中原廣州蓮花山高爾夫別墅項目內(nèi)外部環(huán)境分析及營銷策劃

《蓮花山高爾夫別墅項目》項目內(nèi)外部環(huán)境分析及營銷策劃方案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目一部營銷策劃組

Guangzhou2011.12項目面臨的內(nèi)外部環(huán)境分析Part1蓮身花疾山球雖會騾俱駁樂霜部倚惹蓮犬半愚島石杯樓姓碧遭桂清園—繩—項跡目難地銳塊蓬位徑置膝示洽意—杏—一戒二捏期小別殿墅三志期加別爆墅—驕—蓮進(jìn)花外山勵別掏墅厭三累期冤規(guī)抄劃—均—別墅類型建筑面積花園面積產(chǎn)品貨量備注獨立411㎡305-518㎡19套一線直臨高爾夫雙拼336㎡173-407㎡18套背靠小山坡/望田園—傳—項泛目秤面估臨糾的咬景徒觀伏環(huán)約境—極—內(nèi)谷部誤自棚身療環(huán)沖境汁：直牢鄰閥蓮訂花完山詞高樸爾骨夫駕球虛場礪坊江問水殖道尊、講村澇屋倡農(nóng)踢田權(quán)環(huán)類繞外圈部缺大掌環(huán)外境四優(yōu)窩越腎，抬未澆來濕發(fā)永展膽潛訴力診大自蓬身僅內(nèi)堆外碎環(huán)煩境科差數(shù)異罪較版大球，蛋一柔邊促是什高沸爾勸夫突一潮邊涼是泄村斷屋庭農(nóng)名田外奔部雷大拘環(huán)刪境晨：國鳥家4邪A風(fēng)壯景測區(qū)披蓮煮花扒山海援鷗覺島餃休少閑膜旅堆游暖度閱假幣區(qū)蓮怨花門山海諸鷗胃島農(nóng)氧田咐村達(dá)屋陜包虜圍沿發(fā)途土路井況別性墅淡面雜向法一在線秒高穴爾播夫三踩期半別挑墅悅景罵觀礪界江冰水針道—熊—項聯(lián)目標(biāo)面瓶臨脖的混人濤文球環(huán)竄境—診—匯茫聚洞香災(zāi)港惰、奏日情韓組、蚊美躲德齊等蚊多暈國歉精序英森在款此監(jiān)置強業(yè)挨打章球在暢這猶里倒交汽際吵往撿來通的協(xié)都剩是薪來仗自部各組國龍各葉地蛛的擺富答商槍名安流但父卻愧隱旬居太于丟此惹不遙被闖外懷界蒜人率所裁知是逐一餃群趣真蛇正踩低租調(diào)低的悶商咐賈是名哭流踐圈告層指巴定旦接乳待因中希央百領(lǐng)值導(dǎo)充人埋的悲別思墅尺酒像店望肥海示觀齊音販吸系引即各渣地細(xì)游涉客宜朝家拜怎香足火油鼎音盛4揉0漸-由9緩0分謀鐘逗自識由稍穿段梭廣售州雪、熄香秘港耍、欲深企圳拌、完珠糖海究等吳地海碗陸訴交臥通傅十餐分糞便生捷—已—項印目譯面笑臨膽的廁交筋通苗環(huán)飛境—才—9填0頁m播i打n4堅5少m愿i鐘n6侍0倉m賊i位n4刮0基m株i媽n快茂速憶路摩：華窩南鎮(zhèn)快株速鄰干氏線供、斤南額沙騎港畫快莖線柏接慚駁刻，4槽0分趁鐘汗抵臟達(dá)輸廣躁州慮市搶中牙心地件鐵咐：地冒鐵4號絕線隙石由碁同站六、架規(guī)活劃1獎7號子線魔蓮工花霞山膀站宏、遮地只鐵3號蜘線衰東錦延齡長石線幻玉至圓海蛇鷗覺島碼惜頭止：距好離鴿蓮垮花潤山愛港2碌.識5公珍里搬，9玩0分索鐘印直錘達(dá)咐香櫻港放中鹽港歡城但濁項駕目礙沿晝途軍缺耽乏吹導(dǎo)玩視置，怠路律線貍指莫引百不毛清沃，胃外出圍蚊展援示凱面婆欠恭佳—秤—項震目歪面部臨弦的牢配向套萄環(huán)投境—宮—項鞏目某所副在崇區(qū)驢域氣無寇高銅檔顛次辨的忌酒壓店貿(mào)、s必h左o北p騾p灰i芝n芬g松m系a匪l傷l、揪餐爸飲但食魔肆裙等派配慌套石性樓各鎮(zhèn)晝中猜心告商老業(yè)石飛樓捕鎮(zhèn)抹中注心殊酒乏店海論?dān)t召島扭農(nóng)涉莊項否目膠附攀近猶的頌酒仁店項層目廣附爬近班的賣度夠假楊村廣夾州夫高標(biāo)爾宇夫洲別鉛墅例項藏目下概探?jīng)r別墅項目戶型面積（㎡）均價（萬元/㎡）總價（萬元）貨量(套）頤和高爾夫莊園聯(lián)排6003.0-4.01800-240032獨棟700-11006.0-8.04200-880064玖瓏湖雙拼3592.5-3.0800-100038獨棟447-5973.0-3.51400-210041頤掌和編高挎爾痰夫唯莊沒園影主愛打肯大逐面青積褲獨臘棟窗別影墅懂，添聯(lián)杠排透與福獨本棟摔產(chǎn)殖品泉價符差副懸額殊用，獨伴棟上總擦價4洋0項0腐0萬西起繪，蒙相救當(dāng)蹲于摘聯(lián)序排兄總沈價閃的2倍禾；玖在瓏點湖醒在程售阻不胳同爬類蛇別臥的勉別榨墅牙產(chǎn)吹品怠貨冰量昌、度價北差臂相辜對衡均霧衡拿，別客墅愈總樣價有在3謎0借0歷0萬勉以喂下款。別墅項目戶型面積（㎡）均價（萬元/㎡）總價（萬元）貨量(套）消化率萬科紅郡聯(lián)排380-4303.0-4.01140-1500約5083%獨棟570-6002000-2500約80雅居樂劍橋郡聯(lián)排298-5103.0-3.5900-1800110——金山谷獨棟480-5693.8-4.51800-260015約20%雙拼340-3702.8-3.5950-130028四聯(lián)排280-3102.0-2.5700-80048倚蓮半島獨立待定預(yù)計2.0——17——雙拼101石樓碧桂園雙拼待定待定——2——聯(lián)排91番峽禺爺主磚要予別灣墅鳥項痛目稅概歪況項射目亡一陡方言面巷面尺臨跌華兇南緞板悅塊辯高頁端勤城蠟市旗自病住深型掠別番墅猶的兄分統(tǒng)流另舅一沸方允面撤也枯面摘臨盞周印邊抹經(jīng)超濟蘿型歷別加墅鍋的關(guān)價叨格像競旺爭表為面恭來復(fù)看催：項待目位于重國沫家4妨A景嘴區(qū)忙蓮頁花辜山訂，丑直任鄰江高蹄爾勝夫遞球別場場，劈燕稀糖缺燒純塌獨妹棟違雙透拼之別稈墅洞，水優(yōu)扭勢宋明焰顯項蜻目墨僅3耍7棟拳別嫂墅罩，鄙光往球康會射會綿員怖及打周枕邊牽客結(jié)戶闖就防足址以燦消喪化廳，較完尼全傻不總?cè)毕壙涂硲舯辈毁I憂研銷騾售深貍?cè)牖攴帜晡鰪B：對競內(nèi)免而導(dǎo)言肥，夢球債會雅會評員爽及伏周轎邊股客預(yù)戶書對流該冰區(qū)辱域閱有嚼一惱定缺情拋結(jié)諸其戴購職買躲意倦向柔明芒顯翠，蟲但旁他得們壟對寬項皂目顏的織歷精史辰淵呢源段了亭解奶甚掘多哪，姿對境項羊目只的加價遵格描接梅受柳度孤有賄一壞定票局黑限，如逼何寨讓棟這結(jié)些股客闖戶異接核受爺項遣目聚提爪升獅的襖價蝕值罷呢？對外池來蛾講盞，椅外樣區(qū)它域陣客鵝戶弄對封蓮粥花灑山混高些爾桿夫畜球今會辮、湊項川目卸所頁處拾板蓄塊瓣了呀解悲甚述少喂，且如億果弦是程純敗度王假認(rèn)這錢里嫩的杏度拿假笑資我源日暫冬時畜缺俘乏慰，腐如欺果喝是梢自完住侍這朽里腿的翁生釣活客氛洲圍慚明卻顯樂不列夠，我臨們絡(luò)要牛讓固客拍戶肉為若什區(qū)么栽在蠶此偶購英買公呢？非痕直爸臨境高渡爾蜓夫惑的眼雙挑拼乓別約墅工其客景望觀道環(huán)慚境協(xié)資偉源皆有滴限繩，斬且卸面前臨脊周橫邊體較鵝多蘋樓敏盤彩同乒等死產(chǎn)參品皺的悠競服爭限，如蜂何派突地顯凱這柴部兔分融雙箭拼吉別撓墅啞的洗產(chǎn)歲品掏價卻值?。宽棟L目壤面袖臨唐現(xiàn)童狀問暮題項目核心主題營銷策略Part2項耽目捧定壩位蜓策耍略項及目扶定德位填前韻我競司僚提叼出印什妨么亂樣蔬的沫目索標(biāo)賭？項坐目遞定柴位考緣貸何擾得姻出稍？項蘿目角究槳竟臭該永如摘何音定火位界？審織視因項猜目洋的嬸各佩項捎條經(jīng)件歡，星我糠司黑在漂本釀策軍劃蟻案墊中行提背出粥兩觀個絨目之標(biāo)1、宰品炸牌禽效暖應(yīng)頌：努運淺用掌項符目梨對包企功業(yè)法形確象慢進(jìn)辯行經(jīng)塑樓造2、挎經(jīng)肝濟窄效句應(yīng)司：招運傅用靠營芽銷腹手曬段揮達(dá)熱到脹利版益愉最芬大爺化顛封覆太項脂目困品雀牌帶形角象減羞少盤項淋目忙一獻(xiàn)二田期翼產(chǎn)附品復(fù)影層響突香破頭周度邊縫市高場豈價說格將腐項拋目市推技向掉一戒個董全辰新愚的板高活度項賞目貍定濱位裙前情目壤標(biāo)蓮雞花郊山興腳還，驚高遭爾喇夫碌旁刮，想單宏價塔近5萬及，除總己價閱近爪兩銅千讓萬默的爸純頁別咬墅答社賺區(qū)慘～我陶們擱需患要戰(zhàn)貫描徹察的腹別賴墅獎號炎召吳力項島目弦定告位財前雕目糊標(biāo)為木何認(rèn)本栗案汗中泉我止們齒會甚提沃出閉如奏此受一趟個握全斬新恐高原度遵的張目艇標(biāo)首？我稅們瞎提革出清的織高適目認(rèn)標(biāo)灑，褲緣揀于佛我撿司榴對紹市涌場昆的扭了域解鋸及蒼對僻項陣目靜的歌深銜度漠分聯(lián)析六調(diào)附研從項鄉(xiāng)豐目嘉產(chǎn)疑品碗面谷臨灣的應(yīng)市復(fù)場場、屈項蘆目納自和身拘條澤件墾及庫項坦目握面勻臨箱的在客體戶窮群等鴿方床面鼠的流分唐析蠢更這加濾肯較定添并降支蠶撐時了付我占們貼的始信膀心桂。為尊何侮可茄以刑定魔如搶此走高侮的穩(wěn)目寒標(biāo)后？別斷墅堅在燃目寺前慕市惑場天上舒代堆表耐著姐什載么冰？項繭目當(dāng)究膊竟蕉有蹲哪春些饑優(yōu)窩勢限是微我云們鋸可驚以威借閃力堅的著呢領(lǐng)？本架案今項綁目熊所斥面脆臨亮的裙客府戶邁群氏是所哪文些映類大型駐？我演們逐帶卻著塵這直幾襪個棒疑澆問柜，擋繼芒續(xù)存看臭下膨去…仆…項襖目鵲定筐位掀前伴思窮考中桿央畏禁斬令醉“糧別侍墅框”捧用明地各救種尤所帥謂泥的公“展類晉別刷墅忙”科項衰目烘泛拜濫村，與別福墅喝已土不椅再辯成董為理高擋高繭在道上簡的每豪捎宅漆代唯名跡詞現(xiàn)綁在轉(zhuǎn)提腎起拿別停墅腥二墨字嫂，涌人級們討的納聯(lián)勇想齊已明經(jīng)零變姻成深為基：花懶園允洋貞房—醒—疊渠加認(rèn)別載墅犬；喘帶姿花量園食的慣底塘層冬或坐頂方層—磨—親估地俯別匠墅聲；染空唱中朋復(fù)云式—猜—空間中赴別疏墅龍；項目定位前思考項目別墅市場環(huán)境本沒案夫產(chǎn)移品楊總?cè)鮾r堵在8粗0穗0－1嘆8乎0樓0萬旁元抗之蠶間陽（榮或駁許續(xù)會運賣緩得饑更漲高獨）而股一未般淋的室別講墅燦，捐價侍格污在2驚0揚0－5古0悟0萬適之嘴間因去而仙如鋒果燭本庭案脆僅體僅露用團“們別務(wù)墅釣”陡二命字天形庸容悶，凱其蒙價勉值民是狼絕殼對溫難鳴以渠承芒載獨的目深前憤廣敲州恩大赴部反分漠別雁墅柱總抽價刮均珠在5梅0挑0萬忽以醋下依慰蓮算半券島賣（陪中遠(yuǎn)式諸別厘墅朝）馳，盈預(yù)皺計騎總盟價清在3副0艙0－5呈0誓0萬具之晉間雁；金槽山擴谷束別與墅宴，繳總某價6哀0避0萬候起端；北瞇部累萬奴科辯城北，執(zhí)別桐墅滿總璃價2龍5最0萬鈴左犧右冷（削帶被裝率修統(tǒng)）陸；中什國污美木林督湖只，其別背墅聞總覺價2隆0岡0膏—婚5笨0聯(lián)0萬縣（再帶膚裝賢修虎）隨；本慘案混六渣大曬價匙值任調(diào)一航單繩項殊，專即當(dāng)可朋支鼻持曾市商面臟上飲任顧何驗一寺個牲別貧墅陡項寄目益的協(xié)銷碎售絕篩世糕山貢水—柏—物4茄A級極蓮?fù)ㄗg山茂風(fēng)線水際寶裁地塵；奢刮侈擋高襲球—鵲—直損面緞高示爾陡夫凈球盛場禍一拘線倚景瘋觀攪；獨槳棟本極毫品—低—羅4綠0搜0平闖米地以訴上只絕詳版役獨謀棟悄建酸筑畫；稀幣有室價滴值—鴉—逐3棗5席舒，倍空棋前閑絕烏后彈的啟產(chǎn)脹品毒機洽會抹；國不際勾圈翁層—宅—匯眾聚譯歐旬美證、宴日塞韓膠、忘港妨澳趨菁作英宗；中瞞央杜府鏟邸—謹(jǐn)—緊屋挨擾中蟲央竊領(lǐng)黨導(dǎo)推專冰屬政酒書店淘；項目定位前思考項目自身優(yōu)勢本赤案喇價里值東高輕企該，吉遠(yuǎn)蹄高怖于狼目巨前火市證場苦上籃所研謂意的床別便墅項朽目掀地擺理役位療置陡奇濁佳趟，氣且番為孕商擋服殖性導(dǎo)質(zhì)盡（模不偽限界購玻、番不銅限軟貸朗、顏不騙限咳國友籍歸）同趟時進(jìn)具嘉備第多闊項秘頂?shù)丶壪〗^陳版纖優(yōu)鎮(zhèn)勢蘭（執(zhí)風(fēng)爆水編、姑人島脈簡、桑稀學(xué)缺拒等悲）項目定位前思考項目客戶群情況目季前吧所撈謂挺別藍(lán)墅修的傳目是標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diào)敘，發(fā)盡塌量甘使攻色防彩壁對汪比祝明購顯建略議穿產(chǎn)敢品尚門頃窗蜘重醋新愁設(shè)創(chuàng)計拖為賀圓地拱清形之，蓋靠演景寬觀育面底的去窗散戶爪盡膝量鉆設(shè)句計壇落包地拖窗建麗議椅產(chǎn)粉品罪的瞞露屆臺昨用華鐵織藝室刪占欄蠻圍呆擋附，鄭以器擴央大得項胳目征的很景滿觀建驅(qū)議暢整槍個建產(chǎn)分品學(xué)加液大為細(xì)祝節(jié)以設(shè)證計煩力轟度譯，舍添醫(yī)加拜門朋牌撐、電信趨箱添、略圍纏欄貌花決槽翁、盟街養(yǎng)燈右、滴欄底柱辯等建墨議潤產(chǎn)顛品扯前吐花它園失重愿新境塑堂造似，曉不回要稅單宵以蓄圍勁欄才圍預(yù)擋產(chǎn)吃品治車么庫階較瓣矮殺，究建仰議捧向斤下昌挖性深廳，繁做值成愧半鎖地范下村車屯庫盾，奸同寄時湯，乎配流以蔽高辰檔平次請車寒庫賓門俊以眠提慰升孔項左目靜檔質(zhì)次搭；項鄭目精產(chǎn)兩品桂建專議客廳調(diào)空一部分產(chǎn)腥品新客禍廳閣不廁夠墻高鐘，伶建亭議蠢再教加插高蝴，筑調(diào)乞空尼一滔部朽分仿以蜓達(dá)屠到8翼m以碗上搶的文客頸廳嶺中傍空傍位栽置紙；產(chǎn)低品悟外洞立還面閃較像舊冠，進(jìn)建齒議速翻岸新偵，并同肥時航適肝當(dāng)跑采耳用妻木物制猛元巡壽素躁突號顯載項恐目威純排正文西綿班恨牙器風(fēng)硬格建均議沾將袍圍晃欄聰改慶為呀鐵解藝劫，態(tài)適應(yīng)當(dāng)格在丹露認(rèn)臺挖頂駝添業(yè)加見木康柵挺欄窗醋體勉形簡狀蓄盡史量予改陳為找圓衫弧梢頂垃，痕并宣盡叢量牽選岡用菊落夕地鈔玻班璃適因當(dāng)欄加坐高候內(nèi)膛外謝門郊的神高朽度小，引并步做道些階許押藝扔術(shù)喘造釋型項野目靈產(chǎn)偶品毒建返議頂選層梁露癥臺速及統(tǒng)陽層臺虧的抽圍初墻障過錦高畫，取遮絹擋晨視滔線蛾，并建紫議勝改紐奉為聽用史鐵第藝扎的才圍踢欄異，悄并兔在崇圍達(dá)欄腳上直加剛花秘槽佛位昂置營；項沸目趣產(chǎn)柳品晚建臨議產(chǎn)林品戀客淺廳瞞、端餐柔廳犧及愿主堪臥硬的柳窗騰戶肅建發(fā)議校改綁為狡全隙落伸地吼窗蹤蝶，旋為幣統(tǒng)嚇一愈建俯筑光風(fēng)識格豬，昌窗裝上濫方尸可陸為抖弧輔形哭，冊這柔樣糟才遺最太大蘿限歌度么望壩一鉤線濕高彈爾束夫躬絕躺版剖景節(jié)觀統(tǒng)；項訊目惹產(chǎn)梅品繼建鳥議產(chǎn)鳥品越客全廳絹、賣臥綿室垂、請陽拋臺姜的許門愁較擇矮尼，旦建病議址加旅高辦且皆陽距臺至的蚊門藍(lán)建伏議炒做臂成陪拱務(wù)形案以腔更艦好球的浩演測繹落項妨目荒風(fēng)倉格建；項四目槳產(chǎn)茫品底建都議產(chǎn)形品敲入菊口騰位賭置涼不當(dāng)夠虜高盾檔請，譯建悠議味要斯做嚇細(xì)勾致違且峰具初項秩目疑特密色療（下富掉含柜項羨目矩建覆筑娘風(fēng)乏格率）鞭；建笑議革添娛加誼風(fēng)煩格鑄元祝素欲，惑如著窗娘臺迷花底槽港、匯門奴燈剛、觀信丘箱報蹲箱獎、按門挨牌突等剛；同錢時鉆產(chǎn)優(yōu)品衡外政立趙面主窗的臺稻顏福色陷過似舊稻，機建曉議迎加原深呢。項驅(qū)目刪產(chǎn)搬品設(shè)建折議產(chǎn)鄙品術(shù)前污花炎園螞較刷單視一伍，摧建社議罩可堡做率一菌些擦石覆藝伸造予型席以核豐銜富路產(chǎn)糧品挨內(nèi)迎涵河，謙也芹可惹對頑大備門丹進(jìn)貢行期藝內(nèi)術(shù)抗造宗型戚。項眼目思產(chǎn)添品凈建面議項盜目監(jiān)產(chǎn)鐮品待建碼議鑒爭于釣項喂目骨目齡前銀打席造撤的赴園命林館景舊觀傾，償我堤司燥認(rèn)弱為民遠(yuǎn)魔遠(yuǎn)齡不杰夠山支著撐藏項毫目志的倆檔沃次廚跟制價熄格園工林山建弓議園監(jiān)林傘：建悼議鉤本蝦案堵產(chǎn)它品紗園花林襯在帖配底合孤建凈筑戀風(fēng)疲格牛同銀時勺擁挺有喊自補己鞠的寇獨覆特列風(fēng)疊格鼻，凍建服議尖采獅用島以史郁娃金員香夫為羽主籃的旗彩免色益類厭花筋草辰進(jìn)裁行哀園夾林翠包盈裝搶，覆形銹成脈項老目傷一辜個嚷特倆色—忠—郁嫌金歸香津大齡道進(jìn)鼓入穿項參目摧三行期粱的際道般路學(xué)需更用證園紫林寒及病鮮廁花吼進(jìn)喬行蠻包傭裝駝，耳不壁僅到僅躍只況是親綠綢色灑，路建求議池營膜造魚出憶五撲彩斗繽雀紛講的清花多草麗世男界攻。項激目姨園務(wù)林岡建耍議項方目由園幟林府建頭議產(chǎn)都品乞入所戶組正素門潑需瞧進(jìn)為行毫重所點康園監(jiān)林瘋塑貨造比，屠車寨庫轉(zhuǎn)及償入壤口堵花點園肢處他應(yīng)圣加械大穿綠析化碰強棍度仙。項麥目聾園忙林釀建殼議花哨園要以月白太墻彼圍隔蔽變顯載得扭很屋突淺兀嬌且便降憐低褲項描目悉品磨質(zhì)炒感耗，歉建誤議看以亮綠當(dāng)植租圍滅蔽岔加含郁釘金班香叔點撒綴箭，烏墻欲體濾上役設(shè)夕凹慈槽筐種厭植德鮮侍花傲，牧也幕形跡成鍋項伐目畜一渠道班獨羅特潛的認(rèn)風(fēng)額景灑。項扎目恨園和林幟建波議建炊議揭不館要妹做今簡