房地產(chǎn)估價案例與分析

糾錯、改錯注意估價匯報八項的次序，“目錄”和“致估價委托人函”位置調(diào)整，及“估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提醒”位置調(diào)整二、致估價委托人函（如無標題算錯誤）1．標題（致估價委托人函）3．估價目的（寫明估價委托人對估價匯報的預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。）6.價值類型（寫明所評估估價對象價值或價格的名稱，當(dāng)所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵）8．估價成果（注意：必須與成果匯報和技術(shù)匯報中的估價成果一致，總價沒有大寫算錯誤，本來此處沒有單價不算錯誤，不過今年教材尤其注明了單價，最佳謹慎指出單價；假如是抵押匯報的同步披露三種價值：在估價時點假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款、以及抵押價值）三、估價師申明注意如下1．未列明實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名；（必須是2名以上，1人去查勘算錯誤。若不是所有在本申明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師都對估對象進行實地查勘，應(yīng)如實寫明對實地查勘的估價師姓名，但非注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在該申明上簽字。）2．未闡明與否有重要專業(yè)協(xié)助；（有重要專業(yè)協(xié)助的，應(yīng)闡明協(xié)助的專家；應(yīng)有重要專業(yè)協(xié)助而未闡明重要專業(yè)協(xié)助的算錯；）3．注冊房地產(chǎn)估價師申明中缺實地查勘日期不能算錯。四、估價成果匯報1.估價委托人（之前第一部分是標題，13教材寫作規(guī)定沒寫標題，但成果匯報仍規(guī)定有標題，無標題算錯）包括：委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名、住所及身份證號2．房地產(chǎn)估價機構(gòu)包括：估價機構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合作人姓名、住所、估價資質(zhì)等級以及資質(zhì)證書編號（注意：無資質(zhì)等級算錯誤、有了資質(zhì)等級沒有資質(zhì)證書編號也算錯誤，有了資質(zhì)等級要看業(yè)務(wù)范圍與否在資質(zhì)等級內(nèi)，超過等級承攬業(yè)務(wù)算錯。）

3．估價目的（1）房地產(chǎn)抵押估價目的：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。（2）國有土地上房屋征收估價目的根據(jù)賠償方式不一樣分為兩種：①被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的賠償提供根據(jù)，評估被征收房屋的價值”。②用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供根據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價目的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參照”。（4）企業(yè)入股、合并的：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值根據(jù)”（5）投資決策分析和征詢服務(wù)的“為房地產(chǎn)投資決策提供價值參照根據(jù)”。（6）復(fù)核評估目的的“受××銀行委托，對××機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價成果進行復(fù)核。”4．估價對象（理論教材p73-80、p122）1）估價對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等；2）土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、運用現(xiàn)實狀況、權(quán)屬狀況、土地有效期限；3）建筑物基本狀況：建筑物層數(shù)、用途、建筑構(gòu)造、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護保養(yǎng)和使用狀況，公共配套設(shè)施完備程度。不一樣估價項目的估價對象范圍不一樣。現(xiàn)實中房地產(chǎn)估價對象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)。估價對象還也許不是純粹的房地產(chǎn)，具有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參照根據(jù)的估價，其評估價值除了包括該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，一般還包括房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家俱、電器、貨架、機器設(shè)備等的價值，甚至包括特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估。

5．價值時點必須是公歷的某年某月某日，應(yīng)根據(jù)估價目的確實定，為估價對象價值對應(yīng)的時間及其確定的理由?；貞浶怨纼r和預(yù)測性估價的價值時點在難以詳細到日且能滿足估價目的需要的狀況下，可到周或旬、月、季、六個月、年等。（注意：從理論教材規(guī)定闡明價值時點確定的理由，無理由算錯誤。對于抵押目的估價，價值時點一般應(yīng)選定為估價人員實地查勘現(xiàn)場之日，如不是實地查勘之日，還要在估價假設(shè)與限制條件中闡明一下。被征收房屋價值時點為“房屋征收決定公告之日”。6．價值類型包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。根據(jù)估價目的來確定。常見的價值類型有：市場價值、投資價值、現(xiàn)實狀況價值、抵押價值、迅速變現(xiàn)價值。不一樣估價對象、同一估價對象但不一樣估價目的往往具有不一樣的價值類型。（1）抵押估價的價值類型表述為：“抵押價值是在估價時假定未設(shè)置優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值類型可表述為：“為公開市場價值”；（3）房地產(chǎn)投資決策分析和征詢服務(wù)價值類型可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值根據(jù)”。（4）國有土地房屋征收估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等原因的影響?！豢紤]租賃原因的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封原因的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款?！保ㄒ娭贫萷49）7．估價原則（教材和后邊的估價根據(jù)調(diào)了前后次序）8．估價根據(jù)（教材新增一段話）根據(jù)包括四方面：1）有關(guān)法律、法規(guī)、政策；2）有關(guān)估價原則，包括房地產(chǎn)估價的國標、行業(yè)原則、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方原則；3）估價委托書、估價委托協(xié)議和估價委托人提供的估價所需資料如估價對象的面積、用途、權(quán)屬證明等；4）房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。（1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（所有匯報必須有！沒有算錯?。?）假如是抵押估價的必須有《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（3）假如是房屋征收估價的必須有：《國有土地上房屋征收評估措施》和《國有土地上房屋征收與賠償條例》（6月13日國務(wù)院公布的《都市房屋拆遷管理條例》同步廢止、公布的《都市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》也同步廢止。）9．估價措施（注意：此處重定義輕理由）采用的措施及措施的理由（在成果匯報和技術(shù)匯報中都必須說措施和理由，并且假如只選用了一種措施在成果匯報和技術(shù)匯報中都要充足闡明不選用其他措施的理由，但只要選用了兩種以上的措施在這兒就不要提不選其他措施的理由，不過到了技術(shù)匯報中雖然采用兩種措施也要闡明理論上合用但未采用的估價措施的未被采用理由）+措施定義（而定義只規(guī)定在成果匯報中出現(xiàn)，在技術(shù)匯報中可以不給出措施定義）。在估價措施選用闡明中，應(yīng)對理論上合用的估價措施進行論述，并對理論上合用但未選用的估價措施要充足闡明理由。10．估價成果（新增表達措施）除房地產(chǎn)抵押估價外，當(dāng)估價對象為多宗房地產(chǎn)時，應(yīng)按表1-3格式闡明不一樣估價措施的測算成果和最終評估價值；估價成果匯總表

表1-3

幣種：

估價措施及成果

估價對象及成果測算成果估價成果

估價對象1總價（元或萬元）

單價（元/m2）

估價對象2總價（元或萬元）

單價（元/m2）

估價對象3總價（元或萬元）

單價（元/m2）

……總價（元或萬元）

單價（元/m2）

匯總評估價值總價（元或萬元）

單價（元/m2）

房地產(chǎn)抵押價值評估成果，應(yīng)按表1-4格式闡明最終評估價值。

房地產(chǎn)抵押價值評估成果匯總表

表1-4

幣種：

估價措施

有關(guān)成果估價對象1估價對象2估價對象3……1．假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值總價（元或萬元）

單價（元/m2）

2．估價師知悉的法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）

2．1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總額（元或萬元）

2．2拖欠的建設(shè)工程價款總額（元或萬元）

2．3其他法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）

3．抵押價值總價（元或萬元）

單價（元/m2）

11．注冊房地產(chǎn)估價師12．實地查勘期為實地查勘估價對象的起止日期，詳細為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完畢實地查勘之日止。（注意：現(xiàn)場查勘應(yīng)當(dāng)在作業(yè)期內(nèi)，不可在作業(yè)期前或作業(yè)期結(jié)束后）13．估價作業(yè)期是本次估價的起止日期，詳細自受理估價委托之日起至估價匯報出具之日止。（注意：要與封面上的估價匯報出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配。）五、估價技術(shù)匯報1．估價對象描述與分析（調(diào)了區(qū)位、實物、權(quán)益三者的次序）有關(guān)樓層和朝向究竟屬于區(qū)位還是實物狀況，詳細狀況詳細分析，見理論教材p404第一自然段——“估價對象的用途和實物狀況不一樣，對其區(qū)位狀況的界定會有所不一樣。例如，居住、商業(yè)、辦公和工業(yè)用途的房地產(chǎn)，它們的區(qū)位狀況的詳細內(nèi)容就有所不一樣。再如，估價對象是整個住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對區(qū)位狀況和界定是不一樣的。假如是整個住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；假如是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；假如是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層?！?．市場背景描述與分析市場背景分析過于簡樸也可視為一項錯誤。從大的方面應(yīng)有如下兩塊內(nèi)容：（1）未進行當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場形勢分析的(2)未進行當(dāng)?shù)乇绢惙康禺a(chǎn)過去、目前和未來狀況分析的（這個必須有?。?．估價對象最高最佳運用分析（新增重點看下）包括：最佳的用途、規(guī)模和檔次，即按法律上容許、技術(shù)上也許、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定。a.應(yīng)闡明以估價對象的最高最佳運用狀況為估價前提，并有針對性地較詳細分析、闡明估價對象的最高最佳運用狀況。a.當(dāng)估價對象的權(quán)利人和意向獲得者對估價對象依法享有的開發(fā)運用權(quán)利不一樣步，應(yīng)先根據(jù)估價目確實定從估價對象的權(quán)利人角度或意向獲得者角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)運用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳運用狀況；b.當(dāng)估價對象已為某種運用時，應(yīng)在調(diào)查理解及分析其運用現(xiàn)實狀況的基礎(chǔ)上，對其最高最佳運用和對應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價匯報中闡明：1）維持現(xiàn)實狀況、繼續(xù)運用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)實狀況前提進行估價；2）更新改造再予以運用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進行估價；3）變化用途再予以運用最為合理的，應(yīng)選擇變化用途前提進行估價；4）變化規(guī)模再予以運用最為合理的，應(yīng)選擇變化規(guī)模前提進行估價；5）重新開發(fā)再予以運用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進行估價；6）上述前提的某種組合或其他特殊運用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊運用前提進行估價。c.當(dāng)估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價所根據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價匯報中闡明及對估價匯報和估價成果的使用作出對應(yīng)限制：1）政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認定或處理的，應(yīng)按其認定或處理成果進行估價；2）政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：2.1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳運用原則選擇其中一種用途；2.2）實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確實定估價所根據(jù)的用途。b．當(dāng)根據(jù)估價目的不以最高最佳運用狀況為估價前提時，可不進行估價對象最高最佳運用分析。4．估價措施合用性分析（注意：此處重理由輕定義）背面詳述5．估價測算過程背面詳述6．估價成果確定八、估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提醒（僅限抵押匯報）注意與否缺市場風(fēng)險提醒九、附件詳細四大估價措施出錯點（一）比較法一、比較法文字公式：1．技術(shù)匯報測算中應(yīng)列出市場法文字公式，沒有列出就直接測算成果的為錯誤；2．計算公式選用對的了，但無計算過程或者計算過程不清晰；3．選用公式中字母含義闡明不精確或未闡明的；4．計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的。二、選用可比實例、：1．可比實例少于3個的；2．可比實例可比性差的：“在區(qū)位上與否與估價對象在同一供求圈？用途與否相似？規(guī)模與否相稱（應(yīng)在0.5-2倍之間）？權(quán)利性質(zhì)與否相似（重要指的是土地，出讓與劃撥沒有可比性）？交易類型與否與估價目的吻合？可比實例成交日期與否靠近估價時點（不應(yīng)間隔一年以上）？3．可比實例的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：如樓面地價與單位地價混淆、幣種無換算或換算錯誤、建筑面積與套內(nèi)建筑面積、使用面積、可出租面積相混淆；4．可比實例未闡明或羅列不全的：來源、名稱、坐落、四至、規(guī)模、用途、權(quán)屬、交易日期、付款方式；5．可比實例成交價格內(nèi)涵闡明不清晰的。三、比較法交易狀況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準價格=可比實例成交價格×交易狀況修正×市場狀況調(diào)整×房地產(chǎn)狀況調(diào)整1．背面有比較原因條件指數(shù)表和修正系數(shù)表，但前面沒有列出可比實例狀況分析表，是有果無因2．交易狀況修正常出錯：（1）分子分母顛倒次序，分子應(yīng)為100；（2）交易狀況闡明不清晰或者過于簡樸的；（3）交易狀況修正系數(shù)調(diào)整方向錯誤，與描述情形剛好相反；（4)修正系數(shù)確定理由不充足的。3．市場狀況調(diào)整常出錯：（1)分母為100；（2）成交日期表述不明確的；（3)價格指數(shù)與市場狀況描述不一致的；（4）價格指數(shù)調(diào)整中，定基價格指數(shù)的分子上應(yīng)為估價時點的價格指數(shù)、環(huán)比價格指數(shù)是從基準日期下一種月的指數(shù)在分子上；（5)調(diào)整系數(shù)確定理由不充足的。4．房地產(chǎn)狀況調(diào)整易出錯：●如下三子項分子全為100；1）區(qū)位：①原因選擇不全或者針對性差的；②原因差異分析不夠的；③調(diào)整原因分值確定與原因差異描述不一致的；④子原因權(quán)重取值不合理的，或說子原因權(quán)重沒有闡明理由（例如某子原因30%的權(quán)重，而某子原因20%的權(quán)重）。

（2）權(quán)益：（3）實物：（二）收益法一、有效毛收入1．獲取收益二方式：分為出租和自營，但重點是出租的2．有效毛收入必須考慮租賃保證金和押金的利息收入、空置和收租損失。3．租金水平：①租金內(nèi)涵交待不清；②租賃實例狀況描述不完整、不清晰；③租賃實例可比性較差。4．租約限制：有租約按租約期內(nèi)的協(xié)議租金，沒租約或租約外按市場客觀租金。二、運行費用（扣除項目不要多項也不漏項）運行費用中四不包括：1．所得稅；2．抵押貸還本付息額；3．折舊攤銷；4．改擴建費用；也就是說純收益應(yīng)中包括以上四項。運行費用六應(yīng)扣除（4+2）：維修費、管理費、保險費（投保房屋火災(zāi)險）、房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅）、租賃費用（房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向出租人收取的租賃代理費）、租賃稅費（兩稅一費、租賃手續(xù)費）。三、凈收益1．沒用客觀收益而是用了實際收益；2．沒有考慮出租率和空置損