成華區(qū)城市更新案例

—PAGE12—成華區(qū)城市更新案例——猛追灣市民休閑區(qū)更新項(xiàng)目猛追灣市民休閑區(qū)是成都市天府錦城“八街九坊十景”中的一坊（猛追灣）、一景（天府熊貓塔），是成華區(qū)將錦江綠道、錦江公園與天府錦城、一環(huán)路市井生活圈、錦江夜消費(fèi)商圈統(tǒng)籌實(shí)施打造的示范工程。項(xiàng)目緊扣全市錦江公園建設(shè)和“中優(yōu)”戰(zhàn)略等系列部署，立足時(shí)代發(fā)展需要，堅(jiān)持以人為本理念，創(chuàng)新運(yùn)用“EPC+O”更新模式，采取多元相融的城市更新路徑，率先探索城市更新與公園城市示范區(qū)建設(shè)融合發(fā)展的可行途徑，打造錦江公園濱水公共空間新典范。一、順應(yīng)時(shí)代要求，開啟發(fā)展新征程錦江水延綿流淌千年，猛追灣記載煙火人間。作為錦江名灣，猛追灣里的老茶樓、川劇院、游泳池是許多老成都人心中的市井煙火象征。隨著片區(qū)功能面貌無法滿足新時(shí)代人民對美好生活的向往，2018年成華區(qū)啟動實(shí)施猛追灣城市更新，首開區(qū)于2019年10月投運(yùn)，從此片區(qū)邁向“老成都+國際范”城市更新范本新征程。（一）戰(zhàn)略導(dǎo)向引領(lǐng)轉(zhuǎn)型隨著城市發(fā)展從增量時(shí)代邁入存量時(shí)代，大城市尤其是中心城區(qū)的區(qū)域潛力有待進(jìn)一步挖掘釋放。成都市未雨綢繆提出加快促進(jìn)“中優(yōu)”區(qū)域布局更優(yōu)、功能更強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)更新、品質(zhì)更高，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的工作要求，并大力推進(jìn)天府錦城與錦江公園、一環(huán)路市井生活圈、錦江夜消費(fèi)商圈的建設(shè)打造，全面實(shí)施建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)戰(zhàn)略部署。在上位戰(zhàn)略規(guī)劃引導(dǎo)下，處于城市核心地帶的猛追灣作為錦江公園核心區(qū)、錦江綠道示范段迎來更新轉(zhuǎn)型重大機(jī)遇，在打造錦江公園、培育夜間經(jīng)濟(jì)、塑造“夜游錦江”品牌方面先行先試，成為成都“天府錦城”戰(zhàn)略規(guī)劃下首個(gè)呈現(xiàn)的城市更新項(xiàng)目。（二）區(qū)情定位推動發(fā)展成華區(qū)在歷經(jīng)實(shí)施“東調(diào)”“北改”等重大戰(zhàn)略行動后，聚焦“成于中優(yōu)，華在文商”工作主題積極探索新時(shí)代轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。猛追灣作為連接中心城區(qū)春熙路商圈和339文旅地標(biāo)的“城市會客廳”，承擔(dān)著“東進(jìn)橋頭堡”的重要功能，具有巨大流量潛力。然而片區(qū)落后的城市面貌與現(xiàn)代商貿(mào)繁華地和時(shí)尚潮流地對比強(qiáng)烈，極大影響了人流商業(yè)互通流動。在此背景下，成華區(qū)率先將猛追灣作為貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的城市更新藍(lán)本，明確“工業(yè)文明與現(xiàn)代時(shí)尚交相輝映、美食文化與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)共生共融”定位，與太古里等錯(cuò)位發(fā)展打造，成為公園城市網(wǎng)紅新地標(biāo)。（三）現(xiàn)實(shí)需要亟待升級猛追灣區(qū)域?qū)儆诘湫偷呐f城居住片區(qū)，改造前區(qū)域內(nèi)包含原國稅局、紙箱廠紡織廠舊址及家屬樓等，雖然擁有豐厚的工業(yè)文化積淀，但片區(qū)老舊環(huán)境品質(zhì)早已跟不上時(shí)代發(fā)展。茶水鋪與麻將館混雜的低端業(yè)態(tài)、人車混行的交通流線、被灌木叢和柵欄阻隔的濱河消極空間等成為過去這片區(qū)域的常態(tài)；建筑風(fēng)貌老舊、公共空間擠占、功能配套缺失、生態(tài)環(huán)境惡化等現(xiàn)實(shí)問題使區(qū)域失去對年輕人的吸引力，區(qū)域活力逐漸喪失，群眾對片區(qū)品質(zhì)提升的需求越發(fā)迫切。為滿足居民訴求，成華區(qū)按照“城市有變化、市民有感受”的既定方向，在保留文化元素基礎(chǔ)上推動“空間+服務(wù)+配套”一體化更新升級。二、突出系統(tǒng)思維，打造更新新典范猛追灣片區(qū)更新踐行以人為本理念，創(chuàng)新運(yùn)用“EPC+O”運(yùn)作模式，采取多元相融的城市更新路徑營造傳統(tǒng)和開放共生、煙火和時(shí)尚并存的活力街區(qū)。踐行以人為本的城市更新理念猛追灣市民休閑區(qū)堅(jiān)持將以人為本的發(fā)展理念滲透進(jìn)城市更新的細(xì)微之處，通過在地文化傳承和價(jià)值轉(zhuǎn)換，打造為居民幸福、商戶入駐，游客到訪的城市美好空間。堅(jiān)持問需于民，彰顯城市溫度。在片區(qū)更新前，充分傾聽群眾心聲、考慮在地居民訴求，深入推進(jìn)“讓路于民”，將長2.5公里寬7米的車行道優(yōu)化為4米“步行+自行車”濱河慢行道，構(gòu)建“無縫銜接”步行系統(tǒng)，把原來路權(quán)分配失衡、人車混亂的馬路變成充滿人情溫暖、空間尺度宜人的景觀綠道，同時(shí)通過合理規(guī)劃繞行路線解決停車問題,將美好風(fēng)景和愜意生活留給市民，實(shí)現(xiàn)“回家的路”與社交場景融合。保留歷史記憶，傳承價(jià)值情感。深度挖掘和傳承成華“工業(yè)記憶”和猛追灣“城市鄉(xiāng)愁”，建立留存城市記憶的猛追灣故事館；采取“修舊如舊”手法保留沿河剃頭鋪?zhàn)雍凸艖驁@等商家并進(jìn)行軟硬件提升；以濱河沿線風(fēng)貌美化、地刻鋪裝、小品壁雕、光影裝置等手法全面呈現(xiàn)1953年至1998年成華區(qū)10個(gè)“第一”的光陰長河，將老工業(yè)區(qū)的歷史轉(zhuǎn)化為空間語言，構(gòu)建串聯(lián)過去和未來的歷史長廊，激發(fā)“老成都人”情感共鳴。新舊動能轉(zhuǎn)換，講好新生故事。借助創(chuàng)新設(shè)計(jì)語言、現(xiàn)代科技互動技術(shù)串聯(lián)歷史記憶，實(shí)現(xiàn)場地過去與現(xiàn)在的對話。將原國稅局底層入口通道進(jìn)行景觀場景構(gòu)建、植入歷史記憶，打造為交流劇場空間；將人民紙箱廠進(jìn)行建筑改造、產(chǎn)業(yè)植入打造為文創(chuàng)商業(yè)復(fù)合空間；將猛追灣街、天祥街等街區(qū)進(jìn)行有機(jī)更新實(shí)現(xiàn)文化印記的新潮表達(dá)。實(shí)現(xiàn)老建筑營造“新場景”、老廠房長出“新經(jīng)濟(jì)”、老街區(qū)釋放“新活力”。創(chuàng)新運(yùn)營導(dǎo)向的城市更新模式聚焦破解“項(xiàng)目去行政化邏輯、增商業(yè)化邏輯”關(guān)鍵問題，按照“政府主導(dǎo)、市場主體、商業(yè)化邏輯”，創(chuàng)新更新模式、整合片區(qū)資源、完善統(tǒng)籌機(jī)制，為順利推進(jìn)項(xiàng)目“保駕護(hù)航”。后端運(yùn)營前置，實(shí)行全鏈條管理。率先創(chuàng)新性引入設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營三位一體“EPC+O”運(yùn)作模式，把后端運(yùn)營重心前置并將此主線貫穿于項(xiàng)目各環(huán)節(jié)，破解傳統(tǒng)模式“先改造、再招商、多主體分散實(shí)施”導(dǎo)致空間和業(yè)態(tài)分離、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級難以實(shí)現(xiàn)等難題。同時(shí)在招標(biāo)過程中通過對企業(yè)策劃設(shè)計(jì)、資源整合、內(nèi)容研發(fā)、運(yùn)營管理“四維”能力評價(jià)，招引專業(yè)運(yùn)營能力突出的行業(yè)龍頭企業(yè)萬科中西部城鎮(zhèn)建設(shè)公司作為牽頭主體，實(shí)現(xiàn)策劃、建設(shè)、運(yùn)營主體“三強(qiáng)合一”。整合片區(qū)資源，統(tǒng)籌一體化發(fā)展。萬科公司會同政府大力實(shí)施優(yōu)質(zhì)資源“收、租、引”，完成重要節(jié)點(diǎn)收儲面積約4.2萬平方米，為業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整、物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營、片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級提供載體保障。其中區(qū)國資部門率先騰退區(qū)屬國有物業(yè)并統(tǒng)歸項(xiàng)目業(yè)主，通過評估方式轉(zhuǎn)租給運(yùn)營方；項(xiàng)目業(yè)主和屬地街道成立聯(lián)合工作專班，對重要節(jié)點(diǎn)和部分確需置換業(yè)態(tài)的商鋪實(shí)施收租收購，并制定片區(qū)產(chǎn)業(yè)“正面清單”，對街區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整提供政策引導(dǎo)，帶動30余家商家轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)提品質(zhì)。堅(jiān)持市區(qū)聯(lián)動，聚力協(xié)同式打造。聚焦打通錦江公園生態(tài)價(jià)值轉(zhuǎn)化通道，攜手市綠道公司創(chuàng)新“上下灣區(qū)分段整體打造”模式，有效破解打造主體多樣、規(guī)劃設(shè)計(jì)不一、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不夠等難題，實(shí)現(xiàn)整體重塑錦江沿線“新風(fēng)貌”。在成華區(qū)下灣區(qū)打造中，專門成立猛追灣市民休閑區(qū)指揮部，健全“一把手掛帥”“一班人負(fù)責(zé)”“一盤棋統(tǒng)籌”機(jī)制，有力保障工作高效推進(jìn)。堅(jiān)持多元相融的城市更新路徑猛追灣市民休閑區(qū)堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)為核心，深入挖掘片區(qū)歷史文化內(nèi)涵，用公園城市理念和街區(qū)美學(xué)設(shè)計(jì)創(chuàng)新城市價(jià)值，釋放空間耦合、生態(tài)復(fù)合、產(chǎn)業(yè)融合綜合效應(yīng)。貫通城市空間串聯(lián)多元場所。秉承“少拆多改、注重傳承”的理念，運(yùn)用“動線打通、空間聯(lián)通、場景貫通”手法高品質(zhì)推進(jìn)成片形態(tài)更新和功能再生。宏觀推動望平坊、子街巷、錦江公園等“點(diǎn)、線、面”串聯(lián)聚集，打開內(nèi)外廊道形成開敞空間，促進(jìn)片區(qū)與天府熊貓塔、太古里連片成勢；微觀推動濱水空間人進(jìn)車退，通過空間活化打造約10個(gè)功能各異的休閑平臺形成內(nèi)容豐富的生活空間帶，實(shí)現(xiàn)“沿水可漫步、建筑可閱讀、公共空間有溫度”。厚植生態(tài)本底營建公園城市。打破“生態(tài)生活空間內(nèi)在分散”的思維慣性，通過對綠化帶仔細(xì)梳理，保留長勢旺盛的大喬木，取消原有的綠化圍攔，一部分還原成可以進(jìn)入的林下休閑平臺，一部分種植成品質(zhì)豐富色彩多姿的林下花境，通過親水平臺和沿江步道勾勒口袋公園、開敞空間、金角銀邊等綠色生態(tài)軸線，并實(shí)施建筑風(fēng)貌整治增加屋頂綠化、立面綠化，推動品質(zhì)生活疊加優(yōu)越生態(tài)，構(gòu)建生態(tài)綠道與街巷街區(qū)、公共空間無縫銜接。精準(zhǔn)植入產(chǎn)業(yè)激活片區(qū)發(fā)展。通過空間重構(gòu)和生態(tài)涵養(yǎng)，為破解片區(qū)產(chǎn)業(yè)低端單一發(fā)展等現(xiàn)實(shí)問題提供先決條件。通過采取“提升潛力業(yè)態(tài)、限制不符業(yè)態(tài)、引入主題業(yè)態(tài)”，既實(shí)現(xiàn)原品質(zhì)低端、經(jīng)營不善、與街區(qū)主題不符的業(yè)態(tài)疏解，又引入高品質(zhì)新業(yè)態(tài)夯實(shí)產(chǎn)業(yè)支撐、強(qiáng)化街區(qū)主題氛圍，推動片區(qū)產(chǎn)業(yè)、新型消費(fèi)與優(yōu)質(zhì)生態(tài)疊加滲透、相融互促。原本單一的川劇、茶坊一條街改造為匯集咖啡，輕餐、網(wǎng)紅甜品、文創(chuàng)、藝術(shù)等豐富業(yè)態(tài)的濱河商業(yè)街區(qū)。三、聚焦運(yùn)營管理，激發(fā)長效新活力緊扣打響“煙火人間三千年，成都上下猛追灣”的城市站位，在系統(tǒng)實(shí)施城市更新的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化運(yùn)營管理，以優(yōu)化模式為基礎(chǔ)、業(yè)態(tài)策劃為重心，場景植入為關(guān)鍵，推動片區(qū)更新成效價(jià)值持續(xù)發(fā)展。（一）優(yōu)化模式標(biāo)準(zhǔn)做強(qiáng)運(yùn)營新支撐積極創(chuàng)新片區(qū)運(yùn)營模式，提升管理標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化共建共治，打牢區(qū)域長效發(fā)展的基礎(chǔ)。示范帶動提升運(yùn)維效果。由萬科公司作為運(yùn)維主體，對街區(qū)進(jìn)行精細(xì)化、智慧化、一體化管理，通過一大服務(wù)、一大平臺、三大陣地與政府共同探索老街巷治理新模式，以示范項(xiàng)目帶動引領(lǐng)老商鋪主動參與自我提升和更新，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和品質(zhì)提升，拉動片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q30%－40%。品質(zhì)提升強(qiáng)化管理標(biāo)準(zhǔn)。大力推進(jìn)星級化、景區(qū)化、標(biāo)準(zhǔn)化高品質(zhì)管理，制定猛追灣市民休閑區(qū)首開區(qū)五星級景區(qū)化管理考核指標(biāo)，確保后期管理效果符合且高于現(xiàn)有城市管理要求。市政街區(qū)、非收儲商戶外擺管理交由萬科物業(yè)統(tǒng)籌，做到行政退后，服務(wù)向前，助推片區(qū)業(yè)態(tài)聚合、秩序維護(hù)、消費(fèi)場景展現(xiàn)和人氣商氣帶動。共建共治打造國際社區(qū)。打破錦江沿岸傳統(tǒng)行政社區(qū)邊界，聯(lián)合街道黨工委成立“DreamOne”綜合黨委，創(chuàng)新市民協(xié)商共治、商居自治聯(lián)盟、項(xiàng)目認(rèn)領(lǐng)等制度。組建社區(qū)黨員志愿服務(wù)、外籍人士服務(wù)、社區(qū)關(guān)愛等7支高素質(zhì)工作隊(duì)伍，對照國際化營商環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)大力提升政務(wù)服務(wù)水平，不斷增強(qiáng)企業(yè)和群眾的獲得感和滿意度。（二）強(qiáng)化吸引提升打造多維新業(yè)態(tài)積極推動業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整，引入新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)推動城市活化，打造產(chǎn)城融合新模式。緊扣定位推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。緊扣主題定位推動文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，天府四川金融博物館、幾何書店、梅花川劇社等核心資源紛紛在此落戶，以萬匯空間為載體創(chuàng)造就業(yè)崗位800余個(gè)，孵化功夫動漫、哈啰出行、鴻星爾克等企業(yè)58家，引入萬科·泊寓品牌打造國際青年社區(qū)新型文化體驗(yàn)消費(fèi)“樣板區(qū)”。提引結(jié)合打造活力街區(qū)。堅(jiān)持“一提二引”方針，保留沿河具有片區(qū)記憶的商家并進(jìn)行硬軟件提升，定向引進(jìn)特色小店、網(wǎng)紅首店，共計(jì)孵化屬地網(wǎng)紅品牌共計(jì)42家，形成以小店經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)為主打特色的活力街區(qū)，成為“太古里—猛追灣—東郊記憶—熊貓基地”精品旅游軸線核心節(jié)點(diǎn)。突出特色培育夜間經(jīng)濟(jì)。緊扣成都打造錦江夜消費(fèi)商圈、“夜游錦江”品牌任務(wù)，發(fā)揮毗鄰城市CBD優(yōu)勢、推動與太古里錯(cuò)時(shí)錯(cuò)位發(fā)展，加快培育發(fā)展“錦江夜游、高塔夜秀、美食夜市、酒吧夜娛、民居夜宿”五大夜間經(jīng)濟(jì)形態(tài)，呈現(xiàn)“愈夜愈精彩”的夜經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展態(tài)勢。（三）注重品牌塑造植入活力新場景按照“活動策劃-品牌迭代-運(yùn)營全維度”思路，積極運(yùn)用新地標(biāo)、新業(yè)態(tài)，強(qiáng)化品牌營銷，打造極具影響力的新場景。發(fā)揮地標(biāo)效應(yīng)打造文旅場景。按“老成都、蜀都味、國際范”建設(shè)要求，加快打造通美大廈成華之窗、339夢想之塔、成華公園錦江之眼、東風(fēng)橋記憶之坊等特色文旅地標(biāo)，相繼推出成華公園“光影秀”、339“熊貓爬塔光影秀”等多層次光影體系，吸引百萬市民和游客紛至沓來體驗(yàn)感受。突出文化品牌打造活動場景。塑造每200米特色主題帶，每100米入綠地、每50米網(wǎng)紅打卡點(diǎn)、每20米特色品牌店的“全時(shí)段、全天候、全體驗(yàn)”的濱河文化休閑帶。先后引入抖音、成都偷心、蓉城之秋等城市文化運(yùn)營品牌資源，累計(jì)組織開展街頭藝人秀、音樂秀等主題秀100余場，實(shí)現(xiàn)月月有活動、季季有熱潮。強(qiáng)化人氣聚集打造消費(fèi)場景。充分發(fā)揮“展、演、會”三大主體以及江畔市集、國際青年社區(qū)兩大IP對人流的吸引作用，舉辦“小街巷、大藝術(shù)”街巷藝術(shù)節(jié)、“聚聲行動”、“l(fā)ivelife”音樂展演、成都天府文創(chuàng)大市集等城市級活動，實(shí)現(xiàn)日均體驗(yàn)、消費(fèi)流量由2000人提升至20000人，拉動各類物業(yè)普遍增值約65%。四、強(qiáng)化創(chuàng)新探索，共繪城市新藍(lán)圖猛追灣市民休閑區(qū)通過城市更新為傳統(tǒng)工業(yè)老區(qū)的轉(zhuǎn)型注入新活力，探索出一條城市轉(zhuǎn)型之路，經(jīng)驗(yàn)成果值得總結(jié)。（一）遵循以人為本、聚焦群眾需求，把握城市更新內(nèi)涵。城市為人而建，只有全面滿足人之所需的城市發(fā)展才具有韌性和可持續(xù)性。適應(yīng)基本需求。城市設(shè)計(jì)不僅應(yīng)當(dāng)回歸人的尺度開展人性化設(shè)計(jì)，更應(yīng)該關(guān)注全齡人群和弱勢群體開展多元化設(shè)計(jì)、包容性設(shè)計(jì)，讓社會大眾普遍認(rèn)可有機(jī)更新成果并期望持續(xù)深化與擴(kuò)展。滿足精神需求。城市更新需要激發(fā)老城活力，構(gòu)建開放和包容的社會環(huán)境，以鮮明的場所感歸屬感獲得感吸引人、聚集人、留下人，彰顯城市的溫暖氣質(zhì)。實(shí)現(xiàn)社會需求。讓各個(gè)年齡、階層的人都能在城市更新空間里找到天地，人與人、人與自然的“關(guān)系”互融互生，形成市民慢下腳步、靜下心來、騎行暢游的社會公正美好的圖景。（二）延續(xù)城市文脈、挖掘場所精神，講好城市更新故事。城市更新除了物質(zhì)空間的革新，更要融入情緒情感，實(shí)現(xiàn)場所精神共生共融。保留歷史記憶。要保留歷史風(fēng)貌、建筑特色、街區(qū)肌理，強(qiáng)化城市的地方性和本土性，形成獨(dú)特的符號標(biāo)識并將其賦予空間中成為具有意義和蘊(yùn)含情感的場所。傳承文化精神。要增強(qiáng)城市吸引力必須挖掘獨(dú)特的文化精神，讓人在阡陌廣廈、街頭巷尾找到生活的樂趣、精神的家園、夢想的歸宿，讓詩意棲居成為城市信仰。彰顯生活氣息。城市更新既要讓置身其中的個(gè)體感受到煙火的溫度，更要體會生活的寬度和世界的廣度，身處場所、心歸場所，營造”高級煙火氣“。（三）堅(jiān)持片區(qū)更新、盤活載體資源，把準(zhǔn)城市更新路徑。城市就像一個(gè)生命體，有自身成長規(guī)律，要注重片區(qū)協(xié)同更新。多維融合發(fā)展。小微空間、帶狀廊道、空間場所等作為城市系統(tǒng)的“細(xì)胞”“肌理”“組織”，要以一體化思維系統(tǒng)更新，實(shí)現(xiàn)城市從局部到整體點(diǎn)亮失落空間、帶動軸線發(fā)展、激活片區(qū)活力。涵養(yǎng)生態(tài)本底。城市更新要踐行”生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)“城市雙修理念，以生態(tài)為引領(lǐng)、以城市環(huán)境優(yōu)化為前提，將公園城市理念融入片區(qū)發(fā)展，推動綠地空間的社會公平正義。培育特色業(yè)態(tài)。依據(jù)項(xiàng)目定位和空間形態(tài)，要