重慶合川濱江項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE合川濱江項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20年7月

目錄第一章項(xiàng)目概況及經(jīng)營取向 4一、 項(xiàng)目基本概況 4（一） 地理位置 4（二） 交通現(xiàn)狀 5二、 地塊條件分析 5（一） 地塊狀況 5（二） 地塊與周邊區(qū)域關(guān)系 6三、 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃 7(一) 南屏區(qū)功能定位 7(二) 南屏交通規(guī)劃 8(三) 白鹿山片區(qū) 9四、 地塊經(jīng)營適宜性分析 10第二章合川經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究 11一、 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃 11(一） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 11(二） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 14二、 合川區(qū)城市規(guī)劃 15(一) 合川區(qū)簡(jiǎn)介 15(二) 合川區(qū)城區(qū)解讀 16(三) 城市地位解讀和城市定位 17(四) 合川區(qū)總體規(guī)劃 18(五) 合川區(qū)人口與城市化分析 20(六) 合川區(qū)商貿(mào)、教育 22第三章合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 23一、 合川區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析 23(一) 合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 23(二) 合川區(qū)房地產(chǎn)各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)分析 25二、 典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 27(一) 典型項(xiàng)目區(qū)位分布圖 27(二) 典型項(xiàng)目概況 28(三) 合川區(qū)典型項(xiàng)目個(gè)案分析（見鏈接文檔） 29(四) 合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 29(五) 合川區(qū)樓市總體評(píng)判 30三、 合川區(qū)商業(yè)規(guī)劃調(diào)查及研究 30(一) 規(guī)劃目標(biāo) 30(二) 商貿(mào)規(guī)劃 30(三) 合川區(qū)商業(yè)整體分析 31(四) 合川區(qū)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與方向 32第四章項(xiàng)目SWOT分析及價(jià)值發(fā)現(xiàn) 34一、 項(xiàng)目SWOT分析 34（一） 項(xiàng)目SWOT分析 34（二） SWOT交叉分析 35二、 項(xiàng)目自身價(jià)值分析 351、 項(xiàng)目總體目標(biāo)： 352、 項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘： 36第五章項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想與模擬 37一、 產(chǎn)品配置模擬 37(一) 住宅產(chǎn)品配置建議 37(二) 商業(yè)產(chǎn)品配置建議 39(三) 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)想 40二、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬 40(一) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議 40(二) 項(xiàng)目各地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議 41第六章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 42二、 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件 42（一） 土地使用條件 42（二） 規(guī)劃允許條件 42（三） 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)營的有關(guān)政策法規(guī)及規(guī)費(fèi)條件 42（四） 地塊附近樓盤的成交價(jià)格水平 42（五） 開發(fā)經(jīng)營周期 43三、 項(xiàng)目銷售預(yù)期估算 43（一） 項(xiàng)目銷售面積 43（二） 項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格估測(cè) 43（三） 項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測(cè)算 43四、 項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算 44五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估 47（一） 投資總利潤(rùn) 47（二） 利潤(rùn)率（靜態(tài)） 48（三） 結(jié)論 48六、 項(xiàng)目不確定性分析 48（一） 影響該項(xiàng)目運(yùn)營的不確定性因素 48（二） 項(xiàng)目敏感性分析 49七、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估結(jié)論及抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 50第七章結(jié)論及結(jié)束語 52一、 項(xiàng)目結(jié)論 52二、 結(jié)束語 52項(xiàng)目概況及經(jīng)營取向項(xiàng)目基本概況地理位置項(xiàng)目位于重慶·合川區(qū)南屏新區(qū)西部石鼓壩，東南面鄰曹家灣和涪江二橋，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北臨涪江及涪濱南路，隔江眺望北岸合陽區(qū)。涪江二橋涪江二橋合川文化藝術(shù)展覽中心新區(qū)府合陽片區(qū)白鹿山片區(qū)南屏新區(qū)交通現(xiàn)狀區(qū)域交通：體系完善，優(yōu)勢(shì)明顯。水陸交通四通八達(dá)，是川東北、渝西北的交通樞紐和重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道。110省道、204省道、渝武高速公路縱貫?zāi)媳保逵彖F路橫穿東西。距重慶江北國際機(jī)場(chǎng)80公里，僅1小時(shí)車程。主干道：涪濱南路:是項(xiàng)目出入其它區(qū)域主要交通干道。渝武高速公路:項(xiàng)目與高速路出入口有近2～3分鐘車程，是合川通往重慶及其它區(qū)域的重要交通樞紐。配套情況：項(xiàng)目地塊部分涪江濱江區(qū)域，周邊配套相對(duì)弱一些，但大區(qū)域市政設(shè)施配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。附近公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。項(xiàng)目距商業(yè)中心、政府機(jī)所在地、學(xué)校、醫(yī)院等均較便捷。地塊條件分析地塊狀況地塊面積：項(xiàng)目地塊分為五部分，總占地面積192.22畝。各地塊面積規(guī)模如下表：項(xiàng)類單位A-1A-2B-1B-2B-3土地面積畝46.4130.8948.5838.8427.51㎡30941.0020593.0032386.0025892.0018337.00容積率3.673.933.933.503.503.50總建筑面積㎡134211.5689223.48125384.6499721.6370518.51形狀：項(xiàng)目B-3地塊與其余四個(gè)項(xiàng)目地塊不處在一個(gè)平面上，高差約10多米。A-1地塊：不規(guī)則四邊形，表面大部分較平，臨涪江邊紅線約60米有7米左右的高差（205米～212米）。東北面與涪濱南路相依，西北面與規(guī)劃中的休閑廣場(chǎng)相接，其余兩邊與A-2、B-1、B-2地塊相鄰。A-2地塊：不規(guī)則四邊形，表面較平整。西南面與小溪相依，西北面與規(guī)劃中的休閑廣場(chǎng)相接，其余兩邊與A-1、B-2地塊相鄰。B-1地塊：不規(guī)則長(zhǎng)邊形，呈淺丘狀，臨涪江邊紅線約45米有6米左右的高差（206米～212米），距東南部約1/3處有一小洼地，高差16米左右（196～212）。東北面與涪濱南路相依，西北面與A-1相鄰，東南面為新開發(fā)區(qū)域，西南面為淺丘高地。B-2地塊：不規(guī)則五邊形，表面為呈淺丘，東高西低，北低南高。西南面與小安溪相依，其余面分別與A-1、A-2、B-3地塊相鄰。B-3地塊：西邊不規(guī)則的四邊形，呈淺丘狀，高差約10左右。西北面與B-2相鄰，東邊與規(guī)劃主干道相接。地質(zhì)、水文：整人地塊處于開發(fā)前期，已部分動(dòng)工開挖，其上附著有部分建筑物，農(nóng)作物等。項(xiàng)目地塊與涪江和小安溪河心高差較大，河道周邊已加固整治。項(xiàng)目小區(qū)水景自然而生，自然景觀得天獨(dú)厚。整個(gè)地塊呈北低南高之勢(shì)，南部高差較大。地塊與周邊區(qū)域關(guān)系南臨白鹿山城區(qū)休閑旅游片區(qū)，東靠合川文化藝術(shù)展覽中心、新區(qū)府，西接待開發(fā)商住用地，北為合川區(qū)城市中心合陽片區(qū)。地塊處于南屏區(qū)西部，位于合川區(qū)白鹿山休閑地帶附近，是城市未來的休閑中心。地塊本身最顯著的特點(diǎn)是江景資源豐富被涪江和小安溪環(huán)抱，東靠新區(qū)府和文化藝術(shù)展覽中心，與江對(duì)應(yīng)的合川區(qū)城市中心合陽區(qū)遙相呼應(yīng)，而在項(xiàng)目旁邊為規(guī)劃的城市休閑廣場(chǎng)。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃南屏區(qū)功能定位城市規(guī)劃以行政、工業(yè)、物流、會(huì)展、居住功能為主。南屏新區(qū)是合川區(qū)新興城區(qū)，主要政府職能單位匯聚于此，集政務(wù)、商務(wù)、娛樂、運(yùn)動(dòng)為一體的新興區(qū)域。隨著嘉陵江二橋通車，將大大縮短南屏與東渡的距離。南屏區(qū)總體規(guī)劃——“一帶、二軸、三心”的城市發(fā)展幾何中心南屏交通規(guī)劃示意圖:公交系統(tǒng):依據(jù)總體規(guī)劃，在火車站片區(qū)規(guī)劃公交車站場(chǎng)，在城市干道上每隔500－800米規(guī)劃劃線式公交停車港。公交首末站兩處，分別位于建成區(qū)和新城區(qū)，相應(yīng)控制用地面積約0.8公頃和1.5公頃。步行系統(tǒng)：打造“一帶三片”的主要步行區(qū)域。一帶：濱水休閑帶；三片：核心功能片區(qū)、建成區(qū)中心服務(wù)片區(qū)、新城區(qū)中心服務(wù)片區(qū)；通過濱水休閑帶及希爾安大道將三個(gè)片區(qū)串連為一個(gè)完整的步行網(wǎng)絡(luò)，整個(gè)步行網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)調(diào)步行系統(tǒng)的連續(xù)性，在交通性主干道及希爾安大道等車流量大的道路規(guī)劃人行地下通道或人行天橋。水上交通:規(guī)劃四個(gè)游憩碼頭，通過水上娛樂聯(lián)系合陽及東渡片區(qū)。停車系統(tǒng):結(jié)合主要步行區(qū)域及人流集散空間規(guī)劃13處社會(huì)停車場(chǎng)。大型公共設(shè)施要求配套停車場(chǎng)；居住建筑按每500～300平方米設(shè)置1個(gè)停車位，公建每300～200平方米設(shè)置1個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，城市中心區(qū)應(yīng)采用上限值，并宜建地下停車庫或停車樓。規(guī)劃四車道及以上城市道路平面交叉口雙向均設(shè)置展寬段。白鹿山片區(qū)白鹿山簡(jiǎn)介：雖名為其山，卻并不險(xiǎn)峻，也不幽深。六十年代，南江地質(zhì)大隊(duì)扎根于此，從山腳到山頂，建了許多房屋，占了半邊山。所以白鹿山又叫“南江大隊(duì)”。規(guī)劃情況：目前白鹿山片區(qū)正在進(jìn)行濱江路段的整治工程，完工后將形成一個(gè)南城濱江景觀帶；該區(qū)域多為60—70年代的磚房，人口密度較少，目前是合川的休閑旅游地帶；目前白鹿山片區(qū)已經(jīng)建成一座立交橋通往涪江二橋、南城區(qū)府已經(jīng)高速路，并且現(xiàn)在白鹿山還在不斷完善市場(chǎng)設(shè)施和道路交通。地塊經(jīng)營適宜性分析本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身?xiàng)l件，其經(jīng)營適宜性可做如下判斷：最適宜項(xiàng)目：住宅小區(qū)。本項(xiàng)目地塊面積較大，區(qū)位合理，具有較好江景資源優(yōu)勢(shì)，可享受城鎮(zhèn)居家之便利，卻不受城市繁華干擾之苦，是鬧中取靜、居家休養(yǎng)之理想場(chǎng)所。所以該地塊最適宜住宅小區(qū)開發(fā)?？蛇m宜項(xiàng)目：商鋪、酒店。本項(xiàng)目地塊地處合川區(qū)高速出入口之要道，但不是唯一，同時(shí)，處于涪濱南路，具有經(jīng)營濱江商業(yè)和酒店的必備因素——人氣旺。因而該地塊除最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于商用物業(yè)開發(fā)（但目前商氣不旺，需培育商業(yè)氛圍），但不宜大規(guī)模開發(fā)商業(yè)物業(yè)。不適宜項(xiàng)目：工業(yè)開發(fā)。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃要求，本地塊不適宜工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。綜上所述，我們認(rèn)為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。合川經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃合川區(qū)經(jīng)濟(jì)分析說明：本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于重慶市、合川區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒。合川區(qū)國民生產(chǎn)總值分析(單位:萬元):縱向分析（合川區(qū)2003-2008GDP，單位:萬元）。橫向分析(2008年一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分析，單位:億元)。名次區(qū)域GDP產(chǎn)值名次區(qū)域GDP產(chǎn)值1渝中區(qū)173.8113長(zhǎng)壽區(qū)70.592九龍坡區(qū)219.5514綦江縣65.983渝北區(qū)174.0115大渡口區(qū)65.254涪陵區(qū)145.9616璧山縣56.255沙坪壩區(qū)134.817榮昌縣54.986江北區(qū)120.6318銅梁縣50.477南岸區(qū)113.2719大足縣47.368江津區(qū)105.5120南川區(qū)46.979巴南區(qū)99.8321潼南縣33.2110永川區(qū)97.3522萬盛區(qū)15.2211合川區(qū)97.2323雙橋區(qū)14.2112北碚區(qū)74.23合川區(qū)的GDP排名在主城一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)排在第十一位,甚至高于主城區(qū)的北碚區(qū),其圈外,只比江津和涪陵低,說明合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大,基數(shù)高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。合川區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近三年處于快速上升期,同比增長(zhǎng)從5.6%開始,快速提升到21%,同比增幅逐步加快。合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前處于良好發(fā)展期。合川區(qū)固定資產(chǎn)總體投資分析(單位:萬元):固定資產(chǎn)投資總值縱向分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬元）。固定資產(chǎn)投資總值橫向分析(2008年1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分析，單位:萬元)。名次區(qū)域固定資產(chǎn)投資額名次區(qū)域固定資產(chǎn)投資額1渝北區(qū)355809113渝中區(qū)11154092南岸區(qū)267695214大渡口區(qū)8926563江北區(qū)264408615銅梁縣8038844巴南區(qū)205296016璧山縣7271325九龍坡區(qū)201946817南川區(qū)6685906沙坪壩區(qū)188343818榮昌縣6378097永川區(qū)165593719大足縣6317798合川區(qū)152903820綦江縣6167599長(zhǎng)壽區(qū)148651521潼南縣47743910江津區(qū)145202222萬盛區(qū)24564811北碚區(qū)143025423雙橋區(qū)18765012涪陵區(qū)1312830合川區(qū)固定資產(chǎn)投資分解(單位:萬元):合川區(qū)建設(shè)與改造投資分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬元）。合川區(qū)工業(yè)投資分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬元）。雖然經(jīng)歷了金融危機(jī)，但建設(shè)與改造投資在2008年仍大幅增長(zhǎng)，達(dá)到40%，說明通過固定資產(chǎn)投資建設(shè)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。工業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的40%，說明合川區(qū)的工業(yè)發(fā)展較為迅速，工業(yè)會(huì)成為合川區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。合川區(qū)2008年三大產(chǎn)業(yè)分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬元）:第二產(chǎn)業(yè)占總GDP45%，說明合川區(qū)工業(yè)處于較快的上升期。第三產(chǎn)業(yè)占總GDP39%，比重較小，說明房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。農(nóng)業(yè)占總GDP16%，這在重慶各區(qū)縣中基本是此比例，說明農(nóng)業(yè)處于正常的發(fā)展水平。合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)?！笆晃濉逼谀┻_(dá)到240億元，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11：43：46，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2400美元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到600億元以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到億元。城鎮(zhèn)化水平。城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到70.5平方公里；城鎮(zhèn)人口達(dá)到77.4萬人；城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.6%；非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重達(dá)到65%。人民生活水平。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到13650元和5300元以上。合川區(qū)城市規(guī)劃合川區(qū)簡(jiǎn)介合川區(qū)位示意圖地處重慶西北部，距重慶主城區(qū)58公里，是重慶市規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域性中心城市和“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊。幅員面積2343平方公里，轄27個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?53萬。其中，主城區(qū)面積32.8平方公里，常住人口37.1萬。境內(nèi)有釣魚城和淶灘古鎮(zhèn)等國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。110省道、204省道、渝武高速公路縱貫?zāi)媳?，襄渝鐵路橫穿東西，草街、利澤航電樞紐建成后,千噸級(jí)貨輪溯江而上可達(dá)四川廣元，順流而下可直航上海。距重慶江北國際機(jī)場(chǎng)80公里，僅1小時(shí)車程。合川區(qū)城區(qū)解讀現(xiàn)狀的合川區(qū)主城結(jié)構(gòu)就是三大片區(qū)，既合陽片區(qū)、南屏片區(qū)和東渡片區(qū)。合川區(qū)老城區(qū)位于合川區(qū)城區(qū)的北部，南臨涪江，東靠嘉陵江。是合川區(qū)目前的中心城區(qū)，最大的城市功能組團(tuán)，設(shè)施比較齊全，交通便利，主城區(qū)面積32.8平方公里，常住人口37.1萬。近年隨著城市建設(shè)速度的加快，工業(yè)用地、居住用地等城市用地的需求劇增，現(xiàn)狀建成區(qū)范圍不斷向南屏擴(kuò)展。南屏片區(qū)位于合川區(qū)城區(qū)的南部，與老城區(qū)隔江相望。地勢(shì)平坦，背山面水，其中近二分之一的面積為已建用地，主要集中在南屏西部，用地性質(zhì)以居住、商業(yè)為主。以合川區(qū)區(qū)政府的所在地塊為依托，兼有部分居住和商業(yè)功能，地勢(shì)平坦、北臨嘉陵江和涪江，自然生態(tài)條件良好。東渡片區(qū)主要以釣魚城發(fā)展旅游業(yè)。東渡片區(qū)為釣魚城的保護(hù)控制區(qū)范圍。合川區(qū)城市功能分區(qū)示意圖合陽片區(qū)合陽片區(qū)東渡片區(qū)南屏片區(qū)城市地位解讀和城市定位合川區(qū)域定位。根據(jù)重慶總體規(guī)劃，合川區(qū)屬于渝西經(jīng)濟(jì)走廊精華地區(qū)。根據(jù)重慶市委決定，按照建設(shè)“一個(gè)中心、多組團(tuán)、城鎮(zhèn)群集合的現(xiàn)代化大都市”的總體定位，合川區(qū)為區(qū)域中心城市。合川區(qū)屬于重慶市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和成渝城鎮(zhèn)群中的戰(zhàn)略高地，重慶市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的北部增長(zhǎng)極和水陸交通樞紐；重慶市的能源生產(chǎn)基地、建材基地；輻射重慶市北部和四川東北部的橋頭堡和重要節(jié)點(diǎn)。合川區(qū)城市定位。重慶市北部的區(qū)域性中心城市，重慶市北部、四川省東北部的商貿(mào)中心、教育基地；國家級(jí)文物釣魚城所在地；川渝嘉陵江流域文化生態(tài)旅游區(qū)的重要目的地；國家級(jí)歷史文化名城；以發(fā)展制造業(yè)、加工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主；重慶市的風(fēng)景旅游城市。發(fā)展定位對(duì)應(yīng)的城市地位。1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要包括主城九區(qū)，以及潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長(zhǎng)壽等共23個(gè)區(qū)縣，面積2.87萬平方千米。市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市、區(qū)域性中心城市、次區(qū)域性中心城市、中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)五個(gè)級(jí)別。合川區(qū)是重慶北部區(qū)域性中心城市，是合川——銅梁——潼南發(fā)展區(qū)的中心。合川區(qū)是重慶北部的增長(zhǎng)極和綜合交通樞紐，輻射川東北地區(qū)的橋頭堡和重要節(jié)點(diǎn)，重慶市的重要能源基地。重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈空間結(jié)構(gòu)示意圖合川區(qū)總體規(guī)劃總規(guī)的城市結(jié)構(gòu)目標(biāo)。城市發(fā)展總體上形成“北上南拓，西擴(kuò)東控”的戰(zhàn)略構(gòu)想，城區(qū)由城市核心區(qū)和五個(gè)城市功能片區(qū)構(gòu)成組團(tuán)式城市。城市結(jié)構(gòu)為“一心五片”?！耙恍摹笔侵钢行某瞧?，以合陽、東渡、南屏兩江交匯地帶為中心，擴(kuò)容提質(zhì)。“五片”：即五尊—大石片區(qū)、思居－云門片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)、南溪片區(qū)和草街—灘子片區(qū)，其中草街—灘子片區(qū)包含合川區(qū)工業(yè)園草街拓展區(qū)。核心區(qū)城市功能規(guī)劃。合陽：金融信息、商業(yè)服務(wù)、居住。南屏：政治、物流、居住。東渡：文化、旅游、休閑服務(wù)。合川區(qū)交通規(guī)劃。資料來源：《合川區(qū)“十一五”綜合交通發(fā)展規(guī)劃》公路完成“六橫六縱一環(huán)”骨架公路網(wǎng)中的“六縱五橫”骨架公路建設(shè)，在“十一五末”，建成“132”城鄉(xiāng)快暢交通系統(tǒng)（以合川城區(qū)為起點(diǎn)，以各鎮(zhèn)為終點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)到邊遠(yuǎn)鎮(zhèn)1小時(shí)車程；以各鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間形成快速循環(huán)路，實(shí)現(xiàn)相鄰鎮(zhèn)際30分鐘車程；鎮(zhèn)內(nèi)建成快速循環(huán)路，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)內(nèi)20分鐘車程）。鐵路“兩縱一橫一聯(lián)”的鐵路干線布局，“兩縱”是襄渝鐵路和蘭渝鐵路，“一橫”是遂渝鐵路，“一聯(lián)”是鹽雙運(yùn)煤鐵路專用線。襄渝鐵路=2\*ROMANII線已與2009.9.20建成通車。航空建設(shè)第二快速通道，提高對(duì)江北空港的利用率，充分發(fā)揮江北空港對(duì)合川的積極作用。水路水路：草街航電樞紐的建成，嘉陵江合川段的通航能力將達(dá)到1000-2000噸。千斤灘旅游碼頭的規(guī)劃也將加強(qiáng)合川對(duì)外聯(lián)系。合遂南廣區(qū)域交通一體化規(guī)劃合（川）遂（寧）南（充）廣（安）經(jīng)濟(jì)圈綜合交通規(guī)劃的重要組成部分，在“十一五”期間，合川實(shí)現(xiàn)合遂南廣區(qū)域交通一體化的重要任務(wù)就是改造增加對(duì)外通道，實(shí)現(xiàn)對(duì)外通道（區(qū)域交通一體化通道）的擴(kuò)容增能。到“十一五”末，初步實(shí)現(xiàn)合遂南廣城市群大中城市“90分鐘”車程。212212國道渝蘭鐵路渝遂高速鐵路至潼南高速至永川高速合武高速合川廣安一級(jí)路合川長(zhǎng)壽一級(jí)路渝合高速合川火車站合川區(qū)人口與城市化分析現(xiàn)狀中心城區(qū)人口。合川區(qū)主城建成區(qū)主要由合陽、南屏、東渡組成，其中合陽城鎮(zhèn)人口88976人，城鎮(zhèn)化水平78%。南屏城鎮(zhèn)人口64779人，城鎮(zhèn)化水平54%，東渡城鎮(zhèn)人口13769人城鎮(zhèn)化水平28%。從現(xiàn)狀可以看出，合川主城內(nèi)，核心區(qū)城鎮(zhèn)人口大概有16.8萬。合川區(qū)人口分布示意圖中心城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)。人口規(guī)模：至2012年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口發(fā)展到60萬人；至2020年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口發(fā)展到80萬人；遠(yuǎn)景到2050年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口按100萬人控制。核心區(qū)遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)人口41萬，其中合陽：22萬，南屏：17萬，東渡：2萬。大學(xué)城片區(qū)11萬大石大學(xué)城片區(qū)11萬大石—五尊片區(qū)9萬核心區(qū)41萬思居—云門片區(qū)12萬南溪片區(qū)4萬草街—灘子片區(qū)2.7萬鹽井工業(yè)園拓展區(qū)0.3萬合川區(qū)商貿(mào)、教育商貿(mào)輻射力強(qiáng)，高校發(fā)展較快。合川區(qū)是川東北、渝西北的重要物資集散地，商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)比較繁榮。培育形成了金九時(shí)代廣場(chǎng)、濱江路和瑞山西路餐飲特色街等商業(yè)區(qū)，重百、新世紀(jì)、國美、蘇寧等商貿(mào)企業(yè)先后落戶合川，合州市場(chǎng)、建材市場(chǎng)等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)輻射周邊10多個(gè)區(qū)縣。高校園規(guī)劃建設(shè)面積12.45平方公里,現(xiàn)有育才學(xué)院、派斯學(xué)院、涉外商貿(mào)學(xué)院、移通學(xué)院等高校8所，在校學(xué)生近4萬人。合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究合川區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程說明：本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于重慶市、合川區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒和統(tǒng)計(jì)月報(bào)；本文所有商品房銷售價(jià)格和面積均以建筑面積計(jì)價(jià)?？v觀合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，大致可分為五個(gè)階段：第一階段：2000年以前，合川區(qū)剛剛實(shí)現(xiàn)商品房銷售，處于房地產(chǎn)起步階段。這一階段的主要特征是剛剛實(shí)現(xiàn)貨幣化分房不久，更多的商品房開發(fā)水平與體量都相對(duì)有限，多以集資房的形式出現(xiàn)，基本上是集中在體育場(chǎng)周邊經(jīng)濟(jì)園區(qū)為代表的老城區(qū)中心；由于是剛剛起步，所以商品房的消費(fèi)意識(shí)以及對(duì)產(chǎn)品的要求也比較簡(jiǎn)單；價(jià)格基本上是400-500元/平方米。第二階段：2000年—2003年，屬于合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模開發(fā)的時(shí)期，正好是市場(chǎng)需求集中釋放的時(shí)間，所以出現(xiàn)了供銷兩旺的市場(chǎng)狀況。以大眾花園、世紀(jì)花園、名人麗都、三星錦城為代表的真正意義上的封閉式花園小區(qū)的出現(xiàn)更是為合川人帶來了高品質(zhì)的生活；紫苑·明珠等江景豪宅及電梯房的出現(xiàn)，進(jìn)一步刺激了消費(fèi)欲望，同時(shí)也促進(jìn)了合川商品房?jī)r(jià)格的全面提升；商品房均價(jià)逐漸從原有700-800元/平方米，直接拉升到900-1000元平方米。第三階段：2004年-2006年，為合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的階段。2004年至2005年初，合川商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了一次躍升，銷售價(jià)格從800-900元/㎡飚升至1100元/㎡左右，這主要是由于合川商品房品質(zhì)整體的提升及居民加速提升的購買力，其后價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，發(fā)展平穩(wěn)；這一時(shí)期主要的特征為合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步步入需求多樣化，產(chǎn)品多元化發(fā)展趨勢(shì)；封閉式花園小區(qū)已經(jīng)屢見不鮮，大規(guī)模社區(qū)、濱江電梯房也紛紛面市，在市場(chǎng)的引導(dǎo)下合川區(qū)居民的消費(fèi)開始注重品質(zhì)化、品牌化。市場(chǎng)上產(chǎn)品的供應(yīng)出現(xiàn)多樣化、多元化現(xiàn)象，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸轉(zhuǎn)變到是以產(chǎn)品與服務(wù)為主的品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；合川區(qū)商品房住宅市場(chǎng)主要以多層為主，不少封閉式社區(qū)及濱江項(xiàng)目有相當(dāng)比例的小高層、高層；在銷售價(jià)格上，多層在1000-1200元/平方米，而電梯房則差價(jià)較大，江景房銷售單價(jià)為1800元/平方米左右，而封閉式小區(qū)電梯房售價(jià)在相對(duì)較低，在1300-1400元/平方米左右。第四階段：2007年，合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整改的一年。2007年上半年，位于涪江二橋南橋頭的逸城山水項(xiàng)目由于違規(guī)施工，引起政府的高度重視，在叫停該項(xiàng)目施工的同時(shí)，響應(yīng)中央的“百日整改”行動(dòng)，對(duì)合川的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整改，主要針對(duì)拿地手續(xù)不規(guī)范、施工不按控規(guī)進(jìn)行的項(xiàng)目進(jìn)行整改，這對(duì)小開發(fā)商和私人合作搞開發(fā)的項(xiàng)目影響較大；此時(shí)，合川區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地和施工的批準(zhǔn)都進(jìn)行得緩慢且艱難，因此市場(chǎng)的供應(yīng)項(xiàng)目主要是規(guī)模較大的項(xiàng)目(書香世家、名人麗都等)和前期項(xiàng)目的尾盤銷售，在供應(yīng)市場(chǎng)明顯不足，加上“新特區(qū)”的成立對(duì)房?jī)r(jià)的影響，合川區(qū)的房?jī)r(jià)也水漲船高，大部分項(xiàng)目的售價(jià)從“新特區(qū)”前的1600-1800元/平方米一舉突破2000元/平方米的大關(guān)。第五階段：2008年至現(xiàn)在，大規(guī)模城市重建，大量拆遷，房地產(chǎn)紅火發(fā)展。此階段雖然受08年金融危機(jī)影響，但隨著08年下半年市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)，再到09年開始紅火。此階段是受整個(gè)大市場(chǎng)的紅火，同時(shí)大規(guī)模城市重建，大量拆遷，出現(xiàn)了房地產(chǎn)剛性需求；此階段的房地產(chǎn)價(jià)格從2000元/平方米，一舉突破3000元/平方米。合川區(qū)房地產(chǎn)各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)分析合川區(qū)房地產(chǎn)施工面積分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬平方米）:合川區(qū)房層施工面積呈現(xiàn)“W型”走勢(shì)，即施工面積雖然穩(wěn)步上升，但受市場(chǎng)影響，并無規(guī)律可尋；2008年雖然受金融危機(jī)影響，但下半年良好的走勢(shì)，也讓開發(fā)商增加了施工面積；從“W型”走勢(shì)也可看出，合川區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展是階段性的發(fā)展。合川區(qū)房地產(chǎn)竣工面積分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬平方米）:施工面積呈“W型”走勢(shì)，但竣工面積卻呈現(xiàn)逐步走低的情況，2007年和2008年均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；也間接說明，施工雖然增長(zhǎng)較多，但項(xiàng)目施工時(shí)間較長(zhǎng)，造成竣工滯后。合川區(qū)房地產(chǎn)住宅竣工面積分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬平方米）:住宅竣工面積占房地產(chǎn)竣工面積的66%，合川區(qū)商業(yè)和公共建筑只占到34%，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是以商品房開發(fā)為主；相對(duì)于總體竣工面積，住宅竣工面積下降幅度更大，達(dá)到25%，也間接說明了合川區(qū)商品房開工面積多，新開發(fā)商品房項(xiàng)目多，但施工周期長(zhǎng)，所以呈現(xiàn)出住宅竣工面積下降幅度更大的現(xiàn)象。合川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資分析（合川區(qū)2003-2008，單位:萬元）:房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資增長(zhǎng)較快，達(dá)到15.9%，說明08年合川區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展仍處于高速增長(zhǎng)。典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研東?！I江城美綠居學(xué)府中央棲楓上院假日之城獅王華府合陽片區(qū)典型項(xiàng)目區(qū)位分布圖東海·濱江城美綠居學(xué)府中央棲楓上院假日之城獅王華府合陽片區(qū)江城麗景南屏江城麗景南屏片區(qū)南濱1號(hào)典型項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱東?！I江城世紀(jì)金馬·學(xué)府中央美綠居卓然·假日之城位置合陽東渡大橋旁合陽假日大道合陽義烏大道合陽假日大道總建面（萬㎡）64萬㎡13萬㎡8萬㎡15萬㎡開發(fā)情況前三期整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢1期花園洋房開發(fā)完畢，現(xiàn)開發(fā)二期高層產(chǎn)品翡翠名苑整體開發(fā)完畢建筑形態(tài)高層+小高層高層+小高層花園洋房+高層多層+高層建面區(qū)間（㎡）49-125㎡67-110㎡48-110㎡75-114㎡內(nèi)部配套商業(yè)街、游泳池幼兒園游泳池、會(huì)所、健身場(chǎng)地羽毛球場(chǎng)、游泳池羽毛球場(chǎng)、游泳池均價(jià)（元/㎡）看江3300-3400元/㎡不看江3000-3100元/㎡3200元/㎡3100元/㎡3200元/㎡主力客戶來源本地塊拆遷戶和返鄉(xiāng)團(tuán)當(dāng)?shù)鼐用褚越處熀凸珓?wù)員為主舊城改造拆遷戶和希望子女擁有良好教育的購房者私營業(yè)主及個(gè)體戶河陽城拆遷群體和考慮子女教育問題的工薪階層項(xiàng)目名稱棲楓上院馳華·獅王華府江城麗景南濱一號(hào)位置合陽棲楓路合陽瑞山西路南屏希爾安大道南屏勁力廣場(chǎng)前總建筑面積（萬㎡）5萬㎡5.7萬㎡10萬㎡開發(fā)情況先開發(fā)多層產(chǎn)品總體開發(fā)建筑形態(tài)多層+高層多層+小高層高層花園洋房建面區(qū)間（㎡）60-104㎡70-120㎡76-122㎡內(nèi)部配套羽毛球場(chǎng)等簡(jiǎn)單運(yùn)動(dòng)設(shè)施健身設(shè)施高爾夫推桿場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、網(wǎng)球場(chǎng)均價(jià)（元/㎡）未定2800元/㎡3200元/㎡主力客戶來源合陽周邊拆遷戶合陽周邊購房者南屏公務(wù)員、教師、醫(yī)生等工薪階層合川區(qū)典型項(xiàng)目個(gè)案分析（見鏈接文檔）。合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)合川區(qū)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況與重慶主城區(qū)同步。重慶主城區(qū)市場(chǎng)回暖拐點(diǎn)主要是2009年2月份，4月份開始，成交量開始大幅上漲，而合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況類似。2010年雖然調(diào)控加劇，合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚少。拆遷量大、新增項(xiàng)目較少、造成市場(chǎng)供不應(yīng)求。隨著老城改造，由于房屋拆遷而購買房屋的行為成為了上半年成交的主力；由于08年的冰點(diǎn)市場(chǎng)，使得開發(fā)商推遲開發(fā)節(jié)奏，在加之開發(fā)商對(duì)09年市場(chǎng)預(yù)計(jì)不足，造成了09年新開工面積較少，在需求大增的情況下，到2010年市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求。房地產(chǎn)價(jià)格呈上升走勢(shì)。天晟公司近幾年對(duì)合川區(qū)監(jiān)測(cè)顯示：07年住宅整體均價(jià)在2000元/㎡以內(nèi),08年住宅整體均價(jià)2500元/㎡,09年住宅整體均價(jià)3200元/㎡,10年住宅整體均價(jià)逼近4000元/㎡；盡管國家先后兩次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但仍未阻擋區(qū)域價(jià)格上升勢(shì)頭,天晟公司認(rèn)為,合川區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)格仍將呈攀升趨勢(shì)。合陽區(qū)為目前開發(fā)及購房熱點(diǎn)區(qū)域。合川區(qū)在售的項(xiàng)目中，合陽城板塊占據(jù)絕大部分；其良好的規(guī)劃、完善的配套成為現(xiàn)目前開發(fā)及購房熱點(diǎn)區(qū)域；成交價(jià)格逐步回升，部分區(qū)域已然回到07年最高水平。合川區(qū)樓市總體評(píng)判現(xiàn)目前合川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)方向仍然是以合陽片區(qū)為主導(dǎo)，作為新興區(qū)域的南屏片區(qū)樓市為輔助的發(fā)展方向，但隨著合陽片區(qū)舊城改造的完成和越來越稀缺的土地資源，合陽城的開發(fā)量將逐步淡化，而南屏區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善和政府的大力扶持，未來南屏的樓市將出現(xiàn)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。合川區(qū)商業(yè)規(guī)劃調(diào)查及研究規(guī)劃目標(biāo)以渝北、川東區(qū)域性商貿(mào)中心城市為建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步增強(qiáng)批發(fā)零售業(yè)綜合實(shí)力，構(gòu)建布局合理、規(guī)模適宜、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善的商業(yè)體系。商貿(mào)規(guī)劃結(jié)合合陽舊城更新，努力構(gòu)建區(qū)域商業(yè)中心區(qū)，基本構(gòu)成“兩圈三片”的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。合川區(qū)分區(qū)商業(yè)規(guī)劃示意圖北城商圈北城商圈：圍繞獨(dú)特的三江地域特色，以打造淳樸平和的市民生活方式為著眼點(diǎn)，北城商圈突出大眾消費(fèi)，以?°產(chǎn)品和服務(wù)種類最為豐富，最具地方風(fēng)味的商業(yè)文化為特色。南城商圈：發(fā)掘高消費(fèi)能力與高尚生活方式之間的聯(lián)系，突出品質(zhì)生活，以?°商務(wù)活動(dòng)最為活躍，現(xiàn)代商業(yè)文化氣息濃厚為特色。高校園區(qū)商業(yè)片區(qū)：發(fā)展要圍繞高校師生為中心，分階段重點(diǎn)發(fā)展，形成以購物、餐飲、文化、休閑、娛樂為主的商業(yè)功能，同時(shí)滿足周邊居民的消費(fèi)需求。東渡商業(yè)片區(qū)：發(fā)展以釣魚城旅游景區(qū)為核心，圍繞旅游業(yè)配套發(fā)展休閑娛樂、酒店住宿、特色餐飲、旅游商品展銷等旅游商業(yè)。沙溪商業(yè)片區(qū)：發(fā)展圍繞工業(yè)園區(qū)開發(fā)，重點(diǎn)打造物流園區(qū)，配套發(fā)展零售網(wǎng)點(diǎn)。合川區(qū)商業(yè)整體分析合川區(qū)作為重慶市北部區(qū)域中心大城市，區(qū)域商業(yè)中心的特征尚不突出。作為城市經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)業(yè)，合川區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模還不夠大，影響力還不夠?qū)?，商業(yè)檔次還需要提高。合川區(qū)建設(shè)大城市的宏偉目標(biāo)，對(duì)市級(jí)商業(yè)中心的規(guī)劃布局和建設(shè)提出了更高的要求。重慶市對(duì)區(qū)域性中心大城市賦予了更大的管理權(quán)限，提供了更大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也提出了更高的發(fā)展希望。城市發(fā)展已由過去重點(diǎn)開發(fā)合陽老城，轉(zhuǎn)為向南屏片區(qū)不斷擴(kuò)展。隨著大學(xué)城的建設(shè)，城市也將向西擴(kuò)展。整個(gè)合川區(qū)未來的發(fā)展也不單單局限在合川區(qū)核心區(qū)內(nèi)，整個(gè)主城各片都有了自己發(fā)展的方向。在國內(nèi)眾多大中城市拉大城市框架、新城建設(shè)日新月異的同時(shí)，城市商圈變遷與興衰成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。眾多城市正在演繹著快速成長(zhǎng)的神話：因一條路崛起一座新城、因一座新城引發(fā)一次經(jīng)濟(jì)中心的大遷徙、因一個(gè)CBD帶動(dòng)一次新商圈革命。商圈繁榮，表征著城市的繁榮！合川區(qū)的城市發(fā)展需要商圈的帶動(dòng)！隨著合川區(qū)城市發(fā)展重心的日漸南移，象征城市形象的商圈怎能不跟上城市軸線南移的腳伐，高歌南進(jìn)？當(dāng)我們仔細(xì)審視我們生活多年的老城市時(shí)，我們迎面撞上了這樣的疑問：如果北城商圈尚未飽和，那南屏商圈又以何來吸引消費(fèi)？新商圈的興起，是否必然以舊商圈的沒落為代價(jià)？。合川區(qū)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與方向商業(yè)形象商業(yè)形象產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可塑程度可優(yōu)化提升的空間南屏商業(yè)中心商業(yè)形象價(jià)值不足，具有較大的提升空間。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人口組成等歷史原因的影響，目前合陽商業(yè)中心區(qū)的形象不夠突出，檔次、價(jià)值感略顯不足。且商業(yè)的整體規(guī)劃顯得較為凌亂，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等人流較多、較雜的商業(yè)分布在中心區(qū)，影響整體的購物環(huán)境。釣魚島的發(fā)展，帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)賦予南屏商業(yè)發(fā)展機(jī)遇。大學(xué)城的規(guī)劃，釣魚城的整體開發(fā)打造，有利于調(diào)整改善合川現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，借助產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，能夠有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升人們的消費(fèi)水平，增加對(duì)于商業(yè)的消費(fèi)需求，對(duì)于本項(xiàng)目而言無疑將起到較大的促進(jìn)作用，使商業(yè)的成熟速度進(jìn)一步提升。新興開發(fā)區(qū)的背景，決定了南屏的商業(yè)具有極大可塑性。南屏作為合川主城新興的開發(fā)區(qū)域，肩負(fù)著促進(jìn)合川發(fā)展的重任。行政中心的搬遷，大量房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，充分代表著大力發(fā)展南屏的決心。因此相比于合陽的成熟商業(yè)氛圍而言，南屏具備了較強(qiáng)的可塑性，城市商業(yè)的升級(jí)，商務(wù)、休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必將在南屏片區(qū)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目SWOT分析及價(jià)值發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）內(nèi)容地段處于合川區(qū)新行政中心，緊鄰白鹿山休閑片區(qū)，與高速路咫尺之遙。濱江本項(xiàng)目觀江效果好，地塊前面無其它建筑。城市景觀本項(xiàng)目所在區(qū)域沒有老城的“臟、亂、差”，城市形象舒展，人居形象相比老城區(qū)有較大優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（W）內(nèi)容周邊生活配套由于是新開發(fā)區(qū)，周邊配套還較欠缺，特別是與主城相比，休閑和購物等配套相當(dāng)欠缺。交通劣勢(shì)公交車少，出行到主干道正在修建中，便利度低。機(jī)會(huì)（O）內(nèi)容地塊自身項(xiàng)目能打造很好的濱江品質(zhì)和高檔社區(qū)。噪音環(huán)境遠(yuǎn)離主干道，噪音較小，濱江風(fēng)情味會(huì)更濃，能打造較高居住品質(zhì)。威脅（T）內(nèi)容拆遷合川區(qū)大量拆遷預(yù)計(jì)在2010年結(jié)束，如無拆遷的剛性需求支撐，合川區(qū)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)需求會(huì)受到較大影響。市場(chǎng)行情由于08年和09年的火紅，大量項(xiàng)目面市，如市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)轉(zhuǎn)向，客戶觀望氣氛產(chǎn)生，難免產(chǎn)生價(jià)格戰(zhàn)，而本項(xiàng)目所處地段，容易受到其它項(xiàng)目的價(jià)格侵略。規(guī)劃威脅項(xiàng)目前有一地塊沒有進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目未來的商業(yè)產(chǎn)品受到的威脅很大。SWOT交叉分析用地段優(yōu)勢(shì)弱化區(qū)域抗性劣勢(shì)。雖然南屏片區(qū)的幅射力和吸附力還有待提高，但作為新行政和文化中心地段，其升值潛力和區(qū)域地位可以很好抵消現(xiàn)在的區(qū)域抗性。用濱江優(yōu)勢(shì)弱化交通劣勢(shì)。雖然交通劣勢(shì)很待改觀，但聯(lián)系到本項(xiàng)目的濱江生活，其客戶必然對(duì)交通抗性不大，且合川出租車起步價(jià)3元，能很好稀釋公交的不便。用項(xiàng)目品質(zhì)對(duì)抗拆遷威脅。拆遷更多是一次置業(yè)者，雖然拆遷在2010年可能完畢，但帶來的效應(yīng)只是中低端客戶減少，對(duì)追求濱江生活的客戶卻影響不大，所以本項(xiàng)目應(yīng)打造在合川市場(chǎng)中的高品質(zhì)形象，去對(duì)抗未來市場(chǎng)可能的不景氣。用地塊自身機(jī)會(huì)和規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)對(duì)抗產(chǎn)品規(guī)劃。雖然最新規(guī)劃規(guī)范使得本項(xiàng)目很難再做“贈(zèng)送面積”，但只要做出產(chǎn)品的舒適度、建筑的差異化，加上良好的觀江規(guī)劃，可對(duì)抗其它項(xiàng)目的高附加值產(chǎn)品。項(xiàng)目自身價(jià)值分析項(xiàng)目總體目標(biāo)：深度剖析產(chǎn)品自身素質(zhì)，通過分析市場(chǎng)、區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際情況。挖掘出項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)潛力和亮點(diǎn),在控制成本的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打造成為領(lǐng)先合川、同步主城的一流的濱江豪宅，塑造產(chǎn)品自身鮮明的個(gè)性特征，形成獨(dú)特的差異化優(yōu)勢(shì)，使之成為市場(chǎng)所青睞，并具有品牌感召力的品質(zhì)概念小區(qū)，樹立合川區(qū)品質(zhì)樣板樓盤新標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)公司項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化，將公司品牌影響力提升到一個(gè)新高度。項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘：序號(hào)價(jià)值體系價(jià)值點(diǎn)闡述1先天價(jià)值地段價(jià)值合川區(qū)新城區(qū)，未來城市休閑中心區(qū)，商政中心2觀江價(jià)值被小安溪和涪江環(huán)抱，360度全江景3親水價(jià)值臨涪江和小安溪最近的項(xiàng)目，親水效果好4城市景觀價(jià)值緊鄰城市休閑廣場(chǎng)，面對(duì)合川區(qū)中心城區(qū)合陽區(qū)，背靠白鹿山休閑旅游區(qū)5稀缺價(jià)值城市濱江地塊不斷減少，又近距離臨江的地塊更少。隨著濱江沿線不斷打造，未來濱江項(xiàng)目將更具品質(zhì)。6產(chǎn)品價(jià)值小崖景板式洋房7后天價(jià)值戶內(nèi)居住價(jià)值陽臺(tái)、外飄窗、大落地窗、雙陽臺(tái)等。8戶外休閑價(jià)值獨(dú)具特色珍貴樹木，情趣小品等。9生活便捷價(jià)值商業(yè)配套、健身設(shè)施等。10建筑收藏價(jià)值立面色彩搭配、材料和保溫等。11建筑使用價(jià)值節(jié)能、新型建材、防盜保衛(wèi)配置等。12項(xiàng)目整體感知價(jià)值規(guī)劃布局、間距、通風(fēng)、朝向、采光的合理布置等。13心理滿足價(jià)值通過推廣和包裝，賦予項(xiàng)目?jī)?yōu)雅的、體面的生活。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想與模擬產(chǎn)品配置模擬根據(jù)政府提出各地塊占地面積、容積率和覆蓋率指標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研客戶對(duì)產(chǎn)品的需求，特對(duì)本項(xiàng)目各地塊提出如下產(chǎn)品模擬配置，以方便作出經(jīng)濟(jì)測(cè)算。住宅產(chǎn)品配置建議A-1_33層建筑戶型及面積配置表戶型單層數(shù)

（套）總層數(shù)

（層）單幢數(shù)

（套）面積套內(nèi)面積

（㎡）單層套內(nèi)面積

（㎡）單幢套內(nèi)面積

（㎡）建筑面積

（㎡）單層建筑面積

（㎡）單幢建筑面積

（㎡）二室兩廳2336670.00140.004620.0084.00168.005544.00二室兩廳2336675.27150.534967.4990.32180.645960.99三室兩廳2336684.00168.005544.00100.80201.606652.80合計(jì)633198229.27458.5315131.49275.12550.2418157.79總幢數(shù)6總建筑面積（㎡）108946.74A-2_33層建筑戶型及面積配置表戶型單層數(shù)

（套）總層數(shù)

（層）單幢數(shù)

（套）面積套內(nèi)面積

（㎡）單層套內(nèi)面積

（㎡）單幢套內(nèi)面積

（㎡）建筑面積

（㎡）單層建筑面積

（㎡）單幢建筑面積

（㎡）二室兩廳2336671.37142.754710.7485.65171.305652.89二室兩廳2336677.00154.005082.0092.40184.806098.40三室兩廳2336687.00174.005742.00104.40208.806890.40合計(jì)433132235.37470.7515534.74282.45564.9018641.69總幢數(shù)4總建筑面積（㎡）74566.77B-1_33高層建筑戶型及面積配置表戶型單層數(shù)

（套）總層數(shù)

（層）單幢數(shù)

（套）面積套內(nèi)面積

（㎡）單層套內(nèi)面積

（㎡）單幢套內(nèi)面積

（㎡）建筑面積

（㎡）單層建筑面積

（㎡）單幢建筑面積

（㎡）二室兩廳2336675.00150.004950.0090.00180.005940.00二室兩廳2336678.42156.845175.6094.10188.206210.72三室兩廳2336689.00178.005874.00106.80213.607048.80合計(jì)433132242.42484.8415999.60290.90581.8019199.52總幢數(shù)5總建筑面積（㎡）95997.60B-2_33高層建筑戶型及面積配置表戶型單層數(shù)

（套）總層數(shù)

（層）單幢數(shù)

（套）面積套內(nèi)面積

（㎡）單層套內(nèi)面積

（㎡）單幢套內(nèi)面積

（㎡）建筑面積

（㎡）單層建筑面積

（㎡）單幢建筑面積

（㎡）二室兩廳2336675.81151.625003.3992.49184.976104.14二室兩廳2336679.00158.005214.0096.38192.766361.08合計(jì)23366154.81309.6210217.39188.87377.7312465.22總幢數(shù)7總建筑面積（㎡）87256.53B-3_11+1小高層建筑戶型及面積配置表戶型單層數(shù)

（套）總層數(shù)

（層）單幢數(shù)

（套）面積套內(nèi)面積

（㎡）單層套內(nèi)面積

（㎡）單幢套內(nèi)面積

（㎡）建筑面積

（㎡）單層建筑面積

（㎡）單幢建筑面積

（㎡）三室兩廳11212103.55103.551242.59119.08119.081428.98四室兩廳11212107.00107.001284.00123.05123.051476.60合計(jì)22424210.55210.552526.59242.13242.132905.58總幢數(shù)22總建筑面積（㎡）63922.78戶型比例配置如下戶型戶數(shù)戶型比二室兩廳990.0022.39%二室兩廳1914.0043.28%三室兩廳1254.0028.36%四室二廳264.005.97%合計(jì)4422.00100.00%按3.2人/戶計(jì)算，計(jì)劃人口為14150人。商業(yè)產(chǎn)品配置建議方位層數(shù)臨街長(zhǎng)

(米)A-1臨街獨(dú)立商鋪基本開間進(jìn)深建筑面積

（㎡）層數(shù)

（層）層高

（米）個(gè)數(shù)建筑面積

(㎡)臨江商業(yè)

（北：臨涪江）一層195.003.6015.0054.001.005.1054.172925.00二層195.003.6013.0046.801.004.5054.172535.00三層195.003.6011.0039.601.004.2054.172145.00小計(jì)7605.00臨江商業(yè)（東）一層120.003.6012.0043.201.005.1027.781200.00臨江商業(yè)（南）一層245.003.6012.0043.201.005.1068.062940.00臨江商業(yè)（西）一層55.003.6012.0043.201.005.109.72420.00合計(jì)268.0612165.00方位層數(shù)臨街長(zhǎng)

(米)A-2臨街獨(dú)立商鋪基本開間進(jìn)深建筑面積

（㎡）層數(shù)

（層）層高

（米）個(gè)數(shù)建筑面積

(㎡)臨江商業(yè)（東）一層154.003.6013.0046.801.005.1042.782002.00臨江商業(yè)（南）一層115.003.6015.0054.001.005.1026.391425.00臨江商業(yè)

（西：臨小安溪）一層130.003.6013.0046.801.005.1036.111690.00臨江商業(yè)（北）一層91.003.6013.0046.801.005.1019.72923.00合計(jì)125.006040.00方位層數(shù)臨街長(zhǎng)

(米)B-1臨街獨(dú)立商鋪基本開間進(jìn)深建筑面積

（㎡）層數(shù)

（層）層高

（米）個(gè)數(shù)建筑面積

(㎡)臨江商業(yè)

（北：臨涪江）一層303.003.6015.0054.001.005.1084.174545.00二層303.003.6013.0046.801.004.5084.173939.00三層303.003.6011.0039.601.004.2084.173333.00小計(jì)252.5011817.00臨江商業(yè)（東）一層56.003.6013.0046.801.005.1010.00468.00臨江商業(yè)（南）一層279.003.6013.0046.801.005.1071.943367.00臨江商業(yè)（西）一層116.003.6013.0046.801.005.1026.671248.00合計(jì)361.1116900.00方位層數(shù)臨街長(zhǎng)

(米)B-2臨街獨(dú)立商鋪基本開間進(jìn)深建筑面積

（㎡）層數(shù)

（層）層高

（米）個(gè)數(shù)建筑面積

(㎡)臨江商業(yè)（東）一層39.003.6013.0046.801.005.1010.83507.00臨江商業(yè)（南）一層臨江商業(yè)（西）一層162.003.6013.0046.801.005.1039.441846.00臨江商業(yè)（北）一層70.003.6013.0046.801.005.1013.89650.00合計(jì)64.173003.00總計(jì)818.3338108.00考慮到未來的物業(yè)不以持有為主要目的，商業(yè)產(chǎn)品設(shè)置主要以臨街商鋪為主，主要街面以涪濱南路濱江商業(yè)街為主題，設(shè)置有3層，總商業(yè)量有38108平方米。項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)想序

號(hào)物業(yè)

類型單

位地下

面積A-1A-2B-1B-2B-3合計(jì)項(xiàng)類商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅住宅1層數(shù)層1.00333133333133122幢數(shù)幢/邊1.00464445372260.003單層

面積㎡48378.707485.00550.246040.00564.909628.00581.803003.00377.73242.1378734.234建筑覆

蓋面積㎡7485.001650.716040.00753.209628.00969.673003.002644.145326.9037500.625建筑

面積㎡48378.7012165.00108946.746040.0074566.7716900.0095997.603003.0087256.5363922.78519059.846層高米5.1013.8099.005.1099.0013.8099.005.1099.0036.00建筑密度7平均

層高米5.104.603.005.103.004.603.005.103.003.0029.26%8停車泊位個(gè)1626項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議序號(hào)項(xiàng)類單位數(shù)據(jù)測(cè)算值備注1土地面積畝192.22㎡128149.00666.67㎡/畝2容積率3.673總建筑面積㎡519059.82（1）地上建筑面積㎡470681.12其中：A、住宅面積㎡430690.40B、商業(yè)面積㎡38108.00C、配套面積㎡1882.72按地上建筑面積0.4%計(jì)（2）地下建筑面積㎡48378.70總停車位1626地下停車位個(gè)1382住宅每300㎡配1個(gè)，商業(yè)每200㎡配1個(gè)地上停車位個(gè)244點(diǎn)總車位15%（設(shè)定）4建筑密度≤%35.005建筑占地面積≤㎡44852.156綠化率≥%30.007綠化占地面積≥㎡38444.708建筑平均層數(shù)層10.49限高100米項(xiàng)目各地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議項(xiàng)類單位A-1A-2B-1B-2B-3土地面積畝46.4130.8948.5838.8427.51㎡30941.0020593.0032386.0025892.0018337.00容積率3.933.933.503.503.50總建筑面積㎡134211.5689223.48125384.6499721.6370518.51（1）地上建筑面積㎡121598.1380930.49113351.0090622.0064179.50其中：A、住宅面積㎡108946.7474566.7795997.6087256.5163922.78B、商業(yè)面積㎡12165.006040.0016900.003003.00C、配套面積㎡486.39323.72453.40362.49256.72（2）地下建筑面積㎡12613.438292.9912033.649099.636339.01總停車位424279404306213地下停車位個(gè)360237344260181地上停車位個(gè)6442614632建筑密度≤%35.0035.0035.0035.0035.00建筑占地面積≤㎡10829.357207.5511335.109062.206417.95實(shí)際建筑占地面積≤%9135.716793.2010597.675647.145326.90實(shí)際建筑密度≤㎡29.53%32.99%32.72%21.81%29.05%綠化率≥%30.0030.0030.0030.0030.00綠化占地面積≥㎡9282.306177.909715.807767.605501.10建筑平均層數(shù)層11.2311.2310.0010.0010.00項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估項(xiàng)目基礎(chǔ)條件土地使用條件項(xiàng)目地塊分為五塊，其占面積如下表：?jiǎn)挝籄-1A-2B-1B-2B-3畝46.4130.8948.5838.8427.51㎡30941.0020593.0032386.0025892.0018337.00項(xiàng)目地塊取得費(fèi)用：根據(jù)甲方介紹，項(xiàng)目土塊起拍價(jià)100萬元/畝，暫按160萬元/畝估算。規(guī)劃允許條件根據(jù)甲方提供的公示拍賣資料顯示：該地塊使用性質(zhì)為出讓地，擬建物業(yè)包括公建、住宅，綜合容積率不超過3.67，綠化率不低于30%，建筑密度不超過30%。按常規(guī)：項(xiàng)目建筑高度應(yīng)不超過100米，停車泊位規(guī)定：公建每200～300㎡一個(gè)、住宅每300～500㎡一個(gè)。暫取：公建1個(gè)/200㎡，住宅1個(gè)/300㎡。重慶市房地產(chǎn)經(jīng)營的有關(guān)政策法規(guī)及規(guī)費(fèi)條件據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，重慶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程所需繳納的各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)（包括開發(fā)規(guī)費(fèi)及銷售稅費(fèi)）約占房?jī)r(jià)的10%左右。其中：建設(shè)規(guī)費(fèi)150元/㎡，異地人防費(fèi)30元/㎡，其它規(guī)費(fèi)約10元/㎡；契稅：住宅1%，商業(yè)物業(yè)3%。地塊附近樓盤的成交價(jià)格水平據(jù)調(diào)查，地塊附近樓盤的成交價(jià)格在3300~4200元/㎡之間變動(dòng)，其平均價(jià)格目前為3600元/㎡。開發(fā)經(jīng)營周期一個(gè)50萬㎡的項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、報(bào)建、融資、施工、推廣、銷售到交房全過程，如果運(yùn)作正常、分期開發(fā)且市場(chǎng)形式較好，開盤銷售前需花6個(gè)月，開盤后根據(jù)開發(fā)分期情況一般需1～1.5年。整個(gè)開發(fā)經(jīng)營周期需要3~5年。本項(xiàng)目分為四期開發(fā)（見前述）。項(xiàng)目銷售預(yù)期估算項(xiàng)目銷售面積根據(jù)第四章規(guī)劃建議設(shè)想，得出本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。項(xiàng)目除配套用房和設(shè)備用房不銷售外，其余產(chǎn)品將全部通過銷售途徑回收所有投資及其增值。其銷售范圍及面積分別為：住宅：430690.42㎡。商鋪：38108.00㎡。車位：1382個(gè)（暫未考慮地上部分車位銷售）。項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格估測(cè)根據(jù)本報(bào)告市場(chǎng)研究結(jié)果，結(jié)合當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格水平和本項(xiàng)目定位檔次，報(bào)告預(yù)測(cè)：本項(xiàng)目的住宅價(jià)格可依據(jù)具體樓層和戶型，高層均價(jià)定為3800元/㎡，小高層均價(jià)4200元㎡；商鋪均價(jià)6144元/㎡；車位均價(jià)5萬元/個(gè)。項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測(cè)算住宅部分銷售收入：SA-1=108946.74×3800=41399.76萬元SA-2=74566.77×3800=28355.37萬元SB-1=95997.60×3800=36479.09萬元SB-2=87256.53×3800=33157.48萬元SB-3=63922.78×4200=26847.57萬元SZ=SA-1+SA-2+SB-1+SB-2+SB-3=166219.27萬元商鋪部分：SMA-1=7485×7000+2535×4500+2145×4000=7238.25萬元SMA-2=6040×7000=4228萬元SMB-1=9628×7000+3939×4500+3333×4000=9845.35萬元SMB-2=3003×7000=2102.10萬元SM=SMA-1+SMA-2+SMB-1+SMB-2=23413.70萬元車位部分：SCA-1=360×50000=1802萬元SCA-2=237×50000=1185萬元SCB-1=344×50000=1719萬元SCB-2=260×50000=1300萬元SCB-3=181×50000=906萬元SC=SCA-1+SCA-2+SCB-1+SMB-2+SCB-3=6911萬元銷售總收入：S=SZ+SM+SC=195265.76萬元項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算土地取得費(fèi)用:土地面積：192.22畝。土地費(fèi)用，目前招牌掛公示價(jià)格為150萬元/畝，估算成交價(jià)格160萬元/畝（含土地出讓金開發(fā)商提示）。即C1=192.22×160=30755.61萬元。建筑安裝工程費(fèi)用（含設(shè)備費(fèi)用）:根據(jù)重慶市小高層框架結(jié)構(gòu)建筑物的建安成本一般為1200~1350元/㎡，高層一般為1300~1500元/㎡，多層800~900元/㎡。結(jié)合本項(xiàng)目的地質(zhì)情況和建筑結(jié)構(gòu)狀況，以及合川建筑市場(chǎng)，本報(bào)告分別取1300元//㎡和1450元/㎡、900元/㎡。則有：C2=368393.62×1450+64179.50×1300+86486.00×900=69544.21萬元。土地整治費(fèi)用：根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目電子圖初粗測(cè)算得出，本項(xiàng)目土方量有近68萬方，目前重慶市場(chǎng)地平整費(fèi)大約25-45元/立方不等。本項(xiàng)目取25元/立方。則有：C3=68×25=1697.97萬元。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：本項(xiàng)目按20元/㎡計(jì)，主要內(nèi)容包括方案設(shè)計(jì)、初設(shè)、施工圖和圖紙審核等。C4=519059.82×20=1038.12萬元。開發(fā)規(guī)費(fèi)：包括土地管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、規(guī)劃方案審查費(fèi)、消防審查費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、城建配套費(fèi)（市政配套費(fèi)）、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程標(biāo)底審查費(fèi)、工程檔案保證金、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、供電貼費(fèi)、供水供氣管網(wǎng)設(shè)施有償使用費(fèi)、排水設(shè)施有償使用費(fèi)、綠化管理費(fèi)等等。根據(jù)對(duì)重慶市各項(xiàng)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：重慶市的城建配套費(fèi)（市政配套費(fèi)）合川區(qū)收取150元/㎡，異地人防費(fèi)30元/㎡，其余費(fèi)用大約10元/㎡。所以，本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)費(fèi)按建筑面積計(jì)算取190元/㎡，則本項(xiàng)目所需開發(fā)規(guī)費(fèi)為：C5=519059.82×190=785萬元。不可預(yù)見費(fèi)：考慮到開發(fā)過程中的高投資、時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大等特點(diǎn)，有許多無法預(yù)見到突發(fā)事件，或材料等因素，按5%作為不可預(yù)見費(fèi)。則：C6=（C1+C2+C3+C4+C5）×5%112898.05×5%=5644.90萬元。管理費(fèi)用：包括管理人員工資、酬金、獎(jiǎng)金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關(guān)應(yīng)酬等費(fèi)用?？紤]項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期，本報(bào)告按上述五項(xiàng)成本之和的3%估計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)，即：C7=（C1+C2+C3+C4+C5）×3%=3386.94萬元。貸款利息:本項(xiàng)目貸款利息應(yīng)根據(jù)可能借款需求估算。一般而言，項(xiàng)目分期開發(fā)、滾動(dòng)運(yùn)行所要求的資金來源可劃分為四個(gè)“四分之一”，即：自有資金（占總投資1/4）、施工單位墊資（1/4）、房屋預(yù)售款（1/4）、銀行借款（1/4）。因此，真正需要貸款的一般僅為直接投資的1/4。則本項(xiàng)目在滾動(dòng)開發(fā)模式下，其貸款利息按前述五項(xiàng)成本之和以銀行中長(zhǎng)期開發(fā)貸款年利率6.84%和項(xiàng)目平均貸款年限2年估算：C8=（C1+C2+C3+C4+C5）×25%×6.84%×2=3861.11萬元。銷售費(fèi)用:本項(xiàng)目為住宅小區(qū)，規(guī)模較大，開發(fā)經(jīng)營周期預(yù)計(jì)3~5年，估計(jì)銷售投入約為銷售總收入的3%左右。則有：C9=195265.76×3%=5857.97萬元。銷售稅費(fèi):根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售后的稅費(fèi)有：契稅：住宅銷售額的1%，商業(yè)銷售額的3%。C10=SZ×1%+(SM+SC)×3%=164940.82×1%+30324.94×3%=2559.16萬元。營業(yè)稅及附加：總銷售額的5.95%計(jì)算。C11=S×5.95%=195265.76×5.95%=11520.68萬元。土地增值稅：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)取值總銷售額的1.5%。C12=S×1.5%=195265.76×1.5%=2928.99萬元。稅費(fèi)總計(jì)。C13=C10+C11+C12=17008.82萬元。成本費(fèi)用總和:C=C1+C2+C3+C4+C5+C6+C7+C8+C9+C13=148657.80萬元（見下表——升華·合川濱江項(xiàng)目投資估算）序

號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用名稱單位單位指標(biāo)金額(萬元)單方成本

(元/m2)一開發(fā)費(fèi)用m2519059.82112898.052175.05土地費(fèi)用m2519059.8230755.61200.00場(chǎng)地平整費(fèi)m2519059.821697.9732.71規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)m2519059.821038.1220.00高層建安費(fèi)用m2368393.6253417.071450.00小高層建安費(fèi)用m264179.508343.341300.00商業(yè)部分m286486.707783.80900.00開發(fā)規(guī)費(fèi)m2519059.829862.14190.00二管理費(fèi)用m2519059.8218750.93361.25財(cái)務(wù)費(fèi)用m2519059.823861.1174.39管理費(fèi)用m2519059.823386.9465.25營銷費(fèi)用m2519059.825857.97112.86其它不可預(yù)見費(fèi)用m2519059.825644.90108.75三總投資m2519059.82131648.982536.30四契稅%3.002559.1649.30五營業(yè)稅及附加%5.9011520.68221.95六土地增值稅%1.502928.9956.43七項(xiàng)目費(fèi)用總計(jì)m2519059.82148657.802863.98八銷售收入㎡519059.82195265.763761.91九開發(fā)利潤(rùn)㎡519059.8246607.96897.93項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估投資總利潤(rùn)開發(fā)