資產(chǎn)評(píng)估師-資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）-強(qiáng)化練習(xí)題（參考）-第四章不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估師-資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）-強(qiáng)化練習(xí)題（參考）-第四章不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估[單選題]1.下列有關(guān)土地的稀缺性，表述錯(cuò)誤的是()。A.土地的經(jīng)濟(jì)供給是無彈性的B.土地?cái)?shù)量的有限性決定了土地供給的稀（江南博哥）缺性C.土地供應(yīng)的稀缺性與土地總量有限密切相關(guān)D.土地面積的供給在一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)是有限的，是無彈性的正確答案：A參考解析：選項(xiàng)A錯(cuò)誤，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]2.某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2~10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算而得的建筑容積率為()。A.0.6B.2.0C.5.1D.6.0正確答案：C參考解析：容積率=總建筑面積/總建設(shè)用地面積=（1200+1000×9）÷2000=5.1。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]5.下列有關(guān)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的前提條件，表述錯(cuò)誤的是()。A.當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià)B.可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系C.土地具有收益或者具有收益性D.基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的正確答案：C參考解析：采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是：（1）當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià)；（2）可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系；（3）基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距本次評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以內(nèi)。掌握“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]6.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2016年4月至10月的定基價(jià)格指數(shù)分別為99.6、97.5、100.7、105.0、106.2、108.5、110.1（以2016年1月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2016年6月的價(jià)格為18500元/平方米，修正到2016年10月的價(jià)格為()元/平方米。A.20226.91B.19398.57C.20848.00D.19179.38正確答案：A參考解析：修正到2016年10月的價(jià)格＝可比交易實(shí)例價(jià)格×（評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比交易實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)）=18500×（110.1/100.7）=20226.91（元/平方米）。[單選題]7.下列選項(xiàng)中，不屬于影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的自身因素的是()。A.區(qū)位因素B.實(shí)物因素C.權(quán)益因素D.社會(huì)因素正確答案：D參考解析：不動(dòng)產(chǎn)自身因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。社會(huì)因素屬于不動(dòng)產(chǎn)外部因素，選項(xiàng)D是答案。[單選題]8.在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素中，對(duì)價(jià)格影響最大的是()。A.位置的優(yōu)劣B.城市規(guī)劃限制C.交通通達(dá)程度D.公共配套設(shè)施狀況正確答案：A參考解析：決定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高低的關(guān)鍵在于其位置的優(yōu)劣。掌握“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]9.對(duì)于某些建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價(jià)值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，評(píng)估人員評(píng)估房屋建筑物的建安綜合造價(jià)時(shí)，宜采用的方法是()。A.重編預(yù)算法B.單方造價(jià)指標(biāo)法C.決算調(diào)整法D.類比系數(shù)調(diào)整法正確答案：B參考解析：對(duì)于某些建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價(jià)值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，評(píng)估人員經(jīng)綜合分析后可采用單方造價(jià)指標(biāo)，并結(jié)合以往類似工程經(jīng)驗(yàn)，求取此類房屋建筑物的建安工程綜合造價(jià)。[單選題]10.使用成本逼近法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值，其對(duì)應(yīng)的基本公式為()。A.土地使用權(quán)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益B.土地使用權(quán)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋利息C.土地使用權(quán)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)D.土地使用權(quán)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)正確答案：A參考解析：使用成本逼近法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值，其對(duì)應(yīng)的基本公式為：土地使用權(quán)價(jià)值＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益，選項(xiàng)A是答案。掌握“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]11.對(duì)某建筑物的成新率進(jìn)行計(jì)算，其尚可使用年限為10年、已使用年限10年。評(píng)估專業(yè)人員的打分結(jié)果為結(jié)構(gòu)70分，裝修50分，設(shè)備60分，評(píng)分權(quán)重系數(shù)分別為：60%，20%，20%。假設(shè)年限法權(quán)數(shù)為0.4，打分法權(quán)數(shù)為0.6，綜合成新率為()。A.57%B.64%C.58.4%D.50%正確答案：C參考解析：年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）＝10/（10＋10）＝50%打分法成新率＝（結(jié)構(gòu)打分×評(píng)分權(quán)重系數(shù)＋裝修打分×評(píng)分權(quán)重系數(shù)＋設(shè)備打分×評(píng)分權(quán)重系數(shù)）÷100＝（70×60%＋50×20%＋60×20%）÷100＝64%綜合成新率＝年限法成新率×權(quán)數(shù)＋打分法成新率×權(quán)數(shù)＝50%×0.4＋64%×0.6＝58.4%[單選題]12.下列土地使用權(quán)取得方式中，一般沒有使用期限的限制的是()。A.出讓B.租賃C.劃撥D.出租正確答案：C參考解析：除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，沒有使用期限的限制。掌握“國有土地使用權(quán)”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]13.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估，一般應(yīng)用()進(jìn)行評(píng)估。A.成本法B.市場(chǎng)法C.剩余法D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法正確答案：C參考解析：剩余法的適用范圍：（1）待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估（假設(shè)開發(fā)）；（2）對(duì)已建成不動(dòng)產(chǎn)中的房屋或土地的評(píng)估；（3）將生地開發(fā)成熟地的土地評(píng)估；（4）待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。掌握“剩余法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]14.運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，用來求取不動(dòng)產(chǎn)凈收益的不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用通常包括()。A.管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)B.管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅C.管理費(fèi)+維修費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅D.管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅正確答案：D參考解析：運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，用來求取不動(dòng)產(chǎn)凈收益的不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等。掌握“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]15.待估不動(dòng)產(chǎn)的年客觀總收入為300萬元，年客觀總費(fèi)用250萬元，預(yù)計(jì)未來客觀總收入和客觀總費(fèi)用將維持該水平，剩余使用年限為40年，采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為6%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于()萬元。A.700B.752C.800D.833正確答案：B參考解析：年客觀凈收益＝年客觀總收入－年客觀總費(fèi)用＝300－250＝50（萬元）。待估不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值＝50/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝752.31（萬元）。注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式的變形。[單選題]16.對(duì)于下列不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可以釆用收益法的是()。A.學(xué)校B.公園C.寫字樓D.寺院正確答案：C參考解析：收益法適用于經(jīng)營(yíng)性且有穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。掌握“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]17.對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)，是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估工作的重要組成部分。下列選項(xiàng)中，屬于清查核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的是()。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證類型B.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明的查驗(yàn)C.納稅情況D.建筑規(guī)模正確答案：D參考解析：選項(xiàng)AB，屬于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)；選項(xiàng)C，屬于會(huì)計(jì)核算情況，選項(xiàng)D屬于實(shí)物狀態(tài)。掌握“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]18.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的說法中，錯(cuò)誤的是()。A.必須進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查B.評(píng)估專業(yè)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)很少使用專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)鑒定C.可以利用專家和專業(yè)報(bào)告D.可以要求相關(guān)當(dāng)事人提供保證書或承諾函正確答案：A參考解析：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí)，可以采用的方法有逐項(xiàng)調(diào)查或抽樣調(diào)查。對(duì)于數(shù)量較大的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員認(rèn)為通過對(duì)樣本的調(diào)查，可以推斷整體不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)時(shí)，可以采用抽樣方法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。掌握“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]19.某建筑項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建設(shè)用地面積為20000平方米，總建筑面積為50000平方米，首層建筑面積為10000平方米，該建筑項(xiàng)目的容積率為（?）。A.2.00B.0.40C.0.50D.2.50正確答案：D參考解析：容積率是項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比。該建筑項(xiàng)目的容積率＝50000/20000＝2.5。[單選題]20.下列關(guān)于建設(shè)用地建筑密度計(jì)算公式中正確的是（?）。A.建筑密度＝總建筑面積/總建筑基底面積B.建筑密度＝總建筑基底面積/總建筑面積C.建筑密度＝總建筑基底面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積D.建筑密度＝總建筑面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積正確答案：C參考解析：建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。[單選題]21.某住宅套內(nèi)建筑面積為65㎡，套內(nèi)使用面積為55㎡，公攤面積為20㎡，已知該住宅按套內(nèi)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格為12000元/㎡，則按商品房銷售面積計(jì)算的價(jià)格為（?）。A.9176元/㎡B.10400元/㎡C.10154元/㎡D.10588元/㎡正確答案：A參考解析：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積＝65＋20＝85㎡，按商品房銷售面積計(jì)算的價(jià)格＝65×12000÷85＝9176.47元/㎡，應(yīng)該選擇A?！舅悸伏c(diǎn)撥】已知該住宅按套內(nèi)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格為12000元/㎡，套內(nèi)建筑面積為65㎡，那么它的總價(jià)格就是：12000×65＝780000（元）總價(jià)格/商品房的銷售面積＝按銷售面積計(jì)算的單價(jià)。即，按商品房銷售面積計(jì)算的價(jià)格＝65×12000÷85＝9176.47元/㎡[單選題]22.某規(guī)劃居住小區(qū)，總建設(shè)用地面積為12000平方米，總建筑面積為36000平方米，所有建筑的基底面積為1200平方米，據(jù)此計(jì)算的建筑密度為（?）。A.10B.10%C.3D.33%正確答案：B參考解析：建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。即，建筑密度＝建筑基底面積之和/規(guī)劃建設(shè)用地面積＝1200/12000＝10%[單選題]23.以下關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分類的說法中，正確的是（?）。A.將不動(dòng)產(chǎn)分為土地、房屋、構(gòu)筑物等具體類別，其劃分標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)的用途B.停車場(chǎng)及飛機(jī)場(chǎng)均屬于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的范疇C.普通住宅、聯(lián)排式住宅等均屬于居住不動(dòng)產(chǎn)D.灌溉設(shè)施屬于工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的范疇正確答案：C參考解析：根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)，可以將不動(dòng)產(chǎn)分為土地、房屋、構(gòu)筑物等具體類別，選項(xiàng)A錯(cuò)誤；停車場(chǎng)屬于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)范疇，飛機(jī)場(chǎng)屬于特殊不動(dòng)產(chǎn)范疇，選項(xiàng)B錯(cuò)誤；灌溉設(shè)施屬于農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)范疇，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。[單選題]24.以下關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格種類的說法中，正確的是（?）。A.根據(jù)價(jià)格形成的方式不同，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可以分為評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格B.按照物質(zhì)實(shí)體形態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可以分為土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格兩大類C.根據(jù)單位建筑面積確定的單價(jià)，稱為“土地單價(jià)”D.按照交易標(biāo)的存在的形態(tài)不同，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可以分為名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格正確答案：A參考解析：按照物質(zhì)實(shí)體形態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可以分為土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格及房地合一價(jià)格，選項(xiàng)B錯(cuò)誤；根據(jù)土地面積確定的單價(jià)，稱為“土地單價(jià)”，根據(jù)單位建筑面積確定的單價(jià)，稱為“樓面地價(jià)”，選項(xiàng)C錯(cuò)誤；按照交易標(biāo)的存在的形態(tài)不同，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可以分為現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格。[單選題]25.與一般商品相比，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格具有其獨(dú)特性，以下關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格特征的說法中，正確的是（?）。A.不動(dòng)產(chǎn)的地價(jià)本質(zhì)上是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)B.不動(dòng)產(chǎn)中的土地不具有折舊的現(xiàn)象C.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，但對(duì)于完全市場(chǎng)，價(jià)格容易確定D.對(duì)于某種特定用途的土地而言，由于土地的稀缺性，其供給不具有彈性正確答案：B參考解析：不動(dòng)產(chǎn)中的地價(jià)本質(zhì)上不是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，而是地租的資本化或資源稀缺性的體現(xiàn)，選項(xiàng)A錯(cuò)誤；不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不完全的市場(chǎng)，其價(jià)格一般需要經(jīng)過長(zhǎng)期考慮后才形成，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)而且較為艱難，選項(xiàng)C錯(cuò)誤；對(duì)于某種特定用途的土地而言，土地的供給是有彈性的，因?yàn)橥恋赝梢栽诓煌挠猛局g進(jìn)行選擇，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。[單選題]26.根據(jù)2015年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例為（?）。A.15%B.20%C.25%D.40%正確答案：B參考解析：根據(jù)2015年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。[單選題]27.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，建設(shè)單位在辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)前，必須先取得該工程的（?）。A.施工許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.質(zhì)量安全報(bào)建手續(xù)D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證正確答案：D參考解析：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，建設(shè)單位在辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)前，必須先取得該工程的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地。[單選題]28.建筑施工企業(yè)確定后，在建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)?。?）。A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.安全生產(chǎn)許可證正確答案：C參考解析：房屋建筑開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取建筑工程施工許可證。[單選題]29.下列需要申領(lǐng)施工許可證的是（?）。A.開工報(bào)告已獲得批復(fù)B.某工廠建設(shè)食堂，建筑面積280平方米C.工程投資總額為25萬元D.學(xué)校建設(shè)教學(xué)樓，建筑面積3000平方米正確答案：D參考解析：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。[單選題]30.某建設(shè)項(xiàng)目于6月7日領(lǐng)取施工許可證，開工后因地震導(dǎo)致該工程在次年3月23日中止施工。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告中止施工的最遲期限是次年（?）。A.3月28日B.4月7日C.4月23日D.6月23日正確答案：C參考解析：在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作。[單選題]31.關(guān)于施工許可證的說法，正確的是（?）。A.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工B.在建的建筑工程因故中止施工的，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)自中止之日起3個(gè)月內(nèi)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)C.中止施工滿6個(gè)月的，在建筑工程恢復(fù)施工前，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證D.建設(shè)單位因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，延期三次為限，每次不超過3個(gè)月正確答案：A參考解析：選項(xiàng)錯(cuò)誤B，《建筑法》規(guī)定，在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起1個(gè)月內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，中止施工滿1年的，在建設(shè)工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，建設(shè)單位因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，延期兩次為限，每次不超過3個(gè)月。[單選題]32.根據(jù)《建筑法》，建筑工程分包企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受（?）的質(zhì)量管理。A.咨詢單位B.總承包單位C.監(jiān)理單位D.建設(shè)單位正確答案：B參考解析：總分包的由總包單位對(duì)質(zhì)量問題負(fù)總責(zé)，分包單位應(yīng)當(dāng)接受總承包單位的質(zhì)量管理。[單選題]33.施工企業(yè)在施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)文件和圖紙有差錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)（?）。A.繼續(xù)按設(shè)計(jì)文件和圖紙施工B.及時(shí)向建設(shè)單位或監(jiān)理單位提出意見和建議C.對(duì)設(shè)計(jì)文件和圖紙進(jìn)行修改，按修改后的設(shè)計(jì)文件和圖紙進(jìn)行施工D.立即暫停施工，等待建設(shè)單位的指示正確答案：B參考解析：施工單位在施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)文件和圖紙有差錯(cuò)的，有義務(wù)及時(shí)向建設(shè)單位或監(jiān)理單位提出意見和建議，以免造成不必要的損失和質(zhì)量問題。[單選題]34.關(guān)于監(jiān)理單位相關(guān)質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)的說法中，錯(cuò)誤的是（?）。A.在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬業(yè)務(wù)B.依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理C.未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗(yàn)收D.未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工正確答案：C參考解析：未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗(yàn)收。[單選題]35.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，組織有關(guān)單位參加建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的義務(wù)主體是（?）。A.施工企業(yè)B.建設(shè)單位C.建設(shè)行政主管部門D.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)正確答案：B參考解析：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。[單選題]36.某工程完成了設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)定的施工任務(wù)，建設(shè)單位欲組織竣工驗(yàn)收，此時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的工程竣工驗(yàn)收的必備條件不包括（?）。A.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料B.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告C.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位共同簽署的質(zhì)量合格文件D.有施工單位簽署的工程保修書正確答案：C參考解析：竣工驗(yàn)收的條件：（1）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（4）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（5）有施工單位簽署的工程保修書。[單選題]37.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起（?）內(nèi)進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案。A.7日B.10日C.15日D.20日正確答案：C參考解析：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上建設(shè)主管部門備案。[單選題]38.國有土地使用權(quán)出讓期限應(yīng)當(dāng)符合法定年限，工業(yè)用地出讓的最高年限為（?）年。A.30B.50C.70D.40正確答案：B參考解析：工業(yè)用地出讓的最高年限為50年。[單選題]39.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，采用間接比較法進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，評(píng)估對(duì)象比較標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素優(yōu)3%，可比實(shí)例較標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)因素劣5%，則對(duì)比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，選用的計(jì)算參數(shù)正確的是（?）。A.區(qū)域因素修正參數(shù)為0.97B.區(qū)域因素修正參數(shù)為0.95C.標(biāo)準(zhǔn)化修正參數(shù)為1.03D.標(biāo)準(zhǔn)化修正參數(shù)為1.05正確答案：D參考解析：區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格＝標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格＝標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素分值/可比實(shí)例區(qū)域因素分值×待估對(duì)象區(qū)域因素分值/標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素分值×可比實(shí)例價(jià)格，因此標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)＝標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素分值/可比實(shí)例區(qū)域因素分值＝100/95＝1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)＝待估對(duì)象區(qū)域因素分值/標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素分值＝103/100＝1.03。注：現(xiàn)行教材將“區(qū)域因素修正”改為“區(qū)位因素修正”，計(jì)算原理未變。[單選題]40.下列建筑物中，通常不適用收益法評(píng)估的是（?）。A.百貨商場(chǎng)B.星級(jí)酒店C.綜合寫字樓D.政府辦公樓正確答案：D參考解析：收益法適用于經(jīng)營(yíng)性且有穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。[單選題]41.房地合一評(píng)估采用收益法時(shí)，下列關(guān)于確定收益期限的說法中正確的是（?）。A.以建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)B.以土地使用權(quán)的剩余年限為準(zhǔn)C.孰長(zhǎng)為準(zhǔn)D.孰短為準(zhǔn)正確答案：D參考解析：土地與建筑物合成體作為評(píng)估對(duì)象，如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，若土地使用權(quán)年限到期地上物隨同無償收回，則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的期限；若土地使用權(quán)年限到期地上物殘余價(jià)值給予合理補(bǔ)償，則在根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益期限的基礎(chǔ)上，考慮將土地年限到期時(shí)地上物殘余價(jià)值折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限，可先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，扣減不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限；然后加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值?？偟乃悸肥且允攵虨闇?zhǔn)。[單選題]42.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn)的說法中，正確的是（?）。A.基準(zhǔn)地價(jià)通常由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算并發(fā)布B.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格C.基準(zhǔn)地價(jià)是實(shí)際交易價(jià)格D.基準(zhǔn)地價(jià)等同于宗地價(jià)格正確答案：B參考解析：基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格，選項(xiàng)B的說法是正確的；基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格，反映的是不同等級(jí)、不同區(qū)域的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，不能把基準(zhǔn)地價(jià)等同于宗地地價(jià)，選項(xiàng)D的說法不正確；基準(zhǔn)地價(jià)不是交易價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)是由政府組織評(píng)估測(cè)算、論證并公布的價(jià)格，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，具有一定的現(xiàn)實(shí)性，選項(xiàng)A和選項(xiàng)C的說法不正確。[單選題]43.使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估某土地用地，該宗地的剩余土地使用年限為35年，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限為50年，假設(shè)土地資本化率為6%，據(jù)此計(jì)算的土地使用年期修正系數(shù)為（?）。A.2.3966B.0.9198C.0.4173D.1.0872正確答案：B參考解析：年期修正系數(shù)＝[1－1/（1＋6%）^35]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9198[單選題]44.評(píng)估人員擬采用市場(chǎng)提取法求取不動(dòng)產(chǎn)的資本化率，收集到市場(chǎng)上近期交易的類似不動(dòng)產(chǎn)資料如下表，則采用算數(shù)平均法求取的該類不動(dòng)產(chǎn)資本化率為（?）。A.9.88%B.9.95%C.10.12%D.10.1%正確答案：B參考解析：不動(dòng)產(chǎn)A的資本化率＝1240/11500×100%＝10.78%；不動(dòng)產(chǎn)B的資本化率＝1250/12450×100%＝10.04%；不動(dòng)產(chǎn)C的資本化率＝1300/14400×100%＝9.03%，該類不動(dòng)產(chǎn)資本化率＝（10.78%＋10.04%＋9.03%）/3＝9.95%[單選題]45.應(yīng)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，在確定折現(xiàn)率和資本化率的方法中，運(yùn)用時(shí)簡(jiǎn)便易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，應(yīng)用比較廣泛，但是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性較強(qiáng)，不容易掌握的方法是()。A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.各種投資收益率排序插入法D.類比系數(shù)調(diào)整法正確答案：B參考解析：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，通常選擇銀行中長(zhǎng)期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況，估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，這種方法簡(jiǎn)便易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，應(yīng)用比較廣泛，但是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性較強(qiáng)，不容易掌握。所以本題的答案為選項(xiàng)B。掌握“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]46.下列關(guān)于國有土地使用權(quán)的說法中，不正確的是()。A.國有土地可以依法確定給單位或個(gè)人使用，用地單位或個(gè)人依法取得國有土地所有權(quán)B.國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等C.國有土地使用權(quán)的出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式D.劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押正確答案：A參考解析：國有土地可以依法確定給單位或個(gè)人使用，用地單位或個(gè)人依法取得國有土地使用權(quán)，所以選項(xiàng)A的說法不正確。國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等，選項(xiàng)B的說法正確。國有土地使用權(quán)的出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，選項(xiàng)C的說法正確。劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，選項(xiàng)D的說法正確。掌握“國有土地使用權(quán)”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]47.在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，變現(xiàn)因素屬于()。A.交易因素B.實(shí)物因素C.權(quán)益因素D.外部因素正確答案：A參考解析：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素可以分為不動(dòng)產(chǎn)自身因素、不動(dòng)產(chǎn)外部因素以及不動(dòng)產(chǎn)交易因素：（1）不動(dòng)產(chǎn)自身因素包括區(qū)位因素（位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套）、實(shí)物因素（土地實(shí)物因素、建筑物實(shí)物因素、通用性）、權(quán)益因素（權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系）；（2）不動(dòng)產(chǎn)外部因素包括政治因素、政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等；（3）不動(dòng)產(chǎn)交易因素包括不動(dòng)產(chǎn)供求關(guān)系、變現(xiàn)因素、心理因素、其他因素等。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]48.對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí)，要了解不動(dòng)產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況，此屬于對(duì)()進(jìn)行清查核實(shí)。A.權(quán)利狀態(tài)B.會(huì)計(jì)核算情況C.實(shí)物狀態(tài)D.區(qū)位和交易狀況正確答案：B參考解析：對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí)，在會(huì)計(jì)核算情況的清查核實(shí)中，要了解待估對(duì)象的賬面價(jià)值，包括了解不動(dòng)產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況。掌握“現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]49.下列各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)中，一般不適用收益法評(píng)估的是()。A.學(xué)校B.寫字樓C.影劇院D.游樂場(chǎng)正確答案：A參考解析：收益法適用于經(jīng)營(yíng)性且有穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。掌握“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]50.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2，未來租金收入將維持該水平；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值約為()萬元。A.521B.533C.695D.711正確答案：A參考解析：年凈收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（萬元）（題目給出的是月租金，一年12個(gè)月，乘以12是將月租金轉(zhuǎn)換成年租金。）收益現(xiàn)值p＝a/r×[1－1/（1＋r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（萬元）注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式的變形。[單選題]51.某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為百貨商店。需評(píng)估該倉庫的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用()進(jìn)行評(píng)估。A.市場(chǎng)法B.成本法C.剩余法D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法正確答案：C參考解析：剩余法適用于待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估，該工業(yè)廠房需要更新改造，項(xiàng)目沒有正式實(shí)施，且更新改造后的不動(dòng)產(chǎn)具有收益性，最適合采用剩余法。掌握“剩余法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]52.在確定建安綜合造價(jià)時(shí)，如果待評(píng)估房屋建筑物規(guī)模大、類型雜、項(xiàng)數(shù)多，可以將其進(jìn)行分類。對(duì)于大型、價(jià)值高、重要的房屋建筑物宜采用()。A.重編預(yù)算法B.決算調(diào)整法C.類比系數(shù)調(diào)整法D.單方造價(jià)指標(biāo)法正確答案：B參考解析：在確定建安綜合造價(jià)時(shí)，對(duì)于大型、價(jià)值高、重要的房屋建筑物，采用決算調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)，即以待估房屋建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率，將其調(diào)整為按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的建安綜合造價(jià)。掌握“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]53.有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，樓面地價(jià)為1500元/平方米，則土地單價(jià)為()元/平方米。A.1000B.3000C.2100D.2800正確答案：B參考解析：土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率=1500×2=3000（元/平方米）。掌握“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]54.下列選項(xiàng)中，屬于建筑物實(shí)物因素的是()。A.土地面積B.建筑規(guī)模C.環(huán)境景觀D.獨(dú)立使用正確答案：B參考解析：選項(xiàng)A屬于土地實(shí)物因素；選項(xiàng)C屬于區(qū)位因素；選項(xiàng)D屬于通用性因素。掌握“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]55.甲公司有一宗土地需評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年12月31日，評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)是104。選取土地A作為可比交易實(shí)例，已知A購買時(shí)的價(jià)格為350萬元，交易情況指數(shù)103，區(qū)位因素指數(shù)為98，則甲公司土地正常交易情況下的評(píng)估價(jià)值為()萬元。A.333.40B.346.33C.360.61D.382.57正確答案：C參考解析：甲公司土地的評(píng)估價(jià)值＝可比交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)＝可比交易實(shí)例價(jià)格×（正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)）×（評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)）×（待估對(duì)象區(qū)位因素指數(shù)/可比實(shí)例區(qū)位因素指數(shù)）＝可比交易實(shí)例價(jià)格×（100/可比實(shí)例交易情況指數(shù)）×（評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/100）×（100/可比實(shí)例區(qū)位因素指數(shù)）＝350×（100/103）×（104/100）×（100/98）＝360.61（萬元）[單選題]56.在市場(chǎng)法中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位因素使用間接比較法調(diào)整，其中可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位狀況，得102分；評(píng)估對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位狀況，得97分，則不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位狀況整體的修正系數(shù)值為()。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正確答案：A參考解析：間接比較法下，不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位狀況整體的修正系數(shù)＝標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)＝（標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位因素分值/可比交易實(shí)例區(qū)位因素分值）×（待估對(duì)象區(qū)位因素分值/標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位因素分值）＝100/102×97/100＝0.95。[單選題]57.在使用市場(chǎng)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，選取可比交易實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，下列不屬于建立比較基礎(chǔ)的是()。A.統(tǒng)一資產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一交易日期D.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正確答案：C參考解析：在使用市場(chǎng)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，選取可比交易實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。即：統(tǒng)一資產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。掌握“市場(chǎng)法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]58.某一待評(píng)估宗地將被用做修建學(xué)校，可使用年期為40年，該用途土地法定最高出讓年期為50年，土地資本化率為8%，用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，則宗地使用年期修正系數(shù)為()。A.0.9988B.0.9748C.0.9545D.0.9795正確答案：B參考解析：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法下，宗地使用年期修正系數(shù)＝[1－1/（1＋r）^m]/[1－1/（1＋r）^n]＝[1－1/（1＋土地資本化率）^被估宗地可使用年期]/[1－1/（1＋土地資本化率）^該用途土地法定最高出讓年期]＝[1－1/（1＋8%）^40]/[1－1/（1＋8%）^50]＝0.9540/0.9787＝0.9748[單選題]59.對(duì)生產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)和自然災(zāi)害損毀的土地采取整治措施，使其達(dá)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)是()。A.土地開墾B.土地復(fù)墾C.耕地占用D.退耕還林正確答案：B參考解析：土地復(fù)墾是指對(duì)生產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)和自然災(zāi)害損毀的土地采取整治措施，使其達(dá)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。掌握“國有土地使用權(quán)”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]60.房地產(chǎn)建設(shè)中，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金()以下的土地閑置費(fèi)。A.10%B.20%C.30%D.40%正確答案：B參考解析：出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。掌握“房地產(chǎn)法概述與房地產(chǎn)建設(shè)”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]61.不動(dòng)產(chǎn)具有保值功能，表明()。A.出現(xiàn)通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)所占用貨幣的購買能力會(huì)下降B.出現(xiàn)通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)所占用貨幣的購買能力會(huì)不變C.不出現(xiàn)通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)所占用貨幣的購買能力會(huì)下降D.不出現(xiàn)通貨膨脹，不動(dòng)產(chǎn)所占用貨幣的購買能力會(huì)不變正確答案：B參考解析：保值是指不動(dòng)產(chǎn)能抵御通貨膨脹，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]62.下列引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于外部經(jīng)濟(jì)因素的是()A.裝飾裝修改造B.改變城市格局C.調(diào)整城市發(fā)展方向D.修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地正確答案：A參考解析：外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]63.下列不動(dòng)產(chǎn)中，屬于綜合不動(dòng)產(chǎn)的是()。A.碼頭B.賽馬場(chǎng)C.工業(yè)廠房D.商住不動(dòng)產(chǎn)正確答案：D參考解析：綜合不動(dòng)產(chǎn)是指同一宗不動(dòng)產(chǎn)包含兩種或兩種以上不同用途的不動(dòng)產(chǎn)，如商住不動(dòng)產(chǎn)、居住辦公不動(dòng)產(chǎn)等。選項(xiàng)AB屬于特殊不動(dòng)產(chǎn)，選項(xiàng)C屬于工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]64.影響不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的因素主要有不動(dòng)產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。下列選項(xiàng)中，變現(xiàn)性最佳的是()。A.專用的特殊性廠房B.28層的整體商務(wù)辦公樓C.開發(fā)程度較低的在建工程D.某辦公樓一層400m2獨(dú)立底商正確答案：D參考解析：選項(xiàng)A由于專業(yè)性強(qiáng)，變現(xiàn)困難；選項(xiàng)B由于價(jià)值量大，且未明確分割情況，變現(xiàn)困難；選項(xiàng)C由于開發(fā)程度低，變現(xiàn)困難。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]65.某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒有為此承擔(dān)成本。此屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特性中的()。A.價(jià)值量大B.用途多樣性C.涉及廣泛性D.難以變現(xiàn)性正確答案：C參考解析：涉及廣泛性又稱相互影響性，某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒有為此承擔(dān)成本屬于涉及廣泛性中的負(fù)外部性。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[單選題]66.構(gòu)筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)，下列選項(xiàng)中，不屬于構(gòu)筑物的是()。A.煙囪B.水井C.道路D.公寓正確答案：D參考解析：廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構(gòu)筑物。構(gòu)筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。選項(xiàng)D屬于房屋。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]1.下列各項(xiàng)中，屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特性的有()。A.價(jià)值量大B.用途多樣性C.數(shù)量有限性D.保值增值性E.資產(chǎn)組合性正確答案：ABDE參考解析：不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性包括：價(jià)值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、難以變現(xiàn)性、保值增值性、資產(chǎn)組合性。不動(dòng)產(chǎn)的自然特性有：不可移動(dòng)性、耐久性和數(shù)量有限性。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]2.下列各項(xiàng)中，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證的有()。A.工程投資額在30萬元以下的建筑工程B.工程投資額在300萬元以下的建筑工程C.建筑面積在500平方米以下的建筑工程D.建筑面積在300平方米以下的建筑工程E.工程投資額在30萬元以下并且建筑面積在300平方米以下的建筑工程正確答案：ADE參考解析：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。掌握“房地產(chǎn)法概述與房地產(chǎn)建設(shè)”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]3.從基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)來看，一般而言，基準(zhǔn)地價(jià)是城市建成區(qū)的()。A.單位地價(jià)B.平均價(jià)格C.交易價(jià)格D.區(qū)域性價(jià)格E.宗地價(jià)格正確答案：ABD參考解析：基準(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)：（1）基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格。選項(xiàng)D是答案。（2）基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格，反映的是不同等級(jí)、不同區(qū)域的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，不能把基準(zhǔn)地價(jià)等同于宗地地價(jià)。選項(xiàng)B是答案，選項(xiàng)E不是答案。（3）基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。（4）基準(zhǔn)地價(jià)一般是單位土地面積的地價(jià)，也有個(gè)別城市如北京市采用樓面地價(jià)，選項(xiàng)A是答案。（5）基準(zhǔn)地價(jià)不是交易價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)是由政府組織評(píng)估測(cè)算、論證并公布的價(jià)格，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，具有一定的現(xiàn)時(shí)性，選項(xiàng)C不是答案。[多選題]4.下列各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)中，市場(chǎng)法往往難以適用的有()。A.寺廟B.圖書館C.古建筑D.學(xué)校用地E.寫字樓正確答案：ABCD參考解析：下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：（1）不發(fā)生交易或發(fā)生較少交易地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)；（2）特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)，如風(fēng)景名勝區(qū)土地、古建筑；（3）很難成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)，如教堂、寺廟等；（4）很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，如圖書館、體育館、學(xué)校用地等。[多選題]5.國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用包括()。A.拆遷費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.土地補(bǔ)償費(fèi)D.青苗補(bǔ)償費(fèi)E.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)正確答案：BCDE參考解析：國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用估算：《土地管理法》規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，選項(xiàng)BCDE是答案。為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，選項(xiàng)A不是答案。掌握“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]6.房屋建筑物建安綜合造價(jià)的確定，可以采用的方法包括()。A.重編預(yù)算法B.決算調(diào)整法C.類比系數(shù)調(diào)整法D.單方造價(jià)指標(biāo)法E.生產(chǎn)能力指標(biāo)估算法正確答案：ABCD參考解析：評(píng)估實(shí)踐中，一般根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況和工程竣工圖紙，工程結(jié)算資料收集齊全情況，采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)指標(biāo)法等方法中的一種或同時(shí)運(yùn)用幾種方法，確定待估房屋建筑物建安工程綜合造價(jià)，選項(xiàng)ABCD是答案。本教材沒有“生產(chǎn)能力指標(biāo)估算法”這樣的指標(biāo)名稱，選項(xiàng)E是迷惑項(xiàng)。[多選題]7.房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的情形包括()。A.以房地產(chǎn)抵債B.以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合轉(zhuǎn)讓條件的C.依法收回土地使用權(quán)的D.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的E.權(quán)屬有爭(zhēng)議的正確答案：BCDE參考解析：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：①以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合轉(zhuǎn)讓條件的。②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。③依法收回土地使用權(quán)的。④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的。⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。掌握“房地產(chǎn)交易”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]8.國有土地使用權(quán)出讓方式包括()。A.租賃B.協(xié)議C.招標(biāo)D.拍賣E.掛牌正確答案：BCDE參考解析：國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。掌握“國有土地使用權(quán)”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]9.在用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，求取折現(xiàn)率和資本化率的方法包括()。A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.各種投資收益率排序插入法D.上市公司比較法E.可比交易案例法正確答案：ABC參考解析：在用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，折現(xiàn)率和資本化率的求取方法有三種：①市場(chǎng)提取法；②安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；③各種投資收益率排序插入法。[多選題]10.以下關(guān)于建筑物的說法中，正確的有（?）。A.廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物B.住宅、影劇院屬于房屋的范疇C.構(gòu)筑物主要是指能供人們居住活動(dòng)的場(chǎng)所D.水井、隧道屬于構(gòu)筑物的范疇E.房屋以外的建筑物都可以稱之為構(gòu)筑物正確答案：ABDE參考解析：構(gòu)筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)。[多選題]11.以下關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的說法中，正確的有（?）。A.法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于用益物權(quán)的一種C.地役權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種D.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分為物權(quán)、債權(quán)和擔(dān)保權(quán)三大類E.建設(shè)用地使用權(quán)可以通過劃撥、出讓、租賃取得正確答案：AB參考解析：地役權(quán)屬于用益物權(quán)的一類，選項(xiàng)C錯(cuò)誤；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分為物權(quán)和債權(quán)兩大類，選項(xiàng)D錯(cuò)誤；建設(shè)用地使用權(quán)可以通過劃撥和出讓方式獲得，選項(xiàng)E錯(cuò)誤。[多選題]12.以下關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的特性說法中，正確的是（?）。A.實(shí)體唯一性是不動(dòng)產(chǎn)最重要的特性B.相互影響性是不動(dòng)產(chǎn)的自然特性之一C.從經(jīng)濟(jì)特性的角度出發(fā)，本著對(duì)于土地的優(yōu)先利用，居住用地應(yīng)該優(yōu)先于商業(yè)用地D.如果沒有價(jià)格的約束，不動(dòng)產(chǎn)也就不存在難以變現(xiàn)性的特性E.某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無須為此花費(fèi)代價(jià)，這稱之為正外部性。正確答案：ADE參考解析：涉及廣泛性，又稱為為相互影響性，是不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性之一，選項(xiàng)B錯(cuò)誤；從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，土地利用優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地，選項(xiàng)C錯(cuò)誤。[多選題]13.以下關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素的說法中，正確的有（?）。A.改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理，有可能增加不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格B.不動(dòng)產(chǎn)周邊修建廣場(chǎng)，公園，會(huì)提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，這屬于外部經(jīng)濟(jì)所導(dǎo)致的C.通貨膨脹導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格上升，僅僅是不動(dòng)產(chǎn)的保值而已D.不動(dòng)產(chǎn)用途的改變有可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，如居住用途改為工業(yè)用途E.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，由此推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升，屬于真正的不動(dòng)產(chǎn)增值正確答案：ABCE參考解析：不動(dòng)產(chǎn)使用管制改變有可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，如工業(yè)用途改為居住用途，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等。所以選項(xiàng)D錯(cuò)誤。[多選題]14.不動(dòng)產(chǎn)的合理有效利用受到法律法規(guī)及政策的制約，這種制約一般體現(xiàn)在政府具有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的（?）。A.征稅權(quán)B.管制權(quán)C.充公權(quán)D.強(qiáng)制交易權(quán)E.征收征用權(quán)正確答案：ABCE參考解析：不動(dòng)產(chǎn)制度制約性主要體現(xiàn)在政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有征稅權(quán)、征收征用權(quán)、管制權(quán)及充公權(quán)。[多選題]15.不動(dòng)產(chǎn)可以根據(jù)其開發(fā)程度進(jìn)行劃分，以下關(guān)于此類劃分標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容的說法中，錯(cuò)誤的有（?）。A.生地指未完成土地征用，尚未開發(fā)，不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地B.根據(jù)開發(fā)程度的不同，毛地可以分為“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”C.在建工程是指正在建設(shè)，尚未竣工投入使用的建設(shè)工程D.毛地是指經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償，但是尚不具備基本建設(shè)條件的土地E.現(xiàn)房是指已竣工并投入使用的房屋建筑正確答案：ABD參考解析：生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)，不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等，選項(xiàng)A錯(cuò)誤；根據(jù)開發(fā)程度的不同，熟地可以分為“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”，選項(xiàng)B錯(cuò)誤；毛地是指城市舊區(qū)范圍內(nèi)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施條件，但未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程，不具備基本建設(shè)條件的土地，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。[多選題]16.影響建筑物價(jià)格的因素可分為建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括（?）。A.實(shí)物因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.政策因素E.心理因素正確答案：ABC參考解析：建構(gòu)筑物的自身因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。注：以往教材名稱是“建（構(gòu)）筑物”，現(xiàn)行教材的名稱是“不動(dòng)產(chǎn)”。[多選題]17.小王剛到一建設(shè)主管部門施工許可證管理機(jī)構(gòu)上班，在其審查申報(bào)材料時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下疑點(diǎn)難以決定，請(qǐng)幫助分析下列選項(xiàng)中不符合法律法規(guī)規(guī)定的頒發(fā)施工許可證條件的有（?）。A.已經(jīng)按約支付了土地出讓金，但土地證尚未辦好B.沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但規(guī)劃局出具了的許可證正在辦理的便函C.有拆遷許可證，但工程拆遷還有一點(diǎn)沒有掃尾D.已經(jīng)訂立施工合同，但中標(biāo)施工企業(yè)的資質(zhì)不能滿足規(guī)定要求E.有建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書正確答案：BD參考解析：申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，只要求辦理了用地批準(zhǔn)手續(xù)，并不要求必須有土地證（所以選項(xiàng)A符合條件）；建筑用地批準(zhǔn)手續(xù)，辦理規(guī)劃許可證（所以選項(xiàng)B不符合條件）。不要拆遷全部完成，只要求滿足施工要求即可（所以選項(xiàng)C符合條件）；已確定施工企業(yè)，且程序和企業(yè)資質(zhì)必須滿足要求（所以選項(xiàng)D不符合條件）。[多選題]18.關(guān)于總承包模式下各單位質(zhì)量責(zé)任的說法，正確的有（?）。A.施工總承包單位應(yīng)當(dāng)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件質(zhì)量負(fù)責(zé)B.施工總承包單位對(duì)其采購的材料質(zhì)量負(fù)責(zé)C.施工總承包單位對(duì)施工質(zhì)量負(fù)責(zé)D.分包單位就分包工程質(zhì)量向施工總承包單位負(fù)責(zé)E.分包單位與施工總承包單位就分包工程質(zhì)量向建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任正確答案：BCDE參考解析：選項(xiàng)A表述錯(cuò)誤，施工圖設(shè)計(jì)文件是設(shè)計(jì)單位的成果，應(yīng)當(dāng)由設(shè)計(jì)單位來負(fù)責(zé)。[多選題]19.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，質(zhì)量保修書必須明確的內(nèi)容有（?）。A.保修范圍B.保修期限C.質(zhì)量保證金返還方式D.質(zhì)量保證金預(yù)留比例和期限E.保修責(zé)任正確答案：ABE參考解析：質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。[多選題]20.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備的條件有（?）。A.已經(jīng)辦理工程竣工資料歸檔手續(xù)B.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料C.有施工企業(yè)簽署的工程保修書D.有工程使用的主要建筑材料的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告E.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件正確答案：BCDE參考解析：竣工驗(yàn)收的條件：（1）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（4）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（5）有施工單位簽署的工程保修書。[多選題]21.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，以下屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有（?）。A.共有房地產(chǎn)，但經(jīng)其他共有人口頭同意的B.依法收回土地使用權(quán)的C.以出讓方式取得土地使用權(quán)的D.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的E.行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的正確答案：ABDE參考解析：禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。[多選題]22.商品房的預(yù)售，需要達(dá)到的條件有（?）。A.已交付大部分土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的35%以上D.持有建設(shè)工程施工許可證E.已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期正確答案：BDE參考解析：商品房預(yù)售的條件有：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。[多選題]23.根據(jù)有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，屬于不得抵押的房地產(chǎn)有（?）。A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)B.列入文物保護(hù)的建筑物C.普通高校的教學(xué)樓D.荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)E.被扣押的房屋正確答案：ABCE參考解析：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。[多選題]24.下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得的有（?）。A.政府辦公大樓B.公辦高等學(xué)校圖書館C.國家重點(diǎn)扶持的水壩項(xiàng)目D.某高新技術(shù)企業(yè)辦公用房E.某導(dǎo)彈發(fā)射基地正確答案：ABCE參考解析：下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。[多選題]25.根據(jù)現(xiàn)行法律，國有土地使用權(quán)出讓可以采用的方式有（?）。A.協(xié)議B.劃撥C.租賃D.招標(biāo)E.征收正確答案：AD參考解析：國有土地使用權(quán)出讓方式：國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。[多選題]26.一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容包括（?）。A.實(shí)物狀態(tài)B.權(quán)利狀態(tài)C.交易狀態(tài)D.未來使用狀態(tài)E.會(huì)計(jì)核算狀態(tài)正確答案：ABCE參考解析：一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容有實(shí)物狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)、區(qū)位和交易狀況、會(huì)計(jì)核算情況等四個(gè)方面。[多選題]27.以下關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容的說法中，正確的有（?）。A.損益情況屬于會(huì)計(jì)核算的范疇B.在區(qū)位狀況核實(shí)過程中，需要關(guān)注交通條件C.功能價(jià)格分析屬于會(huì)計(jì)核算情況核實(shí)的范疇D.要核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的收入、成本、費(fèi)用，以此核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的損益情況E.權(quán)利狀態(tài)的核實(shí)的主要工作是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明的查驗(yàn)正確答案：ABDE參考解析：功能價(jià)格分析屬于區(qū)位和交易狀況核實(shí)的范疇，選項(xiàng)C的說法不正確。[多選題]28.在不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的工作中，有多種方法，如（?）。A.詳細(xì)核實(shí)法B.德爾菲法C.逐項(xiàng)調(diào)查法D.專家意見法E.抽樣調(diào)查法正確答案：CE參考解析：不動(dòng)產(chǎn)的清查核實(shí)中，調(diào)查一般可以采用逐項(xiàng)調(diào)查或抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行。[多選題]29.下列建筑物中，不能使用市場(chǎng)法評(píng)估的有（?）。A.寺廟B.古建筑C.普通住宅D.教堂E.博物館正確答案：ABDE參考解析：在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：（1）不發(fā)生交易或發(fā)生較少交易地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)；（2）特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)，如風(fēng)景名勝區(qū)土地、古建筑；（3）很難成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)，如教堂、寺廟等；（4）很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，如圖書館、體育館、學(xué)校用地等。[多選題]30.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估建（構(gòu)）筑物價(jià)值時(shí)，對(duì)可比實(shí)例的選取要求包括（?）。A.可比實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似不動(dòng)產(chǎn)B.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的付款方式必須一致C.可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格D.可比實(shí)例成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日相近E.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須相同正確答案：ACD參考解析：選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：（1）是評(píng)估對(duì)象的類似不動(dòng)產(chǎn)；（2）交易類型與評(píng)估目的吻合；（3）成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日相近，不宜超過1年，且不得超過兩年；（4）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。如果不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，評(píng)估基準(zhǔn)日與案例交易日的間隔可長(zhǎng)一些。如果市場(chǎng)變動(dòng)劇烈、變化較快，則宜選取較近時(shí)期的交易實(shí)例，最好是1年以內(nèi)的。[多選題]31.應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，在進(jìn)行因素修正前，為建立價(jià)格可比基礎(chǔ)需要對(duì)比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一處理的內(nèi)容有（?）。A.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)B.統(tǒng)一資產(chǎn)范圍C.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位D.統(tǒng)一付款方式E.統(tǒng)一交易日期正確答案：ABCD參考解析：應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。需要統(tǒng)一的有：（1）統(tǒng)一資產(chǎn)范圍；（2）統(tǒng)一付款方式；（3）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；（4）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。[多選題]32.運(yùn)用重置成本法評(píng)估房屋建筑物時(shí)，下列費(fèi)用項(xiàng)目中，屬于前期費(fèi)用及其他費(fèi)用的有（?）。A.土地開發(fā)費(fèi)B.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)C.地質(zhì)勘察費(fèi)D.文明施工費(fèi)E.建筑單位管理費(fèi)正確答案：BCE參考解析：前期費(fèi)用及其他費(fèi)用的確定。除建筑安裝工程造價(jià)外，一般建安工程還有其他有關(guān)費(fèi)用，包括前期費(fèi)用、期間費(fèi)用等。前期費(fèi)用包括籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。期間費(fèi)用主要為工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程易地建設(shè)費(fèi)、文物調(diào)查、勘探、發(fā)掘費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、建筑垃圾處置費(fèi)、臨時(shí)占道費(fèi)和其他相關(guān)驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)等。[多選題]33.采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的前提條件有（?）。A.所用基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系是有效的，且評(píng)估基準(zhǔn)日距基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日不超過三年B.待估土地所在地已公布基準(zhǔn)地價(jià)C.可取得待估土地所用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D.待估土地所在地已公布生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)E.待估土地具備交易案例正確答案：ABC參考解析：采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是：（1）當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià)；（2）可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系；（3）基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距本次評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以內(nèi)。[多選題]34.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，五通一平指通路、通電、場(chǎng)地平整以及()。A.通信B.燃?xì)釩.排水D.供熱E.供水正確答案：ACE參考解析：五通一平是指通路、通電、通信、供水、排水及場(chǎng)地平整，選項(xiàng)ACE是答案。七通一平是指通路、通電、通信、供水、排水、燃?xì)?、供熱及?chǎng)地平整，選項(xiàng)BD屬于七通一平的內(nèi)容。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]35.從資產(chǎn)評(píng)估的角度，需要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特性，其獨(dú)特性包括()。A.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)位的敏感性B.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格C.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成時(shí)間較長(zhǎng)D.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格易受交易者的個(gè)別情況的影響E.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格只有買賣價(jià)格正確答案：ABCD參考解析：從資產(chǎn)評(píng)估的角度，需要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特性：（1）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)位的敏感性；（2）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；（3）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成時(shí)間較長(zhǎng)；（4）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格易受交易者的個(gè)別情況的影響；（5）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格。掌握“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]36.運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，需滿足的前提條件有()。A.被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的B.收益期內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)，并可用貨幣來衡量C.被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的未來收益必須是可以預(yù)測(cè)并可用貨幣來衡量的D.被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)E.被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測(cè)但無法用貨幣衡量正確答案：BCD參考解析：運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，需滿足其使用的前提條件：（1）不動(dòng)產(chǎn)的未來收益必須是可以預(yù)測(cè)并可用貨幣來衡量的。（2）收益期內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)，并可用貨幣來衡量。（3）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。選項(xiàng)BCD是答案，選項(xiàng)E不是答案。選項(xiàng)A為采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的前提條件之一，選項(xiàng)A不是答案。掌握“收益法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]37.房地產(chǎn)權(quán)利人將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的合法方式包括()。A.買賣B.贈(zèng)與C.以房地產(chǎn)作價(jià)入股D.轉(zhuǎn)讓司法機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的房地產(chǎn)E.以房地產(chǎn)抵債正確答案：ABCE參考解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！捌渌戏ǚ绞健敝饕ǎ阂苑康禺a(chǎn)作價(jià)入股；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)；企業(yè)被收購、兼并或合并；以房地產(chǎn)抵債；等等。選項(xiàng)ABCE是答案。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，選項(xiàng)D不是答案。掌握“房地產(chǎn)交易”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]38.運(yùn)用重置成本法評(píng)估房屋建筑物時(shí)，確定重置成本需要計(jì)算的項(xiàng)目有()。A.建安綜合造價(jià)B.前期費(fèi)用及其他費(fèi)用C.土地增值D.利息E.合理利潤(rùn)正確答案：ABDE參考解析：運(yùn)用重置成本法評(píng)估房屋建筑物時(shí)，重置成本＝建安綜合造價(jià)＋前期費(fèi)用及其他費(fèi)用＋利息＋合理利潤(rùn)，選項(xiàng)ABDE是答案。土地增值屬于使用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)需要計(jì)算的項(xiàng)目，選項(xiàng)C不是答案。掌握“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]39.使用重置成本法評(píng)估房屋建筑物，確定重置成本時(shí)，下列屬于前期費(fèi)用的有()。A.籌建費(fèi)B.規(guī)劃費(fèi)C.工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)D.建設(shè)單位管理費(fèi)E.新型墻體材料專項(xiàng)基金正確答案：AB參考解析：使用重置成本法評(píng)估房屋建筑物，確定重置成本時(shí)，前期費(fèi)用包括籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等，選項(xiàng)AB是答案。選項(xiàng)CDE屬于期間費(fèi)用。掌握“成本法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]40.一般而言，下列關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響的說法不正確的有()。A.當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格處于上升通道時(shí)，投機(jī)者會(huì)搶購，價(jià)格上漲B.當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格處于下降通道時(shí)，投機(jī)者會(huì)搶購，價(jià)格上漲C.當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格位于高位時(shí)，投機(jī)者會(huì)拋售不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格下降D.當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，投機(jī)者會(huì)拋售不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格下降E.當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，投機(jī)者會(huì)購置不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格上漲正確答案：BD參考解析：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格處于上升通道時(shí)，由于預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲，投機(jī)者可能會(huì)加速搶購，形成一種虛假需求的現(xiàn)象，會(huì)促使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，選項(xiàng)A的說法正確。相反，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格處于下降通道時(shí)，由于預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌，投機(jī)者可能會(huì)加速拋售，促使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌，選項(xiàng)B的說法不正確。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，投機(jī)者基于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格已跌入谷底、日后會(huì)上漲的預(yù)期購置不動(dòng)產(chǎn)，造成不動(dòng)產(chǎn)需求增加，選項(xiàng)E的說法正確，選項(xiàng)D的說法不正確。而在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格位于高位時(shí)，投機(jī)者基于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格已達(dá)頂點(diǎn)、日后會(huì)下跌的預(yù)期拋售不動(dòng)產(chǎn)，增加不動(dòng)產(chǎn)供給，從而平抑不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，選項(xiàng)C的說法正確。掌握“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]41.下列選項(xiàng)中，屬于影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有()。A.位置B.坐落C.景觀D.層高E.容積率正確答案：ABC參考解析：選項(xiàng)ABC屬于區(qū)位因素；選項(xiàng)DE屬于實(shí)物因素。掌握“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]42.下列各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估中，不適用于市場(chǎng)法的有()。A.不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)生較少地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)B.風(fēng)景名勝區(qū)土地C.古建筑、寺廟D.市場(chǎng)活躍的工業(yè)用地E.學(xué)校用地正確答案：ABCE參考解析：下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：（1）不發(fā)生交易或發(fā)生較少交易地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)；（2）特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)，如風(fēng)景名勝區(qū)土地、古建筑；（3）很難成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)，如教堂、寺廟等；（4）很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，如圖書館、體育館、學(xué)校用地等。掌握“市場(chǎng)法——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]43.各地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果形式不完全相同，但表述的基本內(nèi)容差別不大，一般包括()。A.設(shè)定土地容積率B.設(shè)定土地使用稅C.設(shè)定土地開發(fā)程度D.設(shè)定土地使用權(quán)年限E.設(shè)定征地補(bǔ)償費(fèi)正確答案：ACD參考解析：各地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果形式不完全相同，但表述的基本內(nèi)容差別不大，一般有以下內(nèi)容：（1）基準(zhǔn)地價(jià)表（采用級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)或區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)予以表示）；（2）基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日；（3）設(shè)定土地開發(fā)程度（不同土地級(jí)別、不同用途可能設(shè)定的不同）；（4）設(shè)定土地容積率（不同用途可能設(shè)定的不同）；（5）設(shè)定土地使用權(quán)年限。掌握“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在土地評(píng)估中的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]44.下列選項(xiàng)中，可以體現(xiàn)土地供給的稀缺性的有()。A.大城市中心的商業(yè)用地B.甘肅張掖丹霞地貌地質(zhì)公園C.一宗建筑物的壽命為200年D.一宗建筑物既可以用于商業(yè)還可以用于辦公或居住等多個(gè)用途E.某市的長(zhǎng)安公園為居民提供了飯后散步的場(chǎng)地正確答案：AB參考解析：所謂土地供給的稀缺性，主要是指在某一地區(qū)，某種用途的土地供不應(yīng)求，形成了稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心區(qū)的商業(yè)用地，具有特殊景觀的旅游土地，都存在著供應(yīng)的稀缺問題。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]45.下列對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估常用術(shù)語的描述中，正確的有()。A.開間通常指房間長(zhǎng)度B.進(jìn)深通常指房間長(zhǎng)度C.凈高等于層高減去樓板厚度D.層高指樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離E.綠地率是用來描述居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率正確答案：BCDE參考解析：開間通常指房間寬度，進(jìn)深通常指房間長(zhǎng)度。選項(xiàng)A的說法不正確。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[多選題]46.不動(dòng)產(chǎn)的自然特性包括()。A.不可移動(dòng)性B.用途多樣性C.耐久性D.難以變現(xiàn)性E.數(shù)量有限性正確答案：ACE參考解析：不動(dòng)產(chǎn)作為自然物的特性包括：不可移動(dòng)性、耐久性和數(shù)量有限性。用途多樣性、難以變現(xiàn)性屬于不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性。掌握“不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征及分類”知識(shí)點(diǎn)。[問答題]1.某商場(chǎng)的土地使用期限和建筑物使用期限，均為40年，自2013年8月起計(jì)算。該商場(chǎng)共有兩層，每層面積均為2000m2。一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，出租率為90%，月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置，打算進(jìn)行出租，預(yù)計(jì)出租率與一層相同，均為90%。附近類似商場(chǎng)一、二層出租的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2。該商場(chǎng)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的25%。采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為10%。（假設(shè)不存在違約情況）。要求：請(qǐng)使用收益法計(jì)算該商場(chǎng)2016年8月帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以萬元表示）正確答案：（1）商場(chǎng)一層價(jià)格的測(cè)算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝2000×180×12×90%×（1－25%）＝291.6（萬元）租賃期限外預(yù)測(cè)年凈收益＝2000×200×12×90%×（1－25%）＝324（萬元）V＝291.6/10%×[1－1/（1＋10%）3]＋324/10%×[1－1/（1＋10%）34]/（1＋10%）3＝3064.1（萬元）（2）商場(chǎng)二層價(jià)格的測(cè)算：預(yù)測(cè)年凈收益＝2000×120×12×90%×（1－25%）＝194.4（萬元）V＝194.4/10%×[1－1/（1＋10%）37]＝1886.8（萬元）該商店的正常價(jià)格＝商店一層的價(jià)格＋商店二層的價(jià)格＝3064.1＋1886.8＝4950.9（萬元）【思路點(diǎn)撥】①計(jì)算年限說明：自2013年8月起計(jì)算，不動(dòng)產(chǎn)年限為40年，現(xiàn)要求評(píng)估其2016年8月的價(jià)值，已經(jīng)過去了3年，不動(dòng)產(chǎn)剩余年限為40－3＝37（年）；一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，現(xiàn)要求評(píng)估其2016年8月的價(jià)值，已經(jīng)過去了2年，租約剩余年限為5－2＝3（年）；一層非租約剩余年限為37－3＝34（年）；②一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，租約于2019年8月結(jié)束。由①知，一層非租約剩余年限為34年，一層價(jià)格的測(cè)算中，“324/10%×[1－1/（1＋10%）34]”是將租賃期限外預(yù)測(cè)年凈收益計(jì)算折現(xiàn)，折現(xiàn)計(jì)算到了2019年8月，題目要求計(jì)算的是2016年8月的評(píng)估值，所以需要再乘以“1/（1＋10%）3”，折現(xiàn)計(jì)算到2016年8月。③收益計(jì)算中的“12”：題目給出的是月租金，一年12個(gè)月，這里乘以12，是轉(zhuǎn)換成年租金。④1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式的變形。[問答題]2.某評(píng)估項(xiàng)目背景如下，為評(píng)估某寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值，在該寫字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例。人民幣匯率中間價(jià)，2011年3月1日為1美元對(duì)人民幣6.5706元，2011年5月1日為1美元對(duì)人民幣6.4990元；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。交易日期、交易情況、區(qū)位因素的修正和調(diào)整，見下表。并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取最終比準(zhǔn)價(jià)格。要求：請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值。（最終計(jì)算結(jié)果以人民幣價(jià)格表示）。正確答案：該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下：（1）測(cè)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)（2）求取比準(zhǔn)價(jià)格V1：V1＝8000×1/（1＋2%）×（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2×1/（1－8%）＝8609.76（元人民幣/m2）（3）求取比準(zhǔn)價(jià)格V2：V2＝1300×6.5706×1/（1＋3%）×（1－0.5%）^2×1/（1-5%）＝8642.39（元人民幣/m2）（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格V3：V3＝8800×1/（1－3%）×（1－0.5%）×1/（1＋6%）＝8515.85（元人民幣/m2）（5）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值為：評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）＝（8609.76＋8642.39＋8515.85）/3＝8589.33（元人民幣/m2）。【思路點(diǎn)撥】可比實(shí)例1：交易情況修正系數(shù)＝正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)＝100%/（100%＋2%）＝1/（1＋2%）交易日期修正系數(shù)＝評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)＝（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2/1＝（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2區(qū)位因素修正系數(shù)＝待估對(duì)象區(qū)位因素指數(shù)/可比實(shí)例區(qū)位因素指數(shù)＝100%/（100%－8%）＝1/（1－8%）比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)