所得額為基數(shù)繳納；稅后利潤為16818.9萬元；職工福利及勵志基金、儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金封閉按稅后利潤的5%、10%、5%計(jì)提。財(cái)務(wù)分析：財(cái)務(wù)清償能力分析如表9.2.4表9.2.4財(cái)務(wù)清償能力分析表項(xiàng)目所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）32.00%23.73%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（萬元）（i=16%）8833.74321.2投資回收期Pt（年）3.824.08本項(xiàng)目所有投資及經(jīng)營成本均為自有資金，不需要進(jìn)行清償能力分析。不確定性分析：對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析見表9.2.5表9.2.5財(cái)務(wù)敏感性分析項(xiàng)目變化率內(nèi)部收益率（%）較基本方案變化