第5章-房地產(chǎn)項目用地的獲取課件

第五章房地產(chǎn)項目用地的獲取第一節(jié)劃撥土地使用權(quán)的獲取一、劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。第五章房地產(chǎn)項目用地的獲取第一節(jié)劃撥土地使用權(quán)的獲1基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性二、劃撥土地使用權(quán)的基2三、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍1、中央政府對土地劃撥使用的政策規(guī)定劃撥用地一般只用于有關(guān)公共利益和國計民生的項目2、地方政府對土地劃撥使用的管理情況規(guī)范土地市場交易，劃撥土地使用權(quán)進入市場要先補交土地出讓金三、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍1、中央政府對土地劃撥使用的政策3四、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費其他費用安置補助費主要成本和稅費土地補償費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費四、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費其他費用安置補助41、土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一、土地使用權(quán)出讓概述第二節(jié)出讓土地使用權(quán)的獲取1、土地使用權(quán)出讓含義一、土地使用權(quán)出讓概述第二節(jié)出讓土5基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金2、出讓土地使用權(quán)的基本特征基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定6拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議3、出讓土地使用權(quán)的基本類型土地最高出讓年限：居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技等50年 商業(yè)、旅游、娛樂40年拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議3、出讓土地使用權(quán)的基本類型土地最高出讓年限71、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取82、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征非市場出讓，沒有競爭者政府對地價較易控制，靈活性較大價格和使用范圍受到限制3、存在的問題信息公開程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范2、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征3、存在的問題91、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)三、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取1、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)三、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的102、拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。2、拍賣出讓土地使用權(quán)113、掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。3、掛牌出讓土地使用權(quán)121、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征程序規(guī)范全方位開放，透明度高公平、客觀交易雙方一次成交四、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征1、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征四、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用132、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征必須有兩個以上的買主必須有不斷變動的價格必須有公開競爭的行為2、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征143、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭操作簡便，便于開展有利于土地有形市場的形成和運作3、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征151、招標(biāo)基本流程五、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證1、招標(biāo)基本流程五、招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)162、拍賣基本流程市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時間、地點舉行拍賣會簽訂《成交確認(rèn)書》2、拍賣基本流程173、掛牌基本流程公布掛牌信息競買人報價確認(rèn)報價掛牌截止現(xiàn)場競價簽訂《成交確認(rèn)書》保證金處理法律責(zé)任3、掛牌基本流程公布掛牌競買人確認(rèn)報價掛牌截止現(xiàn)場競價簽訂《181、協(xié)議出讓的政策規(guī)定1999年國土資源部《關(guān)于進一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》指出，“要嚴(yán)格限制協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍，除劃撥土地使用權(quán)以及特殊用途等用地外，都不得協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)”六、出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定1、協(xié)議出讓的政策規(guī)定六、出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定192、招牌掛出讓的政策規(guī)定2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號令），要求從2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。2007年1月1日起，《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》在全國統(tǒng)一實施。根據(jù)這一要求，工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。2、招牌掛出讓的政策規(guī)定2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓20廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地交易一級市場；土地交易二級市場一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。一、土地使用權(quán)21《城市房地產(chǎn)管理法》可以轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓的條件二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓合同載明的其他權(quán)力義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。新受讓人應(yīng)遵循原受讓人與國家簽訂的合同要求，不得隨意更改。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件土地22三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型1出售2交換3贈與三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型1出售2交換3贈與231、轉(zhuǎn)讓申請2、簽訂轉(zhuǎn)讓合同3、轉(zhuǎn)讓合同公證4、繳納土地出讓金和土地增值稅5、土地使用權(quán)變更登記四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序1、轉(zhuǎn)讓申請四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序24五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地