商鋪價(jià)值投資理論

商鋪價(jià)值投資理論6S價(jià)值投資理論：自身品質(zhì)(self)內(nèi)部因素｛獨(dú)特性(singleness)消費(fèi)環(huán)境(surrounding)6s價(jià)值投資理論｛外部因素!政策支持(support)時(shí)機(jī)選擇(selection)操作運(yùn)營｛運(yùn)營情況(solutiong)1S(self):自身?xiàng)l件奠定商鋪價(jià)值基礎(chǔ)1.可視性沿街商鋪理想的面寬與徑深比一般為2：3左右。樓層商鋪有“一金二銀三銅”的說法，所以一、二、三樓的租金比例一般為5：2：3。停車條件通常每15m2的商鋪面積，需要一個(gè)停車位。規(guī)劃的科學(xué)性方正的格局便于殿堂布置，合理的徑深和層高影響著商鋪的可分割性；店面的走向和采光關(guān)系到通風(fēng)、日照等各方面。功能的廣泛適用性適用行業(yè)廣是好的商鋪的一個(gè)重要特點(diǎn)。一個(gè)商鋪功能齊全，比如水、電、煤氣、污水排放、排風(fēng)口、油煙口等設(shè)施齊全，可以廣泛適用于餐飲或其他服務(wù)行業(yè)，這樣有利于招商、實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值。交通的易達(dá)性人流易達(dá)有利于商鋪后期的經(jīng)營；比如與人行道的銜接方式會(huì)直接影響商鋪對人流量的吸引力；有臺階的商鋪起到阻隔無效人流的作用。直接與人行道相連的商鋪適合一些商品展示性好的行業(yè)。2s(singleness)商鋪的獨(dú)特性會(huì)提高商鋪價(jià)值交通的獨(dú)特性通常旺鋪所處的道路是，路面寬度適中(以3~4車道為宜)。有一定的車流，有相對方便的停車地點(diǎn)、公共交通便捷、公交線路較集中。位置的獨(dú)特性處在交叉路口，黃金商圈等位置的商鋪，具有得天獨(dú)厚的位置條件。因此，含金量非常高。設(shè)計(jì)的獨(dú)特性通過創(chuàng)造性設(shè)計(jì)，最大限度地使盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到，并給消費(fèi)者以深刻的印象。3s(surrounding周邊有效消費(fèi)群體決定商鋪升值商業(yè)氛圍人氣是考察一個(gè)商鋪商業(yè)環(huán)境的重要指標(biāo)。人氣的考察至少要分幾個(gè)時(shí)段考察：一是同一天的白天和晚上的差別；二是節(jié)假日、休息日和工作日的差別。優(yōu)質(zhì)的區(qū)位條件代表著城市資源的高度聚集，綜合配套越完善，商業(yè)氛圍越濃厚，對應(yīng)的商務(wù)效率就越高，交易成本也越低。客流量測定客流量時(shí)要區(qū)分人流的種類：休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流。 前者如商業(yè)中心、娛樂中心；后者如地鐵通道等。測定客流量要區(qū)分人流的年齡：20~40歲是人消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈的年齡段；30~50歲則是人消費(fèi)能力最高的年齡段。測定客流量要調(diào)研目標(biāo)群體的人均收入狀況。4s(support)政策支持決定商鋪投資潛力商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價(jià)值起到核心作用。當(dāng)一個(gè)商圈已成熟，商鋪價(jià)值已基本發(fā)掘，價(jià)格受到追捧，供應(yīng)趨于飽和，在這樣的商圈里，商鋪已不適合投資者追漲。區(qū)域規(guī)劃較好，某類型商業(yè)形態(tài)相對集中，已初具規(guī)模的漸成熟的商圈既有一定的增值潛力，又能避免風(fēng)險(xiǎn)過大。5s(selection)時(shí)機(jī)把握決定利潤最大化對原始售價(jià)的把握那些目前雖然不是很熱但未來將是旺鋪的項(xiàng)目，原始價(jià)格較低，而且往往契合城市發(fā)展的方向，城市中心區(qū)域的外移或者周邊大型居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，都有可能使得這些沿街商鋪身價(jià)倍增；開發(fā)商在商鋪銷售時(shí)，往往采用的是低開高走的價(jià)格戰(zhàn)略，投資者在低售價(jià)時(shí)入市能夠在價(jià)格上贏得主動(dòng)。對最終售價(jià)的把握商鋪的成熟周期：培育期f成長期^成熟期^衰退期培育期：沒有見到投資回報(bào)的時(shí)期，這時(shí)租金收入甚至比不上支出，再加上機(jī)會(huì)成本的損失，所以這個(gè)階段往往是虧損的。成長期：商鋪的經(jīng)營步入正軌，租金每年都在上漲。成熟期：經(jīng)過運(yùn)行達(dá)到了商鋪的黃金期，此時(shí)現(xiàn)金流穩(wěn)定且回報(bào)率高。衰退期：隨著商圈的老化或新的競爭者的加入，商鋪開始進(jìn)入衰退期。6s(solutiong)有效運(yùn)營方案是商鋪價(jià)值源泉經(jīng)營商品類型不同的商品，其利潤空間顯著不同。項(xiàng)目的管理狀況第一，高檔和中、低檔商業(yè)項(xiàng)目，商鋪的價(jià)值會(huì)有較大差別。第二，商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、運(yùn)營方式、運(yùn)營狀態(tài)、管理水平、后續(xù)配備的物業(yè)管理公司的管理等直接影響整體商鋪的未來發(fā)展及走勢。第三，完整的培育計(jì)劃一個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要兩三年時(shí)間才能培育出來，開發(fā)商在最初開發(fā)商鋪時(shí)，是否有推廣預(yù)算，計(jì)劃是否完善，這些都將影響商鋪的未來發(fā)展。商鋪投資模式無承諾銷售承諾只是一種營銷手段。沒有承諾的項(xiàng)目并不意味著商鋪沒有投資價(jià)值。比如：北京富力城“星光大道”商業(yè)街的商鋪，在銷售時(shí)并沒有對投資者承諾回報(bào)，而且基本都是小業(yè)主自己找商家經(jīng)營。但由于項(xiàng)目本身就具有6000多套高檔住宅，社區(qū)長期居住人群至少達(dá)2.4萬人/次，再加上靠近北京CBD的地域優(yōu)勢，富力城的租金回報(bào)理想，回報(bào)率在9%以上。拍賣銷售拍賣是一種市場定價(jià)的行為，選擇拍賣方式的主要原因是，由于看中旺鋪的買家多，增加了銷售價(jià)格的不確定性，所以采取拍賣方式，通過競爭可以使商鋪的定價(jià)更為合理。比如：新中關(guān)04年10月對商鋪的三個(gè)鋪位進(jìn)行拍賣，平均單價(jià)為3.8萬元/平方米，而最高的單價(jià)達(dá)到了5萬元/平方米。04年8月，建外SOHO的商鋪曾經(jīng)拍賣出了8.84萬元/平方米的價(jià)格。承諾收益回報(bào)承諾投資回報(bào)。比如：較早進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的第一城項(xiàng)目，對于每10萬元的投入，回報(bào)方案是每年獲得6000元現(xiàn)金收益，每半年支付一次；每年支付2.3%的消費(fèi)代金卡；三年合同期滿后，客戶可將房產(chǎn)等值轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司，全額收回投資本金。承諾分享未來經(jīng)營收益。例如，投資20萬元購得一間商鋪，在包租期內(nèi)，每年可享受投資額5%的固定租金回報(bào)，整個(gè)商場年銷售額如果超過3億元，每超過一億元，投資人將得到投資額1.5%的累計(jì)分成，上不封頂。包租返利商鋪采取帶租約銷售模式，一般是先由開發(fā)商統(tǒng)一招租，與租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進(jìn)行銷售，最后向投資人承諾在前3~5年中，每年以7%~10%的比例進(jìn)行租金回報(bào)。帶租約銷售可以減少商鋪銷售以后的不確定因素，降低投資人風(fēng)險(xiǎn)。此外，統(tǒng)一招租可以避免零散出租造成的互相壓價(jià)，也可以控制租賃的節(jié)奏。包租返利的經(jīng)營模式，在一定程度上可能會(huì)誤導(dǎo)投資人，同時(shí)也可能會(huì)淡化產(chǎn)品自身的優(yōu)勢與特點(diǎn)，從長遠(yuǎn)來看，這種模式更具有資本投資的特性，而脫離了房地產(chǎn)行業(yè)做好產(chǎn)品本身的實(shí)質(zhì)。類似民間借貸比如：北京建翔家俱廣場，采取的是“50%穩(wěn)定回報(bào)、期滿承諾回購、第三方強(qiáng)力擔(dān)保、擔(dān)保費(fèi)用全免”的投資方式。具體經(jīng)營方法是，個(gè)人一次性付款20萬元購買該廣場一個(gè)店鋪的產(chǎn)權(quán)，其后五年內(nèi)由開發(fā)商代為經(jīng)營，每年分四次共向店鋪所有者付兩萬租金，五年下來即可以達(dá)到50%的收益。為了保證統(tǒng)一經(jīng)營，該項(xiàng)目的開發(fā)商仍擁有75%的產(chǎn)權(quán)，家俱廣場只出租二層的店鋪，其他店鋪產(chǎn)權(quán)都?xì)w自己所有。同時(shí)，部分店鋪可以有投資者自己經(jīng)營，其余部分統(tǒng)一經(jīng)營。提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保由自身公司的實(shí)力和投資作擔(dān)保。比如碧溪家居廣場以其自身的營業(yè)收入、碧溪集團(tuán)的全部收入和商鋪房產(chǎn)本身作為投資者的保證方式。第一城則是由中信國安集團(tuán)自己擁有的138億元總資產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。由專業(yè)的擔(dān)保公司做擔(dān)保。比如早期的朝陽韓SHOW百貨，是由中華海投資擔(dān)保有限公司進(jìn)行合同擔(dān)保，由百貨經(jīng)營方付擔(dān)保金，一旦經(jīng)營出現(xiàn)問題無力兌現(xiàn)合同承諾，則由投資擔(dān)保公司進(jìn)行相應(yīng)的賠償。銀行提供擔(dān)保。比如北京錦繡大地物流港一期項(xiàng)目引入了銀行擔(dān)保機(jī)制。開發(fā)商一次性將投資者的回報(bào)承諾劃入銀行賬戶，每到返租日期，由銀行匯入指定的個(gè)人賬戶。商鋪選址一、商圈評估商圈，一般是以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。商圈包含三個(gè)層次：中心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。商圈的界定理論分類（下表）

名稱解釋備注同心圓法商業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定商圈這里有兩種方法：一個(gè)是用人口密度的變化來界定；二是用不同的同心圓之間的商品消費(fèi)量的變化來界定。名稱解釋備注行車時(shí)間根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣、行車速度、不同地區(qū)的出行習(xí)慣來界定商圈以行車的時(shí)間來計(jì)算路線調(diào)查法沿項(xiàng)目周價(jià)同的街道調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料確定雷利吸引力定律通過雷利公式可以劃定一個(gè)圓，位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。缺點(diǎn)在于一是只考慮了距離，未考慮實(shí)際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購物經(jīng)驗(yàn)的影響。如項(xiàng)目可以給客戶留下良好的心里印象，則顧客的認(rèn)知距離會(huì)比真正的距離長商業(yè)飽和理論設(shè)在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”如果市場需求潛力大于零，則表示具有開發(fā)的可行性，反之無開發(fā)空間?？稻S斯新零售引力法則主要研究在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系哈夫概率模型消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率取決于商品豐富性的營業(yè)面積、為購物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營的商品種類不同，目標(biāo)顧客不同，都會(huì)具有不同的商圈范圍。一般來說，不同規(guī)模的專場，

其商圈的半徑的特點(diǎn)如下表：不同規(guī)模商圈半徑特點(diǎn)倉儲(chǔ)式商場可達(dá)到50公里實(shí)行會(huì)員制度，許多商品都是成批購買大型綜合超市可達(dá)到15~20公里賣場面積大，經(jīng)營商品種類豐富，因而可吸引遠(yuǎn)距離的顧客不同規(guī)模商圈半徑特點(diǎn)中型超市一般為5公里經(jīng)營品種種類較多小型超市約為1~3公里經(jīng)營的商品種類少便利店只有500米左右經(jīng)營商品種類少，而價(jià)格又比其他的超市高，消費(fèi)者購買主要是為了求方便小商鋪200~500米如果形成了集群效應(yīng)，比如形成專業(yè)一條街，則輻射范圍可大大提高。二、商鋪位置評估古語說“一步差三市”，是說商鋪的位置差一步就有可能差三成的買賣。因此，商鋪的最佳位置一定是選在目標(biāo)商圈內(nèi)客流量最大的位置，這些位置商圈內(nèi)主要的聚集客人的位置，我們簡稱其為主要聚客點(diǎn)。確定主要聚客點(diǎn)可以通過計(jì)算客流量的大小來測量。具體方法是在商鋪前，通過掐表記錄經(jīng)過的客流量的多少，來測算單位時(shí)間內(nèi)經(jīng)過該位置的人流量。由于休息日和工作日的客流量明顯不一致，所以一般是至少各選擇一天，然后測定每10分鐘各個(gè)方向的車流量和人流量，最后一天按8小時(shí)計(jì)算，算出平均的日流量。如下表：

路口日期時(shí)間方向車流量/輛人流量/人道路一星期9：40~9：50南北方向183670道路二9：55~10：05東西方向190500 路口日期時(shí)間方向車流量/輛人流量/人 周日 道路一16：20~16：30東西方向301335道路二16：55~17：05東西方向176197總計(jì)657713377平均各方向10分鐘車流量234477兩區(qū)域平均車流量平均各方向10分鐘流量X2X6X8小時(shí)（1天）2255045864三、商鋪競爭評估商業(yè)市場飽和系數(shù)（IRS）的計(jì)算公式如下：IRS=HXRE/RFIRS——商圈的零售商業(yè)市場飽和系數(shù)H——商業(yè)區(qū)域住戶數(shù)RE——商業(yè)區(qū)域每戶用于零售行業(yè)購買金額RF——商圈內(nèi)零售商業(yè)設(shè)施的營業(yè)面積當(dāng)年IRS值小于1萬元/平方米時(shí)，商業(yè)經(jīng)營場所經(jīng)營狀況較差，一般均將發(fā)生虧損；當(dāng)年IRS值接近于1.5萬/平方米時(shí)，商業(yè)經(jīng)營場所一般將處于保本狀態(tài)；當(dāng)年IRS值大于2萬/平方米時(shí)，商業(yè)經(jīng)營場所將實(shí)現(xiàn)較大盈利，IRS值越高則利潤水平越高。商鋪價(jià)值與價(jià)格分析一、商鋪價(jià)值分類.原始鋪：售價(jià)很低，租金也低?？赡芙?jīng)過3~5年的培育期，達(dá)到理想狀態(tài)；也可能在較長的時(shí)間里都達(dá)不到預(yù)期的回報(bào)。.潛力鋪：售價(jià)低，但租金高，這種商鋪是投資者理想的商鋪類型。.風(fēng)險(xiǎn)鋪：售價(jià)高，但租金低。這種商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者應(yīng)規(guī)避。.金鋪： 售價(jià)高，但也租金高。對投資者的資金要求較高。二、商鋪定價(jià)法住宅倍率法：按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價(jià)。商鋪售價(jià)一般是當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格的3~6倍，當(dāng)然有人認(rèn)為1.5倍也是合理的。不同地區(qū)采取的參照比價(jià)是不一樣的。經(jīng)營額推算法:比如：一個(gè)10m2的服裝鋪，平均單件價(jià)格為100元，每周出貨30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年四個(gè)月的淡季營業(yè)額對折，所對應(yīng)的單位營業(yè)額為36元/平方米/天，按照20%的場地成本，8年的物業(yè)投資回報(bào)計(jì)算，凈售價(jià)應(yīng)當(dāng)為21024元/平方米。成本加成法：商鋪價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅+開發(fā)利潤。市場比較法：結(jié)合周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格及類似區(qū)域的銷售價(jià)格，依照商鋪的位置及功能，制定商鋪的銷售價(jià)格。一般計(jì)算出可比較項(xiàng)目的平均售價(jià)，再乘以0.8~1.2的系數(shù)。租金反推法：先調(diào)查周邊地區(qū)的租金水平，根據(jù)商鋪的實(shí)際租金水平確定商鋪的租金范圍，再把每年平均的租金收益乘以回收周期。商鋪的租金種反類推法需要與市場比較法綜合應(yīng)用，互相對照。購物中心商鋪 如：家樂福、沃爾瑪、歐尚、易初蓮花等購物中心的商業(yè)特點(diǎn)決定了商業(yè)組合的重要性。購物中心首先應(yīng)該重視的就是商業(yè)的整體功能，而整體功能的實(shí)現(xiàn)，又必須依托

于各個(gè)不同的業(yè)態(tài)組合。在所有的業(yè)態(tài)中，主力招商很關(guān)鍵，主力商在商業(yè)氛圍營造和商業(yè)收益保障方面起著至關(guān)重要的作用。對于其他的業(yè)態(tài)，要盡可能形成相互呼應(yīng)、相互補(bǔ)充?！耙灾鞔?、以次帶多、以大代小”是購物中心常見的商家組合策略。社區(qū)商鋪 如：住宅小區(qū)入口的店鋪、底商等。社區(qū)商業(yè)由于離消費(fèi)者最近，因此它需要負(fù)擔(dān)起消費(fèi)者的日常消費(fèi)需求。服務(wù)功能包括銀行、郵政、電信、衛(wèi)生站等公共事業(yè)；也包括雜貨、干洗、美容美發(fā)及各種類型的餐飲服務(wù)等日常服務(wù)。社區(qū)商鋪主要功能是為居住社區(qū)提供便捷的生活配套設(shè)施。專業(yè)市場類商鋪 如：建材市場、電腦市場、蔬果市場相對于街鋪、社區(qū)店鋪及超市來說，商業(yè)規(guī)模、消費(fèi)半徑和商品種類方面，都無法與專業(yè)市場相比；而對于商業(yè)內(nèi)容更為綜合的百貨、購物中心等來說，他們在商品細(xì)化、價(jià)格彈性空間和專業(yè)商業(yè)氛圍方面都比不上專業(yè)市場。專業(yè)批發(fā)市場同一般的綜合商業(yè)相比，在建筑上也有很多特殊的要求。由于批發(fā)市場對貨運(yùn)、倉儲(chǔ)物流的需求明顯高于一般的零售商業(yè)，所以外部交通要求的條件較高，內(nèi)部交通要求的條件也較高，需要合理安排。同時(shí)，對倉儲(chǔ)空間的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售商業(yè)。四、商業(yè)街商鋪街四、商業(yè)街商鋪街如：北京王府井、上海新天地、蘇州觀前商業(yè)街較之購物中心或主題商城具有更大的業(yè)態(tài)組合力，能最大限度滿足人們集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的消費(fèi)需求。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)良好的步行街內(nèi)擁有完善的環(huán)境設(shè)施，融合了當(dāng)?shù)氐娜宋木坝^，是人們休閑娛樂消費(fèi)的精神家園，能最大限度地聚集人群。在業(yè)態(tài)比例上，綜合商業(yè)街和專業(yè)商業(yè)街完全不同。綜合商業(yè)街內(nèi)專業(yè)店和專營店可能占到50%，餐飲占到25%，綜合性商場占到15%，剩下10%是綜合零售業(yè)。商業(yè)街的發(fā)展趨勢是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一進(jìn)行管理。如果商業(yè)街不能統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營，不能通過統(tǒng)一推廣形成人氣，則商業(yè)街的商業(yè)氛圍難以形成，商業(yè)熱度會(huì)不斷下降。這樣會(huì)加劇商鋪的轉(zhuǎn)讓、停業(yè)等現(xiàn)象，從而影響商業(yè)街的整體勢氣，最終是商業(yè)街面臨客流減少、效益變差的情況。五、交通軌道類型商鋪交通類的商鋪規(guī)模整體來講以中、小型商鋪?zhàn)疃?，中型商鋪主要用作餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類繁多；書報(bào)廳經(jīng)營的圖書、報(bào)紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點(diǎn)。六、寫字樓底商商務(wù)區(qū)內(nèi)的客流消費(fèi)能力相對較高，客戶群多以寫字樓白領(lǐng)、

外籍人士。商鋪定位較高，經(jīng)營類型以酒吧、咖啡館、健美中心、高級餐廳等為主。商鋪投資策略、購物中心商鋪關(guān)鍵要素評估表關(guān)鍵要素Solution后期運(yùn)營Singleness位置獨(dú)特性Support軟環(huán)境支持評價(jià)維度（每項(xiàng)按7分為最高值來評價(jià)）.后期經(jīng)營有無主力店.品牌店是否入住.開發(fā)商是否有實(shí)力4后期投入是否能到位.定位規(guī)劃是否準(zhǔn)確清晰.設(shè)計(jì)是否科學(xué).后期管理是否統(tǒng)一.是否接近購買力.是否易達(dá)性.是否為人流集散地.人流動(dòng)線是否改變.場地條件是否合適.停車條件是否滿足需要.是否符合商業(yè)發(fā)展趨勢.是否符合政策.是否有城市的發(fā)展規(guī)劃支持.商業(yè)布局是否有利平均評分權(quán)重0.50.30.2平均分義權(quán)重總分￡平均分義權(quán)重（￡為求和）二