小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社海威南路聚寶工業(yè)園“工改工”宗地項(xiàng)目“三舊”改造方案

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聚寶3Q團(tuán)”工改工”宗地發(fā)?“三㈤”改造方分根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和經(jīng)批復(fù)的《中山市小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐海威片區(qū)城市更新片區(qū)策劃（單元規(guī)劃）》（中府函（2023）119號(hào)），小欖鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對(duì)位于小欖鎮(zhèn)海威南路小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（下稱(chēng)“聯(lián)豐股聯(lián)社“）的舊廠(chǎng)房用地進(jìn)行改造，由權(quán)利人自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地塊基本情況（一）總體情況改造地塊位于小欖鎮(zhèn)海威南路，東至聚寶路，南起樂(lè)豐北路，西至拱北河，北至海威南路埒西一分界處，用地面積6.8733公頃（68732.98平方米,折合103.1畝）。（二）標(biāo)圖入庫(kù)情況改造地塊于2012年12月納入“三舊”標(biāo)圖入庫(kù)，圖斑編號(hào)為，納入圖斑面積6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝），改造項(xiàng)目涉及用地全部納入本次改造范圍。（三）權(quán)屬情況改造范圍內(nèi)全部屬集體用地，未辦理土地使用權(quán)證，已辦理土地所有權(quán)證，所有權(quán)證號(hào)為中府集有（2013）第號(hào)，為土地所有權(quán)人聯(lián)豐股聯(lián)社自2005年5月開(kāi)始使用o（四）土地現(xiàn)狀情況改造項(xiàng)目地塊“二調(diào)”及最新土地利用現(xiàn)狀地類(lèi)均為建設(shè)用地6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝），未完善建設(shè)用地手續(xù)，不涉及邊角地、夾心地、插花地、其他用地、征地留用地、與原“三舊”用地置換的“三舊”用地或其他存量建設(shè)用地、使用原“三舊”用地復(fù)墾產(chǎn)生的規(guī)模或指標(biāo)的非建設(shè)用地等。改造范圍內(nèi)現(xiàn)有22棟建筑物，均無(wú)合法規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，現(xiàn)有建筑面積43681.44平方米，現(xiàn)狀容積率0.64,作工業(yè)用途所用。改造前年產(chǎn)值為5200萬(wàn)元（折合50萬(wàn)元/畝），年稅收為104萬(wàn)元（折合1萬(wàn)元/畝）。改造項(xiàng)目地塊不涉及到閑置、抵押、歷史文化資源要素等情況，不屬于土壤環(huán)境潛在監(jiān)管地塊范圍。改造項(xiàng)目涉及違法使用土地6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝），中山市自然資源局（原中山市國(guó)土資源局）已于2012年11月30日、2023年4月17日向聯(lián)豐股聯(lián)社發(fā)出《行政處罰決定書(shū)》（中土執(zhí)法決字（2012）第2173號(hào)、2174號(hào)、2175號(hào)、2176號(hào)，中山自然資罰字（2023）202號(hào)）,對(duì)違法用地分別處以146148元、98231元、81272元、98640元、55289元的罰款。上述處罰范圍包括本次改造項(xiàng)目未完善建設(shè)用地手續(xù)的土地，聯(lián)豐股聯(lián)社已于2012年12月24日、2023年4月17日繳清罰款。上述違法用地已按規(guī)定落實(shí)處罰。（五）規(guī)劃情況改造項(xiàng)目涉及地塊符合土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)批復(fù)的單元規(guī)劃，已納入《中山市城市更新（“三舊”改造）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2020-2035）》。其中，在土地利用總體規(guī)劃中，屬城鎮(zhèn)建設(shè)用地6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）。在《中山市小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐海威片區(qū)城市更新片區(qū)策劃（單元規(guī)劃）》（中府函（2023）119號(hào)）中，屬一類(lèi)工業(yè)用地6.2964公頃（62964.05平方米，折合94.45畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,綠地率10%-15%,生產(chǎn)性建筑高度W60米，配套設(shè)施建筑高度W100米；屬道路用地0.5769公頃（5768.93平方米，折合8.65畝）。改造項(xiàng)目地塊均位于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)，不涉及到永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)等管控要求。二、改造意愿及安置補(bǔ)償情況（一）改造意愿情況改造范圍涉及聯(lián)豐股聯(lián)社1個(gè)權(quán)利主體，小欖鎮(zhèn)人民政府?dāng)M按照法律法規(guī)，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況等事項(xiàng)征詢(xún)聯(lián)豐股聯(lián)社及農(nóng)民集體意愿，并召開(kāi)聯(lián)豐股聯(lián)社股東代表會(huì)議進(jìn)行表決，表決內(nèi)容包括將涉及土地、房屋納入改造范圍，改造涉及地塊辦理完善集體建設(shè)用地手續(xù)并自愿申請(qǐng)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地等事項(xiàng)。（二）補(bǔ)償安置情況改造項(xiàng)目由聯(lián)豐股聯(lián)社自愿申請(qǐng)將6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，該用地不涉及征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、青苗及地上附著物補(bǔ)償、留用地安置、社會(huì)保障安置等補(bǔ)償費(fèi)用以及聽(tīng)證等事項(xiàng)。（三）開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況改造地塊涉及6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）自愿申請(qǐng)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地，已開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為低風(fēng)險(xiǎn)。主要存在決策程序、土地使用流程、信息公開(kāi)、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境破壞、社會(huì)負(fù)面輿論、社會(huì)沖突風(fēng)險(xiǎn)靠等問(wèn)題。由中山市小欖鎮(zhèn)人民政府、聯(lián)豐股聯(lián)社負(fù)責(zé)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范及化解措施。三、改造主體及擬改造情況根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，改造項(xiàng)目嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)批復(fù)單元規(guī)劃管控要求實(shí)施建設(shè)。（一）改造主體該改造項(xiàng)目屬工改工宗地項(xiàng)目，擬采取權(quán)利人自主改造方式，由聯(lián)豐股聯(lián)社作為改造主體，實(shí)施全面改造。（二）需辦理的用地手續(xù).用地報(bào)批根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠(chǎng)房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）、《廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫(kù)和用地報(bào)批工作指引（2021年版）》（粵自然資函（2021）935號(hào)），改造地塊符合辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)的要求。改造項(xiàng)目范圍內(nèi)6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）用地需辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)，并由聯(lián)豐股聯(lián)社自愿申請(qǐng)將6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。.土地供應(yīng)根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠(chǎng)房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）規(guī)定，“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲(chǔ)后按照規(guī)定劃撥或者公開(kāi)出讓的情形外，可以以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。改造地塊符合上述協(xié)議出讓和劃撥的條件。根據(jù)《中山市小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐海威片區(qū)城市更新片區(qū)策劃（單元規(guī)劃）》（中府函（2023）119號(hào)），6.2964公頃（62964.05平方米，折合94.45畝）一類(lèi)工業(yè)用地分三宗用地供地，具體情況如下：地塊一面積為1.9729公頃（19729.29平方米，折合29.59畝），按容積率2.9-3.5采用協(xié)議出讓方式供地給改造主體；地塊二面積為3.5626公頃（35625.63平方米，折合53.44畝），按容積率2.9-3.5采用協(xié)議出讓方式供地給改造主體；地塊三面積為0.7609公頃（7609.13平方米,折合11.41畝），按容積率2.49-3.5采用協(xié)議出讓方式供地給改造主體。0.5769公頃（5768.93平方米，折合8.65畝）道路用地?cái)M采用劃撥方式供地給小欖鎮(zhèn)人民政府。（三）擬改造情況項(xiàng)目改造后將用于工業(yè)用途，擬引入以智能照明、智能鎖具、腳輪、五金塑料、機(jī)械裝備產(chǎn)業(yè)為主的智能家居等產(chǎn)業(yè)。在符合單元規(guī)劃的基礎(chǔ)上，改造后項(xiàng)目的容積率不小于2.85,總建筑面積不小于191577.04平方米（含不計(jì)容建筑面積12129.5萬(wàn)平方米），不保留原有建筑。改造項(xiàng)目符合《工業(yè)用地配套設(shè)施集中布局實(shí)施細(xì)則》，擬將地塊一、地塊二建設(shè)為工業(yè)廠(chǎng)房，地塊三用作集中建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施用房。其中地塊一容積率不小于2.9,擬建建筑面積不小于61454.44平方米（含不計(jì)容建筑面積4239.5平方米）；地塊二容積率不小于2.9,擬建建筑面積不小于111204.33平方米（含不計(jì)容建筑面積7890平方米）；地塊三容積率不小于2.49,擬建建筑面積不小于18918.27平方米（無(wú)不計(jì)容建筑面積）。項(xiàng)目相關(guān)情況符合國(guó)家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市“三線(xiàn)一單”生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控方案》《中山市涉揮發(fā)性有機(jī)物項(xiàng)目環(huán)保管理規(guī)定》。改造項(xiàng)目總年產(chǎn)值將達(dá)到47225萬(wàn)元（500萬(wàn)/畝），年稅收將達(dá)到2362萬(wàn)元（25萬(wàn)/畝）,其中地塊一年產(chǎn)值達(dá)14800萬(wàn)元（約500萬(wàn)元/畝），年稅收達(dá)740萬(wàn)元（約25萬(wàn)元/畝）；地塊二年產(chǎn)值達(dá)26720萬(wàn)元（約500萬(wàn)元/畝），年稅收達(dá)1336萬(wàn)元（約25萬(wàn)元/畝）；地塊三年產(chǎn)值達(dá)5705萬(wàn)元（約500萬(wàn)元/畝），年稅收達(dá)286萬(wàn)元（約25萬(wàn)元/畝）。五、資金籌措改造項(xiàng)目擬由改造主體投入資金31000萬(wàn)元，其中自有資金11000萬(wàn)元，銀行借貸20000萬(wàn)元。六、開(kāi)發(fā)時(shí)序項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為三年，擬分三期開(kāi)發(fā)：.一期（地塊一）自出讓合同簽訂之日起273日內(nèi)動(dòng)工，項(xiàng)目自動(dòng)工之日起730日內(nèi)竣工，擬投入資金9500萬(wàn)元，擬建建筑面積不小于61454.44平方米（含不計(jì)容建筑面積4239.5平方米），主要實(shí)施建設(shè)工業(yè)廠(chǎng)房。.二期（地塊二）自出讓合同簽訂之日起273日內(nèi)動(dòng)工，項(xiàng)目自動(dòng)工之日起730日內(nèi)竣工，擬投入