商業(yè)購物中心選址與設(shè)計(jì)要素的報(bào)告

商業(yè)購物中心選址與設(shè)計(jì)要素購物中心項(xiàng)目選址六個要求一、正確選址就是要有合理的位置二、全面充分考核城市經(jīng)濟(jì)狀況三、充分考慮周圍商圈四、考慮位置、消費(fèi)群體、交通及競爭對手五、根據(jù)不同購物中心類型確定選址標(biāo)準(zhǔn)六、分析地區(qū)市場和地塊一、正確選址就是要有合理的位置商業(yè)項(xiàng)目成功與否，在選定了地點(diǎn)的那一刻就已注定，地點(diǎn)選擇的好，該項(xiàng)目就成功了80%；反之我們只有20%的把握。1、合理的位置是購物中心的經(jīng)濟(jì)命脈：開發(fā)商購物中心選擇合理位置，就意味者享有優(yōu)越的“地利”。2、選址要貫徹便利顧客的原則：從節(jié)省顧客的購買時(shí)間、節(jié)省市內(nèi)交通費(fèi)用的角度出發(fā)，以最大限度滿足顧客的需要。人流中心人氣旺，商場就旺；地理輻射面廣，消費(fèi)吸納力強(qiáng)；發(fā)展中心政府重視，發(fā)展空間就大；消費(fèi)中心消費(fèi)力高，銷售量就大；車流中心交通暢通，客源廣。二、全面充分考慮城市經(jīng)濟(jì)狀況

1、全面了解城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)周期長、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其風(fēng)險(xiǎn)也大。因此在進(jìn)入城市開發(fā)購物中心項(xiàng)目時(shí)，就要了解城市的環(huán)境經(jīng)濟(jì)。需要研究城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等（2）GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況（3）全社會消費(fèi)品零售總額（4）全市商業(yè)增加值（5）城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入（6）城鄉(xiāng)居民儲蓄款余額2、熟悉城市政策環(huán)境3、清楚城市商業(yè)規(guī)劃三、充分考慮周圍商圈

1、購物中心商圈確定原則以購物中心建筑為圓心在實(shí)際進(jìn)行商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。2、購物中心商圈確定目的。進(jìn)行商圈分析的目的有三：（1）明確商圈商業(yè)區(qū)或購物中心的商圈的商圈范圍（2）了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)（3）在上基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測3、購物中心商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)（1）核心商：輻射半徑在1公里左右，包括了購物中心顧客總數(shù)的五成到七成。（2）次次商圈：位于鄰近商圈的區(qū)域，包含了購物中心顧客總數(shù)的15%至25%，半徑在3-4公里。（3）邊緣商圈：位于外圍的區(qū)域，半徑在7公里范圍內(nèi)。三、充分考慮周圍商圈

4、商圈分析應(yīng)考慮的因素（1）人口數(shù)量及點(diǎn)：包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。（2）城市建設(shè)成熟程度：包括公共交通、供電狀況、通信設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等關(guān)系到百貨商店?duì)I銷的方便程度的配套設(shè)施情況。（3）周邊配套設(shè)施狀況：分析工地區(qū)建設(shè)規(guī)化、公共設(shè)施、以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。（4）商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ喊ㄙ徺I潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。四、考慮位置、消費(fèi)群體、交通及競爭對手

1、分析位置：判斷商業(yè)經(jīng)營影響（1）道路類別是項(xiàng)目選址的第一要素道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。（2）客流進(jìn)入的方便度（3）周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施（4）建筑能見度和日照情況2、分析消費(fèi)群體:了解商圈人口類別和其生活結(jié)構(gòu)3、分析交通狀況：要求有易達(dá)性（1）能讓出行者30分鐘到達(dá)為最佳；（2）盡可能改造周邊路網(wǎng)；（3）測評是否具有改善周邊交通的能力。4、分析競爭對手：要確定經(jīng)營的差異性。五、根據(jù)不同購物中心類型確定選址標(biāo)準(zhǔn)

1、零售業(yè)態(tài)分類及基本特點(diǎn)家居建材商店：（1）選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)；（2）商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以擁有房產(chǎn)的顧客為主；（3）規(guī)模：營業(yè)面積6000平方米以上；（4）服務(wù)功能：提供一站式購物和一條龍服務(wù)，停車位300個以上。社區(qū)購物中心：（1）選址：市、區(qū)級商業(yè)中心；（2）商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為5-10KM；（3）規(guī)模：5萬平方米以上（4）服務(wù)功能：停車位500個。市區(qū)購物中心：（1）選址：市級商業(yè)中心；（2）商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為10-20KM；（3）規(guī)模：10萬平方米左右（4）服務(wù)功能：停車位500個以上。五、根據(jù)不同購物中心類型確定選址標(biāo)準(zhǔn)

2、大型零售企業(yè)的五點(diǎn)選址要求（1）交通便利（2）區(qū)域便利（3）進(jìn)出便利（4）購物便利六、分析地區(qū)市場和地塊

1、初步分析擬選擇地區(qū)的市場條件：（1）調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r；（2）調(diào)查目標(biāo)地塊所處商圈，商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大；（3）調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況和發(fā)展趨勢；（4）調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃；（5）調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會點(diǎn)；（6）調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理。六、分析地區(qū)市場和地塊

2、確定項(xiàng)目地塊（1）四大區(qū)位原則：A、最短時(shí)間原則：人流集散最方便的區(qū)位；B、區(qū)位易達(dá)性原則：交通便捷、易達(dá)性好的位置；C、位置聚集原則：城市人流、物流和城市社會經(jīng)濟(jì)活動的焦點(diǎn)；D、接近購買力原則：接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。（2）項(xiàng)目選址區(qū)位分析A、用地區(qū)位和交通人狀況：收集周圍經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析；B、用地物理狀況：用地的完整性、規(guī)模、形狀、地形特征；C、規(guī)劃超前性分析：購物中心要考慮長期盈利，就必須考慮地塊在未來城市發(fā)展中處于什么樣的地位，對選址進(jìn)行潛在商業(yè)價(jià)值的評估。購物中心規(guī)化設(shè)計(jì)的七個核心技術(shù)一、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)始終圍繞終極客戶二、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要處理好八大矛盾三、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要策劃先行，因地制宜四、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)功能空間要充分考慮業(yè)態(tài)定位五、購物中心總體設(shè)計(jì)策略要點(diǎn)六、購物中心建筑單體規(guī)劃策略七、購物中心景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)策略一、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)始終圍繞終極客戶購物中心產(chǎn)品風(fēng)格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，都是為了一個共同的目的--如何提高購物中心的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。而購物中心的價(jià)值必將通過終極消費(fèi)客戶—消費(fèi)者對其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。消費(fèi)者認(rèn)可購物中心，其產(chǎn)品價(jià)值主要取決于兩大因素：一是經(jīng)營商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色）；二是消費(fèi)者的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動物，消費(fèi)氛圍的營造對商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。二、購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要處理好八大矛盾

1、集中—分散適用于購物中心形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。在做購物中心時(shí)，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾，主要注意以下三個方面：（1）不是體量越大，項(xiàng)目總價(jià)值越高；（2）要根據(jù)項(xiàng)目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃；（3）要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。2、整體—個體適用于購物中心項(xiàng)目的整體立面風(fēng)格設(shè)計(jì)、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮，一個購物中心既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。成功的購物中心在處理這個問題的手法上大體有兩類做法（1）確定明晰的整體風(fēng)格，將個性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強(qiáng)、不生硬；（2）在打造整體外觀時(shí)預(yù)留個性空間，將個性空間也作為裝門面的構(gòu)成部分。3、公共—私密（1）A類：集中商業(yè)：對于集中商業(yè)，