新國(guó)五房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效果分析

新國(guó)五房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效果分析

一、政策執(zhí)行前的市場(chǎng)狀況2013年2月5日召開(kāi)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定了“八項(xiàng)新國(guó)家五條”房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理措施。最令人擔(dān)憂的是，具有自身住宅出售的20%的個(gè)人收入將征收個(gè)人所得稅。細(xì)則明確要求,應(yīng)充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。受此影響,各地眾多二手房交易者為避免多交稅款急忙趕在政策正式執(zhí)行前辦理簽約過(guò)戶,成交量陡然增加。此外,“陰陽(yáng)合同”、虛報(bào)裝修和家具價(jià)款,甚至假離婚等避稅方法一時(shí)間也成為社會(huì)熱議話題。國(guó)家先后出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施,投資、投機(jī)性需求被有效遏制,但房?jī)r(jià)對(duì)于多數(shù)普通收入階層來(lái)說(shuō)仍然偏高。不僅如此,自2012年下半年以來(lái),全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)有所回升,特別是二手住房?jī)r(jià)格也接連上漲。顯然,按照新政,賣(mài)房人是負(fù)有納稅義務(wù)的法定歸宿,但賣(mài)房人會(huì)試圖通過(guò)漲價(jià)將全部或部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人,使自己獲得滿意的凈收益。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓行為征稅,其中最為核心的問(wèn)題就是稅負(fù)的歸宿問(wèn)題,這也將直接決定住房的最終轉(zhuǎn)讓價(jià)格,進(jìn)而影響政策的實(shí)施效果。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是稅負(fù)在相關(guān)主體之間的利益再分配過(guò)程,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁過(guò)程一般以商品價(jià)格的變化來(lái)實(shí)現(xiàn)。本文從財(cái)政學(xué)的角度對(duì)稅負(fù)轉(zhuǎn)移效果進(jìn)行分析,以便更好地了解其政策機(jī)制。二、價(jià)格彈性的定義稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁主要取決于該地區(qū)商品的供求關(guān)系,或者說(shuō)由供求相對(duì)彈性決定。所謂價(jià)格彈性就是在一定時(shí)期內(nèi)某種商品的價(jià)格變化幅度所引起的該商品供求量變化的反應(yīng)程度。用公式表示為:|ED|代表需求彈性,|ES|代表供給彈性。先考慮兩種特殊的極端情況:稅負(fù)完全轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人,以及稅負(fù)完全由售房者承擔(dān)。1.收入t假設(shè),一個(gè)地區(qū)在t期的房屋初始價(jià)值為pt,在t+1期時(shí),售房者想要以pt+1的價(jià)格出售,并且自己期望能獲得凈收益y,同樣根據(jù)規(guī)定按凈收益20%征收個(gè)人所得稅。如果市場(chǎng)需求強(qiáng)烈,住房需求曲線D對(duì)價(jià)格不敏感,缺乏彈性,價(jià)格上漲促使市場(chǎng)供給曲線由St上升至St+1,均衡價(jià)格也由pt上升至pt+1。(見(jiàn)圖1)售房人將獲得期望的凈收益y,那么這時(shí)的售房?jī)r(jià)格將由Pt+1=[y+(1-20%)Pt]÷(1-20%)=(y+80%Pt)÷80%決定。由于房屋初始價(jià)值為pt不變,稅負(fù)可以完全向前轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人,房?jī)r(jià)完全由售房人期望獲得的凈收益決定,凈收益越高房?jī)r(jià)也就越高。2.需求曲線彈性經(jīng)濟(jì)學(xué)中所謂的均衡價(jià)格是商品需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格,是供求雙方都能接受的、都滿意的,同時(shí)也是需求方可以負(fù)擔(dān)的價(jià)格。如果市場(chǎng)需求疲軟,住房需求曲線D對(duì)價(jià)格具有完全彈性。當(dāng)售房人想提高售價(jià)至pt+1將稅負(fù)轉(zhuǎn)移,價(jià)格上漲促使市場(chǎng)供給曲線由St上升至St+1,但由于市場(chǎng)收入水平的約束,購(gòu)房者只能接受均衡價(jià)格pt,稅負(fù)后轉(zhuǎn)給售房者,甚至價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致供給曲線脫離需求曲線造成無(wú)法成交。(見(jiàn)圖2)3.住房市場(chǎng)的彈性大供給彈性投資投機(jī)性住房需求是不以自住使用為目的,而是以買(mǎi)賣(mài)獲利為目的的住房需求。如果將稅負(fù)完全轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人,那么理性的購(gòu)房者又會(huì)轉(zhuǎn)向總價(jià)款相同的新房市場(chǎng),也就是替代效應(yīng),進(jìn)而刺激了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?進(jìn)一步加劇土地稀缺,這反過(guò)來(lái)又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而部分支付能力有限、用于滿足基本住宅需求的家庭將被迫接受加了稅款的高價(jià)住房,甚至選擇觀望直接退出二手房交易市場(chǎng),這也就是財(cái)富效應(yīng)。市場(chǎng)上出現(xiàn)超額供給,同時(shí)存在部分住房無(wú)法出售而空置的尷尬局面。那么這時(shí)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中一方面存在浪費(fèi),一方面又存在稀缺,土地使用效率發(fā)生了扭曲。住宅是生活必需品,一個(gè)家庭愿意在自己偏好的區(qū)域內(nèi)居住生活,購(gòu)房目標(biāo)集中在某一個(gè)特定區(qū)域,土地位置的固定使處在該區(qū)域的住宅項(xiàng)目并不與其他地區(qū)形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。土地的不可移動(dòng)性使坐落在不同位置的房屋都是唯一的,而且任意兩套住宅的面積、戶型、樓層、朝向、配套不可能完全相同。由于住宅具有異質(zhì)性的特征,在一定程度上,商品的差異性使住宅市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)。因此,不同的住房在一定程度上既有替代,又由于存在一定差別而形成競(jìng)爭(zhēng)。在壟斷競(jìng)爭(zhēng)的住房市場(chǎng)條件下,每個(gè)售房主體可以利用產(chǎn)品的差異性對(duì)價(jià)格做出適當(dāng)調(diào)整將部分稅負(fù)轉(zhuǎn)給購(gòu)房者。某地區(qū)住房需求彈性大于供給彈性(|ED|>|ES|)時(shí),供給曲線St+1的斜率大于需求曲線D斜率。在期初,住房市場(chǎng)的均衡價(jià)格為pt,均衡成交量為qt。由于征稅的作用,在t+1期,售房者欲提高二手房售價(jià)至pt+1,供給曲線變?yōu)镾t+1,均衡成交量減少至qt+1。那么住房的單位稅負(fù)為(pt+1-T),購(gòu)房人將承擔(dān)大部分稅負(fù)(pt+1-pt),售房者則承擔(dān)小部分稅負(fù)(pt-T)。(見(jiàn)圖3)同理,某地區(qū)住房需求彈性小于供給彈性(|ED|<|ES|)時(shí),供給曲線St+1的斜率小于需求曲線D斜率。在期初,住房市場(chǎng)的均衡價(jià)格為pt,均衡成交量為qt。征稅作用使售房人在t+1期提高二手房售價(jià)至pt+1,供給曲線變?yōu)镾t+1。由于市場(chǎng)需求反映強(qiáng)烈,成交量銳減至qt+1。售房者只能轉(zhuǎn)嫁出去給購(gòu)房人小部分稅負(fù)(pt+1-pt),自己則承擔(dān)大部分稅負(fù)(pt-T)。(見(jiàn)圖4)這里應(yīng)該注意的是,不同于從量征稅,從價(jià)征稅導(dǎo)致供求曲線斜率發(fā)生變化,而不是簡(jiǎn)單的平移。三、關(guān)于房屋原值的征管在微觀層面,居民收入水平、家庭構(gòu)成等是影響住房?jī)r(jià)格彈性的主要因素。而在宏觀層面,經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、可利用土地資源同樣對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響。這些因素顯然因地區(qū)不同差異巨大,“一刀切”式的調(diào)控必然影響到政策執(zhí)行效果,不同地區(qū)、不同群體應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待,應(yīng)該有更為詳細(xì)的操作辦法與調(diào)控政策配套。完全無(wú)彈性或者具有完全彈性的商品只存在于理論上的假設(shè),但上述分析對(duì)于了解住房市場(chǎng)具有重要意義。比如,當(dāng)二手住房具有較大彈性時(shí),售房人欲提高出售價(jià)格轉(zhuǎn)移稅款,購(gòu)房人會(huì)選擇替代品,即選擇購(gòu)買(mǎi)同等價(jià)格品質(zhì)更好的新房來(lái)滿足居住需求,導(dǎo)致二手房出售主體無(wú)法轉(zhuǎn)讓,這對(duì)于首次置業(yè)者以及只有一套住房的自主改善型需求者來(lái)說(shuō)顯然有失公平。稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁不僅和市場(chǎng)供求有關(guān)系,同時(shí)征稅范圍也會(huì)影響政策效果。一般說(shuō)來(lái),征稅范圍廣,稅負(fù)比較容易轉(zhuǎn)嫁,因?yàn)樾枨蠓皆谑袌?chǎng)上難以找到未征稅而加價(jià)的替代品。相反,征稅商品范圍有限,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁較為困難,購(gòu)房人可以在市場(chǎng)上找到較為低廉的替代品。在前面的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)分析中暗含著一個(gè)很強(qiáng)的假設(shè)條件,那就是對(duì)于所有的二手房轉(zhuǎn)讓差額征稅。而按照規(guī)定:“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。對(duì)所得征稅,可以在稅前扣除房屋原值和合理費(fèi)用?！彼哉鞫悪C(jī)關(guān)確定售房人真實(shí)的房屋原值將決定稅收能否成為調(diào)控房?jī)r(jià)有效工具的前提條件。國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的是保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。也就是上述分析中售房人期望凈收益y的大小,避免出現(xiàn)隨意“坐地漲價(jià)”的不規(guī)范行為。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)108號(hào))對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房的房屋原值都做了具體規(guī)定,納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。在實(shí)際征管中,由于各種原因售房人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的也做了詳細(xì)規(guī)定:“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對(duì)其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%~3%的幅度內(nèi)確定?！边@樣一來(lái),售房人便有了可操作空間,通過(guò)比較核定稅款與扣除房屋原值和合理費(fèi)用后獲得的凈收益來(lái)決定是否提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證。雖然不確定相關(guān)部委和地方在近期陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則的內(nèi)容,但仍然會(huì)延續(xù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字020號(hào))中:“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得可免征個(gè)人所得稅”這一政策,對(duì)于剛性需求國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)措施給與充分支持?！秶?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》住房信息系統(tǒng)的穩(wěn)步推進(jìn)或許能成為保護(hù)基本住房需求者的利器,同時(shí)也為在全國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。實(shí)際上,早在1994年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》就規(guī)定,對(duì)“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”按照20%稅率應(yīng)征收個(gè)人所得稅。1999年,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部頒布的《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字278號(hào))、2006年,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)108號(hào))等文件對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅問(wèn)題都作了明確規(guī)定,只是并未像如今新出臺(tái)的“國(guó)五條”作為房?jī)r(jià)調(diào)控政策而引起市場(chǎng)關(guān)注。在“新國(guó)五條”中,除了向轉(zhuǎn)讓住房差價(jià)征收個(gè)人所得稅,還配合以往的限購(gòu)、限貸措施,以及擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,內(nèi)容并沒(méi)有新的變化。因此,所謂“新