無錫某住宅項目前期市場及物業(yè)發(fā)展建議

目錄HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"紀梵希、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"KC、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"GianniVersace、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"ErmenegildoZegna、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"PoloRalphLauren、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"TommyHilfiger、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"LACOSTE、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"萬寶路、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"PORTS、CKJEANS、HYPERLINK"/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11""/publicListAction.do?m=shopList&best=1&cId=11"AUPRES、LOREAL、OLAY、YUE-SAI高檔無錫商業(yè)大廈百貨公司623,600服飾佛倫斯，法蘭詩頓，海螺，恒源祥，佐丹奴，真維斯，雅戈爾中低檔無錫新世界百貨公司310,000*服飾依泰蓮娜，袋鼠，沙馳，尊尼丹路，金利來，皮爾卡丹皮具，寶姿，F(xiàn)A:GE，精工表中高檔站來楚源涌：線*折*怪*市*管，塊*乳為怨C得B集R慰E男估趟計灑體端量扔圖處：番主富要標百稱貨搞公得司俗和誘休音閑在街星地喂理醉位什置脅示鍋意磨圖無錫商業(yè)大廈無錫商業(yè)大廈無錫新世界大廈大洋百貨三洋百盛百貨無錫八佰伴無錫東方商廈崇安寺休閑街尚來縱源社：霜*大*騾*富*趣作手為廁無跑錫丸市后商芒業(yè)排的勤主留要終集床中露地討，詞中缺山污路孟人名民絹路斥商退業(yè)墻街車客輝流柜量系大夢，檔服嘆飾卸類泳商理品的最沿為不集病中派。去從狂商眼場客的是規(guī)匹模喜看托，駝主竿要蜜的廁六村家旬百圖貨兄公夕司果的擊營澡業(yè)茄面葉積掛超港過劫了苦1宰5買萬鬧平駐方暈米來。醉而視品緊牌舉檔繩次頭方塞面默，么無耳錫定目犁前前檔毯次宜最則高秩的甲百鵝貨久公返司礎應震屬袍無筐錫鴉八烘佰依伴萬百植貨困公編司運，點聚朱集燭了垃較凝多向的舒國販際苗一捆二沃線深服吹裝尿、歇化啦妝調品藏品燒牌閑。程而略無寫錫去商蠟業(yè)瘋大僚廈穩(wěn)則鄰是勁六格家怖主仿要艘百蠻貨掀公執(zhí)司懲中曬檔豬次瓜較艇低器的副，開其翅主英要享消損費拳群紐體牧也宴以亡本多地社及憤周援邊吐郊耽縣韻消慕費污能努力腸相紗對松較桂低夢的挪人虎群燃。判根茶據星已寶掌球握產的純資濱料蜂，謎2翻0押0郵3方年析無攪錫議商理業(yè)幕大歌廈童和膨新大世兵界旁百驅貨武的巷全乖年去銷鳥售桿金端額急分萍別聰為滾1舅0丹億登元仁及粒6孝億猶元查。恩據睬此接測警算勢，司其盞單溪位芳商搖業(yè)籃面鬧積的的忌年豬銷尤售斬額旁在犯4犬萬草元蜻至動6蓋萬取元犯左均右郵，緒如曲下掀表瞎所淺示漿：名稱營業(yè)面積（平方米）營業(yè)額（億元）單位商業(yè)面積年銷售額(元）商業(yè)大廈23,6001042,373新世界百貨10,000660,000穿來瞎源仇：背*談*災*賣*堅無谷錫婦東鎮(zhèn)方耗商侍廈鈔無存錫歲的撕東抹方摘商焦廈博是叛市暮中羅心菠較郊為朗特危殊屋的余百蔽貨柿公央司去商愛業(yè)灣項怨目姐。辨本倆項石目化的費商習場便部土分激分此售稱給啟小擠業(yè)么主局，妥2穗0肅0種3接年馬開手盤算銷吸售飾。職一駱樓仔出煮售佩均頌價梁為挑7忽萬其/址平嘆方彈米撐，沿二欠樓鏟均奏價唇3拖.嫩5瞎萬胃/陡平搞方拾米利，檔街蹤鋪街最納高嶄售延價跑達修1姑5神.籠9誠9館萬端元醫(yī)/券平卸方攝米掃。織同絹時北，畜引慨進轟上脊海驅百許聯(lián)污集糟團病整鐘體賞經咐營掉，捷給敞予傍投撲資壇客字8徐%罰的械年除匯植報芬率脂，而逐貞年殘遞宅增廁，辰5笑年役后效回租報芝為葛9委.辮6托%境。鐮上慧海肥百言聯(lián)動百子貨敲事鄭業(yè)擺部礙則協(xié)以個品踏牌第、拴管貿理俯輸居出災的隔模凳式麥開園出吳了奇東祖方風商領廈膨無零錫園店消。踩無程錫議東享方粥商懲廈且主奴要項經研營樹中短高個檔菜商法品堪的均都術市槳時緩尚湊型秀連宅鎖立百或貨楊商匆廈陰，機從侍一榆樓武到娛五至樓輛分帖別哈為宰國桐際我精猶品藝館匯、有時納尚橋名貴媛赴館漸、交紳犯士遍名并品磁館掌、悄運負動礎流引行參館軋、齒休成閑穿生頓活博館飼。他崇款安唉寺且休層閑征街虜崇差安晌寺攀休斗閑占街厚是陣在喪本鍵區(qū)蚊域張內凱規(guī)宰模匆較虧大槽的詢新搬建焦休扯閑誤餐珠飲走步尿行擺街去。陜其少一暑期恐項之目往已音經播招鼓商忽并槽投莖入如運浪營奧，原目庭前崗經耗營越狀妻況蓬良笨好秒。撤崇您安徑寺糾曾終是毀與世上引海跳城籮隍犬廟飯、莖南繞京囑夫蚊子伶廟示相首齊搭名踏的喚寺符廟梁之躍一鎮(zhèn)，購歷帽經濱數轎次竟大穩(wěn)火顯逐喘漸營演船變脊成天民料間蕩雜犬耍而和黨風田味計小矩吃記集梅中會地弱。此解男放西后秒，徑成站為拴無也錫劃最旦為喪繁冊華論的星商個業(yè)史街搭。括2利0共0島3卷年紙無悔錫何市松開圍始件崇替安絮寺升街眼區(qū)濫的叢改節(jié)擴淡建億工連程圍，鞋目騙前截開弦放蝴的奶一沃期削項謙目助分循為述地嗎上閘地扔下塔兩壇個蹲部至分減，般集礎商啟業(yè)膊、耗文手化茶、貪旅案游抽、帳餐塞飲漢等套功浪能迅為仆一秧體妖。蛙地鞭上篇部溉分南以夢東澤西占橫乒向灶排彈列魚的露商摔鋪奔為惰主圓體父，震地手下身則誓以床下駝沉掩廣票場彎為惕中卻心怠。截2棉0此0綱5懲年昌5災月電1室日字試敬營遲業(yè)繞以彼來僵，群崇舅安摸寺之步籮行谷街富9什0無%求以難上庭的算商僵鋪憤已吩經劉入懸駐判營灘業(yè)創(chuàng)，紅人兇氣匹商啊氣餃日跌趨或旺季盛寨。論一息期緣底膠層算商痛鋪盛目勁前御的司租答金瞎在奇5國3騙0稻銹–錯錫8繞0偶0秒元并/蘇月顧每曾平移方院米頂，婆售征價流在壤8牧-唇1類2思萬癢元謠/袋平鵝方煌米陰。皆本百項替目岡是續(xù)無桂錫穩(wěn)目低前莊非瓣常釣成驅功植的歲新取建敗商喜業(yè)神項獅目馳之習一恥。篇區(qū)臂域巷商機業(yè)發(fā)設饞施劣無驚錫撓的字區(qū)論域燒型臂商摔業(yè)頌中鈔心舅是雷指幻在膊無研錫省市棚區(qū)裝范紋圍音內遣，池商蒙業(yè)媽輻丸射喬范立圍喪不惱僅驗涵升蓋斯周拒邊店居魄民苦，釘并婦且濃還予能出輻星射聰到昆較伴遠揉的晨范欺圍付，鹽其平商岡業(yè)比能儀級眾高可于叮社梢區(qū)魚型豬商患業(yè)閃中脅心恐的褲商歲業(yè)旁類越型眼。陡根化據蓬市禁場廁調租查公，體無嫩錫數主卷要簽的稅區(qū)政域魄商亂業(yè)錘中鍛心搖包華括皺火鑼車社站辦區(qū)放域沫商盒業(yè)閥中麥心譯和伐新冰區(qū)翅長哥江潔路儉區(qū)苦域榨商踩業(yè)播中苗心瞇。誦火陷車慚站屯區(qū)廟域壤商私業(yè)蜂中握心泉無所錫稀火毛車促站促地雁區(qū)訴歷鑼史頃上科曾鈔是岡無醋錫覺最布繁催華累的謝商縱業(yè)懶中秋心川區(qū)愉，曾隨集著伏無奸錫新城立市誰核茫心樂商華業(yè)稠中妙心識的息轉鄭移臉，奉火慚車晌站紀區(qū)榮域釋的吸商鉗業(yè)聞輻自射鮮力日也紋相止對僅減肢小掠。必然窄而濾這芽一蘭地兇區(qū)響仍險積撞累綱了并很結高刊的否歷焦史淋知遷名廁度五和罩居夢民撐認種同做感貧。張火察車株站坑區(qū)鬧域法近歐些拾年乖有派較赴大早的鋸舊涌區(qū)斯改罵建濾項鬧目表陸碑續(xù)蹦完魯成它，餃改亂建銅后持的脅新糞建斗商部業(yè)匯項爪目記主頸要舒包僻括茫站輪前航商風貿孩城傻、廁保范利魔廣碌場椅、學東崖方惜時翅代桌澳騎特重來雙等綿。輪本滿區(qū)胸域讀的邊主匪要哥商收業(yè)夕業(yè)確態(tài)境組屑合鈴為父服濫裝擇市窯場振、笑便栗利忌店鋤、透餐惠飲爛、揉娛剛樂置設便施睜。待總抓體賠商孔業(yè)礦定鞠位版為立中蹦檔翁及不中賞低坦檔害。泥其慮商投圈拐的囑輻鉛射芒能敲力斑包殼括鹿無菜錫辭市土區(qū)越居讓民孫及秘出臂入茂火挪車抵站肝的闊外圖來藍人漆員錯。周鑒交于末火掘車晃站老特歪殊惹的腎地傲理吵位勇置定，傭其懼周惜邊賀進導出揚的墻人協(xié)員克流妹動宜性肆較糾大膚，耐周兼邊陜居糧民浴及堡進柔出閱人抖員洲素粒質卻較頸低漂，胸對既于謎火層車泥站敵的錫商窗業(yè)挑發(fā)學展御來卷說迫，快低少層券次晃商駕業(yè)裝發(fā)鍵展育較沾易粱，捏而說中遵高犬層尖次破的訪商薪業(yè)子發(fā)前展溝則肅較皂為善困也難序。凳雖妥然賴本斗區(qū)擇域皆的觀某棕些校商廚業(yè)篩設獵施銅，時在沃開卻發(fā)勻初策期橋以規(guī)中菜高嬌檔嶼定晚位侮入淹市沒，唉但仰其跳發(fā)循展貢均茂不貞甚甘理爺想航；查而笛以傳中賴低寬檔檔定牢位君為菊主笨的附商壓業(yè)帶設詞施叼，介如轉東居方廣時掛代怎澳貿特介來徐獲功得墊了企較且好奴的居市姐場誤反話響預。依東遇方辮時鍛代梁澳繞特減來廚來關源匹：漿東犬方促時坦代擇澳鋸特綁來科網竿站欺無惠錫源東迫方結澳叔特季來長坐鉛落割于賠無鋼錫孕火雨車尸站旨、復無攤錫幻公岔交傻客壟運謠站營和轟無銹錫允長登途穗客貿運隊站訪交街匯孕處連，的位努于飼火番車驚站妥商翅圈毫的靈中積心饒位癢置武。親該獨商比業(yè)甜項亂目勇是灘以已經仿營巡品揪牌命服立飾疾折胸扣棗特軌賣房場士的緞大燙型濟商授業(yè)前設鹽施揀。蠻整雅個巖商巾場濾的幼營宅業(yè)仰面鐘積值約鼓為陰1造3舒,僻0塑0境0臂平需方飽米古，甩于舍2甩0妨0怨5狼年蠟1界2川月樸2毀1誓日礙開往業(yè)碰。境經卡營陣范菌圍斯包肌括痕男久裝毒、指女膀裝餓、煮童頁裝語、等運怕動咬休米閑馳裝悟、飯內由衣匆、毯皮德具莖、坊鞋頌類牢、旁服覺飾標用盜品屯等相。賠經茅營跪的釘品局牌升包委括周C特D政、催G程u蘇c敢c劉i怒、沾華渴倫恩天縮奴洗等干國五際酒品孟牌貝以欠及鋒恒滑源恨祥軋、悅紅趣豆斯等捕國原內升品礎牌什，伶打拋折借幅犯度灣一債般婚都每在絹五包折虹以甲下潔。夜選邀擇村人版流算集蔑中屢的棗火尾車唇站小區(qū)距域凍開待設起品鋼牌紹折床扣少店鋼，購銷魔售嗽低搭價偵、飄過匪季腸和迫斷非碼盲的竄名男牌虎服伙飾哀，位目寸前督的右經旦營法狀伸況師良采好是。站前商貿城來源：****站前商貿城坐落于無錫市火車站區(qū)域南部，解放北路以北，東至縣前街北側，西側與火車站、汽車站、古運河相聯(lián)結，占地面積16萬平方米，建筑面積28萬平方米。該商貿區(qū)將經營面積分隔為1,300多間小商鋪，從20平米到上千平米，并采用玻璃表面，通透的商業(yè)空間，形成營造時尚風格。站前商貿區(qū)是2003年無錫市政府重點開發(fā)項目。但分隔后的商鋪出售/招租情況及其慘淡，目前仍處于空城狀態(tài)。在火車站區(qū)域，開發(fā)如此體量巨大的商貿城，并以精品小商鋪形式中高檔的定位出售/招租，其本身的定位在于本區(qū)域顯得過高，在沒有任何主力店入住并且對于項目分期不明確目標客戶不明確的情況下，盲目零散出售/出租，造成了項目的不成功。保利廣場來源：****保利廣場是無錫市較高端的商業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心形式。市場定位為中高檔，針對年輕且有較高消費能力的消費者。業(yè)態(tài)涵蓋購物，餐飲，娛樂等。包括主力賣場、專賣店和酒店等。其確認的主力店包括家樂福保利店、Sport100，五星級的金陵飯店等。總經營面積為80,000平方米。在租售策略上采用了商鋪賣散，發(fā)展商組成管理公司統(tǒng)一經營的模式。2004年保利廣場開業(yè)后，經營狀況卻每況愈下。該項目的經營狀況不佳，有幾個方面的原因：該項目地理位置特殊。處于火車站商圈，與核心商業(yè)圈的距離又不遠，因此在人流上非常尷尬。選擇綜合性購物場所的消費者往往會直接到核心商業(yè)圈進行消費。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，保利廣場的底樓設置了較大規(guī)模的國際品牌折扣店。對于一個在核心商圈內，國際品牌也比較少的二級城市，保利廣場設置了國際品牌折扣店的客源及貨源均難以保證。無錫的購物消費理念還停留在百貨公司的購物方式上，對于以體驗性消費為主的購物中心消費模式還有逐步接受的過程。產權拆分出售，統(tǒng)一管理的模式對于開發(fā)商而言，降低了資金壓力和風險。但對于整個購物中心的運營而言，被拆分出售了的商場其管理難度將大大升高，不利于對整體管理要求非常高的購物中心運營模式。新區(qū)長江路區(qū)域商業(yè)中心新區(qū)長江路區(qū)域商業(yè)中心是近年來隨著無錫新區(qū)發(fā)展而發(fā)展起來的新興區(qū)域性商業(yè)中心。無錫新區(qū)相對于老城區(qū)距離較遠，長江路作為無錫新區(qū)與外界聯(lián)系的主要干道，地理位置非常重要。長江路沿線近年來開發(fā)了大批高品質中高檔商品房住宅如長江國際花園等，也為本區(qū)域的商業(yè)設施發(fā)展提供了必要和穩(wěn)定的消費人群支撐。本區(qū)域的主要商業(yè)業(yè)態(tài)組合為綜合超市、便利店、餐飲、休閑俱樂部等?？傮w商業(yè)定位中檔。其商圈的輻射能力主要為周邊居住區(qū)域及新區(qū)工作人員。由于本區(qū)域的商業(yè)設施潛在需求大，且定位明確，目前的經營狀況良好。新地假日廣場來源：****新地假日廣場是本區(qū)域內最主要的休閑餐飲娛樂設施。底層商鋪層高4.5米，二層6.6米復式空間，近10部垂直電梯與自動扶梯，東西主干道流線型停車場，二層商業(yè)連廊貫通，主力店招商引導性規(guī)劃，動態(tài)業(yè)種分區(qū)布局，人車分流純步行街區(qū)，半露天廣場。業(yè)態(tài)規(guī)劃為餐飲酒吧、生活用品、日韓零售等。通過動態(tài)的分區(qū)布局，以主力店引導、餐飲為強勢主題，娛樂、休閑、購物等各種業(yè)態(tài)自由組合。該物業(yè)在2005年10月開始入市招商，目前招商/出售工作進行的較為順利，又專業(yè)公司統(tǒng)一全程進行服務管理，使得作為一個整體性項目，其形象和功能上得到不斷的完善和補充，經營狀態(tài)良好。旅游及其他商業(yè)設施主要的旅游商業(yè)設施無錫作為一個旅游城市，其旅游商業(yè)的發(fā)展仍處于比較低級的水平。整個市區(qū)范圍內，較大規(guī)模的旅游商業(yè)設施主要為南禪寺旅游商業(yè)中心。南禪寺來源：****南禪寺的旅游商業(yè)主要依托了包括妙光塔、古運河在內的南禪寺景區(qū)，將人文、商業(yè)與歷史相結合，以風味小吃市場、郵票錢幣市場、花鳥魚蟲市場、古玩市場、書刊市場、工藝旅游品市場等旅游商業(yè)為主。南禪寺的主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括古玩字畫、風味小吃、花鳥魚蟲、旅游工藝品及小商品、休閑娛樂等。商業(yè)總體定位在中低檔。其商圈覆蓋的主要是無錫本地居民及來錫旅游的國內游客。從總體而言，本區(qū)域商業(yè)體現(xiàn)了清晰的旅游商業(yè)特色，人氣旺，大量旅游者到此地游覽消費。但是，從商業(yè)發(fā)展程度來看，南禪寺的旅游商業(yè)還處于旅游商業(yè)的初步發(fā)展階段，商業(yè)街內出售的商品及餐飲仍以低檔次為主，其旅游商業(yè)檔次和旅游商業(yè)的形態(tài)仍有待提高。特色商業(yè)街健康路服飾街來源：****健康路服飾街是市區(qū)中心位置的一條特色商業(yè)街，主要經營服裝，并且以女裝居多，經營店鋪數量約為170家。這里是年輕人購買服飾、飾品最愛來的地方之一，特別是年輕女性更是樂此不疲。主要的商業(yè)業(yè)態(tài)為服裝、配飾、餐飲小店?？傮w商業(yè)定位為中檔及中低檔。其商圈的輻射能力達到無錫整個市區(qū)，人流量非常大。作為無錫市政府重點打造的市級商業(yè)特色街，健康路服飾街已經吸引了較高的人氣，屬于商業(yè)繁忙的中檔/中低檔服飾特別是女裝的集中地。青石路歐風街餐飲來源：****青石路歐風街是無錫市內除主要酒店附設的餐飲場所以外最主要的餐飲場所，也是無錫市重點打造的另一條特色商業(yè)街。其主要商業(yè)業(yè)態(tài)為本地的中餐店和點心店。商業(yè)定位為中檔、中低檔。商圈的輻射范圍主要為無錫市區(qū)。青石路歐風街的周邊環(huán)境和設施狀況并不理想，之所以能夠成為無錫市主要的餐飲街，主要原因在于無錫市整體餐飲設施水平仍處于較低的水準。大型連鎖賣場主要生鮮賣場近年，不少國際性大型連鎖賣場進入無錫市場，目前已經開始營業(yè)的國際性大型賣場包括：麥德龍，家樂福，歐尚。世界大型連鎖賣場之一——沃爾瑪也將在年內在無錫市開出第一家賣場。大型連鎖賣場的登陸，也相對提升了無錫市民的消費理念。在大型連鎖賣場購物，成為無錫市民日常消費的主要場所。表：無錫市主要賣場信息主要賣場經營狀態(tài)經營面積（平方米）位置麥德龍經營中約25,000東亭鎮(zhèn)麥德龍路1號家樂福經營中約12,000無錫市清揚路歐尚經營中約30,000長江北路288號天潤發(fā)經營中約25,000青祁路沃爾瑪尚未開業(yè)約20,000建筑路紅星路口陽光城市花園小區(qū)內來源：****據估算，目前大型賣場的總體體量在9.2萬平方米左右。6.2商業(yè)設施的市場狀況目前庫存狀況表：無錫市現(xiàn)有主要商業(yè)設施的分布與統(tǒng)計商業(yè)區(qū)域名稱所屬商業(yè)類別代表性商業(yè)設施估計商業(yè)體量（平方米）中山路/人民路核心商業(yè)中心三陽百盛，商業(yè)大廈，崇安寺休閑街250,000火車站區(qū)域區(qū)域商業(yè)中心站前商貿城，保利廣場210,000新區(qū)長江路區(qū)域商業(yè)中心新地假日廣場，華聯(lián)超市60,000南禪寺旅游商業(yè)南禪寺文化商城70,000健康路特色商業(yè)街小型服飾店10,000歐風街特色商業(yè)街小型餐飲街8,000大型賣場及社區(qū)商業(yè)等*其他家樂福，嘉禾現(xiàn)代城商鋪370,000合計978,000來源：*****據估算，大型賣場的商業(yè)面積約為9.2萬平方米，已供應的社區(qū)商業(yè)面積合計超過27萬平方米。根據估算，無錫的核心商圈商業(yè)供應約250,000平方米，無錫的區(qū)域商業(yè)中心供應約270,000平方米，其他商業(yè)類型的供應在458,000平方米。因此，無錫的主要商業(yè)設施供應面積合計約為978,000平方米。根據無錫市2005年年度公報，無錫市區(qū)人口數為223.57萬，即人均商業(yè)面積約為0.44平方米。商用房租金趨勢表：無錫市有代表性的零售商鋪租金行情項目面積（平方米）月租金（元/平方米每月）崇安寺步行街30600健康路30400歐風街80600南禪寺50150嘉德時代廣場15065新地假日廣場5060來源:****目前，無錫市核心商圈內商業(yè)的平均租金在18-26元/天每平方米左右，核心商圈需求旺盛，幾乎滿租。區(qū)域性商業(yè)中心的平均租金遠低于核心商圈，其租金水平在在3-6元/天每平方米左右，區(qū)域商業(yè)中心需求也較為旺盛，平均入住率可以達到70%左右。無錫特色商業(yè)街供應約88,000平方米、平均租金在12-20元/天每平方米，需求同樣旺盛，入住率達到85%以上。商用房銷售趨勢來源：錫房指數報告無錫的社會消費品零售總額近年來保持了10%以上的增長率，消費需求的增長也促使了商品房售價均值的不斷上漲。從無錫市中心區(qū)商品房商業(yè)用房均值走勢來看，2002年第四季度至今，商業(yè)用房的售價保持了上漲勢頭。近三年來，其售價從2003年第一季度的15,661元/平方米上漲到2005年第四季度的19,966元/平方米，年均漲幅為13.74%。表：2005年無錫商用房總體銷售狀況單位：萬平方米本年可售面積預/銷售面積剩余可售面積銷售率合計*780.22361.06419.1646.28%其中：商業(yè)178.6451.05127.5928.58%來源：錫房指數報告*含住宅，商業(yè)，辦公及其他從2005年商業(yè)用房銷售面積狀況來看，商業(yè)用房2005年的銷售率僅為28.58%，低于整體房地產46.28%的銷售狀況?？罩寐瘦^高，部分市中心商業(yè)項目出現(xiàn)滯銷狀況。6.3商業(yè)設施未來供應無錫市商業(yè)未來供應特征無錫市“商業(yè)網點規(guī)劃指南（2003年-2010年）”的未來商業(yè)規(guī)劃，無錫到2010年將主要建設下列各個級別的商業(yè)設施。其中將包括：一、市級商業(yè)中心（1）市中心商業(yè)區(qū)：以中山路為縱軸，人民路為橫軸，向兩邊擴張延伸，縱橫若干條特色街；以三陽廣場為中心，在南禪寺、東大街、崇安寺、火車站和勝利門形成五個商業(yè)聚集區(qū)。（2）****副中心商業(yè)區(qū)：結合未來城市主導發(fā)展方向，建設集教育、科研、旅游、體育、商務服務為一體的****副中心商業(yè)區(qū)，為新城區(qū)居民以及外來消費者提供商業(yè)服務，服務人口約30萬人左右。在該區(qū)域按照人字型結構組團，體現(xiàn)以人為本的原則，突出兩個中心點。1、高教園區(qū)商業(yè)中心。2、工業(yè)園區(qū)商業(yè)服務中心。二、片區(qū)商業(yè)中心（1）蠡溪片區(qū)商業(yè)中心以河埒口為中心的商業(yè)區(qū)域，以天潤發(fā)為重心，整合現(xiàn)有商業(yè)網點資源，建設多層次、適應多元消費的各種商業(yè)網點，體現(xiàn)整齊有序的風貌。（2）山北片區(qū)商業(yè)中心以盛岸路與石門路交叉區(qū)域為中心，整合山北、錢橋、藕塘三鎮(zhèn)，形成相互呼應的區(qū)域商業(yè)組團。（3）新區(qū)片區(qū)商業(yè)中心以長江北路為軸線，向兩邊延伸。形成一個具有國際水準的現(xiàn)代化組團商貿服務區(qū)。使該區(qū)成為集居住、商務辦公、商貿物流、研發(fā)培訓等功能為一體的展示我市商業(yè)現(xiàn)代化和電子商務的先導區(qū)和示范區(qū)。（4）東亭片區(qū)商業(yè)中心以東亭中心區(qū)為核心，麥德龍、歐倍德、紅星美凱龍為依托，以錫滬路和友誼路構成的十字路線為軸線，向東延伸至查橋，域內配合工業(yè)經濟發(fā)展的需要，著重完善配套服務，發(fā)展生產資料、生活資料市場交易中心。（5）錫北片區(qū)商業(yè)中心以堰橋為中心，以吳文化公園為依托，配合國家級堰橋科技工業(yè)園的發(fā)展，形成集購物、住宿、餐飲、娛樂等為一體的新型的具有濃厚文化氛圍的商貿服務區(qū)。（6）馬山、靈山旅游度假區(qū)商業(yè)中心與馬山、靈山旅游度假區(qū)的建設相適應，大力發(fā)展旅游商品、體育用品的專業(yè)店、專賣店、連鎖超市、休閑文化設施，開發(fā)休閑度假旅游項目，使之成為集旅游、休閑、娛樂、度假于一體的新型商業(yè)中心。（7）太湖廣場片區(qū)商業(yè)中心利用太湖廣場風景迤儷的特點，以家樂福和在建的國際貿易中心等大型商業(yè)設施為依托，著重發(fā)展便利店、餐飲店及相關文化休閑設施，突出觀光、休閑、購物、會展等主要功能，并以之帶動周邊地區(qū)，逐步貫通至朝陽廣場的商貿圈。三、社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃期間要重點建設稻香、曹張、沁陽、蘆莊、榮巷、上馬墩、劉潭、五河、馬圩等社區(qū)商業(yè)中心，以及洛社、胡埭、錢橋、玉祁、港下、藕塘、安鎮(zhèn)、蕩口、華莊、太湖鎮(zhèn)等市郊城鎮(zhèn)商業(yè)和中心鎮(zhèn)商業(yè)網絡。商業(yè)網點建設應以1-2家中型超市為主，配以新型農貿市場，若干便利店、餐飲店、洗滌洗浴、美容美發(fā)，銀行、郵電通信、維修、書報亭等生活服務設施。圖：市級及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃位置來源：****項目周邊商業(yè)設施未來供應作為無錫新開發(fā)的區(qū)域，****特別是項目周邊區(qū)域目前基本沒有主要的商業(yè)物業(yè)供應。根據“無錫市區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃綱要”，未來無錫的市級商業(yè)中心將包括阿兩個：一為市中心商務區(qū)，另一個即為****副商務中心。隨著****作為城市副中心的開發(fā)以及周邊蠡湖新城的開發(fā)，在本項目商業(yè)類物業(yè)入市前后，將有較多的未來商業(yè)供應入市，成為本項目有力的商業(yè)競爭對象。無錫市的其他區(qū)域近年內也將有部分商業(yè)設施入市。表：周邊未來主要的商業(yè)供應項目名稱地理位置預計供應體量(平方米)****中央軸線商業(yè)設施****70,000金色港灣商業(yè)設施蠡湖新城150,000蠡湖中央公園商業(yè)設施蠡湖新城120,000靈山仿古商業(yè)街****10,200東方巴黎商業(yè)項目市中心24,400萬科魅力城市/順馳天鵝湖社區(qū)商業(yè)****90,000合計464,600來源：****綜上所述，無錫市區(qū)內以新建的休閑、娛樂、購物網點為主；在環(huán)太湖區(qū)域，商業(yè)結合旅游項目的開發(fā)將比較多，包括靈山仿古商業(yè)街，蠡湖中央公園商業(yè)設施，金色港灣等都將是商業(yè)結合旅游的大型項目。這些項目的開發(fā)對本項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)將有較大的競爭。同時，本項目周邊的大型居住社區(qū)萬科魅力城市和順馳天鵝湖項目都規(guī)劃了較大體量的社區(qū)型商業(yè)設施，這些項目的開發(fā)將對本項目的社區(qū)型商業(yè)設施的開發(fā)產生直接競爭。6.4商業(yè)物業(yè)競爭市場分析本項目的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量較大，結合未來本區(qū)域的發(fā)展定位，我們認為本項目范圍內的商業(yè)設施可能開發(fā)的商業(yè)物業(yè)類別包括：區(qū)域性商業(yè)中心、休閑餐飲特色商業(yè)、旅游商業(yè)和社區(qū)型商業(yè)。為此，在本次研究中，我們將商業(yè)物業(yè)的競爭市場分析范圍定在上述可能開發(fā)的物業(yè)類型。根據調研，商業(yè)物業(yè)的主要競爭項目（包括潛在的競爭項目）將主要有以下這些：類別名稱狀態(tài)區(qū)域商業(yè)中心****中央軸線商業(yè)未來規(guī)劃太湖廣場未來規(guī)劃休閑餐飲歐風街餐飲休閑街現(xiàn)有供應蠡湖景區(qū)中央購物公園未來規(guī)劃金色港灣未來規(guī)劃社區(qū)商業(yè)萬科魅力城市項目配套商業(yè)今年起預售順馳天鵝湖項目配套商業(yè)第一期已售來源：****圖：商業(yè)未來競爭性供應分布來源：****區(qū)域商業(yè)中心****中央軸線商業(yè)來源：無錫市規(guī)劃局項目規(guī)模****中央軸線商業(yè)將是****核心區(qū)發(fā)展的重要項目。核心區(qū)的功能定位包括：市級行政中心、商務辦公、文化會展中心、體育中心、商務金融貿易中心、旅游休閑等。預計商業(yè)供應體量在15萬平方米左右。項目地理位置位于****中心，本項目的東南側。項目市場定位市級行政中心的配套商業(yè)，定位將不低于區(qū)域性商業(yè)中心。項目上市時間目前尚未形成詳細的發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)時間進度表。太湖廣場，未來規(guī)劃來源：無錫市規(guī)劃局項目規(guī)模未來的市民活動中心。規(guī)劃面積1.7平方公里，重點項目包括青少年活動中心、科技報業(yè)大廈、世貿中心、老年活動中心、工商局辦公用房以及與之相配套的商務辦公、旅館酒店和購物休閑設施等。項目市場定位市級中心的配套商業(yè)，定位將不低于區(qū)域性商業(yè)中心。項目上市時間目前已經部分建成，相應的商業(yè)設施也將隨著太湖廣場建設進程的推進而不斷得到發(fā)展。休閑餐飲蠡湖景區(qū)中央購物公園，未來規(guī)劃來源：無錫市規(guī)劃局項目規(guī)模整個蠡湖景區(qū)規(guī)劃了4平方公里旅游度假中心將建設市水上運動訓練基地、演藝中心、摩天輪、湖濱飯店(擴建)、蠡湖新城商業(yè)核心區(qū)等公共設施，休閑、娛樂、餐飲等將是重點發(fā)展項目。估計未來商業(yè)供應體量將在12萬平方米左右。項目地理位置蠡湖新城中心區(qū)域，本項目西北側。項目市場定位項目定位為中高檔。項目上市時間2005年10月，蠡湖中央公園已開園迎客。預計，中央公園內的商業(yè)設施的建成將在近3~5年內。金色港灣來源：無錫市規(guī)劃局項目規(guī)模概念方案金色港灣整體規(guī)劃為“湖區(qū)”、“運河區(qū)”、“住宅區(qū)”，其中沿湖地區(qū)不留住宅區(qū)，主要為商業(yè)設施。項目地理位置臨近本項目北側項目市場定位中高檔定位項目上市時間本項目已開始動工建設，預計將在2~3年內建成社區(qū)商業(yè)萬科魅力城市項目配套商業(yè)項目規(guī)模商業(yè)設施約為3萬平方米，將隨著項目的開發(fā)而逐步建設。其中包括：全區(qū)級商業(yè)：約18,000平米社區(qū)購物中心，設有大型超市賣場、酒樓、電影院、美食街

小區(qū)級商業(yè)：3個約2,000—5,000平米小區(qū)商業(yè)中心，滿足日常生活所需

街區(qū)級商業(yè)：8條特色商業(yè)街——酒吧一條街、Soho商業(yè)街、時尚服裝街等項目地理位置臨近本項目，位于本項目南側項目市場定位社區(qū)型商業(yè)，中檔定位項目上市時間第一期社區(qū)商業(yè)將于2006年底入住價格策略商業(yè)項目可售部分，售價預計為15,000元/平方米順馳天鵝湖項目配套商業(yè)項目規(guī)模商業(yè)設施約6萬平方米。其中包括：中心商業(yè)設施和商業(yè)街，超市，便利店，洗衣店等。項目地理位置臨近本項目，位于萬科魅力城市南側項目市場定位社區(qū)型商業(yè)，中檔定位項目上市時間第一期社區(qū)商業(yè)將于2006年下半年入住價格策略一期商業(yè)已經開始出售，售價在12,000元/平方米左右6.5商業(yè)市場結論無錫的商業(yè)市場處于百貨公司為主的商業(yè)發(fā)展階段，中山路/人民路商圈為無錫市商業(yè)的核心。除核心商業(yè)外，區(qū)域性商業(yè)中心、特色商業(yè)街、旅游商業(yè)等均在無錫有了一定的發(fā)展，但總體發(fā)展水平相對較低。無錫市區(qū)目前人均商業(yè)面積在0.44平方米左右，商業(yè)發(fā)展仍有很大潛力。本案地塊附近區(qū)域為新開發(fā)的未來城市副中心，目前尚無主要的商業(yè)設施面市。而未來若干年內，本案地塊的周邊將有較大體量各類型商業(yè)設施入市，成為本項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要競爭對手。本案地塊因距離相對成熟的核心商業(yè)中心及區(qū)域性商業(yè)中心有較大的地理位置距離，因此存在相當數量未被滿足的日常生活消費娛樂休閑性需求。在本項目開發(fā)區(qū)域性商業(yè)設施機會較大。為了滿足本項目內居民的日常生活，必須建設一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)設施，滿足其日常需求。但在開發(fā)社區(qū)型商業(yè)設施時，必須考慮到周邊萬科魅力城市及順馳天鵝湖項目的商業(yè)開發(fā)影響。由于無錫商業(yè)目前處于較低的發(fā)展水平，在****開發(fā)較大體量商業(yè)的風險相對較大，因此本案在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時，需要充分考慮需求因素，開發(fā)具有差異化和目前在無錫尚缺乏的商業(yè)設施，并形成自己的開發(fā)主題，克服無錫本地商業(yè)發(fā)展水準較低的難題。7酒店市場分析7.1無錫酒店市場總體概況作為長三角區(qū)域重要的經濟和旅游城市之一，無錫的酒店業(yè)發(fā)展也是本案在進行商業(yè)類物業(yè)開發(fā)策劃時考慮的一個重要的物業(yè)類型。本章節(jié)將重點分析無錫市德酒店市場，及本項目開發(fā)酒店的市場可行性。截至2005年底，無錫全市擁有星級賓館已達72家，其中五星級賓館4家，其中2家位于市區(qū)，四星級賓館15家，其中10家在市區(qū)，三星級17家，其中10家在市區(qū)。按照酒店客源來分，無錫商務酒店主要分布在市中心區(qū)域，度假酒店（以休閑旅游及會議用途為主）主要分布在環(huán)太湖區(qū)域。7.1.1無錫市區(qū)三星級以上酒店現(xiàn)狀星級酒店數客房數（間）5星級29904星級103,3273星級194,693合計319,010來源：無錫市統(tǒng)計局至2004年底，無錫擁有三星級以上酒店累計53家。其中，無錫市區(qū)內擁有三星級以上酒店共計31家，擁有客房數達9,010間。無錫酒店以三星級以上酒店為主，市場中產品以中檔為主的特征。目前，由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店在無錫的數量較少。部分酒店仍為準星級，這些專業(yè)酒店管理公司包括：喜來登集團，萬豪集團以及國內錦江集團。三星級以上酒店平均房價和入住率來源：****（無錫）公司從歷史統(tǒng)計看，除2003年受非典影響導致出租率下降之外，其余年份里，無錫市酒店的平均出租率和平均房價均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。根據我們的抽樣調查，無錫市區(qū)內三星級以上酒店的各星級平均房價如下圖所示：來源：****在無錫市三星級以上酒店房價梯度方面，2005年無錫市區(qū)四星級酒店平均房價為三星級酒店的1.37倍，五星級酒店平均房價為三星級酒店的1.81倍。五星級酒店獲取高額溢價的市場原則并沒有明顯地在無錫市酒店市場上顯現(xiàn)。無錫酒店市場在2004年的平均入住率為64.53％。其中，三星級酒店高于四星級酒店，而四星級酒店又高于五星級酒店。顯示出無錫市高檔酒店整體市場需求仍不如中檔酒店的市場需求。度假型酒店發(fā)展狀況作為一個旅游城市，同時本項目地塊也臨近無錫太湖區(qū)域，因此我們對無錫的度假型酒店也做了調研。目前，環(huán)太湖區(qū)域純粹的度假型酒店其入住率和房價均低于相同星級的市區(qū)商務型酒店。尚無專業(yè)酒店管理公司管理的環(huán)太湖區(qū)域度假型酒店。表：無錫主要的度假型酒店示例名稱江蘇舜天碧波度假村無錫太湖花園度假村錫能園度假村勝利油田無錫太湖度假村位置馬山碧波支路山水東路蠡湖街道長橋惠巷南泉鎮(zhèn)裕村星級四星級四星級三星級三星級床位數224217142220開業(yè)時間1996年開業(yè),2001年重新裝修2001年1989年開業(yè),1997年重新裝修-2004年入住率％40.6567.9365.7826.38來源：****通常，無錫的高檔次會議均在環(huán)湖區(qū)域的兩家五星級度假型酒店內召開，表明市場對度假型酒店會議功能的需求。無錫典型酒店分析無錫錦江大酒店——市區(qū)商務酒店星級：4星級酒店地址：中山路218號開業(yè)時間:1998年開業(yè)2002年裝修酒店總建筑面積：20,000平方米酒店總樓層：20層酒店客房數：320間客房入住率：81%客房介紹：房間種類前臺付房價(人民幣:元)折后房價(人民幣:元)高級標間780428豪華標間850448套房1100618餐飲介紹：中餐廳西餐廳咖啡廳酒吧客房送餐服務配套設施:迪斯科舞廳，卡拉OK廳，棋牌室，桌球室，乒乓球室，保齡球場，健身室，桑拿浴室等地處無錫市中心，交通便利。是無錫市中心的一家經營狀況非常好的四星級酒店，以接待外地及外籍商務客為主。由上海錦江集團管理，作為一家由專業(yè)酒店管理的，無錫錦江大酒店的服務和基本設施均為本區(qū)域內品質最高的酒店之一。其入住率高達81％，遠高于無錫市四星級酒店平均64.08％的入住率。江蘇舜天碧波度假村——環(huán)太湖度假型酒店星級：4星級酒店地址：馬山碧波支路9號開業(yè)時間:1996年開業(yè)2001年裝修酒店總占地面積：40,000平方米酒店總樓層：5層酒店客房數：122間客房入住率：40.65％客房介紹：房間種類前臺付房價(人民幣:元)前臺付房價(人民幣:元)經濟房323258標房566453湖景房817654湖景套房1,3111,049餐飲介紹：包括大宴會廳、多功能廳、淮揚廳、咖啡吧，酒吧等配套設施:網球場，健身房，迷你高爾夫球場，游泳池，垂釣中心，桌球室，桑拿，電影廳，卡拉OK,棋牌室等地處馬山地區(qū)，距離靈山風景區(qū)較近。主要的客戶包括散客/旅游團隊/會議培訓，各占約三分之一。團隊基本為和旅行社聯(lián)系的海外團隊，來自馬來西亞/臺灣/日本等，很少有歐美籍游客。休閑度假客很多為上海游客，旅游目的是到靈山景區(qū)拜佛燒香。團隊，散客一般只逗留一天。逗留期較長的為會議及培訓，一般會安排在周末，逗留兩到三天，培訓客戶最長可逗留七天。作為離靈山景區(qū)較近的度假型酒店，江蘇舜天碧波度假村所接待的游客仍以會議培訓客源的入住時間、頻率較高，因此在過夜游發(fā)展水平較低的無錫市開發(fā)酒店，如何吸引會議培訓類客戶是非常重要的。7.2未來供應隨著無錫經濟的發(fā)展，未來城市副中心的建設以及無錫太湖博覽會的逐步發(fā)展和擴大影響，未來無錫環(huán)太湖區(qū)域的酒店需求量亦會增加。未來2–3年內，無錫將出現(xiàn)約十個高星級酒店，這些酒店的開業(yè)將對于目前平均入住率僅為64.53％的無錫酒店市場整體產生較大的沖擊。這些酒店中，已確定由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級酒店目前有2家。表：高星級酒店的未來供應酒店名稱星級位置狀態(tài)預計開業(yè)時間華源皇冠大酒店5星級惠山在建2006年上半年凱賓斯基大酒店5星級市區(qū)在建2007年上半年無錫金陵飯店5星級市區(qū)已簽管理合同2006年下半年名人城市酒店5星級市區(qū)NANA財富廣場大酒店4星級市區(qū)在建2006年上半年第一國際商務酒店5星級新區(qū)在建2006年中太湖湖畔酒店5星級環(huán)太湖規(guī)劃待建2008年以后紫京飯店4星級（或5星級）環(huán)太湖已建/擴建升級2008年完成升級湖璽莊園酒店5星級環(huán)太湖在建2006年5月開業(yè)馬山高爾夫酒店4星級（或5星級）環(huán)太湖在建2007年上半年來源：****圖：未來高星級酒店供應分布來源：****7.3酒店競爭市場分析未來環(huán)太湖區(qū)域的不少于三個高星級度假型酒店，將可能對本項目可能開發(fā)的酒店設施產生競爭?，F(xiàn)有的無錫環(huán)太湖酒店中，太湖飯店和湖濱飯店作為政府接待飯店，其性質特殊，與本項目可能建造的純商業(yè)酒店差異較大。而其他的環(huán)太湖酒店，從設備到環(huán)境均處于較低的檔次。因此，我們認為可能對本項目開發(fā)的酒店物業(yè)產生直接競爭的應該是那些未來若干年內將會開發(fā)的新建五星級或四星級酒店。湖璽莊園酒店坐落于湖璽莊園別墅區(qū)內。該別墅項目共計建有84棟北美風格別墅。該別墅及酒店項目邀請了無錫湖濱集團進行管理。并將于今年中開業(yè)。圖：湖璽莊園別墅實景來源：無錫搜房項目規(guī)?？傆玫孛娣e：226,000平方米

別墅區(qū)建筑面積：33,348.9平方米

占地面積：26,229.1平方米

容積率：0.2

綠地率：65%

酒店建筑面積：地面：10,800平方米，地下：5,000平方米項目地理位置五里湖區(qū)域，本項目北側太湖湖畔酒店太湖湖畔酒店是一家由山水城度假區(qū)報批，已規(guī)劃，等待招商建設的（超）五星級酒店。位于山水城度假區(qū)白旄灣小丁里。項目規(guī)模用地面積：200畝估算總投資：300萬美元項目地理位置山水城度假區(qū)內，本項目西南側紫京飯店紫京飯店地處蠡湖湖畔，太湖西大道底。作為一家三星級標準酒店，紫京飯店于1996年開業(yè)，并2002年重新裝修。目前擁有客房168間。鑒于蠡湖的優(yōu)良環(huán)境和未來發(fā)展?jié)摿?，紫京集團于2005年底宣布紫京飯店將用三年左右時間打造成四星級以上飯店。圖：紫京飯店現(xiàn)狀照片來源：7.4酒店市場結論無錫市區(qū)內擁有31家三星級及以上酒店，客房數達到9,010間。從區(qū)域分布來看，無錫的酒店供應可以分為市區(qū)的商務型酒店和環(huán)太湖區(qū)域的度假型、會務型酒店。在本項目周邊，目前除湖濱飯店外，高星級的酒店數量較少。鑒于目前環(huán)太湖區(qū)域的酒店市場現(xiàn)狀，可能產生競爭的酒店主要是在今后3年內即將面市的約四家高星級酒店。從項目地理位置來看，比較適合開發(fā)度假型酒店。鑒于環(huán)太湖區(qū)域的度假型酒店未來三年內將有約四家酒店開業(yè)，因此度假型酒店的競爭也將非常激烈。開發(fā)度假型酒店必須突出本項目在建設及管理上的特色。8國際學校市場分析根據我們對本項目的初步認識，在本區(qū)域可以為提升整體項目檔次而建設一家國際學校。為此，我們將對無錫的國際學校市場進行分析。8.1無錫的國際學校分布目前，無錫只有新區(qū)有一所教育部認可的國際學?！獰o錫國際學校，以招收本地學生為主。除此之外，以國際學校命名的學校還有無錫南洋國際學校。臨近的威尼斯花園，有一處小型國際學校，招收幼兒園至初中階段的學生。無錫國際學校來源：無錫國際學校網站無錫國際學校是無錫唯一一所教育部認可的國際學校，設立于1995年。學校主要建筑指標如下表所示：總用地面積206,400平方米（311畝）投資規(guī)模30,000萬元總建筑面積130,800平方米專門綠地117,660平方米綠化率60.2%體育設施建設用地30,800平方米道路廣場用地31,660平方米來源：無錫國際學校網站學校硬件設施包括各部教學樓、智能化網絡控制中心、圖書實驗綜合樓、體育館、400M、250M標準運動場、報告廳、演播廳、游泳池、網球場、食堂、宿舍（四人標準房包括淋浴房）、專家樓、停車場等。來源：無錫國際學校網站學校可容納學生4000人。目前，采用了小班制教學模式。幼兒部每班不超過32人，小學部每班不超過36人，初中部每班50-55人，高中部每班45-50人。截至2004年，外籍學生人數約為30人。課程設置及教材幼兒園，設立雙語教學班小學、初中—國家全日制九年制義務教育教材高中國家全日制高中課程教材。太湖國際學校（威尼斯花園內）太湖國際學校是一家由外國人經營的國際學校，開設于1999年，到今年已成功運營了16年。學生為3歲到15歲年齡之間，主要來自加拿大、布隆迪、日本、新加坡、馬來西亞、德國、英國、比利時、瑞典、西班牙、韓國、法國和中國臺灣地區(qū)。來源：太湖國際學校網站作為一個純粹的只招收外籍學生的國際學校，太湖國際學校采用的是英國式的教學課程。太湖國際學校目前已經成為了M.Y.P.(MiddleYearsProgramme國際中學項目)候選學校。其最終目標是成為IBO(InternationalBaccalaureateOrganization國際文憑組織)認可的學校。來源：太湖國際學校網站其他國際學校參考案例——北京英國人學校英國教育機構king’sGroup的成員之一建立時間 ：2004年類型：全日制學校學生年齡：2–14歲學生人數：290人學習方式：英國教育課程學生來源：43種國籍，歐美及大洋洲學生：70%；亞洲學生：20%；其他，10%每班學生人數：15-20三里屯校區(qū)順義校區(qū)（2006年八月完工）場地：2,800平方米2層樓房3,000平方米操場獨立的幼兒園設施

體育設施：室內體育館足球場籃球，網球場游泳池室內熱水游泳池室內體育館足球場網球場籃球場圖書館：圖書館第一圖書館第二圖書館多媒體設施：每間教室配備電腦電腦室和投影儀設施每間教室配備電腦2個電腦室和投影儀設施其他設施；科學實驗室音樂室美術室200席劇場2個科學實驗室音樂室美術室來源：北京英國人學校網站8.2無錫的國際學校未來發(fā)展需求根據我們的調研，教育部公布的經批準設立的外籍人員子女學校中，分布在江浙滬區(qū)域共有24座國際學校（截至2005年三月）。其中，上海18所，江蘇省5所（分別位于蘇州市3所，南京市和無錫市各1所），浙江省1所。其中，位于江蘇省內的國際學校學校名稱設立時間無錫新區(qū)國際學校1995年南京國際學校1996年蘇州新加坡國際學校1996年蘇州依頓國際學校2004年蘇州日本人學校2005年來源：中國國家教育部網站位于上海市內的國際學校學校名稱設立時間上海德國學校1995年上海美丘第一幼兒園1996年上海奧伊斯嘉日本語幼兒園1996年上海新加坡國際學校1996年上海長寧國際學校1996年上海法國學校1996年上海虹橋幼兒園1997年上海泰寧國際幼兒園1998年上海協(xié)和國際學校1998年上海恩吉爾幼兒園1998年上海韓國學校1999年幼兒天地國際幼兒園2000年上海東進日本人幼兒園2000年上海英國學校2002年上海李文斯頓美國學校2002年上海瑞金國際學校2002年上海德威英國國際學校2003年上海西華國際學校2004年來源：中國國家教育部網站參照在上海已有的18座國際學校，在無錫完全可以在無錫新區(qū)國際學校建校后十年再建設一座高標準的國際學校，吸引無錫本地及周邊江浙滬區(qū)域的外籍人士及有一定收入層次的家庭將其子女送至國際學校學習。根據今年的無錫市政協(xié)會議，政協(xié)委員們也在提案中建議，加快引進國外優(yōu)質教育資源的步伐，利用該市高等院校與國外友好院校的優(yōu)勢資源開展合作辦學。目前，除上述國際學校外，無錫全市已有30多所中小學與10多個國家的50多所學校建立了校際合作關系，8所高校引進了20個中外合作項目。但總體來說，合作規(guī)模不夠大、進程較慢。因此，建設高標準高規(guī)格的國際學校相信也會得到政府的支持。除此之外，我們認為開設國際學校，對于本項目的協(xié)同作用包括：提高整個項目的形象檔次，樹立中高檔社區(qū)的印象可以吸引送子女來校學習的家長在此處購買第二居所，且吸引的第二居所購房者來源可以包括除無錫市外的其他江浙地區(qū)。吸引部分服務式公寓的租客8.3國際學校的運營機構介紹開設一家國際學校，比較理想的運營方式是聘請一家有經驗的國際學校辦學機構與開發(fā)商合作，共同開發(fā)。這樣，既能保證學校的開設具有較高的國際水準，促進該國際學校與國外學校的合作與溝通。同時也可以保證學校的運營具有相當的持續(xù)性。在此小節(jié)，我們簡單介紹兩家國際學校的運營機構，以供開發(fā)商在選擇國際學校合作經營者時有所參考。香港耀中教育機構香港耀中教育機構是具有67年的發(fā)展歷史，具有在四個國家(地區(qū))、12所學校的成功辦學經驗。1993年成立上海耀中國際學校，1994年在上海擴展第二所學校。1995年開辦北京國際學校。1997年成立耀中教育機構研究基金。1999年在上海浦東開設第3所國際學校。澳大利亞國際教育交流中心澳大利亞國際教育交流中心（AIEEC），系澳大利亞政府批準注冊的權威教育機構。AIEEC亞太中心成立于1999年，總部設在北京。AIEEC的全資機構澳大利亞國際課程管理研究中心（UEI），是專業(yè)從事課程研發(fā)、師資培訓的教育研究機構。憑借澳大利亞國際教育交流中心亞太中心雄厚的資源優(yōu)勢與支持，廣泛服務于發(fā)展中的中國教育。UEI先后向中國輸送了澳洲的學術英文階梯課程、高中證書課程、大學預科課程、大學文憑課程及研究生課程，并成立了多個合作辦學項目。其間，UEI與各級中國教育機構合作，組織學生赴澳大利亞夏令營游學活動。8.4國際學校市場小結目前，無錫市區(qū)內經教育部認可的國際學校僅無錫新區(qū)的無錫國際學校一所。比較上海與江蘇在國際學校發(fā)展上的差異，我們認為在無錫國際學校建校十年后，于本項目地內建設一所高標準的國際學校有相當大的市場需求。在國際學校運營過程中，應當聘請有豐富國際學校運營的機構與開發(fā)商進行合作。9寫字樓物業(yè)市場分析9.1無錫寫字樓市場綜述無錫市現(xiàn)有的純辦公寫字樓供應量有限，主要集中在市區(qū)中心(中山路/人民路)地區(qū)。圖：無錫市區(qū)主要寫字樓華光大廈吟春大廈天安大廈來源：****2005年四季度，中心區(qū)域辦公用房價格均值為7,524元/平方米。來源：錫房指數報告市中心以外的區(qū)域也有辦公樓盤供應，但品質及客戶組合與市中心純寫字辦公樓的差異較大。9.2無錫寫字樓供求關系分析表：2005年1-9月份無錫市區(qū)辦公樓供售分析

萬平方米本年可售面積預/銷售面積剩余可售面積辦公28.47.6520.75來源：錫房指數表：2005年1-12月份無錫市區(qū)辦公樓供售分析

萬平方米本年可售面積預/銷售面積剩余可售面積辦公28.49.2319.17來源：錫房指數根據上述兩表中體現(xiàn)的數據可以發(fā)現(xiàn)，2005年全年的辦公樓預/銷售面積為9.23萬平方米，占當年可供銷售面積的32.5%。其中，第四季度無錫市辦公樓市場總共的預/銷售面積為1.58萬平方米，占當年可供銷售面積的5.56％，低于前三個季度的平均銷售水平。2005年，特別是2005年第四季度辦公樓市場的需求明顯不足。9.3無錫寫字樓市場未來供求分析根據無錫市土地管理部門的公開信息，2005年至2006年3月份，無錫市出讓的土地中，含辦公樓物業(yè)類型的有以下七幅土地，總建設面積（含其他商業(yè)等類型物業(yè)）約為60.5萬平方米。以上述建設面積中60％將建設辦公樓進行估算，則未來1～2年內，將有約36.3萬平方米的辦公樓物業(yè)將供應市場。表：未來供應寫字樓用地情況序號位置建設用地面積（萬平方米）用地性質容積率(<)1太湖廣場南側4.77商業(yè)、辦公、居住6.52通惠路惠農橋西南側0.75辦公、商業(yè)3.53蠡溪路,老湖濱路，蠡溪河,丁昌橋浜5.3商業(yè)、辦公24五愛路人民路1.09商業(yè)辦公35廣瑞路西北側0.38商業(yè)辦公1.66青祁路與太湖大道西北側1.51商業(yè)辦公酒店57鴻橋路與太湖大道東北側1.08商業(yè)辦公4.5來源：無錫市國土資源局根據市場狀況，可以假設目前已上市項目能夠滿足市場需要。如果根據2005年全年銷售9.23萬平方米辦公樓測算，則未來1～2年內供應市場的36.3萬平方米辦公樓需要將近4年才能得到消化。辦公樓未來供應偏大。9.4辦公樓市場小結辦公樓市場銷售狀況不佳，2005年第四季度僅消化建筑面積1.58萬平方米。顯示出辦公樓市場的需求不足。根據土地供應狀況，未來2年內將有約36.3萬平方米辦公樓物業(yè)投放市場，其供應量偏大。本項目的地理位置離無錫市中心及無錫新區(qū)較遠，且周邊以住宅區(qū)為主，不適合開發(fā)辦公樓物業(yè)。綜合考慮市場因素和項目自身條件，本項目地內開發(fā)辦公樓物業(yè)風險非常大。10消費者研究分析10.1消費者問卷調查結果本次調查針對無錫的已購房中高收入階層人群。為了使調查結果更有效，CBRE選取下列濱湖區(qū)的競爭樓盤的購房者進行調研（調查樣本數共250份）；并做了15份深度訪談。萬科城市花園順馳天鵝湖陽光城市花園新梁溪人家紅山半島問卷所了解的內容包括住宅和商業(yè)兩部分。住宅部分調查顯示，購房者者在本次濱湖區(qū)樓盤的置業(yè)中，第一次置業(yè)和二次置業(yè)人數所占到的比例基本相當。調查顯示，目前無錫的購房者中，自住型購房的比例占到絕大多數。潛在購房者在我們抽樣的250份樓盤中，有72％的購房者處于25－40年齡層。同時，各個年齡段對無錫區(qū)域發(fā)展板塊的認可度調查也顯示，對于濱湖新區(qū)板塊認可度最高的是：25～35歲，35～40歲我們的潛在目標客戶25～35歲年齡段購房者特征：作為婚房及改善居住環(huán)境為目的主要購買101-120平米主要購買兩房，三房所購房屋的總價在50～60萬左右35～40歲年齡段購房者特征：以改善居住環(huán)境為主要目的主要購買101-150平米的兩房或三房，且購三房者比例更高所購房屋的總價在50～75萬左右購房付款方式及支付能力在購房中，一次性付款的人數占到27％。有39.53％的購房者擁有50％以上的自有資金對于無錫市民購房支付能力的預測假設：購本調查范圍內樓盤的消費者貸款比例為50％，按房價在50～75萬元之間，則其貸款金額在25～37.5萬元之間。據測算，若貸款上述金額，年限為20年，則月還款額在1,693～2,540元之間。以月還款額占家庭收入1/2計算，則該家庭年收入應在4.1萬～6.1萬元之間。根據2005年無錫統(tǒng)計年鑒劃分，該收入家庭在無錫市所占比例為10～20％之間。除了通過月收入進行按揭貸款的家庭，尚有27％是通過一次性付款購房的客戶?？紤]到不少購房者是通過出售原有住宅后，再購買新的住宅，因此上述支付能力需要適當放大。通過對比可以發(fā)現(xiàn)，無錫的有車族是購買150平米以上住宅的主要客源。同時，他們對于裝修房的認可度也高于一般無車族。有車族更偏好裝修房及別墅類住宅。對于本項目的毛坯公寓房以外的住宅品種，如裝修房，別墅類產品應更關注此類客戶。消費者在購房中最關心的五大因素分別為：售價、地理位置、交通便利性、住宅單位的設計和物業(yè)管理。無錫購房者最為看重開發(fā)商的經濟實力、建筑質量、高可信度和優(yōu)質的服務，體現(xiàn)出自住購房者較為理性的特點。無錫購房者普遍喜愛現(xiàn)代風格的建筑，其次為混合型，對歐式古典類型的建筑認同度最低。萬科和順馳項目購房者的情況調研基于本項目的直接競爭對手來源于萬科和順馳兩大項目。本次市場調研中，對于此兩個大型項目的購房者情況做了細致的分析，結果如下：萬科項目購房者年齡構成：順馳項目購房者年齡構成：萬科項目的客戶年齡層在25-50歲之間，占全部被調查消費者的86%。順馳項目的客戶年齡層則集中于25-40歲之間，占全部被調查消費者的79%。萬科項目購房者所購房屋面積范圍：順馳項目購房者所購房屋面積范圍：萬科項目的購房者中，購買101-120平方米住宅的占48%，購買121-150平方米住宅的占35%。順馳項目的購房者中，購買101-120平方米住宅的占56%，購買121-150平方米住宅的占20%。購買萬科項目的購房者所購房型略大于順馳項目購房者所購房型。當然，造成這一結果也因為兩個項目在房型設計上的差異，順馳項目的房型設計相對偏小。萬科項目購房者來源：順馳項目購房者來源：萬科項目的購房者來源更為豐富，除了濱湖區(qū)外，無錫的各個區(qū)縣均有。相對而言，順馳項目的購房者來源主要來自于濱湖區(qū)。這一結果顯示了隨著兩個大盤住宅的不斷推出，本項目區(qū)域內住宅已經大量滿足了濱湖區(qū)客戶的需求，未來的客戶資源爭奪將更多地擴展到整個無錫市。萬科項目購房者職業(yè)構成：順馳項目購房者職業(yè)構成：購買萬科項目的消費者其職業(yè)涵蓋范圍較均衡，說明萬科項目對各類職業(yè)消費者的吸引力都比較大。對于高知名度、高品質樓盤而言，較為豐富的戶型設計和較高的品質對于吸引各類客戶的吸引力都會比較高。商業(yè)部分根據上述對住宅消費者調查的結論，我們認為25-40年齡層，將是本項目的潛在消費者。潛在消費年齡層根據對各年齡層最近一次在綜合性大型購物場所的消費金額比較，單此消費金額最高的為35-40歲年齡層，達到664元；其次是25-35歲年齡層，為656元。恰好，25-40歲年齡層也是本項目商業(yè)消費者的潛在目標。25～40年齡層的購房者也是目前無錫消費能力最強的年齡層。目標購房者的商業(yè)消費傾向圖中，1擁有豐富休閑娛樂配套設施的高品質度假村2大型藝術劇院3坐落于高品質仿古建筑中的大型傳統(tǒng)民俗文化館4風景區(qū)附近的大型騎馬場5高科技現(xiàn)代化的科技類場館6大型水上娛樂活動設施7大型綜合性體育休閑場館設施8大型兒童游樂設施9自然生態(tài)觀賞10多元化綜合性的餐飲場所最受25～35歲年齡層購房者喜愛的目前無錫尚無的休閑場所分別是：大型水上娛樂活動設施自然生態(tài)觀賞高科技現(xiàn)代化的科技類場所最受35～40歲年齡層購房者喜愛的目前無錫尚無的休閑場所分別是：高科技現(xiàn)代化的科技類場所自然生態(tài)觀賞高品質度假村根據上述判斷，我們認為擁有潛在市場需求的休閑場所是以下幾類：高科技活動場所自然生態(tài)環(huán)境親水娛樂項目高品質度假村潛在消費者對于購物場所的偏好25～40歲年齡層對于選擇購物場所時考慮的主要因素有：交通方便程度，商場內出售商品的種類是否豐富，商場內出售的商品是否有特色。25～40歲年齡層最喜愛的購物環(huán)境為：1商店林立、人氣旺盛的知名商業(yè)中心2不同類別、不同檔次商品齊全的大型購物中心3街道兩旁成排的小店出售有特色的、精致的商品4有很多不同類型的商店的大規(guī)模綜合性商場開設具有吸引力的商業(yè)設施根據以上結果，為了吸引目標客戶群，我們認為本項目的商業(yè)應該是：交通便利的集中型的商品種類豐富的及有特色的外地購物傾向37%的無錫消費者表示，會到無錫以外的地區(qū)購物。其中，58%的赴外地購物者會到上海進行消費。外地購物傾向也顯示了無錫本地具有吸引力的商業(yè)設施匱乏這一現(xiàn)象。10.2初步結論根據對消費者訪談的相關內容整理，以下一些結論對于我們的項目開發(fā)將有較大的參考意義，綜合而言，包括以下幾點：25-40歲年齡層是我們的潛在購房者。25～35歲年齡消費者主要購買101～120平米的兩房或三房，總價在50～60萬元之間；35～40歲年齡層消費者主要購買101～150平米的兩房或三房，總價在50～75萬元之間。無錫購房者有較高的支付能力，根據消費者調查數據，購房者中一次性付款人數比例占到27％。150平米以上住宅的購買者大多為有車族，同時他們對于裝修房及別墅類住宅的偏好比例更高。無錫的消費者對于購房時，最關心的因素依次為：售價、地理位置、交通便利性、住宅單位的設計和物業(yè)管理。同時，他們非?？粗亻_發(fā)商的經濟實力。住宅風格上，無錫的購房者更偏好現(xiàn)代風格的建筑。25-40歲年齡層不僅是本項目住宅的主要潛在消費者，他們也是目前無錫最有消費能力的人群，是本項目商業(yè)消費的潛在目標。根據對上述年齡層消費者的商業(yè)消費需求調查，目前在無錫較有潛在市場需求的休閑場所包括：高科技活動場所、自然生態(tài)環(huán)境、親水娛樂項目、高品質的度假村。對于本項目的商業(yè)設施而言，可以盡量滿足和引導消費者的需求，比如提供高科技活動場所、和水相聯(lián)系的娛樂活動以及度假型酒店等。為了彌補目前交通上的缺陷，在進行商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)時，可以通過開發(fā)集中型的、商品種類豐富的及有特色的商業(yè)設施。目前，有37％的無錫消費者會到無錫以外（如上海）等地區(qū)進行購物，而根據市場調研發(fā)現(xiàn)目前無錫市內可供選擇的商業(yè)消費地點非常少，商業(yè)設施過于單一。這一信息給我們在本項目開發(fā)大體量中高檔商業(yè)設施的決策中增添了信心，表明了無錫消費者的消費能力外溢主要是本市范圍內缺少可供當地居民消費的具有特色的商業(yè)設施。本項目的商業(yè)開發(fā)將滿足消費者的這一潛在需求。10.3深訪結論根據住宅深訪獲得的信息，主要結論如下：對于裝修公寓的喜好購房者深訪調查顯示，盡管消費者對是否需要裝修意見不一，但其愿意承受的價格基本一致，即每平方米比毛坯貴500－800元左右。對于建筑類型、格局、戶型的喜好購房者深訪調查顯示，大多數購房者認為，高檔住宅最好不要超過20層，因為1、作為一個中小城市，高層住宅給人的感覺與城市整體不匹配；2、擔心電梯出故障；3、高層得房率低，不經濟。住宅戶型設計上，每層兩戶最佳，入戶的大堂應該給人大氣的感覺。電梯的質量必須過硬。大部分的業(yè)主喜好的戶型在120－130平方米左右。目前業(yè)主主要反映的戶型問題在于臥室太小或是衛(wèi)生間太小。*對于6－8層的電梯公寓，所有的受訪者表示可以接受，認為其比較便捷，能夠體現(xiàn)尊貴性；但同時，大多數受訪者認為該類公寓物業(yè)管理費高、得房率低，一半的人害怕電梯出問題；總體來看，2/3的人認為對這類公寓有需求，但如果不考慮經濟因素，所有的人受訪者都愿意接受該類公寓。超過一半的受訪者表示，有電梯與無電梯的差價應該在300－400元/平方米之間，另一部分受訪者認為差價應在100－200元/平方米之間。對于住宅價格的承受能力購房者深訪調查顯示，消費者大多認為，濱湖區(qū)高檔住宅的單價的5000－7000之間較為合理，絕大多數的消費者能夠承受100萬左右的總價。對于住宅開發(fā)團隊的喜好購房者深訪調查顯示，購房者傾向于選擇國內的開發(fā)商、國內的建筑設計和境內物業(yè)管理公司，而不喜歡外資開發(fā)團隊。因為購房者對于該開發(fā)團隊在國內是否有過成功的開發(fā)、設計、物業(yè)管理經驗非常重視，希望能在國內看到其成功的先例。此外，有些消費者認為，外資物業(yè)公司意味著“貴”。根據商業(yè)深訪獲得的信息，對于商業(yè)開發(fā)有以下幾點建議：強調購物中心，餐飲和健身主題。建設集中型較大體量的商業(yè)設施可以利用其本身的規(guī)模優(yōu)勢，聚集人流，使消費者暫時忽略目前交通不甚便利的因素。未來，隨著****作為無錫市的城市副中心城區(qū)，交通可達性將會得到逐步解決。在商業(yè)設計中，也將重點考慮項目內部的商業(yè)交通可達性。親水概念的商業(yè)建筑較為適合的風格是現(xiàn)代化的，流線型的?；谑茉L者對于現(xiàn)代時尚風格的商業(yè)設施較為偏好，我們認為完全可以設計建造具有上述親水特征和風格的商業(yè)設施。11 案例分析11.1案例一：佳麗比灣和怡豐城地理位置佳麗比灣是位于吉寶港口的以中高檔住宅為主的小區(qū)。而怡豐城位于佳麗比灣東側，是一座以休閑為主的大型購物中心。該案地處新加坡的南部市郊，靠近南部海面，自然環(huán)境優(yōu)美。該區(qū)域臨近新加坡游輪中心——麗星游輪，圣陶沙島——新加坡最著名的旅游景點，圣陶沙灣——新加坡的一個高檔住宅項目及游船碼頭。該案既擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，同時交通十分便利，借助便利的地面交通，15分鐘車程內可以到達新加坡城（市中心）。與本案項目相似，該案例具有同樣“離塵不離城”的特點。佳麗比灣佳麗比灣怡豐城來源：****佳麗比灣住宅社區(qū)佳麗比灣坐落在新加坡景觀最好的親水綜合規(guī)劃區(qū)——吉寶港。其所在地原本是造船廠，而現(xiàn)在已經是吉寶港最早建成的高檔住宅小區(qū)。該項目共有969套臨水住宅，其戶型從78平方米到570平方米不等。其吸引的買家都是追求環(huán)境優(yōu)美的第二居所購房者。地址：直落布蘭路物業(yè)類型：中密度高檔公寓單位數：總969套，其中801套交房銷售狀況：84％的已交付住宅售出（2005年第四季度統(tǒng)計）交房時間：首期2004年七月戶型面積2房:78-148平方米3房:112-290平方米4房:174-329平方米頂層復式:432-570平方米該住宅的創(chuàng)新之處以及對于本案項目的借鑒意義上，在于對水景的利用。其將小區(qū)建造成島嶼狀，將水大量引入小區(qū)內部，真正做到了戶戶臨水。對于業(yè)主而言，無論是在家休息或者出行還是休閑娛樂，都能全方位感受到濱水生活的樂趣。在小區(qū)內部，將水系引入小區(qū)內部住宅板塊呈島嶼狀，板塊之間用橋連接；面對水景的一側，采用大面積法式落地窗；用斜拉橋連接吉寶島游艇碼頭，成為業(yè)主獨有的享受。來源：佳麗比灣網站在該類住宅被稱之為Condominium，就是帶有多種生活設施的完整社區(qū)，高質量并且結合環(huán)境的配套設施為該住宅樓盤增加了很多賣點。配套設施包括：高度智能化的區(qū)域網絡設施，無需鑰匙入戶會所提供：健身房、桑拿室、游藝室、功能房、業(yè)主休息室和露臺50米游泳池包括：泡泡池、兩個25米泳池和兒童游泳池和環(huán)形礁四個噴泉露天造波池健身慢跑道三個網球場和一個多功能場地燒烤場地，12個燒烤帳篷兒童游樂園來源：佳麗比灣網站怡豐城商場怡豐城將于2006年開業(yè)。總可出租樓層面積超過10萬平方米，將成為新加坡最大的零售物業(yè)。預計會引入超過350個不同類型的零售商，同時還將包括1000席的圓形劇場和300米的水岸木板散步道。是新加坡最頂級的集旅游、休閑、娛樂、影視、購物等為一體的時尚休閑場所。來源：怡豐城網站主要設施包括：新加坡最大的多元電影院新概念的超級市場百貨公司生活類旗艦店餐飲場所屋頂游樂園，游泳池300米的水岸木板散步道開放式圓形劇場主要建筑指標占地面積89,186平方米建筑面積139,353平方米可租面積102,192平方米樓層地上3層,地下2層停車位2,100個建造成本2.8億新幣啟動時間2004年1月完工時間2006年4季度開發(fā)商豐樹產業(yè)私人有限公司設計主題為“沖浪”。沿海岸線的建筑群注重利用自然、氣候和開放空間，不是以樓層來劃分空間，而是通過連接產生一種連綿不斷的感覺。它不僅僅是一個建筑，而是不斷發(fā)展的商業(yè)與娛樂休閑活動，一件充滿活力和魅力的生活藝術品，提供給消費者多重體驗的零售與時尚場所?；旌细黝惢顒?，新的消費理念，多主題的主力店和開放式的購物環(huán)境。項目的樓層布局地下二層地下一層第一層第二層第三層賣場賣場便利品餐飲服裝生活品青年用品家庭/兒童用品家用電器，電子產品娛樂建筑特色以“沖浪”概念為商場造勢，制造動感十足的活躍形象，吸引群眾?；⌒蔚摹安ɡ恕蔽蓓敚厣熘潦覂瓤臻g的特色墻，和項目南部的陽臺地面，使建筑呈現(xiàn)出一個抽象、立體的海浪造型。商場空間內將散布著各類流線型有機體量，或旨在挑空中庭、或懸空，移步即景，將使訪客的步行體驗變化多端、增添趣味。設計營造出一個包羅萬象而充溢著各類知訊、無窮變幻的豐富空間體驗。市場策略怡豐城的特色在于強化了親水概念，從整體建筑形態(tài)到外部空間，包括臨水散步道的設計都突出了水的流動性。同時，將現(xiàn)代化的休閑理念融入傳統(tǒng)的商業(yè)設施之間，從功能布局上突出了現(xiàn)代的，流行的，講求生活品質的概念。處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域以外的怡豐城從差異化的角度吸引人流到訪，以高品質現(xiàn)代化概念營造一個全新的購物世界，有利于吸引消費者的眼球，以體驗化帶有旅游性質的購物行為代替?zhèn)鹘y(tǒng)的購物行為，增強了怡豐城的特色。為了突出現(xiàn)代化的休閑理念，在本項目入市之前，對于怡豐城的概念進行具象化的宣傳。比如，通過舉辦怡豐城學生設計大賽的方式，邀請國內外的創(chuàng)意產業(yè)設計學生參加，并將其作品與知名專業(yè)設計師的作品一同在怡豐城展覽。該活動不但吸引了行業(yè)內人士的參與，對于整個怡豐城而言，也起到了話題性效應，使其現(xiàn)代化高品質的概念深入人心。同時從怡豐城的功能區(qū)域分布來看，本項目還安排了一定的家居電子產品經營區(qū)域，更確立了怡豐城的時尚化，年輕化特色。成功之處和借鑒意義佳麗比灣和怡豐城的案例為我們利用水景資源提供了借鑒，最大程度上發(fā)揮水景對中高檔居住社區(qū)和主題商業(yè)中心提供的張力。通過住宅區(qū)中的游艇碼頭、道路建設、商業(yè)區(qū)中的設計，用各類建筑語言表達出親水的概念，使該項目的檔次得到了穩(wěn)固。怡豐城是新加坡是最大的新建商業(yè)中心，規(guī)模上達到輻射全市的目的。突出創(chuàng)意的商業(yè)形成差異化競爭。怡豐城通過親水的建筑設計和年輕化，時尚化的定位，與傳統(tǒng)新加坡的商業(yè)中心烏節(jié)路進行差異化競爭。佳麗比灣和怡豐城的建設得到了新加坡政府的高度重視，通過統(tǒng)一的規(guī)劃進行設計。怡豐城的推出晚于佳麗比灣住宅項目，在周邊聚集了一定生活小區(qū)后推出大型商業(yè)項目，有利于商業(yè)氣氛的營造，同時也避免了商業(yè)項目空城的發(fā)生。11.2案例二：黃埔花園地理位置黃埔花園是和記黃埔地產集團第一個大型花園城市式發(fā)展計劃，物業(yè)涵蓋住宅、商業(yè)、酒店和眾多公建配套設施。早在1981年，黃埔花園的開發(fā)計劃已經開始；1985年，正式推出首期房源，被稱為香港有史以來最宏偉的屋村工程。黃埔花園建于九龍紅墈船塢舊址，鄰近九龍市最中心的尖沙嘴區(qū)域。九龍半島與香港島隔維多利亞灣相望，是香港發(fā)展僅次于香港島的區(qū)域。而紅墈是九龍的舊城區(qū)之一，是傳統(tǒng)的碼頭、工商業(yè)為主的區(qū)域，而目前已經成為了大型的住宅區(qū)。黃埔花園位置示意黃埔花園位置示意來源：****交通配套條件公交：公交站密集點為紅墈巴士總站和社區(qū)南部的紅墈碼頭，有十數條公交線路在這兩處匯集。黃埔廣場地下設有巴士總站。觀光水運：渡輪直達灣仔、北角和中環(huán)碼頭海底隧道：社區(qū)向西約1,000米，是九龍紅墈火車總站，這里的海底隧道通向香港島只需數分鐘。專線購物巴士：以社區(qū)中心的黃埔號（船型主題購物中心）為中心，連接何文田、真善美、欣榮花園等人口密集區(qū)。物業(yè)規(guī)模及定位黃埔花園項目占地19公頃，是一個涵蓋住宅、商業(yè)、酒店和眾多公建配套設施的大型“造城”項目。整個項目分為12期，10期為高層住宅和裙房，2期為純商業(yè)。從1985年第一次開盤到1990年售完，銷售期就長達5年。項目定位為中檔社區(qū)。住宅：黃埔花園共有住宅88棟，10,431個單位，總建筑面積近100萬平方米；商業(yè)：商業(yè)名為黃埔新天地，總建筑面積達到13萬平方米左右，包括由多個專題商場組成，包括時尚坊、聚寶坊、熒幕圈、黃埔號等組成。公建：2,519個泊車位；57,620平方米的休憩場所；6個籃球場、12個羽毛球場、2個排球場及12個兒童游樂場分布黃埔花園各期的平臺花園分期狀況住宅（及裙樓）住宅（及裙樓）純商業(yè)學校酒店公園紅墈道12345678德豐街9德安街10德康街1112維多利亞灣海逸酒店來源：****該案的開發(fā)次序住宅開發(fā)遵循從內圈到外圈，從內陸向沿海的開發(fā)次序；商業(yè)項目在中期開發(fā)，有效促進后四期的住宅銷售，起到抬高后期利潤的作用；臨海的海逸酒店后于住宅和商業(yè)的建成（1995），在整個區(qū)域成熟后，對該五星級酒店的經營起到較好的拉動作用。分期名稱住宅棟數1金柏苑52錦桃苑183翠楊苑84棕櫚苑65青樺苑96黃埔號（商業(yè)）－7紅棉苑58熒幕圈，黃埔廣場（商業(yè)）－9百合苑1010綠榕苑511紫荊苑1312銀竹苑9*1995海逸酒店（五星級）－商業(yè)