房地產(chǎn)案例分析-

2021年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?考前輔導(dǎo)高炳華華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授博士住建部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會(huì)委員英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師學(xué)會(huì)專業(yè)會(huì)員中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10/11/20231主講內(nèi)容：一、考試題型及其涉及的內(nèi)容與學(xué)習(xí)方法二、?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?知識(shí)總結(jié)三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書四、估價(jià)報(bào)告的常見錯(cuò)誤及模擬改錯(cuò)▲10/11/20232一、考試題型及其涉及的內(nèi)容與學(xué)習(xí)方法(一)考試題型及其涉及的內(nèi)容1.問答題(30分)◎涉及的內(nèi)容包括：估價(jià)前提、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的界定及其特點(diǎn)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的影響(市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響)、價(jià)值內(nèi)涵(定義)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題(如參數(shù)的選取等)、拆遷估價(jià)與抵押估價(jià)的特定問題等?！?0/11/20233◎答題要點(diǎn)：理清思路、找出依據(jù)、答出要點(diǎn)。一般來說，每道問答題都會(huì)有特定的目的，即該道題主要考核學(xué)生什么方面的知識(shí)，估計(jì)考生會(huì)依常規(guī)怎樣思考該問題，從而設(shè)置一道道“障礙〞或“機(jī)關(guān)〞，讓一般考生誤入“歧途〞而答題偏離方向或答不出來，從而拉大了考生在考分上的差距。因此，考生在做問答題時(shí)，首先要理清思路，分析出題者的意圖，找準(zhǔn)該題要考的知識(shí)點(diǎn)；然后，根據(jù)知識(shí)點(diǎn)的所涉及的內(nèi)容找出依據(jù)，條理清晰、層次清楚的答出要點(diǎn)(3～5點(diǎn))?！?0/11/202342.單項(xiàng)選擇題(20分)◎涉及的內(nèi)容主要包括：估價(jià)依據(jù)(適用法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見等)、估價(jià)方法的選用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確實(shí)定、價(jià)值定義、估價(jià)對(duì)象的界定及其特點(diǎn)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題、拆遷估價(jià)與抵押估價(jià)的特定問題等?！虼痤}要點(diǎn)：找出依據(jù)(只選一個(gè)答案)。一般來說，單項(xiàng)選擇題要考的知識(shí)點(diǎn)比問答題更明確、更突出，考生一定要找出依據(jù)、找對(duì)依據(jù)后，進(jìn)行選擇，且選擇的答案是唯一的?！?0/11/202353.指錯(cuò)題(40分)◎涉及內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律、法規(guī)、條例、?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?、?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?、?城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?等對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體要求。◎答題要點(diǎn)：仔細(xì)閱讀報(bào)告、分析錯(cuò)誤類型、對(duì)錯(cuò)誤項(xiàng)的錯(cuò)誤程度進(jìn)行排序后依次填入13個(gè)序號(hào)后面的空格處。▲10/11/20236■值得注意的是，很多考生在做“指錯(cuò)題〞時(shí)，并不是指不出錯(cuò)誤，而是因?yàn)榇痤}方法不正確〔答題不標(biāo)準(zhǔn)、不符合要求〕而失了很多分，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：■一是考生雖然指出了很多錯(cuò)誤，其中有很多都是正確答案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了13個(gè)正確答案，但因?yàn)樵?3個(gè)編序號(hào)的有效答案中存在較多的不正確答案，導(dǎo)致得分較低?！龆强忌驯緦儆谝粋€(gè)正確答案的內(nèi)容分成兩個(gè)或多個(gè)答案，占據(jù)了多個(gè)序號(hào)或多個(gè)答案的位置而失分。■三是考生把本屬于兩個(gè)或多個(gè)答案的內(nèi)容寫在一個(gè)序號(hào)上或一個(gè)答案的位置上而失分。■四是考生雖然指出了錯(cuò)誤之處，但因錯(cuò)誤的理由表述不正確而失分。10/11/20237■針對(duì)以上情況，結(jié)合“指錯(cuò)題〞的答題要求和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，建議考生應(yīng)采取如下措施：一是考生應(yīng)將估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤在草稿紙上一一列出，并根據(jù)錯(cuò)誤的嚴(yán)重程度進(jìn)行排序，將錯(cuò)誤嚴(yán)重的、自己有把握的，特別是以前考試中出現(xiàn)過的類似錯(cuò)誤排在前面，然后依次寫入答題紙的13個(gè)序號(hào)上，且一個(gè)序號(hào)對(duì)應(yīng)一個(gè)答案。二是考生要清楚估價(jià)報(bào)告的錯(cuò)誤之處主要集中在“估價(jià)技術(shù)報(bào)告〞，一般來說，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告〞中的錯(cuò)誤項(xiàng)占60%或70%以上，而“估價(jià)技術(shù)報(bào)告〞中的錯(cuò)誤又主要集中在“估價(jià)測(cè)算過程〞。10/11/20238三是考生如果在“估價(jià)對(duì)象〞中已經(jīng)找出三項(xiàng)錯(cuò)誤了，那么不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)立即跳過“估價(jià)對(duì)象〞的剩余內(nèi)容往下閱讀，尋找估價(jià)報(bào)告年其他局部存在的錯(cuò)誤，以免“在不存在錯(cuò)誤的地方花去大量的時(shí)間〞，等有時(shí)間或找出的錯(cuò)誤項(xiàng)不夠時(shí)再來仔細(xì)閱讀“估價(jià)對(duì)象〞的剩余內(nèi)容。四是考生如果發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中有“個(gè)別因素分析〞、“區(qū)域因素分析〞和“市場(chǎng)背景分析〞的內(nèi)容，而且篇幅較長(zhǎng)，那么可以跳過這三局部?jī)?nèi)容，一邊節(jié)省時(shí)間來尋找其他內(nèi)容存在的錯(cuò)誤。五是考生在按照自己的理解和判斷而指出的錯(cuò)誤工程，要對(duì)照“估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤〞的總結(jié)〔本課程的第六局部講授內(nèi)容〕進(jìn)行檢查，進(jìn)一步核實(shí)“指錯(cuò)〞的準(zhǔn)確性和是否存在漏指的錯(cuò)誤。核實(shí)完畢后抄錄在答題紙上。10/11/202394.改錯(cuò)題(10分)◎涉及的內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)估價(jià)方法在應(yīng)用中的操作步驟和具體計(jì)算。◎答題要點(diǎn)：結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)方法，找出價(jià)格構(gòu)成的缺項(xiàng)與多余項(xiàng)、計(jì)算錯(cuò)誤、參數(shù)選用錯(cuò)誤等，并加以改正(一般只有3～4個(gè)錯(cuò)誤項(xiàng)，不要隨意猜測(cè))?！?0/11/202310■一般來說，改錯(cuò)題是難度較大的題，得分也比較困難。由于改錯(cuò)題主要是對(duì)估價(jià)方法運(yùn)用中的計(jì)算錯(cuò)誤進(jìn)行改正，因此，考生在做改錯(cuò)題是應(yīng)注意以下問題：一是考生要對(duì)照?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?的相應(yīng)內(nèi)容，找出不同之處，如果發(fā)現(xiàn)了漏項(xiàng)，特別是計(jì)算公式的構(gòu)成工程缺項(xiàng)，就可以直接判斷存在錯(cuò)誤，并依據(jù)教材進(jìn)行改正。二是考生發(fā)現(xiàn)了估價(jià)方法運(yùn)用過程中存在計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)依據(jù)教材及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行改正。三是考生要特別注意，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。四是考生要求清楚，改錯(cuò)題一般只有3～4個(gè)錯(cuò)誤項(xiàng)，不要隨意猜測(cè)。如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，那么每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。10/11/202311(二)?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?的學(xué)習(xí)方法■在歷年的全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試中，很多考生都感覺到?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?這門課程不知道如何學(xué)習(xí)和備考，許多考生是教材看了假設(shè)干遍，報(bào)告看來假設(shè)干篇，仍然感覺收獲不大，做題沒有把握，考試成績(jī)不理想，甚至是屢次考試就是因?yàn)檫@門課程難以通過，從而數(shù)次與房地產(chǎn)估價(jià)師失之交臂，出現(xiàn)了累戰(zhàn)累敗、累敗類戰(zhàn)的局面。下面就?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?這門課程的學(xué)習(xí)和備考提出一些個(gè)人看法與建議，以供考生參考。10/11/202312一是考生要對(duì)?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?、?房地產(chǎn)根本制度與政策?、?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?、?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?及相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容按照房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐的具體要求進(jìn)行深層次的理解和掌握，要求能夠把房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法、有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)用到房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中去。10/11/202313二是考生要對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的根本理論、方法運(yùn)用等知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的歸納和總結(jié)。如“問答題〞和“單項(xiàng)選擇題〞的答題要點(diǎn)，都是來源于?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?、?房地產(chǎn)根本制度與政策?、?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?、?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?及相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容，如果平時(shí)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)估價(jià)的知識(shí)進(jìn)行歸納和總結(jié)，答題時(shí)就能做到思路清晰、依據(jù)充分、要點(diǎn)明確。10/11/202314再如“指錯(cuò)題〞和“改錯(cuò)題〞中，各種估價(jià)方法運(yùn)用時(shí)一般會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤，哪些錯(cuò)誤是比較簡(jiǎn)單的、容易被發(fā)現(xiàn)的，哪些錯(cuò)誤是深層次的、隱含的、不易被發(fā)現(xiàn)的；不同估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤；不同用途房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤；估價(jià)報(bào)告的寫作上通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤；哪些錯(cuò)誤是在歷年的考試中已經(jīng)考過的；哪些錯(cuò)誤是在歷年的考試中還沒有考的；哪些錯(cuò)誤是歷年的考試都要考的；等等。如果考生針對(duì)這些問題進(jìn)行系統(tǒng)的歸納和總結(jié)，在考試時(shí)，針對(duì)“指錯(cuò)題〞和“改錯(cuò)題〞的答題，就能做到有的放矢，勢(shì)在必得。10/11/202315三是考生要適當(dāng)記憶。很多考生有一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，即?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?這門課程是開卷考試，不需要記憶。實(shí)際上，由于考試時(shí)間的限制，雖然是開卷考試，但是沒有足夠的時(shí)間來查閱資料、歸納和總結(jié)答案要點(diǎn)。因此，在對(duì)?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?這門課程的學(xué)習(xí)和備考的過程中，一定要在理解的根底上進(jìn)行適當(dāng)記憶，特別是?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?、?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?、?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?中的一些具體內(nèi)容，這有利于在做“問答題〞和“單項(xiàng)選擇題〞時(shí)，及時(shí)找到答題依據(jù)；在做“指錯(cuò)題〞和“改錯(cuò)題〞時(shí)，一看到某種估價(jià)方法、某種估價(jià)目的、某種用途的房地產(chǎn)估價(jià)等，就會(huì)想起它通常在什么地方出現(xiàn)錯(cuò)誤、會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤等，做到“胸有成竹〞，這樣才能提高考試答題的速度和準(zhǔn)確性。10/11/202316二、?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?知識(shí)總結(jié)(一)房地產(chǎn)各估價(jià)方法的適用對(duì)象與條件1.市場(chǎng)法的適用對(duì)象與條件⑴適用對(duì)象：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P171.]⑵適用條件：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P109.]▲10/11/2023172.收益法的適用對(duì)象與條件⑴適用對(duì)象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P213.]⑵適用條件：房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確量化。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P213.]▲10/11/2023183.本錢法的適用對(duì)象與條件：⑴適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)；主要適用于評(píng)估新的或比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，不適用于評(píng)估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)價(jià)值。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P271.]⑵適用條件：基于自由競(jìng)爭(zhēng)且可以大量重復(fù)生產(chǎn)的房地產(chǎn)而可以正確計(jì)算正常本錢、利潤、稅金等。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P272.]▲10/11/2023194.假?zèng)]開發(fā)法的適用對(duì)象與條件⑴適用對(duì)象：具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)估價(jià)。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P323.]⑵適用條件：能夠根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原那么和最高最正確利用方式確定最正確開發(fā)利用方式、能夠正確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值、能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。[[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P324.]▲10/11/2023205.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用對(duì)象與條件⑴適用對(duì)象：價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)(未來房地產(chǎn)估價(jià)，且估價(jià)對(duì)象價(jià)格變化有規(guī)律。)[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P347.]⑵適用條件：擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期真實(shí)、可靠的價(jià)格資料。[?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?P348.]▲10/11/202321(二)各估價(jià)方法的操作步驟(技術(shù)路線)1.市場(chǎng)法的操作步驟[?估價(jià)理論與方法?P172.](1)搜集交易實(shí)例(2)選擇可比實(shí)例(3)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理①價(jià)格換算②價(jià)格修正③價(jià)風(fēng)格整(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格▲10/11/2023222.收益法的操作步驟[?估價(jià)理論與方法?P213.](1)報(bào)酬資本化法的操作步驟①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報(bào)酬率；④選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。(2)直接資本化法的操作步驟①求取未來某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數(shù)；③選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計(jì)算收益價(jià)格?！?0/11/2023233.本錢法的操作步驟[?估價(jià)理論與方法?P273]①弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；②測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格；③測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊；④求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格。▲10/11/2023244.假?zèng)]開發(fā)法的操作步驟[?估價(jià)理論與方法?P325.](1)調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況。即：①弄清地塊的區(qū)位狀況；②弄清地塊的實(shí)物狀況；③弄清地塊的規(guī)劃狀況；④弄清將擁有的土地權(quán)利；⑤弄清當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況。(2)選擇最正確的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；(3)預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；(4)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后價(jià)值；(5)預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；(6)測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值?！?0/11/202325(三)各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的資料1.各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的根底資料(1)估價(jià)委托的有關(guān)資料：①委托方情況(法人、住址、)；②估價(jià)目的(委托方提供)；③估價(jià)時(shí)點(diǎn)；④工程有關(guān)文件；⑤委托方的其他要求。▲…10/11/202326(2)相關(guān)法律法規(guī)和政策。①委托估價(jià)是否符合相關(guān)法律法規(guī)和政策；②估價(jià)操作應(yīng)遵循的相關(guān)法律法規(guī)和政策。(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：①一般性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；②地區(qū)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料；③本類型房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料?！?0/11/202327(4)估價(jià)對(duì)象狀況的資料：估價(jià)對(duì)象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑裝修及設(shè)備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、土地權(quán)利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項(xiàng)權(quán)利，等等。(5)估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：①交通；②環(huán)境；③繁華程度；④景觀；⑤公共配套；⑥危險(xiǎn)因素；等等?！?/p>

10/11/2023282.市場(chǎng)法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料(1)收集三宗以上的類似估價(jià)對(duì)象的近期交易實(shí)例，包括交易價(jià)格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況等。(2)收集交易實(shí)例的交易情況，如稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，有無隱瞞價(jià)、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。(3)收集交易實(shí)例成交日期與估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)差和價(jià)差。(4)收集交易實(shí)例和估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況?！?0/11/2023293.本錢法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料(1)收集類似房地產(chǎn)開發(fā)的本錢、稅費(fèi)、利潤等資料；(2)收集類似土地的市場(chǎng)價(jià)格或其基準(zhǔn)地價(jià)及其相關(guān)修正系數(shù)；(3)收集建筑物重置本錢資料；(4)收集估價(jià)對(duì)象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)定建筑物的新舊程度。▲10/11/2023304.收益法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料(1)收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的收入水平(租金標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，出租率、上座率、滿客率)，可出租面積、營業(yè)面積等資料；(2)收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用，或收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用占潛在毛收入的比例，以便測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀支出及年凈收益。▲…10/11/202331(3)收集類似房地產(chǎn)的租金與價(jià)格資料、或類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的投資收益率資料、或類似房地產(chǎn)的無風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率，以便測(cè)算或選用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的資本化率。(4)收集估價(jià)對(duì)象在未來年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計(jì)算公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。▲10/11/2023325.假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的技術(shù)資料同類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、未來趨勢(shì)；同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)；同類工程開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用；同類工程開發(fā)利潤或收益資料；折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料?！?0/11/202333(四)估價(jià)方法的優(yōu)選與歸類1.估價(jià)方法選用要求：(1)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法估價(jià)。[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?5.1.2](2)估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)……不得隨意取舍……。[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?5.1.3]2.估價(jià)方法的優(yōu)選：⑴有條件選用比較法估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主要的估價(jià)方法。[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?5.1.4]⑵收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?5.1.5]▲10/11/202334

⑶具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?5.1.6]⑷不宜采用比較法、收益法、假?zèng)]開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可采用本錢法作為主要的估價(jià)方法。[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?5.1.7]⑸未來房地產(chǎn)估價(jià)：長(zhǎng)期趨勢(shì)法?！?0/11/2023353.估價(jià)方法的歸類：⑴土地估價(jià)：①基準(zhǔn)地價(jià)修正法②市場(chǎng)法③假設(shè)開發(fā)法④本錢法⑤土地剩余技術(shù)▲10/11/202336⑵建筑物估價(jià)：①本錢法②建筑物剩余技術(shù)(剩余法)⑶房地估價(jià)：①市場(chǎng)法②收益法③本錢法④“房地價(jià)=土地價(jià)+建筑物價(jià)〞▲10/11/202337⑷居住房地產(chǎn)估價(jià)：①市場(chǎng)法②本錢法③收益法(出租住房)⑸商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：①收益法②市場(chǎng)法③本錢法▲10/11/202338⑹租賃價(jià)格評(píng)估：①市場(chǎng)法②收益法(轉(zhuǎn)換計(jì)算)③本錢法(本錢租金構(gòu)成，即：房租=折舊費(fèi)+維修費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息+房產(chǎn)稅+保險(xiǎn)費(fèi)+地租+利潤)▲10/11/202339(五)不同類型的房地產(chǎn)估價(jià)問題1.居住房地產(chǎn)估價(jià)(1)居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)①單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易量大；②具有較強(qiáng)的相似性和可比性；③不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯。(2)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況①交通條件;②生活效勞設(shè)施;③教育配套設(shè)施;④環(huán)境質(zhì)量。10/11/202340(3)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況①建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；②設(shè)施與設(shè)備；③建筑質(zhì)量；④裝修；⑤朝向與樓層。(4)居住房地產(chǎn)的常用估價(jià)方法①市場(chǎng)法②本錢法③收益法注意：房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房的估價(jià)技術(shù)路線。10/11/2023412.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(1)商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)①收益性；②經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣；③出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜；④裝修高檔而復(fù)雜；⑤垂直空間價(jià)值衰減明顯。(2)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況①地段繁華程度;②交通條件;③臨街狀況。

10/11/202342(3)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況①建筑品質(zhì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)；②樓層；③凈高；④面積；⑤裝修；⑥無形價(jià)值。(4)商業(yè)房地產(chǎn)的常用估價(jià)方法①收益法；②市場(chǎng)法；③本錢法。10/11/2023433.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)(1)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)①所取區(qū)位好，規(guī)模大；②多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善；③出租經(jīng)營多，多由專業(yè)物業(yè)效勞企業(yè)管理。(2)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況①集聚條件；②交通條件；③周邊環(huán)境。10/11/202344(3)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況①外觀形象；②內(nèi)部裝修；③設(shè)備、設(shè)施；④智能化程度；⑤物業(yè)效勞水平；⑥租戶類型；⑦樓層。(4)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的常用估價(jià)方法①收益法；②市場(chǎng)法；③本錢法。10/11/2023454.旅館房地產(chǎn)估價(jià)(1)旅館房地產(chǎn)的特點(diǎn)①轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓；②功能多樣；③一次性投資大、回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大；④價(jià)值主要表達(dá)在接待客戶的類型及其能力。(2)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況①交通條件；②周圍環(huán)境。10/11/202346(3)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況的重要因素還有：①設(shè)備設(shè)施和用具；②經(jīng)營管理。(4)旅館房地產(chǎn)的常用估價(jià)方法①收益法；②市場(chǎng)法。

10/11/2023475.工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(1)工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)①涉及的行業(yè)多；②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，廠房單價(jià)相差大；③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)；④廠房易受震動(dòng)和腐蝕的影響。(2)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況①交通條件；②根底設(shè)施；③地理位置。10/11/202348(3)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況①用地面積與形狀；②地質(zhì)和水文條件；③房地產(chǎn)用途。(4)工業(yè)房地產(chǎn)的常用估價(jià)方法①本錢法；②市場(chǎng)法；③收益法。10/11/202349(六)不同估價(jià)目的及相關(guān)估價(jià)問題1.劃撥土地估價(jià)[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?6.4.4]⑴由土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格扣除該土地使用權(quán)出讓金后的余額，即為該劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)的土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。⑵用本錢法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額?！?0/11/2023502.在建工程估價(jià)⑴運(yùn)用本錢法估價(jià)：[?估價(jià)理論與方法?P273.]在建工程價(jià)格＝土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤⑵運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)：[?估價(jià)理論與方法?P329]在建工程價(jià)格＝續(xù)建完成后的房地價(jià)值－在建工程的稅費(fèi)－續(xù)建本錢－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤▲10/11/2023513.保險(xiǎn)估價(jià)或損失價(jià)值評(píng)估[?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?P23]⑴保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估不包括土地使用權(quán)價(jià)值。⑵保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)以保險(xiǎn)時(shí)或保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為依據(jù)。⑶保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估宜采用本錢法和比較法。⑷對(duì)于可修復(fù)的損害性損失，其修復(fù)所需的費(fèi)用即為損失價(jià)值。⑸對(duì)于不可修復(fù)的損害損失，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀況評(píng)估：損失價(jià)值=房地產(chǎn)受損前的價(jià)值－房地產(chǎn)受損后的(剩余)價(jià)值▲10/11/202352補(bǔ)充：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)[?案例分析?P314-324](1)房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類①因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失②因在相鄰地建造建筑物給房地產(chǎn)造成價(jià)值損失③因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失④因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失⑤因根底施工損壞鄰近建筑物造成房地產(chǎn)價(jià)值損失⑥因異議登記不當(dāng)造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害⑦因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失⑧因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失⑨因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給產(chǎn)權(quán)人造成損失10/11/202353(2)房地產(chǎn)損害造成的損失分析①房地產(chǎn)損害的分類■按受損部位分類：一是實(shí)物損害(可分為實(shí)體損害和功能損害)；二是權(quán)益損害；三是區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。■按是否可修復(fù)分類：一是可修復(fù)的損害；二是不可修復(fù)的損害?！霭磽p害的時(shí)限分類：一是暫時(shí)性的損害；二是永久性的損害?！?0/11/202354②房地產(chǎn)損害的賠償金額■房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。其賠償金額確實(shí)定方法如下：■對(duì)于可修復(fù)的損害，賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失；■對(duì)于不可修復(fù)的損害，賠償?shù)慕痤~為損害前的房地產(chǎn)價(jià)值減去損害后的房地產(chǎn)價(jià)值；■對(duì)于可在一定程度上修復(fù)，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的損害，賠償金額為局部修復(fù)費(fèi)用＋房地產(chǎn)價(jià)值減損額＋相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失；■對(duì)于造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置本錢。10/11/202355(3)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)①正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估；②不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估；③獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似的房地產(chǎn)損害賠償實(shí)例；④對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定；⑤損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精確，說服力更強(qiáng)，且通常需要作為專家證人出庭作證，要求較強(qiáng)的語言表達(dá)能力?！?0/11/202356(4)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的方法①修復(fù)費(fèi)用法(本錢法)：采用合法、最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用，包括正常的本錢、費(fèi)用、稅金和利潤等。②損失資本化法：預(yù)期未來各期損失的現(xiàn)值之和。例如，因損害造成的未來租金下降額的現(xiàn)值之和。③賠償實(shí)例比較法(市場(chǎng)法)：通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。④損害前后價(jià)差法(剩余法)：損害前房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差?！?0/11/2023574．估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容[?估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?4.0.5]⑴估價(jià)對(duì)象坐落位置的正確性；⑵觀察周圍的環(huán)境、景觀；⑶實(shí)地拍照；⑷勘察建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、使用、設(shè)備、維修保和完損程度等情況；⑸了解當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)特性與行情?！?0/11/2023585.土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致的折舊⑴建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，耐用年限從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。⑵建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限的，按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。⑶建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限的，按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊?！?/p>

?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?P1710/11/202359⑷建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。⑸建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，按建筑物己使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊?！?0/11/2023606.收益性房地產(chǎn)的建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限的估價(jià)⑴估價(jià)技術(shù)路線之一：先根據(jù)建筑物耐用年限內(nèi)房地產(chǎn)凈收益，選擇有限年的收益法計(jì)算公式，求得收益性房地產(chǎn)在建筑物耐用年限的收益價(jià)格；然后再加上土地剩余使用年限的價(jià)值的折現(xiàn)值。⑵估價(jià)技術(shù)路線之二：將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷?！?標(biāo)準(zhǔn)?P14.10/11/2023617.房地產(chǎn)抵押估價(jià)[?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?和?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?]⑴房地產(chǎn)抵押必須是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。⑵抵押估價(jià)要采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。⑶依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。⑷再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額。⑸抵押估價(jià)要注意抵押期及其屆滿時(shí)土地的剩余使用年限對(duì)估價(jià)的影響。▲10/11/202362⑹房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值〞。⑺房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。〞⑻房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原那么?！?0/11/202363(9)優(yōu)先受償權(quán)包括：①?擔(dān)保法?規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金；②?合同法?規(guī)定的建筑工程款項(xiàng)；③?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?規(guī)定的“處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、歸還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害〞。(10)房地產(chǎn)估價(jià)師有了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況與對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查的義務(wù)?！?0/11/202364(11)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。(12)法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告附件?！?0/11/202365(13)房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原那么上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件〞中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。(14)估價(jià)對(duì)象概況應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況?！?0/11/202366(15)在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。(16)評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額?！?0/11/202367(17)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。(18)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：①估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；③合理使用評(píng)估價(jià)值；④定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估?！?0/11/202368(19)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。(20)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告〞，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。▲10/11/202369(21)抵押房地產(chǎn)處置時(shí)的有關(guān)費(fèi)用①拍賣費(fèi)用。成交價(jià)的２～５％，最高不超過10％。②評(píng)估費(fèi)用。③訴訟費(fèi)用和申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)。(22)處置時(shí)的有關(guān)稅費(fèi)①工商統(tǒng)一稅(營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)。②印花稅。③土地增值稅和所得稅?！?0/11/202370(23)處置特殊房地產(chǎn)應(yīng)扣除的費(fèi)用①拍賣土地上新增房屋之價(jià)款。②拍賣劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金。③拍賣鄉(xiāng)村企業(yè)的廠房等建筑物占用的土地使用權(quán)應(yīng)補(bǔ)交的征地費(fèi)。④破產(chǎn)企業(yè)的職工安置費(fèi)。▲10/11/202371(24)處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序①支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③歸還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。注意：處分抵押房地產(chǎn)所得金額缺乏以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索缺乏局部?！?0/11/2023728.房地產(chǎn)拆遷估價(jià)[參見?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?](1)房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。(2)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確實(shí)定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?0/11/202373(3)拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。〞(4)拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(5)拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。▲10/11/202374(6)委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(用途)和面積。

◎被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估?！?0/11/202375◎?qū)Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照?房產(chǎn)測(cè)繪管理方法?設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算?！?qū)Σ疬w中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定方法予以解決?！?0/11/202376(7)拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

◎?qū)嵉夭榭庇涗浻蓪?shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

◎因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。▲10/11/202377(8)拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。◎拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。▲10/11/202378(9)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。◎公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告?！虿疬w人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原那么、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程?！?0/11/202379(10)拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。◎拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知?！虿疬w當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告?！?0/11/202380(11)拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

◎受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人及以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

◎鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避?！?0/11/202381(12)估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

◎估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效?！?0/11/2023829.房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)(1)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)是指為人民法院或者有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保存價(jià)提供參考，對(duì)擬拍賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。(2)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn):①強(qiáng)制處分；②快速變現(xiàn)；③市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小；④消費(fèi)者心理因素〔影響大〕；⑤購置者〔有〕額外支出。10/11/202383(3)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)方法■房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，而拍賣保存價(jià)那么由人民法院參考評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定?！龉纼r(jià)對(duì)象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的類型，選用市場(chǎng)法、收益法、本錢法等方法進(jìn)行估價(jià)。10/11/202384(七)房地產(chǎn)咨詢參謀效勞1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究(1)不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容①住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析、客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)分析。②商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析、商圈分析、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析、客戶分析。10/11/202385③寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析、商務(wù)圈分析、競(jìng)爭(zhēng)性典型工程研究、寫字樓客戶分析。④酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀和特點(diǎn)分析、酒店消費(fèi)者分析、酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析、酒店經(jīng)營者分析。10/11/2023862.房地產(chǎn)投資工程可行性研究(1)房地產(chǎn)投資工程可行性分析與房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別---見?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?P412(2)房地產(chǎn)投資工程可行性分析研究報(bào)告的主要內(nèi)容---見?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?P4133.房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃(1)房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃的特點(diǎn)①地域性；②系統(tǒng)性；③前瞻性；④市場(chǎng)性；⑤創(chuàng)新性；⑥多樣性。(2)房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃報(bào)告的主要內(nèi)容---見?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?P44510/11/2023874.房地產(chǎn)貸款工程評(píng)估(1)房地產(chǎn)貸款工程評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定---見?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?P469(2)房地產(chǎn)貸款工程評(píng)估的特點(diǎn)①綜合性；②科學(xué)性；③專業(yè)性；④特殊性。(3)房地產(chǎn)貸款工程評(píng)估的內(nèi)容---見?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?P471(4)房地產(chǎn)貸款工程評(píng)估的本卷須知---見?房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析?P471▲10/11/202388三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書1.估價(jià)報(bào)告書的要求[?估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?8.0.1]⑴全面性；⑵公正性和客觀性；⑶準(zhǔn)確性；⑷概括性。▲10/11/2023892.估價(jià)報(bào)告書不可缺少的工程和內(nèi)容⑴估價(jià)工程名稱。⑵委托方。⑶估價(jià)方。⑷估價(jià)對(duì)象概況。⑸估價(jià)目的。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)。⑺價(jià)值定義。⑻估價(jià)依據(jù)。⑼估價(jià)原那么。⑽估價(jià)技術(shù)路線、方法及其理由和測(cè)算過程。⑾估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。⑿估價(jià)作業(yè)期。⒀估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。⒁估價(jià)人員。⒂估價(jià)師聲明。⒃估價(jià)的假?zèng)]和限制條件。⒄附件?！虻盅汗纼r(jià)還有：風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力分析?！?810/11/2023903.估價(jià)報(bào)告的組成[?估價(jià)理論與方法?P409]■房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由8大局部構(gòu)成：(一)封面；(二)目錄；(三)致估價(jià)委托人函；(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；(五)估價(jià)的假設(shè)和限制條件；(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告；(八)附件。10/11/202391(一)封面(1)標(biāo)題(估價(jià)報(bào)告名稱)；(2)估價(jià)工程名稱；(3)委托人(名稱或姓名)；(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)(名稱)；(5)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào))；(6)估價(jià)作業(yè)日期(7)估價(jià)報(bào)告編號(hào)。(二)目錄■列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成局部的名稱及其對(duì)應(yīng)的頁碼。10/11/202392(三)致估價(jià)委托人函■致估價(jià)委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)正式地向估價(jià)委托人報(bào)告估價(jià)結(jié)果及呈送估價(jià)報(bào)告的信函。一般來說，“致估價(jià)委托人函〞應(yīng)包括：(1)受函單位；(2)估價(jià)過程的簡(jiǎn)要介紹；(3)估價(jià)對(duì)象范圍；(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)；(5)估價(jià)結(jié)果及特殊事項(xiàng)；(6)致函落款(估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋機(jī)構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章)。10/11/202393〔五〕估價(jià)的假設(shè)和限制條件■估價(jià)的假設(shè)和限制條件是有針對(duì)性并盡量簡(jiǎn)潔地說明估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件，以及由估價(jià)目的決定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀的不同之處。內(nèi)容包括：1.對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定；2.對(duì)估價(jià)對(duì)象有關(guān)情況的假定；3.對(duì)評(píng)估的價(jià)值前提的說明；4.對(duì)估價(jià)方法使用前提的說明。10/11/202394(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告■估價(jià)結(jié)果報(bào)告提出簡(jiǎn)明扼要地說明以下去事項(xiàng)：1.估價(jià)委托人2.估價(jià)機(jī)構(gòu)3.估價(jià)目的4.估價(jià)對(duì)象5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)6.價(jià)值類型7.估價(jià)依據(jù)8.估價(jià)原那么9.估價(jià)方法10.估價(jià)結(jié)果11.估價(jià)人員12.其他需要說明的事項(xiàng)13.估價(jià)作業(yè)日期14.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期10/11/202395(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告■估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括以下內(nèi)容)：1.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；2.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；4.市場(chǎng)背景描述與分析；5.估價(jià)對(duì)象最高最正確利用分析；6.估價(jià)方法適用性分析；7.估價(jià)測(cè)算過程；8.估價(jià)結(jié)果確定。10/11/202396(八)附件■附件應(yīng)包括的內(nèi)容主要有：1.估價(jià)委托書2.估價(jià)對(duì)象位置示意圖3.估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況及周圍環(huán)境和景觀的圖片4.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明5.估價(jià)中引用的其他專用文件資料6.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7.房地產(chǎn)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件。注意:有重要專業(yè)幫助的,要附重要專業(yè)幫助者親筆簽名的書面專業(yè)意見復(fù)印件。

10/11/202397四、估價(jià)報(bào)告的常見錯(cuò)誤及模擬改錯(cuò)(一)閱讀報(bào)告，整體上把握以下內(nèi)容：1.估價(jià)根本領(lǐng)項(xiàng)；2.價(jià)值定義；3.估價(jià)方法及技術(shù)思路；4.估價(jià)依據(jù)、假設(shè)限制條件和特殊說明；5.測(cè)算過程；6.估價(jià)結(jié)果?！?0/11/202398(二)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤1.報(bào)告書不完整(共8項(xiàng)內(nèi)容)(1)封面缺少以下某工程：①估價(jià)報(bào)告名稱；②估價(jià)工程名稱；③委托方；④估價(jià)方；⑤估價(jià)人員；⑥估價(jià)作業(yè)日期；⑦估價(jià)報(bào)告編號(hào)。(2)目錄(一般不會(huì)考)▲10/11/202399(3)致委托方函缺少或致委托方函內(nèi)容不全：按照規(guī)定，致函落款應(yīng)為估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋機(jī)構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章。相當(dāng)一局部報(bào)告沒有機(jī)構(gòu)蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。一般來說，“致委托方函〞應(yīng)包括估價(jià)過程的簡(jiǎn)要介紹、估價(jià)對(duì)象范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果及特殊事項(xiàng)等內(nèi)容?！?0/11/2023100(4)估價(jià)師聲明缺少或其內(nèi)容不全：?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?中要求，進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員應(yīng)簽名、蓋章。有些報(bào)告無實(shí)地查勘的估價(jià)人員簽名、蓋章。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明?！?0/11/2023101(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件缺少或其內(nèi)容不全①說明不全(評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……)；②他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響)；③特殊處理(無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理)；④權(quán)證說明(證載用途與現(xiàn)實(shí)用途不一致；產(chǎn)權(quán)問題；他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估；出讓土地最高年限超出的處理，如：商業(yè)用地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理；劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明；等等)?！?0/11/2023102(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告內(nèi)容不全。

(包括13項(xiàng)內(nèi)容----后述)(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容不全。

(包括7項(xiàng)內(nèi)容----后述)(8)附件內(nèi)容不全證、照、圖、文等內(nèi)容不全?！?0/11/2023103

2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)(1)委托方委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所(2)估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)▲10/11/2023104(3)估價(jià)對(duì)象概況----可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤:1)土地使用權(quán)人交代不清；2)土地使用權(quán)性質(zhì)(出讓與劃撥、集體與國有)土地交代不清；3)土地使用權(quán)證及土地使用年限交代不清等；4)房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清(特別是抵押估價(jià))；5)房屋用途交代不清；6)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；7)房屋建成年代交代不清；8)房屋狀態(tài)交代不清楚(在建工程的進(jìn)度)；9)面積前后不符，分部之和不符合總面積；10)建筑物裝修情況未說明。▲10/11/2023105(4)估價(jià)目的著重觀察估價(jià)方法是否與估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確。(5)估價(jià)時(shí)點(diǎn)①估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否正確；②估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。(6)價(jià)值定義除拆遷估價(jià)、抵押估價(jià)和損失估價(jià)外，一般估價(jià)報(bào)告均采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！?0/11/2023106(7)估價(jià)依據(jù)說明本次估價(jià)依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。(8)估價(jià)原那么缺少本次估價(jià)應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原那么(與估價(jià)目的對(duì)應(yīng)的原那么)?！虻盅涸u(píng)估報(bào)告的估價(jià)原那么應(yīng)表述為:“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原那么〞。▲10/11/2023107(9)估價(jià)方法----可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①只使用了一種估價(jià)方法；②能用市場(chǎng)比較法的沒有用；③收益性房地產(chǎn)的估價(jià)未選用收益法；④具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法；⑤估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?；⑥缺少估價(jià)方法定義或定義錯(cuò)誤?！?0/11/2023108(10)估價(jià)結(jié)果----可能出現(xiàn)的問題：①評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；②對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；③缺少單價(jià)或總價(jià)；④沒有寫明估價(jià)結(jié)果所屬的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。(11)估價(jià)人員(出現(xiàn)遺漏)(12)估價(jià)作業(yè)日期(本次估價(jià)的起止年月日)(13)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開始，不超過一年)?！?0/11/20231093.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)(1)個(gè)別因素分析

注意因素分析與估價(jià)對(duì)象相吻合，如：①商業(yè)：具體用途、用地面積臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、裝修等等。②住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層等等。③工業(yè)：具體用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等等。④寫字樓：用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等等?！?0/11/2023110(2)區(qū)域因素分析

注意分析因素與估價(jià)對(duì)象相吻合，如：①商業(yè)：繁華程度、交通條件等；②住宅：交通條件、生活效勞設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況等；③工業(yè)：區(qū)域：交通、根底、地理位置等。(3)市場(chǎng)背景分析分析說明類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。

(4)最高最正確使用分析分析估價(jià)對(duì)象最高最正確使用條件和狀況?！?0/11/2023111(5)估價(jià)方法選用----可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①估價(jià)方法選用錯(cuò)誤(不符和?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?、?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?和?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?)；②未說明選用方法理由；③估價(jià)思路表達(dá)不正確；④估價(jià)方法的定義表達(dá)錯(cuò)誤?！?0/11/2023112(6)估價(jià)測(cè)算過程(各種估價(jià)方法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤----后述)(7)估價(jià)結(jié)果確定---可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①多種方法估算結(jié)果相差太大，直接采取平均的方法處理；②未說明加權(quán)平均(權(quán)數(shù))的理由；③純計(jì)算錯(cuò)誤?！?0/11/20231134.估價(jià)方法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤(1)市場(chǎng)法----可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

1)選擇的可比實(shí)例描述不清①交易日期描述不清；②交易情況描述不清；③交易的價(jià)格描述不清(單價(jià)、總價(jià)、幣種)；④交易房地產(chǎn)狀況不清(現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等)；⑤付款方式(一次性、分期)不明；⑥可比實(shí)例的用途、規(guī)模、土地等級(jí)不明?！?0/11/20231142)選擇可比實(shí)例可比性差①相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；②用途應(yīng)相同；③建筑結(jié)構(gòu)相同；④建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)；⑤權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同(主要是土地)；⑥交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同；⑦可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近；⑧交易價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格?！?0/11/20231153)系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤(1)修正工程錯(cuò)誤；(2)修正方向錯(cuò)誤；(3)計(jì)算錯(cuò)誤。4)交易日期修正錯(cuò)誤。修正基數(shù)不是成交時(shí)的價(jià)格；價(jià)格指數(shù)不是“時(shí)差〞內(nèi)數(shù)據(jù)；5)單項(xiàng)修正不超過20%，綜合修正不超過30%；6)加權(quán)平均確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，權(quán)數(shù)確定錯(cuò)誤。交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素差的權(quán)數(shù)應(yīng)小。▲10/11/2023116(2)收益法----可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤1)出租型房地產(chǎn)純收益計(jì)算常見錯(cuò)誤①收入未包括有效年毛租金收入或租賃保證金或押金的利息收入；②扣除工程計(jì)算錯(cuò)誤(應(yīng)扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等)；③未考慮租賃合同的約定(合同期內(nèi)為合約租金，之外為客觀租金或市場(chǎng)租金)；④采用了實(shí)際收益，而未采取客觀收益；⑤未考慮出租率或入住率或滿客率；⑥未考慮未來收益的變化?！?0/11/20231172)自營型房地產(chǎn)純收益計(jì)算常見錯(cuò)誤：①扣除工程不全面：經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售本錢-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤

生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)本錢-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤②注意收益的客觀性；③考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益；④注意重復(fù)計(jì)算(企業(yè)自用房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算)?！?0/11/20231183)資本化率(報(bào)酬率)選用常見錯(cuò)誤：①確定資本化率(報(bào)酬率)的方法不正確；②資本化率(報(bào)酬率)確實(shí)定缺乏依據(jù)；③未說明資本化率(報(bào)酬率)的來源；④采用了非本類房地產(chǎn)資本化率(報(bào)酬率)；⑤平安收益率的選用錯(cuò)誤；⑥把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率(報(bào)酬率)的依據(jù)?！?0/11/20231194)收益年限確實(shí)定的錯(cuò)誤：①直接將房屋的耐用年限或土地使用期作為收益年限；②帶租約的房地產(chǎn)，未考慮租約期年限與非租約期年限的區(qū)別；③將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；④確定收益年限理由不充分；⑤收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限?！?0/11/20231205)公式選取不當(dāng)、增減量(率)確定無依據(jù)①選用了無限年計(jì)算公式(一般選限年計(jì)算公式，只有一種情況除外)②未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式；③未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式。6)純計(jì)算錯(cuò)誤▲10/11/2023121(3)本錢法----可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤1)計(jì)算各項(xiàng)本錢費(fèi)用的客觀性依據(jù)缺乏①房地產(chǎn)價(jià)格本錢構(gòu)成工程不全(土地取得費(fèi)用+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤)；②銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和采用稅率不正確；③投資利息和利潤的計(jì)算基數(shù)不正確；2)基準(zhǔn)地價(jià)未進(jìn)行“時(shí)差〞修正3)重置價(jià)格未交代及未進(jìn)行“時(shí)差〞修正▲10/11/20231224)利潤率與計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)直接本錢利潤率基數(shù)：土地取得本錢+開發(fā)本錢投資利潤率基數(shù)：土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用本錢利潤率基數(shù)：土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用5)分宗轉(zhuǎn)讓土地未考慮轉(zhuǎn)讓比例：凈地面積=土地總面積-道路-綠地-設(shè)備占地▲10/11/20231236)折舊計(jì)算出現(xiàn)錯(cuò)誤①計(jì)算折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊；②折舊計(jì)算公式與純計(jì)算錯(cuò)誤；③成新率確實(shí)定缺少依據(jù)或?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?不一致或計(jì)算錯(cuò)誤；④殘值率確實(shí)定缺少依據(jù)或與?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?不一致；⑤折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否那么就是錯(cuò)誤。▲10/11/2023124(4)假設(shè)開發(fā)法----可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤①根本公式錯(cuò)誤；正確的計(jì)算公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)本錢-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資購置待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)②推測(cè)未來樓價(jià)的方法不正確：對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采取市場(chǎng)法和趨勢(shì)法；對(duì)于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法和趨勢(shì)法；③沒有表達(dá)最高最正確使用原那么；④計(jì)算采用的參數(shù)缺乏客觀性或依據(jù)；⑤計(jì)算時(shí)出現(xiàn)漏項(xiàng)；▲10/11/2023125⑥靜態(tài)分析時(shí)注意各參數(shù)的取值不正確(開發(fā)利潤、投資利息的計(jì)算基數(shù)與本錢法一樣)；⑦投資利息計(jì)算工程不正確(待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購置待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)本錢、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息)；⑧現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題：開發(fā)投入的時(shí)間和比例；銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；不包括利息和利潤。▲10/11/2023126(三)估價(jià)報(bào)告模擬改錯(cuò)以下估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處〔每指明一處錯(cuò)誤得3分，此題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分〕××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄〔略〕▲10/11/2023127致委托方函××股份：受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈〔以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象〞〕的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原那么，按照估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的根底上，經(jīng)過測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬元(人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整)，單價(jià)：(略)××房地產(chǎn)評(píng)估(公章)2021年8月16日▲10/11/2023128估價(jià)師聲明〔略〕估價(jià)的假設(shè)與限制條件〔略〕房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人××,法定代表人(略),地址(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)評(píng)估，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)(略)▲…10/11/2023129三、估價(jià)對(duì)象××大廈是位于××市××路××號(hào)院的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑尾數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××于2007年8月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2007年8月10日至2047年8月9日)?！?0/11/2023130取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用?！痢凉煞輷碛写髲B的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、保安監(jiān)視防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和程控系統(tǒng)，設(shè)有自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，提供雙電源保證。估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位情況(略)?！?0/11/2023131四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2021年8月10日六、價(jià)值定義本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原那么(略)▲…10/11/2023132九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活潑，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果(略)十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期2021年8月10日—2021年8月16日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)▲…10/11/2023133房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析〔略〕二、區(qū)域因素分析〔略〕三、市場(chǎng)背景分析〔略〕四、最高最正確使用分析〔略〕五、估價(jià)方法選用結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且可收集到類似房地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次估價(jià)采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)結(jié)論?！?0/11/2023134六、估價(jià)測(cè)算過程(一)收益法估價(jià)測(cè)算過程l.年有效毛收入估算估價(jià)人員經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21-30層計(jì)1000m2為××自用辦公，l－20層寫字樓計(jì)2000m2全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)，估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每m2使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90％，▲…10/11/2023135公共面積占總建筑面積的比率為20％；押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/月·個(gè)，出租率100％，故：年有效毛收入=80×12×30000×90％×(l-20％)＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6(萬元)▲…10/11/20231362.年運(yùn)營費(fèi)用估算(l)年維修費(fèi)根據(jù)××市規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：年維修費(fèi)=1500×38000×2％＝114.00(萬元)(2)年管理費(fèi)年管理費(fèi)按年租金的3％計(jì)，故：年管理費(fèi)=2211.6×3％＝66.35(萬元)▲…10/11/2023137(3)年保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3％計(jì)，故：年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10(萬元)(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房租收入的12％，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5％，那么：年房產(chǎn)稅和“兩稅一費(fèi)〞=2211.6×(12％＋5.5％)=387.03(萬元)▲…10/11/2023138(5)年土地使用稅根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5×5000=2．50(萬元)(6)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)年運(yùn)營費(fèi)用=114.00＋