物業(yè)管理前期介入的必要性

物業(yè)管理前期介入的必要性

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)管理作為促銷降低成本。理所當(dāng)然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。但目前我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段,為了進(jìn)一步完善我國(guó)的物業(yè)管理,保證物業(yè)能正常使用和發(fā)揮功能,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理,許多業(yè)內(nèi)人士、學(xué)者和專家提出了物業(yè)管理前期介入的觀點(diǎn)。所謂物業(yè)管理前期介入,即開發(fā)商通過招標(biāo)或邀請(qǐng)物業(yè)管理公司,使其在正式接管物業(yè)之前,從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、竣工、驗(yàn)收、接管等方面提出專業(yè)性、建設(shè)性意見,并配合監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,以保證設(shè)計(jì)的合理,施工質(zhì)量的提高,為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。1在物業(yè)管理前期介入的必要性我國(guó)的物業(yè)管理大都是在物業(yè)交付使用后才開始,諸多的物業(yè)管理問題或糾紛通常也是在房屋的使用過程中產(chǎn)生的,但究其根源,可以追溯到項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工乃至銷售等工作環(huán)節(jié),因此實(shí)施物業(yè)管理前期介入,對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)、加強(qiáng)管理、規(guī)范工程施工等方面都有積極作用。1.1物業(yè)管理與產(chǎn)管理的間隔存在漏洞在工程建設(shè)設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)人員往往按照國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì),但建筑物本身及周邊環(huán)境的復(fù)雜性,再加上設(shè)計(jì)階段與物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)運(yùn)行管理之間存在間隔,導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙上的使用功能不可避免地與業(yè)主的實(shí)際需要存在差距,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷,給業(yè)主帶來麻煩。若物業(yè)管理公司結(jié)合用戶使用要求和自身要求及管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的調(diào)整,可以有效彌補(bǔ)設(shè)計(jì)的不足,避免開發(fā)商與用戶發(fā)生沖突,節(jié)省重新改造費(fèi)用,最大限度地體現(xiàn)物業(yè)設(shè)計(jì)的合理性。1.2《物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)使用工作,是我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)改建筑施工是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵階段。若工程材料質(zhì)量低劣、管理不善或不按圖紙施工,都能引發(fā)質(zhì)量問題,造成事后頻繁維修,不僅增加物業(yè)管理工作量,而且給住戶帶來不便。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢(shì),對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題或通病都有較深入細(xì)致的了解;而且物業(yè)管理企業(yè)派專業(yè)人員入住施工現(xiàn)場(chǎng),從業(yè)主的角度監(jiān)督施工,從物業(yè)管理角度提出整改建議,確保工程質(zhì)量,降低維修費(fèi)用。1.3工程建成后的使用維護(hù)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往會(huì)忽略物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便。物業(yè)管理的前期介入,使物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān),監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題,而且所發(fā)現(xiàn)的問題都在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決,既節(jié)省了費(fèi)用,也大大縮短了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過渡期。1.4樹立物業(yè)品牌先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無疑是對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點(diǎn)放在營(yíng)造出一種富有特色的企業(yè)文化上,樹立物業(yè)品牌。同時(shí),大力宣傳該物業(yè)的獨(dú)到之處和對(duì)該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)及價(jià)格與價(jià)值相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到吸引更多的消費(fèi)者前來購(gòu)置理想的物業(yè),并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。1.5建立原始檔案,進(jìn)行立體管理物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路,收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料,建立原始檔案,為以后順利管理帶來便利。此外,在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前還可以進(jìn)行服務(wù)方案的設(shè)計(jì),制定相應(yīng)的管理細(xì)則,并進(jìn)行人員的招聘和培訓(xùn)等,實(shí)施入住前的宣傳與教育。2房地產(chǎn)管理的初步干預(yù)存在三個(gè)問題2.1物業(yè)管理的對(duì)象物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托,運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù),按照委托管理合同,對(duì)已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理,為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù),創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境,提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè),指已建成、驗(yàn)收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè);物業(yè)管理的對(duì)象是人,即物業(yè)的業(yè)主和用戶。物業(yè)管理前期介入是參與到房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收及銷售環(huán)節(jié),監(jiān)督工程并提出相應(yīng)整改意見,這有悖于物業(yè)管理的內(nèi)涵。2.2管理費(fèi)用被處置的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)或邀請(qǐng)的方式提前介入,一般情況下,物業(yè)管理公司前期介入的管理費(fèi)用是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的,而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的物業(yè)管理公司在物業(yè)交接時(shí),該費(fèi)用通常由物業(yè)管理公司先墊付,但物業(yè)管理公司認(rèn)為前期介入的投資大,還有被解聘的風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商也不愿意補(bǔ)償這些費(fèi)用,這樣就容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。2.3社會(huì)分工與社會(huì)主義建筑一種融合的《物權(quán)法》物業(yè)管理公司前期介入項(xiàng)目開發(fā),盡管是從物業(yè)管理的角度對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量、銷售進(jìn)行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,但破壞了已經(jīng)存在并進(jìn)一步深化的社會(huì)分工,影響物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化的正常進(jìn)行,而且它行使的職能與國(guó)家推行建筑工程監(jiān)理制度中“在設(shè)計(jì)階段,監(jiān)理的內(nèi)容包括審查和評(píng)選設(shè)計(jì)方案”和“在施工階段,監(jiān)理人員也有職責(zé)來監(jiān)督和控制工程的質(zhì)量、投資、進(jìn)度”等相沖突。同時(shí),物業(yè)管理前期介入使監(jiān)管部門增多,若發(fā)生質(zhì)量問題,就容易相互推卸責(zé)任,反而造成質(zhì)量難以提高。2.4商選人時(shí),物業(yè)公司前期介入難,管理難以到位一般來說,業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司成三角關(guān)系,物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)決定,而物業(yè)管理前期介入中,物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘(目前很多物業(yè)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)),因?yàn)殚_發(fā)商指定物業(yè)公司前期介入,并沒有得到業(yè)主的同意,這會(huì)在一定程度上損害業(yè)主的利益。另外,物業(yè)管理很難嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)行使驗(yàn)收權(quán),導(dǎo)致各種隱患和問題不能及時(shí)改善和解決,不利于后期物業(yè)管理。而且,業(yè)主在組建業(yè)主管委會(huì)后,往往會(huì)對(duì)開發(fā)商指定的物業(yè)公司不是很滿意,就會(huì)要求業(yè)主管委會(huì)另聘物業(yè)管理公司,從而產(chǎn)生新的糾紛。3物業(yè)更合理化雖然物業(yè)管理前期介入能有效避免規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中所造成的缺陷,保證工程