土地價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)證研究

土地價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)證研究

近年來，中央政府把宏觀控制作為行政的主要指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地和信貸兩個(gè)大門已成為宏觀控制的主要手段。在開放經(jīng)濟(jì)條件下，信貸控制與匯率制度和國際資本流入相關(guān)。由于貿(mào)易順差的大幅度增加以及對(duì)人民幣的升值預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)性資本的涌入，貨幣政策的作用大打折扣。土地在一級(jí)市場(chǎng)上是計(jì)劃控制的，二級(jí)市場(chǎng)上則受供求關(guān)系的影響，因此土地價(jià)格既受計(jì)劃因素的影響又受市場(chǎng)因素的影響。研究土地價(jià)格變動(dòng)的時(shí)候必須考慮土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的相互作用。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并居高不下，使人們對(duì)土地價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系格外關(guān)注。到底土地要素在中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起什么作用？筆者試圖通過對(duì)土地價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證分析回答這個(gè)問題。本文從土地一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)出發(fā)，根據(jù)國民收入核算理論對(duì)GDP進(jìn)行分解，從農(nóng)村、城市居民消費(fèi)、投資、政府支出及凈出口等5個(gè)方面研究土地價(jià)格變動(dòng)的影響。以東部地區(qū)（北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東）8個(gè)省市為樣本，采集2000—2006年的土地價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并根據(jù)2007年的數(shù)據(jù)推算土地價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。其中，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒，土地價(jià)格來源于國土資源部公布的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。1土地價(jià)格函數(shù)根據(jù)支出法的國內(nèi)生產(chǎn)總值核算，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）包括消費(fèi)（C）、投資（I）、政府支出（G）和凈出口（NX）。其中，消費(fèi)包括農(nóng)村居民消費(fèi)（Cr）和城市居民消費(fèi)（Cu）:將式1右邊因素逐個(gè)分解：(1）農(nóng)村居民消費(fèi)。土地價(jià)格比較高的地區(qū)級(jí)差地租較高，農(nóng)村居民的人均收入也較高，因而農(nóng)村居民的消費(fèi)也較高。而農(nóng)村物價(jià)指數(shù)主要影響農(nóng)民的名義消費(fèi)支出，在農(nóng)民收入一定的情況下，物價(jià)指數(shù)也將影響農(nóng)民的消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)。式2中，LP表示綜合土地價(jià)格，INCr和CPIr分別表示農(nóng)村居民的收入水平和物價(jià)指數(shù)。(2）城市居民消費(fèi)。與城市居民消費(fèi)直接相關(guān)的是房地產(chǎn)價(jià)格，而不是土地價(jià)格。原因在于房地產(chǎn)價(jià)格是土地價(jià)格的函數(shù)，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響城市居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵變量。城市居民人均收入和物價(jià)指數(shù)則直接影響消費(fèi)支出。工業(yè)地價(jià)則主要通過與其他土地價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系間接影響城市居民消費(fèi)。式3中，PHTC和PHTH分別表示商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)的價(jià)格，它們均是土地價(jià)格的函數(shù)，LPI表示工業(yè)地價(jià)，INCu和CPIu分別表示城市居民的人均收入狀況和物價(jià)指數(shù)。(3）投資。投資由兩個(gè)因素決定，一是投資的成本，其中土地成本尤其重要；其次是全社會(huì)利潤(rùn)水平，這里以房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格之比來表示利潤(rùn)系數(shù)。式4中，PHT表示綜合房地產(chǎn)價(jià)格水平；Wu為城市的工資水平，是勞動(dòng)力成本指標(biāo)；R為實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，表示整體經(jīng)濟(jì)狀況。(4）政府支出。政府支出由兩個(gè)因素決定，一是稅收，取決于消費(fèi)和投資（消費(fèi)稅和資產(chǎn)相關(guān)稅是兩大主要稅種）；二是土地價(jià)格，因?yàn)橥恋厥找媸堑胤秸闹匾杖雭碓础?5）凈出口。凈出口之所以與土地價(jià)格相關(guān)，是因?yàn)橐恍┏隹谄髽I(yè)（包括一般貿(mào)易與加工貿(mào)易）在土地價(jià)格低的情況下，出口能力就越強(qiáng)，反之越弱。根據(jù)式1—6，得出GDP與土地價(jià)格之間的函數(shù)關(guān)系式：兩邊求導(dǎo)，整理可得：式8中，ε表示彈性，α分別表示GDP各組成部分所占的份額（推導(dǎo)過程，用圖1表示）。2模型驗(yàn)證方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)(1)，結(jié)果表明，變量都具有平穩(wěn)性。在分析中，使用了混合普通最小二乘法、固定效應(yīng)模型及隨機(jī)效應(yīng)模型三種方法，隨后進(jìn)行兩兩模型驗(yàn)證，選出最佳的方程式模擬結(jié)果。由于篇幅限制，只列出最佳結(jié)果。2.1農(nóng)村收入、土地價(jià)格隨機(jī)效應(yīng)模型結(jié)果最佳，農(nóng)村居民消費(fèi)方程式如下：式9通過了Wald檢驗(yàn)，樣本決定系數(shù)為0.9687，說明農(nóng)村居民消費(fèi)與收入、物價(jià)水平以及土地價(jià)格之間相關(guān)。農(nóng)村收入和土地價(jià)格變量的估計(jì)系數(shù)都很顯著，通過了t檢驗(yàn)，但是物價(jià)水平對(duì)農(nóng)村居民消費(fèi)的影響并不顯著。從模擬結(jié)果看，土地價(jià)格對(duì)農(nóng)村居民消費(fèi)的影響顯著，但作用并不大。土地價(jià)格每上漲1%，農(nóng)村居民消費(fèi)將提高0.122個(gè)百分點(diǎn)。原因在于，土地價(jià)格比較高的地區(qū)，城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，農(nóng)村居民的人均收入也較高，因而農(nóng)村居民的消費(fèi)也較高。2.2房地產(chǎn)價(jià)格、工業(yè)融合、物價(jià)水平對(duì)城市消費(fèi)影響固定效應(yīng)模型的估計(jì)結(jié)果最優(yōu)，方程式為：1nCu=-2.504+0.3881nPHTC+0.4161nPHTH+0.0251nLPI+0.4881nINCu-0.1141nCPIu（式10)式10顯著通過F檢驗(yàn)（F=25.49），樣本決定系數(shù)為0.5153，說明東部地區(qū)城市居民消費(fèi)與房地產(chǎn)價(jià)格、工業(yè)地價(jià)、收入、物價(jià)水平顯著相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格和收入都對(duì)城市居民消費(fèi)具有顯著影響，都通過了t檢驗(yàn)，但是物價(jià)水平、工業(yè)地價(jià)對(duì)城市居民消費(fèi)的影響并不顯著。對(duì)城市居民來說，房地產(chǎn)價(jià)格的影響比土地價(jià)格更為直接和顯著。商業(yè)、住房房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，城市居民消費(fèi)將分別提高0.388和0.416個(gè)百分點(diǎn)。城市地價(jià)上升加快的地區(qū)，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展較快、居民收入和消費(fèi)增加較快的地區(qū)。2.3其他相關(guān)變量對(duì)投資預(yù)期的影響采用房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)來代表投資利潤(rùn)，但是由于數(shù)據(jù)的質(zhì)量較差，利潤(rùn)變量存在一些異常值，為此盡量保持原始數(shù)據(jù)，增加其他相關(guān)變量進(jìn)行調(diào)整。方程調(diào)整為：新的投資方程顯著通過了F檢驗(yàn)（F=1815,p=0.0000），樣本決定系數(shù)從0.0301上升至0.9948。勞動(dòng)力工資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率對(duì)投資的影響顯著不為零，都通過了t檢驗(yàn)。顯然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠增加投資預(yù)期，二者具有正相關(guān)關(guān)系。然而勞動(dòng)力工資的上漲，意味著生產(chǎn)成本上升，具有抑制投資的效應(yīng)。2.4模型支出方程原方程顯著通過Wald檢驗(yàn)（p=0.0000），樣本決定系數(shù)為0.8972，投資變量對(duì)政府支出的影響很顯著，農(nóng)村消費(fèi)、城鎮(zhèn)消費(fèi)以及土地價(jià)格對(duì)政府支出的影響不顯著。而且城鎮(zhèn)消費(fèi)的符號(hào)為負(fù)，表示，城鎮(zhèn)消費(fèi)增加，政府支出反而較少，與事實(shí)不符，需進(jìn)一步調(diào)整。新政府支出方程為：式12增加了CPI物價(jià)指數(shù)變量，以調(diào)整本方程中城鎮(zhèn)消費(fèi)系數(shù)為負(fù)的現(xiàn)象。方程顯著通過F檢驗(yàn)（Fvalue=104.83,p=0.0000），樣本決定系數(shù)為0.9042。投資、農(nóng)村消費(fèi)、城鎮(zhèn)消費(fèi)對(duì)政府支出的影響都非常顯著，隨著投資增加、農(nóng)村及城市居民消費(fèi)提高、土地價(jià)格的上漲，政府獲得的稅收越大，政府支出就越大。2.5土地價(jià)格上升，企業(yè)凈出口能力下降。在中國選用隨機(jī)效應(yīng)模型，凈出口方程式如下：式13顯著通過Wald檢驗(yàn)（Waldvalue=20.14,p=0.0000），樣本決定系數(shù)為0.1507。土地價(jià)格對(duì)凈出口的影響十分顯著。根據(jù)一般常識(shí)，土地價(jià)格與凈出口的關(guān)系應(yīng)負(fù)相關(guān)，即土地價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本上升，削弱企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和出口能力。導(dǎo)致實(shí)證結(jié)果不符合一般常識(shí)的原因，一方面是因?yàn)橹袊牡貎r(jià)遠(yuǎn)低于國際地價(jià)，所以在地價(jià)上升的同時(shí)，仍然會(huì)有大量的投資涌入，導(dǎo)致出口導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。另一原因是由于產(chǎn)業(yè)聚集等因素，使得從土地中獲利的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于地價(jià)上升速度，所以在地價(jià)上升的同時(shí)，投資規(guī)模仍然在擴(kuò)大，出口能力也在同時(shí)增強(qiáng)。20世紀(jì)90年代以來東部地價(jià)、投資、出口的變化情況，也充分證實(shí)了這一點(diǎn)。3土地價(jià)格彈性除對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的5個(gè)部門進(jìn)行了模擬之外，還測(cè)算了土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性，以及對(duì)工業(yè)地價(jià)的彈性（表1）。根據(jù)測(cè)算，東部地區(qū)的土地價(jià)格每上升1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)價(jià)格將分別上漲0.6845和0.7914個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，工業(yè)地價(jià)上漲2.0738個(gè)百分點(diǎn)。在上述分析基礎(chǔ)上，可以計(jì)算消費(fèi)、投資、政府支出和凈出口的土地價(jià)格彈性：(1）根據(jù)農(nóng)村居民消費(fèi)方程，土地價(jià)格的系數(shù)即是土地價(jià)格對(duì)農(nóng)村消費(fèi)的彈性系數(shù)，就是土地價(jià)格對(duì)東部農(nóng)村消費(fèi)的影響系數(shù)。(2）根據(jù)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)方程，土地價(jià)格對(duì)東部城鎮(zhèn)消費(fèi)的影響系數(shù)計(jì)算如下：(3）根據(jù)投資方程，可知：(4）根據(jù)政府支出方程，土地價(jià)格對(duì)東部政府支出的影響系數(shù)為：(5）根據(jù)凈出口方程，土地價(jià)格對(duì)東部?jī)舫隹谫Q(mào)易的影響系數(shù)等于彈性系數(shù)：根據(jù)式8，可以計(jì)算出2000—2006年間土地價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，即GDP的土地價(jià)格彈性：其中，占GDP的比例（%）是農(nóng)村消費(fèi)、城市消費(fèi)、投資、政府支出、凈出口分別占GDP的比例，該數(shù)值是2001—2006年的平均值。因此，東部地區(qū)土地價(jià)格每上升1%，GDP增長(zhǎng)0.225%。2007年東部地區(qū)土地價(jià)格增長(zhǎng)率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為10.9%和14.1%，并根據(jù)東部地區(qū)GDP增長(zhǎng)的土地價(jià)格彈性，可以算出2007年由于土地價(jià)格上升引起的GDP增長(zhǎng)為2.45個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為17.4%。4土地價(jià)格與資源因子質(zhì)量利用國民收入核算的基本方程，對(duì)土地價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行定量分析，發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)土地價(jià)格對(duì)農(nóng)村居民消費(fèi)、城市居民消費(fèi)、投資、政府支出和凈出口有明顯的影響。(1）土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。根據(jù)測(cè)算，土地價(jià)格每上升1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)價(jià)格將分別上漲0.6845個(gè)百分點(diǎn)和0.7914個(gè)百分點(diǎn)。(2）土地價(jià)格與宏觀變量的關(guān)系。本研究表明，土地價(jià)格每上升1個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村居民消費(fèi)、城市居民消費(fèi)、投資、政府支出和凈出口將分別變化：0.122,0.647，-0.015,0.167,1.218個(gè)百分點(diǎn)。(3）土地價(jià)格與國內(nèi)生產(chǎn)總值的關(guān)系。土地價(jià)格每上升1個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)生產(chǎn)總值將上升0.225個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)2007年東部地區(qū)土地價(jià)格增長(zhǎng)率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，算出2007年東部地區(qū)由于土地價(jià)格上升引起的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)為2.45個(gè)百分點(diǎn)，這意味著土地價(jià)格上升對(duì)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)到17.4%。地價(jià)與投資、政府支出和凈出口之間的關(guān)系具有一定的復(fù)雜性。投資對(duì)地價(jià)的關(guān)系不顯著，反映出地價(jià)對(duì)投資的作用存在兩個(gè)方面，一方面通過提高投資成本抑制投資，另一方面通過刺激投資預(yù)期而增加投資。地價(jià)與政府支出的關(guān)系，一方面體現(xiàn)在通過增加土地收益的直接作用，另一方面通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展的間接作用。土地價(jià)格與凈出口的關(guān)系除了受地價(jià)起點(diǎn)較低和產(chǎn)業(yè)集聚因素的影響，也反映出近些年來，在中國加入WTO的背景下，國際出口環(huán)境大幅度改善，土地價(jià)格上升并沒有影響中國出口產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。需要指出的是，土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響并不是簡(jiǎn)單的因果關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，土地價(jià)格上漲又會(huì)通過增加消費(fèi)、投資等途徑進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于土地價(jià)格是土地資源稀缺性的信號(hào)