關(guān)于物業(yè)管理的法律思考

關(guān)于物業(yè)管理的法律思考

隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的加快，中國(guó)的住房制度發(fā)生了改革，房屋所有權(quán)的所有權(quán)也發(fā)生了變化，形成了以私有建筑為基礎(chǔ)的社區(qū)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)管理的水平逐漸成為城市居民生活質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)管理糾紛的發(fā)生逐漸成為小區(qū)域業(yè)主、社會(huì)公眾、社區(qū)居民和國(guó)家政府的中心。在現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)小區(qū)中出現(xiàn)的糾紛很多,并且由于物業(yè)管理機(jī)制的不完善,糾紛難以得到有效、及時(shí)的解決。存在在物業(yè)管理機(jī)制中的問(wèn)題包括業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與居民委員會(huì)之間沒(méi)有建立起必要的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司的職權(quán)不明晰,社區(qū)管理委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有有效的制約機(jī)制,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)與社區(qū)管理委員會(huì)三者在職能上存在交叉,在工作中相互掣肘,從而造成了物業(yè)管理糾紛頻發(fā)又無(wú)法從根本上解決。對(duì)于物業(yè)管理的概念,不同的學(xué)者從不同的角度和側(cè)重點(diǎn)來(lái)分析,有不同的理論:第一,從物的角度而言,物業(yè)管理包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和修繕等事項(xiàng);第二,從社區(qū)環(huán)境的角度而言,物業(yè)管理覆蓋到社區(qū)生活的廣泛層面,成為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的有效途徑和組成部分;第三,從物的利用秩序的角度而言,“物業(yè)管理包括阻止物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行危害整體利益的使用行為和阻止業(yè)主對(duì)共用部分進(jìn)行妨礙他人利用的行為等事項(xiàng)”;第四,從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)角度看,物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的一種獨(dú)特方式,是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)。在本文中涉及的物業(yè)管理包含了以上從物的角度、社區(qū)環(huán)境的角度和物的利用秩序角度出發(fā)的廣義上的物業(yè)管理。要建立有效的物業(yè)管理機(jī)制,首先通過(guò)法學(xué)理論的分析,明確這些物業(yè)管理行為中存在的法律關(guān)系主體,明晰該法律關(guān)系的內(nèi)容和責(zé)任承擔(dān)方式,才有可能在實(shí)務(wù)中有效的實(shí)施物業(yè)管理,從根本上解決物業(yè)管理糾紛。一、物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)方物業(yè)管理法律關(guān)系中,存在三個(gè)方面的主體,即業(yè)主方、物業(yè)服務(wù)方和物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)方,體現(xiàn)在具體的法律關(guān)系中,應(yīng)當(dāng)由具體的某個(gè)個(gè)人或組織來(lái)享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。要明晰該物業(yè)管理法律關(guān)系的結(jié)構(gòu)首先必須確定的就是代表每一方的是哪個(gè)個(gè)人或組織參與到該物業(yè)管理法律關(guān)系中來(lái)。(一)從業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和性質(zhì)看業(yè)主自治機(jī)構(gòu)包括了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化是現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的前提條件,產(chǎn)權(quán)多元化直接導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)主體意志的多元化,如何集中分散的多元化的意志成為一種統(tǒng)一普遍的公共意志,是物業(yè)治理所要解決的首要問(wèn)題。與其他民事法律關(guān)系相比,物業(yè)管理法律關(guān)系的一方當(dāng)事人———業(yè)主所具有的個(gè)體分散和意志多樣的特征,使得組成一個(gè)統(tǒng)一的代表全體業(yè)主利益和意志的機(jī)構(gòu)成為必要,而業(yè)主大會(huì)及其常設(shè)機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)就是這樣一種代表性機(jī)構(gòu)。這種代表性機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生使統(tǒng)一多元化的主體意志成為可能,同時(shí)由于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的多種參與形式,使物業(yè)管理法律關(guān)系更加復(fù)雜化。由全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)被認(rèn)為是絕對(duì)的決策機(jī)構(gòu)、權(quán)力機(jī)構(gòu),而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題卻有較大的分歧。業(yè)主大會(huì)只是一個(gè)臨時(shí)召集的團(tuán)體,沒(méi)有固定的場(chǎng)所和固定的辦事人員,業(yè)主只在大會(huì)召開(kāi)時(shí)來(lái)行使自己的權(quán)利,因此必須設(shè)置一個(gè)較固定的機(jī)構(gòu)來(lái)執(zhí)行大會(huì)的決議、解決具體的物業(yè)管理問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)即通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉出來(lái)的,由業(yè)主代表組成,代表業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為使建筑物發(fā)揮一定的功能,維護(hù)共同生活秩序,對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)是不以營(yíng)利為目的的組織,其權(quán)利和義務(wù)僅限于物業(yè)管理范疇,業(yè)主委員會(huì)委員一般為義務(wù)兼職。(P238)我國(guó)2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第一款將業(yè)主委員會(huì)界定為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)。不是所有的小區(qū)業(yè)主都選舉出了業(yè)主委員會(huì),都由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議,因此在本文中將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為“業(yè)主自治機(jī)構(gòu)”的屬概念,統(tǒng)一在所要解析的法律關(guān)系中使用“業(yè)主自治機(jī)構(gòu)”,作為主體之一,既包含了業(yè)主共同體的決策機(jī)構(gòu)又包括執(zhí)行機(jī)構(gòu),不再作細(xì)分。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)共同構(gòu)成了業(yè)主自治機(jī)構(gòu),業(yè)主自治機(jī)構(gòu)性質(zhì)上都屬于社會(huì)團(tuán)體,最具爭(zhēng)議的問(wèn)題是該社會(huì)團(tuán)體是否具有權(quán)利能力和行為能力,即是法人團(tuán)體還是非法人團(tuán)體,能否成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。關(guān)于該問(wèn)題有三種立法例:(1)具有法人人格之團(tuán)體,香港《建筑物管理?xiàng)l例》中以“業(yè)主立案法團(tuán)”制度規(guī)定該法團(tuán)經(jīng)登記獲得注冊(cè)證書(shū)之日起,成為法人團(tuán)體,可以法團(tuán)的名義起訴和應(yīng)訴,并可根據(jù)條例得從事一般法團(tuán)依法得從事的活動(dòng),有獨(dú)立的人格,是獨(dú)立于其成員———業(yè)主的民事主體。法國(guó)和新加坡也是采用這種模式。(2)不具法人人格之團(tuán)體,德國(guó)《住宅所有權(quán)法》規(guī)定,住宅所有權(quán)人共同體沒(méi)有權(quán)利能力,不具有法人人格。即業(yè)主自治組織不是權(quán)利義務(wù)的主體,實(shí)質(zhì)的主體是共有關(guān)系成員的單個(gè)住宅所有權(quán)人。但基于《住宅所有權(quán)法》,該共同體得籍集會(huì)與管理人兩機(jī)構(gòu)而成為有行為能力之組織體。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)人的會(huì)議是由區(qū)分所有權(quán)人為了“公寓大廈共同事務(wù)及涉及權(quán)利義務(wù)之有關(guān)事項(xiàng)”之目的,而召集以人之結(jié)合為組織的會(huì)議團(tuán)體,性質(zhì)上屬于“非法人團(tuán)體”,若區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議(團(tuán)體)有進(jìn)行訴訟之必要時(shí),應(yīng)由公寓大廈管理委員會(huì)為之。(3)折衷模式,根據(jù)一定的條件或者業(yè)主的共同決議來(lái)確定其具有法人人格,即附條件之法人人格模式。日本是這種模式的典型代表。管理團(tuán)體在達(dá)到一定的法定條件之后經(jīng)過(guò)一定的法定程序,通過(guò)登記即可獲得法人資格,成為管理團(tuán)體法人。我國(guó)法律以“業(yè)主共同決定”、“業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)”等詞語(yǔ)回避了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的權(quán)利主體地位,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人,都不是權(quán)利義務(wù)的直接享有和承擔(dān)者,物業(yè)管理服務(wù)合同及其他民事行為的權(quán)利義務(wù)及法律責(zé)任的享有和承擔(dān)都是業(yè)主。正因?yàn)槿绱?業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是業(yè)主行使權(quán)利履行義務(wù)的載體機(jī)構(gòu),業(yè)主通過(guò)該載體才能統(tǒng)一物業(yè)管理行為,實(shí)際行使權(quán)利并承擔(dān)義務(wù),不能因?yàn)槠洳荒塥?dú)立承擔(dān)民事責(zé)任而否定其在物業(yè)關(guān)系中的主體地位。(二)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)的含義社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的新型物業(yè)管理服務(wù)體制是業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的管理體制。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)因?yàn)闆](méi)有專業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平且組織機(jī)構(gòu)較為松散,在進(jìn)行物業(yè)管理諸多具體事務(wù)的時(shí)候容易力不從心,因此需要專業(yè)化的企業(yè)來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。且《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《管理?xiàng)l例》)第二條明確規(guī)定:“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”明確了其調(diào)整對(duì)象是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)所訂立的物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的物業(yè)管理活動(dòng),可見(jiàn)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)(由于在我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)一般都以公司形式出現(xiàn),以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)在小區(qū)物業(yè)管理中的重要地位。物業(yè)公司作為具體物業(yè)管理具體事務(wù)的執(zhí)行者,是物業(yè)管理管理關(guān)系中的重要主體之一。(三)理順基層社會(huì)的行政體系,建立社區(qū)管理委員會(huì)以理順組織《中華人民共和國(guó)憲法》第一百一十一條規(guī)定了居民委員會(huì)作為城市基層群眾性自治組織的法律的地位,是轄區(qū)內(nèi)所有居民自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督的組織,其成員既包括自然人居民也包括法人居民,既包括擁有住宅所有權(quán)的居民,也包括只有居住權(quán)的租房戶?！毒游瘯?huì)組織法》確定的居委會(huì)職能任務(wù)有如宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家政策,維護(hù)居民合法權(quán)益,開(kāi)展多種形式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng),辦理本居住地區(qū)居民的公共事業(yè)和公益事業(yè),調(diào)解民間糾紛,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力、創(chuàng)造安穩(wěn)和諧的社區(qū)環(huán)境等。我國(guó)城市管理是“市——區(qū)——街道——社區(qū)的四級(jí)管理模式,通常被稱為“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)延伸”。所謂“兩級(jí)政府”,即市、區(qū)兩級(jí)政府組織;“三級(jí)管理”,即在市和區(qū)兩級(jí)政府組織的管理之外,再加上作為區(qū)級(jí)政府和派出機(jī)構(gòu)街道的行政管理;所謂“四級(jí)延伸”,即市、區(qū)、街道這三級(jí)行政管理之外,再加上居民委員會(huì)的社區(qū)管理。所以,居民委員會(huì)作為社區(qū)中國(guó)家法律認(rèn)可的唯一權(quán)威性組織,通過(guò)國(guó)家賦予的“官”、“民”雙重身份,由國(guó)家權(quán)力的末梢一躍成為聯(lián)系國(guó)家和民間社會(huì)的樞紐。(P16)正因?yàn)檫@個(gè)“官、民雙重身份”使得居民委員會(huì)有義務(wù)也有可能成為物業(yè)管理主體中的一方。在我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)街道辦事處與居民委員會(huì)的關(guān)系是指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系,然而實(shí)際上,街道辦事處與居民委員會(huì)的關(guān)系是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系,即法律上指導(dǎo)而事實(shí)上的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系,實(shí)際關(guān)系與法律關(guān)系不符。加上歷史傳統(tǒng)的原因,民間自治機(jī)構(gòu)職能的不發(fā)達(dá),居民委員會(huì)習(xí)慣性的將街道辦事處當(dāng)作上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān),街道辦事處也把居民委員會(huì)當(dāng)作自己的下級(jí)機(jī)關(guān),居委會(huì)也把絕大多數(shù)的時(shí)間和精力放在完成街道辦事處下達(dá)的各種任務(wù)上,而不是放在居民自治和社區(qū)服務(wù)上。應(yīng)當(dāng)明確的是居民委員會(huì)本質(zhì)上,并且最初設(shè)立時(shí)的目的也是居民的自治組織,而不是行政機(jī)關(guān)。鑒于現(xiàn)實(shí)情況已經(jīng)如此,要改變居民委員會(huì)的行政色彩在實(shí)際中已經(jīng)幾乎不可能了,因此目前比較可行的是在居民委員會(huì)的眾多職能中辟出一塊專門的職能,盡可能的設(shè)置一個(gè)專門的分支部門,如社區(qū)管理委員會(huì),專門負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題。這個(gè)部門不需要很多的人員,但是能夠起到連接物業(yè)管理與居民委員會(huì)的橋梁作用,將居民委員會(huì)“居民自治組織”的職能發(fā)揮出來(lái),實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)。在下文中,將使用“社區(qū)管理委員會(huì)”的概念以指代在物業(yè)管理中具有主體地位的居民委員會(huì),鑒于中國(guó)的國(guó)情,社區(qū)管理委員會(huì)作為居民委員會(huì)的一部分,仍然是具有“官”和“民”雙重身份的組織團(tuán)體。二、明確物業(yè)管理與法律關(guān)系的定位(一)社區(qū)管理委員會(huì)與物業(yè)公司之間的監(jiān)督權(quán)關(guān)系方面存在的問(wèn)題,依法上的可物業(yè)管理法律關(guān)系,不是單一的法律關(guān)系,而是由多個(gè)法律關(guān)系構(gòu)成的集合體。其中包含了(1)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司之間的委托合同關(guān)系,即民法上的平等主體之間的契約關(guān)系;(2)社區(qū)管理委員會(huì)與物業(yè)公司之間的行政監(jiān)督關(guān)系,即行政法上的行政監(jiān)督關(guān)系;(3)社區(qū)管理居委員會(huì)與業(yè)主自治機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系,在民法意義上兩者之間沒(méi)有直接的法律關(guān)系,由于都對(duì)物業(yè)管理起到監(jiān)督的作用從而具有職能上的相互補(bǔ)充、相互協(xié)作的關(guān)系,在行政法意義上,由于社區(qū)管理委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理中業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立、公益事業(yè)、社區(qū)文化建設(shè)等方面起到指導(dǎo)監(jiān)督的作用,可以說(shuō)兩者間存在一定的行政指導(dǎo)關(guān)系。《管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作”。(二)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司和社區(qū)管理委員會(huì)的構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系的主體為什么會(huì)成為該法律關(guān)系主體?為什么認(rèn)為只能由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司和社區(qū)管理委員會(huì)這三方來(lái)構(gòu)成?這是由該三方主體所享有的權(quán)利的來(lái)源所決定的。1.自治所有者機(jī)構(gòu)的權(quán)利來(lái)源(1)物權(quán)區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)及其成員權(quán)的產(chǎn)生根據(jù)一物一權(quán)的傳統(tǒng)民法原理,完整的一棟建筑作為一個(gè)整體是一個(gè)物,也應(yīng)當(dāng)只有存在一個(gè)所有權(quán),但是這不符合現(xiàn)代城市中的市民住宅建筑物區(qū)分所有的物權(quán)現(xiàn)狀的要求,不能滿足主體的所有權(quán)要求。建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)運(yùn)而生,它將一個(gè)獨(dú)立的、特定的物區(qū)分為若干個(gè)獨(dú)立的、特定的物,在這些物上分別成立獨(dú)立的所有權(quán),而不可分割的共有或共用部分則由共有人、共用人享有共同所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特別之處就在于其同時(shí)包含了單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán),是一種復(fù)合型所有權(quán)。所以,建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí),各區(qū)分所有人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán),與對(duì)建筑物共有部分所享有的共有部分持分權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專屬權(quán)和共有權(quán),業(yè)主自治機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理享有的權(quán)利從何而來(lái)便要通過(guò)對(duì)專屬權(quán)和共有權(quán)的具體分析來(lái)論證。專有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),即專屬所有權(quán)。專屬所有權(quán)簡(jiǎn)稱專有權(quán),是區(qū)分所有人對(duì)建筑物專有部分的所有權(quán),是區(qū)分所有人對(duì)建筑物專有部分所享有的占有、使用、收益和處分并排除他人干預(yù)的權(quán)利。(P232)它是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的一種基本權(quán)利,是共有部分持份權(quán)存在的基礎(chǔ),是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心,它及于專有部分的全部。專有部分是指建筑物中區(qū)分為相對(duì)獨(dú)立的為所有權(quán)人獨(dú)自享有的部分,在構(gòu)造上是能夠明確區(qū)分其范圍且可以獨(dú)立使用以滿足一般生活目的的建筑物部分,所有權(quán)人對(duì)該部分享有完全的所有權(quán)(P30),具有完全的排他性,即具有構(gòu)造上和功能上的雙重獨(dú)立性。對(duì)于專有部分的具體劃分我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定,各國(guó)的規(guī)定也各不相同,本文不作贅述。共有權(quán)又稱共有部分持份權(quán),是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定,對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(P123)持份權(quán)雖然是以專有權(quán)為基礎(chǔ)為存在依據(jù)的,但它卻是建筑物區(qū)分所有權(quán)成為一種獨(dú)立的物權(quán)的原因,正因?yàn)楣灿袡?quán)的存在才使建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于其他所有權(quán)形式。各個(gè)區(qū)分所有人對(duì)于共有部分享有的權(quán)利沒(méi)有排他性,即各區(qū)分所有人共同所有,不能單獨(dú)行使。共有關(guān)系的存在將全體區(qū)分所有人聯(lián)結(jié)成一個(gè)共同體,從而對(duì)建筑物的共有部分共同行使占有、使用、收益和處分以及共同事務(wù)管理的權(quán)利,由此誕生了成員權(quán),即建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的,作為建筑物的一個(gè)所有者團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利和義務(wù)。雖然成員權(quán)是從共有權(quán)、共同事務(wù)管理權(quán)衍生出來(lái)的概念,但是享有專有權(quán)才有可能享有共有權(quán),專有權(quán)是共有權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ),因此可以說(shuō)共有權(quán)行使的需要成就了成員權(quán),而成員權(quán)必須以專有權(quán)為權(quán)利的基礎(chǔ),任何人取得了專有部分的所有權(quán),自然取得了團(tuán)體成員權(quán),如果轉(zhuǎn)讓了專有部分所有權(quán),其團(tuán)體成員權(quán)也隨之喪失,并由受讓人取得成員資格。(P336)(2)自治所有者機(jī)構(gòu)的權(quán)利來(lái)源(1)成員權(quán)組成自治性團(tuán)體業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主組成的會(huì)議式?jīng)Q策機(jī)構(gòu),業(yè)主大會(huì)的權(quán)利來(lái)源于業(yè)主,業(yè)主的權(quán)利來(lái)源于成員權(quán),但歸根到底是來(lái)源于建筑物區(qū)分所有權(quán),即對(duì)建筑物享有的專有權(quán)和共有權(quán),特別是專有權(quán)。享有成員權(quán)的區(qū)分所有人組成自治性的管理團(tuán)體,對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)整個(gè)建筑物的管理事宜,對(duì)外簽訂合同,代表全體業(yè)主起訴應(yīng)訴等。成員權(quán)包含的內(nèi)容主要是人身權(quán)利,這些權(quán)利和義務(wù)的產(chǎn)生基礎(chǔ)是其作為一個(gè)所有者團(tuán)體組織的成員這種身份,這種身份又來(lái)源于對(duì)建筑物的某部分享有專有權(quán)利以及對(duì)共有部分享有共有權(quán)利,決定了其享有在組織內(nèi)對(duì)與小區(qū)公共事務(wù)行使相關(guān)選舉權(quán)、表決權(quán)、管理權(quán)等等權(quán)利,并需要對(duì)符合大多數(shù)成員意志和決定以及管理行為的后果承擔(dān)義務(wù),即對(duì)小區(qū)物業(yè)管理享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。(2)民主決策會(huì)議記錄業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利首先來(lái)源于業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的委托合同關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)履行物業(yè)管理的職責(zé),其權(quán)利來(lái)源于業(yè)主大會(huì),相當(dāng)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間簽訂了一份委托合同,實(shí)質(zhì)上是全體業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)簽訂了委托合同,業(yè)主委員會(huì)在“委托書(shū)”的規(guī)定的權(quán)限內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的行為,“委托書(shū)”可能沒(méi)有專門的書(shū)面文件,一般會(huì)將具體的相關(guān)內(nèi)容記載在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決議及會(huì)議記錄中。然而業(yè)主大會(huì)的權(quán)利也并不是自有的,而是來(lái)源于業(yè)主,來(lái)源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),因此歸根到底業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理的權(quán)利也是來(lái)源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間是“委托——代理”關(guān)系。綜上所述,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)成為物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利來(lái)源即業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。2.物業(yè)管理服務(wù)合同的特點(diǎn)《管理?xiàng)l例》第二條明確了其調(diào)整對(duì)象是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)所訂立的物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)合同,是指業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂的、有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務(wù)等事項(xiàng)的協(xié)議。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同,地位平等、意志自由,因此,物業(yè)管理服務(wù)合同屬于民事合同。物業(yè)管理服務(wù)合同有其鮮明的特點(diǎn):(1)信賴性。業(yè)主委員會(huì)是基于對(duì)所選企業(yè)的資信、管理能力和服務(wù)質(zhì)量的信任才與其簽訂合同的;(2)服務(wù)性。物業(yè)管理合同是物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)為業(yè)主提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)的合同;(3)雙務(wù)性。合同雙方都要履行一定的義務(wù),物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)有按合同約定提供物業(yè)管理及服務(wù)的義務(wù),而業(yè)主負(fù)有支付對(duì)價(jià)和配合管理的義務(wù)等;(4)諾成性。該合同在雙方意思表達(dá)一致時(shí)即成立生效,不以交付物業(yè)為要件。可以看出,物業(yè)管理服務(wù)合同的特性符合委托合同的構(gòu)成要件,符合《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條規(guī)定的委托合同的內(nèi)容——“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”根據(jù)上述法律規(guī)定,物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的權(quán)利正是來(lái)源于業(yè)主的委托授權(quán)。3.社區(qū)管理委員會(huì)與居民自治機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系社區(qū)管理委員會(huì)和業(yè)主自治機(jī)構(gòu)都是小區(qū)居民的自治組織,但從權(quán)利的基礎(chǔ)和代表性來(lái)看,兩者存在著差別。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的自治基礎(chǔ)在于私人產(chǎn)權(quán),社區(qū)管理委員會(huì)則是一種以社會(huì)互動(dòng)為基礎(chǔ)的自治組織(P181)。社區(qū)由多個(gè)居住小區(qū)組成,社區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是由一定地域范圍內(nèi)的多個(gè)居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同構(gòu)成的自治組織,也應(yīng)當(dāng)有一定人數(shù)的業(yè)主之外的人員(物業(yè)公司的代表、專職社區(qū)工作者等)參與,以保證其公正性。由于社區(qū)管理委員會(huì)的官、民雙重身份,其權(quán)利來(lái)源也分為兩個(gè)部分。在民法意義上社區(qū)管理委員會(huì)與居民自治機(jī)構(gòu)之間沒(méi)有直接的法律關(guān)系,但由于其主要由多個(gè)小區(qū)的居民代表組成,對(duì)物業(yè)管理起到一定的監(jiān)督的作用并能夠與單個(gè)小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)相互協(xié)作,共同監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。雖然沒(méi)有直接的法律關(guān)系,但社區(qū)管理委員會(huì)作為一個(gè)群眾性自治組織由居民代表組成,居民代表是居民選舉產(chǎn)生的,相應(yīng)的就得到居民授權(quán)處理某些特定事務(wù)的權(quán)利,該權(quán)利的來(lái)源便是居民即業(yè)主的授權(quán)。由于社區(qū)管理委員會(huì)與各個(gè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)沒(méi)有直接的選舉關(guān)系,因此不能說(shuō)兩者之間有上下級(jí)關(guān)系,只能將兩者作為并列的一般不產(chǎn)生直接法律關(guān)系的主體。在行政法意義上,社區(qū)管理不僅具有民事方面的活動(dòng),也具有行政管理意義上的職能,因此社區(qū)管理委員會(huì)對(duì)有關(guān)物業(yè)管理一切的活動(dòng)都有理論上的監(jiān)督職能。社區(qū)管理委員會(huì)“官”的身份,其與政府派出機(jī)構(gòu)——街道辦事處的密切聯(lián)系,具有一定的行政管理上的權(quán)力,政府的意志通過(guò)街道辦事處傳到社區(qū)管理委員會(huì),社區(qū)管理委員會(huì)再向業(yè)主自治機(jī)構(gòu)傳達(dá),是作為國(guó)家權(quán)力的代表,對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)公司的物業(yè)管理行為進(jìn)行行政監(jiān)督、指導(dǎo)。社區(qū)管理委員會(huì)在這個(gè)語(yǔ)境下與物業(yè)管理其他兩方主體具有上下級(jí)關(guān)系,處于不平等的地位。雖然社區(qū)管理委員會(huì)不是真正意義上的國(guó)家機(jī)關(guān),但是其在物業(yè)管理活動(dòng)中的行政指導(dǎo)、監(jiān)督地位是由國(guó)家政府的派出機(jī)構(gòu)賦予的,其權(quán)力來(lái)源無(wú)容置疑的是國(guó)家公權(quán)力。社區(qū)管理委員會(huì)既可以向下傳遞政府的意志,也可向上表達(dá)小區(qū)的聲音,不僅可以進(jìn)行群眾性自治,也可以協(xié)調(diào)不同居住小區(qū)間的相互關(guān)系,促進(jìn)街道層面的基層治理,有助于行政管理的有效進(jìn)行。三、中國(guó)法律的具體規(guī)定了房地產(chǎn)管理的法律關(guān)系(一)從物權(quán)法關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)監(jiān)督和制約在物業(yè)管理法律關(guān)系中,業(yè)主大會(huì)作為權(quán)利主體,享有物業(yè)管理事務(wù)的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)在法律上的地位,明確了建筑物區(qū)分所有權(quán)包含專有權(quán)和共有權(quán),將業(yè)主作為唯一的權(quán)利主體予以認(rèn)可,并在第七十六條具體規(guī)定了“業(yè)主共同決定”的事項(xiàng),即業(yè)主享有的在物業(yè)管理法律關(guān)系的具體內(nèi)容之一,也即業(yè)主大會(huì)享有決策權(quán)的范圍?！豆芾?xiàng)l例》第十五條明確規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)具體職責(zé),該職責(zé)既指涉權(quán)利也指涉義務(wù),包括:(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。可以看出,其主要職責(zé)是針對(duì)整個(gè)物業(yè)管理的統(tǒng)籌性工作以及對(duì)物業(yè)管理工作運(yùn)行情況的監(jiān)督。在各個(gè)地區(qū)的地方性法規(guī)中,業(yè)主委員會(huì)還要履行其他一些具體職責(zé),如在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主委員會(huì)要監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用,屬于其職能的進(jìn)一步細(xì)化,但仍是統(tǒng)籌工作題中之義?！段餀?quán)法》第八十二條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督?！痹摗皹I(yè)主的監(jiān)督”,不僅能夠通過(guò)業(yè)主個(gè)體實(shí)現(xiàn),也可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn),對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督權(quán)是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同的權(quán)利,該監(jiān)督權(quán)主要針對(duì)的是物業(yè)公司。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)有義務(wù)維護(hù)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人合法權(quán)益。同時(shí),《管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議?！睒I(yè)主自治機(jī)構(gòu)有義務(wù)向社區(qū)管理委員會(huì)傳達(dá)業(yè)主的意愿,與社區(qū)管理委員會(huì)在物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)中協(xié)調(diào)合作,接受其指導(dǎo)監(jiān)督。《物權(quán)法》沒(méi)有確認(rèn)業(yè)主大會(huì)具有法人資格和獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)及具備承擔(dān)民事責(zé)任的能力,其行為的責(zé)任必須由分?jǐn)偟骄唧w的某位或某些業(yè)主承擔(dān)。(二)明確了物業(yè)管理企業(yè)的主體地位在《物權(quán)法》頒布之前,在國(guó)家、地方的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章中被委托管理小區(qū)物業(yè)的企業(yè)都被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”,而新頒布的《物權(quán)法》中,第八十一條規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”,從此物業(yè)管理企業(yè)被改稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。管理與服務(wù)對(duì)于企業(yè)來(lái)講其職責(zé)沒(méi)有原則上的變化,但是這樣的改變突出了業(yè)主在物業(yè)管理過(guò)程中的主體地位,將提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)權(quán)限進(jìn)一步明確了,這是針對(duì)過(guò)去一段時(shí)間里物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居,擅自占有、使用、收益和處分原本就屬于業(yè)主享有的所有權(quán)的道路、空地等,侵犯業(yè)主合法權(quán)益而提出的?！豆芾?xiàng)l例》第三十六條第一款規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。”這樣