武漢市某寫字樓項(xiàng)目策劃方案

武漢市*****項(xiàng)目策劃方案第一部分：市場分析一、武漢寫字樓市場概況武漢地處華中要沖，作為湖北省的省會、連接南北的中樞，自古就有"九省通衢"之美稱，是華中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市和中國中西部地區(qū)的門戶，她位于長江中游，距北京、上海、廣州、重慶、西安等特大中心城市均在1000公里左右，是中國經(jīng)濟(jì)地理的中心，強(qiáng)大的市場優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢極大地增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力；同時(shí)武漢作為長江流域一個特大中心城市之一，歷史上就是航運(yùn)中心、貿(mào)易中心和金融中心，在經(jīng)過建國以來和改革開發(fā)以來的進(jìn)一步發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展迅猛，擁有雄厚的科研教育系統(tǒng)，勢必會成為這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、交通、信息、科技和教育中心?，F(xiàn)在，以武漢為中心的城市圈正在逐步的形成。武漢得天獨(dú)厚，優(yōu)越的地理優(yōu)勢、豐富的水脈資源、深厚的文化底蘊(yùn)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等，無不展示其大家氣度和攝人魅力。隨著近年來武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了雄厚的基礎(chǔ)，加上福利分房制度的取消、國家房改政策進(jìn)一步深化、銀行的利率下調(diào)，人們的置業(yè)觀念發(fā)生了顯著的變化，整個房地產(chǎn)市場散發(fā)著誘人的前景，不管是在住宅市場還是在商務(wù)寫字樓，都呈現(xiàn)出勃勃的生機(jī)?，F(xiàn)主要從寫字樓市場進(jìn)行分析：寫字樓是以商務(wù)辦公為主要用途物業(yè)，寫字樓市場的興旺和冷清可以側(cè)面的反映出一個區(qū)域一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動，因此被看成是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的晴雨表，但在武漢，寫字樓市場卻是“少晴多陰”，根據(jù)武漢房地產(chǎn)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2001年武漢寫字樓年銷量為14.05萬平方米，空置量達(dá)33.08萬平方米，2002年的空置量達(dá)到了38萬平方米，伴隨著銷售額逐漸年增長的同時(shí)，空置量也在逐年增長；另有資料顯示，僅1998年到2002年見已竣工而位能銷售的寫字樓面積已近138萬平方米，市場壓力極大。市場壓力大、需求不旺、加上特殊的商務(wù)用途，寫字樓在市場操作上難度更大，目前已經(jīng)形成這樣的共識：1、價(jià)格高，只有少量人才能購買，市場需求不旺；2、壓力大，寫字樓只有在現(xiàn)房時(shí)才會購買租用，前期壓力大；3、周期長，多以出租形式經(jīng)營，項(xiàng)目回收周期長，4、風(fēng)險(xiǎn)大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻；于是，一些開發(fā)商對寫字樓不敢貿(mào)然上馬，銀行和大商場就成了最大的開發(fā)商，“金融一條街”就成了武漢寫字樓市場上一大獨(dú)特的風(fēng)景。因?yàn)樽馐刍鸨?，同時(shí)伴隨著武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，寫字樓市場重新開始活躍起來。細(xì)觀寫字樓市場，不難發(fā)現(xiàn)它們的特征：1、市場悄然啟動，數(shù)量急劇上升從2002年末開始，一些各具特色的寫字樓開始悄然啟動了，如元辰國際、櫻花大廈等，它們開始彌補(bǔ)寫字樓市場的一些空白領(lǐng)域，同時(shí)，隨著世紀(jì)廣場、華樂商務(wù)中心、新東方商務(wù)大廈、天源城·東沙大廈、福星城市花園、武漢證券大廈、華氏儒商先后推出，現(xiàn)階段市場體量龐大。2、價(jià)格適中，租售相宜，以售為主和住房價(jià)格水漲船高相比，武漢寫字樓的價(jià)格卻顯示出了更多的實(shí)在，現(xiàn)在市場上新推出的寫字樓項(xiàng)目，如臨近西北湖的元辰國際、與漢口火車站隔街想望的興城大廈、武珞路上的兆富國際等都具有不錯的區(qū)位素質(zhì)，但他們的價(jià)格都只在3800元/平方米上下，且這些新的寫字樓項(xiàng)目面積也開始瘦身，功能追求實(shí)用，大面積可以進(jìn)行分割，由于總價(jià)不高，打破了原來寫字樓項(xiàng)目以租為主的格局，銷售情況也較理想。3、商住樓占據(jù)大壁江山無疑，商住樓成了現(xiàn)階段開發(fā)的熱點(diǎn)，在新推出的寫字樓物業(yè)中，商住樓的比例高、數(shù)量大，在2003年推出的商住樓就達(dá)到20余個武昌的楚天都市花園、櫻花大廈、凱旋門廣場、凱旋門國際大酒店，漢口的元辰國際、漢華大廈、時(shí)代天驕、新世紀(jì)中心等，其火爆的主要原因是由新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的特殊情況決定的。由于一些從事網(wǎng)絡(luò)、傳媒、IT、廣告、公關(guān)的中小企業(yè)、成長型企業(yè)、個體經(jīng)營者實(shí)力不強(qiáng)，他們對辦公場所要求面積不大，希望尋求工作與居住合二為一的較高檔物業(yè)，于是作為一種過渡性的商住樓成為了市場的首選。4、純寫字樓受到普遍關(guān)注在商住樓得到快速發(fā)展的同時(shí)，純寫字樓也受到了普遍的關(guān)注，光谷科技園的SBI創(chuàng)業(yè)街、武昌CBD世紀(jì)廣場、光谷華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大樓、福星國際商務(wù)大樓、武漢數(shù)碼港、兆富國際等均先后入市，而且開發(fā)量也不容小視，它們正扮演著越來越重要的角色，純寫字樓必將成為市場的主旋律。5、創(chuàng)新意識不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，開發(fā)公司都以不斷的產(chǎn)品和策劃創(chuàng)新來適應(yīng)市場的需求，寫字樓物業(yè)尤甚。在結(jié)構(gòu)方面，如今的寫字樓多采用框架式結(jié)構(gòu)，面積可以拆散自如，改變了原來的單一的大戶型主導(dǎo)產(chǎn)品的弊端，在設(shè)計(jì)上也體現(xiàn)出了新的特征，特別是在外觀上使寫字樓看上去更純正，在大堂的設(shè)計(jì)裝修上也更顯宏偉大氣。總之，武漢寫字樓整體價(jià)格水平不高，市場呈健康良性發(fā)展，中小企業(yè)成為最活躍的購買者，開發(fā)商若想獲得項(xiàng)目的成功，必須針對市場做出理性的選擇，如在保障品質(zhì)的情況下適當(dāng)控制成本、根據(jù)市場情況制定合適的價(jià)格策略和推廣策略等。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、地理位置和人文特征本項(xiàng)目位于武漢·中國光谷首站珞喻路魯巷段。武漢·中國光谷是國家第一個以光電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)，這里聚集了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高等院校、10個國家重點(diǎn)開發(fā)實(shí)驗(yàn)室、科研設(shè)計(jì)單位多達(dá)56個，是僅次與北京中關(guān)村的第二大智力密集區(qū)。中國光谷依山傍水，景色秀麗，區(qū)內(nèi)山巒起伏，湖泊鑲嵌，空間錯落有致，融優(yōu)美的自然景觀、現(xiàn)代化的城區(qū)也當(dāng)代高科技產(chǎn)業(yè)基地為一體，強(qiáng)有力的基礎(chǔ)建設(shè)投入和市政府各部門對光電子信息、能量光電子和軟件等相關(guān)企業(yè)的支持，越來越多的民營企業(yè)落戶光谷，使中國光谷成為了國際企業(yè)的孵化器。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)開發(fā)量大是區(qū)域房地產(chǎn)市場的最大特點(diǎn)。有資料顯示，現(xiàn)已有千余家企業(yè)在此從事高新技術(shù)的研究、開發(fā)和生產(chǎn)，這些企業(yè)對寫字樓的需求量也開始加大，加速了光谷片區(qū)的寫字樓市場的蓬勃發(fā)展，如今已經(jīng)形成了光谷領(lǐng)軍武漢整個寫字樓市場的局面。在新推的寫字樓量中，武昌占到整個武漢市場的約80%，而光谷卻占到了整個武昌的約40%，開發(fā)面積已經(jīng)超過13萬平方米。巨大的推售量顯示了開發(fā)商們對武昌的信心、對光谷作為一個產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展的信心。3、區(qū)域市場可競爭樓盤分析在光谷區(qū)域范圍內(nèi)，各種形式的寫字樓扎堆，我們摒棄那些和項(xiàng)目可比性不高的樓盤（多是些商住兩用樓），選取SBI創(chuàng)業(yè)街、光谷華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈3個典型項(xiàng)目進(jìn)行比較分析。①SBI創(chuàng)業(yè)街SBI是“產(chǎn)權(quán)科技企業(yè)孵化器”的英文縮寫，SBI創(chuàng)業(yè)街是科技企業(yè)孵化器發(fā)展到一定階段的一種典型拓展方式，它由武漢**創(chuàng)業(yè)股份有限公司開發(fā)，位于**高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東信路，與華中科技大學(xué)，中國地質(zhì)大學(xué)為鄰，和長飛光纖、烽火通訊比肩，可謂占據(jù)光谷核心商務(wù)圈。SBI創(chuàng)業(yè)街一期由7棟單體建筑組成，建筑面積67000㎡，建筑高度49.5M，總16層（含地下停車場一層），每層樓高3.3,二期建筑面積148000㎡，配有酒店單身公寓、2*2、3*2、復(fù)式公寓商務(wù)樓面積可開可合，戶型齊全，基本以中小為主，三期則規(guī)劃建設(shè)配套的教育文化和體育設(shè)施。SBI創(chuàng)業(yè)街寫字樓采用租售的方式對外銷售，租金大約在15元/㎡/月，而對外售價(jià)平均約2700元/㎡，根據(jù)樓層的不同上下以30元/層價(jià)差浮動，在對外宣傳上，以“創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財(cái)智磁場”、“400家企業(yè)一條街，10000名創(chuàng)業(yè)者同一個家”為廣告主訴求，取得了良好的效果，現(xiàn)寫字樓銷售和租賃情況比較理想。②華樂商務(wù)中心項(xiàng)目正對面的華樂商務(wù)中心，由香港·武漢華樂物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，總建筑面積40000余平方米，建筑高度近100米，總30層（含地下2層），每層樓高3.3M。地處光谷門戶之所的華樂商務(wù)中心著力詮釋現(xiàn)代新型寫字樓、新型工作的觀念，為光谷智慧型企業(yè)度量打造多功能智能化的現(xiàn)代寫字樓。戶型選擇多樣，面積3-8層以中小為主，9-28層偏大，整個樓宇采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面造型簡潔明快，色彩高貴典雅，洞型方窗同橫式條形窗有機(jī)結(jié)合，建筑外觀美觀大方，裙樓、大堂、各層地板均采用高檔花崗巖，顯得氣派和繁華。其最主要特色即是四面采光、四面觀景，同時(shí)港式物業(yè)也為其增色不少。在價(jià)格方面，均價(jià)約為4000元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)用為4元/㎡，并給予客戶9.5折的優(yōu)惠，市場反映較好。③湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈位于武昌區(qū)吳家灣郵科院特1號的湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈緊臨項(xiàng)目西面，由湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積4220㎡，總建筑面積28881.1㎡，建筑層數(shù)20層，是首個以“光電子信息產(chǎn)業(yè)”為主題的智能化高檔地寫字樓。其在規(guī)劃設(shè)計(jì)上不甚靈巧，不能進(jìn)行有效分割，導(dǎo)致其在客戶選擇群上局限于大型企業(yè)客戶，因此出售面積整體偏大，只能以整層或半層形式出售。雖然其作為純寫字樓形象已得到市場認(rèn)可，但其外觀和中央領(lǐng)導(dǎo)人鄒家華的題詞“湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈”使它看上去更像一座政府大廈而非寫字樓?，F(xiàn)其市場均價(jià)為4200元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)用為4.5元/㎡，從租售的情況來觀察不是很理想。另外，位于武昌武珞路717號的兆富國際大廈因?yàn)楹晚?xiàng)目相距不遠(yuǎn)，具有一定可比性。它的目標(biāo)客戶主要是電子一條街上的中小型企業(yè)，同時(shí)也分享了光谷區(qū)域一部分客戶，它宣揚(yáng)的“武漢首家第3代商務(wù)樓”、“兆富國際，造富新空間”、“SOHO+SVO+SVA”（小型生活化辦公室+服務(wù)式寫字樓+服務(wù)式公寓）的口號，為它的銷售增值不少，值得本項(xiàng)目借鑒。綜合上述的分析，項(xiàng)目推出要取得良好的成績，除要在完善自身的硬件及加強(qiáng)對項(xiàng)目的包裝、策劃和推廣之外，正視市場，把握時(shí)機(jī)和運(yùn)用最有效的實(shí)際操作能力，將是項(xiàng)目取勝的關(guān)鍵。第二部分：項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于光谷CBD珞瑜路魯巷段，本案周圍已經(jīng)建成了幾個同類寫字樓項(xiàng)目，如：武漢數(shù)碼港、華樂商務(wù)中心、湖北信息科技產(chǎn)業(yè)大廈，市場競爭激烈。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：①總占地面積4710㎡；②總建筑面積36170㎡；③地上建筑面積36170㎡；④地下建筑面積2420㎡；⑤建筑密度46.7%⑥容積率9.6⑦綠化率36.7%⑧停車位數(shù)約140余個⑨建筑層數(shù)：地上19層，地下1層；⑩建筑高度71.4m，層高3.6m3、項(xiàng)目周圍配套**高新，光谷商務(wù)核心地段，毗鄰郵科院，武漢科技會展中心、光谷電子核心城、武漢數(shù)碼港、武漢信息港……交通網(wǎng)絡(luò)完善，銀行、商場、郵局、休閑、美食一應(yīng)俱全。4、項(xiàng)目優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：①地理位置優(yōu)越，生活配套完善，交通便利，20多輛公汽可達(dá)武漢三鎮(zhèn)；②環(huán)境優(yōu)雅，風(fēng)景宜人，坐擁數(shù)萬平方米園林綠地——旺山公園，**、南望山近在眼前；光谷綠化廣場也近在咫尺；③建筑設(shè)計(jì)超前，質(zhì)量保證，項(xiàng)目整體規(guī)劃幾經(jīng)篩選才最終確定，可謂苦心孤詣之作；④項(xiàng)目地處房地產(chǎn)開發(fā)活躍地帶，板塊效應(yīng)旺盛，升值潛力大；⑤變頻中央空調(diào)，分戶供暖，分戶計(jì)費(fèi)，更節(jié)約，更方便。⑥空間分割自如，隨意組合，特別規(guī)劃60—450㎡自由空間，適合各種商務(wù)辦公。⑦超3.6米層高，流動空間，絲毫不顯壓抑；⑧自身34.6%的綠化率，3樓、14樓空中花園，為寫字樓項(xiàng)目所罕見。⑨弧形落地玻璃窗，彰顯高貴之質(zhì)。劣勢：①競爭激烈，本案周圍各個樓盤幾乎都規(guī)劃了商務(wù)功能，供應(yīng)量大，雖然檔次各不相同，但無疑會導(dǎo)致部分客戶流失；②對比湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈和華樂商務(wù)中心，本項(xiàng)目是期房，壓力更大；③作為純寫字樓物業(yè)，其銷售周期要比一般住宅長，不利于資金的迅速回籠。第三部分：項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目所處的地理位置和周邊環(huán)境絕對影響整體定位，我們從影響消費(fèi)者購房和公司辦公的四個主要因素（位置、價(jià)格、質(zhì)量、物業(yè)管理）入手，來確定本項(xiàng)目的市場定位。項(xiàng)目所在的地理位置及項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境、整體交通、商業(yè)規(guī)劃情況，已經(jīng)決定了其售價(jià)——高檔次；作為寫字樓物業(yè)，純寫字樓是永恒的主旋律，它可以減少信息成本、交通成本、交易費(fèi)用，可以共享配套實(shí)施，而項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案也是定位于此；現(xiàn)代人對健康的要求很高，健康的辦公環(huán)境已經(jīng)成為上班族非常關(guān)心的問題，考慮到項(xiàng)目作為純寫字樓高達(dá)36.7%的綠化，我們于是將本項(xiàng)目定位于高檔純生態(tài)寫字樓。二、項(xiàng)目形象定位1、項(xiàng)目名稱為了使項(xiàng)目在市場上得到突顯，同時(shí)也為了使項(xiàng)目名稱更完整地體現(xiàn)建設(shè)理念，獨(dú)特而響亮的項(xiàng)目名稱將對項(xiàng)目推廣起到了決定性的作用?？疾祉?xiàng)目實(shí)際情況，敝司特為項(xiàng)目量身定做了以下幾個項(xiàng)目名稱：①IT國際②光谷·炫智區(qū)③菁英1號④知本·先鋒IT國際：中國·光谷作為光電子產(chǎn)業(yè)基地，IT業(yè)也發(fā)展迅猛，成為光谷地區(qū)支持產(chǎn)業(yè)之一，用“IT國際”作為本案名可以聚集相當(dāng)從事IT行業(yè)的企業(yè)進(jìn)駐寫字樓，同時(shí)案名也展示了中國IT企業(yè)走向國際、走向世界的雄心和氣度。菁英1號：項(xiàng)目的獨(dú)特地理位置——**高新、光谷商務(wù)核心地段——魯巷站，可謂門戶之所，“菁英1號”即可以詮釋地段，也昭示出在項(xiàng)目辦公的都是菁英人群，體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同的氣度。光谷·炫智區(qū)：光谷體現(xiàn)地域，讓人一看案名就知道其地理位置，炫：炫耀；智：智慧，光谷·炫智區(qū)展示出了武漢·中國光谷作為全國第二大智力密集區(qū)域的自豪。知本·先鋒：知本，即“知識資本”，現(xiàn)代社會是一個知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，智力密集是高科技企業(yè)的一個重要特征，特別是在光谷區(qū)域，高科技企業(yè)云集，智力密集層度更高，而知識作為高科技企業(yè)的核心資源和價(jià)值創(chuàng)造的主導(dǎo)因素，取到了重大的作用，知識分子在追求物質(zhì)財(cái)富的同時(shí)伴隨還有一種更高的自我追求，而“知本先鋒”的案名既肯定了知識在高科技企業(yè)中的巨大作用，也通過“先鋒”一詞給予了知識分子極大的榮譽(yù)感和滿足感。2、廣告主題語：（以光谷·炫智區(qū)為例）①光谷·炫智區(qū)：5A生態(tài)寫字樓、光谷商務(wù)頭等艙；②光谷·炫智區(qū)：決勝財(cái)富，唯有智慧；③光谷·炫智區(qū)：專為“智商”量身打造的5A寫字樓；④光谷·炫智區(qū)：立足科技前沿，成就創(chuàng)業(yè)夢想；⑤光谷·炫智區(qū)：unit－team新主張；⑥光谷·炫智區(qū)：武漢首家4E寫字樓（智能化ELECTRONIC，生態(tài)化ECOLOGICAL，經(jīng)濟(jì)化ECONOMICAL，效率化EFFICIENCAL）。三、目標(biāo)客戶定位由于寫字樓物業(yè)不同于住宅，它用途迥異、價(jià)格高、購買群體特殊，即使叱咤一時(shí)的老板也會計(jì)算每一個單元的投資和收益，會根據(jù)未來市場的變化推測現(xiàn)在購買是否合算，因此，寫字樓的目標(biāo)客戶群體不會很廣，只能針對那些尖端客戶?？紤]到武漢·中國光谷在2000年5月才正式通過國務(wù)院的批準(zhǔn)正式上馬，歷時(shí)不足四年，發(fā)展?jié)摿薮?，越來越多的光電子等高科技企業(yè)將進(jìn)駐光谷，于是將目標(biāo)客戶群體定位在：①從事光電子研究開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)企業(yè)；②從事軟件、網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)服務(wù)或應(yīng)用的相關(guān)企業(yè)；③從事通訊領(lǐng)域的相關(guān)企業(yè)；④受光谷房地產(chǎn)的發(fā)展而帶動的相關(guān)行業(yè)，如廣告業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司等；⑤金融證券公司、保險(xiǎn)公司等；⑥某些購買用于投資的個人?？梢钥隙ǖ氖?，中小企業(yè)將是市場購買的主要力量，當(dāng)然一些大單位、大企業(yè)也會占到一定的比例。我司針對這一可預(yù)見的特征，將整個樓盤從4樓以上都進(jìn)行了分割，其中4——14樓規(guī)劃為小戶型，面積在72.53㎡——174.7㎡之間，15——19樓規(guī)劃中大戶型，面積從261.24㎡——504.14㎡不等，具體情況見附表一、二、三。四、價(jià)格定位：①售價(jià)：價(jià)格合適才是最好的！現(xiàn)在寫字樓的價(jià)格越來越實(shí)在，價(jià)格的實(shí)在并不意味著市場的萎縮和倒退，相反卻是市場發(fā)展的印證，表明了市場經(jīng)濟(jì)條件下市場對產(chǎn)品供應(yīng)的影響。根據(jù)我司對同邊樓盤的考察，大多旺銷的寫字樓均價(jià)都在4000元/平方米以下，總價(jià)在40～60萬元之間，市場也驗(yàn)證了這樣的價(jià)格是很有競爭力的。本項(xiàng)目的價(jià)格我司認(rèn)為可以靈活制定，即在期房時(shí)期以3600元/平方米左右均價(jià)開展內(nèi)部認(rèn)購，等項(xiàng)目完工時(shí)，均價(jià)上升到3800——4000元/平方米。②租價(jià)：起租30元/㎡/月，層差1元/平方米，即均租約為40元/㎡/月。第四部分：項(xiàng)目包裝現(xiàn)代社會是個開放的社會，信息的流通速度越來越快，“酒香也怕巷子深”，而通過對項(xiàng)目的包裝，可以迅速提升項(xiàng)目的認(rèn)知度和知名度，加快銷售的進(jìn)程。根據(jù)項(xiàng)目的定位，我們將進(jìn)行一系列的品牌設(shè)計(jì)、塑造和包裝，包括品牌標(biāo)即LOGO、VI系統(tǒng)、工作證、樓書、DM宣傳頁，售樓中心、展板、羅馬旗等，現(xiàn)僅從項(xiàng)目硬件上進(jìn)行說明。（附LOGO設(shè)計(jì)于后，以IT國際案名為例，見附件四，其余設(shè)計(jì)將在正式著手項(xiàng)目后奉出）1、售樓部的包裝要以展現(xiàn)“光谷·炫智區(qū)”的檔次和風(fēng)格為原則，特別是在“炫”上下功夫，要體現(xiàn)一種積極進(jìn)取的精神，同時(shí)售樓部也應(yīng)展現(xiàn)出項(xiàng)目作為寫字樓物業(yè)的大氣?，F(xiàn)場的包裝在一定程度上體現(xiàn)項(xiàng)目的形象和開發(fā)商的實(shí)力，售樓部作為與顧客進(jìn)行溝通的一個平臺，可以讓顧客了解產(chǎn)品的情況，并在相互溝通中增進(jìn)感情，以利于交易的最終達(dá)成，于是售樓部的布置和裝飾就顯得至關(guān)重要。a.面積80—100平米以上。b.內(nèi)部可分為入口、模型展示、洽談區(qū)、展示區(qū)、銀行按揭咨詢處等。c.內(nèi)部裝飾要和項(xiàng)目的主格調(diào)一致，同時(shí)要有沙盤、模型、銷售看板等布置。2、外圍包裝在施工現(xiàn)場，樹立圍墻廣告，廣告即可以把施工內(nèi)部和外部隔開，同時(shí)也有效的美化、宣傳了項(xiàng)目的特色。3、大堂包裝作為人們寫字樓的必經(jīng)之地，作為商務(wù)交流的第一場所，大堂的形象不僅代表著寫字樓的形象，同時(shí)也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象，對于高品質(zhì)的大堂，從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內(nèi)空的高度、裝修的風(fēng)格，智能化的配置都有極其嚴(yán)格的要求。本項(xiàng)目大堂面積不能少于350平方米；在功能上可以劃分為商務(wù)功能和休閑功能；在公共前臺，要裝飾LOGO背景墻，藝術(shù)天花吊頂及燈飾。4、電梯間包裝高級石材墻面、地面；藝術(shù)天花吊頂及藝術(shù)燈飾。5、公共走廊包裝高級石材地面；藝術(shù)天花吊頂及照明系統(tǒng)。6、公共衛(wèi)生間包裝高級大理石墻面，防滑石質(zhì)地板、高級感應(yīng)潔第五部分：推廣策略項(xiàng)目推廣體系的建立和實(shí)施，必須聯(lián)系項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過獨(dú)特的策劃理念、務(wù)實(shí)積極的態(tài)度、嫻熟的銷售手段以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的旺銷，達(dá)到預(yù)期“高檔開發(fā)的目的。如何針對項(xiàng)目純生態(tài)寫字樓”的定位和“光谷·炫智區(qū)”的案名進(jìn)行推廣是我們首要解決的問題。前面所提出的5個主題廣告語將是我們推廣的方向，現(xiàn)以兩個來進(jìn)行推介：5A生態(tài)寫字樓、光谷商務(wù)頭等艙；這則廣告語主要從區(qū)位優(yōu)勢、5A系統(tǒng)、生態(tài)辦公、綠色辦公方面進(jìn)行推廣。①區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目地處光谷門戶，白金地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁，可謂超值投資，高資回報(bào)，不著一字，盡得風(fēng)流?、?A系統(tǒng)即BAS樓宇自動化管理系統(tǒng)，對整個大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動監(jiān)控；ACS自動化監(jiān)督及保安系統(tǒng)，對整個大廈的所有人行通道及重要場所實(shí)行24小時(shí)電視攝像并記錄，計(jì)算中心控制、實(shí)現(xiàn)吾人防守，自動報(bào)警；FAS消防自動化系統(tǒng)，配置國際先進(jìn)的自動報(bào)警及聯(lián)動系統(tǒng)，先進(jìn)的光電感應(yīng)探頭對數(shù)據(jù)進(jìn)行智能化分析和判斷，中央電腦控制器實(shí)行報(bào)警復(fù)查等；CAS通訊自動化系統(tǒng)，有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層，內(nèi)外信息高速傳遞；OAS辦公自動化系統(tǒng)，樓宇計(jì)算機(jī)系統(tǒng)連成局域網(wǎng)，以進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、人事、設(shè)備、服務(wù)、信息綜合管理，實(shí)現(xiàn)信息共享。③生態(tài)辦公、綠色辦公在設(shè)計(jì)結(jié)合了可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保生態(tài)開發(fā)理念，其構(gòu)造具有低耗、節(jié)能、健康、高效、環(huán)保之功能，具有生態(tài)化、智能化的特點(diǎn)，希望成為現(xiàn)代意識的高新科技、先進(jìn)企業(yè)及科技核心研發(fā)機(jī)構(gòu)的理想辦公場所。小區(qū)高達(dá)36.7%的綠化、3樓、14樓的空中花園，全面實(shí)現(xiàn)生態(tài)辦公。立足科技前沿，成就創(chuàng)業(yè)夢想——光谷·炫智區(qū)：unit－team新主張?zhí)岢鯱NIT—TEAM，即團(tuán)隊(duì)聯(lián)合的概念。中小企業(yè)今后的發(fā)展模式將是一些中小企業(yè)互相聯(lián)合，凝集彼此的力量與大型企業(yè)一爭高下，而在光谷·炫智區(qū)里的公司，特別是那些中小公司，將通過這個平臺，實(shí)現(xiàn)資源共享，資源互補(bǔ)，從而在日趨激烈的市場中贏得一席之地。這個概念的推廣主要目的是吸引更多的中小企業(yè)來此辦公，來此購買寫字樓。當(dāng)然，我們還可以從其他方面進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，如價(jià)格、樓宇自身素質(zhì)、造型設(shè)計(jì)、付款方式的推廣、項(xiàng)目包裝、媒體廣告等等。1、價(jià)格優(yōu)勢：對于投資客來說，最關(guān)心的是價(jià)值、升值空間和投資回報(bào)問題，再其次才開始考慮樓盤的整體素質(zhì)，因此，項(xiàng)目前期導(dǎo)入市場的價(jià)格不能太高，3600元/㎡的低價(jià)比較合適，這樣可以營造出一種項(xiàng)目高質(zhì)低價(jià)的良好形象。2、展示項(xiàng)目自身素質(zhì)：5A純寫字樓，四部品牌電梯，人性化、情景化辦公操作；3、造型設(shè)計(jì)：建筑的外觀，直接顯示上帝的珍貴與地位，是企業(yè)形象的第一時(shí)間表述。一座能夠提升企業(yè)形象的寫字樓理所當(dāng)然要求擁有與眾不同的建筑外觀。項(xiàng)目“簡約彰顯現(xiàn)代，藝術(shù)兼顧實(shí)用”，框架式樓體造型，中正有道，充滿簡約意味！項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格結(jié)合外部的自然環(huán)境全面展開，運(yùn)用適宜的簡節(jié)技術(shù)手段和最現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)建造具有21世紀(jì)前瞻性的高端作品，達(dá)到建筑低能耗的環(huán)保要求及使用者的舒適度、人性化的目標(biāo)，創(chuàng)造出有利于生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展的綠色建筑?？臻g分散自如，大小隨意選擇，3.6M的層高更令其他寫字樓望“層”莫及，這樣可以吸引各種層次的投資者。4、付款方式的推廣由于寫字樓物業(yè)價(jià)格昂貴、用途單一、總價(jià)高，在付款方式上目前比較流行的按揭方式是6成8年，如湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈。本項(xiàng)目為了使置業(yè)更輕松，可考慮提供6成10年的按揭方式。5、項(xiàng)目包裝（見前略）6、媒體廣告①廣告原則我司廣告的一貫堅(jiān)持以科學(xué)為原則，在廣告的媒體組合和投放上都能做到精準(zhǔn)到位，同時(shí)，我們在廣告中善于塑造品牌形象，增加物業(yè)和企業(yè)的無形資產(chǎn)。②廣告戰(zhàn)略集中優(yōu)勢媒體，做到整體覆蓋的效果；同時(shí)針對競爭對手的情況，展開不同側(cè)面的攻勢，壓倒競爭對手；保證銷售的順利進(jìn)行。③廣告策略●節(jié)省費(fèi)用，效果第一●展示樓盤的風(fēng)采，傳達(dá)樓盤的人性化理會●科學(xué)與藝術(shù)高度統(tǒng)一●注重實(shí)效④廣告媒體組合在廣告媒體的選擇上，我司采用的是一貫的立體轟炸模式，即報(bào)紙、電視、電臺，戶外、公關(guān)活動、派單等全面展開，當(dāng)然，我司制作的名片、樓書也在廣告中起重要作用。A、羅馬旗：目的：告知基本信息，起美化本案和地理引導(dǎo)作用，引起客戶對本案的興趣。創(chuàng)意文字：以文字手法，巧妙運(yùn)用LOGO標(biāo)準(zhǔn)色搭配，表現(xiàn)本案的優(yōu)良品質(zhì)。參考文字：純商務(wù)辦公間——PUREOFFICESPACE

光谷·炫智區(qū)，武漢首家4E商務(wù)樓數(shù)量：具體而論地段：珞喻路吳家灣至魯巷轉(zhuǎn)盤B、媒體廣告目的：通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對本案的興趣。創(chuàng)意：以簡練的文字、配圖以體現(xiàn)樓盤高尚品質(zhì)。參考案：（略）時(shí)間：開盤期間制作。地點(diǎn)：工地現(xiàn)場。數(shù)量：視情況定C、軟新聞主題：從不同方面展示項(xiàng)目的特征，也可以發(fā)布公關(guān)活動信息等，如“首家4E商務(wù)樓現(xiàn)身光谷”、“EOD商務(wù)空間完美呈現(xiàn)”等頻率：持續(xù)見報(bào)D、電視廣告目的：通過強(qiáng)烈的視覺和聽覺的沖擊力，給觀眾留下深刻的印象。創(chuàng)意：通過優(yōu)美畫面的移動，配合極富煽動色彩的語言，充分展現(xiàn)本案的環(huán)境特色和居住品質(zhì)。主題：決勝財(cái)富、惟有智慧——光谷·炫智區(qū)PUREOFFICESPACE，純商務(wù)寫字樓所有的人都在做廣告，我們也是，光谷·炫智區(qū)，純商務(wù)寫字樓，正在發(fā)售中時(shí)間：開盤至持續(xù)期頻率：每天3次E、派發(fā)傳單目的：通過傳單大面積的派發(fā)擴(kuò)大，提高目標(biāo)客戶看房幾率創(chuàng)意：不斷信息的沖擊，提高對項(xiàng)目的認(rèn)知度時(shí)間：營銷的各周期數(shù)量：根據(jù)發(fā)放情況定霧第階六粉部每份康：攪營摸銷味策患略偵1碗、堂價(jià)圓格膜策奶略伸：診①猛根奴據(jù)騰樓金層蟻、琴方堆向萬、慌景抵觀起、屠間亮隔柜等誘制謊定袍出裂價(jià)腸差拾。厭②摔拿債出巴數(shù)扒套姨低愁層客，太方紐向乘、葬景誓觀讓、慰間習(xí)隔鄉(xiāng)最問差悔的戰(zhàn)價(jià)仙位周做煩廣魚告嘉，居以佛低何于潑競貓爭酷對覺手遙，雜如炎華輔樂壓商截務(wù)耗中死心村、攪湖享北貼信甜息咱產(chǎn)交業(yè)棋科轎技墨大罰廈桃市苦場任價(jià)筍的洲2秘0情%劈來腦進(jìn)菜行母價(jià)拔格隸促遺銷拉，但以白吸躲引泰更膨多須的趨客贏戶脂。啦③穩(wěn)價(jià)位格軌擬鑼定火實(shí)踏行依“豬低年開做高感走帆”伴策災(zāi)略役，司先房以苗較共低禁價(jià)品入拖市慚，摸再嶺根極據(jù)望銷薯售基情病況際進(jìn)異行駁調(diào)罪整羨。錯2墓、股營僵銷傍計(jì)凝劃踐實(shí)淋施墾考慶察息項(xiàng)垃目愛的洲實(shí)祥際光情術(shù)況州，漏總樣建謎筑光面嚷積鄰達(dá)也到斯3國6首1數(shù)7余0斤㎡擱，逗以弊3喉9葬0繪0炒元紋/喂㎡撲的北價(jià)醬格緣來皺計(jì)吹算饒，坡銷攻售派額振將連達(dá)由到背1懼4掉1座0增6圖3再0辜0賴0街元趙，區(qū)我秀司撿以此每榆月辭銷繡售離8孟0無0斗0劍0裝0槳0扮元受預(yù)群算列，飾項(xiàng)笛目蛇將左歷匹時(shí)偽一雙年袖半賓，殲現(xiàn)僅我商們腔根考據(jù)桂這偷一罰時(shí)瑞間戀制誕定面出缺了嗚各床個紋銷加售逢期筐的軟銷君售湯計(jì)注劃碗。峰A瞧、單市份場急培訓(xùn)育運(yùn)期繪（擇3香個膜月釀，商即奪2探0擔(dān)0色4遮年淺5輝月?lián)АF—爬7式月齡）校項(xiàng)死目侄進(jìn)躬入蹲施舌工殺階箱段冒，靠預(yù)短訂溜工糧作衫展禿開限，諷需壽要辮大稈量嶼的煤市吹場小導(dǎo)奏入碼人茫流味，佳以棗便泰取量得陳良尺好敲的嶺開準(zhǔn)端窯。洽將嘩售靈樓扔書漿、肢樓菠書謀、瘋單肺張績等伙道圣具勁準(zhǔn)多備屆妥貌，亮同泉時(shí)久廣依發(fā)炮傳準(zhǔn)單殃，匹廣訊泛壟收侵集浪目學(xué)標(biāo)賠客衛(wèi)戶唇及驅(qū)市饒場伙信敞息舊；學(xué)通慣過子報(bào)稅紙鄙、付媒舒體鬧發(fā)草表摧消譯息靠，眨透鹿露所起花價(jià)雙信氏息瓶，白引蟲起欠顧夾客患注蠶意飾。星此框階艷段蠶積孝累眨準(zhǔn)采客鄭戶財(cái)，錦凝醫(yī)集封市恥場棄氣柔氛爭，優(yōu)樹炭立擾項(xiàng)護(hù)目銹的庫綜曬合竹形暗象毫，準(zhǔn)包色括蟻企誰業(yè)戀形財(cái)象嗚，繭試委探徑市挽場犧對廟本狹項(xiàng)問目冷的尸認(rèn)辨可命程熔度棒，棄為坐以艦后袋的援內(nèi)僵部堡認(rèn)謠購強(qiáng)和箭正此式莊發(fā)透售壁造班勢掩。谷在禁此倘階佩段呼引統(tǒng)入猴“蛛高跟檔私生色態(tài)長寫澇字地樓給”社的勾概頃念倡，剪并件充歉分便挖睡掘途其稀實(shí)辣質(zhì)馳。依引鋼起消客掠戶護(hù)對敲本邁案室的繡向糟往權(quán)。B、開盤期（3個月，即2004年8月——10月）利用集中的手法投放，鮮明的訴求，強(qiáng)勢報(bào)刊廣告等綜合效果，迅速拉動現(xiàn)場人群，并在售樓部現(xiàn)場營造氣氛。廣告隆重亮相之前階段所凝聚的氣氛，將在此階段集中爆發(fā)，通過報(bào)刊等強(qiáng)勢媒體帶來的效應(yīng)，及時(shí)把握時(shí)機(jī)熱銷，此階段預(yù)計(jì)銷售達(dá)到整個銷售額的15%。C、強(qiáng)銷期（6個月，即2004年11月——2005年4菜月梢）凳項(xiàng)央目規(guī)建妄設(shè)皂順割利忽進(jìn)及行筆，叫形蘋象見進(jìn)追度莖為佛項(xiàng)森目芽良籌好熟形吼象衰的茂展磨開馬提波供蓮了嬌具冊備萍說目服婚力衫的環(huán)理慈由腰，季此敵階芒段蛋的況主枝要節(jié)任納務(wù)孝是打完熊成疾前擔(dān)期斥客惰戶亞的乓消票化上工原作溫。胡在貌樹純立天形幼象腳的申同鍬時(shí)陳，底進(jìn)辨一貞步消對易項(xiàng)俯目尚的幣概朗念兵進(jìn)芬行向深駝化撤，您并哨持陶續(xù)腔在握報(bào)大紙玉上答強(qiáng)啟勢氣推竊出脫廣村告咽，蜓圍嫩繞逐樓詞盤冒的涉優(yōu)門勢案從旱不蹦同榨的秤方壓面抗進(jìn)急行尾解腦析質(zhì)，問繼傷續(xù)裂宣臘傳允資抽料往的放派踏發(fā)泥。旁預(yù)爸計(jì)羞此迎階村段賤目位標(biāo)慶銷壘售墓達(dá)突到債整記盤勉的孤4痕5當(dāng)%年、炊D鄉(xiāng)、報(bào)持漂續(xù)肅期宇（才6耍個摩月示，扛即剛2乒0也0鄰5執(zhí)年旨5被月領(lǐng)—予—款2染0堅(jiān)0望5否年六1素0汗月途）逮持鼠續(xù)產(chǎn)期嘗在濟(jì)手定法卻上測將牌展勿開侍一柜些嚷促王銷待活模動遇，截并訊保喉持鹿項(xiàng)役目紐的慕見筆報(bào)基率街，圍軟隱新謊聞削炒驕著枕，厘維螺護(hù)匪項(xiàng)水目撤形甘象共，可以藍(lán)帶持動辨樓涼盤預(yù)的故持果續(xù)貼熱順銷翻。養(yǎng)預(yù)芒計(jì)美這仗個淹時(shí)藥期折將詢達(dá)罷到突整訴盤備的利7友0亡%廣。茶E貨、燥現(xiàn)怕房雄銷幫售兩期招（猴2個0超0壓5貝年證1巖1突月豈以久后信）捐這些階暮段幟主柔要薦任望務(wù)須即帖是廢繼掀續(xù)挪樓滲盤擱的圈銷滲售敏，尤并烘對下營藝銷盛情跳況與進(jìn)讓行門有被效伍評司估福，梢協(xié)卡助晨辦葬理惠各悉種婦手瓜續(xù)叉。書此掌時(shí)威開歉發(fā)買商糞所臺追棋求跑的訪不炎是坐銷辰售芹速犁度況，咐而北是圣提柄升恐樓狠盤濁價(jià)摩格靈，暈實(shí)蝕現(xiàn)泰利爛潤埋的殿最網(wǎng)大擦化返?？鐬橛屏穗H使辦銷醉售寺計(jì)耕劃唇更交加萌明占了纖，識現(xiàn)唇用鄰表雞格典形膠式腎表舊示弟如漂下狠：斑階耀段傳時(shí)橫間捧使報(bào)膨紙稠罵媒嘗體活報(bào)焦道避校銷袋售距網(wǎng)背點(diǎn)派想視巷聽反廣猛告補(bǔ)蛋戶耐外曠粱公晝關(guān)雄活餓動柄蜓宣營傳雀資躲科董宵銷栗售外率榮市胸場庸培鋒育儉期斗計(jì)3蝕個扶月靜詳長霞報(bào)活、叨楚狼報(bào)址浩/揉堡售恨樓董部饞鉆/俱沉指燕示栗牌暖修/晶爹一樸般南派去發(fā)聰號/

何開貪盤節(jié)期逝丈3元個夠月伍瀉長蠟報(bào)妹、周晨盞報(bào)婦掏軟淺新殖聞斤舟/炒崇/蹲農(nóng)展振板胳羅允馬濃旗滴功房糞展碧會稼/昨促如銷怪活述動衣賄一桐般慧派嚴(yán)發(fā)押稱約罵1舉5孝%辣成貝熟庸期夢墨6凱個車月承棄金陷報(bào)銜、吩楚妄報(bào)逗遵軟蝶新虹聞專爐/糊鐵/泉束/該包/滲大泊量陣派痛發(fā)翻誰約暮4奧5稅%燒強(qiáng)敘銷塑期襖鼓6玩?zhèn)€膜月只輛長遞江隱、這楚果報(bào)鞭貞軟心新紐聞冶府/咐巨電檔臺室狼/步筑房驗(yàn)展墨會胖壁大勢量嘩派剃發(fā)渾荷約永7尸0雅%妨現(xiàn)喝房披銷疼售叼期散文/畫絡(luò)楚叨報(bào)偉、松晚贊報(bào)蹦底/非輪/蘆笑電摧視析件/發(fā)私/盤持惑續(xù)妹派程發(fā)倍榴/

帥3詞、變廣懷告島營賞銷患策彼略筐①乒廣客告挽對醒象敞所貢有材目揭標(biāo)驚客災(zāi)戶剛?cè)簶s都悄是油廣泡告甲對荷象顧②牛廣刃告煤媒瘦體致選榜擇洽廣置告使媒捕體液要淋以黃有泉效喉為催目元的拖，宜根粒據(jù)累我啟司斷長授期詠與油媒津介繭建蹤立談起僵來內(nèi)的飛良咬好技關(guān)妄系盛和產(chǎn)實(shí)概際翻中梨各鬼報(bào)獅刊餐的故效奶果輔反著饋福，笑《業(yè)楚供天臺都黨市舊報(bào)串》好和緊《邊長咸江璃日