中企綠色總部案例分析

中企綠色總部基地研究分析2總部基地的開發(fā)模式總部基地商務(wù)花園CBDBusinessParkBusiness

Park(中文直譯為“商務(wù)花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。窗口/營銷中心總部/研發(fā)等分支機構(gòu)企業(yè)總部基地的選址的趨勢。一些以總部經(jīng)濟定位的商務(wù)花園代表了未來總部選址的潮流。3我們對BusinessPark的認(rèn)識我們將從以下幾個方面闡述對BusinessPark的認(rèn)識從產(chǎn)業(yè)類型來看:BusinessPark的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個區(qū)域密集分布。通過分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟學(xué)上所說的“內(nèi)聚效應(yīng)”。

從地理區(qū)位來看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對中心城市既有一定的獨立性，又有很好的可達(dá)性。從園區(qū)功能來看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要其中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來看：園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)哺生態(tài)。4商務(wù)花園吸引的客戶類型入住商務(wù)花園客戶特征中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依賴度低相對較低

多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富對便捷的交通依賴性較強比較看重自身的形象對生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦

以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)企業(yè)

企業(yè)類型IT類公司醫(yī)藥公司醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司集成電路廠家建筑設(shè)計公司動畫制作公司廣告公司大型企業(yè)的研發(fā)中心大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心培訓(xùn)中心其它服務(wù)類型產(chǎn)業(yè)……5BusinessPark演變歷程第一代：工業(yè)園的演變第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關(guān)系第四代：NEWTOWN基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔(dān)功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設(shè)施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素，與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境一個可以"自己自足"，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)Businesspark目前已在國外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。歐洲——杜柏林Parkwest

西區(qū)商務(wù)花園PW西區(qū)商務(wù)花園概況：PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務(wù)花園，其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。PARKWEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運輸設(shè)施、寬敞的停車位以及能夠快速到達(dá)M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進入商務(wù)花園。14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進水準(zhǔn)的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進入園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括：信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計算機、電子與軟件等。新加坡商務(wù)花園概況：新加坡位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點；為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務(wù)花園，帶有強烈的政府色彩。商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合——城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；注重對商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃——為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進經(jīng)濟發(fā)展委員會對配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定：獨立于寫字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過商務(wù)花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)模可以為總建筑面積的15-40%。

商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性——保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達(dá)性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務(wù)價值；亞洲商務(wù)花園案例

——新加坡商務(wù)花園裕廊樟宜美國商務(wù)花園案例

——美國硅谷SiliconValley美國硅谷SiliconValley概況：硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山市區(qū)50英里。硅谷地區(qū)集中了近萬家大大小小的高科技公司，其中約60%是以信息為主的集研究開發(fā)和生產(chǎn)銷售為一體的實業(yè)公司；約40%是為研究開發(fā)、生產(chǎn)銷售提供各種配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風(fēng)險投資等公司。目前硅谷的商務(wù)花園商務(wù)群落規(guī)模已經(jīng)超出城鎮(zhèn)（NEWTOWN）的概念，而成為商務(wù)花園的區(qū)域概念。如今的硅谷商務(wù)花園已經(jīng)全部獨立于城市之外，其所形成的群落已經(jīng)成為該地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)帶的載體。在硅谷地區(qū)，Oracle的獨家商務(wù)花園依shoreline湖建造，規(guī)模龐大，風(fēng)景優(yōu)美。整個園區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，具有很強的現(xiàn)代感。Intel的商務(wù)花園規(guī)模與Oracle園區(qū)相仿，且其園區(qū)內(nèi)設(shè)有其生產(chǎn)基地，這使得Intel園區(qū)的整體更為獨立和完整，顯示出宏偉的氣魄。1998年，硅谷地區(qū)的GDP總值約為2400億美元，占美國全國的3%左右，相當(dāng)于中國GDP總值的四分之一左右，約為海淀開發(fā)區(qū)GDP總值的140倍。

高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。

商務(wù)花園的特征與產(chǎn)生條件產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化

城市結(jié)構(gòu)的變化

辦公需求的多元化

商務(wù)花園生態(tài)的低密度的低成本的與城市聯(lián)系緊密的自成系統(tǒng)的有足夠的人力資源支持

經(jīng)濟發(fā)展促進了城市的發(fā)展。這種發(fā)展往往表現(xiàn)為城市擴張.從而城市的外延都在不斷擴大，人們開始大量遷移到城市邊緣區(qū)域居住。

城市中傳統(tǒng)商務(wù)不能滿足所有企業(yè)的商務(wù)需求，才給商務(wù)花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。

商務(wù)花園的特征

通過對國外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢：國外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷低向商務(wù)花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。10商務(wù)花園與CBD的關(guān)系是一種互補關(guān)系

商務(wù)花園城市中心CBD高層寫字樓位置分布1.城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化較為完善的區(qū)域1.城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合2.用地密度較低區(qū)域2.土地資源相對緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)1.低容積率，高綠化率1.高容積率，低綠化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小體量，低層3.大體量，高層4.獨立性：獨門獨院，占天占地，具有獨立冠名權(quán)4.標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一5.個性化，滿足公司自身個性的特別需求，寫字樓是公司個體形象的載體客戶群1.需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等1.需要濃厚的商業(yè)氛圍以增加商業(yè)機會的的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、咨詢等公司或部門2.需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司：如“后臺服務(wù)”公司——呼叫中心、快遞服務(wù)公司等2.金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實力，增強投資人的信心，促進自己商務(wù)事業(yè)發(fā)展3.某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)成本很高的城市中心區(qū)。

4.企業(yè)對自身形象展示的需要很高。

客戶心理1.通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提供工作效率1.這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本2.以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌2.以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。11項目概況：成立于1992年7月，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至2005年9月，園區(qū)累計引進注冊企業(yè)4141家，吸引跨國公司研發(fā)中心91家。道路:園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機場,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵:地鐵二號線從虹橋機場途經(jīng)張江到浦東國際機場,在人民廣場與地鐵一號線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機場：園內(nèi)距虹橋機場25公里，距離浦東國際機場21公里?；疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上海火車可直達(dá)全國各主要城市級香港特區(qū)。張江模式——上海張江高科技園區(qū)地鐵站外環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮12同濟大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角場商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路北外灘航運中心大連路遂道陸家嘴高?？萍紖^(qū)國際商務(wù)區(qū)區(qū)位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地——打造都市生活第三地13位置:位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。

交通:位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心三條主干道通往市中心配套：項目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所;

北京開發(fā)區(qū)五星級的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道——關(guān)于客戶的思考亦莊BDA企業(yè)家的香格里拉

—CBD之上·企業(yè)獨棟花園

中企綠色總部·廣佛基地目錄一、項目總體介紹二、項目優(yōu)勢分析三、項目定位四、產(chǎn)品分析五、價格分析六、銷售情況分析七、項目贏利點

一、項目總體介紹：華南智造中心·企業(yè)發(fā)展創(chuàng)富平臺項目總占地約30萬㎡，建筑面積約50萬㎡，項目分三期開發(fā)，首期占地5萬㎡，總建筑面積近7萬㎡，容積率低至1.4，超低密度、原生態(tài)、大配套、國際化的廣佛核心總部經(jīng)濟區(qū)。一期提供78棟企業(yè)獨棟花園，現(xiàn)已全部封頂，2013年4月25日交付使用。一期配套包含國際會議會展中心、商務(wù)酒店、公寓、休閑商業(yè)街、過萬平方中央公園等，預(yù)計明年中提供服務(wù)。項目類型：產(chǎn)業(yè)集群平臺、綜合服務(wù)中心、總部經(jīng)濟服務(wù)基地產(chǎn)品戶型：獨棟總部花園、獨立辦公花園、酒店服務(wù)式公寓項目規(guī)模：總占地面積約30萬㎡總建筑面積約50萬㎡一期規(guī)模：總占地面積約7萬㎡總建筑面積約10萬㎡項目指標(biāo)：容積率約1.4-1.8綠地率逾40﹪，平均樓距25米項目品質(zhì)：外立面石材、雙LOWE玻璃及鋁合金，獨棟配迅達(dá)電梯及專屬車位戶型層高：首層6米，

標(biāo)準(zhǔn)層3.6-3.9米，

頂層4.5-6.8米戶型面積:300㎡－2000㎡停車位：約5000個綠化率：45%物業(yè)費：10元/平方米.月信息介紹中企綠色總部基地的誕生整個項目秉承"以特色園區(qū)帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、以良好環(huán)境吸引先進技術(shù)，以優(yōu)勢企業(yè)形成集群效應(yīng)"的經(jīng)營理念，將低碳理念融入到整個項目建設(shè)運營之中，從低碳商務(wù)、低碳運營以及低碳服務(wù)三個方面，集研發(fā)、教育、示范、展示、生產(chǎn)、銷售等功能于一體，努力打造成為廣佛經(jīng)濟圈首個綠色低碳產(chǎn)業(yè)總部集群示范區(qū)。全面建成后將有近300-500家企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)人口2-3萬人。

2009年4月21日，中山大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師袁奇峰率領(lǐng)的團隊制作《廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展策略研究》方案給南海指明了一條發(fā)展方向———建“廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地”。廣佛一體化快速路網(wǎng)正在加速形成，為廣佛同城奠定良好基礎(chǔ)，而本區(qū)域作為廣佛同城的重要載體"先行先試"，是廣佛同城起點，也是廣佛同城的首善之區(qū)。2009年以來，福田汽車南?？偛俊⒅衅缶G色總部?廣佛基地、廣佛物流總部基地、廣百物流中心等項目紛紛落戶里水，10平方公里產(chǎn)業(yè)總部集群區(qū)正呼之欲出，形成未來城市新的增長極。二、項目優(yōu)勢分析二、項目優(yōu)勢分析低價購買、高品質(zhì)利用土地地塊的用地性質(zhì)為工礦倉儲用地，使用面積58701平方米，購買價格僅為1972萬元，約22.37萬元每畝。廣佛核心·金沙洲區(qū)域優(yōu)勢交通便捷

廣佛經(jīng)濟發(fā)展中軸——金沙洲板塊強勢崛起百強企業(yè)集群·造就十平方公里總部新城！中企綠色總部率先進駐，搶占新城核心！國際形象，億萬商機，豈能錯過！

從中企綠色總部出發(fā)，半小時內(nèi)可迅速接駁"空港經(jīng)濟圈"、"火車站經(jīng)濟圈"、"廣州新客運站經(jīng)濟圈"。三大商圈不斷交互相連，形成一個囊括廣佛半壁江山的"國際商務(wù)圈"，直接輻射珠三角地區(qū)商務(wù)，統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域發(fā)展。高值區(qū)位：30分鐘國際商務(wù)圈，商圈集群引聚財富增長極。區(qū)域周邊相關(guān)配套現(xiàn)有樓盤：恒大御景半島中海金沙灣保利西海岸區(qū)域周邊配套簡介中企綠色總部進駐華南以來，受到國內(nèi)外多達(dá)60多個商會的關(guān)注與支持，眾多商協(xié)會與中企結(jié)盟，構(gòu)筑強勢發(fā)展平臺，篇幅所限，不能一一例舉，僅此鳴謝：中國貿(mào)易促進會、廣東省服裝服飾行業(yè)協(xié)會商會、粵港澳合作促進會、粵港澳服裝服飾商會、廣東省電腦商會、廣東省文化學(xué)會、廣州吉林商會、...戰(zhàn)略合作企業(yè)中企綠色總部配套齊全強大的服務(wù)支持，國際品牌戴德梁行獨家為進駐園區(qū)企業(yè)提供配套管理、行業(yè)發(fā)展、技術(shù)、創(chuàng)意等資訊服務(wù)；集辦公、交流、展銷、會議、購物、休閑、娛樂等多功能于一體，多功能國際會議會展中心、酒店式公寓等，是一個集寫字樓﹑商業(yè)配套及生態(tài)公園的超大規(guī)模國際商務(wù)區(qū)。全“企業(yè)沙龍、會務(wù)禮賓、人才服務(wù)、信息推廣、企業(yè)管家、政務(wù)服務(wù)”六大服務(wù)體系，實現(xiàn)商務(wù)辦公一體化，為企業(yè)全方位服務(wù)；完善的配套服務(wù)設(shè)施中企綠色總部與中國企業(yè)家俱樂部緊密