美日瑞港房地產(chǎn)稅的比較研究及啟示

中文提要房地產(chǎn)稅一直是當前社會的熱門話題，每次其立法問題一經(jīng)提出，都會受到社會上廣泛關注。本文采用文獻資料法和比較分析法，通過研究一手文獻、分析最新數(shù)據(jù)，將我國與美國、日本、瑞典和中國香港四個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制進行比較分析，并選出與我國房產(chǎn)稅要素相似度最高的兩個國家和地區(qū)——美國和中國香港，在進一步將我國房產(chǎn)稅制與這兩個國家和地區(qū)對比后，提出對我國房產(chǎn)稅制改革的啟示。本文闡明選擇美國、日本、瑞典和中國香港這四個國家和地區(qū)與我國房產(chǎn)稅制進行對比的原因，并通過對具體要素的比較找出最適合對我國進行啟示分析的國家和地區(qū)，最后結合中國房地產(chǎn)稅制的問題和需要改進的地方向這兩個國家和地區(qū)進行經(jīng)驗借鑒。關鍵詞：房地產(chǎn)稅制；比較研究；經(jīng)驗借鑒AbstractRealestatetaxhasalwaysbeenahottopicinthecurrentsociety.Everytimeitslegislationisproposed,itiswidelyconcernedbythesociety.Thisarticleusesthefirst-handliteraturetoaccomplishacomparativeanalysis.BycomparingthemostimportantelementsofpropertytaxbetweenChinaandtheUnitedStates,Japan,SwedenandHongKong.Thetwoofthemwiththehighestsimilarityarechosenforfurthercomparison.AfterthemoredetailedcontrastbetweenChinaandtheUnitedStatesandHongKong,theenlightenmenttoChina'srealestatetaxreformisputforward.ThisarticleillustratesthereasonforthechoiceoftakingtheUnitedStates,Japan,SwedenandHongKongasthecomparisonobjects.Intheend,theenlightenmentforimprovementofourcountry'srealestatetaxsystemisstatedfromtheexperienceofthecountryandtheregion.Keywords:realestatetax;comparativestudy;experienceforreference目錄21886_WPSOffice_Level1第1章緒論 539_WPSOffice_Level21.1問題的提出 57962_WPSOffice_Level21.2選題的意義 51513_WPSOffice_Level31.2.1理論意義 525909_WPSOffice_Level31.2.2實踐意義 512312_WPSOffice_Level21.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 626953_WPSOffice_Level31.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 613208_WPSOffice_Level31.3.2國外研究現(xiàn)狀 726806_WPSOffice_Level21.4研究方法與邏輯結構 827692_WPSOffice_Level31.4.1論文的研究方法 87307_WPSOffice_Level31.4.2論文的邏輯結構 912694_WPSOffice_Level21.5本文的創(chuàng)新點與不足 915534_WPSOffice_Level1第2章各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的對比分析 1029004_WPSOffice_Level22.1比較對象的選擇原因 1029520_WPSOffice_Level32.1.1選擇美國的原因 1028203_WPSOffice_Level32.1.2選擇日本的原因 1010842_WPSOffice_Level32.1.3選擇瑞典的原因 108505_WPSOffice_Level32.1.4選擇中國香港的原因 1018090_WPSOffice_Level22.2各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅制的對比 1118717_WPSOffice_Level32.2.1各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀對比 1114846_WPSOffice_Level32.2.2各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的課稅對象對比 1312894_WPSOffice_Level32.2.3各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的納稅人義務對比 133362_WPSOffice_Level32.2.4各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)對比 14607_WPSOffice_Level32.2.5各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅率結構對比 14607_WPSOffice_Level32.2.6各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠對比 14607_WPSOffice_Level32.2.7各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的征稅方法對比 15607_WPSOffice_Level32.2.8各國家和地區(qū)的國情及政府職能對比 15607_WPSOffice_Level32.2.9各國家和地區(qū)人口對比 1618090_WPSOffice_Level22.3比較對象相似度篩選 1625922_WPSOffice_Level1第3章中國與美國、香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制的比較分析 1724165_WPSOffice_Level23.1中國與美國房產(chǎn)稅制的比較 179652_WPSOffice_Level33.1.1中美房產(chǎn)稅的分權體系和稅收歸屬比較 1710451_WPSOffice_Level33.1.2中美房產(chǎn)稅的稅收減免制度比較 1824165_WPSOffice_Level23.2大陸與香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制的比較 199652_WPSOffice_Level33.2.1大陸與香港地區(qū)征稅方法比較 1910451_WPSOffice_Level33.2.2大陸和香港地區(qū)降低土地閑置的方法比較 1925922_WPSOffice_Level1第4章美國和香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制對我國的啟示 205598_WPSOffice_Level24.1美國房地產(chǎn)稅制對我國的啟示 2022528_WPSOffice_Level34.1.1房產(chǎn)稅收立法，事權下放地方 2020460_WPSOffice_Level34.1.2優(yōu)化稅率結構，稅務合理減免 2012591_WPSOffice_Level24.2香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制對我國的啟示 2122528_WPSOffice_Level34.2.1建立房產(chǎn)稅評估系統(tǒng)，利用科技發(fā)展自動化 2120460_WPSOffice_Level34.2.2重保有輕流轉，限制不動產(chǎn)的低效使用和閑置 2219605_WPSOffice_Level1第5章結語 2325183_WPSOffice_Level1參考文獻 248609_WPSOffice_Level1致謝 26

第1章緒論1.1問題的提出目前，世界上共有一百四十多個經(jīng)濟穩(wěn)定而成熟的國家或地區(qū)都已經(jīng)引入了房地產(chǎn)稅收制度，房地產(chǎn)稅收不僅能夠提升地方政府的財政收入，為地方社會福利發(fā)展提供較為充分的資金支持，也是抑制房價過快增長的重要媒介。雖然我國對房產(chǎn)稅的征收可以追溯到商周時期的廛布，但現(xiàn)代社會對房地產(chǎn)稅的開征歷史遠不及西方國家，對于房產(chǎn)稅征收的制度設計還處于最初最基本的發(fā)展階段，法例層級也較低。美國、日本、瑞典和中國香港這四個國家和地區(qū)已經(jīng)形成了較為完善的房地產(chǎn)制度，本文希望通過根據(jù)中外房地產(chǎn)稅相似處為聯(lián)系，向這些較為先進的房產(chǎn)制度進行經(jīng)驗借鑒以啟發(fā)我國改革的推進。1.2選題的意義1.2.1理論意義首先，房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供了重要的支撐，然而其對應的房地產(chǎn)稅制自改革開放才真正開始得到發(fā)展，由于我國的經(jīng)濟發(fā)展速度遠超過預期，與房地產(chǎn)稅制的發(fā)展速度產(chǎn)生了較大的脫節(jié)，當前的市場和社會都急需一個能夠配合、促進房地產(chǎn)業(yè)和社會進步的制度通過立法的形式頒布。其次，向其他國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅進行學習有利于推動我國關于房地產(chǎn)稅收制度的理論研究的進步。1.2.2實踐意義第一，對比其他國家的較為成熟的房地產(chǎn)稅征收制度來看，征稅分為開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)。如何解決我國征稅環(huán)節(jié)單一和如何確定稅率的問題需要我們進一步對國外的房產(chǎn)稅稅制進行對比和分析。第二，通過學習借鑒其他國家的房地產(chǎn)稅制中先進的部分有助于促進我國的房地產(chǎn)稅收法律制度的建設和完善。第三，合理的房地產(chǎn)稅能夠使地方政府得到充足的財政資源來支持基礎設施和公共服務的建設和提升，這與老百姓生活的福祉息息相關。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀高光芝（2013）認為1994年的分稅制改革雖然在短期時間內(nèi)確實促進了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的擴大，然而其現(xiàn)在已經(jīng)與時代脫節(jié)，無法適應國內(nèi)目前高速發(fā)展的經(jīng)濟。作者通過對美國的財產(chǎn)稅進行深入的分析，分析指出了美國房地產(chǎn)稅制對州和地方政府財政收入、對房地產(chǎn)市場的影響。接著提出對我國的房地產(chǎn)稅稅制改革提供經(jīng)驗借鑒：加強稅收的地方自主權，指出征收房地產(chǎn)稅所需的技術條件，分析了房地產(chǎn)稅對房價的長期影響。楊瑞娥（2018）首先梳理了美國房產(chǎn)稅自17世紀末開始至20世紀中后期的自萌芽到完善、重構三個階段的發(fā)展歷程；接著總結了美國房產(chǎn)稅制度的七大主要特點；然后對我國的房產(chǎn)稅制度進行了深入分析，包括我國房產(chǎn)稅政策的演變和存在的問題；最后提出了四條我國可以向美國借鑒的啟示。1.3.2國外研究現(xiàn)狀Bird和Slack（2005）回顧了25個國家的房地產(chǎn)稅制情況，在比較分析的基礎上，簡要討論了土地和房地產(chǎn)稅收的主要政策選擇，包括稅基、稅務減免、稅率等等方面的問題。針對土地和財產(chǎn)的征稅是每個國家重要的稅收之一，從歷史上看，此類稅收在大多數(shù)國家中屬于地方稅(盡管拉脫維亞和智利等少數(shù)例外，它們主要是中央稅)，并作為地方收入的主要來源。一是因為房產(chǎn)是不可移動的，二是因為各類服務之間的聯(lián)系通常是基于地方和房產(chǎn)價值的盈利。Dietz和林肯土地政策研究所和明尼蘇達財政中心在2015年分別對國際和美國國內(nèi)的房地產(chǎn)稅進行了對比研究。Tadi?（2016）提出房產(chǎn)稅通常是執(zhí)行房產(chǎn)稅的財政工具，每個國家的政府決定稅收房價從高到低不等稅率低的倍數(shù)，使稅收是累進的，這種累進稅在發(fā)達城市和欠發(fā)達城市中有很大的區(qū)別，耐受性較差的會承擔更高的稅收負擔，導致負的經(jīng)濟效應。因此，房地產(chǎn)稅收政策必須與當前的經(jīng)濟和社會特點保持一致。1.4研究方法與邏輯結構1.4.1論文的研究方法本文主要采用文獻資料法和比較分析法進行研究。文中使用的數(shù)據(jù)均來自各國家和地區(qū)統(tǒng)計局的官方最新數(shù)據(jù)，其中我國和美國關于國家稅收收入和地方財政收入信息分別來源于美國國家統(tǒng)計局和中國國家統(tǒng)計局年度數(shù)據(jù)。日本的稅收優(yōu)惠政策信息來自日本財務省官網(wǎng)資料。本文的參考文獻由大量一手外文文獻和少量二手文獻組成，日本方面的數(shù)據(jù)通過日本國家統(tǒng)計局英文版獲得。1.4.2論文的邏輯結構本文首先說明了選擇美國、日本、瑞典和中國香港四個國家和地區(qū)與我國房地產(chǎn)稅制進行比較研究的原因，接著通過房地產(chǎn)稅制的基本要素的對比分析找到與我國房產(chǎn)稅制相似度最高的兩個國家和地區(qū)后，進一步對其與我國的稅制進行比較研究，最后結合中國房地產(chǎn)稅制的問題和需要改進的地方向這兩個國家和地區(qū)進行經(jīng)驗借鑒。1.5本文的創(chuàng)新點與不足本文首先基于最新的各國官方數(shù)據(jù)進行分析比較，并且比較研究主要基于一手資料，有助于產(chǎn)生新的觀點和結論，避免了完全依賴二手文獻產(chǎn)生的偏差；不足之處在于由于內(nèi)地查找外文文獻和數(shù)據(jù)的難度較高，可能存在文獻搜索不夠完善和全面的情況。

第2章各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的對比分析世界上絕大多數(shù)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅都不是單一稅種，而是由多個稅種組成。比如，中國香港會對房地產(chǎn)的取得、持有、轉讓等不同環(huán)節(jié)設定相對應的稅種。本章首先闡明了選擇四個國家和地區(qū)作為比較對象的原因，接著將我國與美國、日本、瑞典和中國香港地區(qū)房地產(chǎn)稅收制度中的主要要素做對比分析，并通過分析篩選出兩個更合適我國房地產(chǎn)稅制改革進行經(jīng)驗借鑒的國家做進一步的比較研究。2.1比較對象的選擇原因2.1.1選擇美國的原因美國的房地產(chǎn)稅在經(jīng)歷了長時間的發(fā)展和完善后，形成了西方國家中的一個代表。對于美國來說，其房地產(chǎn)稅收制度一般是通過向不動產(chǎn)，如建筑物等收取其稅，將提高地方政府的收入以及福利支出作為其關鍵的宗旨。學習美國合理劃分中央和地方政府的權責問題有助于提升我國地方政府的服務能力和水平。2.1.2選擇日本的原因在眾多亞洲國家中，日本的房地產(chǎn)稅制起步較早、發(fā)展更為完善，經(jīng)過地租改革前、地租改革至二戰(zhàn)之間以及之后三個發(fā)展階段，其中兩次稅制改革最為重要。第二次世界大戰(zhàn)后，日本人口和企業(yè)數(shù)量激增，日本城市化進程的加速導致人口和企業(yè)的集中話程度越來越明顯，日本政府為了增加財政收入來完善城市的基礎設施建設，開始征收包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和營業(yè)場所稅這三類房地產(chǎn)稅，確立了日本現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制的基本架構。2.1.3選擇瑞典的原因以瑞典為代表的北歐國家的房地產(chǎn)稅占地方財政的比例很小，瑞典的國土面積和人口都比較小，地方政府承擔了絕大多數(shù)的公共職能，因此僅占GDP總額3%左右的房地產(chǎn)稅遠不足以支撐政府的財政支出，所以不成為地方政府的主要收入來源。而相比之下，個人所得稅的規(guī)模較大且具有彈性，成為了地方政府的主要收入來源和融資工具。針對我國稅費混亂的現(xiàn)象，瑞典在2008年由稅轉費而形成稅費共存、房地產(chǎn)稅歸中央所有、費歸地方所有的房地產(chǎn)稅收結構的稅制改革值得我們進行分析并借鑒經(jīng)驗。2.1.4選擇中國香港的原因相較于歐美等國，甚至鄰近的日本，我國香港的經(jīng)濟、地理、人文環(huán)境和社會和大陸更為接近；同時，香港土地面積小、人口相對于土地過分密集，房屋和土地供給矛盾尖銳，對北上廣等人口密集的城市有一定借鑒作用。香港地區(qū)與內(nèi)地相同，都為土地國有以及批租。在香港，其房地產(chǎn)進行交換時所需要繳納的利得稅，一般僅是對其投機行為而言，而所要繳納的稅過低，也一定程度上促進了房地產(chǎn)的轉換，此外，也提高了土地的流通已經(jīng)供給；而在保有的過程中，其有大量的稅，所要承擔的稅負壓力大，為稅收做出了很大的貢獻，此外，其不僅能在一定程度上減少不動產(chǎn)的資源浪費，提高它的使用效率，還能夠給政府減輕財政壓力。2.2各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅制的對比2.2.1各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀對比美國房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀對比美國的房地產(chǎn)稅在經(jīng)歷了長時間的發(fā)展和完善后，形成了西方國家中的一個代表，其征稅的主要目的即為地方政府提供穩(wěn)定的收入來源。下面的表1體現(xiàn)了美國房產(chǎn)稅占地方財政收入比例以及主要稅收項目水平，從表格中我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅是美國重要的地方稅種，從上世紀末起即占地方總稅收收入的七成以上，這為美國地方政府發(fā)展基礎設施和提升公共服務打下資金基礎。日本房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀日本實行土地私有制，個人在政府部門進行的財產(chǎn)登記是日本對房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎，同時這種制度導致了日本房地產(chǎn)稅水源的穩(wěn)定、廣泛且可預測，因此財政能通過房地產(chǎn)課稅得到充足、穩(wěn)定的可持續(xù)收入。同時，日本的房地產(chǎn)稅制兼顧了減小貧富差距的作用，因此設置了完善的房產(chǎn)稅減免制度和繼承稅中基礎扣除和累進稅率的制度設計。瑞典房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀瑞典的房地產(chǎn)稅改革自1862年經(jīng)歷了7次改革。在20世紀20年代后，房地產(chǎn)稅收長期處于一種混亂的狀態(tài)，納稅人既要繳納給中央部分的房地產(chǎn)相關稅收，又要繳納歸屬地方的房地產(chǎn)保障稅；在20世紀80年代以前，作為所得稅一部分的房地產(chǎn)稅是以其估算收入或者實際收入為依據(jù)、針對房地產(chǎn)征收的一種所得稅；為了簡化稅收系統(tǒng)，80年代末期，瑞典形成單一的國家房地產(chǎn)稅，但是因為地方的稅收收入得不到保障，瑞典的房地產(chǎn)稅于2008年又開始向地方房產(chǎn)費轉變。中國香港房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀我國香港地區(qū)的人地關系緊張，房屋和土地供需矛盾尖銳，人均住房面積僅16平方米左右。類似于其他國家的房地產(chǎn)稅制設計，香港為了降低土地和房屋的閑置和空置，提高房地產(chǎn)市場效率，優(yōu)化資源配置，在取得和流轉環(huán)節(jié)的征稅稅率較低，在持有環(huán)節(jié)設置了較多的稅種，并且稅負較重。其取得、流轉和保有環(huán)節(jié)的主要稅種分別為印花稅、利得稅、差餉稅、物業(yè)稅和土地年租。我國大陸地區(qū)房地產(chǎn)稅概況今年兩會上的熱門題目之一既是關于我國房地產(chǎn)稅制的立法問題。但我國的房產(chǎn)稅改革進行較為緩慢，下面的表2是我國的房產(chǎn)稅稅改進程。國內(nèi)除上海、重慶試點城市外通用的房地產(chǎn)稅制是《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其主要情況在表3中羅列。 2.2.2各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的課稅對象對比按照1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，我國除了上海和重慶外，其他省市的征稅對象為城市、縣城、建制縣和工礦區(qū)的房產(chǎn)。2011年1月，上海、重慶兩地開始實施個人住房征收房地產(chǎn)稅試點工作，兩地就具體的課稅對象有所不同。上海房產(chǎn)稅試點辦法規(guī)定的課稅對象分為兩類新購住房：一類是擁有上海居民戶口的家庭在本市購進的第二套及以上住房，另一類是非上海戶口居民在本市的新購進住房。重慶房產(chǎn)稅試點辦法規(guī)定的征稅對象為：個人已購住房中的獨棟商品房，個人新購的高檔住房，在重慶市同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作三個條件的個人所新購的首套及以上住房。美國的課稅對象是對納稅人所擁有的房地產(chǎn)合并征稅，包括土地和地上的建筑物；日本對土地和地上建筑物分別課稅；瑞典與日本的課稅對象相似，也是對土地和地上建筑物分別課稅；中國香港的課稅對象依據(jù)房地產(chǎn)稅征收的取得、流轉和保有的不同環(huán)節(jié)分別征收印花稅、利得稅、差響稅、物業(yè)稅和土地年租。2.2.3各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的納稅人義務對比各國房地產(chǎn)稅制中的納稅義務人一般都是土地及地上建筑物的所有者或使用者，目前中國、美國、日本、瑞典和香港地區(qū)對納稅義務人的主要分類見表4。2.2.4各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)對比各國房地產(chǎn)的計稅依據(jù)基本可以分為從價計征、從量計征以及從價和從量同時計征三類。大多數(shù)國家和地區(qū)采用從價計征的方法，且分為按資本價值和按年值價值兩種。少數(shù)國家實行從量計征的方式，該方法方式簡單，征稅成本低，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，地租極差的增大，僅僅利用從量計征的征稅方式會使社會不公平現(xiàn)象加重。因此，部分國家和地區(qū)采取從價計征和從量計征共同實行的辦法，比如我國大陸地區(qū)（見表5）。2.2.5各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅率結構對比房產(chǎn)稅稅率水平的確定在不同國家和地區(qū)的差異較大，很多國家和地區(qū)將房地產(chǎn)稅歸為地方稅種，地方政府對實際稅率的確定有決定權，其調整稅率水平的空間也有所不同。有些國家受自身國土面積較小和中央政府、地方政府權利分配等因素的影響，房地產(chǎn)稅稅率由中央政府統(tǒng)一規(guī)定；有些國家的地方政府對稅率的確定擁有自主權；也有些國家的中央政府制定稅率的合法范圍，地方政府根據(jù)該地區(qū)的不同情況確定實際稅率水平（見表6）。2.2.6各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠對比按《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，我國將國家機關、公益性質的教育、宗教、公園景區(qū)、市政以及保障國計民生的公共事業(yè)和個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)納入了免稅范圍。按照這一規(guī)定，個人自用的房產(chǎn)屬于免稅范圍，除課稅對象之外的房產(chǎn)，尤其是農(nóng)村住房不劃分在征稅范圍之內(nèi)。美國、日本、瑞典和中國香港地區(qū)對不同范圍設定了相應的稅收優(yōu)惠政策（表7）。2.2.7各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的征稅方法對比當今大部分國家和地區(qū)采取從價征稅，其前提是對稅基的準確評估，世界上房地產(chǎn)稅成熟的國家和地區(qū)都有較為科學和完善的稅基評估制度，并通過具體的評估方法和評估技術體現(xiàn)。美國采用計算機輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS），通過比較法、成本法和收益法進行稅基評估。日本采用比較法和租金法，并建立了街區(qū)評估系統(tǒng)。瑞典的房地產(chǎn)稅制具有高稅收、高福利的特征，并且從社會實際和國情出發(fā)，建立了一套以高科技手段為支撐，運作簡便，高效的稅收運作體系。李建中，韓艷麗.從丹麥、瑞典房地產(chǎn)涉稅估價運作模式中引發(fā)的思考[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀，2010（5）李建中，韓艷麗.從丹麥、瑞典房地產(chǎn)涉稅估價運作模式中引發(fā)的思考[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀，2010（5）2.2.8各國家和地區(qū)的國情及政府職能對比我國是世界上人口最多的發(fā)展中國家，國土面積局世界第三位。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國政府的經(jīng)濟職能是經(jīng)濟調節(jié)職能、公共服務職能、市場監(jiān)管和社會管理職能。美國是聯(lián)邦制國家，政府由聯(lián)邦政府、州政府和地方政府這三級政府構成，美國的地方政府之間、地方政府和州政府、聯(lián)邦政府之間都沒有行政上的隸屬關系。各地方政府在聯(lián)邦法律的合法范圍內(nèi)具有較大的經(jīng)濟自主權，并且是為了滿足公眾分散的多樣性需求而產(chǎn)生，體現(xiàn)了強化服務職能的特點。日本是資源匱乏的海島國家，國土面積狹小，人口眾多。日本政府的經(jīng)濟職能體現(xiàn)在日本的產(chǎn)業(yè)政策和主導宏觀經(jīng)濟計劃上，其產(chǎn)業(yè)政策是以產(chǎn)業(yè)和企業(yè)為對象，由日本政府推行“產(chǎn)業(yè)行政干預”政策，政府主導型經(jīng)濟模式是由政府通過各種經(jīng)濟政策、法規(guī)等對國內(nèi)經(jīng)濟進行介入和干預，維護市場規(guī)則和秩序，發(fā)揮政府在資源配置方面的作用，以提高企業(yè)競爭力、促進經(jīng)濟發(fā)展的體制。瑞典是北歐的經(jīng)濟強國，采用混合經(jīng)濟體制。受城市化和自然地理條件的影響，瑞典的各地人口分布極不均勻，超九成的人口集中在南部和中部地區(qū)，馬爾默胡斯省人口密度每平方公里達151人，而耶姆特蘭省每平方公里只有3人。中國香港實行資本主義制度，香港特別行政區(qū)直轄于中華人民共和國中央人民政府，除外交和國防事務屬中央人民政府管理外，香港特別行政區(qū)享有高度的自治權，包括行政管理權、立法權、獨立的司法權和終審權。香港地區(qū)土地面積小，且人口密度逐年上升，是全世界人口密度第三高的地區(qū)。2.2.9各國家和地區(qū)人口對比受地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展水平不一致和地形、氣候等自然條件的影響，各國家和地區(qū)均存在人口分布不均的現(xiàn)象。表8是2018年聯(lián)合國人口司對各國家和地區(qū)人口情況的統(tǒng)計，與美國和瑞典相比之下，我國與日本的程度更為相近，但日本也面臨著比我國更為嚴峻的人口密度過高的問題。2.3比較對象相似度篩選通過2.2部分對各國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅制的對比分析，下面的表9對我國大陸地區(qū)與美國、日本、瑞典和中國香港在課稅對象、納稅人義務、計稅依據(jù)、稅率結構、稅收優(yōu)惠、征稅方法、國情、政府職能、人口密度這九個方面的相似度進行比對，以挑選出兩個進一步與我國房地產(chǎn)稅制進行比較的對象——美國、中國香港。第3章中國與美國、香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制的比較分析經(jīng)過第2章對各項房地產(chǎn)稅制主要元素的對比分析選出了進一步比較的兩個國家和地區(qū)，分別是美國和中國香港。第3章將中國與美國、香港地區(qū)做更為具體的比較分析，并為第4章提出我國房地產(chǎn)稅制改革的經(jīng)驗借鑒做鋪墊。3.1中國與美國房產(chǎn)稅制的比較3.1.1中美房產(chǎn)稅的分權體系和稅收歸屬比較美國建立了以地方政府為征收主體的稅收分權體系作為實行分稅制的聯(lián)邦制國家，美國政府分為聯(lián)邦政府、州政府及地方政府三個等級。美國憲法規(guī)定，聯(lián)邦政府、州政府都擁有獨立立法權，地方政府依據(jù)州政府授權，在各州制定的稅法約束下可以自主設定當?shù)氐亩惵逝c稅收減免稅制度。楊瑞娥，美國房產(chǎn)稅發(fā)展經(jīng)驗及對我國的啟示[J].政策研究，2018（6）美國的房地產(chǎn)稅稅收制度立法權由聯(lián)邦政府執(zhí)行，但執(zhí)行權，即與之相關的一些具體的操作卻是在地方政府手中，中央幾乎不干預地方對于房產(chǎn)稅方面所采取的措施。陳曦，吳宇暉.房產(chǎn)稅改革的中美比較及其法律啟示[J].求索，2012（1）陳曦，吳宇暉.房產(chǎn)稅改革的中美比較及其法律啟示[J].求索，2012（1）美國房產(chǎn)稅是地方政府的主體稅種下面的圖1是美國房產(chǎn)稅占地方財政收入比例，圖2是我國房地產(chǎn)稅收收入水平以及其占地方財政收入的比例，美國自上世紀80年代起房產(chǎn)稅就占總稅收中很高的比例，保持在百分之七十左右的水平，而我國一直處于3%的極低水平。圖1美國房地產(chǎn)稅收收入占地方財政收入比例（數(shù)據(jù)來源：OECDiLibrary,TaxStatistics-RevenueStatistics-Comparativetables）圖2我國房地產(chǎn)稅收收入水平及其占地方財政收入比例（數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局—年度數(shù)據(jù)）房產(chǎn)稅作為美國的地方稅種，為地方政府提供了穩(wěn)定而充足的稅源，并且美國的地方政府遵循著稅收“取之于民、用之于民”的原則，財政收入被投放到當?shù)氐幕A設施建設以及提升社會公共服務能力和質量中去，為地方政府提高為人民服務的能力以及提升政府公信力提供重要支持。3.1.2中美房產(chǎn)稅的稅收減免制度比較美國的房地產(chǎn)稅還發(fā)揮著良好的調節(jié)收入差距、實現(xiàn)公民稅負公平的效果。美國房產(chǎn)稅是稅基和稅率的乘積，稅基是由房屋的評估價值（由政府定期制定的公平市場價值和不同地區(qū)的評估率的乘積得到）決定的。一方面，在稅率一定時，所須繳納的房產(chǎn)稅會隨房屋估值的提升而增多。另一方面，美國在征收房產(chǎn)稅時的稅率經(jīng)常會因其所在地點、公共設施條件發(fā)生改變。比如，在教育和醫(yī)療等基礎設施比較完善的富人區(qū)，當?shù)氐亩惵蕰鄬μ嵘?，當?shù)厝诵枥U納的房產(chǎn)稅就越高。在其他條件相同的前提下，房產(chǎn)或土地財產(chǎn)更多的納稅人擁有更高的負稅能力，對于低負稅能力的群體，例如非商業(yè)用途、非營利組織、家庭自用住宅、低收入家庭、年長公民和殘疾人群體，美國出臺了相應的稅收減免政策進行幫扶。減免房地產(chǎn)稅通過兩種辦法實現(xiàn)：一是通過減少稅基或者低估房屋評估價值，二是當繳納的房產(chǎn)稅超過某一規(guī)定最大值時，納稅人應繳的州個人所得稅會得到相應的抵免或現(xiàn)金補償。而我國的市場經(jīng)濟起步較晚，房地產(chǎn)發(fā)展和改革的節(jié)奏都較為緩慢，大部分的政策還屬于一刀切的形態(tài)，類似美國的房地產(chǎn)稅收減免優(yōu)惠政策是我們所缺乏的，社會的精細化管理也是必不可少的。3.2大陸與香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制的比較3.2.1大陸與香港地區(qū)征稅方法比較我國香港地區(qū)使用針對房地產(chǎn)的估算收入征收房地產(chǎn)稅，而不使用對房地產(chǎn)真實收入征稅的傳統(tǒng)體制，以避免稅務機關難以評估可扣除成本和稅收收入過低的問題，并利用計算機輔助批量評估系統(tǒng)、回歸基礎指數(shù)化、綜合物業(yè)資料和地理信息系統(tǒng)等評估技術完成征稅的技術支持。香港的房產(chǎn)稅繳納流程透明度非常高，一方面政府專門設置并授權給評估涉稅價值的部門，并根據(jù)實際管理需求分配專業(yè)人員，此機構和這些專業(yè)人員作為政府部門的一個部分，所得的估價結果即作為政府征收房地產(chǎn)稅的最終依據(jù)；另一方面房主在規(guī)定的期間內(nèi)通過支票或網(wǎng)絡完成納稅通知上課的稅額。同時，香港的房地產(chǎn)評估機構會以一年為周期、根據(jù)市場的變化對房產(chǎn)的價值進行調整和更新，以保證此機構提供的信息準確；并且，香港的涉稅機構從不與納稅人產(chǎn)生直接的關系，涉稅人員完成估價工作后將結果直接上傳至信息中心，居民會定期收到征收部門的信函，以保證涉稅機構的權威性和公信力。3.2.2大陸和香港地區(qū)降低土地閑置的方法比較我國香港的經(jīng)濟、地理、人文環(huán)境和社會和大陸較西方國家更為接近；同時，香港土地面積小、人口相對于土地過分密集，房屋和土地供給矛盾尖銳，和北上廣等人口密集的城市情況相似。中國香港所實行的房地產(chǎn)稅主要以香港的實際作為依據(jù)，涉及的環(huán)節(jié)較廣，包括了取得、流轉以及保有。其中，保有所征收的稅可以說是在政府稅收里面占據(jù)了很大的一部分，大量的稅種，所要承擔的稅負壓力大，不僅能在一定程度上減少不動產(chǎn)的資源浪費，提高它的使用效率，還能夠給政府減輕財政壓力。此外，和其共通的即保有中所有的征稅——差餉、地租和流轉環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。差餉稅制具有簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的特點，物業(yè)稅雖然對房價的影響有限，但有利于規(guī)范和引導房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、組織財政收入和提高稅收公平性和征管效率。

第4章美國和香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制對我國的啟示在本章中將對我國房產(chǎn)稅制的發(fā)展向美國和香港地區(qū)的房產(chǎn)稅制度進行經(jīng)驗借鑒，將兩個國家和地區(qū)房產(chǎn)稅制中適合我國房地產(chǎn)稅制改革的部分進行啟示分析。4.1美國房地產(chǎn)稅制對我國的啟示4.1.1房產(chǎn)稅收立法，事權下放地方完善我國房產(chǎn)稅制的法律法規(guī)應加快完善房地產(chǎn)稅收制度的法律條例，對各項稅收條例、稅率的確定、稅基的評估做出明確的法律規(guī)定。世界各國的主要發(fā)達國家都將房地產(chǎn)稅收制度提升為國家法規(guī)，并針對權利和責任、稅率稅基的確定、稅收優(yōu)惠政策等相關事項做詳細、具體的規(guī)定。房產(chǎn)稅相關事權下放地方政府中央與地方在權責上必須要分開，中央與地方要分清自己的職責以及雙方的關系，地方政府應當被基于更大的自主管理權。美國的政府分為三級，分別是聯(lián)邦政府、州政府和地方政府。關于房地產(chǎn)稅制的立法權收歸在聯(lián)邦政府和州政府，而地方政府有權在州政府所制定的法律約束性根據(jù)地方的實際情況確定稅率的征收標準。美國的房地產(chǎn)稅收主要用于政府包括教育、公共設施和服務、日常開支的日常開支，充分發(fā)揮了促進社會發(fā)展和保障社會公平的作用。我國現(xiàn)行的稅制導致稅收集中在中央和地方越來越嚴重的財政赤字，地方發(fā)展基礎設施建設主要依靠預算外收入，因此當前的房地產(chǎn)稅收沒有起到促進公共服務建設和促進社會公平的作用。將核心立法權集中在中央能夠確保全國稅收政策的統(tǒng)一性，將事權下放地方又能夠促進各地方政府因地制宜地展開建設。4.1.2優(yōu)化稅率結構，稅務合理減免優(yōu)化稅率結構美國利用比例稅率來確定征收標準，政府通過確定當年的總體財政預算額，再減去除房地產(chǎn)稅外其他收入總額，得到所需征收的房地產(chǎn)稅額，與評估凈值相除后得到名義稅率。通過分析2011年開始在上海和重慶兩地的房地產(chǎn)稅收試點結果來看，我國房地產(chǎn)稅的征收應采取循序漸進的方式逐步穩(wěn)扎穩(wěn)打地建立。按照《房地產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收以房地產(chǎn)的余值（即原值扣除一定比例后所剩價值）作為計稅依據(jù)，但這種計稅依據(jù)遠不能跟上房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，容易與實際市場價值產(chǎn)生過大差距，極有極大可能會引起新的社會矛盾；同時，按照房產(chǎn)原值征稅會限制稅源，抑制房產(chǎn)稅稅收收入的合理增長，難以支撐政府發(fā)展公共服務所需。完善稅務減免制度稅務減免能夠達到減小收入差距、實現(xiàn)社會公平的作用，切勿采用“一刀切”式的全國統(tǒng)一稅率，比如當前我國現(xiàn)行的是統(tǒng)一的稅率為1.2%的單一比例稅率，沒有考慮到我國各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平的差異。美國的稅收減免政策共分為三大類：一是直接免稅或減稅，二是針對弱勢群體的延期繳納條例，三是針對低收入群體的稅務抵免條例。美國稅收減免政策規(guī)定有下列情形之一的，減、免征房地產(chǎn)購置稅:通過合并企業(yè)法人或者分立政府規(guī)章；因城市規(guī)劃，在土地變更或者治理的情況下取得土地的；公共道路獲得；宗教法人取得特殊房地產(chǎn)的；學校法人取得教育用房。我國可以學習美國的房產(chǎn)稅稅收減免政策，房產(chǎn)稅進行普遍征收的同時，對相關對象實行減免，尤其是針對欠發(fā)達區(qū)域和弱勢群體的稅收優(yōu)惠政策能夠進一步推進社會的公平發(fā)展。4.2香港地區(qū)房地產(chǎn)稅制對我國的啟示4.2.1建立房產(chǎn)稅評估系統(tǒng)，利用科技發(fā)展自動化在我國大陸地區(qū)，對房產(chǎn)價值的評估是各地方政府招募房產(chǎn)或土地估價機構進行評估，或者由評估機構對納稅人的申報進行后期核查，這就造成了大量的不規(guī)范行為發(fā)生的可能，同時將導致房產(chǎn)稅帶來的財政收入大打折扣，無法保證房產(chǎn)稅的足額征收。大陸地區(qū)應該學習香港將房地產(chǎn)估價工作由有償性轉為職能性、公益性工作，使其運作方式無償化、后臺化，以保證估價工作的公平性、客觀性。完善的評估系統(tǒng)需要科學的評估依據(jù)、高效的評估手段和公正、大量專業(yè)評估人員。香港利用高科技手段建立了非常先進的國家化信息平臺，征收稅務的手段已經(jīng)完全發(fā)展為自動化管理，征收的全過程都由計算機完成，其中關于國內(nèi)房地產(chǎn)方面的基本信息通過計算機輔助批量評估系統(tǒng)和GIS信息平臺收集后匯總到國家化信息平臺。我國應當以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)，并建成全國通用、統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)電子登記制度，尤其是提供準確的信息以備評估機構房產(chǎn)價值進行估值、統(tǒng)計各戶實際房產(chǎn)量，達到各地區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)登記信息互通，為稅務的高效征收提供充足的信息基礎。要想提高房地產(chǎn)稅征收效率，我們應該借鑒香港地區(qū)的房產(chǎn)稅征收設施，利用高科技手段建立了一個完備的平臺，即互聯(lián)網(wǎng)共享平臺，通過這個平臺來一定程度上支持其房產(chǎn)登記制度，這個平臺不但可以促進房地產(chǎn)在進行交易時的合法性，也可以提高其進行房產(chǎn)稅