項(xiàng)目總體評(píng)估技術(shù)方案

項(xiàng)目總體評(píng)估技術(shù)方案項(xiàng)目總體評(píng)估技術(shù)方案一、評(píng)估技術(shù)方案1、 總體要求原則上每家單體采用兩種方法，資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。具體視各家單體實(shí)際情況，分析兩種方法的適用性后，選擇合適的評(píng)估方法。每家單體都要分析兩種方法結(jié)果后選擇一種作為最終評(píng)估結(jié)果。2、 方法的適用性判斷原則單體企業(yè)經(jīng)營情況盈利狀況評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果選取正常經(jīng)營盈利資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法項(xiàng)目經(jīng)理判斷號(hào)損資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法一般取資產(chǎn)基礎(chǔ)法3、 申報(bào)表填報(bào)及評(píng)估資料收集原則1） 申報(bào)表填報(bào)對(duì)于個(gè)別科目具體明細(xì)數(shù)量巨大的，可以按業(yè)務(wù)小類或者地區(qū)分類填寫明細(xì)表，但是需根據(jù)前述分類，分別提供各個(gè)分類前200項(xiàng)具體明細(xì)。2） 評(píng)估資料收集具體要求詳見附件：“00-資產(chǎn)評(píng)估資料清單-華海項(xiàng)目”4、 長期股權(quán)投資評(píng)估原則根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》等相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，首先對(duì)長期股權(quán)投資的持有目的、期限、控制權(quán)等對(duì)股權(quán)投資項(xiàng)目進(jìn)行了梳理，根據(jù)是否能夠?qū)嶋H控制被投資單位、長期投資單位的具體情況等因素，分別不同情況進(jìn)行評(píng)估。1） 對(duì)全資及其他具有控制權(quán)子公司，采用與**相同的評(píng)估原則、假設(shè)、程序，對(duì)被投資單位整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定被投資單位股東全部權(quán)益價(jià)值，按持股比例計(jì)算應(yīng)享有的份額確定該長期股權(quán)投資的評(píng)估值：長期投資評(píng)估值=被投資單位股東全部權(quán)益價(jià)值X持股比例2） 對(duì)于不具有控制權(quán)的參股公司，以評(píng)估基準(zhǔn)日被投資企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的賬面凈資產(chǎn)乘以投資比例確定評(píng)估值。3、往來款評(píng)估處理原則上保持與審計(jì)一致，壞賬計(jì)提可以參考審計(jì)計(jì)提原則；4、房地產(chǎn)、土地、在建工程（1）房屋建筑物：評(píng)估技術(shù)思路：對(duì)于企業(yè)自建的生產(chǎn)經(jīng)營用房，主要采用成本法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于企業(yè)外購的商品房，主要采用市場法結(jié)合收益法房地合一進(jìn)行評(píng)估，并需在基準(zhǔn)日市場價(jià)的基礎(chǔ)上考慮加計(jì)契稅（企業(yè)實(shí)際未繳納的除外）。1）成本法入、建安工程造價(jià)建安造價(jià)按取得評(píng)估依據(jù)資料的性質(zhì)可分別采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比造價(jià)案例調(diào)整法、工程造價(jià)系數(shù)調(diào)整法等方法。計(jì)算中涉及2020.2021年建安工程造價(jià)指數(shù)的，若當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中有該等數(shù)據(jù)，可直接引用。若統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未公布，則建議采用PPI指數(shù)替代。B、 前期費(fèi)用及管理費(fèi)用一般情況下，前期費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)，各種預(yù)算費(fèi)、審查費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。管理費(fèi)用主要為工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等工程建設(shè)期間發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。C、 資金成本資金成本即建設(shè)期投入資金的貸款利息，利息率按基準(zhǔn)日LPR確定，資金投入期按整個(gè)項(xiàng)目工期的一半計(jì)算。資金成本二工程造價(jià)X前期費(fèi)用費(fèi)率X利率X建設(shè)期+工程造價(jià)x（1+期間費(fèi)用費(fèi)率）X利率X建設(shè)期X1/2D、成新率的確定綜合成新率=勘察成新率X60%+年限法成新率X40%其中：年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X100%；勘察成新率勘察成新率按結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施三方面的使用功能確定。2）市場法市場法是根據(jù)替代原理，在一定市場條件下，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似，近期已經(jīng)發(fā)生交易的若干房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等條件與委估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)交易實(shí)例價(jià)格加以修正，從而確定委估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。計(jì)算公式為：待估房地產(chǎn)市場價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格乂（正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)）X（基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易日價(jià)格指數(shù)）X（待估對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)）X（待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)）（2）在建工程：在建工程，一般按賬面值剔除財(cái)務(wù)費(fèi)用后，再加計(jì)合理資金成本計(jì)算評(píng)估值。評(píng)估在建工程時(shí)需注意以下問題：1） 當(dāng)在建工程工期較長時(shí)，應(yīng)考慮工程造價(jià)變動(dòng)對(duì)在建工程價(jià)值的影響。2） 若在建工程長期停工，且明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值，則需考慮其對(duì)在建工程價(jià)值的影響。3） 當(dāng)在建工程實(shí)際已竣工并投入生產(chǎn)時(shí)，可視同固定資產(chǎn)評(píng)估后，扣除未付的工程款項(xiàng)（若有）。（3） 土地使用權(quán)：土地使用權(quán)的評(píng)估應(yīng)首選市場法。當(dāng)缺乏市場資料，難以選用市場法的，則可選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法或成本逼近法。市場法技術(shù)思路：市場法是根據(jù)替代原理，在一定市場條件下，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似，近期已經(jīng)發(fā)生交易的若干房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等條件與委估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)交易實(shí)例價(jià)格加以修正，從而確定委估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。比較法公式：評(píng)估價(jià)值=可比實(shí)例價(jià)格乂交易情況修正系數(shù)X市場狀況修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需取得當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及修正體系。土地使用權(quán)評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮加計(jì)契稅（企業(yè)實(shí)際未繳納的除外）。（4） 投資性房地產(chǎn)：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)視同固定資產(chǎn)評(píng)估。5、 固定資產(chǎn)-機(jī)器設(shè)備具體評(píng)估方法：依據(jù)評(píng)估目的，本次設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估主要采用重置成本法，即在持續(xù)使用的前提下，以重新配置該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行市值為基礎(chǔ)確定重置全價(jià)，同時(shí)通過照片勘察和綜合技術(shù)分析確定相應(yīng)損耗后的成新率，據(jù)此計(jì)算評(píng)估值。其計(jì)算公式為：設(shè)備評(píng)估值=設(shè)備重置全價(jià)X綜合成新率。6、 賬外無形資產(chǎn)（專利、商標(biāo)、軟著等）賬外無形資產(chǎn)一般在權(quán)屬所在單位評(píng)估。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況，判斷相關(guān)無形資產(chǎn)是否能夠帶來超額收益，進(jìn)而確定評(píng)估方法。具體原則如下：（1） 對(duì)于經(jīng)營持續(xù)虧損企業(yè)，可以認(rèn)為相關(guān)無形資產(chǎn)無法帶來超額收益，可以采用成本法評(píng)估；按考慮合理成本、利潤等確定評(píng)估值：評(píng)估值二成本（設(shè)計(jì)制作費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)）+合理利潤（2） 對(duì)于正常經(jīng)營盈利的企業(yè)，認(rèn)為相關(guān)無形資產(chǎn)可以帶來超額收益，采用收益法-凈利潤分成法；凈利潤分成率：可視具體情況，采用“三分法”或“四分法”；技術(shù)衰減率：根據(jù)技術(shù)具體情況適當(dāng)考慮；無形資產(chǎn)折現(xiàn)率：可以采用累加法“折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率二行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+市場風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬+管理風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率”確定。（3）對(duì)于經(jīng)營虧損的公司，如果經(jīng)溝通了解公司虧損是非市場因素（如管理、偶發(fā)因素等）造成的，無形資產(chǎn)依然存在超額收益的，可通過預(yù)測(cè)無形資產(chǎn)銷售收入，再參考同行業(yè)銷售凈利率水平確定凈利潤，再采用“三分法”或“四分法”確定無形資產(chǎn)超額收益。10、遞延所得稅資產(chǎn)和負(fù)債（1） 因時(shí)間性差異造成的資產(chǎn)（或負(fù)債），應(yīng)當(dāng)還原到它產(chǎn)生的源頭合并評(píng)估，并按資產(chǎn)評(píng)估的常規(guī)處理相關(guān)的所得稅事項(xiàng)，避免漏計(jì)或重復(fù)考慮。具體操作，往來類科目形成的遞延所得稅資產(chǎn)（或負(fù)債），根據(jù)評(píng)估處理重新計(jì)算，本次評(píng)估往來原則上與審計(jì)保持一致，則相應(yīng)形成的遞延所得稅資產(chǎn)（負(fù)債）按照審定的賬面值確認(rèn)；交易性金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失形成的遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)評(píng)估處理重新計(jì)算；實(shí)物資產(chǎn)如存貨、機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)等引起的遞延所得稅資產(chǎn)（或負(fù)債），將其評(píng)估為0。（2） 因以前年度虧損而帶來的可彌補(bǔ)虧損遞延所得稅我們按稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法的規(guī)定所核定的數(shù)額予以確認(rèn)。（3） 屬于預(yù)付性質(zhì)的遞延所得稅（如：因?yàn)槟撤N原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)提前交納某些稅金，這類提前交納的稅金常常被列作為遞延所得稅資產(chǎn)），作為預(yù)付賬款予以全額保留。屬于應(yīng)交稅金性質(zhì)的遞延所得稅資產(chǎn)，評(píng)估不予以調(diào)整。7、收益法模型本次收益法評(píng)估采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，選取的現(xiàn)金流量口徑為股權(quán)自由現(xiàn)金流，通過對(duì)企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估來間接獲得股東全部權(quán)益價(jià)值。本次評(píng)估以未來若干年度內(nèi)的股權(quán)自由現(xiàn)金凈流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計(jì)算得出股東全部權(quán)益價(jià)值。計(jì)算模型股東全部權(quán)益價(jià)值戶按如下公式求取：上式前2個(gè)部分為明確預(yù)測(cè)期價(jià)值，最后部分為永續(xù)期價(jià)值(終值)公式中：R1：明確預(yù)測(cè)期的第1期的股權(quán)自由現(xiàn)金流Rt:明確預(yù)測(cè)期的第t期的股權(quán)自由現(xiàn)金流t:明確預(yù)測(cè)期期數(shù)2,3,???,n；r：折現(xiàn)率；R0n+1:永續(xù)期股權(quán)自由現(xiàn)金流；g：永續(xù)期的增長率；n：明確預(yù)測(cè)期第末年。模型中關(guān)鍵參數(shù)的確定1） 預(yù)期收益的確定本次將股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為企業(yè)預(yù)期收益的量化指標(biāo)。股權(quán)現(xiàn)金流是歸屬于股東的現(xiàn)金流量，是凈利潤所有者權(quán)益的變動(dòng)后剩余的現(xiàn)金流量，其計(jì)算公式為：股權(quán)現(xiàn)金流量=凈利潤一所有者權(quán)益的增加+其他綜合收益2） 收益期的確定企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益期限通常是指企業(yè)未來獲取收益的年限。為了合理預(yù)測(cè)企業(yè)未來收益，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)以及有關(guān)法律法規(guī)、契約和合同等，可將企業(yè)的收益期限劃分為有限期限和無限期限。本次評(píng)估采用永續(xù)年期作為收益期。其中，第一階段為基準(zhǔn)日后5年一期，在此階段根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營情況及經(jīng)營計(jì)劃，收益狀況處于變化中；第二階段5年后的次年1月1日起為永續(xù)經(jīng)營，在此階段被評(píng)估企業(yè)將保持穩(wěn)定的盈利水平。3） 折現(xiàn)率的確定確定折現(xiàn)率有多種方法和途徑，按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評(píng)估收益額口徑為股權(quán)自由現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取資本資產(chǎn)定價(jià)模型CAPM確定。二、評(píng)估工作安排及要求本公司對(duì)此次評(píng)估工作非常重視，為確保落實(shí)工作要求，做了如下安排：1、 本公司充分重視此次評(píng)估工作，按照統(tǒng)一部署和要求，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。2、