蘭州市房地產(chǎn)調(diào)查及分析報(bào)告

蘭州市房地產(chǎn)調(diào)查及分析匯報(bào)(第五組)組長:趙連杰外出調(diào)查:李云鵬張軍林王春強(qiáng)王同偉朱榮娜李家亮王曉娟路欽趙連杰楊金梅數(shù)據(jù)記錄:趙連杰石海龍張豐翠書寫匯報(bào):倪洋濤任文君唐文娟趙丹丹蔣鴻儒蘭州市房地產(chǎn)調(diào)查及分析匯報(bào)調(diào)查背景:數(shù)年來持續(xù)看漲的高房價(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，并且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政府為此也采用了積極的措施來控制房價(jià)。為了理解目前蘭州市房地產(chǎn)市場的狀況，我們于4月18日針對蘭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究措施，來詳細(xì)分析蘭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場的狀況。調(diào)查目的本次調(diào)查意在充足反應(yīng)購房者的需求，從而為開發(fā)商與購房者建立起溝通的橋梁，為購房者置業(yè)參謀。調(diào)查措施通過采用問卷調(diào)查的措施，對鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對象為各個(gè)年齡層，共發(fā)放調(diào)查問卷40份。調(diào)查過程得到有效問卷38份，城關(guān)區(qū)發(fā)放；實(shí)地調(diào)查，回收率100%；有效率局限性100%，作廢發(fā)卷由新的問卷彌補(bǔ)。調(diào)查成果分析1、您的年齡：□20歲如下(7.9%)□21一30歲(29%)□31一45歲(34.2%)□46歲以上(29%)分析:31-45歲如下占34.2%，另一方面是21-30歲和46歲以上，總的來說調(diào)查主體以中青年為主，21-30歲的群體，潛力是巨大的，這和他們要步入社會，成家有關(guān)；而31-45歲，兩級分化就較嚴(yán)重了，超過半數(shù)的人不考慮買房，而打算買的，近半數(shù)會買，這和經(jīng)濟(jì)能力有關(guān)，也和人生在事業(yè)和家庭上漸趨定型有關(guān)，而20歲如下的人大部分未就業(yè)或剛?cè)肷鐣芸?，他們的購房能力一般不大?、您目前所住房屋屬□商品房（47.4%）□房改房（5.3%）□自建房（10.5%）□向單位租?。?5.8%)□租住其他房屋(21.1%)分析:以上成果顯示，目前商品房是購房者的首選，這與區(qū)位條件有關(guān)，而三分之一的人選擇租房，這就與人們的經(jīng)濟(jì)能力有較大的關(guān)系，而自建房僅為10.5%，這是都市發(fā)展的必然成果。3、目前您家庭的人均居住面積為(住房總面積/家庭常住人口)□10m2如下(7.9%)□10—20m2(21.1%)□20—30m2(36.9%)□30m2以上(34%)分析:從成果來看20-30平米及30平米以上的家庭占了大半，這闡明人們既有居住條件還是適中的，甚至是舒適的。4、您家庭每月的收入□800元如下(2.6%)□800—1500元(2.6%)□1500—2500元(18.4%)□2500—4000元(50%)□4000元以上（26.3%）分析:從數(shù)據(jù)顯示來看，收入在2500-4000元的人占了半數(shù)，這對于高消費(fèi)水平的蘭州來說，收入水平不算太高，與大多數(shù)省會都市相比，這個(gè)水平的收入相對來說較低，這也決定了較大部分的人的購房水平有限。5、您認(rèn)為目前蘭州市的房價(jià)怎樣：□貴（57.9%）□較貴（39.5%）□適中（2.6%）□廉價(jià)（0%）分析:在調(diào)查中半數(shù)以上的人認(rèn)為目前房價(jià)貴，這與實(shí)際是相符的，這也在一定程度上也與購房者的經(jīng)濟(jì)水平得不到提高有關(guān)，再加之蘭州作為省會都市，地價(jià)也在一定程度上影響了房價(jià)。6、符合您需要的住宅總建筑面積是□60m2如下（5.3%）□60—80m2（15.8%）□80—100m2（18.4%）□100—120m2（26.3%）□120—150m2（18.4%）□150m2以上（2.6%）分析:對于住房面積，大多數(shù)人感覺最合適的是100-120平米，這自然和經(jīng)濟(jì)能力有關(guān)，也和人們的需要有關(guān)，這個(gè)舒適度較高，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)合適增大該類房屋的數(shù)量，另一方面是80-100平米和120-150平米的住房，80-100平米這個(gè)舒適度也是合適的，但重要和經(jīng)濟(jì)承受力有關(guān)了，而120-150平米，這對大多數(shù)家庭來說，檔次算相稱高的，這就和個(gè)人對生活質(zhì)量的規(guī)定有關(guān)了；150平米以上的，一般收入人群再有勇氣似乎也無力承擔(dān)房價(jià)！而60平米如下的，人們感覺空間狹窄了。7、在價(jià)格和品質(zhì)成正比的狀況下，您可以接受的住宅最高房價(jià)為（每平方米面積）□4000如下（39.5%）□4000-4500元（10.5%）□4500-5000元（15.8%）□5000-5500元（10.5%）□5500-6000元（21.1%）□6000元以上（2.6%）8、您能接受的一套住宅最多房款總值是：□40萬元(47.4%)□50萬元(23.7%)□60萬元(15.8%)□70萬元(10.5%)□只要房子滿意，價(jià)格無所謂（2.6%）分析:半數(shù)左右的人能接受的住房價(jià)格為40萬元，這是由自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的；伴隨住房價(jià)格的提高，接受能力越來越少，這是種正常態(tài)勢，其中，50-60萬的這個(gè)群體的比例占到靠近三分之一，也是不小的份額！9、您認(rèn)為3—5年內(nèi)蘭州市房價(jià)走勢怎樣：□會漲（15.8%）□不會有太大變動（60.5%）□下降(23.7%)分析:近三分之二的人認(rèn)為未來2-5年蘭州市房價(jià)變動不大，這闡明近年來蘭州市的房價(jià)發(fā)展較為平穩(wěn)，人們的需求也相對平穩(wěn)，未來房地產(chǎn)商對有關(guān)條件的改善，對于需求來說還是有一定的刺激作用。10、您目前與否考慮購置住宅□不買(71.1%)□一年內(nèi)購置(2.6%)□三年內(nèi)購置(10.5%)□五年內(nèi)購置(15.8%)分析:有29.9%的目的群體是打算購房的，表達(dá)人們的需求不是很大；近一年打算購置的占整個(gè)樣本的2.6%，占打算買房群體的不到十分之一，這也許和對房價(jià)的看勢有關(guān)；對于稍過半的不打算購房者，也許原由于：已經(jīng)有房居住，或者沒有購房的經(jīng)濟(jì)能力。11、您若在蘭州市購房，會優(yōu)先選擇哪些地區(qū)□城關(guān)區(qū)（63.2%）□七里河區(qū)（13.2%）□西固區(qū)（0%）□安寧區(qū)(23.7%)□郊縣新開發(fā)區(qū)域(0%)分析:從調(diào)查成果來看，城關(guān)區(qū)還是首選，這與城關(guān)區(qū)的地理位置、交通、商服、行政等諸多方面有關(guān)；另一方面是安寧區(qū)，這與安寧區(qū)今近年來的發(fā)展，以及教育條件有莫大的關(guān)系，而西固區(qū)的環(huán)境質(zhì)量以及郊縣先開發(fā)區(qū)域的交通便利度使得它們并不在人們的考慮范圍內(nèi)。12、您假如購房會先選擇□二手房(15.8%)□現(xiàn)房(68.4%)□六個(gè)月左右的期房(5.3%)□一年左右的期房(5.3%)□二年左右的期房(5.3%)分析:有68.4%的人會選擇購置現(xiàn)房，看來人們是比較信任現(xiàn)房的；另一方面是二手房，也許與目前房價(jià)與收入不協(xié)調(diào)有關(guān)。13、您購房的目的□結(jié)婚（23.7%）□轉(zhuǎn)賣升值（10.5%）□放租收長期利益（5.3%）□居住(以處理生活問題為目的)（26.3%）□商住兩用（2.6%）□居住(以改善生活質(zhì)量為目的)（29%）□其他（2.6%）分析:超過半數(shù)的人是打算自己居住，并且為了改善生活質(zhì)量占了多數(shù)，看來廣大的中青年人都但愿有自己的房子；另一方面就是結(jié)婚用房，由于調(diào)查中有較大一部分人是年輕人，這個(gè)年齡段，可以理解。14、您喜歡哪一種樓層□高層（42.1%）□小高層（36.9%）□多層（21.1%）多層：□一樓□二樓□三樓□四樓□五樓□六樓分析:大部分人喜歡高層住房，這與他們居住的住房是商品房以及個(gè)人經(jīng)濟(jì)條件，以及價(jià)值觀等諸多原因有關(guān)。15、在環(huán)境、位置與戶型幾種原因不能同步滿足時(shí)您會選擇□環(huán)境一般，戶型很好（34.2%）□地段好，環(huán)境一般（7.9%）□戶型環(huán)境均好（價(jià)格高）（29%）□自然環(huán)境好，戶型一般（18.4%）□內(nèi)室環(huán)境好，戶型一般（10.5%）分析:戶型是人們最關(guān)注的選房原因，這也許與人們住房條件規(guī)定有關(guān)；另一方面，人們也比較重視居住環(huán)境的；相對來說，地段在人們心中的地位就要后移了。16、您傾向于哪一類戶型□一室一廳（2.6%）□二室一廳（31.6%）□二室二廳（15.8%）□三室一廳（31.6%）□三室二廳（13.2%）□四室一廳（0%）□四室二廳（0%）□復(fù)式（5.3%）分析:很明顯，兩室一廳和三室一廳的戶型最受青睞，面積比較合適于兩口及三口的家庭，性價(jià)比相對較高；兩室兩廳次之，這與個(gè)人生活需要有關(guān)；再次是三室兩廳，這和經(jīng)濟(jì)能力就有關(guān)了。四室和復(fù)式相對來說檔次太高，脫離了一般的經(jīng)濟(jì)能力；一室一廳，對于大部分人來說，似乎是沒有吸引力，有些黯然失色了！17、您比較傾向的付款方式是□運(yùn)用家庭儲蓄一次性付款（26.3%）□向親戚、朋友借款后一次性付款（18.4%）□向銀行按揭貸款（39.5%）□公積金貸款（15.8%）分析:向向銀行按揭貸款的比例到達(dá)39.5%，人們更傾向于這種付款方式，自然是和經(jīng)濟(jì)實(shí)力掛鉤，半數(shù)左右的人選擇一次性付款，其中，運(yùn)用家庭儲蓄一次性付款又占了大部分，這與年齡層次和家庭條件有相稱大的關(guān)系；而對于公積金貸款的比例較小，這就和人們的從事的工作有關(guān)了。18、您認(rèn)為蘭州市既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力和信譽(yù)怎樣□好（0%）□很好（15.8%）□一般（60.1%）□差（23.7%）分析:超過半數(shù)的人認(rèn)為蘭州市既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力和信譽(yù)較為一般，這闡明蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力以及信譽(yù)方面還是有待加強(qiáng)的，這對人們的住房需求多少會有所影響。19、您認(rèn)為蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的重要問題是（可多選）□無（1）□廣告虛假（20）□從業(yè)人員良莠不齊，服務(wù)態(tài)度差（7）□協(xié)議欺詐□配套不到位（15）□面積“短斤缺兩”（22）分析:從以上數(shù)據(jù)可以看出，人們認(rèn)為蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的重要問題是的前期宣傳與實(shí)際不符，存在一定程度上的“欺詐”，因此房地產(chǎn)開發(fā)商最終在前期宣傳過程中，不可過多夸張，應(yīng)當(dāng)盡量獲得購房者的信任。存在問題:蘭州市城關(guān)區(qū)房地產(chǎn)市場中才能在的問題：盡管蘭州市房地產(chǎn)市場在近年來獲得了巨大的成績，但也應(yīng)當(dāng)清醒的看到存在的不少問題。根據(jù)全面調(diào)查、理解的狀況，蘭州房地產(chǎn)市場存在的重要問題（不包括開發(fā)建設(shè)中的問題），可歸納為如下幾種方面：一是未獲得《預(yù)售許可證》而私自預(yù)售商品房；二是商品房銷售中的廣告虛假，面積不實(shí)，違規(guī)分?jǐn)偟绕墼p行為；三是不準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)兌現(xiàn)售前承諾，欺騙消費(fèi)者；四是物業(yè)管理不規(guī)范，收費(fèi)不透明，多收費(fèi)，少服務(wù)；五是中介機(jī)構(gòu)魚目混雜，虛假信息充斥市場；六是存在著隱形市場非正規(guī)二級市場，有待規(guī)范；七是在經(jīng)濟(jì)合用房和商品房開發(fā)中土地出讓，使用存在著實(shí)際上的“雙軌制”；八是產(chǎn)權(quán)證辦理滯后和產(chǎn)權(quán)證遺留問題，影響二級市場的全面啟動，二級市場啟動不好，一種重要原因就是產(chǎn)權(quán)證問題；九是行業(yè)行政管理效率和質(zhì)量較低，監(jiān)管和執(zhí)法人員素質(zhì)有待提高；十是對潛在市場引導(dǎo)不夠，等等。以上這些問題的存在反應(yīng)了蘭州房地產(chǎn)市場還不夠成熟，并在不一樣程度上影響著房地產(chǎn)市場的健康的發(fā)展。有些問題甚至嚴(yán)重影響蘭州房地產(chǎn)行業(yè)的形象和聲譽(yù)。如西部商貿(mào)城、甘肅海惠房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)及甘肅金土地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)違法建設(shè)、銷售住房，私自印制發(fā)放房產(chǎn)證，不僅被省市新聞媒體、新華社每日電訊《西部特刊》、中央電視臺《焦點(diǎn)訪談》等欄目予以曝光，還引起了中央領(lǐng)導(dǎo)的重視。朱鎔基總理在甘肅視察期間，在蘭州停留的時(shí)間加起來不到兩天，但卻三次提到此事。如此等等。蘭州市房地產(chǎn)市場存在上述問題的原因也是多方面的。首先，如上篇所述，蘭州市的房地產(chǎn)企業(yè)同發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)相比，還不夠成熟。不少企業(yè)目光短淺，急功近利，缺乏誠信遵法的經(jīng)營意識，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，因而易于忽視企業(yè)自身建設(shè)，忽視苦練內(nèi)功，經(jīng)營管理維持在低水平運(yùn)作上，未能真正建立起各項(xiàng)現(xiàn)代企業(yè)制度。另首先，由于全社會實(shí)行住房制度改革的時(shí)間還不長，改革尚有待于深化，房地產(chǎn)市場自身的啟動時(shí)間也較短，法律法規(guī)還不夠健全，執(zhí)法與監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)也稍顯局限性，許多問題問題還需要深入研究和改善。房地產(chǎn)行業(yè)的行政執(zhí)法和監(jiān)管手段較軟，力度不夠，監(jiān)管效率和質(zhì)量不高，行業(yè)行政管理和行業(yè)自律能力也不高，等等。因此，房地產(chǎn)市場的問題還會在一種較長的時(shí)期內(nèi)存在，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場將是一種較為長期的艱巨工作，需要政府有關(guān)部門、行業(yè)組織和廣大企業(yè)共同努力，不停健全管理法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)管理，提高管理水平和質(zhì)量，只有這樣才能逐漸建立起適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)市場來。增進(jìn)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策提議一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)二、搞好都市經(jīng)營、管好土地一級市場三、切實(shí)做好舊城區(qū)的拆遷安頓和城中村改造工作1.兌現(xiàn)貫徹舊城區(qū)改造的優(yōu)惠政策和扶持措施2.搞好舊城改造的全面規(guī)劃3.努力做好城中村的改造工作4.加大規(guī)劃引導(dǎo)力度四、深入深化住房制度改革1.加緊推進(jìn)住房貨幣化進(jìn)程，提高市民的住房水平2.開放公積金貸款市場