資料-成都國(guó)龍御景名都項(xiàng)目全程營(yíng)銷規(guī)劃報(bào)告

國(guó)龍·御景名都項(xiàng)目全程營(yíng)銷規(guī)劃

2003年3月SUCCWAY管理參謀第一篇國(guó)龍·御景名都投資營(yíng)銷第二篇國(guó)龍·御景名都建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷第三篇國(guó)龍·御景名都質(zhì)量工期營(yíng)銷第四篇國(guó)龍·御景名都整體形象營(yíng)銷第五篇 國(guó)龍·御景名都營(yíng)銷推廣籌劃第六篇國(guó)龍·御景名都銷售參謀、銷售代表第七篇國(guó)龍·御景名都物業(yè)管理效勞目標(biāo)的設(shè)想目錄項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第一篇國(guó)龍·御景名都投資營(yíng)銷國(guó)龍·御景名都介紹項(xiàng)目位置介紹——已完成項(xiàng)目所在地青白江——已完成國(guó)龍·御景名都開發(fā)商——國(guó)龍集團(tuán)公司簡(jiǎn)介——已完成區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷宏觀經(jīng)濟(jì)分析——已完成都市格局——已完成發(fā)展目標(biāo)——已完成金融政策——已完成土地SWOT分析位置——已完成面積——已完成地勢(shì)——已完成地塊周圍景觀——已完成環(huán)境污染情況——已完成交通條件——已完成市政配套條件——已完成國(guó)龍·御景名都市場(chǎng)分析成都市場(chǎng)分析——已完成青白江市場(chǎng)分析——已完成國(guó)龍·御景名都周邊的樓盤分析——已完成國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第一篇國(guó)龍·御景名都投資營(yíng)銷國(guó)龍·御景名都素質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——已完成項(xiàng)目劣勢(shì)——已完成國(guó)龍·御景名都市場(chǎng)定位青白江居民住宅供給——需求分析——已完成住宅需求在戶型上的要求——已完成國(guó)龍·御景名都銷售市場(chǎng)定位——已完成國(guó)龍·御景名都價(jià)格定位——已完成投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示風(fēng)險(xiǎn)來源——已完成規(guī)避方式——已完成開發(fā)節(jié)奏建議——已完成國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表2項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第二篇國(guó)龍·御景名都建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷總體規(guī)劃布局2003.5.30建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃建筑風(fēng)格2003.5.30色彩2003.5.30主力戶型選擇及比例——已完成國(guó)龍·御景名都環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示——已完成營(yíng)銷中心概念設(shè)計(jì)提示——已完成小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)——已完成國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表3項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第三篇國(guó)龍·御景名都質(zhì)量工期營(yíng)銷項(xiàng)目質(zhì)量營(yíng)銷工程質(zhì)量管理提示——已完成技術(shù)細(xì)節(jié)及管理措施提示——已完成工地現(xiàn)場(chǎng)管理方案總說明——已完成現(xiàn)場(chǎng)指揮任務(wù)要求——已完成工程管理規(guī)定——已完成監(jiān)控方案——已完成安全與質(zhì)量管理安全生產(chǎn)管理制度——已完成治安消防管理制度——已完成第四篇國(guó)龍·御景名都整體形象營(yíng)銷國(guó)龍·御景名都品牌文化形象確立項(xiàng)目名稱——已完成項(xiàng)目區(qū)名、路名、門牌名提案2003.4.30國(guó)龍·御景名都視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分項(xiàng)目標(biāo)志2003.4.15確立項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)基本部分2003.4.25項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)應(yīng)用部分2003.4.25延展及運(yùn)用部分2003.4.25項(xiàng)目物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)2003.4.25物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng)2003.4.25國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表4項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第五篇國(guó)龍·御景名都營(yíng)銷推廣策劃企劃概要企劃的重要性——已完成國(guó)龍·御景名都介紹本項(xiàng)目的基本情況——已完成市場(chǎng)定位分析價(jià)格方案——已完成項(xiàng)目定位——已完成項(xiàng)目客戶定位分析——已完成價(jià)格定位及策略價(jià)格方案——已完成付款方式和進(jìn)度——已完成優(yōu)惠條件——已完成入市時(shí)機(jī)策略入市最佳時(shí)機(jī)的選擇——已完成營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷市場(chǎng)分析——已完成營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略目標(biāo)——已完成項(xiàng)目分析和營(yíng)銷推廣定位——已完成營(yíng)銷推廣創(chuàng)意分析——已完成營(yíng)銷推廣活動(dòng)方案——已完成營(yíng)銷推廣策略分析——已完成營(yíng)銷推廣方案、媒體及執(zhí)行——已完成營(yíng)銷推廣預(yù)算2003.4.30對(duì)營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正2003.6.15國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表5項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第六篇國(guó)龍·御景名都銷售顧問、銷售代表銷售周期劃分啟動(dòng)形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期2003.5.15引爆期2003.6.28持續(xù)推廣強(qiáng)銷期2003.7-2003.10保溫期2003.10-2004.3尾盤沖刺期2004.3-2004.6售前工作準(zhǔn)備銷售文件及資料銷售前，應(yīng)準(zhǔn)備好有關(guān)的文件及資料。2003.6.10銷售現(xiàn)場(chǎng)接待方式準(zhǔn)備2003.6.15工場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)銷售整理布置2003.6.15客戶檔案記錄2003.6.15銷售實(shí)施客戶購(gòu)房心理分析2003.6.15購(gòu)房情況介紹2003.6.15認(rèn)購(gòu)書的簽署2003.6.15正式合同的簽署2003.6.15辦理銀行按揭2003.6.15收款過程設(shè)計(jì)2003.6.15情況匯總2003.6.15客戶檔案記錄2003.6.15法律問題咨詢2003.6.15價(jià)格談判的原則和策略2003.6.15國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表6項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第六篇國(guó)龍·御景名都銷售顧問、銷售代表銷售合同執(zhí)行監(jiān)控收款催款過程控制——銷售過程中按期交款的收款控制——銷售過程中延期交工的收款控制——銷售過程中入住環(huán)節(jié)的控制——銷售過程中客戶檔案——銷售過程中客戶回訪與親情培養(yǎng)——銷售過程中與物業(yè)管理的交接——現(xiàn)有銷售結(jié)束銷售有關(guān)文件保管2004.6售樓人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定2004.6銷售工作中的處理個(gè)案記錄2004.6銷售工作的總結(jié)2004.6銷售策略策略之一：制造聲勢(shì)——策略之二：生動(dòng)地提示物業(yè)價(jià)值——策略之三：創(chuàng)造邊際價(jià)值——策略之四：強(qiáng)調(diào)售后服務(wù)——策略之五：迅速實(shí)現(xiàn)銷售，以求降低風(fēng)險(xiǎn)——策略之六：主動(dòng)出擊——國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表7項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)容2時(shí)間安排備注第六篇國(guó)龍·御景名都銷售顧問、銷售代表銷售培訓(xùn)培訓(xùn)時(shí)間2003.5.10-2003.5.25培訓(xùn)方式——培訓(xùn)地點(diǎn)——培訓(xùn)人員——培訓(xùn)目的——培訓(xùn)內(nèi)容——第七篇國(guó)龍·御景名都物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的設(shè)想一種模式2003.5.10兩個(gè)意識(shí)管理意識(shí)與服務(wù)意識(shí)2003.5.10三項(xiàng)承諾2003.5.10五個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)一：入住裝修管理2003.5.10重點(diǎn)二：治安防范管理2003.5.10重點(diǎn)三：智能化管理2003.5.10重點(diǎn)四：設(shè)備管理2003.5.10重點(diǎn)五：社區(qū)文化建設(shè)2003.5.10十大措施2003.5.10國(guó)龍·御景名都全程營(yíng)銷規(guī)劃表8一、國(guó)龍·御景名都介紹二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷三、土地SWOT分析四、國(guó)龍·御景名都市場(chǎng)分析五、國(guó)龍·御景名都素質(zhì)分析六、國(guó)龍·御景名都市場(chǎng)定位七、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其躲避方式提示八、開發(fā)節(jié)奏建議第一篇國(guó)龍·御景名都投資營(yíng)銷一、國(guó)龍·御景名都介紹2、工程所在地青白江1、工程位置介紹3、國(guó)龍·御景名都開發(fā)商——國(guó)龍集團(tuán)公司簡(jiǎn)介國(guó)龍·御景名都位于成都市東北部青白江區(qū)大彎鎮(zhèn)，占地面積60畝〔約4萬平方米〕，人民廣場(chǎng)與怡湖公園之間，北靠華金大道，西臨青江北路，南接怡湖東路，環(huán)境優(yōu)美。1、工程位置介紹成都市青白江區(qū)位于成都市東北部，距成都市僅25公里，區(qū)轄10個(gè)鎮(zhèn)和5個(gè)鄉(xiāng)，其中彌牟鎮(zhèn)、大同鎮(zhèn)、祥福鎮(zhèn)納入省市級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，全區(qū)幅員面積392平方公里，以平原、淺丘為主并呈系列分布，土地肥沃、物產(chǎn)豐富，現(xiàn)有人口40萬，全年氣候溫和，雨量充分，四季清楚，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，地理位置和自然條件十分優(yōu)越。青白江區(qū)委、區(qū)政府所在地大彎鎮(zhèn)，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，也是成都市工業(yè)衛(wèi)星城，城區(qū)面積6平方公里，城鎮(zhèn)人口9萬多人，新建的寬闊整潔的華金大道、青江路貫穿全鎮(zhèn)東西，南北干道分布均勻，街道兩旁樓房林立，風(fēng)格各異，整齊美觀。2、工程所在地青白江四川國(guó)龍集團(tuán)是以金屬制品，外表處理，房地產(chǎn)開發(fā)，生物工程，生態(tài)農(nóng)業(yè)等工程為支柱產(chǎn)業(yè)，具有多功能和極強(qiáng)輻射力，凝聚力，跨地區(qū)，跨行業(yè)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和高科技相結(jié)合的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)體。集團(tuán)占地19.79萬平方米，總資產(chǎn)1.3億元，有職工近300名，科技人員占職工總數(shù)的20%，2000年通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并且獲得信用等級(jí)AAA級(jí)企業(yè)，市級(jí)重合同守信用企業(yè)及科技企業(yè)，青白江區(qū)重點(diǎn)及重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)之一。集團(tuán)下屬子公司有：四川國(guó)龍〔集團(tuán)〕金屬制品，四川國(guó)龍房地產(chǎn)開發(fā)，成都訊達(dá)郵電器材公司，成都國(guó)龍前鋒外表處理，陜西楊凌岱鷹生物工程股份，四川國(guó)龍集團(tuán)農(nóng)業(yè)科技開發(fā)。3、國(guó)龍·御景名都開發(fā)商——國(guó)龍集團(tuán)公司簡(jiǎn)介集團(tuán)母公司四川國(guó)龍〔集團(tuán)〕金屬制品，是集團(tuán)工業(yè)圓區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)正以堅(jiān)實(shí)的步伐，平穩(wěn)擴(kuò)張開展；四川國(guó)龍房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的“國(guó)龍·御景名都〞占地60畝，一期工程開發(fā)建設(shè)以完成；國(guó)龍集團(tuán)控股和前鋒電子集團(tuán)合作，投資3000余萬元，占地60畝的成都國(guó)龍前鋒外表處理，以建成投產(chǎn)，并以嶄新的形象，全新的管理，先進(jìn)的設(shè)備，雄厚的技術(shù)實(shí)力成為成都地區(qū)最具規(guī)模及實(shí)力的外表處理中心；由集團(tuán)公司參股的跨地區(qū)，跨行業(yè)企業(yè)——陜西楊凌岱鷹生物工程股份已正式掛牌運(yùn)行，這標(biāo)志著集團(tuán)向高科技領(lǐng)域和資本市場(chǎng)邁出了重要的一步；四川國(guó)龍集團(tuán)農(nóng)業(yè)開發(fā)是集團(tuán)公司積極響應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)重要舉措，第一步占地30畝的農(nóng)業(yè)生態(tài)，生物開發(fā)工程，已進(jìn)入實(shí)施階段。由四川國(guó)龍〔集團(tuán)〕控股的四川國(guó)龍房地產(chǎn)，成立于1999年2月。公司地址位于成都市青白江區(qū)青江白路。注冊(cè)資本：1720萬元。經(jīng)營(yíng)類型：有限責(zé)任公司。經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，批發(fā)零售金屬材料，建筑材料及輔料，裝飾材料。二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、開展目標(biāo)2、都市格局4、金融政策1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2005年到達(dá)66億元，年均增長(zhǎng)11%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)15800元。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別到達(dá)4.9億元、38億元和23.1億元，年均增長(zhǎng)3%、12%和11.8%。財(cái)政總收入〔含上交省級(jí)收入〕2005年實(shí)現(xiàn)4.07億元，其中地方〔區(qū)級(jí)〕財(cái)政收入1.94億元，年均分別增長(zhǎng)11.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額到達(dá)19.3億元，年均增長(zhǎng)11.9%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資"十五"期間到達(dá)51億元，年均增長(zhǎng)11.5%。青白江區(qū)委、區(qū)政府所在地大彎鎮(zhèn)，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，也是成都市工業(yè)衛(wèi)星城，城區(qū)面積6平方公里，城鎮(zhèn)人口9萬多人，新建的寬闊整潔的華金大道、青江路貫穿全鎮(zhèn)東西，南北干道分布均勻，街道兩旁樓房林立，風(fēng)格各異，整齊美觀。2、都市格局21世紀(jì)初，開展環(huán)境和條件將更具驅(qū)動(dòng)性和挑戰(zhàn)性。經(jīng)濟(jì)全球化、新科技革命和世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大調(diào)整，為我區(qū)經(jīng)濟(jì)開展帶來了新的動(dòng)力；國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的良好態(tài)勢(shì)和中央西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，為我區(qū)加快開展帶來了新的機(jī)遇；經(jīng)過幾十年建設(shè)我區(qū)形成的較完善的根底設(shè)施、興旺的交通骨干網(wǎng)絡(luò)和較強(qiáng)的工業(yè)及科技實(shí)力，為我區(qū)今后開展創(chuàng)造了良好條件；我區(qū)經(jīng)濟(jì)開展已處于工業(yè)化中期階段，工業(yè)化水平已到達(dá)48%左右，實(shí)施"工業(yè)富區(qū)"戰(zhàn)略的條件已經(jīng)具備；抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)跨越式開展在全區(qū)上下已形成共識(shí)，為組織全區(qū)人民艱苦奮斗實(shí)現(xiàn)開展目標(biāo)打下了堅(jiān)實(shí)的思想根底。3、開展目標(biāo)國(guó)家結(jié)構(gòu)調(diào)整指標(biāo)：調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，非公有制經(jīng)濟(jì)在全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重提高到50%左右。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，三次產(chǎn)業(yè)的比重由2000年的10.7:55.4：33.9調(diào)整到7.4：57.6:35。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)化水平由2000年的23%提高到35%，非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者比重由2000年的54%提高到60%以上。青白江區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃目標(biāo)：全區(qū)總?cè)丝诳刂圃?2萬人以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在5‰以內(nèi)。人民生活水平顯著提高，農(nóng)民人均可支配收入到達(dá)3460元，年均增長(zhǎng)5%。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入到達(dá)11650元，年均增長(zhǎng)7%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率5年平均控制在5%以內(nèi)。恩格爾加權(quán)系數(shù)平均到達(dá)44%。社會(huì)保障體系根本健全，各項(xiàng)事業(yè)全面開展，2005年根本普及高中階段教育。各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)開展，城鎮(zhèn)建設(shè)取得新的成就,把大彎〔華嚴(yán)〕鎮(zhèn)建設(shè)成具有中等城市規(guī)模的園林式衛(wèi)星城，同時(shí)建成一批功能齊全、配套完善的小城鎮(zhèn)。全區(qū)城鎮(zhèn)化水平到達(dá)45%。隨著經(jīng)濟(jì)的開展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化的開展也越來越受到政府的重視并進(jìn)一步實(shí)施。各級(jí)政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開展出臺(tái)了一系列積極的利好政策。銀行對(duì)按揭的成數(shù)和年限也放寬到7乘20年按揭，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。4、金融政策三、土地SWOT分析4地塊周圍景觀3地勢(shì)7市政配套條件6交通條件5環(huán)境污染情況2面積1位置7.1文化教育7.2醫(yī)療衛(wèi)生7.3金融效勞7.4郵政、通訊效勞7.5購(gòu)物場(chǎng)所7.6娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)7.7生活效勞7.8游樂休憩設(shè)施5.1空氣、土地污染情況5.2噪音污染5.3社會(huì)治安環(huán)境1位置：位于青白江區(qū)委、區(qū)政府所在地大彎鎮(zhèn)，人民廣場(chǎng)與怡湖公園之間，北靠華金大道，西臨青江北路，南接怡湖東路，環(huán)境優(yōu)美。2面積：60畝，約40000平方米3地勢(shì)：地塊地勢(shì)平坦，無土方挖填量，是開發(fā)的有利條件4地塊周圍景觀：人民廣場(chǎng)、怡湖公園、舊人民廣場(chǎng)5環(huán)境污染情況5.1空氣、土地污染情況：飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率92.86%，空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全鎮(zhèn)綠化覆蓋率25.98%，人均綠地18.64平方米，人均公共綠地2.82平方米。10萬噸污水處理廠已經(jīng)建成。整個(gè)城市布局科學(xué)合理，綠化環(huán)境保持良好。5.2噪音污染：城市環(huán)境噪聲平均值53.6分貝。5.3社會(huì)治安環(huán)境：社會(huì)治安良好。6交通條件地塊周圍的交通條件：青江北路與華金大道交會(huì)處，緊臨人民廣場(chǎng)，交通方便。7市政配套條件7.1文化教育：國(guó)龍·御景名都周邊有眾多的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，北大附中、大彎中學(xué)、大彎小學(xué)、蜀星中學(xué)、紅旗中學(xué)、前進(jìn)職中、川化小學(xué)、川化中學(xué)。7.2醫(yī)療衛(wèi)生：各式藥店、診所、婦幼保健院、青白江醫(yī)院、川化醫(yī)院、成鋼醫(yī)院7.3金融效勞：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)人壽保險(xiǎn)、青白江區(qū)信用聯(lián)社7.4郵政、通訊效勞：青白江區(qū)有一家較大型辦理郵政業(yè)務(wù)的郵電所，通訊局，電信局、青白江區(qū)郵政局、中國(guó)移動(dòng)7.5購(gòu)物場(chǎng)所：青白江區(qū)有各式品牌服飾專賣店、中小型購(gòu)物場(chǎng)所7.6娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)：各種中小型茶樓、KTV包房、中高檔及各式地方特色風(fēng)格餐廳、健身房、臺(tái)拳道館、博能怡湖賓館7.7生活效勞：國(guó)龍親子幼兒園,社區(qū)醫(yī)療健康效勞中心，干洗店、中小超市，茶樓，健身中心，各式餐飲等配套設(shè)施完善。7.8游樂休憩設(shè)施：中心廣場(chǎng)、舊廣場(chǎng)、怡湖公園、體育場(chǎng)。四、國(guó)龍·御景名都市場(chǎng)分析3.1住宅3.2商業(yè)用房2、青白江市場(chǎng)分析1、成都市場(chǎng)分析3、國(guó)龍·御景名都周邊的樓盤分析1、成都市場(chǎng)分析2002年度成都市商品房空置面積達(dá)211.56萬平方米，比上年底增加23.32萬平方米，增長(zhǎng)12.4%，其中住宅空置131.83萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置41.24萬平方米。2002年度四川省商品房?jī)r(jià)格每平方米漲了111元，增長(zhǎng)了3.9個(gè)百分點(diǎn)。2、青白江市場(chǎng)分析當(dāng)前青白江的商品房有一定空置面積，導(dǎo)致商品房空置的原因是大多數(shù)的開發(fā)商沒有進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，就盲目的投資開發(fā)，造成同類產(chǎn)品過多，開發(fā)的產(chǎn)品無新意，沒有明確的目標(biāo)客戶，從而使消費(fèi)者抱著觀望的態(tài)度；并且開發(fā)商都沒有起到對(duì)市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)作用。3、國(guó)龍·御景名都周邊的樓盤分析大彎鎮(zhèn)、華嚴(yán)鎮(zhèn)是青白江區(qū)主要城鎮(zhèn)，其兩鎮(zhèn)的樓盤直接影響著青白江城區(qū)的開展，以下是對(duì)兩鎮(zhèn)局部樓盤〔主要是針對(duì)國(guó)龍·御景名都周邊的樓盤〕的一些分析：樓房名稱位置規(guī)劃開發(fā)商配套設(shè)施分析宣傳途徑銷售面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）付款方式賣點(diǎn)怡湖芳鄰華金大道占地60畝，共176套，均為全躍層，部分帶花園，人車分流，一戶一停車位綠化率：40%成都干道建設(shè)綜合開發(fā)總公司蜀北分公司會(huì)所：茶樓、部分健身設(shè)施，幼兒圓目標(biāo)客戶群不一樣，基本無競(jìng)爭(zhēng)。有較詳細(xì)基本宣傳資料（宣傳冊(cè)）177.85~305.99起價(jià):：1138最高價(jià)：1430七成十五年按揭，一次性付款容積率小，綠化環(huán)境較多。針對(duì)的是高收入群體。青江磬園教育街總占地面積：118481㎡建筑面積：21691平方綠化率：36%圍合式布局設(shè)有中心花園和休閑亭四川煌鑫房地產(chǎn)有限公司一戶一表，分段計(jì)費(fèi)。無停車場(chǎng)，設(shè)有自行車棚，有一條3米寬的小渠和環(huán)行步廊。寬帶入戶。該小區(qū)有很大的競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境還比較有新意。并且開發(fā)商有一定的知名度。無媒體，有較詳細(xì)基本宣傳資料。65.14-159.83起價(jià)：738最高價(jià)：978七成二十年按揭，一次性付款。有一條環(huán)行小渠，具有水環(huán)境，價(jià)格適中。3.1青白江局部住宅分析表〔1〕樓房名稱位置規(guī)劃開發(fā)商配套設(shè)施分析宣傳途徑銷售面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）付款方式賣點(diǎn)青江華庭安居路和石家碾路交接處占地40畝，共400余戶。常規(guī)綠化。成都干道建設(shè)綜合開發(fā)總公司蜀北分公司一戶一表，分段計(jì)費(fèi)。無停車場(chǎng)，設(shè)有自行車棚該小區(qū)與本項(xiàng)目沒有什么競(jìng)爭(zhēng)力，距離有點(diǎn)遠(yuǎn)。無媒體，有部分基本宣傳資料。77-145768-1050七成十五年按揭，一次性付款。一次性付款送1.5P的空調(diào)。青水美居唐巴路稽征所側(cè)占地面積：18011㎡，建筑面積：39134.8㎡總戶數(shù)：334戶車位：38個(gè)綠化率：40%容積率：1.83建筑密度：29.3%園林式設(shè)計(jì)，配石徑、池塘成都友盛置業(yè)開發(fā)有限公司設(shè)有自行車棚。寬帶入戶。該樓盤與國(guó)龍·御景名都有競(jìng)爭(zhēng)能力，以環(huán)境支撐而言，有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。無媒體，有較詳細(xì)基本宣傳資料。67.45~149.58起價(jià)：718最高價(jià)：960七成二十年按揭，一次性付款。小區(qū)環(huán)境建設(shè)不錯(cuò)，有一定的綠化率，因?yàn)槭菢腔?，模型做的很好?.1青白江局部住宅分析表〔2〕樓房名稱位置規(guī)劃開發(fā)商配套設(shè)施分析宣傳途徑銷售面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）付款方式賣點(diǎn)永興花園華金大道與大彎北路交界處占地20畝，共200多套，常規(guī)綠化，無特色。成都市永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都市華嚴(yán)建筑工程有限公司無配套設(shè)施。該樓盤與國(guó)龍·御景名都有競(jìng)爭(zhēng)能力，有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。無媒體，有基本宣傳資料。85.57~129.11起價(jià)：685最高價(jià)：910七成十五年按揭，一次性付款。沒有什么特點(diǎn)，主要是價(jià)格便宜。榮生園教育街中段占地約30多畝，共400多戶。有一個(gè)小型中庭花園。成都榮生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中心庭院景觀，廳臺(tái)廊榭、花棚曲徑該樓盤與國(guó)龍·御景名都基本無競(jìng)爭(zhēng)能力。無媒體，有基本宣傳資料。84.33-145.64起價(jià)：728最高價(jià)：938七成十五年按揭，一次性付款。無特色，地置比還算高。3.1青白江局部住宅分析表〔3〕樓房名稱位置規(guī)劃開發(fā)商配套設(shè)施分析宣傳途徑銷售面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）付款方式賣點(diǎn)吉力名苑青白江區(qū)政府與華金大道交界處占地面積：5.102畝，總建筑面積：約9000㎡，綠化率：25%，總戶數(shù)：約70戶，容積率：2.5。成都吉力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都市青白江區(qū)供電局中庭花園車位：約6個(gè)，自行車位：約150個(gè)。該樓盤與國(guó)龍·御景名都有競(jìng)爭(zhēng)能力。無媒體，有較詳細(xì)基本宣傳資料。90．41~164．14起價(jià)738最高1038均價(jià)900五成十年按揭，一次性付款。有一定的居住環(huán)境。廣場(chǎng)名居新廣場(chǎng)旁總用地面積：1.12公頊，總建筑面積：23046㎡，住宅建筑面積：17998㎡，住宅戶數(shù)：72戶，地面車位：20個(gè)，綠化率：40%。成都市居安達(dá)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司一戶一表，互動(dòng)園林、游泳池、涌泉公寓。該樓盤位置較好。性價(jià)比還算高。無媒體，有較詳細(xì)基本宣傳資料。90.41-164.14起價(jià)790最高1030均價(jià)：930六成十五年按揭，一次性付款?？蛷d2.9米寬2700的景觀陽臺(tái)3.1青白江局部住宅分析表〔4〕樓房名稱位置規(guī)劃開發(fā)商配套設(shè)施分析宣傳途徑銷售面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）付款方式賣點(diǎn)廣場(chǎng)新天地新廣場(chǎng)旁兩棟單體樓組成。私人開發(fā)無配套設(shè)施。該樓盤與國(guó)龍·御景名都有很大的競(jìng)爭(zhēng)力，價(jià)格適中，位置好。正對(duì)廣場(chǎng)。無媒體，無任何宣傳資料。90~149起價(jià)：868最高價(jià)：898六成十年按揭，一次性付款。好的位置，正對(duì)新廣場(chǎng)。3.1青白江局部住宅分析表〔5〕樓房名稱價(jià)格（元/㎡）銷售面積（㎡）付款方式備注（元/㎡）青江華庭2600—505028—不限五成十年按揭，一次性付款有雙層結(jié)構(gòu)和單層結(jié)構(gòu)2600是雙層的價(jià)格，單層臨街的主要是4500-5000青水美居380030—40五成十年按揭，一次性付款此價(jià)為均價(jià)，單層怡湖芳鄰————五成十年按揭，一次性付款已售盡青江磬園3000—480030—45五成十年按揭，一次性付款單層永興花園3000—450029—54五成十年按揭，一次性付款單層榮生園2800—308025—不限五成十年按揭，一次性付款單層（框架結(jié)構(gòu)）吉力名苑3680—488030—60五成十年按揭，一次性付款單層（還有幾個(gè)）怡湖明珠458080—不限五成十年按揭，一次性付款此價(jià)為均價(jià)，單價(jià)1F：7000，2F：2000。雙層結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)）怡湖商業(yè)長(zhǎng)廊358073—91五成十年按揭，一次性付款此價(jià)為均價(jià)，單價(jià)1F：5000，2F：1000。雙層結(jié)構(gòu)廣場(chǎng)名居————五成十年按揭，一次性付款無門面3.2商業(yè)用房五、國(guó)龍·御景名都素質(zhì)分析1、工程優(yōu)勢(shì)2、工程劣勢(shì)1.1交通便利1.2周邊環(huán)境優(yōu)美1.3開展商實(shí)力雄厚1.4小區(qū)擁有優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境1.5獨(dú)特的物管2.1小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)劇烈2.2成鋼新規(guī)劃500畝集資建房1、工程優(yōu)勢(shì)1.1交通便利：位于青白江新人民廣場(chǎng)旁，有完善的交通設(shè)施。1.2周邊環(huán)境優(yōu)美，適宜居家生活，周邊新舊廣場(chǎng)，怡湖公園休閑生養(yǎng)近在咫尺。1.3開展商實(shí)力雄厚，為您安心置業(yè)有充足的保障。1.4小區(qū)擁有優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，將流水，噴泉，小徑，雕塑，草地，以及上下錯(cuò)落，疏密有致的多層次植物有機(jī)融合其間。1.5獨(dú)特的物管：引入國(guó)際最新理念，新加坡共管式物業(yè)管理。讓您溶入社區(qū)大家庭中。2、工程劣勢(shì)2.1小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)劇烈〔見本規(guī)劃書一—4—3青白江地區(qū)大彎鎮(zhèn)、華嚴(yán)鎮(zhèn)樓盤一覽〕2.2成鋼新規(guī)劃500畝集資建房預(yù)計(jì)年底開工，會(huì)對(duì)國(guó)龍·御景名都造成很大的沖擊。六、國(guó)龍·御景名都市場(chǎng)定位1、青白江居民住宅供給——需求分析2、住宅需求在戶型上的要求3、國(guó)龍·御景名都銷售市場(chǎng)定位4、國(guó)龍·御景名都價(jià)格定位1.1按年齡分1.2按收入狀況分析4.1國(guó)龍·御景名都本錢估算4.2國(guó)龍·御景名都定價(jià)模擬1、青江市居民住宅供給——需求分析周邊居住群體：工薪層、一局部政府職員，個(gè)體戶等。1.1按年齡分：1.1.125歲——30歲由于本區(qū)域的樓盤價(jià)位上下皆有，而青年工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄不多，一般都買不起商品房，因此在本區(qū)域來購(gòu)置樓盤的年輕一族大局部會(huì)有家庭的經(jīng)濟(jì)支助。1.1.230歲——50歲該年齡段的購(gòu)房族是本區(qū)域的主力客源。由于工作時(shí)間較久，有相當(dāng)多的積蓄，因此對(duì)該區(qū)域的大局部樓盤具有購(gòu)置力，特別是那些事業(yè)有成人士，更會(huì)注重對(duì)環(huán)境和鄰居的要求。1.1.350歲——70歲從經(jīng)濟(jì)收入上來看，老年人也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。但老年人從心理上來說，往往具有一種懷舊心理，不太愿意搬離原先的住所。本區(qū)域的購(gòu)房消費(fèi)者中，只有一小局部老年人，并且很多老年人購(gòu)房的目的并不是為了自己的居住，而是為子女購(gòu)房，或者是作為投資。1.2按收入狀況分析：1.2.1低于1500元/月的家庭這種家庭一般都不會(huì)考慮二次置業(yè)，并不是我們的潛在的目標(biāo)客戶群體。1.2.2月收入在1500元/月——2500元/月的家庭該階層有能力購(gòu)置本區(qū)域的大局部商品房，但選擇的對(duì)象主要是本區(qū)域中有一定的環(huán)境并且價(jià)格適中的樓盤，是我們主要的潛在目標(biāo)客戶群體。1.2.3月收入高于2500元/月以上的家庭該收入段的消費(fèi)群體本區(qū)域中比較少，也是高價(jià)位樓盤的主要消費(fèi)群。在本區(qū)域價(jià)位相對(duì)較低樓盤的購(gòu)房者中也有一些這樣的購(gòu)房族，但一般是購(gòu)置躍層。也是我們潛在的目標(biāo)客戶群體。2、住宅需求在戶型上的要求大局部客戶對(duì)戶型的要求是三房?jī)蓮d雙衛(wèi)的戶型，要求一個(gè)大的客廳，主臥室的面積相對(duì)要大，廚衛(wèi)分開，通風(fēng)采光好。所有想買房的家庭都是我們的潛在目標(biāo)客戶。3、國(guó)龍·御景名都銷售市場(chǎng)定位：4、國(guó)龍·御景名都價(jià)格定位4.1國(guó)龍·御景名都本錢估算：4.1.1土地費(fèi)用：4.1.2前期工程費(fèi)用：4.1.3建筑安裝工程費(fèi)用：4.1.4公用配套設(shè)施費(fèi)用：4.1.5管理費(fèi)用：4.1.6銷售費(fèi)用：4.1.7利息：4.1.8稅費(fèi)：4.1.9利潤(rùn)：4.2國(guó)龍·御景名都定價(jià)模式：4.2.1市場(chǎng)自身價(jià)值：國(guó)龍·御景名都本身就具有一個(gè)優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，有足夠的硬件支撐，工程質(zhì)量過硬。4.2.2消費(fèi)者購(gòu)置行為分析：消費(fèi)者的行為受其動(dòng)機(jī)的支配，而動(dòng)機(jī)又是由需求產(chǎn)生的。4.2.2.1感情動(dòng)機(jī)：是指人們處于精神，情感需要而產(chǎn)生的動(dòng)機(jī)，購(gòu)置行為的目的在于，人們?yōu)榍蟮纳畹钠桨残院褪孢m性和顯示自己的個(gè)人能力和地位，為表現(xiàn)公司的實(shí)力和氣派等。4.2.2.2理智動(dòng)機(jī)：是經(jīng)過人們的分析和比較而形成的心理動(dòng)機(jī)，具有周密性和控制性的特點(diǎn)。表現(xiàn)在購(gòu)置行為上是比較注重房屋的質(zhì)量，講究實(shí)用性。4.2.2.3信任動(dòng)機(jī)：消費(fèi)者基于經(jīng)驗(yàn)和感情，對(duì)特定的產(chǎn)品產(chǎn)生特殊信任和偏愛而引起的購(gòu)置動(dòng)機(jī)。這種動(dòng)機(jī)往往產(chǎn)生于對(duì)企業(yè)的良好信譽(yù)，及時(shí)的效勞等因素。4.2.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是比較劇烈的，在國(guó)龍·御景名都周邊1000米內(nèi)，大大小小的工程多達(dá)8個(gè)，還有局部為現(xiàn)房，對(duì)我們有很大的沖擊影響。4.2.4建議使用尾數(shù)定價(jià)策略和折扣定價(jià)策略：因?yàn)樵搮^(qū)域的消費(fèi)者消費(fèi)能力有限，800元/㎡是一道門檻，所以起價(jià)應(yīng)低于這個(gè)數(shù)字。再加上該區(qū)域的消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣討價(jià)還價(jià)的購(gòu)置方式，所以建議價(jià)格一是以低開高走的形式入市，便于今后的銷售；二是便于和客戶談判的時(shí)候有比較大的盤旋空間。七、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其躲避方式提示2、躲避方式1、風(fēng)險(xiǎn)來源1.1當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平1.2當(dāng)?shù)乜山邮軆r(jià)格1.3當(dāng)?shù)亓?xí)慣價(jià)格1.4購(gòu)置能力：具有一定的購(gòu)置能力，但消費(fèi)能力不高。1.5成鋼500畝集資建房對(duì)我們的沖擊。1.6同類小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)2.1價(jià)格2.2名譽(yù)2.3環(huán)境硬件2.4售后效勞1、風(fēng)險(xiǎn)來源1.1當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平：青白江地區(qū)家庭的消費(fèi)水平不高，每年可供隨意支配的金額大約為3000元左右，如果買房按揭那么可再追加的金額為2000元以內(nèi)，但是這樣就會(huì)對(duì)家庭的生活遭成一些影響。1.2當(dāng)?shù)乜山邮軆r(jià)格：當(dāng)?shù)乜山邮艿膬r(jià)格就是：720元/㎡——1020元/㎡。1.3當(dāng)?shù)亓?xí)慣價(jià)格：當(dāng)?shù)亓?xí)慣價(jià)格為：720元/㎡——920元/㎡。1.4購(gòu)置能力：具有一定的購(gòu)置能力，但消費(fèi)能力不高。1.5成鋼500畝集資建房對(duì)我們的沖擊。1.6同類小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)〔參見一——4——3〕青白江地區(qū)大彎鎮(zhèn)、華嚴(yán)鎮(zhèn)樓盤工程一覽表〕2、躲避方式2.1價(jià)格：通過前期的調(diào)研及對(duì)周邊樓盤價(jià)位的分析，以及青白江市民消費(fèi)習(xí)慣的了解，我們?cè)趦r(jià)格上采取了尾數(shù)定價(jià)策略和折扣定價(jià)策略，以讓消費(fèi)者在適當(dāng)?shù)膬r(jià)位上享受到與其他小區(qū)不一樣的優(yōu)美生活環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的物管。2.2名譽(yù)：國(guó)龍集團(tuán)的實(shí)力雄厚，使消費(fèi)者安心置業(yè)有充足的保障〔見公司簡(jiǎn)介〕2.3環(huán)境硬件〔價(jià)格支撐〕：小區(qū)擁有優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境〔流水，噴泉，小徑，雕塑，草地，以及上下錯(cuò)落，疏密有致的多層次植物有機(jī)融合其間〕，獨(dú)特的物管〔引入國(guó)際最新理念，新加坡共管式物業(yè)管理〕，小區(qū)設(shè)有親子幼兒圓，社區(qū)醫(yī)療保健中心〔為每位業(yè)主制定個(gè)人健康卡〕等系列配套設(shè)施。。2.4售后效勞：因?yàn)閲?guó)龍·御景名都是樓花，所以從簽定購(gòu)房合同到業(yè)主入住現(xiàn)房這段時(shí)間，一般短那么幾個(gè)月長(zhǎng)那么一年，在這段時(shí)間里售樓人員需要和客戶保持經(jīng)常的聯(lián)系，以增加雙方之間的信任和感情。售后效勞是現(xiàn)代營(yíng)銷方式的需要。八、開發(fā)節(jié)奏建議1、2003年5月30日規(guī)劃書到位。2、2003年6月15日施工方進(jìn)場(chǎng)。3、2003年8月15日根底局部竣工。4、2003年9月15日局部綠化環(huán)境做好。5、2003年12月15日主體竣工。6、2004年3月15日整體環(huán)境竣工。7、2004年5月15日交房。一、總體規(guī)劃布局二、建筑風(fēng)格定位、色彩方案三、主力戶型選擇及比例四、花園二期工程環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示五、營(yíng)銷中心概念設(shè)計(jì)提示六、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)第二篇國(guó)龍·御景名都建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷一、總體規(guī)劃布局三、主力戶型選擇及比例二、建筑風(fēng)格定位、色彩方案六、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)四、花園二期工程環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示五、營(yíng)銷中心概念設(shè)計(jì)提示建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷流程1、兩房?jī)蓮d普通型2、兩房?jī)蓮d豪華型3、三房?jī)蓮d主力型4、三房?jī)蓮d豪華型5、四房?jī)蓮d經(jīng)濟(jì)型6、四房?jī)蓮d豪華型一、總體規(guī)劃布局二、建筑風(fēng)格定位、色彩方案見規(guī)劃設(shè)計(jì)書建筑風(fēng)格：川西園林式建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義式建筑風(fēng)格后現(xiàn)代主義式建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格地中海式建筑風(fēng)格色彩：色彩以淺灰和深灰為主，輔以米色。色彩以淺灰和深灰為主，輔以褐色。色彩以淺藍(lán)為主，輔以米色。色彩以淺綠為主，輔以淺灰和深灰。色彩以淺褐色為主，輔以深灰和深褐。結(jié)構(gòu)局部及面積：住宅局部：均為6層及6+1層磚混結(jié)構(gòu)。共62000平米商業(yè)局部：均為雙層磚混結(jié)構(gòu)。共6000平米1、兩房?jī)蓮d普通型：10%兩房?jī)蓮d單衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)，85㎡——87㎡；生活陽臺(tái)：5㎡〔2.5㎡〕景觀陽臺(tái)：10㎡〔5㎡〕2、兩房?jī)蓮d豪華型：15%兩房?jī)蓮d單衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)，90㎡——92㎡；生活陽臺(tái)：5㎡〔2.5㎡〕景觀陽臺(tái)：12㎡〔6㎡〕3、三房?jī)蓮d主力型：30%三房?jī)蓮d雙衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)，110㎡——112㎡；生活陽臺(tái)：6㎡〔3㎡〕景觀陽臺(tái)：15㎡〔7.5㎡〕三、主力戶型選擇及比例4、三房?jī)蓮d豪華型：30%三房?jī)蓮d雙衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)，115㎡——118㎡；生活陽臺(tái)：6㎡〔3㎡〕景觀陽臺(tái)：16㎡〔8㎡〕5、四房?jī)蓮d經(jīng)濟(jì)型：10%四房?jī)蓮d雙衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)，126㎡——130㎡；生活陽臺(tái)：6㎡〔3㎡〕景觀陽臺(tái)：16㎡〔8㎡〕6、四房?jī)蓮d豪華型：5%躍層：150㎡生活陽臺(tái)：6㎡〔3㎡〕景觀陽臺(tái)：16㎡〔8㎡〕送生態(tài)花園：關(guān)于臥室的說明：1、主臥室建筑面積不低于15㎡2、次臥室建筑面積不低于12㎡3、書房〔第三臥室〕建筑面積不低于10㎡關(guān)于景觀陽臺(tái)的說明：景觀陽臺(tái)有3種：1、純粹的客廳獨(dú)立景觀外陽臺(tái)2、純粹的主臥室獨(dú)立景觀外陽臺(tái)3、包含客廳與主臥的超大景觀外陽臺(tái)另：生活陽臺(tái)均以廚房相連四、花園二期工程環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示川西自然風(fēng)光園林設(shè)計(jì)江南水鄉(xiāng)風(fēng)情設(shè)計(jì)后現(xiàn)代主義風(fēng)格園林設(shè)計(jì)江南古典園林風(fēng)格設(shè)計(jì)古典法國(guó)浪漫主義園林風(fēng)格設(shè)計(jì)閩南地方特色風(fēng)格設(shè)計(jì)五、營(yíng)銷中心概念設(shè)計(jì)提示功能分布：①接待區(qū)：接待臺(tái)、銷控臺(tái)、主景畫幅等②模型區(qū)：總體模型、園林模型、單元模型③洽談區(qū)：4組-5組談判桌椅④簽約區(qū)：簽定臨時(shí)合約及正式合約的地方⑤主要建材和設(shè)備展示：各種建材、門窗、防盜設(shè)施等⑥聲光效果演示：廣告片、flash、背景音樂等⑦燈光設(shè)計(jì)與布置：環(huán)境照明、局部照明、背景燈、頂燈、地?zé)舻?，并且注意光的布局、亮度、燈具的形狀和造型?/p>

主風(fēng)格：高檔、大氣、明快、敞亮、親切、尺度適宜位置：現(xiàn)有位置⑧特殊要求：示范單位離售樓中心不能過遠(yuǎn)，去看樣板房的時(shí)候可以看見示范園林綠化景觀為佳社區(qū)模型必須非常講究，在模型上不單要說明樓宇的排布、座向、位置、組團(tuán)、圍合等，還要把工程的景觀設(shè)置、綠化地貌、配套設(shè)施、建筑小品、組團(tuán)和圍合內(nèi)的景觀都表現(xiàn)出來。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是樓花階段，這些都會(huì)給消費(fèi)者形成極大的吸引力和沖擊力的。六、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)：1、在總體設(shè)計(jì)方面，國(guó)龍·御景名都將“以人為本、以人為尊〞的設(shè)計(jì)理念引入到平面和空間布局之中，完善超前的設(shè)施配套為住戶鄰里之間提供了輕松交流的場(chǎng)所。2、國(guó)龍·御景名都營(yíng)造的自然生態(tài)環(huán)境引導(dǎo)住戶從房間走出來融入到小區(qū)的綠樹、花草和水景之中，增加了室外活動(dòng)，使得住戶之間的接觸頻繁，小區(qū)和諧文明之風(fēng)得以潛移默化。3、一流的物業(yè)導(dǎo)入國(guó)際先進(jìn)的管理理念，營(yíng)造社區(qū)文化，將定期組織住戶進(jìn)行主題活動(dòng)，使住戶在接觸中可以增進(jìn)了解，加深感情，從而使整個(gè)小區(qū)生活顯得和諧美好。一、工程質(zhì)量營(yíng)銷二、工地現(xiàn)場(chǎng)管理方案三、平安與質(zhì)量管理第三篇國(guó)龍·御景名都質(zhì)量工期營(yíng)銷三、平安與質(zhì)量管理一、工程質(zhì)量營(yíng)銷二、工地現(xiàn)場(chǎng)管理方案質(zhì)量工期營(yíng)銷1、工程質(zhì)量管理提示2、技術(shù)細(xì)節(jié)及管理措施提示1、總說明2、現(xiàn)場(chǎng)指揮任務(wù)要求3、工程管理規(guī)定4、監(jiān)控方案1、平安生產(chǎn)管理制度2、治安消防管理制度1.1建立工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制度建設(shè)工程由總工程師及工程部經(jīng)理統(tǒng)一部署，成立工程指揮部，并明確分工，實(shí)行工程經(jīng)理制。工程經(jīng)理享有所屬有小區(qū)的監(jiān)理質(zhì)量控制權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)工程質(zhì)量把關(guān)的義務(wù)，對(duì)所管菠區(qū)的工程建設(shè)負(fù)責(zé)。1.2建立完善的質(zhì)量管理獎(jiǎng)懲制度必須制定和完善一套完整的管理制度。包括工程資科管理規(guī)定，小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督規(guī)定，小區(qū)工程水暖、電氣設(shè)備及材料質(zhì)量管理規(guī)定，小區(qū)住宅工程初裝飾管理方法，小區(qū)住宅工程土建、裝修、水暖、電氣等局部工程的質(zhì)量假設(shè)干規(guī)定、住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量等級(jí)檢驗(yàn)管理規(guī)定等，做到有制度可循，根據(jù)制度采取必要的經(jīng)濟(jì)手段，獎(jiǎng)罰分明。一、工程質(zhì)量營(yíng)銷1、工程質(zhì)量管理提示1.3提高建筑施工單位的質(zhì)量意識(shí)確立國(guó)龍·御景名都工程工程部在工程建設(shè)中的主導(dǎo)地位。明確所有施工隊(duì)伍，在工程質(zhì)量上一律要接受工程工程部門的監(jiān)督管理。施工單位必須經(jīng)過嚴(yán)格的招標(biāo)投標(biāo)程序，中標(biāo)前方可進(jìn)場(chǎng)。建筑施工單位必須樹立“百年大計(jì)、質(zhì)量第一〞的思想意識(shí)，拒絕施工作業(yè)中種種不良習(xí)慣。同時(shí)應(yīng)積極主動(dòng)與設(shè)計(jì)單位、科研單位聯(lián)系，在應(yīng)用新技術(shù)、新材料方面進(jìn)行控討。只要能確保質(zhì)量的新材料能改進(jìn)傳統(tǒng)的施工工藝技術(shù)的新技術(shù)，工程工程部門都要予以接受及采納，并迅速制定有效方案。1.4確定綜合管理的組織模式強(qiáng)化管理職能，為強(qiáng)化小區(qū)質(zhì)量管理工作，國(guó)龍集團(tuán)監(jiān)察部、投資部及結(jié)算中心充分發(fā)揮各部門職能作用，做好國(guó)龍·御景名都工程的工程質(zhì)量管理工作。同時(shí)，地方主管部門對(duì)小區(qū)進(jìn)行工程的監(jiān)督，參與工程驗(yàn)收工作。對(duì)小區(qū)所有建設(shè)工程包括建筑安裝工程、小區(qū)道路及綠化工程、室外熱力管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)、室內(nèi)外煤氣管道、室外供電線路、通訊、電訊電視天線等安裝工程進(jìn)行全面質(zhì)量監(jiān)督管理；對(duì)所有施工單位實(shí)行業(yè)務(wù)監(jiān)督，質(zhì)量監(jiān)督部門由原來單位的質(zhì)量核驗(yàn)，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)行宏觀監(jiān)控管理，并貫穿于施工階段全過程?？偨Y(jié)成都地區(qū)乃至全國(guó)城市施工建設(shè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況采取必要的對(duì)策，就技術(shù)細(xì)節(jié)及管理措施作如下提示：2.1磚砌體工程2.1.1消除磚強(qiáng)度缺乏，砌體尺寸不符合設(shè)計(jì)的弊病2.1.1.1對(duì)來料進(jìn)行嚴(yán)格控制，選取邊角整齊、色澤均勻的磚塊。2.1.1.2對(duì)現(xiàn)場(chǎng)磚的尺寸進(jìn)行抽樣實(shí)測(cè)，以便確定組砌方法及調(diào)整豎縫及水平縫寬度。2、技術(shù)細(xì)節(jié)及管理措施提示2.1.2消除砌筑砂漿強(qiáng)度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求的弊病2.1.2.1砂漿配合比確實(shí)定應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的材料情況進(jìn)行試配，在滿足砂漿和易性情況下，控制砂漿強(qiáng)度。2.1.2.2建立施工計(jì)量工具校驗(yàn)、檢修、保管制度，以保證計(jì)量的準(zhǔn)確性。2.1.2.3塑化材料為濕料，計(jì)量稱量更為主要。2.1.2.4施工中，不得隨意用嗇各種附加劑的方法來改善砂漿的和易性。2.1.2.5砂漿攪拌加料順序應(yīng)符合規(guī)定。2.1.3消除砌體組砌不合理的弊病2.1.3.1應(yīng)使操作者了解磚墻組砌形式不單是為了清水墻美觀，同時(shí)也是為了滿足傳遞荷載的需要。2.1.3.2磚柱的組砌方法，應(yīng)根據(jù)砌柱斷面各實(shí)際使用情況統(tǒng)一考慮。2.1.3.3磚柱橫豎向灰縫必須飽滿，每砌完成一層磚都必須進(jìn)行一次刮漿塞縫工作，以提高砌體強(qiáng)度。2.1.3.4在同一幢號(hào)工程中，應(yīng)盡量使用同一磚廠的磚。2.1.4消除水平縫砂漿飽滿度達(dá)不到要求的弊病2.1.4.1改善砂漿的和易性。2.1.4.2改進(jìn)砌筑的方法。2.1.4.3嚴(yán)禁用干磚砌墻。2.1.4.4冬期施工時(shí)，在低溫度條件下，須將磚面適當(dāng)潤(rùn)濕后再砌筑。2.2鋼筋混凝土工程2.2.1消除鋼筋質(zhì)量不符合設(shè)計(jì)要求的弊病2.2.1.1鋼筋必須有合格證〔質(zhì)保單〕，經(jīng)試驗(yàn)合格前方可使用。2.2.1.2外表無銹蝕，無混料，原料不得大范圍曲折。2.2.1.3成型后彎曲處不得有裂縫，截面不得扁圓。2.2.2消除混凝土強(qiáng)度不符合設(shè)計(jì)要求的弊病2.2.2.1嚴(yán)格控制混凝土配合比，在和易性良好的條件下控制混凝土強(qiáng)度。2.2.2.2應(yīng)熟悉外加劑的品種及特性，合理選用，并要制訂使用管理規(guī)定，盡量縮短混凝土拌和物的停放時(shí)間，減少坍落度損失。2.2.3消除混凝土構(gòu)件斷面，位置，軸線，尺寸不符合要求的弊病2.2.3.1嚴(yán)格控制混凝土板厚薄不一致，外表不平整，甚至有凹坑，腳印等。2.2.3.2根底中線對(duì)定位軸線的位移，墻，梁，柱軸線的位移，以及預(yù)埋件等的位移不得超過允許偏差值。2.2.3.3柱、墻、梁等混凝土外形豎向偏差，外表平整不得超過允許偏差值。2.3屋面、廁浴間、外墻面防滲漏2.3.1消除房屋滲漏2.3.1.1改進(jìn)節(jié)點(diǎn)防水設(shè)計(jì)及構(gòu)造。2.3.1.2屋面防水構(gòu)件在制作、運(yùn)輸、吊裝過程中應(yīng)采取防裂措施。2.3.1.3與防水油膏接觸的混凝土外表必須平整密實(shí)，不得有蜂窩露盤，起皮，起砂和松動(dòng)等現(xiàn)象，否那么必須消除修補(bǔ)前方可涂刷冷底子油，嵌填油膏。2.3.1.4伸縮縫必須潔凈、枯燥，嵌填油膏前去除并用鼓風(fēng)機(jī)吹凈浮灰、雜物，隨即滿涂冷底子油，稍待枯燥后即灌嵌油膏。2.3.1.5選用質(zhì)量穩(wěn)定，性能可靠的嵌縫材料。2.3.1.6熱灌油膏應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行施工，并盡量減少接點(diǎn)數(shù)量。2.3.1.7冷嵌油膏宜采用嵌縫槍進(jìn)行。2.3.2消除廁浴間滲漏2.3.2.1廚衛(wèi)防水均勻應(yīng)遵守疏堵結(jié)合綜合治理的原那么。2.3.2.2合理安排工序，由于廚、衛(wèi)管道多，建筑小件多，相對(duì)增加施工難度。所以施工中應(yīng)遵守先下后上，先里后外，先局部后大面的原那么。2.3.2.3局部防水處理：廚，衛(wèi)墻腳其砌筑灰縫防水性差，又有不飽滿的可能，容易發(fā)生沿縫滲漏的質(zhì)量事故，因此該縫應(yīng)進(jìn)行防水油膏嵌縫處理。2.3.3消除外墻滲漏2.3.3.1在窗臺(tái)，陽臺(tái)，壓頂，突出腰線等部位抹灰時(shí)，應(yīng)做好流水坡度和滴水線槽，并作為一道入要工序認(rèn)真去做。2.3.3.2外墻窗臺(tái)抹灰前，窗框，縫隙必須用水泥砂漿填實(shí)，防止雨水滲漏，抹灰面應(yīng)縮進(jìn)框下1~2cm,慢彎抹出圓擋及泛水。2.4樓、地面2.4.1消除地面不平倒泛水的弊病2.4.1.1陽臺(tái)，浴廁間的地面標(biāo)高設(shè)計(jì)應(yīng)比室內(nèi)地面低20~50mm。2.4.1.2施工中，首先應(yīng)保證樓地面基層標(biāo)高準(zhǔn)確；抹地面前以地汛為中心向四周輻射沖筋，找好坡度，用刮尺刮平；，抹面時(shí)，注意不留洼坑。2.4.1.3水暖不安裝地漏時(shí)，應(yīng)注意標(biāo)高準(zhǔn)確，寧可稍低，不可超高。2.4.1.4加強(qiáng)土建和管道安裝施工的配合。2.4.2消降水泥地面起砂空裂2.4.2.1嚴(yán)格控制水灰比。2.4.2.2掌據(jù)好面層的壓光時(shí)間。2.4.2.3水泥地面壓光后，應(yīng)視氣候情況進(jìn)行灑水養(yǎng)護(hù)或用草簾鋸末蓋住，然后再灑水養(yǎng)護(hù)。2.4.2.4全理安排施工流向，防止上人過早。2.4.2.5在低溫條件下，抹水泥地面應(yīng)防止早期受凍。2.4.2.6嚴(yán)格清理基層拉圾。2.4.2.7注意結(jié)合層施工質(zhì)量。2.4.3消除塊材地面空裂的弊病2.4.3.1地面基層清理必須認(rèn)真，并充分濕潤(rùn)，以保證墊層和基層間的良好結(jié)合，其間的純水泥漿應(yīng)液化涂刷均勻，水灰比要準(zhǔn)確。2.4.3.2板的外表雜物要干凈，并用水濕潤(rùn)，等外表干后，再進(jìn)行鋪設(shè)。2.4.3.3板塊鋪設(shè)24h后應(yīng)灑水養(yǎng)護(hù)1d-2d，以補(bǔ)充水泥砂漿硬化過程的水分。2.4.3.4養(yǎng)護(hù)期間禁止有人走動(dòng)。2.4.4消除現(xiàn)制水磨石地面空裂，縫格不整齊的弊病2.4.4.1首層地面室內(nèi)回填土應(yīng)分層養(yǎng)護(hù)，不得含有較大雜物及凍塊。2.4.4.2混凝土墊層澆筑后應(yīng)有一定的養(yǎng)護(hù)期，使墊層根本收縮再做面層。2.4.4.3做好基層外表清掃工作，保證上下層粘結(jié)牢固。2.4.4.4做好基層水泥石子的鋪設(shè)厚度。2.4.4.5施工前應(yīng)準(zhǔn)備足夠數(shù)量的磨石子機(jī)，防止開磨時(shí)間過遲。2.4.4.6澆水量不要過大，使面層保持一定濃度的磨漿水。2.5內(nèi)外墻及頂棚抹灰2.5.1消除粘結(jié)不牢固空裂的弊病2.5.1.1抹灰前的基層處理是確保抹灰質(zhì)量的關(guān)鍵之一，必須認(rèn)真做好。2.5.1.2抹灰前墻面應(yīng)澆水。2.5.1.3抹灰用的砂漿必須具有良好的和易性，并具有一定粘結(jié)強(qiáng)度。2.5.1.4抹灰用原料和使用砂漿應(yīng)符合質(zhì)量要求。2.5.1.5底層砂漿與中層砂漿的配合比應(yīng)根本相同。2.5.1.6門窗框塞縫應(yīng)作為一道主要工序由專人負(fù)責(zé)。2.5.2消除外表不平整的弊病2.5.2.1抹灰面層時(shí)要注意接槎部位操作，防止發(fā)生上下不平，色澤不一等現(xiàn)象。2.5.2.2接槎位置應(yīng)留在分格條外或陰陽角、水落管等處。2.5.2.3陽角抹灰應(yīng)用反貼八字尺的方法操作。2.5.3消除陰陽角不方正不順直的弊病2.5.3.1消除陰陽角兩邊，在抹灰前要認(rèn)真掛線，做好灰餅和部筋，保證陰陽角的垂直。2.5.3.2樣板引路，各陰陽角應(yīng)依據(jù)事先施工好、核定通過的樣板做。2.6面磚粘貼工程2.6.1消除嵌巾不牢固的弊病2.6.1.1由于鑲貼面磚的飾面層自重大，使各層之間產(chǎn)生較大的剪動(dòng)。2.6.1.2砂漿配合比不準(zhǔn)，稠度控制不好，砂子含泥量過大。2.6.1.3飾面長(zhǎng)期受大氣溫度的影響，外表到基層的溫度梯度和熱脹冷縮，使各承重層中產(chǎn)生應(yīng)力，使層面受到破壞。2.6.2消除排磚不合理不美觀的弊病施工前應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙尺寸，核實(shí)結(jié)構(gòu)實(shí)際偏差情況，決定面磚鋪貼厚度和磚模數(shù)畫出施工大樣圖。一般要求橫縫應(yīng)與旋臉、窗臺(tái)相平，豎面要求陽角窗角處都是整磚。如分格按整塊分均，確定縫子大小做分格條和劃出皮數(shù)桿。2.6.3消除縫隙不均勻，順直套割不合理的弊病2.6.3.1按實(shí)際情況劃出每塊磚的橫豎縫。2.6.3.2縫子必須順直，用皮數(shù)桿先確定磚的尺寸后用墨線彈出。2.6.3.3控制因質(zhì)量不好，規(guī)格尺寸偏差較大，施工中沒有選磚加上操作不當(dāng)，造成分格縫不均稱，墻面不平整。2.6.4消除毛磚外表污染的弊病2.6.4.1貼面磚開始后，不得在腳手架上和室內(nèi)向外到臟水、垃圾，操作人員應(yīng)嚴(yán)格做到活完灰清。2.6.4.2用草繩或有色紙張包裝的面磚，運(yùn)輸和保管期間要防止雨水淋或受潮。2.6.4.3施工前用白色紙粘貼外表。2.7門窗安裝2.7.1消除安裝位置方向不正確的弊病2.7.1.1無論大小工程如圖紙對(duì)門窗框無明確規(guī)定時(shí)，施工負(fù)責(zé)人員應(yīng)根據(jù)工程性質(zhì)及使用具體情況，明確開啟方向、標(biāo)高及位置。2.7.1.2在裝門窗時(shí)，墻面要先沖標(biāo)筋，安裝時(shí)依標(biāo)筋定位。2.7.1.3二層以上建筑物安裝門窗時(shí)，每層框的位置要用線墜等工具與下層框吊齊、對(duì)正，在同一墻面上有幾個(gè)窗框的每層都要拉通線，找平窗框的標(biāo)高。2.7.1.4安裝門窗框要考慮筒子板、窗臺(tái)板的位置與尺寸。2.7.1.5清水墻木磚位置統(tǒng)一，以墻面往里送12cm，立門窗框由外往里返11.5cm。2.7.1.6一般窗框上層應(yīng)不低于粱10mm-15mm，如預(yù)留門窗口上下不一致時(shí)，就低不就高，上面的空隙填砂漿或灌豆石混凝土。2.7.1.7門窗框安裝先用木框固定嵌牢。2.7.2消除開啟不靈活的弊病2.7.2.1裝扇前應(yīng)檢查框的立挺是否垂直，如有偏差待修正后安裝。2.7.2.2保證合頁的進(jìn)出，深淺一致，使上下合頁保持在一條垂直線上。2.7.2.3選用五金要配套，螺絲安裝要平直。2.7.2.4安裝門窗扇時(shí)，扇框之間要留適當(dāng)?shù)目p隙。2.7.3消除關(guān)閉不嚴(yán)密的弊病2.7.3.1有混凝土遮陽板的門窗，在澆注混凝土支摸板時(shí)，底摸板要高出窗框20mm。2.7.3.2安裝門窗時(shí)，先用木框在窗框四角受力部位臨時(shí)固定，然后用水平尺和線墜驗(yàn)核水平和垂直度，使門窗橫平豎直，上下一致實(shí)驗(yàn)開關(guān)靈活，沒有阻滯回彈現(xiàn)象，并將鐵腳置于預(yù)留孔內(nèi)，用水泥砂漿填實(shí)固定。2.7.3.3洞口尺寸要留準(zhǔn)確，門窗四周灰縫一致，抹灰不得抹去框邊位置，邊框及邊框合頁應(yīng)全部露出。2.8給排水管道安裝2.8.1消除管道滲漏堵塞、坡度倒泛水的弊病2.8.1.1安裝時(shí)嚴(yán)格操作，絲扣松緊適宜，試壓規(guī)定時(shí)間不滲漏，仔細(xì)觀察認(rèn)真檢查接口處無滲漏隱患。2.8.1.2安裝前先清潔管內(nèi)污物，操作時(shí)甩口局部加裝臨時(shí)堵，排水管道全部通球?qū)嶒?yàn)。2.8.1.3先嚴(yán)格控制起止點(diǎn)標(biāo)高，準(zhǔn)確無誤后，拉線斷料設(shè)卡。2.8.2消除衛(wèi)生器具安裝不牢固的弊病2.8.2.1加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理和成品保護(hù)，減少人為破壞。2.8.2.2各種零配件必須配套，材料規(guī)格準(zhǔn)確。2.8.2.3按標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)合格產(chǎn)品。2.8.2.4固定用螺絲栓不得使用木塞、尼龍螺釘?shù)取?.8.3消除器具不統(tǒng)一、質(zhì)量差的弊病2.8.3.1指揮部統(tǒng)一指定規(guī)格型號(hào)和廠家。2.8.3.2加強(qiáng)原材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)關(guān)和中間施工監(jiān)督關(guān)，發(fā)現(xiàn)不合格，不統(tǒng)一的設(shè)備必須調(diào)換。2.9電器設(shè)備安裝工程2.9.1消除產(chǎn)品質(zhì)量不統(tǒng)一、不一致、材質(zhì)差的弊病2.9.1.1整個(gè)試點(diǎn)小區(qū)由指揮部考察生產(chǎn)廠家，統(tǒng)一指定專門生產(chǎn)廠家，并經(jīng)建設(shè)部試點(diǎn)小區(qū)辦公室推薦產(chǎn)品認(rèn)可的單位。2.9.1.2進(jìn)場(chǎng)材料和產(chǎn)品必須經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格前方可使用。2.9.1.3使用中出現(xiàn)材料質(zhì)量問題必須及時(shí)提出更換。2.9.2消除電器安裝不牢固的弊病2.9.2.1嚴(yán)格按圖紙施工，該做預(yù)埋鐵釘?shù)谋仨氼A(yù)埋，不得事后用射釘?shù)却骅F釘預(yù)埋。2.9.2.2開關(guān)盒必須用水泥砂漿嵌補(bǔ)密實(shí)。2.9.2.3各種螺栓必須平安有效。2.9.3消除平安不可靠的弊病2.9.3.1杜絕假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。2.9.3.2各接線頭子必須有雙層絕緣膠布封頭。2.9.3.3各平安保護(hù)線路設(shè)備必須齊全有效。2.9.3.4各路分色明確，線路走向橫平豎直。2.9.4消除使用不方便的弊病2.9.4.1電器線路通過樣板對(duì)照設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，調(diào)整各項(xiàng)設(shè)備位置和產(chǎn)品。2.9.4.2征求用戶意見，調(diào)整局部設(shè)備，以利方便使用。為強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)的約束機(jī)制，標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)的管理好該工程，使公司取得應(yīng)有的社會(huì)效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益，擬針對(duì)工程及現(xiàn)場(chǎng)情況，制定實(shí)施本方案。為明確責(zé)任主體，提出現(xiàn)場(chǎng)指揮部任務(wù)要求；防止投資規(guī)模內(nèi)脹，戰(zhàn)線拖長(zhǎng)，效益低，浪費(fèi)大，提出現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控方案；鎮(zhèn)定事實(shí)工程現(xiàn)場(chǎng)管理有關(guān)的設(shè)計(jì)，方案優(yōu)化，資源利用，工程承包，施工管理，材料供給，設(shè)備定貨，資金保障予以一些規(guī)定，把工程現(xiàn)場(chǎng)管理全過程，全部目標(biāo)，全部活動(dòng)都納入方案軌道，使工程各項(xiàng)工作可預(yù)見，可預(yù)控。二、工地現(xiàn)場(chǎng)管理方案1、總說明運(yùn)用管理的職能〔方案，組織，指揮，協(xié)調(diào)，控制〕去促進(jìn)技術(shù)管理工作的展開。合格的工作主體、精干高效。2.1負(fù)責(zé)工程實(shí)施過程中有關(guān)方面的綜合協(xié)調(diào)工作，委命現(xiàn)場(chǎng)主持事務(wù)的責(zé)任者，有關(guān)專業(yè)〔結(jié)構(gòu)，測(cè)量，材料，給排水，綠化，電氣等〕的監(jiān)理人員〔有專業(yè)技術(shù)，經(jīng)驗(yàn)豐富，管理能力強(qiáng),誠(chéng)信主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，有成熟而客觀的判斷能力，隨時(shí)處理可能發(fā)生的事情〕應(yīng)及時(shí)組織到位。2、現(xiàn)場(chǎng)指揮任務(wù)要求2.2根據(jù)公司決策的總進(jìn)度方案，制定所要到達(dá)的現(xiàn)場(chǎng)管理的總目標(biāo)，階段目標(biāo)，分解目標(biāo)對(duì)事務(wù)作安排。對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使各項(xiàng)工作都納入方案軌道，可預(yù)見，可預(yù)控。2.3定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系，按工程進(jìn)度要求和具體實(shí)際情況，分專業(yè)編制可具體操作的業(yè)務(wù)文件，制訂監(jiān)理工作運(yùn)行制度。2.4審核并簽署工程開工，停工，復(fù)工令催促方案工作的實(shí)施，依據(jù)實(shí)際進(jìn)度對(duì)工程款支付申請(qǐng)進(jìn)行簽證。2.5拿出處理重大質(zhì)量事故，負(fù)責(zé)事故，平安事故的意見。2.6處理合同履行過程中的重大爭(zhēng)議和糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財(cái)務(wù)等部門搞好工程決算，結(jié)算。貫徹建筑法及有關(guān)的規(guī)定條例，依章法辦事。3.1有關(guān)承包素質(zhì)的規(guī)定工程由承包商完成〔按工程條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，圖紙，工程量清單和修改書要求，承擔(dān)和實(shí)施全部工程的施工建成和修復(fù)缺陷工作〕，承包人員的素質(zhì)是一切控制的根底。3.1.1預(yù)審所提供的資料材料〔企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，企業(yè)簡(jiǎn)歷，自有資金情況，全員工數(shù)，包括技術(shù)人員，技術(shù)工人數(shù)量及平均技術(shù)等級(jí)等，企業(yè)自有主要施工機(jī)械設(shè)備一覽表，近三年承建的主要工廠及質(zhì)量情況，現(xiàn)有主要施工任務(wù)，包括在建和尚未開工工程一覽表〕。3、工程管理規(guī)定3.1.2承包商通過評(píng)標(biāo)，決標(biāo)。據(jù)本工程特點(diǎn)制定評(píng)標(biāo)、決標(biāo)規(guī)定。本著保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)招標(biāo)工作的公正和公平，嚴(yán)肅性公開進(jìn)行，以利提高企業(yè)水平，走捷徑擴(kuò)展工作領(lǐng)域。3.1.2.1技術(shù)標(biāo)書局部，主要對(duì)施工組織設(shè)計(jì)〔含施工方案〕進(jìn)行綜合評(píng)定，整個(gè)方案有一定的深度，對(duì)施工有指導(dǎo)性。a、有滿足本工程技術(shù)文件要求的施工工藝，符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能抓住本工程的特點(diǎn)，難點(diǎn)，重點(diǎn)。b、合理的施工程序，平面布置合理，勞動(dòng)力，機(jī)具，材料組織合理，“三新〞采用能結(jié)合實(shí)際，管理措施得力，確保工期，平安，質(zhì)量。c、配備強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，工程管理體制，質(zhì)安體系完整。3.1.2.2商務(wù)標(biāo)書局部。主要對(duì)標(biāo)書所附合同內(nèi)容進(jìn)行評(píng)議和報(bào)價(jià)書進(jìn)行分析比較。a、所附合同草案內(nèi)容，滿足招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求。b、報(bào)價(jià)書不得有漏項(xiàng)和開口要求。3.1.3承包商義務(wù)3.1.3.1按合同規(guī)定的完工期限，質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項(xiàng)工程。3.1.3.2對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的平安和照管負(fù)責(zé)。3.1.3.3執(zhí)行監(jiān)理工程師發(fā)布的指令。3.1.3.4對(duì)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)清理，文明施工。3.1.3.5提供履行擔(dān)保。3.1.3.6調(diào)教進(jìn)度方案和現(xiàn)金流通量的估表。3.1.3.7保護(hù)提供的座標(biāo)點(diǎn)和水準(zhǔn)點(diǎn)等。3.1.3.8承包商人員，設(shè)備等保險(xiǎn)。3.1.3.9保障與工程有關(guān)的人免受人身或財(cái)務(wù)損害3.1.3.10遵守工程所在地的一切法律法規(guī)。3.2合同轉(zhuǎn)包與分包規(guī)定3.2.1合同不得轉(zhuǎn)讓。禁防工程被肢解，賤價(jià)承接，飛天掛靠，合同簽約實(shí)施有序，廉潔，高效。3.2.2工程專業(yè)性技術(shù)強(qiáng)的可分包，但須監(jiān)理工程師提供意見經(jīng)決策組織同意。3.3有關(guān)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料，工程設(shè)備和工藝規(guī)定。3.3.1監(jiān)理工程師可隨時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。3.3.2一切材料供給，工程設(shè)備訂貨和工藝均應(yīng)到達(dá)合同中規(guī)定的相應(yīng)品級(jí)，并符合專業(yè)監(jiān)理師指示的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)要求。3.3.3承包商應(yīng)隨時(shí)接受檢驗(yàn)。如果商定的時(shí)間和地點(diǎn)供檢驗(yàn)的材料或設(shè)備未準(zhǔn)備好，或者確定不合規(guī)定的，監(jiān)理師可以拒用這些材料和設(shè)備。3.4有關(guān)施工過程中質(zhì)量規(guī)定3.4.1承包商嚴(yán)格按照合同進(jìn)行施工，竣工，并修補(bǔ)缺陷，在涉及該項(xiàng)工程的任何事項(xiàng)上無論這些在合同中是否寫明都要遵守監(jiān)理師的指示。3.4.2沒經(jīng)監(jiān)理師的批準(zhǔn)，工程任何局部不得覆蓋或使其無法查看，已作好檢查準(zhǔn)備，監(jiān)理師得到通知應(yīng)參加檢查，且不得拖延。對(duì)覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題，監(jiān)理師可隨時(shí)發(fā)出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內(nèi)穿孔，并在檢查后恢復(fù)原狀，使之完好。3.4.3由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不平安，監(jiān)理師有權(quán)指令暫時(shí)停工或返工，并在停工返工期間對(duì)工程進(jìn)行必要的保護(hù)和平安保障。3.4.4別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。3.5有關(guān)工程進(jìn)度管理的規(guī)定3.5.1承包商應(yīng)提交工程進(jìn)度方案。3.5.1.1一旦合同簽定，承包商因再提交一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確，最新修訂過的進(jìn)度方案〔并附兩份清單，一份承包人設(shè)備的主要工程清單，一份勞務(wù)組織職員以及合同期內(nèi)各種開支預(yù)測(cè)清單〕。3.5.1.2在工程方案的事實(shí)施中承包商應(yīng)在不斷進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度值與方案值比較，按期對(duì)工程進(jìn)度方案進(jìn)行修訂，并遞交定期報(bào)告。3.5.2進(jìn)度方案管理規(guī)定3.5.2.1監(jiān)理師根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況與承包商所做的開工準(zhǔn)備工作選擇合適的時(shí)機(jī)發(fā)出開工通知。竣工時(shí)間從開工日期〔應(yīng)有承包商簽收的回執(zhí)備案〕算起。3.5.2.2監(jiān)理工程師根據(jù)合同規(guī)定，工程實(shí)際情況審查承包商提交的工程進(jìn)度方案的以下幾方面內(nèi)容，以便提供建設(shè)性意見。a、按合同工期完成工程的實(shí)施程序，施工部署，任務(wù)劃分。b、網(wǎng)絡(luò)方案周密程度，確保主導(dǎo)工序按時(shí)完成的施工方法，技術(shù)手段，組織手段。c、施工個(gè)階段的材料，機(jī)械及人工投入情況，平面布置。d、工程費(fèi)用流動(dòng)方案。3.5.3有關(guān)延期等工程核算規(guī)定由于承包商以外的原因造成施工期延長(zhǎng)，監(jiān)理師可據(jù)實(shí)批準(zhǔn)延期，依據(jù)開工令，合同工期，延期等核算竣工日期，并作為兌現(xiàn)合同，結(jié)算工程款的依據(jù)。3.6施工平安與防火3.6.1貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院及各部委頒發(fā)的平安規(guī)程，生產(chǎn)條例和規(guī)定。3.6.2必須有十清楚確的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門平安生產(chǎn)的責(zé)任，遵守本地區(qū)，本單位的平安生產(chǎn)責(zé)任制。3.6.3無條件作好“方案、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比〞平安工作，警鐘長(zhǎng)鳴。4.1質(zhì)量控制落實(shí)保證質(zhì)量的各種措施，預(yù)測(cè)防止可能發(fā)生的質(zhì)量事故。4.1.1所在地單位工程的分部，分項(xiàng)均按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，鑒定〔評(píng)定〕、必須全部到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)〔消除不合格工程及無法修復(fù)的返工工程〕，多創(chuàng)優(yōu)良工程。4.1.2推行樣板制。先按標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)程施工達(dá)優(yōu)，做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板〔如樣板墻，樣板間，樣板結(jié)構(gòu)〕經(jīng)認(rèn)定后作為操作和質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn)的不予驗(yàn)收。4、監(jiān)控方案4.1.3保證操作質(zhì)量，貫徹“三檢〞制了，推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)，高級(jí)裝飾，設(shè)備安裝等關(guān)鍵工種的操作人員執(zhí)證上崗。4.1.4跟蹤隱檢〔施工中〕，預(yù)檢〔施工前〕，結(jié)構(gòu)〔交工，竣工〕驗(yàn)收。4.1.4.1隱檢。要對(duì)分局部項(xiàng)工程的各道工序進(jìn)行堅(jiān)持，堅(jiān)持“三不放過〞，做好隱蔽記錄并歸檔保存。a、地基與根底工程對(duì)于一般根底，檢查槽底地質(zhì)，標(biāo)高，尺寸，根底斷面尺寸，樁根底堅(jiān)持試樁記錄。b、鋼筋工程：檢查鋼筋品種，位置，形狀，規(guī)格，數(shù)量，接頭位置，搭接長(zhǎng)度，預(yù)埋件以及除銹，代用變更情況等。c、焊接：檢查焊條品種，焊口規(guī)格，焊焰長(zhǎng)度，焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。d、防水工程：檢查屋面，地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù)，做法和質(zhì)量情況，空腔防水的質(zhì)量情況。e、給排水管道：檢查位置，規(guī)格，標(biāo)高，坡度，試壓，閉水試驗(yàn)防銹，防腐及預(yù)埋件情況。f、暗配電氣線路：檢查位置，規(guī)格，標(biāo)高，彎度，防腐接頭等。對(duì)于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)。對(duì)于地線，避雷針等，還要進(jìn)行電阻試驗(yàn)等。g、施工中，現(xiàn)場(chǎng)所用的沙漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣〔或試配〕，進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)。4.1.4.2預(yù)檢，確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對(duì)本工程作檢查。a、對(duì)原材料，半成品，成品，構(gòu)件等進(jìn)場(chǎng)前進(jìn)行試檢驗(yàn)。b、建筑物，構(gòu)筑物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高。c、建筑物根底放線及標(biāo)高。d、建筑物軸線及灰線。e、各樓層放線及皮數(shù)桿。f、摸板的尺寸，標(biāo)高，支撐及預(yù)埋件等。g、預(yù)制構(gòu)件及其安裝情況。h、主要外管線溝道的走向，化糞池，檢查井的位置以及標(biāo)高，坡度。i、電氣工程的變電，賠電位置，上下壓進(jìn)出口方向，電纜溝位置，標(biāo)高，尺寸，送電方向等。j、設(shè)備根底的位置，標(biāo)高，尺寸，預(yù)留孔洞，預(yù)埋件等。4.1.4.3結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，裝修前進(jìn)行一次全面檢查和評(píng)定，免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患，排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查。a、外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法，圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量，混凝土質(zhì)量，框價(jià)結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做