武漢市土地出讓金管理辦法

年4月19日武漢市土地出讓金管理辦法文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正。武漢市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于完善供地管理政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意見(jiàn)的通知武政規(guī)〔〕9號(hào)各區(qū)人民政府、市人民政府各部門(mén)：市人民政府同意《市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于完善供地管理政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見(jiàn)》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。二〇〇九年八月二十八日市人民政府：為進(jìn)一步落實(shí)《市人民政府關(guān)于優(yōu)化政府服務(wù)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（武政〔〕72號(hào)）精神，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔〕3號(hào)）要求和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令）、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第21號(hào)令）等規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步完善我市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)管理政策，規(guī)范全市土地市場(chǎng)秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展提出如下意見(jiàn)：一、堅(jiān)持市場(chǎng)優(yōu)先，推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置（一）繼續(xù)落實(shí)國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地，以及同一宗土地有2個(gè)以上意向用地者的其它用地，都必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的總成交價(jià)款中，市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)按以下情況計(jì)算政府土地收益：1.政府儲(chǔ)備地塊，按公開(kāi)成交價(jià)款與土地儲(chǔ)備整理成本之差計(jì)算。2.委托交易地塊，屬于工業(yè)用地的，按公開(kāi)成交價(jià)款的20%計(jì)算；屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，按公開(kāi)成交價(jià)款的50%計(jì)算。（二）不斷深化土地有償使用制度改革。原劃撥土地在符合規(guī)劃，且不改變使用主體、土地用途、使用強(qiáng)度等現(xiàn)狀條件的前提下，能夠協(xié)議方式現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓。市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)依據(jù)土地用途，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算政府土地收益：工業(yè)用地，按市場(chǎng)價(jià)的20%計(jì)算；其它用地，按市場(chǎng)價(jià)的50%計(jì)算。規(guī)范劃撥土地現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓管理，禁止經(jīng)過(guò)現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓方式規(guī)避執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度。劃撥土地補(bǔ)辦出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出讓合同中明確：出讓合同簽訂后，需要將原用途調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性用途的、住宅類(lèi)用地增加容積率的、商服類(lèi)用地增加容積率且超過(guò)原批準(zhǔn)容積率1倍以上的，應(yīng)當(dāng)解除原出讓合同，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)優(yōu)先予以儲(chǔ)備；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不予儲(chǔ)備的，能夠在土地有形市場(chǎng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。（三）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性出讓土地改變使用條件的管理。對(duì)擴(kuò)大用地范圍、改變土地用途、提高使用強(qiáng)度等主要情形實(shí)行分類(lèi)管理：1.經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目擴(kuò)大用地范圍的，在明確地塊相關(guān)情況的前提下，以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓擴(kuò)大用地。對(duì)于擴(kuò)大用地面積偏小、形狀不規(guī)則等情形，確實(shí)不能獨(dú)立成宗的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，能夠簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，補(bǔ)繳政府土地收益。公開(kāi)出讓底價(jià)的確定及政府土地收益的計(jì)算，區(qū)別儲(chǔ)備、交易、危房改造等不同情況，分別適用本意見(jiàn)相關(guān)規(guī)定。對(duì)于沒(méi)有納入儲(chǔ)備、危房改造、儲(chǔ)備試點(diǎn)等計(jì)劃范圍，屬于社會(huì)拆遷的擴(kuò)大用地，其土地供應(yīng)參照危房改造項(xiàng)目辦理程序辦理，并按照不低于市場(chǎng)價(jià)20%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算政府土地收益。2.改變?cè)鷾?zhǔn)用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，解除原出讓合同，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)優(yōu)先予以儲(chǔ)備；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不予儲(chǔ)備的，能夠在土地有形市場(chǎng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)按本意見(jiàn)第一條第（一）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算政府土地收益。3.經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目提高土地使用強(qiáng)度，如果出讓合同明確約定收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)收回其土地使用權(quán)后重新以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓；出讓合同沒(méi)有明確約定的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，能夠簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，并補(bǔ)繳政府土地收益。以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式重新出讓土地的，市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)按本意見(jiàn)第一條第（一）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算政府土地收益。補(bǔ)繳政府土地收益的，其補(bǔ)繳額為新舊土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)的差額。原協(xié)議出讓地塊，按照增加建筑面積與總建筑面積的比例核定補(bǔ)繳政府土地收益的計(jì)價(jià)土地面積，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)不得低于計(jì)價(jià)土地基準(zhǔn)地價(jià)的50%；原公開(kāi)出讓地塊，補(bǔ)繳的樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于原公開(kāi)出讓的樓面地價(jià)。二、優(yōu)化供地政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展（一）有效滿足工業(yè)企業(yè)用地需要。建立健全工業(yè)用地儲(chǔ)備制度和用地預(yù)申請(qǐng)制度，有計(jì)劃地做好工業(yè)用地前期開(kāi)發(fā)，為企業(yè)快速落戶創(chuàng)造條件。科學(xué)確定地塊投資強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和具體土地類(lèi)別，并將此作為地塊公開(kāi)出讓條件。靈活確定用地面積，既能夠先確定地塊面積后，再經(jīng)過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓；也能夠先經(jīng)過(guò)競(jìng)拍土地單價(jià)的方式確定土地使用者，再根據(jù)項(xiàng)目需要合理確定地塊具體面積。鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)集約節(jié)約利用土地，出讓工業(yè)用地在不改變用途的前提下提高使用強(qiáng)度的，不再增收政府土地收益。實(shí)行工業(yè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)管理，落實(shí)《國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》（國(guó)土資發(fā)〔〕24號(hào)）規(guī)定，在編制供地文件和簽訂出讓合同時(shí)，必須明確約定投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例、綠地率等控制指標(biāo)要求及違約責(zé)任；嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所、培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施；嚴(yán)格控制廠區(qū)用地綠化率，在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）或工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)不得建造“花園式工廠”。工業(yè)企業(yè)配套綠化率按照《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政府服務(wù)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（武政辦〔〕37號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。（二）大力支持商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。鼓勵(lì)商服類(lèi)企業(yè)經(jīng)過(guò)現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓有償使用原自有劃撥土地，促進(jìn)企業(yè)融資發(fā)展。在符合城市規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)商業(yè)類(lèi)企業(yè)集約節(jié)約利用土地。商服類(lèi)出讓土地在不改變用途的前提下，提高使用強(qiáng)度且不超過(guò)原批準(zhǔn)強(qiáng)度1倍的，能夠簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，補(bǔ)繳政府土地收益。（三）積極推進(jìn)城中村改造。根據(jù)《市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門(mén)關(guān)于落實(shí)市委市人民政府積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作意見(jiàn)的通知》（武政辦〔〕173號(hào)）、《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn)》（武政辦〔〕36號(hào)）等文件規(guī)定，對(duì)列入改造計(jì)劃的A、B類(lèi)村的改造項(xiàng)目，實(shí)行還建用地和開(kāi)發(fā)用地捆綁，以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓；對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地，能夠按照劃撥方式供應(yīng)土地。對(duì)于申請(qǐng)辦理產(chǎn)業(yè)用地出讓手續(xù)、盤(pán)活存量土地資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法予以支持。經(jīng)股東大會(huì)同意，產(chǎn)業(yè)用地能夠招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)依據(jù)土地用途，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算政府土地收益：工業(yè)用地，按公開(kāi)成交價(jià)的20%計(jì)算；經(jīng)營(yíng)性用地，按公開(kāi)成交價(jià)的40%計(jì)算。產(chǎn)業(yè)用地出讓之前，應(yīng)當(dāng)制訂原村民安置補(bǔ)償方案和生活保障方案，報(bào)所在區(qū)人民政府批準(zhǔn)。（四）加快實(shí)施老城區(qū)成片改造。以區(qū)人民政府為責(zé)任主體，充分利用儲(chǔ)備試點(diǎn)、危房改造等手段，加快實(shí)施老城區(qū)成片改造。市人民政府批準(zhǔn)的儲(chǔ)備試點(diǎn)項(xiàng)目，由區(qū)人民政府征地拆遷機(jī)構(gòu)完成土地整理工作，地塊以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓，按公開(kāi)成交價(jià)款的20%計(jì)算政府土地收益。有關(guān)土地收益分配辦法按照《市委辦公廳市政府辦公廳印發(fā)市教育局等4部門(mén)貫徹落實(shí)〈中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于圍繞“兩型社會(huì)”建設(shè)完善城市管理體制的若干意見(jiàn)〉實(shí)施細(xì)則的通知》（武辦發(fā)〔〕22號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。市人民政府批準(zhǔn)列入危房改造計(jì)劃的項(xiàng)目，由區(qū)人民政府負(fù)責(zé)拆遷成本測(cè)算、拆遷安置等工作，地塊以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。對(duì)于預(yù)期收益很低的項(xiàng)目，能夠拆遷成本作為公開(kāi)出讓的起始價(jià)。公開(kāi)出讓所獲得的土地收益的分配辦法，按照《市人民政府關(guān)于加強(qiáng)危房改造項(xiàng)目建設(shè)用地管理工作的通知》（武政〔〕32號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。三、實(shí)施分類(lèi)管理，規(guī)范建設(shè)用地供應(yīng)行為（一）關(guān)于儲(chǔ)備土地置換項(xiàng)目。儲(chǔ)備土地置換項(xiàng)目是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，以土地交換方式對(duì)原土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目。儲(chǔ)備土地置換應(yīng)當(dāng)遵循用途相當(dāng)、價(jià)值對(duì)等原則；置換方案由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擬訂，經(jīng)市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)審核后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。置換土地符合劃撥用地目錄的，以劃撥方式供地；不符合劃撥用地目錄的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，能夠協(xié)議出讓方式供地。置換土地價(jià)格依據(jù)土地市場(chǎng)行情，在科學(xué)評(píng)估的基礎(chǔ)上，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)采取集體決策方式初步確定后，連同置換方案一并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。（二）關(guān)于竣工驗(yàn)收增加建筑面積項(xiàng)目?？⒐を?yàn)收增加建筑面積項(xiàng)目是指建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，房產(chǎn)面積超過(guò)出讓合同規(guī)定的建筑面積，需要補(bǔ)繳政府土地收益的項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目一律按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定征收違約金，并按照本意見(jiàn)第一條第（三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳政府土地收益。（三）關(guān)于閑置土地項(xiàng)目。閑置土地項(xiàng)目是指依據(jù)《市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市閑置土地處理辦法的通知》（武政〔〕53號(hào)）規(guī)定，認(rèn)定為超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工建設(shè)的項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)先按規(guī)定交納土地閑置費(fèi)；需要補(bǔ)辦土地出讓、建筑增容、延長(zhǎng)土地使用年限的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳政府土地收益，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》。其補(bǔ)繳額為新舊土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)的差額，且不得低于本意見(jiàn)第一條第（二）項(xiàng)關(guān)于以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓、第一條第（三）項(xiàng)關(guān)于補(bǔ)繳政府土地收益規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（四）關(guān)于清查補(bǔ)辦項(xiàng)目。清查補(bǔ)辦項(xiàng)目是指根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，已經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)納入清查補(bǔ)辦范圍、且在7月1日之前已實(shí)際使用的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目用地在明確地塊相關(guān)情況的前提下，以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。供地起始價(jià)依據(jù)政府供地批準(zhǔn)文件下發(fā)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)，集體決策確定；市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)按本意見(jiàn)第一條第（一）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算政府土地收益。8月31日之前市人民政府已批準(zhǔn)供地，但尚未簽訂土地出讓合同的已批未供項(xiàng)目，參照清查補(bǔ)辦項(xiàng)目政策辦理。（五）關(guān)于停建工程項(xiàng)目。停建工程項(xiàng)目是指我市中心城區(qū)范圍內(nèi)，已經(jīng)審批但尚未建成，已動(dòng)工建設(shè)面積達(dá)到應(yīng)動(dòng)工建設(shè)總面積三分之一或已投資額達(dá)到總投資額的25%，2月以前停止建設(shè)，已報(bào)經(jīng)市人民政府同意納入停建工程處理范圍的建設(shè)工程。此類(lèi)項(xiàng)目需要補(bǔ)辦土地出讓、建筑增容、改變土地用途、延長(zhǎng)土地使用年限的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳政府土地收益，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，其補(bǔ)繳額按照《市人民政府關(guān)于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政〔〕39號(hào)）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。四、明確部門(mén)職責(zé)，提高土地供應(yīng)服務(wù)效能市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地供應(yīng)管理，切實(shí)簡(jiǎn)化辦事程序，提高服務(wù)效能。市規(guī)劃部門(mén)要協(xié)助督促建設(shè)單位完善用地手續(xù)，嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的規(guī)劃指標(biāo)審批項(xiàng)目建筑方案。市財(cái)政部門(mén)要積極創(chuàng)造條件，促進(jìn)政府土地收益征收管理。市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)、市監(jiān)察部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)督管理，對(duì)不按規(guī)定進(jìn)入有形市場(chǎng)交易或者不按規(guī)定供應(yīng)土地的行為，要嚴(yán)格依法查處。政府有關(guān)部門(mén)以及土地供應(yīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員，在辦理土地供應(yīng)事項(xiàng)中接受賄賂、營(yíng)私舞弊、泄露秘密、玩忽職守的，要按情況給予黨紀(jì)政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，移交