《資產(chǎn)評估》（李軍）440-7教案 第6課 資產(chǎn)評估的市場法

資產(chǎn)評估的市場法第資產(chǎn)評估的市場法第課6第課資產(chǎn)評估的市場法PAGE第課資產(chǎn)評估的市場法PAGE56PAGE6PAGE6

課題資產(chǎn)評估的市場法課時(shí)2課時(shí)（90min）教學(xué)目標(biāo)知識技能目標(biāo)：了解市場法的基本含義重點(diǎn)掌握市場法的前提條件及適用范圍掌握市場法的基本程序重點(diǎn)掌握市場法中的具體評估方法素質(zhì)目標(biāo)：培養(yǎng)較強(qiáng)的社會適應(yīng)能力、活動能力教學(xué)重難點(diǎn)教學(xué)重點(diǎn)：市場法的基本程序教學(xué)難點(diǎn)：市場法中的具體評估方法教學(xué)方法講授法、問答法、討論法、教學(xué)用具電腦、投影儀、多媒體課件、教材教學(xué)設(shè)計(jì)第1節(jié)課：復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）案例導(dǎo)入（5min）傳授新知（33min）第2節(jié)課：復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）傳授新知（35min）→課堂小結(jié)（3min）→課后作業(yè)（2min）教學(xué)過程主要教學(xué)內(nèi)容及步驟設(shè)計(jì)意圖第一節(jié)課考勤

（2min）【教師】清點(diǎn)上課人數(shù)，記錄好考勤【學(xué)生】班干部報(bào)請假人員及原因培養(yǎng)學(xué)生的組織紀(jì)律性，掌握學(xué)生的出勤情況復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）【教師】請同學(xué)們說出：資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性貶值的原因主要有什么？一是資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置。二是資產(chǎn)的運(yùn)營收益減少?！緦W(xué)生】思考、發(fā)言通過復(fù)習(xí)檢查學(xué)生對上節(jié)課知識點(diǎn)的掌握情況案例導(dǎo)入

（5min）【教師】講述案例，并提問：“流通領(lǐng)域重要生產(chǎn)資料市場價(jià)格的變動，是否會對資產(chǎn)評估工作產(chǎn)生影響？”并隨機(jī)邀請學(xué)生回答2019年11月4日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年10月下旬流通領(lǐng)域重要生產(chǎn)資料市場價(jià)格的變動情況：與10月中旬相比，10月下旬16種產(chǎn)品價(jià)格上漲，29種產(chǎn)品價(jià)格下降，5種產(chǎn)品價(jià)格持平。此次發(fā)布的“流通領(lǐng)域重要生產(chǎn)資料市場價(jià)格變動情況”，共包含9大類生產(chǎn)資料，涵蓋黑色金屬、有色金屬、化工產(chǎn)品、煤炭、石油天然氣、非金屬建材、農(nóng)產(chǎn)品（主要用于加工）、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、林產(chǎn)品等領(lǐng)域，監(jiān)測范圍覆蓋全國24個(gè)?。▍^(qū)、市）。檢測所選取的50種產(chǎn)品都是在國民生產(chǎn)和建設(shè)中發(fā)揮重要作用的基礎(chǔ)原材料，也是反映社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的代表性產(chǎn)品。發(fā)布、應(yīng)用這些權(quán)威數(shù)據(jù)，對引導(dǎo)大宗商品市場健康發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)都將起到巨大作用，對于國民經(jīng)濟(jì)和國防建設(shè)具有重要意義?！緦W(xué)生】】思考、討論、舉手發(fā)言【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，導(dǎo)入本節(jié)課題：資產(chǎn)評估的市場法通過案例導(dǎo)入的方法，引導(dǎo)學(xué)生思考，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣傳授新知

（33min）【教師】問題導(dǎo)入，并隨機(jī)抽取學(xué)生回答問題（1）市場法的基本含義是什么？（2）市場法的基本程序是什么？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，開始新課題任務(wù)三掌握資產(chǎn)評估的市場法一、市場法的基本含義市場法是指通過將評估對象與可比資產(chǎn)進(jìn)行比較，以可比資產(chǎn)的市場價(jià)格為基礎(chǔ)來確定評估對象價(jià)值的一類評估方法的總稱。通過市場調(diào)查選擇市場中與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為可比資產(chǎn)（也稱“比較對象”），分析可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)的異同，并將可比資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行對比調(diào)整，以確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。二、市場法的前提條件及適用范圍（一）市場法的前提條件選用市場法對資產(chǎn)進(jìn)行評估應(yīng)具備以下前提條件。（1）需要一個(gè)充分發(fā)展、活躍的公開市場。（2）公開市場上存在被評估資產(chǎn)的可比資產(chǎn)，且其交易活動的相關(guān)資料可收集到。這些資料是運(yùn)用市場法對被評估資產(chǎn)進(jìn)行分析的主要依據(jù)?；谝韵略瓌t選擇可比資產(chǎn)：①評估對象與可比資產(chǎn)在功能上具有可比性，如兩者在用途、性能上相同或相似；②評估對象與可比資產(chǎn)的市場環(huán)境具有可比性，如兩者所處市場的供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件相同或相似。③評估對象與可比資產(chǎn)在交易時(shí)間上具有可比性，即可比資產(chǎn)的交易時(shí)間應(yīng)與評估對象的評估基準(zhǔn)日相近。④評估對象與可比資產(chǎn)在交易類型與交易目的上具有可比性，如兩者都是為同一目的開展交易。（二）市場法的適用范圍根據(jù)市場法的前提條件，可知市場法主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)的評估，如機(jī)器設(shè)備、原材料的評估等；用于整體資產(chǎn)評估時(shí)通常用來評估企業(yè)價(jià)值。在公開市場中，單項(xiàng)資產(chǎn)相較整體資產(chǎn)更容易找到與自身相同或相似的可比資產(chǎn)；而整體資產(chǎn)因其自身的復(fù)雜性及特殊性，很難在公開市場中找到與之相同或相似的可比資產(chǎn)。【學(xué)生】聆聽、思考、記錄【教師】提問甲企業(yè)自行研發(fā)了一臺專用于生產(chǎn)呼吸機(jī)的機(jī)器設(shè)備，現(xiàn)委托評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行評估。試問：可以采用市場法對此設(shè)備進(jìn)行評估嗎？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知三、市場法的基本程序（1）篩選被評估資產(chǎn)的可比資產(chǎn)，可多選幾個(gè)并在公開市場上收集其交易資料。（2）根據(jù)收集到的市場資料，分析各個(gè)可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)的可比性，最終選擇三個(gè)以上的可比資產(chǎn)。（3）選擇比較因素。例如，評估房地產(chǎn)時(shí)可以選用地理位置作為比較因素，評估機(jī)器設(shè)備時(shí)可以選用技術(shù)水平作為比較因素，等等。（4）取得初步評估結(jié)果。初步評估結(jié)果的數(shù)量即選擇的可比資產(chǎn)的個(gè)數(shù)。（5）綜合分析初步評估結(jié)果，得出被評估資產(chǎn)的價(jià)值。四、市場法中的具體評估方法市場法主要包括現(xiàn)行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法和市場售價(jià)類比法。（一）現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法是指將可比資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格作為被評估資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。例如，對于可上市流通的股票和債券。值得注意的是，現(xiàn)行市價(jià)法是以實(shí)際成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的。在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，應(yīng)注意分辨成交價(jià)格中的偶然成分，進(jìn)而合理確定資產(chǎn)的評估價(jià)值。（二）市價(jià)折扣法是以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)在銷售條件、銷售時(shí)限和銷售數(shù)量等方面的差異，由評估專業(yè)人員根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)立一個(gè)價(jià)格折扣率來估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。適用于被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)僅存在交易條件方面差異的情況。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×（1?價(jià)格折扣率） 【學(xué)生】聆聽、理解、記憶【教師】講解例題2-13【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】提問現(xiàn)行市價(jià)法、市價(jià)折扣法哪種更為準(zhǔn)確？對資產(chǎn)影響更小？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足通過知識講解、問題導(dǎo)入、課堂提問等，使學(xué)生了解市場法的基本含義，明白市場法的前提條件及適用范圍，了解現(xiàn)行市價(jià)法和市價(jià)折扣法第二節(jié)課復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）【教師】請同學(xué)們說出：市場法是什么？市場法是指通過將評估對象與可比資產(chǎn)進(jìn)行比較，以可比資產(chǎn)的市場價(jià)格為基礎(chǔ)來確定評估對象價(jià)值的一類評估方法的總稱?！緦W(xué)生】思考、發(fā)言通過復(fù)習(xí)檢查學(xué)生對上節(jié)課知識點(diǎn)的掌握情況傳授新知

（35min）【教師】問題導(dǎo)入，并隨機(jī)抽取學(xué)生回答問題（1）什么是功能價(jià)值類比法？（2）對市場法的評價(jià)有哪些？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，開始新課題（三）功能價(jià)值類比法當(dāng)被評估資產(chǎn)的功能與價(jià)值呈現(xiàn)某種關(guān)系時(shí)，評估專業(yè)人員可采用功能價(jià)值類比法，通過比較、分析被評估資產(chǎn)與其可比資產(chǎn)在功能方面的差異，以可比資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)來估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。1．生產(chǎn)能力比例法生產(chǎn)能力比例法適用于資產(chǎn)價(jià)值與功能呈線性關(guān)系的情況。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×2．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法適用于資產(chǎn)價(jià)值與功能呈指數(shù)關(guān)系的情況。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×式中，x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，實(shí)際運(yùn)用時(shí)多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)?！緦W(xué)生】聆聽、理解、記憶【教師】講解例題2-15【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解新知（四）價(jià)格指數(shù)法在運(yùn)用市場法進(jìn)行評估時(shí)，可比資產(chǎn)的交易日往往距離評估基準(zhǔn)日有一段間隔時(shí)間，在這期間，資產(chǎn)的價(jià)值可能會受到物價(jià)變動等因素的影響，進(jìn)而導(dǎo)致評估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生差異。而利用價(jià)格指數(shù)法則可以有效地消除這種影響。價(jià)格指數(shù)法是指以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整可比資產(chǎn)的成交價(jià)格，從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×（1+價(jià)格變動指數(shù)） 此方法一般適用于被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)之間僅存在時(shí)間因素差異，且時(shí)間因素差異不太大的情況?！緦W(xué)生】聆聽、思考、記錄【教師】提問成本法中的功能價(jià)值類比法和價(jià)格指數(shù)法與市場法中的功能價(jià)值類比法和價(jià)格指數(shù)法有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？試從基本思路、適用范圍和基本要素等方面進(jìn)行分析?！緦W(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知（五）成新率價(jià)格調(diào)整法是通過分析被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)的新舊程度來確定兩者的成新率，進(jìn)而以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格× 其中，資產(chǎn)成新率的計(jì)算公式如下：資產(chǎn)的成新率=×100%適用于被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)僅在成新度方面存在差異的情況?！緦W(xué)生】聆聽、理解、記憶【教師】講解例題2-17【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解新知（六）市場售價(jià)類比法是指以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。計(jì)算公式如下：資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格+功能差異值+時(shí)間差異值+???+交易情況差異值或資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×功能差異修正系數(shù)×???×交易情況差異修正系數(shù)各交易情況差異值可通過可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)交易情況指標(biāo)的對比來衡量。交易情況差異修正系數(shù)=此方法應(yīng)用較廣泛，只要兩者在大的方面基本相同或相似，就可以通過分析來調(diào)整兩者間的各種差異，進(jìn)而根據(jù)可比資產(chǎn)的交易價(jià)格估算出被評估資產(chǎn)的價(jià)值。五、對市場法的評價(jià)市場法一般用于被評估資產(chǎn)具有活躍的公開市場，且市場上存在大量可比資產(chǎn)交易活動的情況。因此，在資產(chǎn)成本與公開市場中的可比資產(chǎn)價(jià)值不存在嚴(yán)重偏離的情況下，市場法是一種較為有效、客觀的方法。但是，市場法也有其局限性。不適用于市場不穩(wěn)定的資產(chǎn)。【學(xué)生】聆聽、理解、記憶【教師】講解例題2-19【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】提問同學(xué)們我們學(xué)完了資產(chǎn)評估的市場法，你是怎么理解的？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足通過知識講解、問題導(dǎo)入、課堂提問等，使學(xué)生了解市場法中的具體評估方法有哪幾種及對市場法的評價(jià)是什么課堂小結(jié)（3min）【教師】簡要總結(jié)本節(jié)課的要點(diǎn)本節(jié)課學(xué)習(xí)了市場法的基本含