房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

糾錯(cuò)、改錯(cuò)注意估價(jià)匯報(bào)八項(xiàng)的次序，“目錄”和“致估價(jià)委托人函”位置調(diào)整，及“估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提醒”位置調(diào)整二、致估價(jià)委托人函（如無標(biāo)題算錯(cuò)誤）1．標(biāo)題（致估價(jià)委托人函）3．估價(jià)目的（寫明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)匯報(bào)的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。）6.價(jià)值類型（寫明所評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱，當(dāng)所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格無規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵）8．估價(jià)成果（注意：必須與成果匯報(bào)和技術(shù)匯報(bào)中的估價(jià)成果一致，總價(jià)沒有大寫算錯(cuò)誤，本來此處沒有單價(jià)不算錯(cuò)誤，不過今年教材尤其注明了單價(jià)，最佳謹(jǐn)慎指出單價(jià)；假如是抵押匯報(bào)的同步披露三種價(jià)值：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、以及抵押價(jià)值）三、估價(jià)師申明注意如下1．未列明實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名；（必須是2名以上，1人去查勘算錯(cuò)誤。若不是所有在本申明上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都對(duì)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，應(yīng)如實(shí)寫明對(duì)實(shí)地查勘的估價(jià)師姓名，但非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該申明上簽字。）2．未闡明與否有重要專業(yè)協(xié)助；（有重要專業(yè)協(xié)助的，應(yīng)闡明協(xié)助的專家；應(yīng)有重要專業(yè)協(xié)助而未闡明重要專業(yè)協(xié)助的算錯(cuò)；）3．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師申明中缺實(shí)地查勘日期不能算錯(cuò)。四、估價(jià)成果匯報(bào)1.估價(jià)委托人（之前第一部分是標(biāo)題，13教材寫作規(guī)定沒寫標(biāo)題，但成果匯報(bào)仍規(guī)定有標(biāo)題，無標(biāo)題算錯(cuò)）包括：委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名、住所及身份證號(hào)2．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)包括：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合作人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)以及資質(zhì)證書編號(hào)（注意：無資質(zhì)等級(jí)算錯(cuò)誤、有了資質(zhì)等級(jí)沒有資質(zhì)證書編號(hào)也算錯(cuò)誤，有了資質(zhì)等級(jí)要看業(yè)務(wù)范圍與否在資質(zhì)等級(jí)內(nèi)，超過等級(jí)承攬業(yè)務(wù)算錯(cuò)。）

3．估價(jià)目的（1）房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。（2）國有土地上房屋征收估價(jià)目的根據(jù)賠償方式不一樣分為兩種：①被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的賠償提供根據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。②用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供根據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)目的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參照”。（4）企業(yè)入股、合并的：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值根據(jù)”（5）投資決策分析和征詢服務(wù)的“為房地產(chǎn)投資決策提供價(jià)值參照根據(jù)”。（6）復(fù)核評(píng)估目的的“受××銀行委托，對(duì)××機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)成果進(jìn)行復(fù)核。”4．估價(jià)對(duì)象（理論教材p73-80、p122）1）估價(jià)對(duì)象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等；2）土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況、權(quán)屬狀況、土地有效期限；3）建筑物基本狀況：建筑物層數(shù)、用途、建筑構(gòu)造、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)保養(yǎng)和使用狀況，公共配套設(shè)施完備程度。不一樣估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍不一樣?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象還也許不是純粹的房地產(chǎn)，具有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。如為某個(gè)可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參照根據(jù)的估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包括該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，一般還包括房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)，如家俱、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包括特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

5．價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須是公歷的某年某月某日，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確實(shí)定，為估價(jià)對(duì)象價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的理由?；貞浶怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以詳細(xì)到日且能滿足估價(jià)目的需要的狀況下，可到周或旬、月、季、六個(gè)月、年等。（注意：從理論教材規(guī)定闡明價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的理由，無理由算錯(cuò)誤。對(duì)于抵押目的估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選定為估價(jià)人員實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)之日，如不是實(shí)地查勘之日，還要在估價(jià)假設(shè)與限制條件中闡明一下。被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”。6．價(jià)值類型包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。根據(jù)估價(jià)目的來確定。常見的價(jià)值類型有：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值、抵押價(jià)值、迅速變現(xiàn)價(jià)值。不一樣估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不一樣估價(jià)目的往往具有不一樣的價(jià)值類型。（1）抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)置優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（或有限市場(chǎng)價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值類型可表述為：“為公開市場(chǎng)價(jià)值”；（3）房地產(chǎn)投資決策分析和征詢服務(wù)價(jià)值類型可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場(chǎng)價(jià)值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價(jià)值根據(jù)”。（4）國有土地房屋征收估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等原因的影響。——不考慮租賃原因的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封原因的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款?！保ㄒ娭贫萷49）7．估價(jià)原則（教材和后邊的估價(jià)根據(jù)調(diào)了前后次序）8．估價(jià)根據(jù)（教材新增一段話）根據(jù)包括四方面：1）有關(guān)法律、法規(guī)、政策；2）有關(guān)估價(jià)原則，包括房地產(chǎn)估價(jià)的國標(biāo)、行業(yè)原則、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方原則；3）估價(jià)委托書、估價(jià)委托協(xié)議和估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、權(quán)屬證明等；4）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。（1）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（所有匯報(bào)必須有！沒有算錯(cuò)?。?）假如是抵押估價(jià)的必須有《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（3）假如是房屋征收估價(jià)的必須有：《國有土地上房屋征收評(píng)估措施》和《國有土地上房屋征收與賠償條例》（6月13日國務(wù)院公布的《都市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同步廢止、公布的《都市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》也同步廢止。）9．估價(jià)措施（注意：此處重定義輕理由）采用的措施及措施的理由（在成果匯報(bào)和技術(shù)匯報(bào)中都必須說措施和理由，并且假如只選用了一種措施在成果匯報(bào)和技術(shù)匯報(bào)中都要充足闡明不選用其他措施的理由，但只要選用了兩種以上的措施在這兒就不要提不選其他措施的理由，不過到了技術(shù)匯報(bào)中雖然采用兩種措施也要闡明理論上合用但未采用的估價(jià)措施的未被采用理由）+措施定義（而定義只規(guī)定在成果匯報(bào)中出現(xiàn)，在技術(shù)匯報(bào)中可以不給出措施定義）。在估價(jià)措施選用闡明中，應(yīng)對(duì)理論上合用的估價(jià)措施進(jìn)行論述，并對(duì)理論上合用但未選用的估價(jià)措施要充足闡明理由。10．估價(jià)成果（新增表達(dá)措施）除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為多宗房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按表1-3格式闡明不一樣估價(jià)措施的測(cè)算成果和最終評(píng)估價(jià)值；估價(jià)成果匯總表

表1-3

幣種：

估價(jià)措施及成果

估價(jià)對(duì)象及成果測(cè)算成果估價(jià)成果

估價(jià)對(duì)象1總價(jià)（元或萬元）

單價(jià)（元/m2）

估價(jià)對(duì)象2總價(jià)（元或萬元）

單價(jià)（元/m2）

估價(jià)對(duì)象3總價(jià)（元或萬元）

單價(jià)（元/m2）

……總價(jià)（元或萬元）

單價(jià)（元/m2）

匯總評(píng)估價(jià)值總價(jià)（元或萬元）

單價(jià)（元/m2）

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估成果，應(yīng)按表1-4格式闡明最終評(píng)估價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估成果匯總表

表1-4

幣種：

估價(jià)措施

有關(guān)成果估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象2估價(jià)對(duì)象3……1．假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值總價(jià)（元或萬元）

單價(jià)（元/m2）

2．估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）

2．1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總額（元或萬元）

2．2拖欠的建設(shè)工程價(jià)款總額（元或萬元）

2．3其他法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）

3．抵押價(jià)值總價(jià)（元或萬元）

單價(jià)（元/m2）

11．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師12．實(shí)地查勘期為實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，詳細(xì)為自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完畢實(shí)地查勘之日止。（注意：現(xiàn)場(chǎng)查勘應(yīng)當(dāng)在作業(yè)期內(nèi)，不可在作業(yè)期前或作業(yè)期結(jié)束后）13．估價(jià)作業(yè)期是本次估價(jià)的起止日期，詳細(xì)自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)匯報(bào)出具之日止。（注意：要與封面上的估價(jià)匯報(bào)出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配。）五、估價(jià)技術(shù)匯報(bào)1．估價(jià)對(duì)象描述與分析（調(diào)了區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益三者的次序）有關(guān)樓層和朝向究竟屬于區(qū)位還是實(shí)物狀況，詳細(xì)狀況詳細(xì)分析，見理論教材p404第一自然段——“估價(jià)對(duì)象的用途和實(shí)物狀況不一樣，對(duì)其區(qū)位狀況的界定會(huì)有所不一樣。例如，居住、商業(yè)、辦公和工業(yè)用途的房地產(chǎn)，它們的區(qū)位狀況的詳細(xì)內(nèi)容就有所不一樣。再如，估價(jià)對(duì)象是整個(gè)住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對(duì)區(qū)位狀況和界定是不一樣的。假如是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；假如是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；假如是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。”2．市場(chǎng)背景描述與分析市場(chǎng)背景分析過于簡(jiǎn)樸也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。從大的方面應(yīng)有如下兩塊內(nèi)容：（1）未進(jìn)行當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析的(2)未進(jìn)行當(dāng)?shù)乇绢惙康禺a(chǎn)過去、目前和未來狀況分析的（這個(gè)必須有?。?．估價(jià)對(duì)象最高最佳運(yùn)用分析（新增重點(diǎn)看下）包括：最佳的用途、規(guī)模和檔次，即按法律上容許、技術(shù)上也許、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定。a.應(yīng)闡明以估價(jià)對(duì)象的最高最佳運(yùn)用狀況為估價(jià)前提，并有針對(duì)性地較詳細(xì)分析、闡明估價(jià)對(duì)象的最高最佳運(yùn)用狀況。a.當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向獲得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)運(yùn)用權(quán)利不一樣步，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目確實(shí)定從估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人角度或意向獲得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)運(yùn)用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳運(yùn)用狀況；b.當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種運(yùn)用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查理解及分析其運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳運(yùn)用和對(duì)應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)匯報(bào)中闡明：1）維持現(xiàn)實(shí)狀況、繼續(xù)運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)實(shí)狀況前提進(jìn)行估價(jià)；2）更新改造再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；3）變化用途再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇變化用途前提進(jìn)行估價(jià)；4）變化規(guī)模再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇變化規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；5）重新開發(fā)再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；6）上述前提的某種組合或其他特殊運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊運(yùn)用前提進(jìn)行估價(jià)。c.當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所根據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)匯報(bào)中闡明及對(duì)估價(jià)匯報(bào)和估價(jià)成果的使用作出對(duì)應(yīng)限制：1）政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理成果進(jìn)行估價(jià)；2）政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：2.1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳運(yùn)用原則選擇其中一種用途；2.2）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確實(shí)定估價(jià)所根據(jù)的用途。b．當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的不以最高最佳運(yùn)用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳運(yùn)用分析。4．估價(jià)措施合用性分析（注意：此處重理由輕定義）背面詳述5．估價(jià)測(cè)算過程背面詳述6．估價(jià)成果確定八、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提醒（僅限抵押匯報(bào)）注意與否缺市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提醒九、附件詳細(xì)四大估價(jià)措施出錯(cuò)點(diǎn)（一）比較法一、比較法文字公式：1．技術(shù)匯報(bào)測(cè)算中應(yīng)列出市場(chǎng)法文字公式，沒有列出就直接測(cè)算成果的為錯(cuò)誤；2．計(jì)算公式選用對(duì)的了，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰；3．選用公式中字母含義闡明不精確或未闡明的；4．計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的。二、選用可比實(shí)例、：1．可比實(shí)例少于3個(gè)的；2．可比實(shí)例可比性差的：“在區(qū)位上與否與估價(jià)對(duì)象在同一供求圈？用途與否相似？規(guī)模與否相稱（應(yīng)在0.5-2倍之間）？權(quán)利性質(zhì)與否相似（重要指的是土地，出讓與劃撥沒有可比性）？交易類型與否與估價(jià)目的吻合？可比實(shí)例成交日期與否靠近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（不應(yīng)間隔一年以上）？3．可比實(shí)例的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：如樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆、幣種無換算或換算錯(cuò)誤、建筑面積與套內(nèi)建筑面積、使用面積、可出租面積相混淆；4．可比實(shí)例未闡明或羅列不全的：來源、名稱、坐落、四至、規(guī)模、用途、權(quán)屬、交易日期、付款方式；5．可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵闡明不清晰的。三、比較法交易狀況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易狀況修正×市場(chǎng)狀況調(diào)整×房地產(chǎn)狀況調(diào)整1．背面有比較原因條件指數(shù)表和修正系數(shù)表，但前面沒有列出可比實(shí)例狀況分析表，是有果無因2．交易狀況修正常出錯(cuò)：（1）分子分母顛倒次序，分子應(yīng)為100；（2）交易狀況闡明不清晰或者過于簡(jiǎn)樸的；（3）交易狀況修正系數(shù)調(diào)整方向錯(cuò)誤，與描述情形剛好相反；（4)修正系數(shù)確定理由不充足的。3．市場(chǎng)狀況調(diào)整常出錯(cuò)：（1)分母為100；（2）成交日期表述不明確的；（3)價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況描述不一致的；（4）價(jià)格指數(shù)調(diào)整中，定基價(jià)格指數(shù)的分子上應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)是從基準(zhǔn)日期下一種月的指數(shù)在分子上；（5)調(diào)整系數(shù)確定理由不充足的。4．房地產(chǎn)狀況調(diào)整易出錯(cuò)：●如下三子項(xiàng)分子全為100；1）區(qū)位：①原因選擇不全或者針對(duì)性差的；②原因差異分析不夠的；③調(diào)整原因分值確定與原因差異描述不一致的；④子原因權(quán)重取值不合理的，或說子原因權(quán)重沒有闡明理由（例如某子原因30%的權(quán)重，而某子原因20%的權(quán)重）。

（2）權(quán)益：（3）實(shí)物：（二）收益法一、有效毛收入1．獲取收益二方式：分為出租和自營，但重點(diǎn)是出租的2．有效毛收入必須考慮租賃保證金和押金的利息收入、空置和收租損失。3．租金水平：①租金內(nèi)涵交待不清；②租賃實(shí)例狀況描述不完整、不清晰；③租賃實(shí)例可比性較差。4．租約限制：有租約按租約期內(nèi)的協(xié)議租金，沒租約或租約外按市場(chǎng)客觀租金。二、運(yùn)行費(fèi)用（扣除項(xiàng)目不要多項(xiàng)也不漏項(xiàng)）運(yùn)行費(fèi)用中四不包括：1．所得稅；2．抵押貸還本付息額；3．折舊攤銷；4．改擴(kuò)建費(fèi)用；也就是說純收益應(yīng)中包括以上四項(xiàng)。運(yùn)行費(fèi)用六應(yīng)扣除（4+2）：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)（投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅）、租賃費(fèi)用（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的租賃代理費(fèi)）、租賃稅費(fèi)（兩稅一費(fèi)、租賃手續(xù)費(fèi)）。三、凈收益1．沒用客觀收益而是用了實(shí)際收益；2．沒有考慮出租率和空置損