淺談當(dāng)前我國高房價的稅收政策

淺談當(dāng)前我國高房價的稅收政策

2008年，美國的三級住宅效應(yīng)（dudnom牌）繼續(xù)存在。然而，2009年，中國房地產(chǎn)的增長幅度仍然在不斷上升，這是中國經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)的重要因素。這不禁讓人產(chǎn)生疑問:在政府頻頻發(fā)表言論要確保房價穩(wěn)定的基調(diào)下,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的樓市不斷萎縮的世界經(jīng)濟(jì)背景下,在2010年許多有利于房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策將到期時,為什么中國的房價依然居高不下?其實(shí)早在2004年關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論已經(jīng)開始,但是幾年過去了,中國的房地產(chǎn)并沒有崩盤,甚至還沒有出現(xiàn)這種跡象。在房價的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民可支配收入增速的今天,是什么因素支撐著當(dāng)前的高房價?究竟應(yīng)該如何解決這個問題?本文將從稅收政策的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。1開發(fā)階段的增值稅負(fù)擔(dān)眾所周知,稅收是國家調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效杠桿之一,當(dāng)前我國的稅收體系涉及到房地產(chǎn)運(yùn)行的諸多環(huán)節(jié):1)房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等;2)房地產(chǎn)流通階段的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等;3)房地產(chǎn)保有階段的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。包括城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅?？梢钥闯霎?dāng)前的稅收政策是重“開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)”,輕“保有環(huán)節(jié)”。2“稅”“物業(yè)稅”來打擊房地產(chǎn)走勢當(dāng)前有一種普遍的觀點(diǎn),認(rèn)為征收重稅可以抑制房地產(chǎn)價格的過快增長,為此,甚至提出要征收所謂的“暴利稅”和“物業(yè)稅”來懲治推動房價上漲的開發(fā)商和非理性購房者。筆者認(rèn)為,稅負(fù)的確會通過增加房屋買賣成本起到提高房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入成本和抑制投機(jī)行為的作用,但是調(diào)控效果與征稅比重并非成正比例關(guān)系,因?yàn)槎愗?fù)在一定程度上是可以轉(zhuǎn)嫁的,如果不加區(qū)分的加大稅負(fù),普通消費(fèi)者就可能為開發(fā)商和投機(jī)者的暴利行為“買單”。2.1房地產(chǎn)供給彈性的轉(zhuǎn)嫁當(dāng)前對住宅的供給主要來自兩個方面:一是房地產(chǎn)開發(fā)商,他們主要通過開發(fā)新樓盤,增加房地產(chǎn)市場的供給;二是投機(jī)性購房者,他們主要通過將閑置住房在二手房市場上交易,增加供給。可以假設(shè)現(xiàn)實(shí)中這兩者對房地產(chǎn)供給的影響沒有實(shí)質(zhì)性差別。但是房地產(chǎn)與普通商品相比有著其特殊性,它的價格與土地價格密不可分,而土地作為一種不可再生的稀缺資源,其數(shù)量不會增加,甚至?xí)p少,這就意味著在短期內(nèi)房地產(chǎn)的供給是缺乏彈性,即使在長期內(nèi)開發(fā)商可以通過提高土地的使用率(比如,用小高層代替多層住宅)來增加房地產(chǎn)的供給,但從總體來看,房地產(chǎn)的供給彈性是很小的,即價格的大幅增加只會引起供應(yīng)量的小幅增加(如圖1所示),這對下文研究稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題至關(guān)重要。對住宅的需求可以分為兩類:一是自用型的,買房純粹是為了滿足基本的居住需要,住宅對他們來說是普通商品,是必須的;二是投資型的,此類購房者購買住房的目的是投資需要,住宅對他們來說是奢侈品,可有可無。因此這兩類購房者的需求區(qū)曲線也有所不同(如圖2所示),前者需求曲線(D1)的彈性小于后者(D2),即價格變動相同幅度(P1P2)前者需求量的變動(Q1Q2)小于后者(Q1’Q2’)。政府對房地產(chǎn)征稅的對象,也分為開發(fā)商和購房者兩種。下面分別從供給方和需求方兩個角度分析稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響問題。2.2房地產(chǎn)價格的方式實(shí)現(xiàn)減稅向:投資型購買—向供給方征稅對房地產(chǎn)市場的影響分析前文已經(jīng)分析了,與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的土地是不可再生的稀缺資源,隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,人們對住房的需求與日俱增,這也造就了房地產(chǎn)市場求大于供的局面。政府向供給方征稅時,直接提高了供給方的成本,為了維持既定的利潤,供給方會通過提高房地產(chǎn)價格的方式實(shí)現(xiàn)稅負(fù)向購房者轉(zhuǎn)移,這在圖3中表現(xiàn)為供給曲線向左上方移動,即由S移動到S’,當(dāng)征稅為P0P1:在自用型購買行為中,消費(fèi)者承擔(dān)的稅負(fù)是P0P2,供給方承擔(dān)的是P2P1,且P0P2>P2P1;在投資型購買行為中,消費(fèi)者承擔(dān)的稅負(fù)是P0P2’,供給方承擔(dān)的是P2’P1,且P0P2’<P2’P1。即,當(dāng)政府向開發(fā)商征收稅時,普通消費(fèi)者所承擔(dān)的稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給方,而投資型購房者承擔(dān)的稅負(fù)很少,低于供給方和普通消費(fèi)者。另外,向供給方征稅,會打破房地產(chǎn)市場的平衡,不僅不能解決當(dāng)前高房價問題,反而使得問題嚴(yán)重化。同時,供給成本的提高,在一定程度上會抑制房產(chǎn)的供給量,特別是一些投機(jī)性購房者,不在短時間內(nèi)將閑置住房在二手房交易市場上交易,不利于資源的重新配置,加重了當(dāng)前供求失衡的局面。2.3b投資型消費(fèi)者受害者雖然在房地產(chǎn)買賣行為中,購房者并沒有獲得直接的經(jīng)濟(jì)利益,但是在當(dāng)前地價、房價不斷上漲的今天,購房者的資產(chǎn)價值是與日俱增的,因此向其征稅也是在情理之中的。當(dāng)向購房者征稅時,即使不會影響房地產(chǎn)市場價格,但由于購房者的成本增加了,其實(shí)際房屋的成交價格會上升,這在圖4中表現(xiàn)為購房者的需求曲線向右上方移動,當(dāng)征稅為P0P1時,在自用型購買行為中,消費(fèi)者承擔(dān)的稅負(fù)是P0P2,供給方承擔(dān)的是P2P1,且P0P2>P2P1;在投資型購買行為中,消費(fèi)者承擔(dān)的稅負(fù)是P0P2’,供給方承擔(dān)的是P2’P1,且P0P2’>P2’P1。即無論是在自用型還是投資型購買行為中消費(fèi)者承擔(dān)的稅負(fù)都大于供給方,并且投資型購買者承擔(dān)的稅負(fù)更重些。從上面的分析可以看出,當(dāng)前的稅收模式不能從根本上解決房價過快增長的問題,主要在于以下兩個方面:一方面,由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的存在,使得稅收政策并不能起到預(yù)期的效果。正如上文分析,當(dāng)向供給方征稅時,稅負(fù)很容易從供給方轉(zhuǎn)向需求方,而向需求方征稅時,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁并不容易,大多是由需求方承擔(dān)。因此,當(dāng)向供給方征稅時,無論是開發(fā)商還是投資型購房者都可以通過提高房價,將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給普通購房者;當(dāng)向需求方征稅時,稅負(fù)向供給方轉(zhuǎn)嫁得很少。如果隨著時間的推移,普通購房者轉(zhuǎn)化為投資型購房者,即由需求方轉(zhuǎn)化為供給方,考慮到先前含有稅負(fù)的買房成本,不僅會再次提高房屋售價,而且會在政府征稅中實(shí)現(xiàn)稅負(fù)向需求方的大幅轉(zhuǎn)嫁,房價正是在這過程中節(jié)節(jié)攀升。值得一提的是,當(dāng)前的征稅模式下,政府向供給方征稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于向需求方征稅,看似是抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為,但在如今需求大于供給的房地產(chǎn)市場上,這些稅負(fù)的大部分卻由最終購房者承擔(dān),客觀上助推了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為。另一方面,在沒有區(qū)分購房者目的的情況下,無論向誰征稅,由普通購房者所承受的稅負(fù)總是大于供給方,并且當(dāng)向供給方征稅時,普通購房者所承擔(dān)的稅負(fù)甚至大于投機(jī)型購房者。稅收負(fù)擔(dān)更多的由普通購房者來承擔(dān),不能起到懲治推動房價上漲的“黑手”———開發(fā)商和投機(jī)型購房者的目的。從某種程度上說,稅收政策無形中激勵著更多的開發(fā)商和投機(jī)者參與房地產(chǎn)市場的競爭,使得真正需要住房的人在高房價面前望“房”卻步,最終這個市場成為開發(fā)商和投機(jī)者的天下,他們各取所需,推動著房價的進(jìn)一步上揚(yáng)。3當(dāng)前稅收征管的合理化建議3.1供給曲線彈性的提高正如前文分析的,當(dāng)前供給曲線缺乏彈性,這與土地資源的緊張,房地產(chǎn)商捂盤惜售密切相關(guān)。所以當(dāng)需求小幅增加時會帶來價格的大幅上升,而與此相比供給量增加卻不明顯。同時它也是購房者稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁的關(guān)鍵所在。因此,筆者認(rèn)為,增加住房供給是首先要解決的問題,它有助于提高供給曲線的彈性,如圖5所示,當(dāng)供給曲線由S1變?yōu)镾2時,需求量增加,由D平移到D’后,新的均衡價格P2小于原來的均衡P1,并且供給量Q2也大于原來供給量Q1,如果政府可以確保房地產(chǎn)市場上的充足供應(yīng)量,必然可以緩解住房價格快速上漲的局面。同時,增加供給,提高供給曲線彈性,就可以實(shí)現(xiàn)購房者稅負(fù)向供給方的轉(zhuǎn)嫁,真正起到抑制二手房市場上的投機(jī)行為。如圖5所示,原有的供給曲線是S1時,征稅P0P3,購房者承擔(dān)的稅負(fù)為P0P1,供給方所承擔(dān)的僅為P1P3,但如果我們能夠增加供給,使得供給彈性增加,新的供給曲線是S2時,在相同的稅收中,購房者承擔(dān)的稅負(fù)降低為P0P2(P0P2<POP1),而供給方所承擔(dān)的增加為P2P3(P2P3>P1P3),因此,稅負(fù)更多的由供給方承擔(dān)。3.2房地產(chǎn)市場信息不對稱問題通過上文的分析我們可以看出,在房地產(chǎn)開發(fā)商、普通購房者和投資性購房者中,當(dāng)征稅對象不同時,其所實(shí)際承擔(dān)的稅負(fù)也是不同的,當(dāng)前普通購房者往往處于不利的地位。對于投資型的購房行為,政府應(yīng)當(dāng)更多地向購買者征稅,而對于自用型的購房行為,政府應(yīng)當(dāng)更多地向供給者征稅。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場上存在著信息不對稱的問題,即在購房時,無法斷定買房者的購房目的,只能通過事后買房行為判定。因此,筆者建議,可以通過建立完善的房地產(chǎn)信息登記制度,了解購房者家庭所擁有的住房信息,對購買大面積、多套住房者征收重稅,實(shí)現(xiàn)在購買環(huán)節(jié)對投機(jī)行為進(jìn)行懲治。3.3房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的討論現(xiàn)在投資型購房者已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場上的主力軍,如果說過去他們是想通過房地產(chǎn)買賣行為賺取差價,獲得高收益,現(xiàn)在他們更多地想通過持有房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。特別在當(dāng)前政府對房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收重稅的情況下,他們不僅不愿意賣出房產(chǎn)而且不斷地購入房產(chǎn),這在一方面減少了二手房市場的供給,不利于房屋的流通,另一方面加劇了房地產(chǎn)市場上購房者之間的競爭,結(jié)果真正的自用型購房者買不到合適的住房。因此,筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加大對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅