浙江海鹽縣某地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告doc

海鹽縣長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2004-12目錄第一章前言倦一惹、拜報(bào)屠告姓編主制測(cè)目挽的釀二悠、壇報(bào)瓜告膠編覺制職依彩據(jù)肥三陳、鹿項(xiàng)噸目箱概未況投第狼二婦章腸旬項(xiàng)安目芒開牲發(fā)仰經(jīng)筑營(yíng)開環(huán)殿境棄分鏈析兄一好、島2申0倡0比4阿年郊國(guó)壟內(nèi)旁經(jīng)奉濟(jì)烈及猜房賭地飲產(chǎn)蘆市朗場(chǎng)秒回崗眸呼二垂、保嘉曬興過市秘房難地康產(chǎn)聞市奧場(chǎng)脫概忙況悅?cè)?、欄海衛(wèi)鹽譯縣埋城袍市?？偟⒏裴u況適四拴、孕有本利滿投訊資食經(jīng)柿濟(jì)墓形寶勢(shì)娘成你因潛分壞析椅第公三購章鏈儲(chǔ)項(xiàng)蕩目間周趣邊甩物過業(yè)陷市宴場(chǎng)險(xiǎn)調(diào)膊查額分終析剝一謎、伯投隊(duì)資作地瑞塊將的煉地橋理粗環(huán)每境乖二哨、極海小鹽頁地葛區(qū)懷區(qū)戰(zhàn)域脅分仔析涼三拌、柱項(xiàng)叢目方區(qū)柴域抖地磨區(qū)天住矛宅炸市饞場(chǎng)跌調(diào)砌查牛四寸、殿海究鹽雹消唱費(fèi)真者贊調(diào)暮查潔分苦析虛第朗四憤章辛闊項(xiàng)放目露開蛋發(fā)譜經(jīng)賞營(yíng)怪優(yōu)墊勢(shì)厭點(diǎn)跑與掀機(jī)娘會(huì)警點(diǎn)貴分野析祝一鞠、扁房泥地牲產(chǎn)禽投解資朵項(xiàng)促目解開浙發(fā)匹經(jīng)拋營(yíng)足機(jī)鎮(zhèn)會(huì)蠻形玉成皺模熱式窯二恐、蔑項(xiàng)擱目股開絮發(fā)嘉經(jīng)門營(yíng)箱優(yōu)釘勢(shì)誓點(diǎn)面三姓、日項(xiàng)煙目競(jìng)開爐發(fā)限經(jīng)纖營(yíng)頌機(jī)切會(huì)姓點(diǎn)繁第勝五竭章氏倦模項(xiàng)險(xiǎn)目咽定博位則一倡、秘目按標(biāo)慘市完場(chǎng)社定間位慈二荒、阿產(chǎn)啞品捎定磨位芽第瓣六咸章咽炭揮項(xiàng)絲目槽規(guī)韻劃趨、四建府筑基設(shè)竊計(jì)殘建砍議稅一敢、跪項(xiàng)獸目厭總豎體栗規(guī)淚劃愧建枕議薦二禾、檔住抹宅傷建瞞筑厘設(shè)剝計(jì)怎建棉議篇三陸、雜小奮區(qū)服配墳套建設(shè)恒施呼建舊議英四妹、槐環(huán)數(shù)境高藝村術(shù)寄設(shè)傳計(jì)伏建存議尿第雕七吸章襖使項(xiàng)慈目會(huì)開沃發(fā)偽經(jīng)鑰營(yíng)塊策凍略張及橋投豪資被估盒算茅一航、繡項(xiàng)掌目捆開載發(fā)廚經(jīng)電營(yíng)乖策霞略欲二敢、偉項(xiàng)故目佛投擔(dān)資克估遭算量三子、千項(xiàng)攤目自實(shí)熊施式進(jìn)震度姐安沸排丟四語、態(tài)項(xiàng)重目璃投杯資釘與唉籌造資惑計(jì)兩劃商第街八筍章斷銀項(xiàng)天目屢開兵發(fā)妨經(jīng)翠營(yíng)難狀障況夾分乎析賀一絡(luò)、鮮項(xiàng)榨目孟銷碰售壟計(jì)晝劃稍二墨、具項(xiàng)壁目鏡銷奉售船收割入赴估魔算仰三曬、鵲項(xiàng)于目擋經(jīng)分營(yíng)懷成攏本捎估技算贏四匙、碎項(xiàng)輩目爺利復(fù)潤(rùn)電估攀算課第禁九棄章蹦拋項(xiàng)溉目面開邁發(fā)渾經(jīng)原營(yíng)秘風(fēng)姐險(xiǎn)古分仍析紙攀猶擠敲一諒、趟項(xiàng)榜目絕開放發(fā)茂經(jīng)孔營(yíng)承主弦要即風(fēng)伯險(xiǎn)詢及吵對(duì)沫策疑分謀析葵第賊十真章帆朝結(jié)磨論柴與爸建愈議穿第款十艷一披章拌尾結(jié)攏束感語設(shè)第悶一刮章羞傾勒前擋挖言碌一億、祖報(bào)泛告全編跡制志目蹄的宰耕交?；?位、奪在餓對(duì)望項(xiàng)令目肚開色發(fā)虧經(jīng)遺營(yíng)顛環(huán)苗境鋒進(jìn)卵行蹤詳子細(xì)厘分慰析織的純基抽礎(chǔ)種上封，示結(jié)籮合銷項(xiàng)惠目紐所門處園的菠區(qū)陳位普環(huán)霸境脅，譽(yù)對(duì)斧該配地兩塊處的亡市設(shè)場(chǎng)旁價(jià)傍值第進(jìn)民行疲合鄰理鋒的說評(píng)概估國(guó)。茶梳貨堤杜2域、味對(duì)椅項(xiàng)規(guī)目喜的膽可是行姓性珠與張開魂發(fā)誕經(jīng)押營(yíng)同策蹄劃雅提磚出咱初裙步忍意零見機(jī)，擱并頓對(duì)爭(zhēng)項(xiàng)魄目窮的功規(guī)菜劃仍設(shè)惰計(jì)縣、痰建苗筑修方軍案孕設(shè)趟計(jì)購、耳環(huán)返境襪藝瞇術(shù)愚設(shè)帆計(jì)徑提浩出米相渣應(yīng)哈的重建活議俱。久惠輕恒座3揮、襯結(jié)稅合藍(lán)公休司棉的頓狀位況貴和濟(jì)項(xiàng)狗目冒的么特肯點(diǎn)攻，勢(shì)探哪索矮項(xiàng)忘目墨開遇發(fā)撿經(jīng)包營(yíng)姨的級(jí)可悉行騰方堪式雅。器任戴評(píng)拋4苦、軌對(duì)柱項(xiàng)港目舅進(jìn)把行怨投貍資糟分羽析訴和抄風(fēng)轎險(xiǎn)亂分遠(yuǎn)析露。用5但、襯對(duì)印項(xiàng)巾目勢(shì)決顯策冊(cè)及箏其建實(shí)延施芝的排優(yōu)清化歐提頑出寫建爺議逆。腎二支、腸報(bào)繞告田編貍制鐘依莖據(jù)注白嘗禁疫姨1零、太海吸鹽升市是規(guī)貝劃般局哈規(guī)助劃誠方幼案庫；艙篩舉魚魚播2遵、攝國(guó)掛家是建范設(shè)亦部清及個(gè)武炊漢周市押頒社布祝的四與煎房鋼地裝產(chǎn)微相貝關(guān)喘法楊律西與匠政固策殖；摸臺(tái)向既餡暈3飄、撿嘉誘興跌市烈統(tǒng)形計(jì)筆局矮，吊海扮鹽祥縣嘩統(tǒng)豈計(jì)臂局延；耳利肌涉筒廟4樂、章現(xiàn)楚場(chǎng)廣勘輪察瓶和波實(shí)汽地伙調(diào)忘研需所抹得北資摔料猜。言三腰、陶項(xiàng)率目慰概芒況牧該巴地眠塊仿位亂于鍵嘉港興池市白海枝鹽教縣愛長(zhǎng)截安勞路甜西悉側(cè)腰、矮海姿興狠路奸北蓮側(cè)頸，扮西炮側(cè)課臨粉團(tuán)匪結(jié)虜港眼、揚(yáng)北堂側(cè)宰臨滋鹽替北吉河晚，炒總員面倍積演約視7都3昏畝懇，頁并遇位隆于那海校鹽證縣筑經(jīng)喬濟(jì)摔開龍發(fā)在區(qū)次內(nèi)妨，班該很地待塊煮基賊本襪較悉為昆平繩整蛇，穗經(jīng)縫鹽紛城關(guān)規(guī)桶條預(yù)武孤字條（銅2漏0養(yǎng)0甩4危）歲0喪1蝴8委號(hào)騙文巴件孟批襖準(zhǔn)宿通尤過飛，根該趣地譯塊販主萄要汽用取途盡為克居懂住纏用洗地冠，諸類請(qǐng)別走代述號(hào)俱R簽2戒，抱容年積帶率喘不達(dá)大譯于飄1斗.陡3覆，驗(yàn)以塑中赴高攜層登以鳴上腹住斑宅醬為緊主吸（登中吵高息層飄以畏上秀住擁宅謹(jǐn)建特筑房面扭積煙占削住鄙宅春總?cè)堂嬲e過6格5愁%虹以爪上蝦）套時(shí)蒙不勺大蜓于螺2撈.猾0逮，裙建濟(jì)筑理密陽度逗不蛋大翼于返2矮5憤%洞，較綠豎化腸率蛋不繭小浪于滋3膜5笛%姿。章建存筑痛限今高溉多金層凳不清超畢過延五型層紀(jì)（催約科1油5蜻米炸左狂右豆，殿不遞含頂?shù)琢?xí)層妨層代高青2餐.鑄2寇米賽以吃下小的車自旅行槍車熊庫哨）腳，蓄允警許塑建榴高紀(jì)層搖，愉高掏層棕住園宅絕層纖數(shù)柴不繳超端過淡1自6龍層業(yè)（線約裁4救8僑米富左悅右歐）已；眾根切據(jù)似調(diào)兵查椅分貌析滑及還以第上斬資腹料扔，贈(zèng)項(xiàng)煤目貫產(chǎn)抄品奉定渣位酒為倚中濤高遙等植檔淺次糊的匆住眼宅杠新天區(qū)森。母建四筑選形局式導(dǎo)采功用傭組稼合技式輔：傾排釣屋澤、綠多庸層向7秩0雄%飛，貝小賺高洽層沾3燃0貿(mào)%購，饑并妹初拋步蹲確胳定蕩項(xiàng)罷目機(jī)主遼要拿技極術(shù)栗指掘標(biāo)茫如吹下勵(lì)：詞①留總兇用烤地征面勿積于：籠4帝8糕7苦6陽3哀平叼方惑米廣，此合房7押3拜畝壇。玩②聯(lián)容底積棵率巧：博1異.刷2拌5盡③知總給建齡筑柳面筐積烘：觀6雜0宗9英5芝3垮.您7悼5來M唱2敏睬飲其喂中杠：仙排鐘屋歡、紗多昏層嚴(yán)住軋宅烤：圾3正9愁1睡6刻7刑.特6爐2嗓5渴M閥2估醒匆超進(jìn)勸嬌嫂非小寺高務(wù)層靜住塑宅絕：伯1督8卷2槳8險(xiǎn)6碗.峽1擦2謝5昨M箭2錫額股良潑就遵級(jí)圍卸急衛(wèi)脹怪飯而公趙建份面稼積郵：飼3奪5省0受0利M盾2臉磨拉廁沫法掘沫禍建困筑浩密回度迷（城暫告無信設(shè)瓣計(jì)箱方仔案練無與法腿計(jì)聞算償出誦，恒建威筑旗密屢度膛=輕庸建晃筑亡基貴底返總偽面眾積秤÷燃建腳筑督用往地尋總胖面稍積售）醉。選⑤撒綠掃化錄率裝：難3芽5暴%毅（容以眾上禍數(shù)獎(jiǎng)?chuàng)涫菒酪劳讚?jù)恐周槐邊傻物廁業(yè)增的紗指依標(biāo)捆參夸考寶提纖出風(fēng)的自，客該飼方纖案有僅計(jì)為郵初城步扶方孝案號(hào)，薦在骨很見多夕方宰面各還煙有微待初于酬進(jìn)鈔一懇步裂優(yōu)住化問）鐵第顧二散章背蘿白筋項(xiàng)拆目亞開廟發(fā)丑經(jīng)勿營(yíng)幫環(huán)票境掀分壞析顯一挽、餡2中0欣0惱4擺年溜國(guó)譜內(nèi)站經(jīng)孝濟(jì)駱及塵房失地堂產(chǎn)汽市晃場(chǎng)餃回顯眸席投矩資匆機(jī)煌會(huì)喉孕鏈育息于筍經(jīng)越營(yíng)碧環(huán)仔境給之墊中找，利作輸為紋基味礎(chǔ)耍性死、便先姥導(dǎo)冰性壤的農(nóng)房慣地減產(chǎn)隙業(yè)逝更他是顧如殲此瞧。涉因諸此極，緞對(duì)陡宏讀觀專經(jīng)懇濟(jì)煎、謝社森會(huì)岔與熟政佩策址環(huán)拌境恩的佛把佩握捕是堅(jiān)每仍一尾個(gè)盒開撒發(fā)革決輕策羨者評(píng)所貿(mào)關(guān)犧注菊的呢首首要循問妹題惡。犬宏雜觀棒市取場(chǎng)針分魚析米據(jù)怨國(guó)絲家悔統(tǒng)秒計(jì)男局代，貢最界新陳發(fā)傍布廚的舒“餡國(guó)葬房裕景劃氣損指奪數(shù)辭”討報(bào)遭告接顯源示證，蕉今籮年塊1墨0拉月授的吊“孤國(guó)壽房草景衡氣雕指來數(shù)納”柔為洗1育0懷4圓.刪8攪7息，嘩比蝦9幟月筋份州微韻升筒0泉.撓0享4澡點(diǎn)廢。匹今政年串1閣-摔1唱0肚月參，腥全捉國(guó)須商先品眨房蘋平粗均雀銷檢售束價(jià)盒格納為陸每觸平穗方渠米宮2指7呈5源8杠元戲，漏與踩去鋒年斷同披期諒相綢比抬上齒漲鳥1促1澆.鍬7輝%形，群增伯幅姑比晴9從月?；厣崧湫?雄.劃3明個(gè)民百丸分摸點(diǎn)近。智其博中箱，箏商販品銀住孔宅癢平婚均派銷梁售盲價(jià)債格東為鳥每挺平聽方冬米逮2享5唯6勻6冤元設(shè)，也同附比誼上碰漲映1嘆0纖.獨(dú)2脫%遵。爭(zhēng)從緊全器國(guó)名房腹地僻產(chǎn)尿投燕資蝦的厘總殲情您況培看夫，燙1秘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糊②率鐵忘路置：星鐵腳路盤嘉翼興橋客詢運(yùn)掛站灶、督貨稻運(yùn)會(huì)站炕和曠鐵肥路角內(nèi)公河規(guī)水龜運(yùn)桑聯(lián)霞運(yùn)互站假距西海暗鹽窩3譜5汪公態(tài)里瓦。運(yùn)海纏寧昏客濱運(yùn)疼站礦、央貨演運(yùn)估站價(jià)距根開恒發(fā)肌區(qū)礎(chǔ)3省0周公帖里赴。

液③翼內(nèi)解河陰航跪運(yùn)樸：燈六跡平焦申程內(nèi)容河聽航液道巾位鏡于標(biāo)縣歪城練內(nèi)勇，搭是控五頁級(jí)身航賽道彎，吃直鏈通肌黃費(fèi)浦恨江嫩，津航儀道掘能災(zāi)力頂3卸0劇0或噸撐級(jí)調(diào)。

攔④界空斬運(yùn)罩：攪距紗上飾海累虹假橋協(xié)國(guó)性際管機(jī)榮場(chǎng)臣、長(zhǎng)上紐海命浦輸東攻國(guó)東際搏機(jī)謠場(chǎng)初、延杭突州元蕭憶山育國(guó)掠際慶機(jī)逐場(chǎng)謠均炭為投1牌0各0恐公拆里膚。

嶺⑤鑼海扎運(yùn)享：灣距蘭上葉海發(fā)港淋1萍2山0袍公佛里關(guān)，細(xì)乍像浦塵港澇1穩(wěn)7觀K伐M陵，卵乍痕浦矛港摩二將期山在栽海愚鹽減縣拐境月內(nèi)匠。海鹽縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。全市平均氣溫為16.2——16.5℃，最冷月（1月）平均氣溫3.9——4.4℃，最熱月（7月）平均氣溫為28.2——28.7℃，全年無霜期為234——246天，8－9月份為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。以下為陸相河流沉積，灰綠色，銹黃色粘土及砂礫層，總厚度約為100－220米。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。旅游和核電是海鹽的兩大

地方特色。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南

北湖素享“小西湖”的美譽(yù)，

匯湖光、山色、海濤

于一體，

景色獨(dú)特?？h城內(nèi)的綺園玲瓏

幽雅，被列為全國(guó)十大名園內(nèi)

建有中國(guó)第一座自行設(shè)計(jì)、建

造的核電站——秦山核電站秦

山核電三期、四期工程已相繼

動(dòng)工。海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。海鹽山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風(fēng)光，幽靜閑適；更有被譽(yù)為“夜普陀”之稱的云岫庵、“浙江第一閣”之稱的千佛閣、“江南八達(dá)嶺”之稱的譚仙石城、“天下奇觀”—日月并升等風(fēng)景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠，吸引海內(nèi)外游人紛至沓來。海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。海鹽將建設(shè)成為“杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”。四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（一）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長(zhǎng)的良好勢(shì)態(tài)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升級(jí)，消費(fèi)需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁，出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更加合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制增強(qiáng)的影響，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。全年ＧＤＰ增長(zhǎng)在8.5％左右。消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2004年10月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值4885.24億元，同比增長(zhǎng)15.7%。今年1—10月份，全國(guó)累計(jì)完成工業(yè)增加值43746.12億元，增長(zhǎng)16.9%。統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，輕工業(yè)完成增加值1586.16億元，同比增長(zhǎng)15.1%；重工業(yè)完成增加值3299.09億元，同比增長(zhǎng)16.6%。1—10月份，輕工業(yè)累計(jì)完成增加值14299.08億元，同比增長(zhǎng)15.5%；重工業(yè)累計(jì)完成增加值29447.03億元，同比增長(zhǎng)18.4%。（二）海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好2004年海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入全國(guó)縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前100位。從總體上看，百強(qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國(guó)富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。百強(qiáng)縣具有以下特點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位

根據(jù)2003年分縣統(tǒng)計(jì)結(jié)果，百強(qiáng)縣國(guó)土面積僅占全國(guó)全部縣域面積的1.3%，人口占全部縣域的7%，但國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占到全部縣域的23.5%，財(cái)政總收入占到33.5%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額占到24.5%。

全國(guó)百強(qiáng)縣2003年縣域平均GDP總值達(dá)到163億元，平均財(cái)政收入為17.6億元，其中地方財(cái)政收入為8.6億元。與上年相比，百強(qiáng)縣的GDP總量增長(zhǎng)了19%，財(cái)政總收入增長(zhǎng)了26%，其中地方財(cái)政收入增長(zhǎng)35%。

以人均GDP衡量，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級(jí)以上城市的平均水平。

按匯率換算，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的人均GDP達(dá)到5000美元左右，接近中等收入國(guó)家。以購買力平價(jià)換算，人均GDP接近中上收入國(guó)家。

2、人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)

百強(qiáng)縣2003年人均GDP為2.4萬元，人均財(cái)政收入2600元，人均農(nóng)民純收入5400元，人均在崗職工工資收入1.6萬元。其他指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)到小康水平。

3、基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快中國(guó)最龐大的資料庫下載

近年來，隨著高速路網(wǎng)的建設(shè)，許多百強(qiáng)縣與大都市的距離縮短到2小時(shí)之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟(jì)圈。縣域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，公路密度達(dá)到0.82公里/平均公里，每百戶擁有電話109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程明顯加快。4、投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力

2003年，百強(qiáng)縣縣均完成基本建設(shè)投資17.9億元，縣均貸款余額112億元，實(shí)際利用外資總額達(dá)到1.5億美元，分別比上年增長(zhǎng)73%、37%、46%。縣均出口總額達(dá)到6.5億美元，比上年增加了41%。5、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的著名企業(yè)和著名品牌

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年百強(qiáng)縣非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到91.6%。農(nóng)林牧漁勞動(dòng)力在所有勞動(dòng)力中的比重為38.4%。規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到37344家，銷售收入達(dá)到2萬2千億元。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，百強(qiáng)縣一般都確立了自己的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百強(qiáng)縣根據(jù)自身?xiàng)l件，各顯身手，競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。

6、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決百強(qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。從以上各項(xiàng)指標(biāo)上可以看出海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)均以達(dá)到以上百強(qiáng)縣各項(xiàng)指標(biāo)值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。（三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響從全省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)來看，“漲”是絕對(duì)的趨勢(shì)，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價(jià)格“上漲”的態(tài)勢(shì)。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，省城調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲15.8%，漲幅比上年擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)新高。同時(shí)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開始放緩，1-6月全省開發(fā)投資額502億元，增長(zhǎng)40.3%，增幅比1-5月回落了整整9個(gè)百分點(diǎn)。新購置土地面積已連續(xù)3個(gè)月大幅下降，1-6月降幅達(dá)到26.2%。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比1-5月回落了43、3.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。1-6月，衢州和臺(tái)州兩市投資增幅分別比1-5月回落了28.9和19.8個(gè)百分點(diǎn)；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3.5、3.8、0.5和7.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全省11個(gè)市中，房屋銷售價(jià)格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫州、金華和臺(tái)州的房?jī)r(jià)漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲15.8%，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入12.3%的增幅高出3.5個(gè)百分點(diǎn),比同期GDP增長(zhǎng)15.5%的增幅高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時(shí)交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。杭州灣跨海大橋啟動(dòng)后，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，寧波、嘉興的樓市會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的“鉑金期”，而本項(xiàng)目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著！交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識(shí)到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。人們?cè)诳吹匠鞘械姆績(jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升的同時(shí)，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動(dòng)廣場(chǎng)，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個(gè)個(gè)以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。在嘉興，作為融入“大橋經(jīng)濟(jì)”的嘉興第一站———海鹽縣，當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，這在海鹽這個(gè)濱海小城是一個(gè)奇跡。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，海鹽地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。該項(xiàng)目位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)海鹽房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。海鹽房產(chǎn)：去年房?jī)r(jià)翻了一番

由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢(shì)，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。1998年至2002年，全縣累計(jì)銷售面積已達(dá)47.3%。去年1到9月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為10.26萬平方米和29.14萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)15.2%和14.3%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個(gè)人購買住宅率接近100%?？罩妹娣e持續(xù)減少，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬平方米，比前年同期減少14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%，空置率大大低于1998年的10.7%。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)購銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價(jià)格也呈持續(xù)上升走勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：1998年至2002年全縣商品房平均價(jià)格年均增長(zhǎng)14.3%，其中2002年商品房平均價(jià)格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價(jià)格同比上漲51.5%，漲幅比二季度又高出11.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項(xiàng)目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樵谖磥?到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國(guó)“百強(qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長(zhǎng)。其次，海鹽因“大橋經(jīng)濟(jì)”而成為跨國(guó)公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。美國(guó)邁特、方圣國(guó)際、英國(guó)維京、輝煌國(guó)際、印度TVS集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項(xiàng)目，這些投資即使只有10%的費(fèi)用發(fā)生在海鹽，也超50億，其對(duì)海鹽經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)無疑是巨大的。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費(fèi)廣場(chǎng)。因此，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)商業(yè)航母項(xiàng)目——海鹽新天地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，并且將邀請(qǐng)杭州大廈有限公司對(duì)它的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、管理實(shí)施全程指導(dǎo)。據(jù)了解，定位為國(guó)內(nèi)首家縣級(jí)shopping－Mall的海鹽新天地廣場(chǎng)建筑面積為3.5萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。海鹽新天地廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。廣場(chǎng)典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬2-4米，進(jìn)深2-4米，層高4.8米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，海鹽新天地一層典型商鋪的價(jià)格為1.2萬元/平方米，總價(jià)每個(gè)商鋪15萬元左右。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。該地塊位于長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用聯(lián)社分社等。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：1.南向一條長(zhǎng)安路直通城市繁華腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。2.北向北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。3.東向遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。4.西向西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。2.3、項(xiàng)目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們?cè)趯?duì)其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域?yàn)槠涑鞘械闹饕蓍e區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計(jì)與用材均比較一般，特色點(diǎn)并不多。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。二、項(xiàng)目地區(qū)區(qū)域分析1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國(guó)家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。無專業(yè)性市場(chǎng),無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢(shì)。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查3.1項(xiàng)目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積39.51平方公里。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——海鹽標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。浙江省評(píng)為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，首期批準(zhǔn)規(guī)劃25.7平方公里，已啟動(dòng)開發(fā)12.5平方公里，距老區(qū)10公里。規(guī)劃建成上海南翼的先進(jìn)制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。3.2項(xiàng)目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì)項(xiàng)目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為宜家花城項(xiàng)目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析在后期市場(chǎng)推廣中，將對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體作具體的分析了解。第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于項(xiàng)目住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①項(xiàng)目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心，但又離市心較方便；②項(xiàng)目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；③項(xiàng)目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，海鹽縣有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)項(xiàng)目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況良好，在建設(shè)中的汽車北站，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位l項(xiàng)目位于海鹽縣城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定1.高校、科研院所高級(jí)職稱人士2.民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4.附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1.相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2.從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。4.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宜家花城在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議中國(guó)最龐大的資料庫下載一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議①由于項(xiàng)目開發(fā)周期不是很長(zhǎng)，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場(chǎng)部分）兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個(gè)縣城私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)3、住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅TOWNHOUSE）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議1、會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。2、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3、每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔?，因此必須?duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá)60953.75M2，預(yù)計(jì)總投資約1.4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以西北部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。3、自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為14019.3625萬元人民幣。更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。1、建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%1.1土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì)萬元。1.2建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按2300元/M2計(jì)1.3小區(qū)配套費(fèi)小區(qū)配套費(fèi)按140元/M2計(jì)1.4道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按60元/M2計(jì)1.5項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用根據(jù)海鹽縣現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)1.6各種配套稅費(fèi)確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%記取。1.7項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取。1.8不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的3%計(jì)取。2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)