保障性住房共有產(chǎn)權(quán)及份額研究

保障性住房共有產(chǎn)權(quán)及份額研究鄧小鵬，莫智，李啟明[摘要]將共有產(chǎn)權(quán)引入我國保障性住房是一種租售并舉制度的重大創(chuàng)新，改變了由單一主體投資購房的局面。在總結(jié)共有產(chǎn)權(quán)住房按份共有的法律特征和覆蓋人群的保障特征的基礎(chǔ)上，對其定義和內(nèi)涵進(jìn)行了明確的界定，并辨析了份額的概念。通過考察國內(nèi)外實(shí)踐做法歸納出4類產(chǎn)權(quán)份額計(jì)算方式，進(jìn)而采用邏輯推理找出份額比例與計(jì)算方式的關(guān)系，比較了各自的優(yōu)劣。最后在住戶使用費(fèi)的認(rèn)定和政府產(chǎn)權(quán)份額計(jì)算原則等方面給出了完善當(dāng)前政策的建議。在很長一段時期內(nèi)，我國的經(jīng)濟(jì)適用住房一直采取只售不租的供應(yīng)方式。為解決現(xiàn)有制度中存在的缺陷，國內(nèi)部分城市從2006年開始嘗試在保障性住房中建立政府與個人共有產(chǎn)權(quán)房的制度，引起廣泛關(guān)注，一些學(xué)者對此進(jìn)行了深入的研究。1、共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的界定共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的最大特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)按份共有，其性質(zhì)具有以下特點(diǎn)：1.1共有產(chǎn)權(quán)不同于半租半買現(xiàn)階段，我國保障性住房供應(yīng)的基本形式通常有廉租房（完全出租型）和經(jīng)濟(jì)適用房（完全出售型），共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不能單純地理解為介于兩者之間的“半租半買型”。這是因?yàn)楦鶕?jù)我國《物權(quán)法》，首先按份共有人共同享有一個所有權(quán)，一方共有人不單獨(dú)享有完整的所有權(quán)，也就沒有將其所有權(quán)對應(yīng)的房產(chǎn)或者其使用和占有權(quán)進(jìn)行出租這一法律處分的權(quán)利；其次按份共有的房屋，作為所有權(quán)權(quán)能之一的使用權(quán)的實(shí)現(xiàn)建立在一個完整功能的實(shí)體上，按份共有人不可能按其份額進(jìn)行物理上的分割并將其出租，因此，從現(xiàn)行法律和法理分析來看，都不可能存在“租賃”關(guān)系。1.2共有產(chǎn)權(quán)不同于有限產(chǎn)權(quán)我國的經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用權(quán)通過行政劃撥，實(shí)際上相當(dāng)于政府的投資，因此可以認(rèn)為政府在經(jīng)濟(jì)適用房整個房產(chǎn)和地產(chǎn)上與住戶共同出資。但是，這種行為只形成了有限產(chǎn)權(quán)，即住戶的產(chǎn)權(quán)雖然是殘缺的、不完整的、受限制的，卻仍然是住戶獨(dú)有的。而共有產(chǎn)權(quán)則是產(chǎn)權(quán)多方共有，盡管另一方出資人（如國家）可以對另一方產(chǎn)權(quán)的效力進(jìn)行限定，使其表現(xiàn)出有限產(chǎn)權(quán)的一些特點(diǎn)。因此，在我國當(dāng)前的住房登記確權(quán)制度下，有限產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的區(qū)別就在于權(quán)利主體是否是唯一的。在有限產(chǎn)權(quán)制度下，一方共有人的產(chǎn)權(quán)在獲得伊始就是明確的、不完全的，但在共有產(chǎn)權(quán)制度下，共有人之間可就權(quán)利義務(wù)分配“討價還價”，產(chǎn)權(quán)“有限”的形態(tài)并不是必然確定的，由共有人的內(nèi)部關(guān)系決定。2、共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的份額份額也稱“應(yīng)有份”或“應(yīng)有部分”，是按份共有區(qū)別于共同共有的基本的特征之一。許多學(xué)者將份額和份額權(quán)等同理解，但在使用上又有所區(qū)別、糾纏不清。份額權(quán)是指在按份共有的條件下，各共有人對于共有物所享有的權(quán)利，以及所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。它首先表現(xiàn)為所有權(quán)，是按份共有人對屬于自己的那一部分份額享有的所有權(quán)。2.1份額的性質(zhì)對份額的法律性質(zhì)的看法，長期以來存在爭論，出現(xiàn)了“實(shí)在部分說”、“理想部分說”、“內(nèi)容分屬說”、“計(jì)算部分說”和“權(quán)利范圍說”等不同主張。其中權(quán)利范圍說為大多數(shù)學(xué)者所采納，認(rèn)為在多人享有一個所有權(quán)時，為避免相互間權(quán)利的沖突，不得不規(guī)定一定的范圍，使各人在其范圍內(nèi)行使其權(quán)利，這個范圍就是各個共有人的應(yīng)有部分。簡而言之，份額就是各個共有人行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的范圍，即共有人份額權(quán)的大小和邊界在哪里。這個范圍可以通過多個角度表征，其中數(shù)量比例是最為直觀的一個方面。2.2份額的特點(diǎn)（1）份額抽象地存在于共有財(cái)產(chǎn)的任何一部分上。份額并不局限在共有物的某一特定部分之上，共有人根據(jù)其應(yīng)有份額可以對共有物的任何一個部分行使權(quán)利，即占有、使用和收益權(quán)及于共有物的全部。（2）份額是抽象的，而不是具體的范圍。既然份額權(quán)及于共有物的全部，那么對應(yīng)的份額不是將共有物進(jìn)行實(shí)際、絕對分割的量。由于共有人的份額抽象存在于共有物的任一細(xì)微部分上，因此準(zhǔn)確而嚴(yán)格地說它是一個相對的量（但不意味著不能計(jì)算）。不同共有人之間份額的差別仍然要通過一個量體現(xiàn)出來，以此作為行使權(quán)利的依據(jù)。例如甲乙雙方按份共有一套住房，分別享有70%和30%的產(chǎn)權(quán)。如果甲乙將房屋按70∶30的量（如房屋材料體積、質(zhì)量或者對應(yīng)的價值量）進(jìn)行分割，就意味著進(jìn)行了絕對量的分割，這是沒有意義的。但是在權(quán)利范圍上：對于占有和使用，理論上甲乙存在使用時間和使用空間分割利用的可能；對于收益，甲乙可以按70∶30分享；對于處分，甲乙的份額大小決定了其決策權(quán)的大?。ó?dāng)然，不能侵犯各自法定或約定的權(quán)益）。（3）份額是對所有權(quán)量的分割，而不是就所有權(quán)質(zhì)的分割（權(quán)能的分割）。量的分割和質(zhì)的分割沒有必然的關(guān)聯(lián)。所謂權(quán)能的分割，是將所有權(quán)的占有、使用、收益和處分的權(quán)能進(jìn)行分割，分別為不同的人享有。例如某人享有占有、使用權(quán)能，對共有物實(shí)行占有、使用；另外的人享有收益權(quán)能，對財(cái)產(chǎn)的收益享有權(quán)利?？傊蓊~的意義在于對所有權(quán)進(jìn)行了“量的分割”，但在質(zhì)的分割前每個共有人都享有所有權(quán)的全部4項(xiàng)基本權(quán)能，只是因?yàn)榉蓊~的不同而在權(quán)利的行使范圍上存在不同，這是兩者的聯(lián)系。也就是說，每個共有人都只能在預(yù)先確定的份額范圍內(nèi)享有并行使份額權(quán)，因此份額權(quán)并不是一個完整的所有權(quán)（按份共有人全體對整個共有物擁有一個所有權(quán)），但是具有所有權(quán)的效力。3、共有產(chǎn)權(quán)份額的計(jì)算形式產(chǎn)權(quán)份額的計(jì)算就是要給出按份共有人各自擁有的產(chǎn)權(quán)份額的數(shù)量值，以明確按份共有人權(quán)利分享和義務(wù)分擔(dān)的界限，例如用于確定維修基金、物業(yè)管理費(fèi)以及重新上市后的收益分?jǐn)偟取脑圏c(diǎn)看，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額計(jì)算的形式有4種。3.1出資比例式按份共有人擁有的產(chǎn)權(quán)份額根據(jù)其出資部分占總房價的比例確定。這是最常見的一種形式。我國《物權(quán)法》第104條規(guī)定，“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定”。在試點(diǎn)城市，產(chǎn)權(quán)人持有的產(chǎn)權(quán)證屬于共有產(chǎn)權(quán)證，其中分別載明了國有產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)的比例。這一比例就是維修基金等費(fèi)用的分擔(dān)比例。3.2產(chǎn)權(quán)面積式按蘇州市的做法，按份共有人按出資額確定其擁有的產(chǎn)權(quán)面積，通過產(chǎn)權(quán)面積的形式體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)份額。根據(jù)規(guī)定，政府出資部分按優(yōu)惠價折算成產(chǎn)權(quán)面積，在購房合同中注明：“購房時政府出資×××元，折算為建筑面積×××平方米”。由于該市規(guī)定購房款以外所有費(fèi)用由住戶承擔(dān)，并且公有產(chǎn)權(quán)部分的租賃費(fèi)按面積計(jì)算，因此通過出資數(shù)額和產(chǎn)權(quán)面積可以清晰地界定產(chǎn)權(quán)。3.3完全租賃式個人與其他購房人共同出資，構(gòu)成租賃關(guān)系，按出資份額明確已付房款對應(yīng)的面積數(shù)量。這是杭州市經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉的實(shí)施方式，住戶在獲得完全產(chǎn)權(quán)之前無法拿到房屋所有權(quán)證。因此，該形式實(shí)際上不屬于按份共有的共有產(chǎn)權(quán)形式，但住戶租金繳納取決于未支付房款對應(yīng)的面積數(shù)量，并且房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金又根據(jù)出資份額確定，因此又具有出資比例式的典型特征。3.4法律推定式在發(fā)生按份共有的前提下，通過以上方法仍無法確定份額的，推定各共有人的份額均等。通常，在份額計(jì)算上法律有明確規(guī)定的，按法律規(guī)定（例如上述做法）；沒有明確規(guī)定但按照共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生原因能夠明確的，按可接受的做法操作；沒有辦法確定的，實(shí)行推定。各國在規(guī)定按份共有人的應(yīng)有份額時，一般都規(guī)定均等份額的推定，因?yàn)檫@樣做不僅簡便易行，而且最為公平，便于解決爭端。我國的司法實(shí)踐也采取這種方法。4、份額計(jì)算的比較和選擇4.1出資比例與產(chǎn)權(quán)面積“產(chǎn)權(quán)份額”與“出資比例”和“產(chǎn)權(quán)面積”是相互聯(lián)系的。首先，產(chǎn)權(quán)份額可以通過出資比例或者產(chǎn)權(quán)面積明確，但這兩種比例并不一定相等。在出資比例式中，產(chǎn)權(quán)份額、出資比例和產(chǎn)權(quán)面積所占的比例是相等的；在產(chǎn)權(quán)面積式中，面積比例要大于或小于出資比例。反過來，出資比例不一定決定產(chǎn)權(quán)份額，例如產(chǎn)權(quán)面積式和完全租賃式。詳細(xì)分析如下。按份共有人的出資比例不等于產(chǎn)權(quán)面積比例是由優(yōu)惠價引起的。按蘇州市的規(guī)定，不同規(guī)模的家庭可以享受不同的保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)。購房時，標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的面積按優(yōu)惠價（即低于市場價的政府指導(dǎo)價）結(jié)算，其余部分不享受優(yōu)惠價。假定政府出資額為C，單位面積的優(yōu)惠價和市場價分別為P0和P，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)際面積為S，面積標(biāo)準(zhǔn)為S0，則公有產(chǎn)權(quán)面積為C/P0，公有產(chǎn)權(quán)面積比例a＝C/P0S，政府出資比例b＝C/[（P（S－S0）＋P0S0]。此時，（1）當(dāng)S＞S0時，由P＞P0，可以推知a＞b（僅當(dāng)P＝P0時，a＝b），政府產(chǎn)權(quán)面積比例（即公有產(chǎn)權(quán)份額）要大于其出資比例。住戶的情況則剛好相反；（2）當(dāng)S≤S0時，由P＝P0，可以推知a＝b，政府產(chǎn)權(quán)面積比例等于其出資比例。推導(dǎo)顯示，住房面積超過面積標(biāo)準(zhǔn)時，即使政府與個人出資相等（出資比為1∶1），雙方的產(chǎn)權(quán)面積比不相等。這種特殊情況充分反映了上述結(jié)論。實(shí)際上，此時住房的均價為[（P（S－S0）＋P0S0]/S，公有產(chǎn)權(quán)面積若按此均價計(jì)算，其面積比例剛好為b′＝CS/[（P（S－S0）＋P0S0]S＝b。顯然在份額計(jì)算上，“產(chǎn)權(quán)面積式”與“出資比例式”相等。因此，政府和個人產(chǎn)權(quán)份額的相對比例，若采用優(yōu)惠價計(jì)算，那么產(chǎn)權(quán)面積比不等于出資比例比；若采用均價計(jì)算，兩者完全相等，即兩種算法是一致的。進(jìn)一步推演，令住宅總價為T，則2種不同算法結(jié)果相差a－b＝C/（P0S）－C/[（P（S－S0）＋P0S0]＝（P/P0－1）（1－S0/S）（C/T），故總價一定時，P0越大，S0越大，則按優(yōu)惠價計(jì)算的政府的出資比例與其獲得的面積比例相差越小，也就是說“產(chǎn)權(quán)面積式”與“出資比例式”計(jì)算結(jié)果越接近。4.2四種形式的比較產(chǎn)權(quán)份額計(jì)算的前三種形式從產(chǎn)權(quán)分配的明示程度看，出資比例式是最理想的，產(chǎn)權(quán)面積式次之，完全租賃式最為模糊。出資比例式可以清晰地使住戶知道自己已享有的產(chǎn)權(quán)比例，有助于計(jì)算出期望購買的產(chǎn)權(quán)數(shù)量與需要支付的金額，所以值得推廣。相比之下，產(chǎn)權(quán)面積式中的產(chǎn)權(quán)面積比例不一定等于出資比例，且產(chǎn)權(quán)面積本身也不是一個真實(shí)存在的實(shí)體空間大小，需要經(jīng)過計(jì)算得到，略顯繁瑣。但注意到，這樣處理是因?yàn)檎紤]了保障面積標(biāo)準(zhǔn)，在使住戶選擇住房上有更大余地的同時，對居住檔次有所控制，既保證了適度的住房消費(fèi)，又不至于因政府的投資而抬高房價，因此是一個較好的選擇。對于完全租賃式，住戶雖然繳納了首付款，但僅獲得租賃合同和一些權(quán)益。表面上看其所有權(quán)仍然歸經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)單位單獨(dú)享有，但從權(quán)能看這種所有權(quán)是殘缺的。當(dāng)然，這種制度設(shè)計(jì)與杭州市簡單的做法有關(guān)，只要各方在租賃合同中明確各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，那么既然減少了政府在權(quán)屬登記和產(chǎn)權(quán)證發(fā)放環(huán)節(jié)的行政開支，則也不失為一種非典型解決思路。5、結(jié)論與建議5.1住戶占用政府產(chǎn)權(quán)部分應(yīng)繳納的費(fèi)用應(yīng)界定為“使用費(fèi)”在共有產(chǎn)權(quán)住房中，一方面抽象意義上的產(chǎn)權(quán)分割難以落實(shí)和反映到占有和使用等權(quán)益的分割上；另一方面各按份共有人均享有占有、使用、收益和處分的權(quán)能，因此共有人之間不應(yīng)當(dāng)支付租金。但在實(shí)踐中，無論在英國還是在我國的多數(shù)試點(diǎn)城市，均規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付租金。這意味著所付租金可能不是常規(guī)意義上的“租金”。在我國目前試點(diǎn)中，住戶獲得了政府應(yīng)有份額房產(chǎn)所謂“租賃權(quán)”實(shí)際是基于產(chǎn)權(quán)分割而不是實(shí)際分割的基礎(chǔ)上，故應(yīng)把共有產(chǎn)權(quán)住房中占有和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移認(rèn)定為設(shè)定用益物權(quán)，將住戶繳納的費(fèi)用稱為“使用費(fèi)”。5.2根據(jù)滿足標(biāo)準(zhǔn)的房源供應(yīng)量決定應(yīng)有份額計(jì)算的方式在目前我國由政府主導(dǎo)的共有產(chǎn)權(quán)制度下，住房產(chǎn)權(quán)份額特別是初始購置時的份額確定應(yīng)當(dāng)由政府根據(jù)實(shí)際予以明確。本文總結(jié)的以下原則可以為決策提供參考。應(yīng)有份額計(jì)算根本上與共有權(quán)人的出資有關(guān)。如果滿足保障標(biāo)準(zhǔn)特別是面積標(biāo)準(zhǔn)的房源數(shù)量大，那么政府可限定共有產(chǎn)權(quán)模式應(yīng)用的住房類型，此時可以采用出資比例式得出各方的產(chǎn)權(quán)份額。如果滿足保障標(biāo)準(zhǔn)的房源數(shù)量不足，同時政府欲推廣共有產(chǎn)權(quán)適用的住房類型，拓寬保障戶選擇的余地，擴(kuò)大保障面，則可以采用產(chǎn)權(quán)面積式。此時可以考慮將按份共有人的產(chǎn)權(quán)面積比例折算為產(chǎn)權(quán)比例，雖然不一定等于出資比例，但有助于明示各方享有的份額。5.3充分利用面積比例式調(diào)節(jié)保障群體對住房的選擇政府可以通過設(shè)定面積標(biāo)準(zhǔn)及其優(yōu)惠價，調(diào)節(jié)住戶對于共有產(chǎn)權(quán)住房的選擇。優(yōu)惠面積及價格不僅影響了首期購買時的支出，也影響了可獲得的產(chǎn)權(quán)面積及日后的房租支出，因?yàn)樽羲U納的“租金”大小與公有產(chǎn)權(quán)面積成正比。公有部分產(chǎn)權(quán)面積越大，住戶負(fù)擔(dān)越重。下面結(jié)合具體算例加以說明。某家庭戶的保障標(biāo)準(zhǔn)為50m2，現(xiàn)欲購買一套面積為60m2的房屋，市場價和優(yōu)惠價分別為5000元/m2和4000元/m2。那么，總價為5