居住物業(yè)管理中最敏感的收費(fèi)的法律問題

居住物業(yè)管理中最敏感的收費(fèi)的法律問題

與其他類型的合同相比，房地產(chǎn)服務(wù)合同具有一定的特殊性。從權(quán)利義務(wù)主體看，業(yè)主一方具有群體性，業(yè)主個(gè)體作為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，在程序上往往要按照業(yè)主大會(huì)的決議、以業(yè)主委員會(huì)的名義維護(hù)權(quán)利。從合同的標(biāo)的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的物業(yè)公共服務(wù)行為具有“公共物品”屬性，物業(yè)服務(wù)在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費(fèi)上具有非競爭性，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具有非排他性。從物業(yè)服務(wù)市場看，小區(qū)物業(yè)服務(wù)者享有自然壟斷地位。當(dāng)前，我國物業(yè)服務(wù)市場還很不成熟，我國《合同法》確立的一些交易規(guī)則難以適用到物業(yè)服務(wù)合同中。因?yàn)檫@些特殊性，法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，有必要探索一些特殊規(guī)則，確保物業(yè)服務(wù)糾紛得到妥善處理。特別是訴訟主體問題和變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格問題，值得我們進(jìn)一步探討。一、．取消了已收款的電梯費(fèi)用2005年3月，北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱美麗園業(yè)委會(huì)）起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，稱北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司(以下簡稱鴻銘物業(yè)公司)是美麗園小區(qū)開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)廣大業(yè)主要求，就業(yè)主反映強(qiáng)烈的物業(yè)費(fèi)問題進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，經(jīng)核對相關(guān)材料并征詢有關(guān)部門得知鴻銘物業(yè)公司在收費(fèi)上確有與事實(shí)不符之處，尤其是小區(qū)總體住宅建筑面積、小區(qū)住宅套數(shù)、小區(qū)電梯規(guī)格和數(shù)量、高壓水泵數(shù)量等方面存在明顯錯(cuò)誤與虛假，導(dǎo)致大幅度虛抬了物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)數(shù)額。同時(shí)，在業(yè)主未與鴻銘物業(yè)公司簽訂中小修特別委托協(xié)議的情況下，強(qiáng)行按照建筑面積收取室內(nèi)中小修費(fèi)。美麗園業(yè)委會(huì)的訴訟請求包括：1.判令鴻銘物業(yè)公司將保安費(fèi)變更為按5元/戶月收??；2.判令鴻銘物業(yè)公司將保潔費(fèi)變更為按3元/戶月收??；3.判令鴻銘物業(yè)公司將垃圾清運(yùn)費(fèi)變更為按2.5元/戶月收??；4.判令鴻銘物業(yè)公司將未曾書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)小修費(fèi)取消；5.判令鴻銘物業(yè)公司將未曾書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)中修費(fèi)取消；6.判令鴻銘物業(yè)公司自2003年9月1日起無條件將各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)取消，并返還已收取的該項(xiàng)費(fèi)用；7.判令鴻銘物業(yè)公司自2002年9月3日起無條件將共用天線管理費(fèi)取消，并返還已收取的該項(xiàng)費(fèi)用；8.判令鴻銘物業(yè)公司將電梯維保費(fèi)變更為按實(shí)際電梯規(guī)格、數(shù)量（111部）及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積（210569.26平方米）計(jì)算收取，即按0.359元/平方米月收??；9.判令鴻銘物業(yè)公司將電梯運(yùn)行費(fèi)變更為按實(shí)際電梯規(guī)格、數(shù)量（111部）及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積（210569.26平方米）計(jì)算收取，即按0.463元/平方米月收?。ㄒ粚訕I(yè)主除外，仍執(zhí)行原免收約定）；10.判令鴻銘物業(yè)公司將高壓水泵費(fèi)變更為按實(shí)際可收費(fèi)高壓泵組數(shù)及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積（210569.26平方米）計(jì)算收取，即按0.008元/平方米月收??；11.判令鴻銘物業(yè)公司立即中止未經(jīng)業(yè)主同意利用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)擅自對外簽訂的《電梯廣告位租賃合同》，并將相關(guān)收益返還業(yè)主；12.判令鴻銘物業(yè)公司將已收取但實(shí)際未建的公共廁所的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)返還業(yè)主；13.判令鴻銘物業(yè)公司將收取的營業(yè)稅由5.5%變更為5%。一審法院經(jīng)審理后確認(rèn)：美麗園業(yè)委會(huì)與鴻銘物業(yè)公司之間并沒有雙方認(rèn)可的物業(yè)管理服務(wù)合同及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鴻銘物業(yè)公司原收取物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是公約中制定的標(biāo)準(zhǔn)，后國家行政主管部門相繼頒布了相關(guān)規(guī)定和文件，取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，變更了部分項(xiàng)目的收費(fèi)方式或標(biāo)準(zhǔn)。美麗園業(yè)委會(huì)提出的前7項(xiàng)要求訴訟請求，均與國家行政主管部門規(guī)定和文件中的標(biāo)準(zhǔn)一致，在雙方當(dāng)事人沒有協(xié)商一致的情況下，執(zhí)行國家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)符合公平原則，鴻銘物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?，F(xiàn)根據(jù)鴻銘物業(yè)公司提供的證據(jù)，在目前鴻銘物業(yè)公司制定和執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，上述收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方法與國家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及美麗園業(yè)委會(huì)的上述要求并無矛盾。美麗園業(yè)委會(huì)提出的第8、9、10項(xiàng)訴訟請求，在國家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)中并無可以參照的計(jì)算方法，故上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是美麗園業(yè)委會(huì)單方面提出的意思表示，上述條件鴻銘物業(yè)公司不予接受，而雙方當(dāng)事人又沒有對上述相關(guān)項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，故在目前的情況下，或者由美麗園業(yè)委會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，組織召開業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)；或者按照國家行政主管部門的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而按照國家行政主管部門的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，則鴻銘物業(yè)公司收費(fèi)方法、標(biāo)準(zhǔn)是否合法、合理，應(yīng)由國家行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。本案中，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)已經(jīng)于2004年10月對鴻銘物業(yè)公司的價(jià)格行為進(jìn)行了檢查，并已經(jīng)對其存在的價(jià)格違法問題進(jìn)行了處理，故現(xiàn)美麗園業(yè)委會(huì)要求鴻銘物業(yè)公司變更相關(guān)物業(yè)管理項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒有法律依據(jù)。就美麗園業(yè)委會(huì)要求判令鴻銘物業(yè)公司立即中止未經(jīng)業(yè)主同意利用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)擅自對外簽訂的“電梯廣告位租賃合同”并將相關(guān)收益返還業(yè)主的訴訟請求，鑒于美麗園業(yè)委會(huì)已經(jīng)確認(rèn)其已經(jīng)與廣告公司簽訂了電梯廣告位租賃合同，故鴻銘物業(yè)公司所簽訂的相關(guān)合同已經(jīng)被美麗園業(yè)委會(huì)實(shí)際中止。同時(shí)，美麗園業(yè)委會(huì)沒有提供證據(jù)證明鴻銘物業(yè)公司的相關(guān)收益的具體數(shù)額，對其該部分訴訟請求，不予支持。就美麗園業(yè)委會(huì)要求判令鴻銘物業(yè)公司將已收取但實(shí)際未建的公共廁所的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)返還業(yè)主的訴訟請求，上述設(shè)施根據(jù)相關(guān)證據(jù)已經(jīng)進(jìn)行了分?jǐn)?，故鴻銘物業(yè)公司實(shí)際收取了該部分面積的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)，該部分面積如未建設(shè)，鴻銘物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將收取的相關(guān)費(fèi)用予以退還。但目前美麗園業(yè)委會(huì)沒有證據(jù)證明鴻銘物業(yè)公司實(shí)際收取相關(guān)費(fèi)用的數(shù)額，如按照該部分面積并根據(jù)鴻銘物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，又與實(shí)際收取數(shù)額不符，故該部分款項(xiàng)應(yīng)待具體數(shù)額確定后再由鴻銘物業(yè)公司予以退還。據(jù)此，于2005年9月14日判決駁回美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請求。判決后，美麗園業(yè)委會(huì)不服，提出上訴。二審法院認(rèn)為，美麗園業(yè)委會(huì)要求保安費(fèi)為5元/戶月，保潔費(fèi)為3元/戶月，垃圾清運(yùn)費(fèi)為2.5元/戶月，以及取消共用天線管理費(fèi)和沒有經(jīng)過業(yè)主特別委托的小修費(fèi)、中修費(fèi)，均符合公約規(guī)定，而且鴻銘物業(yè)公司對此也無異議，故應(yīng)予準(zhǔn)許；但其中有關(guān)多收取的共用天線管理費(fèi)的停收和返還問題已經(jīng)由相關(guān)主管部門進(jìn)行了行政處理，故無須再予以重復(fù)處理。公約中規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/戶月，其文件依據(jù)為京房價(jià)字第196號(hào)，因此，雖然在2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)生效，但在京房價(jià)字第196號(hào)未失效前，不能當(dāng)然認(rèn)為收取各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)缺乏依據(jù)。因鴻銘物業(yè)公司已經(jīng)同意在2003年9月1日以后取消此項(xiàng)收費(fèi)，故在2003年，美麗園小區(qū)業(yè)主仍應(yīng)按公約規(guī)定的1元/戶月標(biāo)準(zhǔn)交納此項(xiàng)費(fèi)用，但在2004以及2005年，則不必交納該費(fèi)用；至于已經(jīng)收取的該費(fèi)用，因并非缺乏依據(jù)，故鴻銘物業(yè)公司無需退還。根據(jù)公約規(guī)定經(jīng)核算后，電梯維保費(fèi)應(yīng)為0.405元/平方米月，電梯運(yùn)行費(fèi)應(yīng)為0.552元/平方米月，而美麗園業(yè)委會(huì)要求分別按0.359元/平方米月和0.463元/平方米月收取，屬于計(jì)算錯(cuò)誤，故不能完全以其請求為準(zhǔn)，其中一層住戶應(yīng)當(dāng)免收電梯運(yùn)行費(fèi)。因水泵實(shí)際只有1組，故根據(jù)公約規(guī)定，經(jīng)核算后的高壓水泵費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為0.008元/平方米月。而鴻銘物業(yè)公司公布的價(jià)目表中沒有收取此費(fèi)用，這顯然違反公約規(guī)定，且美麗園業(yè)委會(huì)也不同意，故屬于違約行為，應(yīng)予糾正。在庭審中，鴻銘物業(yè)公司就其所述的應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人收取的0.5%教育和城建附加稅，沒有提供文件依據(jù)，故仍應(yīng)按規(guī)定只能加5%的營業(yè)稅向產(chǎn)權(quán)人收取相應(yīng)費(fèi)用。鴻銘物業(yè)公司認(rèn)可自己收取了電梯廣告位的租賃收益，并愿意返還，但此費(fèi)用的返還方式應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人即美麗園小區(qū)全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)決定或經(jīng)其同意，故鴻銘物業(yè)公司無權(quán)單方面要求以在收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)予以折抵這種方式返還。因電梯廣告位以往的具體經(jīng)營是由鴻銘物業(yè)公司掌握控制，相關(guān)收益狀況的證據(jù)同樣是由鴻銘物業(yè)公司掌握控制，但在本訴訟中，鴻銘物業(yè)公司卻拒不就此問題提供相關(guān)證據(jù)，顯然無正當(dāng)理由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第75條，美麗園業(yè)委會(huì)要求按18萬元返還此筆收益的主張成立。同理，美麗園業(yè)委會(huì)主張的按3533.76元返還多交的公廁用房供暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)同樣成立。由于美麗園業(yè)委會(huì)沒有提供證據(jù)證實(shí)鴻銘物業(yè)公司至今仍租賃使用電梯廣告位并簽有合同，而且其要求的中止鴻銘物業(yè)公司擅自對外簽訂的電梯廣告位租賃合同涉及案外人利益且該案外人并不明確，故在本次訴訟中無法處理，應(yīng)另行解決。綜上，二審判決：1.撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2005）海民初字第8821號(hào)民事判決。2.在2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中鴻銘物業(yè)管理有限公司應(yīng)收取的保安費(fèi)為每戶每月5元，保潔費(fèi)為每戶每月3元，垃圾清運(yùn)費(fèi)為每戶每月2.5元，高壓水泵費(fèi)為每月每平方米0.008元，電梯維保費(fèi)為每月每平方米0.405元，一層住戶的電梯運(yùn)行費(fèi)免收，其他住戶的電梯運(yùn)行費(fèi)為每月每平方米0.552元，應(yīng)加稅率為5%，3.自2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中沒有經(jīng)過業(yè)主特別委托的小修費(fèi)、中修費(fèi)鴻銘物業(yè)管理有限公司不得收??；4.美麗園小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中鴻銘物業(yè)管理有限公司應(yīng)收取的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)在2003年為每戶每月1元，在2004年和2005年不得收??；5.自本判決生效后10日內(nèi)，鴻銘物業(yè)管理有限公司將電梯廣告位的租賃收益18萬元、公廁用房供暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)3533.76元返還給美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)；6.駁回美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)其他訴訟請求。鴻銘物業(yè)公司不服終審判決，申請?jiān)賹?。再審判決維持二審判決。二、從業(yè)主委員會(huì)訴訟主體上訴的角度探討上述案件在原審時(shí)，被媒體稱為業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體勝訴的第一案，但對業(yè)主委員會(huì)為什么能夠作為訴訟當(dāng)事人，業(yè)主個(gè)體、業(yè)主大會(huì)能否作為訴訟當(dāng)事人等問題，還需要我們作出進(jìn)一步分析。（一）沒有成立業(yè)主委員會(huì)如果物業(yè)服務(wù)合同糾紛僅涉及特定業(yè)主，而不屬于物業(yè)管理區(qū)域的公共事務(wù)，特定業(yè)主當(dāng)然可以自己名義提起訴訟，但如果糾紛涉及物業(yè)管理區(qū)域的公共事務(wù)，是否能以業(yè)主名義提起訴訟呢？從實(shí)體法律關(guān)系上來看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系的主體，是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的承擔(dān)者。而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的議事和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不享受物業(yè)服務(wù)，也不繳納物業(yè)費(fèi)，因此不是物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系的主體。北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第9條“物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會(huì)或要求將業(yè)主委員會(huì)列為共同被告的，不予準(zhǔn)許”的規(guī)定，就是確認(rèn)實(shí)體法律關(guān)系的主體是業(yè)主，而不是業(yè)主委員會(huì)。但是，單個(gè)業(yè)主不能決定物業(yè)服務(wù)的公共事務(wù)。如前所述，物業(yè)服務(wù)具有不可分割性和相互依賴性，不可能或者很難分解到每一位業(yè)主身上。而且，在有的場合，單個(gè)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同提出的要求，對業(yè)主的整體利益可能是一種損害。例如少數(shù)業(yè)主要求解聘物業(yè)公司，就可能對大多數(shù)業(yè)主的利益造成損害。因此業(yè)主必須組成業(yè)主大會(huì)，共同決定公共事務(wù)。在這種情況下，單個(gè)業(yè)主不能作為原告，就公共事務(wù)對物業(yè)公司提起訴訟。對單個(gè)業(yè)主就公共事務(wù)提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。綜上，在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，業(yè)主要維護(hù)公共權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出決議，由業(yè)主共同提起訴訟。根據(jù)我國《民事訴訟法》第54條，當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表人進(jìn)行。但是，在適用《民事訴訟法》關(guān)于代表人訴訟的有關(guān)規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特殊性。例如，對《民事訴訟法》第54條關(guān)于“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認(rèn)對方當(dāng)事人的訴訟請求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意”的規(guī)定中“被代表的當(dāng)事人同意”，不應(yīng)當(dāng)理解為每位業(yè)主的同意，而應(yīng)當(dāng)理解為經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。所謂“經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意”，就是業(yè)主按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條的規(guī)定，召開業(yè)主大會(huì)和投票，做出決定，該決定對全體業(yè)主均具有約束力。（二）業(yè)主不具備訴訟當(dāng)事人地位我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、第9條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)在我國立法和審判實(shí)務(wù)中，是否具備起訴和應(yīng)訴的主體資格，有不同的主張。有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)雖不具有法人資格，但應(yīng)是一個(gè)社團(tuán)組織，享有在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理事務(wù)上的民事權(quán)利能力。目前公布的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》第87條規(guī)定：“侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！边@一規(guī)定，也是肯定了業(yè)主大會(huì)的當(dāng)事人能力。筆者認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)在訴訟中不應(yīng)列為訴訟當(dāng)事人。首先，業(yè)主大會(huì)并不是物業(yè)管理合同的當(dāng)事人。從《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來看，根據(jù)條例第6條和第7條，享有和承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的是業(yè)主而不是業(yè)主大會(huì)。從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容看，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體也是業(yè)主，如果業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同的簽訂中發(fā)揮了作用的話，也只是對涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行表決，業(yè)主大會(huì)本身并不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同確定的權(quán)利義務(wù)。其次，業(yè)主大會(huì)并不是民事訴訟法中的其他組織。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條，業(yè)主大會(huì)只是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部議事、決策機(jī)構(gòu)或者議事、決策程序。如果把業(yè)主團(tuán)體比作公司，業(yè)主大會(huì)就相當(dāng)于股東大會(huì)，顯然，公司對外發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系時(shí)，我們不會(huì)把股東大會(huì)作為權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主體或者訴訟當(dāng)事人。所以，業(yè)主大會(huì)不具備當(dāng)事人能力，在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情形下，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主名義以代表人訴訟的方式提起訴訟；有業(yè)主委員會(huì)的情形下，可以以業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟。（三）折談模式下的訴訟擔(dān)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)是否具有主體資格，世界各國立法例有三種模式：法人式、非法人式和折衷式。法人人格模式是賦予業(yè)主委員會(huì)法人人格，業(yè)主委員會(huì)有獨(dú)立的民事權(quán)利能力、民事行為能力和訴訟主體資格，法國和我國香港地區(qū)的立法屬于這種模式。非法人模式認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)不具有法人人格，沒有民事權(quán)利能力和民事行為能力，業(yè)主委員會(huì)屬于不具有法人人格的非法人團(tuán)體，這種模式以德國和我國臺(tái)灣地區(qū)立法為代表。非法人團(tuán)體雖然不具有法人資格，但“無權(quán)利能力社團(tuán)與有權(quán)利能力社團(tuán)的法律地位越來越近”，在民事訴訟中，也可以享有起訴與應(yīng)訴的權(quán)利。折衷模式是根據(jù)區(qū)分所以權(quán)人數(shù)量的多少而決定能否成立法人，區(qū)分所有權(quán)人超過一定數(shù)量的，可以決議并登記成立法人，區(qū)分所有權(quán)人總數(shù)在一定數(shù)量之下的，為無權(quán)利能力社團(tuán)。日本是該模式的代表。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條、第16條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。一般認(rèn)為，我國的業(yè)主委員會(huì)不具有法人地位。按照我國《民事訴訟法》第49條，作為非法人團(tuán)體的其他組織可以作為當(dāng)事人參加訴訟。最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定，“其他組織”是指合法成立，有一定組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。因此，業(yè)主委員會(huì)具有訴訟權(quán)利能力應(yīng)當(dāng)沒有法律障礙。問題的關(guān)鍵是，業(yè)主委員會(huì)并不是物業(yè)服務(wù)合同的主體，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，為何成為適格當(dāng)事人。此處發(fā)生了實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系主體與程序權(quán)利義務(wù)主體不一致的情形，這在訴訟法上稱為訴訟擔(dān)當(dāng)。所謂訴訟擔(dān)當(dāng)，是指本不是權(quán)利或者民事法律關(guān)系主體的第三人，對他人的權(quán)利或法律關(guān)系有管理權(quán)，以當(dāng)事人的地位，就該法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛而行使訴訟實(shí)施權(quán)，判決的效力及于原民事法律關(guān)系的主體。訴訟擔(dān)當(dāng)制度有利于訴訟當(dāng)事人保護(hù)合法權(quán)益，有利于降低訴訟成本，我國應(yīng)當(dāng)承認(rèn)和完善訴訟擔(dān)當(dāng)制度。因此，在物業(yè)服務(wù)管理糾紛中，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格。三、賦予當(dāng)事人一方請求權(quán)，法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更合同，應(yīng)符合合同法的原則在美麗園小區(qū)一案中，業(yè)主委員會(huì)起訴要求變更物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，二審和再審支持了原告的大部分訴訟請求，變更了部分項(xiàng)目價(jià)格。由此引發(fā)了法院能否依業(yè)主申請變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的問題。按照合同法的一般原理，合同變更主要有以下原因：一是因合同效力瑕疵產(chǎn)生的變更。根據(jù)我國《合同法》第54條的規(guī)定，因重大誤解訂立的合同、訂立合同時(shí)顯失公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更。二是協(xié)議變更合同。根據(jù)我國《合同法》第77條，合同成立生效后，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。三是情事變更。所謂情事變更，是指合同成立生效后，因當(dāng)事人于訂立合同時(shí)不可預(yù)見的事情的發(fā)生或者不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情事的變更，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)喪失或動(dòng)搖，若繼續(xù)維持合同效力，有背于誠實(shí)信用原則，則受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)變更合同內(nèi)容或者解除合同。物業(yè)服務(wù)合同中價(jià)格的變更，當(dāng)然可以適用上述規(guī)則。但由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，也有必要適用一些特殊的規(guī)則。下面區(qū)分不同情況，分析物業(yè)服務(wù)價(jià)格變更的特殊規(guī)則。（一）物業(yè)服務(wù)價(jià)格偏高的結(jié)果業(yè)主提出，物業(yè)服務(wù)合同是格式合同，其當(dāng)時(shí)簽署物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，并無選擇的余地，該協(xié)議不是其真實(shí)意思表示。而對比類似區(qū)域、相同檔次的其他小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格偏高。在上述情形下，如果業(yè)主沒有提出其他的理由，對此類變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的訴訟請求，不應(yīng)予以支持，否則就會(huì)導(dǎo)致法院對合同的過度干預(yù)，影響物業(yè)服務(wù)市場的正常發(fā)展。如果業(yè)主與物業(yè)公司就變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格不能達(dá)成一致意見，經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議，可以請求解除物業(yè)服務(wù)合同。（二）業(yè)主委員會(huì)訴權(quán)案對這一主張，一般應(yīng)予以支持，理由是物業(yè)公司在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)存在欺詐。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，一方以欺詐手段使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更。合同變更的這一規(guī)則，對物業(yè)服務(wù)合同同樣適用。在美麗園小區(qū)案中，業(yè)主委員會(huì)主張，物業(yè)公司計(jì)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格所依據(jù)的電梯部數(shù)、水泵臺(tái)數(shù)與實(shí)際情況不符，要求依據(jù)實(shí)際數(shù)量重新核算價(jià)格。二審和再審支持其訴訟請求是正確的。需要注意的是，因欺詐產(chǎn)生的撤銷權(quán)和變更權(quán)的除斥期間為1年，根據(jù)《合同法》第55條第1項(xiàng)的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。按照該規(guī)定，類推可知，請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同的權(quán)利亦消滅。由于業(yè)主行使變更權(quán)須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，其程序復(fù)雜、難度很大，耗時(shí)漫長，如果嚴(yán)格依據(jù)該規(guī)定，業(yè)主的變更權(quán)極易消滅。因此，對該變更權(quán)除斥期間的起算時(shí)間，在審判實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)討論確定物業(yè)公司存在欺詐行為時(shí)作為除斥期間的起算點(diǎn)。（三）物業(yè)服務(wù)合同的變更針對物業(yè)收費(fèi)的范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)機(jī)關(guān)制定了一系列規(guī)范。對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不符合價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主委員會(huì)能否直接起訴要求變更呢？實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為這種情況應(yīng)當(dāng)由有關(guān)行政機(jī)關(guān)對價(jià)格違法行為進(jìn)行處理，責(zé)令物業(yè)公司糾正價(jià)格違法行為，法院不應(yīng)受理此類案件。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)受理，但在雙方當(dāng)事人對價(jià)格不能達(dá)成一致意見的情況下，法院不能替當(dāng)事人定價(jià)，只能以合同約定的價(jià)格違法為由，判決合同約定的價(jià)格無效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)高于有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要求降低物業(yè)收費(fèi)的情形下，法院可以直接按照價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的上限確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。筆者認(rèn)為，考慮到物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特殊性，第三種觀點(diǎn)更為妥當(dāng)。首先，法院應(yīng)當(dāng)受理和審理此類變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的請求。行政機(jī)關(guān)的處理是針對行政違法行為，而該行政違法行為同時(shí)侵害了業(yè)主的利益，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)請求人民法院保護(hù)其合法權(quán)益。其次，判決物業(yè)服務(wù)合同約定的價(jià)格無效也不是妥善的處理辦法。在物業(yè)服務(wù)糾紛中，如果業(yè)主一方不要求解除物業(yè)服務(wù)合同，法院就應(yīng)當(dāng)盡可能維持合同的正常履行，因?yàn)闃I(yè)主更換物業(yè)服務(wù)公司成本較高，更換物業(yè)服務(wù)公司的