石家莊市住房空置率調(diào)查分析

石家莊市住房空置率調(diào)查分析賈士靖，王珊珊，韓素卿[摘要]參照國際上通行的住房空置情況確定方法以及住房空置率合理區(qū)間標(biāo)準(zhǔn)，對石家莊市住房空置情況進(jìn)行調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，向有關(guān)部門提出發(fā)展房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策建議。1、引言住房空置率是反映房地產(chǎn)市場供求平衡的重要指標(biāo)，商品房的空置水平不僅對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有直接影響，還對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)有序發(fā)展產(chǎn)生很大影響。經(jīng)過長期的探索，發(fā)達(dá)國家逐漸建立了一整套權(quán)威的住房空置指標(biāo)體系來反映住房的使用情況，并設(shè)有權(quán)威的調(diào)查機構(gòu)，如美國人口統(tǒng)計局（U.S.CensusBureau）就存在三種住房調(diào)查：美國社會調(diào)查（ACS）、當(dāng)前人口調(diào)查/住房空置調(diào)查（CPS/HVS）和美國住房調(diào)查（AHS），主要執(zhí)行對存量住房的調(diào)查與分析。相關(guān)機構(gòu)對長達(dá)30～40年的多個房地產(chǎn)市場周期的研究表明，商品房空置率的合理空置區(qū)間為3％～10％，如果商品房空置率低于3％，則可供購房者選擇的房源較少，導(dǎo)致購房者不能買到滿意的商品房，不利于商品房二級市場的發(fā)育，房地產(chǎn)市場不夠活躍，如果商品房空置率大于10％，說明商品房空置嚴(yán)重，有房地產(chǎn)市場泡沫之虞，會影響國民經(jīng)濟的正常運行；而在商品房空置率的合理閾值之間，究竟哪一取值是商品房的最佳空置率，主要取決于該區(qū)域房地產(chǎn)市場的運行狀況以及社會經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r。在我國，房地產(chǎn)市場起步較晚，對住房空置情況的統(tǒng)計和研究還處于初級階段。對商品房空置問題的認(rèn)識最早是從1994年房地產(chǎn)年報開始的，并在1997年的房地產(chǎn)統(tǒng)計中增加了商品房空置面積指標(biāo)，1998年還將空置面積指標(biāo)細(xì)分為空置1年以內(nèi)和1年以上兩部分，2003年按空置時間長短進(jìn)一步劃分為待銷、滯銷和積壓商品房三類并分別予以統(tǒng)計。國內(nèi)學(xué)者對住房空置率的探討大多也是以統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，如陳訊等人將1995--2002年北京、上海、重慶、廣州四個主要城市的商品房空置水平的推算結(jié)果和實際房地產(chǎn)市場供需態(tài)勢進(jìn)行對比，認(rèn)為在中國不存在10％的住房空置率警戒線；王幼松等人通過對廣州市2005--2006年商品房空置情況的分類統(tǒng)計，分別計算了不同用途商品房的待銷、滯銷、積壓和整體空置率，指出不同用途商品房之間空置情況存在較大差異；針對近年來諸多學(xué)者對空置率指標(biāo)的統(tǒng)計口徑及有效程度提出的質(zhì)疑，鄭思齊、禹靜等人在充分利用空置面積統(tǒng)計指標(biāo)基礎(chǔ)上提出了銷售周期指數(shù)的概念，以期更好地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。綜觀國內(nèi)相關(guān)研究，其共同點是從房地產(chǎn)銷售角度來考察是否出現(xiàn)了供給過剩，即從房地產(chǎn)增量角度來衡量一級房地產(chǎn)銷售市場，而國際上通行的研究是針對一定范圍內(nèi)現(xiàn)有的、限于住房范疇的商品房空置率，即從存量的、用于居住的商品房角度來衡量住房使用狀況，由于國內(nèi)外對統(tǒng)計及研究對象的劃定范圍不同，使得國內(nèi)研究結(jié)果與發(fā)達(dá)國家的3％～10％合理市場空置率標(biāo)準(zhǔn)不具有可比性。國內(nèi)外研究除了在計算對象范圍劃定上的不同外，在計量單位上也不同，即國際上一般采用的是套數(shù)，而國內(nèi)采用的是建筑面積，筆者認(rèn)為采用套數(shù)更能客觀地反映商品房空置的實際情況，因為房屋購買是按套數(shù)而不是按面積而隨意分割的?；趪鴥?nèi)研究現(xiàn)狀，本研究擬采用實際調(diào)查數(shù)據(jù)，以住宅套數(shù)為計量單位對石家莊市存量住房的空置情況進(jìn)行分析。石家莊是一個具有典型“城中村”特點的城市，多年來一直致力于“城中村”改造，并且于2008年啟動了“三年大變樣”工程，城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)市場投資規(guī)模漸增，僅2009年全市27個“城中村”改造項目建筑面積達(dá)486萬m2，新建住宅46800套。對石家莊市存量住房空置狀況的研究，不僅可以在一定程度上克服國內(nèi)現(xiàn)有研究結(jié)果與國際通行標(biāo)準(zhǔn)的不可比性問題，還可以為石家莊市房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控、城市合理規(guī)劃以及城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展提供參考。2、研究過程與方法2.1調(diào)查表的設(shè)計調(diào)查表內(nèi)容包括調(diào)查小區(qū)的名稱、小區(qū)所在轄區(qū)、小區(qū)所處地段（環(huán)線位置）、小區(qū)建成時間、小區(qū)總樓棟數(shù)、樣本所在樓棟號、單元號和門牌號、首次查詢電表累計用電值、二次查詢電表累計用電值、填表日期等變量。選擇居民家庭用電量進(jìn)行調(diào)查，是因為該市居住小區(qū)電表普遍安裝在戶外樓道里，調(diào)查員可以直接獲取數(shù)據(jù)，避免了與住戶訪談中出現(xiàn)的顧慮及隱瞞現(xiàn)象，調(diào)查結(jié)果更為客觀。2.2調(diào)查小區(qū)的選取本次調(diào)查涉及石家莊市六個轄區(qū)（包括長安區(qū)、開發(fā)區(qū)、橋東區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)以及裕華區(qū)），選取了建設(shè)成熟度較高的229個小區(qū)作為調(diào)查總體（見表1），并按照所屬小區(qū)和地段位置采用分層按比例抽樣的方法抽取91個樣本小區(qū)（見圖1），作為調(diào)查小區(qū)。這些小區(qū)分布在三環(huán)以內(nèi)，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施比較完備，同調(diào)查總體小區(qū)相比分布相對均勻，對于主城區(qū)住房使用情況具有一定的代表性。2.3調(diào)查樣本的選擇按照小區(qū)的建設(shè)規(guī)模，具體確定調(diào)查小區(qū)選取的樣本數(shù)量，若小區(qū)不足10棟樓，則選取10套住房作為調(diào)查對象，若介于10～20棟之間，則選取15套作為調(diào)查對象，若為20棟以上，則選取20套作為調(diào)查對象。其中樓棟和單元的選取是由調(diào)查員采用隨機數(shù)表形式選擇的，并在選中的單元中選取地上第一層、中間層和最高層住戶進(jìn)行調(diào)查，中間層的選取按樓層總數(shù)除以2、四舍五入后取整得出。2.4調(diào)查表的填寫以及數(shù)據(jù)的整理調(diào)查對象的選取、調(diào)查表信息的獲取與填寫工作，是由河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)2006級公共事業(yè)管理專業(yè)的9名同學(xué)分3組利用暑期社會實踐完成的，第一期調(diào)查時間為2009年7月1～3日，第二期調(diào)查時間為2009年9月1--3日，并按照第一期的調(diào)查順序進(jìn)行，以保證統(tǒng)計用電時段為兩個月。共收集到91個小區(qū)的樣本規(guī)模量1231個，經(jīng)過逐一比對分析，最終確定有效樣本1137個，有效率為92.4％。其中被剔除的樣本主要有兩種情況，一是數(shù)據(jù)填寫不全，二是統(tǒng)計出的用電數(shù)值異常，遠(yuǎn)超過正常居民家庭用電量。2.5住房空置的界定及空置率的計算本研究所指的住房空置指的是在兩次調(diào)查時點間處于待出租、出售以及用于投資、儲存而未實際居住的房屋，并以兩次居民累積用電量的差值作為判定房屋空置與否的依據(jù)。在調(diào)查時段內(nèi)，石家莊市正值暑期，居民生活用電量理應(yīng)處于高峰期，如果房屋處于利用狀態(tài)，用電量應(yīng)該較高（2008年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年7、8月份平均住戶用電量為218kW·h），因此，以此期間居民用電量10kW·h為界定標(biāo)準(zhǔn)，若居民戶用電量低于此值，則將該住房界定為空置。住房空置率的計算采用下式：式（1）中，V為研究范疇的住房空置率（％），n為研究范疇內(nèi)的空置住房數(shù)量（套），N為研究范疇內(nèi)的有效調(diào)查住房總量（套）。3、石家莊市住房空置情況分析3.1總體住房空置情況分析通過數(shù)據(jù)分析，在1137個有效樣本中，空置房屋115套，房屋空置率為10.11％（見表2），比照國際通行的房屋空置率合理區(qū)間值（3%~10%），石家莊市居住小區(qū)總體空置率屬于偏高水平。3.2不同轄區(qū)住房空置情況分析調(diào)查結(jié)果顯示（見表3），在6個轄區(qū)中，空置率最高的是開發(fā)區(qū)，高達(dá)15.69％，其次是橋東區(qū)、裕華區(qū)和橋西區(qū)，均超過10％，新華區(qū)和長安區(qū)空置率較低，分別為7.08％和7.95%，屬于適度空置?？罩寐首罡叩拈_發(fā)區(qū)（15.69%）是空置率最低的新華區(qū)（7.08%）的2.13倍，分析其空置率過高的首要原因是開發(fā)區(qū)設(shè)立較晚，在交通條件以及教育、文化、醫(yī)療、休閑娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面還處于完善階段，使得房屋入住率較低，其次由于近年來全市住房價格持續(xù)上漲，市民購房更多看重的是住房的升值潛力，較強的投資性購房取向也是導(dǎo)致該區(qū)住房空置率偏高的原因之一。3.3不同環(huán)線位置住房空置情況分析通過對不同環(huán)線位置住房空置情況分析（見表4），可以看出一環(huán)以內(nèi)住房空置率較高，為12.03%，其次為二三環(huán)之間，為10.10％，一二環(huán)之間空置率相對較低，為9.76％，說明今后在一環(huán)以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)中，應(yīng)對住宅類建設(shè)項目加以適當(dāng)控制。3.4不同建成年度住房空置情況分析調(diào)查樣本所在小區(qū)均為2008年年底以前交付使用的，通過對不同建成時間小區(qū)樣本的空置情況（見表5）分析發(fā)現(xiàn)，2005年以后建成的住房空置率較高。其中2007、2008年以后更是突破20％，是國際公認(rèn)住房空置率合理上限（10%）的2倍以上。主要原因是近年來住房價格上漲過快，出于對住房升值潛力的過高預(yù)期，涌現(xiàn)了大量的投資性購房以及儲存性購房現(xiàn)象。4、結(jié)語第一，采用住宅套數(shù)作為計量單位，對城市存量住房進(jìn)行空置率調(diào)查，得出的結(jié)果同國內(nèi)現(xiàn)有的研究成果相比，與國際通行住房空置率標(biāo)準(zhǔn)之間更具有可比性，更接近房地產(chǎn)使用的狀況，可以作為監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢的重要預(yù)警指標(biāo)。第二，通過對石家莊市主城區(qū)居住小區(qū)住戶2009年7、8月份用電量的調(diào)查，以此作為衡量住宅空置與否的依據(jù)，并對居民住房空置水平進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，本市住房總體空置率為10.11%，按國際標(biāo)準(zhǔn)屬于較高水平；各轄區(qū)之間空置率差異較大，空置適度與空置過度并存，尤其開發(fā)區(qū)空置率過高，是國際標(biāo)準(zhǔn)上限的1.5倍。2005年以后交付使用的住宅空置率偏高，近兩年