淺談社會(huì)保障視角下的適應(yīng)性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼

淺談社會(huì)保障視角下的適應(yīng)性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼

一、財(cái)政支持保障住房的投入目前，中國對住宅物業(yè)管理的運(yùn)營模式和具體細(xì)節(jié)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。一些地方通過確定政府的指導(dǎo)方針和投標(biāo)方法，確保選擇房地產(chǎn)公司，但這條路往往陷入困難：居民認(rèn)為錢很高，房地產(chǎn)公司認(rèn)為管理很難。筆者認(rèn)為,無論從保障性住房住戶的實(shí)際承受能力角度,還是從物業(yè)公司管理保障性住房的實(shí)際運(yùn)營角度,以及從住房保障公共政策的初衷來說,都有必要對保障性住房物業(yè)管理實(shí)行一定的財(cái)政補(bǔ)貼。保障性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼可以認(rèn)為是保障低收入者生活水平的一種福利,是維持以市場化方式運(yùn)作的物業(yè)公司管理保障性住房正常運(yùn)行及保證其質(zhì)量的必要措施。目前,廈門市已對保障性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行了有益的嘗試,該市廉租房項(xiàng)目萬景公寓住戶所繳納的物業(yè)費(fèi)金額比其他小區(qū)低40%~80%。以一套70平方米的房子為例,萬景公寓的中低收入家庭住戶每月最多繳納物業(yè)費(fèi)50多元,最少的才16.8元。對于保障性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼資金的來源,筆者認(rèn)為,除了常規(guī)的財(cái)政資金外,保障性住房的商鋪?zhàn)饨鹨部梢猿蔀橐环N資金來源。這些商鋪的產(chǎn)權(quán)屬于政府,租金收益也應(yīng)屬于政府。保障性住房商鋪?zhàn)饨鹗找鎽?yīng)該上繳政府作為財(cái)政資金,然后由政府主管部門統(tǒng)籌調(diào)配實(shí)施補(bǔ)貼行為。當(dāng)然,對管理商鋪的物業(yè)公司應(yīng)給予相應(yīng)的報(bào)酬,管理酬金和租金收益應(yīng)該嚴(yán)格區(qū)別。二、針對保障對象的補(bǔ)貼對保障性住房住戶實(shí)行物業(yè)管理補(bǔ)貼可視為社會(huì)保障的范疇。在社會(huì)保障制度中公平與效率是同等重要的。保障性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼作為一種公共政策,也始終需要堅(jiān)持補(bǔ)貼的公平與效率的有效結(jié)合。保障性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼在形式上雖然表現(xiàn)為政府對物業(yè)公司的補(bǔ)貼,但其實(shí)質(zhì)應(yīng)該始終圍繞政府對低收入者的補(bǔ)貼。因而,補(bǔ)貼金額應(yīng)與被保障對象的具體收入經(jīng)濟(jì)狀況掛鉤。既不能遺漏保障對象,也不能讓不該享受政府補(bǔ)貼的人鉆空子。政府對于那些經(jīng)營管理不善、服務(wù)質(zhì)量不合格的物業(yè)公司,應(yīng)根據(jù)明確的標(biāo)準(zhǔn)使其退出保障性住房物業(yè)管理。有學(xué)者建議對于保障性住房的物業(yè)管理,政府可組建專門的物業(yè)公司,而不是交由市場化的物業(yè)公司來進(jìn)行管理。但這種方式可能存在的最大弊病就在于軟預(yù)算約束,如果該類公司經(jīng)營管理不善,政府不能像對待市場化公司那樣對其予以重新篩選,政府組建這類公司的財(cái)政資金可能收不到預(yù)期效果,反而可能成為沉重的包袱,也可能走回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)房管所體制的老路。雖然這類公司可為部分保障性住房住戶提供就業(yè)崗位,但其效率未必優(yōu)于政府對市場化公司聘用困難居民給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策。三、從住宅家庭確保房地產(chǎn)管理和金融補(bǔ)貼的公平角度來看2.減免標(biāo)準(zhǔn)的確定由于財(cái)政補(bǔ)貼對象的支付能力是有差別的,因此財(cái)政補(bǔ)貼數(shù)額要區(qū)分層次,使更多的居民按照其所應(yīng)享受的待遇享受到政府相應(yīng)程度的保障。具體來說,需要確定減免物業(yè)費(fèi)的住戶類別及減免幅度,力求補(bǔ)貼的公平與精確。同時(shí)要有對保障性住房住戶進(jìn)行物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼的退出機(jī)制,當(dāng)這些受補(bǔ)貼的住戶收入水平超出相應(yīng)的應(yīng)受補(bǔ)貼范圍,則立即終止。3.重新評定必須具有居民預(yù)算機(jī)密碼權(quán)的資格有學(xué)者認(rèn)為,廉租房租住需要一個(gè)持續(xù)的審核管理機(jī)制,要根據(jù)家庭的有效支配收入來分配,如果租住的住戶家庭收入已發(fā)生改變,那么就應(yīng)在審核后重新評定他是否具有租住廉租房的資格。如果這項(xiàng)制度建立不起來,廉租房放量之后會(huì)引發(fā)一系列問題。對于保障性住房物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼來說,也是如此。因而,在實(shí)施過程中,有必要通過住戶家庭收入信息庫及其動(dòng)態(tài)更新管理來及時(shí)掌握補(bǔ)貼對象的動(dòng)態(tài)信息,以此來決定財(cái)政補(bǔ)貼的具體運(yùn)行。通過對住戶嚴(yán)格實(shí)施持續(xù)審核制度來確保政策執(zhí)行的公平。四、其他保障住房除了廉租房中的租賃補(bǔ)貼、租金核減以及實(shí)物配租中與其他居民單元間雜居的情況外,其他保障性住房均能實(shí)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)由一家物業(yè)公司管理,這里主要探討對集中管理保障性住房的物業(yè)公司的激勵(lì)約束機(jī)制。1.定期考核、行業(yè)測評相結(jié)合借鑒上海市閘北區(qū)于近年對管理舊公房小區(qū)的物業(yè)公司實(shí)施的“達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼”機(jī)制中的一些做法,政府對集中管理保障性住房的物業(yè)公司可實(shí)行定期考核機(jī)制?？刹扇∫约径瓤己藶橹?日常監(jiān)管、社區(qū)考核和行業(yè)測評相結(jié)合的方式,測評可依據(jù)社會(huì)公眾滿意度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。對考核不合格企業(yè)的退出機(jī)制可借鑒上海市閘北區(qū)采取的“藍(lán)、黃、紅”三色警告制度:對1次考核不合格的小區(qū),發(fā)出“藍(lán)色”警告,由物業(yè)公司遞交整改計(jì)劃并落實(shí)整改措施;2次考核不合格的小區(qū),發(fā)出“黃色”警告并更換經(jīng)理;對1年內(nèi)3次考核不合格的小區(qū),發(fā)出“紅色”警告,對于廉租房小區(qū)直接重新選聘物業(yè)公司,對于經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建議業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)公司。2.方“以物為本”,以消費(fèi)為依托,開展人工收費(fèi),方便戶繳費(fèi)借鑒上海等城市水、電、煤、電話等公用事業(yè)費(fèi)自動(dòng)轉(zhuǎn)賬繳款方式,在條件成熟的地區(qū),可對保障性住房推行物業(yè)費(fèi)自動(dòng)轉(zhuǎn)賬繳款。該方式能有效規(guī)避物業(yè)公司人工收費(fèi)的各種成本,也方便住戶繳費(fèi),同時(shí)也能為物業(yè)管理財(cái)政補(bǔ)貼的執(zhí)行操作創(chuàng)造便捷的條件。具體運(yùn)作上,物業(yè)費(fèi)繳款實(shí)現(xiàn)電腦記賬,實(shí)施銀行和物業(yè)公司電腦聯(lián)網(wǎng),在物業(yè)費(fèi)自動(dòng)轉(zhuǎn)賬繳款成功后,銀行于次月10日前將繳費(fèi)信息反饋給物業(yè)公司,讓住戶按月拿到對賬單。對實(shí)施該方式涉及到的手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,政府財(cái)政可予以補(bǔ)貼或其他優(yōu)惠。3.物業(yè)公司,不應(yīng)享受服務(wù)對物業(yè)公司實(shí)行稅收優(yōu)惠有必要與其管理保障性住房的服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果掛鉤,考核不合格的物業(yè)公司不應(yīng)享受優(yōu)惠。對于管理保障性住房的物業(yè)公司聘用下崗失業(yè)人員,可按國家相關(guān)政策給予相應(yīng)稅收減免及補(bǔ)貼等優(yōu)惠。1.組織一些采用相對獨(dú)立的準(zhǔn)居住者進(jìn)行價(jià)格判斷對于