XXXX年上半年衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢

2010年上半年XX市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析報告2010年上半年的衢城樓市，充滿著波折。從年初的高位盤整至3、4月演繹的瘋狂“搶房”大戰(zhàn)，以及受到4月中旬以來暴風(fēng)驟雨政策來臨后5、6月份樓市陷入低迷，市場發(fā)生了戲劇性變化?？偟目筛艣r為房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅增長、房屋交易量縮價漲，市場進入新一輪觀望期。一、上半年市區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況1、房地產(chǎn)開發(fā)市場情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資額為近7年來最高，同比大幅度增長。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，1至6月市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額13.91億元，同比增長110.12%。其中住宅投資11.62億元，同比增長124.32%；商業(yè)營業(yè)用房投資0.60億元，同比減少7.69%。上半年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅增長，一方面是因去年二季度以來市區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，商品房庫存的快速消化使各開發(fā)商對今年房地產(chǎn)市場的預(yù)期向好而增加地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資量；另一方面去年下半年以來市區(qū)土地市場異常紅火，開發(fā)商拿地踴躍，手中土地資源較為充足，房屋交易的持續(xù)火爆也促使開發(fā)商抓緊時間進行土地的開發(fā)建設(shè)，加快今年房地產(chǎn)開發(fā)進度。雙重利好使得今年上半年市區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)額同比逐月大幅增長，且成為自04年以來用于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金最多的半年。（2）房屋新開工面積較去年同期增長，而房屋竣工面積同比仍顯減少。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，1至6月市區(qū)房屋新開工面積為51.58萬平方米，同比增長33.70%。其中新開工住宅面積40.61萬平方米，同比增長26.59%。1至6月市區(qū)房屋竣工面積為16.89萬平方米，同比減少49.13%。（3）商品房空置面積同比持續(xù)縮減。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，至今年6月底市區(qū)商品房空置面積累計為35.80萬平方米，同比減少21.18%。其中商品住宅的空置面積為14.86萬平方米，同比減少18.04%；商業(yè)用房的空置面積為9.07萬平方米，同比減少37.06%。雖然上半年市區(qū)商品房交易面積較去年同期下降明顯，但從供給與銷售看，上半年市區(qū)新增可供上市的商品住宅面積僅21.04萬平方米，而已銷售備案住宅面積34.07萬平方米，供給面積仍比銷售面積少，說明上半年除了新房外，也消化了相當(dāng)部分之前的庫存，從而致使上半年市區(qū)商品房空置面積出現(xiàn)大幅縮減。2、房地產(chǎn)交易市場情況（1）市區(qū)商品房市場量跌價漲。①受新一輪調(diào)控政策影響，上半年市區(qū)商品房交易量下降明顯。今年上半年，衢城樓市受到堪稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控新政影響非常明顯，成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)較大降幅。據(jù)XX商品房銷售網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年市區(qū)商品房銷售備案共計3500件（市本級2844件、柯城321件、衢江335件），與去年上半年相比減少19.71%，與去年下半年相比減少41.04%；備案面積40.21萬平方米（市本級30.01萬平方米、柯城6.49萬平方米、衢江3.71萬平方米），與去年上半年相比減少21.86%，與去年下半年相比減少48.67%。其中商品住宅銷售備案2737件、面積為34.07萬平方米，商業(yè)用房銷售備案763間、面積為6.13萬平方米。2010年上半年市本級商品住宅銷售套數(shù)前十排名排名 樓盤名稱 套數(shù)面積（壯）均價（元/E）1 廣天建昌-世紀(jì)鋒尚 37840453―40832長河-瀚林綠洲府2362089862613廣源-世紀(jì)雅筑17317461―39974XX農(nóng)工商-幸福家園（排屋）237035—7415（普通住宅）14416363―67775金磐-XX花園（排屋）164596—6088（普通住宅）13024879―57086 六聯(lián)-通荷名都 12413292―51217新湖-新湖景城（排屋）1446896001（普通住宅）一10813998―59258鑫泰-三衢世:家 一1086955 —55159華都-維多利亞（排屋）2617 —8924（普通住宅）8611763―890810 民泰-三衢美林756785—6128自今年4月中旬起，針對部分城市房地產(chǎn)市場“高燒”不止、住房投資投機現(xiàn)象日益嚴(yán)重等問題，中央出臺了一系列調(diào)控新政，內(nèi)容涉及嚴(yán)管“地根”、抑制投機性購房、“加鞭”建設(shè)保障房等方面。其中最為嚴(yán)厲的新政如4月14日國務(wù)院常務(wù)會有關(guān)“二套房首付款不得低于50%”、4月17日國務(wù)院指出“房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸”以及6月初住建部、央行和銀監(jiān)會就商業(yè)性個人住房貸款中第二套的認(rèn)定實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)等，新政打擊樓市投資或投機者目的很明確。新政前后，市區(qū)商品房交易市場經(jīng)歷了從高峰至低谷的逆轉(zhuǎn)，整個上半年月交易量呈現(xiàn)∧形走勢，新政對市區(qū)商品房市場的影響立竿見影。②商品房銷售均價持續(xù)高漲，同比增幅為歷年來最高。上半年市區(qū)商品房市場在各種因素作用下，銷售備案均價出現(xiàn)進一步上揚，其中商品住宅已突破5000元/平方米大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高。據(jù)XX商品房銷售網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年市區(qū)商品房銷售備案均價為5175.80元/平方米，與去年上半年相比增長48.33%，與去年下半年相比?m24兀1價均案備售銷2010年1至6月市區(qū)商品房與住宅銷售備案均價走勢圖70006000500040003000200010000增長25.33%。其中商品住宅備案均價為5073.03元/平方米，與去年上半年相比增長50%，與去年下半年相比增長26.05%；商業(yè)用房的銷售均價為5746.86元/平方米，與去年上半年相比增長34.30%，與去年下半年相比增長11.64%。自98年國家為拉動內(nèi)需停止住房實物分配后，市區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，而2000年開始的舊城改造有力推進衢城房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市區(qū)商品住宅價格增長較快，03、04這兩年漲幅較大，分別為44.15%、27.64%。之后的幾年受國家宏觀調(diào)控政策影響，市區(qū)房價增幅逐漸平緩，同比增幅出現(xiàn)較大回落。如05、06、07、08年這四年商品住宅同比增幅均在10%之內(nèi)。受08年末一系列利好房地產(chǎn)市場的宏觀政策影響，09年市區(qū)商品房市場與全國樓市一樣量價均出現(xiàn)大幅增長，當(dāng)年商品房銷售備案件數(shù)首次突破萬件，而商品住宅的備案均價同比增幅達到歷年來的第三位——23.78%。行至今年上半年，在各種投資、投機等多因素作用下，市區(qū)商品住宅的銷售備案均價出現(xiàn)新一輪的快速增長，僅半年時間同比增幅高達50%、備案均價直破5000元/平方米大關(guān)，達到了前所未有的新高。增比同0.00%2001年以來市區(qū)商品住宅銷售備案均價與同比增幅走勢圖60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%2001年2002年2003年2004年20°5年2006年2007年2008年2009年年上半年60005000400030002000100004兀1價均售銷（2）二手房市場月交易量跌宕起伏。據(jù)統(tǒng)計，上半年市本級共成交二手房3702件，面積為38.09萬平方米；其中二手房買賣3300件，拆遷安置、繼承、離婚等其他交易402件。與去年上半年相比，交易件數(shù)增長13.34%、面積減少2.16%；與去年下半年相比，交易件數(shù)減少33.48%、面積減少30.03%。今年上半年衢城二手房市場可謂起起落落，僅6個月就經(jīng)歷低谷至高峰再回低谷的變化，月成交量波動很大。年初衢城的二手房市場由于受到去年末各項優(yōu)惠措施的終止而使得市場處于觀望狀態(tài)，特別是“營業(yè)稅征收2年恢復(fù)至5年”對今年1、2月份二手房市場的影響較大，加之年初一直是成交淡季，使得市場成交量維持較低數(shù)值，但3月份開始有了飛躍式的成交上漲，4月份達到歷史高峰，月成交二手房1347件。然這樣火爆的場面受國家自4月中旬連續(xù)出臺調(diào)控樓市政策的影響嘎然而止，5、6月份的二手房成交量又跌至今年1月的水平。上半年衢城二手房市場可謂變化多端。2010年1至6月市本級二手房交易狀況件易交月1月 2月 3月4月 5月 6月二、目前市區(qū)房地產(chǎn)市場存在的主要問題1、商品住宅銷售價格上漲過快的問題非常突出。衢城房價與周邊城市相比之前一直較低，但經(jīng)過2009年的飛速補漲以及今年上半年的飆漲，目前房價已處于高位，這主要是住宅價格一路上漲所致，商業(yè)營業(yè)用房相對變化并不大。從圖“2004年以來市區(qū)商品住宅與商業(yè)用房年銷售均價走勢對比圖”可看出，自04年以來市區(qū)商品住宅節(jié)節(jié)上漲，特別是今年上半年住宅的均價已突破5000元/平方米大關(guān)，與去年年銷售均價相比每平方米上漲近1300元，這主要是今年3、4月份受各種主客觀因素影響，不少投資客紛紛進入衢城樓市，帶動房價極其非理性地快速上漲引起的。目前，市區(qū)商品住宅的市場價格在強大的調(diào)控政策面前強勁上行的勢頭雖有所減弱，但仍徘徊在較高價位上，如此高漲的房價極其不利于樓市的健康發(fā)展。02004年以來市區(qū)商品住宅與商業(yè)用房年銷售均價走勢對比圖700060001000)5000疔(4000價均案3000備售銷20002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年上半年2、3、4月份衢城樓市炒房現(xiàn)象較為嚴(yán)重。自08年年末國家出臺了一系列利好房地產(chǎn)市場各項政策后，衢城樓市于09年3月起回暖，之后便一發(fā)不可收拾，當(dāng)年一二手房交易量均創(chuàng)歷史新高，與之相應(yīng)的房價也節(jié)節(jié)上漲。一些投機者趁機紛紛入市，大炒房市。這種情況在09年年末國家高調(diào)出臺調(diào)控房市政策后稍有收斂，具體體現(xiàn)在今年1、2月份市區(qū)房屋交易量出現(xiàn)了明顯回落。隨著調(diào)控政策的逐步消化以及受全國房地產(chǎn)大環(huán)境影響，今年3、4月投資炒房現(xiàn)象非常嚴(yán)重，大量涌入衢城的外來投資客推動衢城房價短期內(nèi)出現(xiàn)飛速上揚。雖然這撥炒房熱浪被4月旬中旬以來國家出臺的一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策所遏制，但仍應(yīng)引導(dǎo)政府各部門的重視。三、對促進市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點建議1.認(rèn)真貫徹好政府各部門出臺的文件精神，加強輿論宣傳與引導(dǎo)。針對今年一季度以來全國樓市出現(xiàn)的新情況，國家于4月中旬起出臺了內(nèi)容涉及各個方面、力度極為嚴(yán)厲的樓市新政，我們在認(rèn)真貫徹落實好國務(wù)院及各部門文件精神的同時，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展新變化，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，加強房地產(chǎn)投資風(fēng)險提示。同時，通過市場信息發(fā)布與市場形勢分析，使房地產(chǎn)市場的買賣雙方都能充分認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨新變化，調(diào)整市場預(yù)期，以促進市場形勢向更加健康理性的方向發(fā)展。2、面對新形勢，各房開企業(yè)審時度勢合理定價，爭取以品質(zhì)取勝。受新一輪調(diào)控政策影響，上半年市區(qū)商品房月交易量呈∧形走勢，特別是5、6月份商品房月成交量均不足350件，市場似乎重新陷入觀望之中。面對新形勢，各開發(fā)商要清醒地認(rèn)識到國家此次調(diào)控房地產(chǎn)市場的力度和決心，審時度勢，用發(fā)展的目光看待市場，在新形勢下，不同區(qū)域、不同開發(fā)商、不同品質(zhì)的樓盤應(yīng)制定更為合理的開盤價格，爭取以品質(zhì)取勝，以贏得更大的市場。3、進一步加大保障性住房建設(shè)力度，切實解決城市中低收入家庭的住房困難。加大廉租住房保障擴面工作力度，全年解決廉租住房保障戶1000戶，確保全市全年完成廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等保障性用房26Em2建設(shè)任務(wù)。這是當(dāng)前抑制房價過快上漲、平衡穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決城市中低收入家庭住房困難問題一條很有效的政策措施。4、提高危機意識，防止房地產(chǎn)價格短期內(nèi)增長過快。價格作為調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的核心手段，其本質(zhì)是利用價格的漲跌變化來引導(dǎo)市場各方主體。房價應(yīng)與居民百姓的收入水平相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)健發(fā)展。按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房價超過每戶年均收入6倍左右的區(qū)域即被稱之為泡沫區(qū)。經(jīng)過今年房價的快速飆漲，使我市市區(qū)目前房價與每戶年均收入比已超過這一區(qū)間。應(yīng)引導(dǎo)房開企業(yè)正確看待和認(rèn)清當(dāng)前市場形勢，合理定價，防止居民的住房消費熱情被不斷快速上漲的房價所吞噬而使市場陷入新一輪觀望期。四、對下半年市區(qū)房地產(chǎn)市場趨勢的展望在過去的半年中，一場被譽為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”席卷全國房地產(chǎn)市場，衢城樓市受政策影響深遠(yuǎn)?；仡櫳习肽隁v程，調(diào)控預(yù)期與投資需求、政策壓力與供應(yīng)不足使市場處于多方力量的博弈與抗衡中，“充滿變數(shù)”是整個上半年的樓市主題，在這樣的變數(shù)下我們只能大致預(yù)測下半年市場的走勢。1、一二手房交易持續(xù)縮量的可能性非常大。受4月中旬以來國家連續(xù)出臺一系列調(diào)控政策影響，市區(qū)于3月中旬高漲起來的房地產(chǎn)市場又迅速回落，最顯著的表現(xiàn)是5、6月份衢城一二手房的交易量均從4月的歷史最高點跌至低谷，調(diào)控政策對衢城樓市的影響力空前巨大。由于國家動用了極具殺傷力的信貸、稅收等政策，使得市場上各種投機、投資者迅速退出市場，而改善性、剛性需求者也在強大的政策面前對目前市場上處于高位的房價有所退縮，從而也陷入了等待觀望中，一時間，整個樓市都冷了下來。從目前的形勢看，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、降低房價的決心依然堅決，因此，即使是在下半年市區(qū)將有近7000套商品房待上市的情況下，如各房開公司對目前的市場預(yù)期保持樂觀態(tài)度、仍以高價開盤入市，那么一手新房的銷售將令人擔(dān)憂。而市場的觀望彷徨，已直接影響到二手房市場的交易量。另一方面，為進一步增加保障性用房，市區(qū)今年將建總面積達4萬平方米廉租房和公共租賃房，這意味著不在少數(shù)的低收入者會量力而行，再不用急著貸款購房，相當(dāng)一部分低收入者通過租賃即可解決住房問題。這對一二手房交易也是一個不小的沖擊。因此，我們預(yù)計下半年衢城一二手房交易持續(xù)縮量極為可能。2、商品房銷售價格出現(xiàn)回落的可能性日漸增大。從上半年市區(qū)商品房銷售備案均價看，以一路上漲走勢為主基，