土地市場分析

土地市場分析1“兩集中”政策出臺背景1.12019-2020年房企融資增加，助推土拍市場熱度上升為應(yīng)對疫情帶來的不利影響，2020年初整體信貸環(huán)境寬松，房企融資難度較2019年下半年明顯降低。2019年32家重點房企發(fā)債總金額為1446.89億元，其中上半年發(fā)行規(guī)模871.19億元，下半年發(fā)行規(guī)模575.7億元。2020年信貸政策放松，房企融資難度降低，32家房企2020年發(fā)債總金額為2420.11億元，同比上漲67.3%，其中上半年發(fā)行規(guī)模1337.69億元，下半年發(fā)行規(guī)模1082.42億元。與此同時，多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場減壓、企業(yè)紓困，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供需兩端助力市場復(fù)蘇，土地市場熱度迅速上升。從2020年全年來看，2020年住宅用地成交宗數(shù)29903宗，同比增加10%；成交規(guī)劃建面24億平方米，同比增加12.1%；成交樓面均價為2841元/㎡，同比上漲6.2%，土地市場熱度明顯高于2019年。1.22020-2021年“房住不炒”方針下房價仍見攀升地市熱度的走高也刺激了購房需求釋放，新房成交熱度隨之上升。32家重點房企2020年銷售金額為41245.36億元，相較于2019年的37307.52億元，同比增加10.6%，銷售樓面均價由2019年的17261元/㎡上漲為18313元/㎡，同比上漲6.1%，樓市市場保持著較高的活力。同時從中指數(shù)據(jù)庫可以看出，2019年到2020年，32家房企在二線、三四線城市的銷售均價整體有所上漲，同比漲幅分別為7.2%、4.7%，房價繼續(xù)上升的趨勢較強。進入2021年，房地產(chǎn)市場熱度不減。前5月住宅商品房累計銷售面積同比增長近40%，成交金額同比漲幅高達57%，樓市熱度居高不下。同時一二線城市新房成交價格上漲速度明顯快于三四線城市。2“兩集中”政策前后的土地出讓制度2.1“兩集中”前常態(tài)化供地為主，多次少量零散供地2021年之前的土地出讓制度，大多數(shù)城市都是常態(tài)化供地，一年內(nèi)多次少量零散供地，各個城市供地頻率如何由各地的自然資源部決定。在原有的常態(tài)化供地模式下，一些地區(qū)采用“先次后好”的順序供地，逐步抬高地價，從而增加土地出讓金總收入，土地財政依賴程度愈發(fā)提高。同時部分企業(yè)在土地拍賣過程中聯(lián)合圍標(biāo)壓低地價、違規(guī)制造“馬甲”參與競買，究其根源在于開發(fā)商努力控制成本、提高利潤。多年土拍唯一沒有變化的就是價高者得地，按照市場化手段操作，但是銷售端卻進行行政干預(yù)：限價、限購。在常態(tài)化供地的模式下，房企保證土儲競相拿地，地價不斷上漲。房企成本不斷提高，利潤空間被壓縮。2.2“兩集中”政策下土地集中出讓，22城降低供地頻率2021年2月26日，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市，除包含北上廣深4個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市?！皟杉小闭邔嵤┮郧埃B(tài)化供地每月推出土地數(shù)量較為均衡，土地出讓集中度較低。2021年實施“兩集中”政策之后，在“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”政策導(dǎo)向下，土地出讓集中度明顯提升。2021年4月、8月、11月供地數(shù)量占全年數(shù)量的比例分別為15.2%、13.8%、16.6%，3個月供地數(shù)量占比達到45.3%。2022年推出地塊數(shù)量大幅減少，多地集中出讓土地次數(shù)不只3次，但土地集中度相較于“兩集中”政策之前仍有明顯提升，2022年3月、6月、11月供地數(shù)量占全年供地數(shù)量的比例分別為14%、12.1%、16.1%，3個月合計占比達到42%。3首次“兩集中”土拍市場異?；馃?.1龍頭房企積極拿地，聯(lián)合拿地趨勢明顯在首次“兩集中”土拍過程中，房企拿地的積極性普遍較高。截至2021年6月底，22城第一批集中供地全部出讓結(jié)束，成交土地出讓金10671億元，成交建面11145萬平，拿地企業(yè)超400家。從拿地面積上來看，全國化民企、市場化國/央企、地方民企拿地占比位于前列，分別為29.9%、27.4%、19.0%，民企整體拿地勢頭較強。同時，頭部房企優(yōu)勢明顯，對中小房企有擠出效應(yīng)。Top50房企拿地權(quán)益建面超6000萬平，拿地權(quán)益金額約7109億元；Top30房企拿地權(quán)益建面約5300萬平，拿地金額約5850億元。按照成交地塊宗數(shù)統(tǒng)計，萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團、龍湖集團位居前列。首批集中供地中，部分城市合作拿地比較顯著，比如北京、寧波、武漢等，合作拿地比例分別為47%、34%、24%，北京房企合作拿地趨勢明顯，合作拿地宗數(shù)占比達到近五成。從城市能級來看，一線城市房企聯(lián)合拿地情況漸顯，“北廣深”三個一線城市合作拿地占比分別為46.6%、26.3%、33.3%。3.2熱點城市房企利潤壓縮縱觀22城盈利空間，許多熱點城市房企盈利空間收窄，部分企業(yè)甚至面臨虧損拿地的局面。在盈利空間較窄的城市中，北京雖嚴(yán)控地價溢價，但是在高比例競配建下，房企利潤仍面臨壓縮。土拍熱度較高的城市如杭州、廈門、深圳，限價力度較為嚴(yán)格，新房頂著限價出售，房地價差較小。重慶、無錫雖然沒有對新房進行限價，但部分熱門地塊的樓面地價已經(jīng)與周邊房價接近，如重慶沙坪壩區(qū)西永地塊，樓面地價為10460元/㎡，周邊房價在11000-14000元/㎡，房企利潤空間較小。在青島、長春等城市，房地價相對處于合理區(qū)間，且新房限價力度不嚴(yán)，地塊利潤空間相對寬松。3.3熱度分化成常態(tài)，各地高溢價與流拍互現(xiàn)在首次“兩集中”新政下，各地市場表現(xiàn)不一，總體來看南方城市土地市場熱度高于北方城市。一方面，高溢價地塊頻出，典型城市如重慶，2021年首批兩集中重慶成交地塊119宗，其中22宗溢價率超過50%，平均溢價率位列22城第一，為38.9%。另外杭州市場熱度也居高不下，57宗成交地塊中有40宗溢價封頂轉(zhuǎn)入競自持，部分地塊自持比例高達40%。除重慶、杭州外，深圳、廈門也土拍火熱，深圳以30.9%的溢價率緊跟重慶，位于22城中第二，廈門以29.4%的溢價率位列第三。另一方面，長春、青島等北方城市市場熱度相對較低。長春在首次集中供地推出地塊38宗，其中有5宗地塊流拍，溢價率僅為3.4%，流拍率較高為11.6%。青島推出地塊57宗，其中有1宗流拍，但溢價率較低為2.1%，位列22城中最后一位。3.4多數(shù)城市樓面均價延續(xù)上漲趨勢第一批次集中供地的22城中，絕大多數(shù)城市成交樓面均價相較于2020年有所上漲，其中鄭州以93.2%的漲幅位列22城之首，其次分別為重慶（85%）、廈門（69%）、無錫（65%）、長沙（57%）、合肥（49%）、天津（37%）、武漢（33%）、南京（33%）、寧波（30%）、青島（24%）、沈陽（23%）、長春（23%）、成都（21%）、蘇州（21%）、福州（16%）、杭州（13%）、北京（13%）、濟南（8%）、深圳（3%）。僅有上海和廣州兩城成交樓面均價下跌，濟南和深圳兩城基本持平。4首批土拍“兩集中”后土地市場遇冷4.1土地市場：量減頻增價漲，溢價與流拍率趨平4.1.1土地成交規(guī)模收縮，流拍率較高，溢價率穩(wěn)于低位2021年首批“兩集中”后，房企受資金壓力倍增、土拍政策收緊的影響，拿地意愿和能力有所下降，集中出讓市場轉(zhuǎn)冷明顯，土地成交面積和成交金額均縮水，成交溢價率迅速降至低位，而流拍率達到歷史高點。22城2021年二、三批次土地成交金額分別為6441/5940億元，土地成交面積為7208/6314萬平，溢價率持續(xù)降至4.0%/2.6%，流拍率升至8.8%/14.8%。2022年住宅銷售低迷、房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度持續(xù)下行，盡管地方政府不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，房企的參與熱情并不高。從成交規(guī)模來看，集中出讓市場在2022年第二批后有所企穩(wěn)，22城前三批土地成交金額分別為4968/5413/4894億元，土地成交面積分別為3903/4230/3983萬平。從成交熱度來看，市場因政策放松有所回暖，流拍率降至10.5%/4.7%/4.9%，但溢價率仍處于低位，分別為4.7%/4.1%/2.6%，房企觀望情緒濃、競爭搶地意愿弱。2022年各地政府已下調(diào)計劃供地規(guī)模，但土拍市場景氣程度低于預(yù)期，22城供地計劃完成率不足50%。2022年大部分重點城市計劃供地量較前年略有收縮，其中長春、天津、沈陽、鄭州因土拍市場低迷，推地意愿不足，計劃供地規(guī)模降幅超20%。數(shù)據(jù)統(tǒng)計2022年重點22城全年住宅用地供應(yīng)計劃共12875萬平，前三輪集中供地共掛牌6312萬平，供地計劃完成率僅49%，除合肥、廈門、上海、杭州、成都外，各城計劃完成率不足七成，這主要是因為土地市場熱度持續(xù)走低，為了減少流拍及城投托底壓力，政府在供地端推地更加謹慎。2022年政府方積極優(yōu)化土地供應(yīng)質(zhì)量、放松拿地規(guī)則，土地流拍有所緩和。重點22城2022年前三輪平均流拍率6.8%，同比下降1.5pct。其中沈陽、寧波、重慶、蘇州、上海、無錫地塊全部成交，長沙、杭州流拍率低于2%，其余城市的流拍率均高于5%。2022年集中土地出讓整體樓價因成交結(jié)構(gòu)而有所上漲，重點22城2022年前三輪平均樓價為12607元/平，同比漲幅達到34.5%，主因一線城市成交占比增加而呈現(xiàn)上升趨勢。土地市場進入調(diào)整期，縮量提質(zhì)致多數(shù)重點城市樓面價走高，22個重點城市中13城均延續(xù)了樓面價上漲趨勢。其中，上海成交樓面價漲幅以110%位居22城之首，其次分別為蘇州（+35%）、青島（+35%）、重慶（+33%）、南京（+21%）、武漢（+16%）、成都（+14%）、廣州（+10%）、濟南（+5%）、北京（+3%）、寧波（+3%）、長沙（+3%）、福州（+1%），杭州基本持平，深圳和鄭州略有下降，長春、合肥、天津、無錫、沈陽、廈門成交樓面價出現(xiàn)明顯下降，除廈門外降幅不超過15%。盡管樓面價較2021年小幅提升，但受住宅銷售低迷、房企融資收緊等多重因素影響，企業(yè)參拍熱度低，大部分城市溢價水平較2021年下滑明顯。22城總體成交溢價率由2021年的8.3%降至2022年的3.7%，同比下降4.6pct。各城溢價率相比去年都有所降低，溢價率超5%的僅有深圳、合肥、寧波、杭州、北京5個城市，13個城市溢價率不超過3%，沈陽、長春地塊均以底價成交。4.1.2熱度分化嚴(yán)重：房企拿地聚焦一線城市及長三角城市群，城市之內(nèi)核心地塊多以觸限競得行業(yè)整體環(huán)境致粗放式搶地模式不再適用，房企回歸一二線城市拿地，而2022年聚焦的城市范圍進一步收窄，地塊成交的城市間區(qū)域熱度分化更加顯著，一線城市（北上廣深）、長三角城市群、成渝城市群成為拿地主流。一線城市中，上海共以2713億元的總成交金額位列第一，其次分別為北京（1480億元）、廣州（1030億元）、深圳（639億元），除廣州外溢價成交比例均超45%，其中深圳以79%的溢價成交總數(shù)占比位列22城之首。以杭州（1815億元）、蘇州（632億元）、南京（1193億元）、合肥（584億元）、寧波（528億元）為代表的長三角區(qū)域?qū)﹂_發(fā)商吸引力較強，溢價成交宗數(shù)比例均超兩成。成渝城市群中，成都土地?zé)岫忍幱谳^高水平，成交金額1121億元、溢價成交宗數(shù)比23%，重慶因供應(yīng)端收縮而熱度下降。長春、沈陽、天津、青島等北方城市集體遇冷，成交金額及溢價成交比率雙低。城市間分化不斷加劇的同時，城市內(nèi)核心和非核心地區(qū)的土地市場熱度也在不斷分化。城市內(nèi)部區(qū)位差、教育及交通配套有限的土地需求較弱，即使地處一二線城市也是底價成交或慘遭流拍，而核心地段因其優(yōu)質(zhì)的區(qū)位及配套資源往往以觸限價競得，形成鮮明對比。4.2土拍政策：先緊后松，刺激效果不佳4.2.1首批“兩集中”后政策收緊，競拍門檻提高、嚴(yán)控地價首批“兩集中”后，地方政府完善了競拍規(guī)則，參拍審查方面更加嚴(yán)格，提高了房企的入場門檻。第一批唯二自由競價的武漢、重慶在第二批次增加了限地價的要求，北京、成都、杭州、合肥等14個城市有限售價的要求。并且，為了響應(yīng)中央“建立購地企業(yè)資格和資金審查”的要求，第二批競拍普遍新增禁“馬甲”、限參拍品質(zhì)、限資金來源的要求，并對違規(guī)參拍設(shè)置了1-3年的禁拍期。同時，針對首批集中供地溢價率高企的情況，第二批競拍政策中溢價率上限統(tǒng)一下調(diào)至15%，北京、福州、廣州、合肥、濟南、深圳、沈陽取消競配建，避免隱藏式抬升實際樓價，在地價觸限后通過競自持、競品質(zhì)、競高標(biāo)、搖號/抽簽、一次性報價等形式?jīng)Q定土地歸屬。搖號/抽簽、一次性報價因機制的隨機性，保證了競標(biāo)企業(yè)在地價觸限后都有機會獲標(biāo)，促進了土地市場的公平公正。而定品質(zhì)、競高標(biāo)、競品質(zhì)等細則對房企的經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、建筑技術(shù)等方面提出了更高的要求，降低了一些中小企業(yè)拿地的機會。第三批后競拍規(guī)則基本延續(xù)不變，出讓門檻和出讓條件在底線維持的前提下有一定程度放松，供地流拍率高的城市放松幅度更大。廈門、長春取消競配建，成都、廣州、深圳取消競自持，而杭州、沈陽、武漢取消競品質(zhì)的要求。4.2.2新一輪土拍政策松綁，提高中心城區(qū)供應(yīng)、降資質(zhì)、降地價、提限價，政府讓利房企因流拍率高企、成交面積不斷降低，為鼓勵房企積極參拍，新一年集中土地出讓在維持“限地價、限房價”基本出讓條件不變的同時，在競拍規(guī)則、開發(fā)資質(zhì)、資金門檻等多維度進行松綁。競拍規(guī)則方面，降低了配建比例，一定程度上減少了企業(yè)開發(fā)成本，取消了競品質(zhì)、競自持的要求。開發(fā)資質(zhì)方面，降低競拍企業(yè)開發(fā)資質(zhì)。資金方面，鄭州、武漢下調(diào)保證金門檻、延長付款周期，緩解企業(yè)資金壓力。另外南京、福州、北京通過增加部分地塊銷售限價、降低起拍價，增厚房企拿地利潤以提振參拍積極性。除此以外，地方政府優(yōu)化了供地方案，提高中心地塊比重?？硕鸬禺a(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，22城2022年前三輪集中供地中，中心城區(qū)供地比重超48%，比去年同期高5-10pct。4.2.3多城按需調(diào)整供地節(jié)奏，多批次集中土拍有望成為長期導(dǎo)向2021年“兩集中”供地政策要求22個重點城市集中供地不應(yīng)超過3次，2022年大部分城市根據(jù)市場供需調(diào)整了供地節(jié)奏，增加供應(yīng)批次。截至2022年底已有北京、成都、福州、廣州、合肥等13個城市完成了第四批集中土拍，杭州、南京、蘇州、無錫等4個城市發(fā)布了第五批集中供地公告，另有武漢完成了第六批集中土拍。除此以外，長沙市土地推介平臺發(fā)布公告不再按照年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。截至2022年底，第四、五、六批土地成交金額分別為1833/470/229億元，占全年成交金額的10%/3%/1%，土地成交面積分別為1648/405/209萬平，占全年成交建面的11%/3%/1%，規(guī)模較小。多城加推的土地量少質(zhì)優(yōu)，流拍率分別為1.47%/0.02%/0%，但溢價率仍處于低位，分別為11%/3%/1%。供地批次的增加降低了時間的集中度，給予了房企更多靈活空間，籌措資金布局拿地，提高其拿地機會。同時，地方政府也能根據(jù)年內(nèi)出讓進度調(diào)整供地方案，更好的完成土地供應(yīng)計劃，減少流拍率。另外，多城年末加推可能與疫情后經(jīng)濟修復(fù)、地方財政紓困有關(guān)。我們預(yù)計多批次的集中供應(yīng)土地制有希望成為長期導(dǎo)向。4.3拿地企業(yè)：民企退出，城投托底4.3.1規(guī)模民企受銷售轉(zhuǎn)弱、資金不足和拿地門檻高三重壓力，拿地意愿逐漸下降集中土地出讓市場從民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)至市場化國央企和城投聯(lián)合主導(dǎo)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌峭锻械字鲗?dǎo)，年末批次中城投托底的情況更加明顯。2021年首輪集中供地，民企參與力度最強，整體拿地占比約50%，其中全國化民企、地方民企的成交建面占比分別達到30%/19%，其次分別是市場化國企/央企（27%）、城投（13%）和混合所有制企業(yè)（10%）。首輪土拍后，整體土地成交面積持續(xù)下降，城投拿地建面和占比卻逆勢走高，成為主要參與方，22城2022年第三批次中城投拿地建面占比66%，市場化國企/央企拿地建面占比14%，混合所有制拿地建面占比2%，民企拿地僅占17%。2021年7月后樓市銷售整體走向低迷，適逢市場嚴(yán)控房價、嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管等，規(guī)模民企的經(jīng)營整體走向低迷，頭部全國化民營房企龍湖、碧桂園、融創(chuàng)2022年銷售金額共6160億元，同比下降41%。并且，恒大事件導(dǎo)致行業(yè)整體融資環(huán)境持續(xù)收緊，大部分的規(guī)?；衿竺τ趥鶆?wù)償還兌付，資金壓力大，截至2022年12月融創(chuàng)到期未償付借貸本金685.3億元，或?qū)е?518億借貸本金被要求提前還款；截至2022年中期碧桂園短債及長債到期部分為728.53億元。同時，2021年第二輪集中供地大幅收緊了拿地政策，限制地價、售價的同時，對購地企業(yè)資格和資金進行審查，并且提出一系列競自持、競品質(zhì)、競高標(biāo)的復(fù)雜要求，大大降低了項目的潛在利潤率，削弱了民企參拍意愿。在銷售轉(zhuǎn)弱、資金壓力和高拿地門檻的情況下，規(guī)模民企更傾向于現(xiàn)金償債而不是拿地建房。2021年碧桂園、龍湖集團、融創(chuàng)中國在集中土地出讓市場分別拿地32/61/67宗，而在2022年碧桂園、融創(chuàng)基本沒有出手拿地。即使是龍湖這樣經(jīng)營狀況較好，財務(wù)比較穩(wěn)健的民營企業(yè)，拿地決策也非常謹慎，2022年集中土拍中拿地建面/金額分別為223.75萬平/263.21億元，同比下降了74%/65%，寧愿不拿地，也不愿拿錯地、拿高價地，更多精力在庫存土地去化上。2022年集中土拍民企拿地前十名除龍湖外都是區(qū)域深耕的地方民企，受到愈加寬松的土地政策鼓勵，緊抓拿地窗口期，儲備土地資源。如濱江集團共拿地36宗，土地出讓金共596億元，其中35宗地均位于杭州。4.3.2地方財政壓力大，城投舉債托底的模式很難持續(xù)在民企基本退出、市場化國企/央企規(guī)模變化不大的情況下，具有城投屬性的地方國資平臺拿地規(guī)模和金額顯著增加。2021年集中供地中，城投公司的拿地金額從944億元上升至2798億元，占集中供地總成交金地的比例從9%上升到47%；2022年市場整體轉(zhuǎn)冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1687億元增至2616億元，占比則從34%逐步增至53%。大部分城投平臺出手拿地主要出于保持土地市場平穩(wěn)運行的目的，也有一部分確實進行土地開發(fā)投資的地方國資公司。2022年第三批集中供地中，城投底價成交的拿地金額為2378億元，而溢價成交的拿地金額僅有238億元，占比分別為91%和9%，可見穩(wěn)定地價確實是大部分城投拿地的主要目的。并且，城投平臺所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對偏遠，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。多數(shù)城市土地市場仍以城投為主導(dǎo)，13個城市2022年前三批次城投拿地建面占比在50%以上，9個城市2022年前三批次城投拿地金額占比在50%以上。當(dāng)下民企拿地意愿短期難以明顯緩和，部分城市城投托底現(xiàn)象或繼續(xù)延續(xù)。城投債務(wù)存續(xù)規(guī)模不斷增長，資金壓力大，政府舉債托底的情況很難持續(xù)。2017年到2021年城投債發(fā)行規(guī)?；境噬仙厔荩瑥?fù)合增長率達到23.2%，截至2022年年底城投存量債券已超13萬億元，升至歷史高位，債務(wù)風(fēng)險逐漸顯露。2022年10月財政部印發(fā)了《財政部關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提到“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”，未來城投主導(dǎo)土地市場的情況會減少，政府在供地端或更加謹慎。另外，《通知》還指出“進一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險?！背峭秱O(jiān)管未來將逐漸收緊，城投公司的拿地能力也被限制。同時，城投的項目操盤能力遠低于市場化的房企，拿地開工率明顯低于規(guī)模房企。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)，2021-2022年集中供地項目整體開工率約33%，城投開工率僅16%。其中，2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率達61%，城投拿地開工率僅23%。并且，城投拿地郊區(qū)占比大，區(qū)位差、去化率低，未來現(xiàn)金流回款較難，較難形成足夠的經(jīng)營效益，增加了資金壓力和財務(wù)風(fēng)險。2022年城投和民企、國企合資拿地的情況增多，我們預(yù)計地方城投在未來托底主導(dǎo)土地市場的情況并不可持續(xù)，它們或考慮與市場化企業(yè)合作，合資、代建、小股操盤的形式可能會增多。5住宅銷售市場仍處低谷，利好政策頻頻，但仍需時間調(diào)整5.1住宅銷售市場情緒依然低迷，無法有效刺激房企拿地5.1.1成交面積下降，房價走弱，去化率下降，庫存出清周期長住宅銷售市場情緒依然低迷，成交量和金額仍處于歷史低位，市場行情還未完全修復(fù)，整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度。2022年全年商品房銷售面積共11.46億平，累計同比下降27%，銷售金額共11.67萬億，累計同比下降28%。成交價格方面，全國商品住宅平均成交房價自2021年持續(xù)下跌，2021年底成交房價約9860元/平米，相比年初下降12%。2022年上半年新房價格呈橫盤態(tài)勢，6、7月有明顯回升，下半年受各地疫情、經(jīng)濟下行壓力等影響，房價再次走弱，2022年12月全國商品住宅平均成交房價10550元/平米，較21年底回升了7%，仍低于2021年之前的水平。供需兩端走弱、疫情沖擊和政策緊縮效應(yīng)導(dǎo)致新盤去化能力下降。研究披露，全國重點城市平均開盤去化率自2021年下半年以來呈下降狀態(tài)，至2022年第二季度平均去化率下降至46%。即使2022年供應(yīng)面積已相應(yīng)減少，但由于去化率下降，全國住房庫存總量有明顯波動態(tài)勢，截至2022年12月底，全國商品房待售面積約56366萬平，同比增長10.5%，位于相對高位。庫存去化方面，2022年存銷比有非常明顯的拉升，截至12月底存銷比達到5.98，市場庫存去化壓力大。5.1.2城市間和城市內(nèi)銷售分化愈發(fā)明顯不同能級城市間有分化，高能級城市銷售更具韌性?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計2022年1-11月一線、二線、三四線城市新建商品住宅成交面積分別同比下滑24%、41%、36%。一線城市韌性最好，北京、廣州、深圳全年累計下跌同比收窄至29%、34%、33%，而上海因為供應(yīng)項目增多，帶動成交量恢復(fù)，全年累計同比上漲2%。二線城市中，成都（-15%）、青島（-23%）、濟南（-28%）、蘇州（-23%）同比降幅不大，而重慶（-71%）、寧波（-54%）、福州（-46%）等城市購買力韌性不足，短期未能恢復(fù)往年水平。三四線城市普遍遭遇需求透支、庫存高企的問題，成交顯著縮量。不同項目開盤冷熱分化：核心項目開盤即售罄，非核心項目遇冷。消費者回歸理性，關(guān)注房地產(chǎn)項目的地段區(qū)位、戶型設(shè)計等，以2023年第一周開盤的項目為例，杭州兩個項目認購率分別為100%、97%，而同個城市的另一個房地產(chǎn)項目認購率甚至低于10%。5.2樓市政策：先緊后松，堅持“房住不炒”總基調(diào)5.2.1銷售端：降準(zhǔn)、降息、降利率，限制性政策松綁2021年受“五檔分類”管控的影響，銀行全面收緊住房貸款，個人住房貸款審批更嚴(yán)格，放款時間也被延長，從利率上看，四大行普遍將首套房貸利率定在5年期以上LPR上浮120-170bp。2022年信貸環(huán)境全面寬松，降準(zhǔn)、降息、降利率，為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復(fù)。2022年內(nèi)央行兩次降準(zhǔn)，共降低金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，有利于釋放貨幣市場流動性，刺激房地產(chǎn)行業(yè)回春。同年，5年期以上LPR利率降息三次，累計下調(diào)35個基點，有效減輕居民房貸壓力。并且，針對住房貸款，5月央行和銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，全國首套房貸利率下限降至4.1%，與年初相比累計降幅超140bp。中央鼓勵因城施策，地方政府可動態(tài)調(diào)整房貸利率。2020年9月央行和銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，武漢、天津、溫州等城市即將首套房貸利率下限降至4%以下。2023年1月央行和銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》，明確將首套住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限。2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超650次，限制性政策趨嚴(yán)，主要體現(xiàn)在升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費等方面。2022年“四限”政策不斷寬松，295個省市共出臺595次房地產(chǎn)松綁政策。5.2.2供應(yīng)端：千億資金保交樓，“三箭齊發(fā)”支持房企融資落地受預(yù)售資金監(jiān)管和房企暴雷的影響，多個房地產(chǎn)項目延期、停工，2022年上半年30個重點城市累計新房供應(yīng)量同比下降約43%。2022年7月中央首次提出保交樓的工作任務(wù)，后續(xù)推出了2000億專項借款和2000億“保交樓”再貸款支持計劃。除此以外，地方政府還成立了專項紓困基金，如鄭州、南寧分別設(shè)立100億、30億元紓困基金。保交樓的核心是保證房地產(chǎn)項目順利交付，維護購房者合法權(quán)益。根據(jù)CRIC調(diào)研顯示，截至2022年底32城290個重點監(jiān)測停工項目一半以上已經(jīng)復(fù)工。從竣工面積上看，10/11/12月商品住宅竣工面積4176/6670/22097萬平，環(huán)比增長46%/60%/231%，新房供應(yīng)復(fù)蘇跡象初顯。2022年下半年，支持房地產(chǎn)企業(yè)信貸、債券、股權(quán)融資政策陸續(xù)落地，融資環(huán)境有實質(zhì)性改善?！暗谝恢Ъ保焊鶕?jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2023年1月9日，超100家銀行向188家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性授信，總額度約5.4萬億元。其中，授信總額度較大的銀行分別為工商銀行、中國銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行，授信額度分別達到6550、6000、5300、4400萬元?！暗诙Ъ保褐袀鲆殉鼍邔埡瘓F、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，支持三家企業(yè)發(fā)行中票；交易商協(xié)會已受理龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股合計500億元的儲架式注冊發(fā)行?！暗谌Ъ保航?0家上市房企披露股權(quán)融資意向或計劃，超八成擬通過定增再融資。6回顧與展望6.1“兩集中”政策目標(biāo)是否實現(xiàn)6.1.1土地市場供應(yīng)縮量，城投托底拿地，平抑地價目標(biāo)基本實現(xiàn)2022年房地產(chǎn)市場下行更加明顯，即使政策不斷優(yōu)化，但政策效果較弱，土地市場供求規(guī)模均降至近十年同期最低水平，城投托底拿地現(xiàn)象明顯。2022年多個城市增加集中供地次數(shù)、放松土拍規(guī)則，但受到居民收入預(yù)期不佳、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱等影響