江蘇省房屋面積測算技術規(guī)程

...wd......wd......wd...江蘇省地方標準DGJJ11973-2012DGJ32/TJ131—2011房屋面積測算技術規(guī)程Constructiontechnicalspecificationofbuildingareasurveyingandmapping2011-12江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳審定發(fā)布前言根據(jù)蘇建科〔2011〕231號《關于印發(fā)〈2011年度江蘇省工程建設標準編制、修訂方案〉的通知》要求，編制組收集了近十年來國家、行業(yè)和全國各省、市有關房屋面積測算方面的法規(guī)文件和標準標準，進展系統(tǒng)的梳理與分析，并考慮到目前新的建筑構造和新技術等對房產(chǎn)面積測算的影響，通過廣泛征求省各市有關部門、專家和實際作業(yè)工程技術人員的意見，對涉及的主要問題與具體內(nèi)容進展了專題論證，反復討論、協(xié)調(diào)和修改后制定了本規(guī)程。本規(guī)程主要內(nèi)容包括：1總則、2術語、3房屋面積測算的數(shù)據(jù)采集、4房屋建筑面積計算規(guī)定、5房屋的變更測算、6房屋面積測算成果報告。本規(guī)程由江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責管理，蘇州市房地產(chǎn)測繪隊負責解釋。各單位在執(zhí)行本規(guī)程過程中，如有修改建議和意見，請反響至江蘇省工程建設標準站〔地址：南京市江東北路287號銀城廣場B座四樓，郵政編碼：210036〕。本規(guī)程主編單位、參編單位、主要起草人和主要審核人主編單位：蘇州市房地產(chǎn)測繪隊無錫市曦晨測繪參編單位：徐州市宏偉測繪制圖公司蘇州工業(yè)園區(qū)測繪有限責任公司主要起草人：高巧森管建平富強吳炳友陳憲章奚長元陸建生陳耀亮姚鐘惠于春生王龍慧主要審核人：高俊強湯杰蘭孝奇馮金龍鐘容王成華虞繼進目次1總則………………2術語………………2.1房屋面積測算術語……………2.2建筑術語………3房屋面積測算的數(shù)據(jù)采集………………3.1房屋預售測繪的數(shù)據(jù)采集………3.2房屋實測數(shù)據(jù)的采集………………4房屋建筑面積計算規(guī)定………………4.1一般規(guī)定…………4.2計算細則…………4.3共有建筑面積的分攤與計算………5房屋的變更測算…………5.1變更分類…………5.2受理變更…………5.3變更測算…………6房屋面積測算成果報告………………6.1房屋面積測算數(shù)據(jù)的處理原則…………………6.2檢查、驗收與成果資料…………1總則1.0.1為標準全省房屋建筑面積測算工作，統(tǒng)一全省房屋建筑面積計算技術標準，依據(jù)《房產(chǎn)測量標準》GB/T17986-2000，特制了定本規(guī)程。1.0.2本規(guī)程規(guī)定了房屋面積測算工作的根本術語、工作方法和房屋建筑面積計算與房屋共有建筑面積分攤一般與特殊情況的處理原則。1.0.3本規(guī)程適用于江蘇省行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)管理中的各類房屋面積測算。1.0.4江蘇省行政區(qū)域內(nèi)的房屋面積測算工作除應遵循本規(guī)程外，尚應符合國家、行業(yè)現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。2術語2.1房屋面積測算術語2.1.1房屋面積測算buildingareasurveyingandmapping利用測繪和計算機輔助的技術和方法，采集與表達房屋相關信息，為房屋管理等部門提供根基數(shù)據(jù)和資料。2.1.2房屋面積測算成果productsofbuildingareasurveyingandmapping房屋面積測算過程中所形成的各類圖表、數(shù)據(jù)的總集。包括受理相關要件，房屋面積測算技術報告，房產(chǎn)平面圖集等。2.1.3房屋建筑面積buildingarea房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和。2.1.4房屋套內(nèi)建筑面積areaoftheinsideproperty房屋套或門范圍內(nèi)由單個所有權人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、墻體面積及陽臺建筑面積三局部組成。2.1.5房屋的使用面積usablefloorarea房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。2.1.6房屋的登記面積registeredpropertyarea產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋登記面積由市、縣(市)房屋登記機構登記確認。2.1.7房屋套內(nèi)墻體面積interiorwallarea成套房屋套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。2.1.8共有〔公用〕建筑面積shared(common)buildingarea建筑物內(nèi)由多個權利人共同占有或使用的建筑面積。包括：幢內(nèi)共有〔公用〕建筑面積和非幢內(nèi)共有〔公共〕建筑面積。共有〔公用〕建筑面積還包括套與共有建筑之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。共有〔共用〕建筑面積包含有：應分攤共有〔公用〕建筑面積和不分攤共有〔公用〕建筑面積。2.1.9房屋專有建筑面積proprietarybuildingarea建筑物內(nèi)由單個權利人占有或享有獨立使用的建筑面積。2.1.10房屋建筑面積預測算forecastcalculationofbuildingarea依據(jù)規(guī)劃建設主管部門核準的建筑施工圖，按本規(guī)程，對房屋的特征信息進展圖上采集計算，出具房屋面積預測算報告。用于房屋的預售審批與備案。2.1.11房屋建筑面積實測算physicalsurveyingbuildingarea房屋竣工后，根據(jù)本規(guī)程，對房屋的特征信息實地采集計算，出具房屋面積測算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供根基資料。2.1.12房屋面積的變更測算surveyingbuildingareaforitsalternating房屋登記后，因房屋的產(chǎn)權界限、房屋面積等發(fā)生變化而進展的房屋建筑面積測算。2.1.13房屋根本單元elementarybuildingarea有固定界限、可以獨立使用并有明確、唯一編號〔幢號、房〔室〕號等〕的房屋或特定空間。2.1.14房屋building具有承重支柱，有頂蓋〔屋面〕及圍護墻〔柱〕體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造作為人們生產(chǎn)、生活或經(jīng)營場所的建筑物。2.1.15中誤差standarddeviation在一定測量條件下，觀測量的各個觀測值真誤差的平方和的平均值的平方根2.1.16限差tolerance在一定觀測條件下規(guī)定的測量誤差的限值。2.2建筑術語2.2.1層高storeyheight上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。2.2.2室內(nèi)凈高interiornetstoreyheight從樓、地面面層(完成面)至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間的有效空間的垂直距離。2.2.3自然層數(shù)naturalstorey按樓板、地板構造分層的樓層數(shù)。2.2.4假層informalfloor指位于自然層以上，層高不是全部為2.20m2.2.5夾層interlayers在一個樓層內(nèi)，以構造板形式增設的局部樓層，為非自然層。2.2.6閣樓attic位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的暗樓。2.2.7架空層openfloor僅有構造支撐而無外圍護構造的開敞空間層。2.2.8架空房屋bottomoverheadconstruction一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。2.2.9構造轉(zhuǎn)換層transferstructurelayer建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同構造類型，并通過該樓層進展構造轉(zhuǎn)換的樓層。2.2.10設備層mechanicalfloor建筑物內(nèi)專為設置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入維護的樓層。2.2.11避難層refugestorey建筑高度超過100m的高層建筑中，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。2.2.12地下室basement房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。2.2.13半地下室semi-basement房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。2.2.14房屋總層數(shù)totalbuildinglayers房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。2.2.15地上層數(shù)overgroundlayers指室內(nèi)地坪±0.00m以上的房屋層數(shù)。采光窗在室外地坪以上，地坪〔自然〕以上≥2.2.16地下層數(shù)undergroundlayer室內(nèi)地坪±0.00m以下的房屋層數(shù)。無采光窗，地坪〔自然〕以上＜2.2.17躍層式住宅duplexapartmenthouse套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上，且設有套內(nèi)樓梯的住宅。2.2.18騎樓overhang樓層局部跨在人行道上的臨街樓房。2.2.19過街樓arcade有道路穿過建筑空間的樓房。2.2.20過道passage建筑物廳、堂或套內(nèi)設置的水平交通空間。2.2.21走廊corridorgallery建筑物內(nèi)設置的套外使用的水平交通空間。2.2.22架空走廊bridgeway建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。2.2.23挑廊overhangingcorridor挑出建筑物外墻的水平交通空間。2.2.24檐廊eavesgallery設置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。2.2.25回廊cloister圍繞中庭或庭院的走廊。2.2.26門廊porch位于建筑物出入口處,凸出于建筑主體，有廊臺、且有支柱支撐頂蓋或半圍合的開放式建筑空間。2.2.27連廊corridor；coveredpassage連接建筑之間的走廊。2.2.28門斗f在建筑物出入口設置的起分隔、擋風、御寒等作用的有蓋過渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進形成，借助于建筑墻體形成圍護。2.2.29門廳lobby；位于建筑物人口處，用于人員集散并聯(lián)系建筑室內(nèi)外的樞紐空間。2.2.30雨蓬c設置在建筑物進出口上部用于擋雨、遮陽的板或蓬。2.2.31陽臺balcony；附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間。2.2.32設備用房e獨立設置或附設于建筑物中用于設置建筑設備的房間。2.2.33永久性頂蓋permanent經(jīng)規(guī)劃批準設計的永久使用的頂蓋。2.2.34圍護構造e圍合建筑空間四周的墻體、門、窗、欄桿等。2.2.35圍護性幕墻直接作為外墻起圍護作用的幕墻。2.2.36裝飾性幕墻設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。2.2.37建筑幕墻由金屬構架與板材組成，不承當主體構造荷載作用的建筑以外的圍護構造。2.2.38勒腳建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚局部。2.2.39變形縫為防止建筑物在外界因素作用下，構造內(nèi)部產(chǎn)生附加變形和應力，導致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預留的構造縫。包括伸縮縫〔溫度縫〕、沉降縫和抗震縫。2.2.40棚s由單排或多排柱和頂蓋構成的室外空間。2.2.41天井被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光和通風。2.2.42凸窗b用于房間采光和美化造型而設置的，窗臺高度≥0.032.2.43落地窗french窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度＜0.30m的窗。前者為落地窗，后者為反2.2.44大堂h具有休息、會客、接待、商務等功能的門廳。2.2.45中庭〔共享空間〕a建筑中貫穿多層的室內(nèi)大廳。2.2.46前室a設于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。2.2.47臺階s室外或室內(nèi)在地坪與同一樓層不同高度處設置供人行走的階梯。2.2.48管道井p建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道。2.2.49煙道s建筑物中設置用于排放煙塵的豎向井道。2.2.50核心筒c建筑物中集中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的構造體系。2.2.51裙房與高層建筑相連的，建筑高度不超過24m的附屬建筑。2.2.52塔式住宅以共用樓梯或共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比小于2的住宅。2.2.53功能區(qū)f根據(jù)房屋的用途而劃分的使用范圍稱為功能區(qū)。2.2.54公共〔消防〕通道p建筑物內(nèi)用于消防或通行需要而設置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑物的通道。2.2.55公共綠地〔開放空間〕p滿足規(guī)定的日光要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的集中綠地。2.2.56眺望間v設置在建筑物頂層或挑出外墻的，供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑空間。3房屋面積測算的數(shù)據(jù)采集3.1房屋預售測繪的數(shù)據(jù)采集3.1.1商品房預售測算應根據(jù)“建設工程規(guī)劃許可證〞及依法核準備案的建設工程施工圖或匹配的電子圖進展。3.1.2從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時，應對分段邊長之和與總長度進展校核。校核不符時，應返回建設單位進展修正。當圖形面積＜0.50㎡時，可用設計圖圖解量取邊長或在電子文檔上獲取；超過上述標準的，應返回設計單位補充。3.1.3圖紙邊長采集過程中，假設遇特殊情況時，需在計算成果的附記中記錄或作詳細說明。當個別小尺寸有明顯錯誤的，可自行修正；對數(shù)據(jù)缺乏的，可采取圖解量取、圖解計算。3.1.4在應用圖紙進展計算時，當設計無標注粉刷層厚度的，粉刷層厚度統(tǒng)一為0.02m3.1.5在建造過程中，假設房屋施工圖紙發(fā)生變更的，須辦理相關審批手續(xù)，并及時通知委托的測量機構辦理變更測量。3.1.6經(jīng)房屋登記機構審核的預測成果，是房屋預售許可、審批及3.2房屋實測數(shù)據(jù)的采集3.2.1房屋數(shù)據(jù)的實地采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1房屋的實測應包括：竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪、分割測繪等。2用于數(shù)據(jù)采集的工具與設備應包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等。3采集內(nèi)容應包括：房屋的邊長、墻體厚度、特征點位置，房角點、界址點坐標等和其他需表述的地形要素。4使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選取房屋一樣高度的參考點，以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，應使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.205其形狀規(guī)則房屋的數(shù)據(jù)采集應進展總尺寸和分尺寸數(shù)據(jù)校核。當丈量邊長與設計邊長較差在誤差允許范圍內(nèi)時，可采用原設計邊長，否則應采用實測邊長。6對同套型或同單元實測時，應進展數(shù)據(jù)校核，其邊長總長度應等于分段長度之和，并應有多余測量數(shù)據(jù)校核。7實測房屋有不規(guī)則形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素，按幾何公式計算面積或采用實測房屋特征點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點的中誤差應控制在±0.05m范圍內(nèi)3.2.2層高測量應按以下規(guī)定執(zhí)行：1在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪工程的標準層、架空層、構造轉(zhuǎn)換層、夾層〔插層〕、地下層、半地下層等進展層高測量。對層高有疑問的其他建筑空間，應進展層高測量，并作相應記錄。2同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，必須分別對各區(qū)間進展測量與記錄，并在備注欄記錄說明。3當建筑物設計層高＜2.10m或≥2.30m時，可測量一個層高值；當設計層高在≥2.10m和＜2.30m范圍時，應在不同位置測量三個以上層高值取平均4有建筑施工圖的竣工房屋，實測層高平均值與設計值之差≤±0.03m時，可按設計層高為準。5無建筑施工圖〔歷史遺留〕房屋，其層高按層內(nèi)不同位置實測數(shù)據(jù)的平均值作為層高。6底層或地下室層高數(shù)據(jù)，應按實測凈高數(shù)據(jù)，加構造頂板厚度作為該層的房屋層高。3.2.3斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數(shù)據(jù)采集，應符合以下規(guī)定：1當一間〔單元〕房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為內(nèi)傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩局部的邊長數(shù)據(jù)并附略圖說明。2當房屋的墻體為向外傾斜時，邊長尺寸量應至傾斜位置的底部。3當房屋的斜坡屋頂及傾斜墻體層高難以量取時，應量取室內(nèi)凈高2.10m處，并同時量取相應的定位數(shù)據(jù)。3.2.4陽臺、平臺、廊、窗的數(shù)據(jù)采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1陽臺需采集的數(shù)據(jù)包括：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護構造的尺寸，陽臺頂板至底板的垂直距離。當陽臺的圍護構造凸出陽臺底板時，應采集陽臺底板的水平投影距離。2平臺需要采集的數(shù)據(jù)應包括：平臺下方建筑的外圍尺寸、平臺下方建筑外圍和平臺周邊建筑外圍的相對位置數(shù)據(jù)。3有柱廊時，應取廊柱之間、廊柱與廊圍護構造之間的相對位置數(shù)據(jù)。無柱廊時，應量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數(shù)據(jù)。對異型柱所構成的圍護構造，應量至異型柱外圍2.20m或凈高2.10m處4窗需要量取窗外側(cè)與主體墻體的位置數(shù)據(jù)，量取窗臺與樓〔地〕面之間的位置數(shù)據(jù)，窗底板到頂板之間的垂直距離。3.2.5建筑物內(nèi)外墻體數(shù)據(jù)的采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1采集建筑物內(nèi)的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應在未進展裝飾貼面處理的部位量取。2采集建筑物外的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應沿建筑物外墻體的最外層外表的勒腳以上量取數(shù)據(jù)?！膊话b飾性貼面〕3.2.6車位〔地下車位〕、商業(yè)攤位等特殊房屋的數(shù)據(jù)采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1車位〔地下車位〕、商業(yè)攤位的界限確定應經(jīng)規(guī)劃、消防審核通過。界限宜由界址點或線界組成。2以界址點或線界連線作為界限的車位、商業(yè)攤位，建筑面積應量取相鄰界址點或線界各自的相對位置數(shù)據(jù)。3車位、商業(yè)攤位有圍護構造的，量取圍護構造內(nèi)空間距離和圍護構造厚度。4對地下空間〔含地下室〕進展邊長測量時，可實測室內(nèi)邊長和外墻厚度。當外墻厚度無法實測時，可采用建設工程施工圖數(shù)據(jù)。3.2.7房屋邊長數(shù)據(jù)采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1住宅或?qū)懽謽菓刺谆蚍謫卧杉?共有建筑面積邊長數(shù)據(jù)應分層采集；3自建房或獨立產(chǎn)權房屋的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應分層采集；4多產(chǎn)權房的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應按單元采集，其共有面積邊長應分層采集。3.2.8房屋信息數(shù)據(jù)采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1房屋信息數(shù)據(jù)采集時應確認的內(nèi)容包括：建筑物名稱、房屋坐落、房屋幢號、戶〔室〕號、房屋產(chǎn)別、建筑構造、房屋用途、房屋建成年份、房屋層數(shù)等與建筑物有關的權利人及委托人信息等。2建筑物名稱應根據(jù)當?shù)氐孛瘑T會批準的名稱采集。3房屋坐落、房屋幢號應根據(jù)當?shù)毓膊块T批復(證明)進展采集。4房屋產(chǎn)別應按《房產(chǎn)測量標準》GB/T17986—2000附錄A中的表A4采集。5房屋構造應根據(jù)經(jīng)審核的建筑施工圖相關內(nèi)容進展采集，或參考GB/T17986—2000《房產(chǎn)測量標準》附錄A表A5采集。6房屋用途應根據(jù)規(guī)劃部門批復的規(guī)劃內(nèi)容進展采集。7房屋建成年份應按房屋實際竣工年份采集。撤除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集。8房屋的總層數(shù)應按本標準的要求，并參照規(guī)劃許可證實地進展采集。房屋層高的誤差與限差應滿足本標準第6.1.4條款邊長丈量9建筑物有關的權利人及委托信息包括：權利人和委托人的姓名〔名稱〕、地址、聯(lián)系方式等。4房屋建筑面積計算規(guī)定4.1一般規(guī)定4.1.1計算全部建筑面積應按以下規(guī)定執(zhí)行：1永久性構造的單層房屋其層高大于2.20m時，應2房屋自然層內(nèi)局部樓層設有的夾層、插層、技術層、構造轉(zhuǎn)換層、避難層、設備層、架空層及樓〔電〕梯間等，高度在2.20m以上時，面積應按其水平投影面積計算3穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在2.20m以上時，面積應4房屋內(nèi)的樓梯間、電梯〔觀光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等應按房屋自然層數(shù)計算建筑面積。5房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備間等，建筑面積應按其6挑樓、全封閉的陽臺面積，應按其外圍水平投影計算。7與房屋相連的有柱走廊，層高在2.20m以上時，面積應8房屋間永久性封閉的架空通廊，層高在2.20m以上時，面積應9地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上時，應按其外墻〔不包括采光井、防潮層及保護墻〕外圍水平投影面積計算。〔地下室按照外墻投影面積計算。10有柱或有圍護構造的門廊、門斗，應按其柱或圍護構造外圍水平投影面積計算。11玻璃幕墻，金屬板幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻時，應按外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻的外圍水平投影面積計算。12屬永久性建筑的有柱或非單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.20m以上時，應13與室內(nèi)相通，具備房屋一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，應按外圍水平投影計算。14依坡地的建筑物吊腳架空層，深根基架空層，設計加以利用，且有圍護構造的，應按層高在2.20m以上或凈高在2.10m以上部位的外圍水平投影面積15立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有構造層的，按其層高＞2.20m構造層建筑面積的總和計算。16有圍護構造的舞臺燈光控制室，按其圍護構造外圍水平投影面積的實際層數(shù)計算。17有永久性上蓋，有柱和圍護構造的場館看臺，層高大于2.20m時，按柱或圍護構造的外圍水平投影面積計算建筑面積；場館內(nèi)有構造層的多層，應按多層面積計算；場館看臺下方加以利用，且高度在2.2018原始設計斜面構造屋頂下面加以利用的空間，層高在2.20m以上或屋面底板距樓面凈高在2.10m以上〔含2.10m4.1.2計算一半建筑面積應按以下規(guī)定執(zhí)行：1與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護構造外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板圍護構造外圍水平投影面積一半計算；圍護構造超過上蓋的應按其上蓋水平投影面積一半計算。2屬永久性建筑的獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.20m以上的，應3有頂蓋未封閉的挑廊、陽臺，應按其圍護構造外圍水平投影面積的一半計算。當圍護向內(nèi)傾斜時，應按圍護上沿外圍水平投影面積的一半計算；當圍護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積的一半計算；當圍護超過上蓋投影時，應按其上蓋水平投影面積一半計算；上蓋投影超過圍護時，應按圍護構造水平投影面積一半計算。4有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，應按其圍護構造外圍水平投影面積的一半計算。5有永久性上蓋，無圍護構造的場館看臺，層高≥2.20m4.1.3不計算建筑面積應符合以下規(guī)定：1層高在2.20m2突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻等。3房屋之間無上蓋的架空通廊。4無頂建筑，房屋的天面、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀建筑設施。5與室內(nèi)不相通的平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，以及房屋間的伸縮縫等。6建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。7騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路、街巷通行〔主要通道，邊上無人行道〕的，不管其是否有柱、是否有圍護構造，均不計算建筑面積。8利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。9房屋主墻外的保溫層、防潮層、采光井等其它裝飾性材料的貼面。10獨立煙囪以及亭、塔、油〔水、氣〕罐、池、地下人防的干、支線等。11活動房屋、臨時房屋、無頂蓋或局部倒塌的房屋。12無永久性頂蓋的架空走廊和用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等。13最大進深＜1.00m14頂層檐口以上用構造層〔樓板〕全封閉的，應視為隔熱層不計算建筑面積。15樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積。4.2計算細則4.2.1層高及凈高的計算應按以下規(guī)定執(zhí)行：1層高取上下相鄰樓層樓〔地〕板構造面之間的垂直距離；凈高取樓〔地〕面至上部樓板底面之間的垂直距離。構造面可包含厚度不大于0.02m的構造找平面層〔圖4.2.1-12同一樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，當構造梁、反梁、墊層等形成的局部高度缺乏夠2.20m的局部，其層高應取所在樓層的層高值；當局部凈高度缺乏2.10m的局部，其凈高值應取所在樓層的凈高值〔圖4.2.1-1〕4.2.2特殊房屋的面積計算應按以下規(guī)定執(zhí)行：1建筑物內(nèi)由非規(guī)則〔傾斜、弧形〕等非垂直墻體構成，應按層高在2.20m以上計算建筑面積；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內(nèi)凈高在2.10m以上部位的水平投影面積計算。2當建筑墻體向內(nèi)傾斜時，應按其室內(nèi)凈高在2.10m以上的水平投影部位計算；當建筑墻體向外傾斜時，按底板墻體外圍水平投影面積計算。3坡屋頂、拱形建筑，應按層高在2.20m以上局部面積計算；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內(nèi)凈高在2.10m以上局部水平投影面積計算〔圖4.2.2-1〕。4多排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,假設柱為內(nèi)傾斜柱，應以柱距離地面2.10m處的連線水平投影面積計算；柱為外傾斜柱，則應以柱最底端外側(cè)連線水平投影面積計算〔4.2.2-24.2.3陽臺、平臺〔露臺〕、復合陽臺的區(qū)分應符合以下規(guī)定：1陽臺與平臺的區(qū)分：包括底板是借助于下層屋面或者獨立懸挑、臺下方是房間或者陽臺，臺上方有蓋者應為陽臺，無蓋者應為平臺〔圖4.2.3-1〕。2凸、凹陽臺的區(qū)分：具有兩個〔含兩個〕以上連續(xù)對外開敞面的陽臺應為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺應為凹陽臺。詳見圖4.2.3-23凸、凹陽臺的計算按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕有頂蓋的不封閉凸陽臺，應按其圍護構造外圍水平投影面積一半計算。2〕有頂蓋的不封閉凹陽臺，進深≥2.10m時，應按其圍護構造外圍水平投影面積計算；進深＜2.10m時，應4復合型陽臺由凸、凹兩局部構成的陽臺為復合型陽臺〔圖4.2.3-3〕。5復合陽臺的計算按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕有柱的不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入局部應按構造外圍的水平投影面積計算；凸出局部應按其柱或圍護構造外圍水平投影面積一半計算；當凹入進深＜2.10m時，復合陽臺應按其柱或2〕無柱的不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入局部應按構造外圍的水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時，應按其凹入局部構造外圍的水平投影面積一半計算；凸出局部按圍護構造外圍水平投影面積一半計算；無圍護構造的，不應6有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度小于兩個自然層時，應按其圍護構造或圍護物外圍水平投影面積一半計算；當其上蓋高度到達或超過兩個自然層，且在垂直空間范圍內(nèi)，無水平橫梁、掛墻等構造時，陽臺不應計算建筑面積；否則，應按構造層認定，計算一半建筑面積。詳見圖4.2.3-47高層中二戶共有的消防陽臺，由欄桿分隔但陽臺底板相連的兩個相鄰陽臺，可按分隔欄桿作為界限，分別計入各戶〔室〕陽臺建筑面積；獨戶〔室〕中的消防或封閉情況一樣的雙陽臺，可按單陽臺計算建筑面積〔圖4.2.3-5〕。8對頂層和非標準層的不封閉陽臺，以該幢建筑標準層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時，以6.00m作為認定標準。當陽臺高度在2.20m～6.00m時，認定有頂蓋，否則為無頂蓋。當頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取9在一幢房屋上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時〔即左右或前后錯開〕時按以下規(guī)定計算〔圖4.2.3-6〕：1〕當上層頂蓋投影進深＜1.00m或重疊局部小于下層陽臺面積一半時，不應計算建筑面積；2〕當陽臺進深≥1.00m且重疊局部不小于下層陽臺面積一半時，應按重疊局部的水平投影面積一半計算。3〕當復合陽臺凸出進深＜1.00m或凸出重疊局部小于下層陽臺凸出面積一半時，凸出局部不計算建筑面積。當凸出進深≥1.00m且凸出重疊局部不小于下層陽臺凸出面積一半時，應按重疊局部的水平投影面積一半計算。10住宅建筑中屬于一戶專有，且構造特殊類似于陽臺，在建筑圖上標定為空中花園、入戶花園等〔位于地面層、房屋或裙樓屋頂除外〕，均應認定為入戶陽臺，應按本規(guī)程中相關陽臺的規(guī)定計算面積。11在建筑物中設置的，與公共走廊、通道相通、具有一面以上〔含一面〕直接對外開放、用于綠化、休閑的公有建筑空間，且構造與陽臺類似的公共陽臺，應按本規(guī)程中相關陽臺的規(guī)定計算面積。12住宅的第一層〔地面層、裙樓頂層〕類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護構造或圍護物時，當上方建筑形成為陽臺時，則該局部作為陽臺，應按本規(guī)程中相關陽臺的規(guī)定計算面積；當上方是房屋建筑時，下方應視為門廊或門斗，按門廊或門斗規(guī)定計算〔圖4.2.3-7〕。4.2.4花池、空調(diào)機位的計算應符合以下規(guī)定〔圖4.2.4〕：1構造墻體以外的不計算建筑面積。2利用陽臺建筑內(nèi)局部隔形成的花池、空調(diào)機位等，應作為陽臺局部計算建筑面積。3單獨向陽臺及建筑內(nèi)部空間凹進，內(nèi)部隔墻為非構造墻體的，應計算建筑面積；內(nèi)部隔墻為構造墻體的，不應計算建筑面積。4.2.5凸窗、落地窗的計算應符合以下規(guī)定：1凸窗窗臺與地面＜0.30m且凈高≥2.10m的，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面≥0.30m時，按凸窗，不管高度不計算建筑面積；凸窗凈高≥2.10m且凸窗進深≥1.00m時，凸窗計算建筑面積，否則不計算建筑面積；凈高≥2.10m的落地窗，不管進深，計算建筑面積〔圖4.2.52窗體未凸出外墻的窗〔圖4.2.5-2a〕、或窗體上〔下〕方凹入局部以各種類型建筑材料封閉的窗〔圖4.2.5-2b、c〕均不視為凸窗，當凈高≥2.3對上反梁外側(cè)另有構造橫梁的窗，取橫梁為外墻，其橫梁以外局部視為凸窗，當凸窗橫梁以內(nèi)局部凈高≥2.10m時，應計算全部建筑面積;當凸窗橫梁以內(nèi)局部凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積;對下反梁外側(cè)另有構造橫梁的窗，當凸窗窗臺高度≥0.30m且凸窗橫梁以內(nèi)局部凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積。當凸窗窗臺高度＜0.30m且凸窗橫梁以內(nèi)局部凈高≥2.4陽臺內(nèi)的凸窗或花池，當凸窗不計算建筑面積時，所占用的陽臺或花池空間應計入陽臺建筑面積〔圖4.2.5-4〕。4.2.6采光井、管道〔井〕的計算應符合以下規(guī)定：1管道〔井〕應包含：通風、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊或電纜等。2房屋內(nèi)的各類管道〔井〕，應按自然層數(shù)計算建筑面積。3位于建筑物主體以外的管道〔井〕，不計算建筑面積。4地下室或半地下室所使用的采光井，不計算建筑面積。5地下室或半地下室其主體以內(nèi)的管道〔井〕，在地下局部按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積，并計入地下室或半地下室共有建筑面積。6當管道〔井〕位于地面建筑物內(nèi)部時，應計入地上功能區(qū)或?qū)庸灿薪ㄖ娣e。7借助四面建筑圍成，中間設置有蓋的采光井，當為多戶共有的，不計算建筑面積；獨戶〔別墅、自建房〕專用時，應計算建筑面積。4.2.7室內(nèi)樓〔電〕梯面積的計算應符合以下規(guī)定：1位于建筑外墻或主體構造以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護墻體的樓(電)梯，為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體構造以內(nèi)的樓梯，均視為室內(nèi)樓梯。2室內(nèi)樓梯無論其本身如何設置梯間，均按建筑物自然層〔不管自然層的高度〕數(shù)計算建筑面積。3穿越夾層〔或非自然層〕的樓〔電〕梯間，夾層〔或非自然層〕不使用〔不開門〕的，其位于夾層〔或非自然層〕的樓〔電〕梯間，不計算建筑面積。4與建筑物不相連的獨立樓〔電〕梯，按其出入層數(shù)，計算建筑面積〔圖4.2.7-1〕。5共享空間內(nèi)的自動扶梯、旋轉(zhuǎn)樓梯，按所經(jīng)層次計算建筑面積，當上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔≥0.30m時，不管頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當間隔＜0.30m時，其間隔計入樓梯局部，按樓梯間規(guī)定計算建筑面積。6當?shù)讓?商場、辦公樓等)內(nèi)部設置自動扶梯無回轉(zhuǎn)公共過道時，應按上層回轉(zhuǎn)空間局部，計算建筑面積〔圖4.2.7-2〕。7復式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)計算建筑面積；通往躍層，假層〔閣樓〕、夾層等的樓梯預留孔，假設設計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應計算建筑面積。8在建造樓梯〔旋轉(zhuǎn)式〕中形成的凈空，其面積≥5.00㎡時，應按建筑物上空計算建筑面積；面積＜5.00㎡時，應按自然層計算建筑面積。9錯層式建筑的室內(nèi)樓梯，應選上一層的自然層數(shù)計算建筑面積〔圖4.2.7-3〕。4.2.8幕墻、墻體的面積計算應符合以下規(guī)定：1當主墻面外又有幕墻時，應視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。2圍護性幕墻按以下情況計算面積〔圖4.2.8-1〕：1〕當樓面底板外邊緣至幕墻外邊緣距離＜0.40m時，以該距離為外墻厚度，取中線，其一半作套內(nèi)半墻，一半為共有半墻；2〕當樓面底板至幕墻外邊緣距離≥0.40m時，樓板外邊緣至幕墻內(nèi)邊緣的空間應3〕當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。4〕當上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕墻時，以材料框架的厚度作為本層外墻。3樓層內(nèi)既有主墻又有幕墻的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行〔圖4.2.8-2〕：1〕圍護性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。2)裝飾性幕墻，不計算建筑面積。3〕當整墻面有主墻又有幕墻時，當主墻總長，超過整墻面長度的2/3時，可取主墻及延伸線為本層外墻；否則，主墻局部和幕墻應分段取值，并相應計算外墻的墻體面積。4〕全幕墻中的零星墻體＜1/3墻面時，可取幕墻為外墻；否則按主墻和幕墻分段取值，并相應計算外墻的墻體面積。4外墻、共有墻中含有柱或其他承重支撐體時取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻體面積〔圖4.2.8-3〕。5建筑物上空處的外墻不計算建筑面積。詳見圖4.2.8-46商場、商鋪局部以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取主墻體或圍護構架的厚度作為外墻厚度計算面積。7當外墻體由上下兩局部組成，而上下兩局部墻體厚度不同時，取下部勒腳以上的墻體厚度計算面積。4.2.9走廊〔含挑廊、檐廊、連廊等〕的面積計算1內(nèi)走廊的劃分應符合以下規(guī)定〔圖4.2.9〕：1〕沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉；2〕走廊有一側(cè)開敞，其開放深度≥1.003〕一條走廊僅局部段一側(cè)或兩側(cè)開敞，其余局部均為封閉。2外走廊〔有柱、無柱〕的劃分應符合以下規(guī)定：1〕開敞側(cè)有柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊；2〕兩側(cè)存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊；3〕走廊兩端的柱或墻體不專向走廊凸出，或柱或墻可以劃歸其它建筑空間時，該走廊可視為無柱走廊；4〕由多段構成的走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩局部。3內(nèi)、外走廊計算應按符合以下規(guī)定：1〕內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應計算全部建筑面積。2〕有柱走廊不管其層高，均按其柱的外圍水平投影面積計算；無柱走廊當層高小于二個自然層時，按其構造或圍護物外圍水平投影面積的一半計算；層高到達或超過二個自然層時，不計算建筑面積。3〕位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護構造、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當上蓋寬度≥1.004〕位于屋頂〔裙房屋頂〕銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走廊，按其圍護構造水平投影面積的一半計算；當圍護構造＜頂蓋的，按其圍護構造外圍水平投影面積的一半計算。5〕樓房底層設有兩端不封閉的通道，假設該通道僅一幢使用，無道路相連的，計算建筑面積；假設通道可供車輛通行或與道路相通的，視為公共通道，不計算建筑面積。4.2.10室外臺階、樓梯、車道的面積計算應符合以下規(guī)定：1有永久性頂蓋的室外樓梯，按全部建筑面積計算；當房屋頂層上蓋高度＜2.20m時，頂層應視為無樓梯，不計算建筑面積。2室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯應視為無頂蓋樓梯，應按樓梯各層水平投影面積的一半計算。3室外臺階〔坡道〕不計算建筑面積，但假設下方空間設計加以利用的，其利用局部，按其凈高≥2.10m的局部，計算建筑面積。4無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道按到達層數(shù)計算建筑面積；室內(nèi)車道按自然層數(shù)計算建筑面積。在車道所投影的層內(nèi)，假設車道下方空間設計加以利用的，按其凈高≥2.10m的局部，計算建筑面積，其各層內(nèi)車道所占用的空間，不應重復計算車道面積。5地面至裙樓平臺或裙樓平臺上設置的，室外樓梯、自動扶梯，應列為不分攤共有建筑面積〔圖4.2.10-1〕。4.2.11門廊、門斗、雨蓬的計算應按以下規(guī)定執(zhí)行：1無柱的門廊、雨蓬不計算建筑面積〔4.2.11-1〕。2單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行〔圖4.2.11-2〕：1)進深＜1.00m的門廊、雨蓬不計算建筑面積；2〕單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護構造的外圍水平投影面積一半計算；3〕多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護構造的外圍水平投影面積計算。3門斗、門廊〔凹〕的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行〔圖4.2.11-3〕：1〕無柱、單柱、多柱的門斗、門廊進深＜1.00m的不計算建筑面積；2〕無柱、獨立柱進深≥1.00m的門斗、門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算；無柱、單柱進深≥2.10m或多柱的門斗、門廊4復合式的門廊、雨蓬的計算，應按以下規(guī)定執(zhí)行〔圖4.2.11-4〕：1〕無柱的復合式門廊、雨蓬，凸出局部不計算建筑面積；當凹入進深≥2.10m時,按其凹入局部的上蓋水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時,應按其上蓋水平投影面積的一半計算。2〕獨立柱的復合式門廊、雨蓬，當凹入進深≥2.10m時,凹入局部按其上蓋的水平投影面積計算；凸出局部按其柱或圍護構造外圍水平投影面積的一半計算；當凹入進深＜2.10m時,復合式門廊、雨蓬應按3〕多柱的復合式門廊、雨蓬，應按其柱或圍護構造的外圍水平投影面積計算。4.3共有建筑面積的分攤與計算4.3.1幢確實定應符合以下規(guī)定：1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建筑，合并為一幢，裙房上部的多幢塔樓，應作為不同功能區(qū)計算分攤系數(shù)。2地下〔含半地下室地上局部＜1.50m〕為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計算3地上〔含半地下室地上局部≥1.50m〕大型車庫或架空層，上部為多幢4.3.2特殊情形房屋的幢可按以下規(guī)定執(zhí)行：1由裙樓和多座塔樓組成的幢建筑，當裙樓及各塔樓之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界限，且相互間無共有設施設備的，可將裙樓及其相應的塔樓作為一幢。2當?shù)孛孳噹臁埠芸諏印氲叵率业厣暇植俊?.50m〕層以上各幢的共有部位相互獨立或塔樓間以連廊相銜接時，其車庫層上3當連接多座塔樓的大型裙樓，塔樓以下為多功能用途〔圖4.3.2-1〕時，地下是車庫及設備，地上裙樓亦為商業(yè)與停車場混合。當商業(yè)或其它功能的共有建筑空間無相互沖突時，可按圖4.3.2-1所示，進展共有建筑面積分攤。4構造和功能不同或高差較大的毗連房屋，有伸縮縫隔斷或無相關共有共用設施設備沖突時，可各自按單幢計算。5房屋建成后改建、擴建并形成整體的，應在滿足房屋登記條件下，作為一幢。否則，改建、擴建局部應單獨計算。4.3.3共有建筑面積的劃分與確認應符合以下規(guī)定：1應以當?shù)刂鞴懿块T核準、備案的建筑施工圖為依據(jù)，按本規(guī)程要求，在參照幢內(nèi)各功能使用狀況、共有部位的性質(zhì)和服務范圍的根基上，進展確認和申報。2當建筑施工圖中有公共建筑空間范圍界定、界限不清，或標注的功能名稱、服務范圍不明確等情況時，應由設計單位和建設單位以書面形式共同確認并蓋章后作為依據(jù)。3房產(chǎn)測繪單位應根據(jù)申報材料進展核對、實地勘測，丈量計算，編寫測算成果報告，報房屋登記機構審核。4竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，房產(chǎn)測繪人員應對房屋的共有局部和實際功能使用狀況進展勘測核對；當實地對照出入較大時，以竣工測繪核定的實際使用功能為準。4.3.4共有建筑面積的分類應符合以下規(guī)定：1應分攤的共有建筑面積應符合以下規(guī)定：1〕符合法定或相關權利人合法協(xié)議約定的應分攤的共有局部；2〕建筑物內(nèi)共有的核心筒、樓梯間、電梯間〔井〕、觀光井〔梯〕、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道；3〕建筑物內(nèi)共有的公共門廳、大廳、過〔走〕道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、門斗、入口大堂〔前室〕、疏散通道等平行移動空間；4〕幢共有的變〔配〕電室、消防控制室、大樓監(jiān)控室、水泵房、設備間、值班警衛(wèi)室等；5)突出屋面有圍護構造的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等；6〕幢各套與共有建筑空間之間分隔墻的墻體一半面積，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積的一半。2不應分攤的共有建筑面積應符合以下規(guī)定：1〕符合法定或相關權利人合法協(xié)議約定的不分攤的共有局部；2〕建筑物底層、頂層或裙樓頂層，用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；3〕建筑物屋面設置的人防報警〔控制〕室等公共建筑空間；4〕建筑物內(nèi)，層高2.20m以上的消防避難層(區(qū))5〕建筑物地下用于人防、公共停車位等；6〕為多幢建筑服務的消防通道，共有房屋等；7〕為他幢建筑所有權人的生活與利用不可缺少的共有局部。4.3.5共有建筑面積分攤的一般原則應符合以下規(guī)定1共有建筑面積的分攤，應按幢為單位，幢內(nèi)的共有建筑面積在幢內(nèi)分攤；非本幢的共有建筑面積，不在本幢分攤；幢內(nèi)的共有建筑面積，不列入他幢分攤；地下局部的共有面積列入地下分攤；地上局部的共有面積列入地上分攤。2產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按本規(guī)程相關條款執(zhí)行。3一般成套房屋住宅樓的共有建筑面積分攤，應按其幢各套內(nèi)的相關建筑面積比例進展分攤。4幢為獨立產(chǎn)權時，其建筑面積可按各層墻外圍水平投影面積之和計算，可不劃分幢共有建筑面積。5已列為不分攤共有面積的，不參與幢內(nèi)其他共有建筑面積的分攤。6幢內(nèi)一般不宜設定專有面積。當確需列為層、單元、室〔戶〕專有建筑面積時，可采用協(xié)議確定，計入相應的套內(nèi)建筑面積且參與幢共有建筑面積的分攤。7經(jīng)共有建筑面積分攤計算后，各室〔戶〕的建筑面積之和，應等于相應幢、功能區(qū)、層的建筑面積。8幢共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權人在共有部位中的權界；共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵犯或改變原使用功能。4.3.6特殊共有建筑面積分攤應按以下規(guī)定執(zhí)行。1地下室共有建筑面積的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕涉及地下室局部的共有建筑面積，應列入地下室功能區(qū)或?qū)臃謹偂?〕當?shù)叵率夜δ軈^(qū)或?qū)觾?nèi)局部為商業(yè)、辦公等用途〔合法〕時，其商業(yè)或辦公等區(qū)域內(nèi)的共有建筑面積，應根據(jù)不同功能區(qū)域，按照本規(guī)程地上建筑相關條款進展分攤。3〕當?shù)叵峦＼噲鲋袡C動〔非〕車位，有合法手續(xù)，準予出售并可擁有獨立產(chǎn)權時，其機〔非〕動車位的面積，可按各停車位實際占有面積〔明確界限〕計算，或按本規(guī)程相關規(guī)定，計算各機動車位的建筑面積。4〕通往地下室的車〔坡〕道，應計入地下共有面積。當坡道下方無利用或車道下方直接為地下二層建筑空間服務的，其車道對應的地面上空，應計入下一層的共有面積；當車道地下一層下方為利用空間的，其利用空間凈高≥2.10m局部,應計入地下建筑面積〔圖4.3.6-15〕地面上僅為地下室設置的樓梯間應作為地下室共有建筑面積；地下車庫的升降機房，應作為地下室不分攤共有建筑面積。2半地下室的共有建筑面積分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕當半地下室地上局部≥1.50m時，其半地下室計入地上層數(shù)，位于該半地下室中共有建筑面積的分攤計算，應按本規(guī)程地上建筑的相應條款執(zhí)行。否則，應按本規(guī)程地下室相關條款執(zhí)行〔圖2〕當半地下室全部或局部用于商業(yè)、辦公等用途〔合法〕時，且商業(yè)、辦公等出入口位于地面以上的，則計入地上層數(shù)。否則，計入地下層數(shù)，并按本規(guī)程相關條款執(zhí)行〔圖4.3.6-2b〕。3〕在獨立別墅、聯(lián)排別墅中，各戶內(nèi)層高≥2.20m的半地下室，當?shù)厣暇植俊?.50m，或坡地建筑一面以上〔含一面〕在地面以上時，列為戶〔室〕建筑面積；當在地上局部＜3走廊〔檐廊〕、通廊、過道的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕當首層的各套〔戶〕均向走廊〔檐廊〕開門時，走廊〔檐廊〕列為首層各商鋪的應分攤共有面積。其他情形首層的走廊〔檐廊〕，應依據(jù)與幢或功能區(qū)的水平、垂直通道的連通情況，列為幢或功能區(qū)應分攤共有建筑面積。2)當首層柱廊、檐廊作為公共道路街巷通行〔無人行道且兩端不封閉〕的，不計算建筑面積。3〕二層以上共有的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的共有面積。4〕當屋頂〔或裙房頂層〕銜接房屋與房屋之間的走廊，當裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多幢的，應列為分攤共有面積；兩幢獨立建筑物之間的架空通廊，應列為不分攤共有建筑面積。5〕原設計為整體商場，后分割成假設干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道面積，應由本層或相關套〔室〕進展分攤。4門廊、門斗、雨蓬〔有柱〕的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕為獨立戶〔室〕設置的門廊、門斗、雨蓬，計入戶〔室〕的套內(nèi)建筑面積。2〕公共大門口或樓梯口設置的門廊、門斗、雨蓬，應列為應分攤共有面積。5門廳、大堂、中庭的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕戶〔室〕獨立使用的門廳、大堂、中庭，應計入該戶〔室〕的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭，應按其服務范圍，列為幢或相應功能區(qū)的共有面積。2〕酒店設置在大堂內(nèi)所形成的獨立使用空間，包括酒店的接待室、行李間、工作室等，應計入酒店建筑面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務的公共過道、休息場所等，應按其服務范圍，應列入幢或相應功能區(qū)的共有面積。3〕大堂內(nèi)屬經(jīng)營性的咖啡廳、茶室、商店等，應列為戶〔室〕建筑面積，參與共有建筑面積的分攤。6采光井、通風井、煙道的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕地下室、半地下室或地面上為地下室、半地下室使用的采光井，不計算建筑面積。2〕地下室與地上局部＜1.50m的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地下室共有面積。3〕地上局部≥1.50m的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地面局部的共有面積。4〕在核心筒構造內(nèi)的通風、煙〔管〕道井，應與核心筒一體作為應分攤共有面積，其分攤方式與核心筒一致。5〕房屋層內(nèi)多戶共有的通風、煙〔管〕道井等，應作為功能區(qū)或?qū)拥墓灿忻娣e。7架空層、車庫〔大型〕層的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕架空層、車庫〔大型〕層的共有建筑面積無合法文件〔協(xié)議〕或特殊約定的，應列為架空層或車庫〔大型〕層內(nèi)應分攤共有面積；2〕當架空層、車庫〔大型〕層中，局部為其他用途時，該局部應納入其他功能區(qū)，按本《規(guī)程》相應條款規(guī)定執(zhí)行；3〕整層架空時架空層內(nèi)的核心筒及門廳計入架空層共有面積；局部架空時，架空局部單獨計算，不參與幢共有面積的分攤。8管理用房、會所等用房的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕幢、層內(nèi)由物業(yè)管理存放工具，作為儲藏、更衣、倉庫等無設計用途的房屋，應作為分戶〔室〕面積，并參與幢共有面積的分攤。2〕幢內(nèi)設置的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，應作為分戶面積，參與共有面積的分攤。9幢內(nèi)設置的設備間、值班警衛(wèi)室、消防控制室，供警衛(wèi)、保安值班使用、休息，為本幢服務的，列為幢共有面積；為多幢服務的，列為不分攤共有面積。10公共陽臺的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕在建筑物底層、頂層架空設置的用于公共綠化、休閑的建筑空間，應列為不分攤共有面積；2〕在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設置與公共通道相通的公共陽臺，符合計算建筑面積的，應列為功能區(qū)或?qū)庸灿忻娣e；3〕在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設置的不規(guī)則公共陽臺〔花園〕，符合計算建筑面積的，應列為功能區(qū)的共有面積。11避難層的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：整層為避難的，列為不分攤共有面積；當局部區(qū)域為避難的，避難局部單獨計算，不參與幢共有面積的分攤。12多功能綜合樓的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕房屋內(nèi)的核心筒和樓〔電〕梯間是幢內(nèi)的共有設施，根據(jù)管理需要，局部功能區(qū)或局部樓層不開門〔停機〕的，不影響共有面積的分攤〔包括住宅樓中1～2層復式房〕；2〕地上多功能綜合樓內(nèi)，通往各功能區(qū)的核心筒〔垂直通道〕局部，應按功能區(qū)分隔，納入各功能區(qū)共有面積；當核心筒〔垂直通道〕局部功能區(qū)或局部層次不使用時，應列為地上局部各功能區(qū)共有面積；當?shù)叵戮植繛槎喙δ軙r，可參照執(zhí)行；3〕裙樓屋頂?shù)臉?電)梯間，應列為裙樓的共有面積；塔樓屋頂?shù)臉?電)梯間，應列為裙樓與塔樓的共有面積；4〕連接核心筒的前室局部，應作為核心筒的共有局部，與核心筒分攤一致；5〕首層的大廳〔大堂〕及其公共出入口，首層功能開門〔使用的〕，應作為該功能區(qū)共有面積；其他情形，應根據(jù)實際確定，由功能區(qū)或?qū)舆M展分攤；6〕商業(yè)、辦公內(nèi)，其樓梯、自動扶梯〔垂直通道〕，功能區(qū)各層均有時，列為功能區(qū)共有面積；否則，樓梯間、自動扶梯列為層共有建筑面積；7〕當功能區(qū)或?qū)觾?nèi)使用功能各異〔如裙樓中局部層內(nèi)有商業(yè)、超市或會所；一層臨街商鋪局部有辦公或住宅；綜合商場首層的內(nèi)外商鋪等〕，應先劃定功能區(qū)〔或?qū)觾?nèi)〕不同的使用功能區(qū)域，然后，確定功能區(qū)〔或?qū)觾?nèi)〕應分攤的共有面積，并按本規(guī)程相應條款的規(guī)定執(zhí)行；8)高層建筑中設置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通的樓梯間應作為幢共有面積，計入核心筒〔或電梯間〕內(nèi)，根據(jù)實際確定，由功能區(qū)或?qū)舆M展分攤。13其他特殊情形的分攤，應按以下規(guī)定執(zhí)行：1〕當房屋由主樓、附樓組合時，其主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，應作為多幢。涉及主樓、附樓共有的值班警衛(wèi)室、消防控制室等，應列為不分攤共有面積；當主、附樓有各自服務的梯間、門廳等共有面積時，應分別列入主、附樓共有面積〔圖4.3.6-3〕。2〕在單一住宅樓中，當各單元共有樓〔電〕梯差異較大〔如：某單元有一部樓〔電〕梯、另單元為三部樓〔電〕梯〕時，各單元可作為幢內(nèi)不同功能區(qū)，進展分攤計算。3〕獨立產(chǎn)權的房屋〔獨立別墅或以整幢為單元登記產(chǎn)權〕的，可按地上、地下局部的外墻直接計算幢建筑面積。4〕幢內(nèi)的非自然層〔插層、夾層、設備層等〕，層高2.20m以上的，當樓〔電〕梯開門〔使用〕時，應列入所在功能區(qū)或?qū)庸灿忻娣e。5〕屋面車庫的升降機房，應按自然層數(shù)計算面積并作為屋面車庫的共有面積。6〕聯(lián)排別墅的半外墻，應作為幢應分攤的共有面積。7〕非成套房屋中的廳堂、廂房、壁櫥、灶間、衛(wèi)生間等，凡由局部房屋產(chǎn)權人共同使用的部位，有分割文件或協(xié)議的，按分割文件或按協(xié)議執(zhí)行；無分割文件或協(xié)議的，按其共同使用部位的產(chǎn)權人戶數(shù)平均分攤。8〕房屋的半外墻〔整幢房屋外墻墻體的水平投影面積一半〕，應按功能區(qū)或?qū)觿澐郑⒎謩e列入相應功能區(qū)或?qū)庸灿忻娣e進展分攤。4.3.7分攤系數(shù)的計算方法應按以下規(guī)定執(zhí)行。1單一住宅樓的分攤方法，應按以下規(guī)定執(zhí)行：單幢同功能建筑，當各層〔單元〕共有建筑面積根本一致時，應采用共有建筑面積的整體分攤計算：1〕幢分攤系數(shù)〔K1〕=應分攤共有建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和2〕分戶〔室〕應分攤共有面積=戶〔室〕套內(nèi)建筑面積*幢分攤系數(shù)〔K1〕3〕分戶〔室〕建筑面積〔S1〕=戶〔室〕套內(nèi)建筑面積+分戶〔室〕應分攤共有建筑面積2綜合樓的分攤〔多級分攤〕方法，應按以下規(guī)定執(zhí)行：一幢房屋有兩個以上功能區(qū)域時，應采用多級分攤方法，應按協(xié)議優(yōu)先、自上而下的原則。即首先執(zhí)行協(xié)議；無協(xié)議的按以下程序執(zhí)行：1〕計算幢共有建筑面積分攤系數(shù)〔確定各功能區(qū)應分攤數(shù)據(jù)〕；2〕計算功能區(qū)共有建筑面積分攤系數(shù)(確定各層應分攤數(shù)據(jù))；3〕計算層共有建筑面積分攤系數(shù)到戶〔室〕〔確定各戶〔室〕應分攤數(shù)據(jù)〕；4〕計算各戶〔室〕建筑面積。3具體計算步驟，應符合以下規(guī)定：1〕ΣSi功能區(qū)分攤系數(shù)〔K2〕=Σ幢應分攤共有面積/〔ΣSi功能區(qū)總建面-ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積〕2)ΣSi功能區(qū)應分攤共有面積(B1)=(ΣSi功能區(qū)總建面-ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積)*ΣSi功能區(qū)分攤系數(shù)〔K2〕3〕ΣSi功能區(qū)總建面(S2〕=(ΣSi功能區(qū)總建面-ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積)+ΣSi功能區(qū)應分攤共有面積(B1)4)ΣSi層分攤系數(shù)〔K3〕=〔〔ΣSi功能區(qū)應分攤共有面積+ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積〕/(ΣSi層內(nèi)總建面–ΣSi層內(nèi)幢共有面積-ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積)〕5〕ΣSi層應分攤共有面積(B2)=(ΣSi層總建面–ΣSi層內(nèi)幢共有面積–ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積)*ΣSi層分攤系數(shù)〔K3〕6〕ΣSi層總建面〔S3〕=(ΣSi層總建面–ΣSi層內(nèi)幢共有面積–ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積)+ΣSi層應分攤共有面積(B2)7〕層內(nèi)戶〔室〕分攤系數(shù)〔K4〕=〔〔ΣSi層內(nèi)應分攤共有面積+ΣSi層在功能區(qū)內(nèi)共有面積+ΣSi層內(nèi)幢共有面積〕/(ΣSi層內(nèi)總建面–ΣSi層內(nèi)幢共有面積-ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)〕8〕層內(nèi)戶〔室〕應分攤共有面積(B3)=(ΣSi層內(nèi)總建面–ΣSi層內(nèi)幢共有面積-ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積-ΣSi層共有面積)*層內(nèi)戶〔室〕分攤系數(shù)〔K4〕9〕層內(nèi)戶〔室〕建筑面積〔S4〕=(ΣSi層內(nèi)總建面–ΣSi層內(nèi)幢共有面積–ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積-ΣSi層的共有面積)+層內(nèi)戶〔室〕應分攤共有面積(B3)10〕幢總建筑面積=Σ幢戶〔室〕建筑面積總和+Σ幢內(nèi)不分攤共有面積總和5房屋的變更測算5.1變更分類5.1.1變更測算適用于已竣工〔建成〕且已實行房屋建筑面積測算后的房屋。5.1.2變更測算分為現(xiàn)狀變更測算和權屬變更測算。1現(xiàn)狀變更測算應包含以下內(nèi)容：1〕房屋的新建、改建、擴建、和房屋建筑的面積、用途、構造、層次變化等；2〕房屋的滅失、全部或局部撤除、倒塌與燒毀等；3〕地物、地貌，地名、門牌號的變化等。2權屬變更測算應包含以下內(nèi)容：1〕房屋的買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權屬轉(zhuǎn)移；2〕土地使用權界的調(diào)整，包括分割、合并、塌沒等引起的變化；3〕因土地征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等引起的土地權界的變化；4〕他項權利范圍的變化和注銷。5.2變更受理5.2.1變更受理應符合以下要求：1應滿足房屋登記與相關法律法規(guī)要求。2房屋建筑面積已經(jīng)確權登記發(fā)證的，申請變更測算時，必須由變更涉及的所有相關權利人共同申請；涉及共有面積變更、功能變更的，應由相關權利人形成書面分攤協(xié)議。3涉及房屋的改建、翻〔擴〕建，加層，用途、構造等變更，應提供相關主管部門的合法手續(xù)。4已預售或出售的房屋一般不得進展變更。如確需變更的，除提供相關部門合法手續(xù)外，還應滿足房屋登記相關要求。5.3變更測算5.3.1變更測算應根據(jù)變更〔合法〕的資料和依據(jù)，進展房產(chǎn)要素調(diào)查，包括權屬、權界的調(diào)查核定和對原房屋測算成果資料，進展分析并制定變更測算方案。5.3.2當原有建筑增加局部空間時，所涉及的功能區(qū)應重新分攤計算，新增局部的房屋邊長等應按現(xiàn)狀進展數(shù)據(jù)采集，對原有建筑局部，如現(xiàn)狀無明顯改變且原測算無明顯錯誤的，可采用原測算成果中的相關數(shù)據(jù)。5.3.3對已登記發(fā)證的房屋，在變更測算時，除要求登記的面積來源不明或確系測算錯誤的，一般情況下應維持原登記面積。5.3.45.3.5在不同時期按當時相關規(guī)定形成的房屋測算成果，應維持原測算成果。5.3.6一般情況下，變更測算面積應采用原測算規(guī)則，當變更后，形成的共有建筑面積，應由相關權利人共同承當；當相關權利人共同提出，按現(xiàn)行規(guī)定測算時，應由相關權利人共同承當。5.3.7變更測算應符合以下規(guī)定1變更后的分幅、分丘圖上的地物點、界址點、房屋面積的精度,應符合《房產(chǎn)測量標準》GB/T17986.1的相關規(guī)定。2房屋分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應滿足本規(guī)程規(guī)定的限差要求。3房產(chǎn)合并后的建筑面積，應取合并后的房屋建筑面積之和。6房屋面積測算成果報告6.1房屋面積