萬科財務(wù)分析報告

萬科財務(wù)分析匯報1萬科基本業(yè)務(wù)活動描述萬科簡介萬科企業(yè)股份有限企業(yè)（股票代碼：000002），簡稱萬科，成立于1984年5月，是中國目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？偛吭O(shè)在深圳，已在全國20多種都市設(shè)置分企業(yè)。

企業(yè)以中國大陸市場為目的、以房地產(chǎn)為關(guān)鍵業(yè)務(wù)，波及進(jìn)出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務(wù)。投資重點重要集中在上海、北京、深圳等中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。重要產(chǎn)品是商品住宅。目前萬科總股本為1,099,521.02萬股，其中萬科最大股東華潤股份有限企業(yè)持股161,909.48萬股，持股比例為14.73%。萬科在行業(yè)內(nèi)所處水平萬科在領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，以房地產(chǎn)為關(guān)鍵，不停發(fā)展壯大，品牌價值已經(jīng)到達(dá)635.65億元，在房地產(chǎn)行業(yè)排名第一位，在中國500強(qiáng)企業(yè)中排第19名。的主營業(yè)務(wù)收入為507億元，在行業(yè)內(nèi)是第一位。萬科發(fā)展?fàn)顩r萬科主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、精密禮品制作、影視制作、投資、征詢等。王石借鑒索尼的客戶服務(wù)理念，在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念，并形成一套物業(yè)管理體系，企業(yè)物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市企業(yè)，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的企業(yè)治理構(gòu)造，使企業(yè)贏得了投資者的廣泛承認(rèn)。企業(yè)于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為關(guān)鍵業(yè)務(wù)，截止底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個都市進(jìn)行住宅開發(fā)，萬科又先后進(jìn)入東莞、無錫、昆山、惠州四個都市，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到19個大中都市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域都市群帶發(fā)展以及其他區(qū)域中心都市的發(fā)展方略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，企業(yè)樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。萬科財務(wù)效率分析償債能力2.1.1流動比率流動比率可以反應(yīng)短期內(nèi)流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力。流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債?？傮w而言，流動比率過高反應(yīng)企業(yè)的資金未得到充足運用，過低則反應(yīng)企業(yè)的償債安全性差。一般而言，行業(yè)合理的最低流動比率是2。萬科會計年度流動比率1.911.59萬科流動比率減少了0.32（1.91-1.59），即每為1元流動負(fù)債提供的流動資產(chǎn)保障減少了0.32元。原因在于流動資產(chǎn)變動金額不小于流動負(fù)債變動金額，其中存貨積累過多，占用流動資產(chǎn)金額比較大。此外尚有信號，萬科的預(yù)收款項為.78元，而萬科的預(yù)收款項為.76元，預(yù)收款項增長了一倍多。一般供應(yīng)商提前付款給萬科，重要原因是貨源緊張，而萬科的存貨比較多，因此萬科也許本著某些營銷方略。橫向比較，萬科的競爭對手保利流動比率為2.13，保利的流動比率較萬科合理。一般流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的是存貨，萬科的存貨占流動資產(chǎn)比率為64.88%，保利的存貨占流動資產(chǎn)比率為74%，闡明萬科的存貨管理業(yè)績比保利企業(yè)好。2.1.2速動比率分析流動利率發(fā)現(xiàn)，構(gòu)成流動資產(chǎn)的某些流動性有很大差異。貨幣資金，交易性金融資產(chǎn)和多種應(yīng)收，預(yù)付款項等可以在較短內(nèi)變現(xiàn)，稱之為速動資產(chǎn)。此外的流動資產(chǎn)，包括存貨，其他流動資產(chǎn)等，稱為非速動資產(chǎn)。萬科企業(yè)以房地產(chǎn)為關(guān)鍵，存貨的變現(xiàn)速度要比應(yīng)收款項慢得多。萬科速動比率為0.56,萬科速動比率為0.59。萬科企業(yè)的速動比率比上年減少了0.03，闡明每一元流動負(fù)債提供的速動資產(chǎn)保障減少了0.03元。影響速動比率可信性的重要原因是應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力，萬科賬面上的應(yīng)收賬款不一定都能變成現(xiàn)金。政府政策的變化，也許使得報表上的應(yīng)收賬款不能反應(yīng)平均水平，一般萬科內(nèi)部人員一般對此狀況也許估計。萬科賬面上速動資產(chǎn)中一般貨幣資金占比重較大。橫向比較：選擇保利比較，保利速動比率為0.53。闡明保利的速動資產(chǎn)保障性差一點。2.1.3現(xiàn)金比率現(xiàn)金資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比較，現(xiàn)金資產(chǎn)自身就是可以直接償債的資產(chǎn)，而非速動資產(chǎn)需要等待不確定的時間，才能轉(zhuǎn)換為償債的現(xiàn)金。萬科現(xiàn)金比率是0.29。萬科現(xiàn)金比率是0.34。萬科企業(yè)的現(xiàn)金比率比上年減少了0.05，闡明萬科為每一元流動負(fù)債提供的現(xiàn)金保障減少了0.05元。一般來說現(xiàn)金比率不適宜過高，由于過高體現(xiàn)了萬科的的流動負(fù)債運用程度不夠，流動資產(chǎn)的獲利能力低。萬科的現(xiàn)金資產(chǎn)金額為378億，為230億，闡明銀行利率對貨幣資金有了較大影響，萬科更樂意投放更多的錢到銀行。橫向比較：保利的現(xiàn)金比率是0.28?，F(xiàn)金資產(chǎn)保障性較萬科略低。保利的貨幣資金規(guī)模與萬科有一定的差距。2.1.4資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率反應(yīng)總資產(chǎn)中有多大比例是通過負(fù)債獲得的，它可以衡量企業(yè)在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率又被稱為財務(wù)杠桿系數(shù)。萬科企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是75%。萬科企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是67%。萬科企業(yè)在的償債能力保障性比低。這個和國家銀行政策親密有關(guān)，投在銀行的資金多，存貨對應(yīng)增長。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率越低，舉債越輕易。假如資產(chǎn)負(fù)債率搞到一定程度，沒有人樂意提供貸款了。在經(jīng)營狀況好的時候萬科的財務(wù)杠桿會起到正面積極的作用；在經(jīng)營惡化的時候財務(wù)杠桿會起到負(fù)面的作用，債權(quán)人的利益得不到保障，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況惡化。2.1.5產(chǎn)權(quán)比率產(chǎn)權(quán)比率是資產(chǎn)負(fù)債率此外的體現(xiàn)形式。萬科企業(yè)產(chǎn)權(quán)比率為2.38，表明1元股東權(quán)益借入2.38元。權(quán)益乘數(shù)是3.95，表明1元股東權(quán)益擁有3.95元的資產(chǎn)。2.1.6利息保障倍數(shù)萬科的利息保障倍數(shù)=（.04+.98+.57）/.57=24.68。萬科的利息保障倍數(shù)=（.04+.4+.69）/.04=16.02萬科的利息保障倍數(shù)比高，表達(dá)利息支付越有保障。萬科的長期債務(wù)需要每年付息。利息保障倍數(shù)表明1元債務(wù)利息有多少倍的息稅前收益作為保障。同步舉債也比較輕易。假如利息支付都卻反保障，那么償還本金就愈加困難了。2.1.7現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)萬科現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=.45/.57=4.44萬科現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=9,253,351,319.55/.04=16.13萬科的現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)下降許多。同步比收益基礎(chǔ)的利息保障倍數(shù)更可靠，由于實際用以支付利息的是現(xiàn)金，而不是收益。運行能力2.2.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是.63/.07=31.81萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/31.81=11.14天萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是.49/.14=68.54萬科應(yīng)收狀況周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/68.54=5.33天萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)控制的很好，周轉(zhuǎn)天數(shù)控制在30天內(nèi)，應(yīng)收賬款的收現(xiàn)期比較短，比慢了不少天。對于萬科企業(yè)，應(yīng)收賬款輕易收季節(jié)性，偶爾性和人為原因影響。尤其萬科是以房地產(chǎn)為關(guān)鍵，它的應(yīng)收賬款是由賒銷引起的，萬科的賒銷額并非所有銷售收入。當(dāng)應(yīng)收賬款估計部分收不回來，那么萬科應(yīng)當(dāng)注意應(yīng)收賬款的減值問題。提取的減值準(zhǔn)備越多，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，這樣的狀況下并不是好的經(jīng)營業(yè)績，反而闡明應(yīng)收賬款管理欠佳。萬科在權(quán)衡收現(xiàn)的時間應(yīng)還注意信用政策，并非周轉(zhuǎn)天數(shù)越少越好。合適的放寬信用政策，萬科不僅可以及時收回應(yīng)收賬款，并且更好對應(yīng)收賬款業(yè)績管理。假如沒有節(jié)制的放寬信用政策，很也許導(dǎo)致現(xiàn)金收不回來。2.2.2存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是銷售收入與存貨的比重。萬科存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)是.63/5.93=0.38萬科存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/0.38=959.63萬科存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)是.49/.52=0.54萬科存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/0.54=672.68萬科在的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)非常高，比高了286.96天，重要原因在于，萬科在存貨金額極其巨大。目前看來萬科的存貨過多。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不是越低越好。存貨過多會揮霍資金，存貨過少不能滿足流轉(zhuǎn)需要。因此對于萬科來所，需要在目前找到一種最佳的存貨水平，存貨不是越少越好。萬科很也許是銷售不暢，導(dǎo)致存貨過多，為了贏得優(yōu)秀的存貨管理業(yè)績，萬科應(yīng)發(fā)現(xiàn)自身內(nèi)部問題，尋找突破口。橫向比較：保利在的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是1294.09天，其他房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，個人認(rèn)為：在房地產(chǎn)行業(yè)要想減少存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是一件很難的事情。雖然難，但我們亦要往這個方向走。國家一直關(guān)注人民的衣食住行問題，對房地產(chǎn)格外關(guān)注，公布不少政策，控制房價走勢。萬科要減少存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)除了合適開發(fā)地產(chǎn)以外，還采用應(yīng)變措施。2.2.3流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是銷售收入與流動資產(chǎn)的比值。萬科流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.63/.32=0.25萬科流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.25=1479.18萬科流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.49/9.37=0.38萬科流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.38=974.13萬科流動資產(chǎn)中存貨占絕大部分，前面已經(jīng)有分析，因此存貨的周轉(zhuǎn)狀況對流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)具有決定性影響。2.2.4非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是銷售收入與非流動資產(chǎn)的比值。萬科非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.63/.51=5.01萬科非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/5.01=72.81萬科非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.49/.02=6.71萬科非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/6.71=54.40萬科的非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一定程度反應(yīng)非流動資產(chǎn)的管理效率。萬科對房地產(chǎn)投資管理和項目管理與否合理。2.2.5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)表達(dá)總資產(chǎn)在一年中周轉(zhuǎn)的次數(shù)。萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.63/2.83=0.24萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.24=1552萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.49/9.39=0.36萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.36=1027.54萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了不少，表明萬科的總資產(chǎn)使用效率減少，盈利性變差。2.3獲利能力2.3.1主營業(yè)務(wù)利潤率萬科主營業(yè)務(wù)利潤率=.23/.63=0.23萬科主營業(yè)務(wù)利潤率=/.49=0.18萬科在的盈利能力提高了，反應(yīng)了萬科經(jīng)營管理的水平提高。萬科的主營業(yè)務(wù)利潤率體現(xiàn)了萬科最基本的獲利指標(biāo)。主營業(yè)務(wù)營業(yè)率越高，表明萬科的獲利能力越強(qiáng)。同步萬科的商品住宅營銷方略成功，主營業(yè)務(wù)市場潛力大。2.3.2凈資產(chǎn)收益率萬科凈資產(chǎn)收益率=.63/.41=0.16萬科凈資產(chǎn)收益率=.49/.07=0.14萬科企業(yè)對股東投入資本的運用效率在增強(qiáng)。2.3.3主營業(yè)務(wù)毛利率萬科主營業(yè)務(wù)毛利率=（.63-.18）/.63=0.41萬科主營業(yè)務(wù)毛利率=(.49-)/.49=0.29萬科的毛利率為41%，在行業(yè)里是非?？捎^。從側(cè)面反應(yīng)了房地產(chǎn)行業(yè)是一種暴利行業(yè)。萬科的毛利率之因此這樣高，個人認(rèn)為兩個原因:商品住宅的價格居高不下，而萬科推行高價方略；萬科的市場擁有率優(yōu)勢。2.3.4萬科成本費用利潤率=.23/（.18+.94+.59+.57）=0.34萬科成本費用利潤率=/（+.35+.29+.04）=0.23成本費用利潤率表明每投入1元的成本費用得到的利潤空間。2.4成長能力2.4.1主營業(yè)務(wù)收入增長率萬科主營業(yè)務(wù)收入增長率為4%，主營業(yè)務(wù)收入增長率為19%，闡明萬科的主營業(yè)務(wù)收入增長率腳步放慢了。2.4.2凈利潤增長率萬科凈利潤增長率為37%，的凈利潤增長率為32%。萬科的主營業(yè)務(wù)收入增長率，凈利潤增長率表明萬科在在擴(kuò)張，市場競爭力加強(qiáng)，它目前的成長能力強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是與國家政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境親密有關(guān)的。萬科不僅要縱向比較，并且要橫向比較。這樣才能對整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)走勢理解清晰。萬科一直都是中國房地產(chǎn)的佼佼者。國內(nèi)面臨的競爭對手也是非常多。我認(rèn)為萬科需要在如下三個方面做出改善：面對瞬息萬變的市場，可以做出適合營銷方略。前面分析數(shù)據(jù)已經(jīng)得出，庫存占用流動資金過多，導(dǎo)致流動資金沒有得到充足運用。剩余的商品住宅的銷售還需依賴國家政策的扶持。此外萬科的應(yīng)收賬款應(yīng)采用合適的信用政策，保障資金可以有效迅速回籠。除了迎合應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，還應(yīng)當(dāng)與信用政策匹配，兩者相得益彰。加強(qiáng)融資渠道管理。房地產(chǎn)開發(fā)需要龐大的資金，萬科的債權(quán)人但愿自己投入的錢可以收回來，并且可以得到回報?？刹捎枚喾N方式融資，規(guī)避風(fēng)險。信息透明化。我這里說的透明化，是指對外公開的信息公平，公正，給消費者明明白白的信息。商品住宅的的布置，價格都可以做到透明化。做到透明化，我們的信心可以直接傳遞到消費者，對萬科的營銷是有益的。萬科財務(wù)報表分析資產(chǎn)負(fù)債表瀏覽資產(chǎn)負(fù)債表，對資產(chǎn)，負(fù)債與權(quán)益之間增減有了一種初步的認(rèn)識?？傎Y產(chǎn)反應(yīng)了一種企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，它的變化很大程度上與負(fù)債，權(quán)益變動有親密的關(guān)系。資產(chǎn)角度分析從資產(chǎn)的角度看，對資產(chǎn)變化影響最大的是流動資產(chǎn)的增長，其重要原因是存貨大量增長。存貨過多占用大量資金，還增長了費用。萬科在對存貨須提出存貨管理方案。流動資產(chǎn)的流動性強(qiáng)，資金回籠時間短。流動資產(chǎn)增長了.95元，增長了58%。萬科的應(yīng)收賬款目前來說占用資產(chǎn)比重較小，不過與比較增長了124%，萬科此時應(yīng)考慮壞賬風(fēng)險，合適調(diào)整信用政策。此外非流動資產(chǎn)流動性低，資金回籠時間長，一般在一年以上。對非流動資產(chǎn)增長變化影響最大的是長期股權(quán)投資的增長。總體來說，資產(chǎn)的各部分展現(xiàn)不一樣程度的增長，表明萬科資產(chǎn)的成長性好。負(fù)債角度分析萬科流動負(fù)債增長了90%，原因在于萬科的預(yù)收賬款，其他應(yīng)付款出現(xiàn)大幅度上升。交易是有風(fēng)險的，往往面對信用不佳的客戶或者新客戶，萬科采用先款后貨的方式交易。深入闡明萬科的客戶圈在擴(kuò)大。權(quán)益角度分析萬科所有者權(quán)益是.41元，所有者權(quán)益是.07元，增長了20%。萬科的資產(chǎn)成長狀況好，負(fù)債也在大幅度上升，但負(fù)債上升比例不不小于資產(chǎn)的成長空間，總體來說萬科的資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造比較穩(wěn)定。利潤表凈利潤是萬科最終的財務(wù)成果，是可供萬科利潤分派的財務(wù)成果。萬科實現(xiàn)凈利潤.04元，比上年增長了.35元，也就是增長了37%，同步闡明萬科是一種值得投資的企業(yè)。凈利潤的增長重要是由于萬科的利潤總額的提高。萬科實現(xiàn)利潤總額.02元，比上年增長了.93元。歸結(jié)原因是營業(yè)利潤的增長，營業(yè)外收入，營業(yè)務(wù)支出變化幅度很小?？梢娙f科的主營業(yè)務(wù)對萬科的凈利潤的奉獻(xiàn)是非?？捎^的。萬科的主營業(yè)務(wù)收入.63元，比上年增長了.14，元，營業(yè)利潤的上升重要原因是營業(yè)成本的減少，這對企業(yè)是個利好的信息。萬科的營業(yè)成本是.18元，比上年減少了.82元。成本是擠出來的，萬科的經(jīng)營管理政策起到了至關(guān)重要的效果。此外萬科的投資收益以及對聯(lián)營企業(yè)的投資收益出現(xiàn)不小的下滑，是減少萬科營業(yè)利潤的重要原因。現(xiàn)金流量表3.2.1萬科現(xiàn)金總流入金額為.09元，其中經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入.12元，投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入.87元，籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入.1元。其中經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入為74%，由此可見現(xiàn)金總流入重要是經(jīng)營活動制造的。而經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入的項目中，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占有97%。投資活動中，收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金占有75%?；I資活動中，獲得借款收到的現(xiàn)金占有93%。3.2.2萬科現(xiàn)金總流出金額為.29元，其中經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占81%，投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占4%，籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占15%。經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占現(xiàn)金總流出比重很大。在經(jīng)營活動中，購置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占75%.在投資活動中，投資支付的現(xiàn)金占45%，獲得子企業(yè)及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額占28%，支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金占22%。在籌資活動中，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金占