2022年土地估價師資格考試考前輔導(dǎo)（精講班）學(xué)習(xí)-（土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）2022年模擬試題（二）

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（土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）2022年模擬試題（二）2022年土地估價師資格考試考前輔導(dǎo)（精講班）學(xué)習(xí)（土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）2022年模擬試題（二）

一、單項(xiàng)選擇題(共30題，題號1-30，每題有A、B、C、D四個備選項(xiàng)，其中只有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每題1分，共30分。選錯不得分，不倒扣分)

1.由于沒有遵循（），對于在低級商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。[1分]

A替代原則

B變動原則

C協(xié)調(diào)原則

D收益原則

2.在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是（）。[1分]

A物價變動

B交通條件

C公用設(shè)施條件

D環(huán)境質(zhì)量

3.土地估價的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和（）為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。[1分]

A替代原則

B合法原則

C貢獻(xiàn)原則

D變動原則

4.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％，該房地產(chǎn)的無限年期價格為（）萬元。[1分]

A225．00

B237．50

C381．25

D395．83

5.“同一供需圈”是指（）。[1分]

A待估宗地所在區(qū)域

B與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域

C待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域

D與待估宗地相鄰的區(qū)域

6.根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是（）。[1分]

A重置成本

B物理成本

C重建成本

D經(jīng)濟(jì)成本

7.在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于（）形式。[1分]

A線狀因素線性衰減

B線狀因素非線性衰減

C非線狀因素線性衰減

D非線狀因素非線性衰減

8.若開發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算，則開發(fā)費(fèi)的計息期按照（）確定。[1分]

A整個開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半

B以整個開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期

C以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半

D以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期

9.某寫字樓可出租面積為建筑面積的65％，單位可出租面積的年租金1800元／平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為（）元／平方米。[1分]

A2769

B2570

C1080

D1170

10.利用剩余法計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的（）。[1分]

A最低費(fèi)用

B最高費(fèi)用

C總費(fèi)用

D合理費(fèi)用

11.某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營性收入為45000元，年經(jīng)營總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10．0％，則該商店所占土地的總價格約為（）萬元。[1分]

A20

B30

C40

D50

12.某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬元，建筑物價值250萬元，建筑物還原率8％，土地還原率6％，則該宗房地產(chǎn)的總價值為（）萬元。[1分]

A500．00

B714．29

C750．00

D833．33

13.里地線將街區(qū)土地劃分為（）。[1分]

A里地與袋地

B表地與里地

C臨街地與表地

D里地與騎樓地

14.若選擇的比較交易案例成交地價為580元／平方米，對應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7％，則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格為（）元／平方米。[1分]

A515．3

B532．6

C635．4

D652．8

15.某房屋建筑面積40平方米，耐用年限50年，重置單價2000元／平方米，殘值率為5％，已使用5年，用直線法計算的總折舊額為（）。[1分]

A1520元

B7600元

C8000元

D8444元

16.市場比較法中正確的估價程序是（）。[1分]

A①確定修正項(xiàng)目；②評估比較案例價格；③比較期日修正；④評估待估宗地價格

B①確定比較案例；②收集資料；③評估待估宗地價格；④價格修正

C①評估比較案例價格；②收集資料；③確定修正項(xiàng)目；④評估待估宗地價格

D①搜集交易案例；②選擇交易案例；③比較期日修正；④計算比準(zhǔn)價格

17.在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價—開發(fā)成本—利潤—利息—稅金”中，利息是指（）。[1分]

A開發(fā)費(fèi)的利息

B各項(xiàng)預(yù)付資本的利息

C貸款資金的利息

D場地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息

18.采用剩余法評估土地價格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了（）。[1分]

A預(yù)測原則和替代原則

B供求原則和協(xié)調(diào)原則

C預(yù)測原則和最有效使用原則

D競爭原則和貢獻(xiàn)原則

19.評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求取：生地價格=（）—土地開發(fā)費(fèi)—利息—稅金—利潤。[1分]

A物業(yè)開發(fā)總價值

B房地價格

C熟地價格

D房地總收益

20.現(xiàn)用市場比較法評估某宗地H的價格，其容積率為1．5。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價為3500元／平方米，容積率為1．3。據(jù)統(tǒng)計分析，該城市此類地塊的土地，當(dāng)容積率每增加0．1，宗地單位地價比容積率為1時地價增加5％，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價為（）元／平方米。[1分]

A3804

B3850

C3858

D4038

21.某宗土地用假設(shè)開發(fā)法評估其價格，在商業(yè)用途下的評估結(jié)果為900萬元，在居住用途下的評估結(jié)果為1100萬元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應(yīng)為（）萬元。[1分]

A900

B1000

C1100

D2000

22.剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是（）。[1分]

A估算開發(fā)后的售價

B估算開發(fā)的總費(fèi)用

C確定最佳開發(fā)利用方式

D估算開發(fā)周期

23.剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是（）。[1分]

A根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)

B根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定

C根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)水平確定

D根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)

24.采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費(fèi)的是（）。[1分]

A耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)

B耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

C耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)

D青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

25.路線價估價法的精度與（）密切相關(guān)。[1分]

A路線價修正體系與深度指數(shù)

B路線價修正體系與標(biāo)準(zhǔn)宗地

C路線價與路線價修正體系

D路線價與標(biāo)準(zhǔn)宗地

26.成本逼近法評估土地價格的公式應(yīng)該為（）。[1分]

A土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益

B土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)十土地增值

C土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地所有權(quán)收益

D土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值

27.在路線價估價法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指（）。[1分]

A標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度

B道路對土地利用價值影響為零的深度

C各宗地臨街深度平均值

D城市規(guī)劃確定的道路紅線深度

28.采用成本逼近法評估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價格，計算土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)按（）求取。[1分]

A宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費(fèi)用總和

B宗地外開發(fā)投入的費(fèi)用總和

C宗地內(nèi)開發(fā)投入的費(fèi)用之總和

D宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和

29.剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是（）。[1分]

A地價款、開發(fā)建筑費(fèi)

B地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)

C開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)

D地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)

30.土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和（）確定。[1分]

A投資數(shù)額

B開發(fā)的難易程度

C資金來源

D規(guī)劃要求

二、多項(xiàng)選擇題(共20題，題號31～50，每題有A、B、C、D、E五個備選項(xiàng)，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每題2分，共40分。選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0．5分)

31.供需原則應(yīng)該以（）等原則為基礎(chǔ)。[2,0.5分]

A預(yù)期收益原則

B變動原則

C競爭原則

D貢獻(xiàn)原則

32.個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。個別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和（）。[2,0.5分]

A區(qū)域樓層限制

B深度

C路網(wǎng)狀況

D土地使用權(quán)年限

33.替代原則可以在（）估價方法中得以應(yīng)用。[2,0.5分]

A路線價法

B市場比較法

C基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

D收益還原法

34.按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)挠校ǎ2,0.5分]

A尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋

B平房屋頂搭建的屋頂棚屋

C占用公共設(shè)施用地建造的商業(yè)店鋪

D住宅小區(qū)建設(shè)的車棚

E沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而建成的房屋

35.下面有關(guān)土地定級單元的敘述中正確的是（）。[2,0.5分]

A定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位

B劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域

C土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊

D定級單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性

36.在土地價格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。[2,0.5分]

A行政因素

B社會因素

C經(jīng)濟(jì)因素

D交通條件

37.在收益還原法中確定客觀收益需要考慮以下條件（）。[2,0.5分]

A確定客觀收益要包括特殊的、偶然的要素所帶來的收益

B土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常經(jīng)營管理能力者使用而產(chǎn)生的收益

C必須是持續(xù)且具有規(guī)律產(chǎn)生的收益

D是安全可靠的收益

38.試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的（），進(jìn)而確定最后的估價額。[2,0.5分]

A相對重要性

B可用程度

C可靠性

D合理性

E一般性

39.利用樣點(diǎn)地價評估基準(zhǔn)地價時，樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)應(yīng)注意（）。[2,0.5分]

A同一土地級別中，同一交易方式計算的樣本地價要通過樣本總體同一性檢驗(yàn)

B同一土地級別中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性檢驗(yàn)

C用卡方檢驗(yàn)法對未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)

D用均值一方差法對樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

E用‘檢驗(yàn)法對樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

40.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級分為（）。[2,0.5分]

A綜合定級

B分類定級

C單項(xiàng)定級

D多項(xiàng)定級

E多用途定級

41.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)有（）。[2,0.5分]

A評估出不同區(qū)域不同用地類型的基準(zhǔn)地價

B分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系

C建立在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上評估宗地地價的修正體系

D建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系

E建立城市地價分析體系

42.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價評估原理的描述正確的有（）。[2,0.5分]

A各行業(yè)對土地地質(zhì)狀況要求不同是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)

B土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)

C任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律

D城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提

E土地收益高低直接決定了地價的高低，是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，而市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映

43.成本法投資回報率考慮因素為（）[2,0.5分]

A開發(fā)土地的類型

B開發(fā)周期的長短

C土地的面積

D開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

44.土地估價報告審核的主要內(nèi)容有（）。[2,0.5分]

A估價假定前提和限制條件

B市場分析過程

C估價技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用

D估價結(jié)果

E參加現(xiàn)場踏勘的人員

45.剩余法中估算開發(fā)商的合理利潤的計算基數(shù)一般為（）[2,0.5分]

A不動產(chǎn)的總價

B預(yù)付總資本

C建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)

D房地產(chǎn)售價

46.市場比較法的適用條件為（）[2,0.5分]

A要有足夠的比較案例

B交易案例要與待評估宗地具有相關(guān)性和替代性

C交易資料可靠性

D合法性

47.基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)為（）[2,0.5分]

A全局性

B分用途

C平均性

D有限性和實(shí)效性

48.城鎮(zhèn)土地分等定級中，土地收益測算的原則為（）[2,0.5分]

A測算以貨幣形態(tài)的土地收益為主

B測算必須從企業(yè)利潤入手

C測算統(tǒng)一以商服業(yè)利潤為計算的標(biāo)準(zhǔn)

D宗地地價作為測算級別差異時，能較好反映土地的經(jīng)濟(jì)特性

49.為保證估價結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，接受委托估價必須遵循以下原則（）[2,0.5分]

A簽訂估價合同

B爭取服務(wù)，爭取時效

C提高估價質(zhì)量

D適應(yīng)國際化要求

50.農(nóng)用地價格影響因素為（）[2,0.5分]

A種植作物種類

B自然因素

C社會經(jīng)濟(jì)因素

D特殊因素

三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51-60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項(xiàng)，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項(xiàng)的不得分、不倒扣分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0．25分)(一)A城市有一宗國有建設(shè)用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2022年以行政劃撥方式取得，后于2022年8月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的力、公樓，現(xiàn)全部用于出租。A城市房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，擬以2022年8月1日為估價期日進(jìn)行評估，開展的有關(guān)市場調(diào)查情況如下：(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為3077元，月平均費(fèi)用15萬元，可收取押金60萬元；(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，建筑物重置價為4000元／平方米；(3)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6％，建筑物還原率為8％，銀行一年期存款利率為5％。請根據(jù)上述內(nèi)容，回答51-55小題的問題。

51.評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有（）。[1,0.25分]

A收益還原法

B剩余法

C市場比較法

D成本逼近法

52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結(jié)構(gòu)為（）。[1,0.25分]

A磚木結(jié)構(gòu)

B磚混結(jié)構(gòu)一等

C磚混結(jié)構(gòu)二等

D鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

53.該辦公樓客觀年純收益為（）萬元。[1,0.25分]

A180

B181

C183

D185

54.評估中，該辦公樓的年折舊額為（）萬元。[1,0.25分]

A16．7

B18．2

C20．0

D22．2

55.若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法（）。[1,0.25分]

A市場比較法

B采用權(quán)重法加和，且市場比較法權(quán)重較大

C收益還原法

D采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動產(chǎn)，經(jīng)土地估價師收集資料、實(shí)地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：(1)宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖，如圖所示；(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元／平方米；(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年；(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50％，建筑靠近甲街道；(5)該類不動產(chǎn)綜合還原率為10％，土地還原率為8％；(6)該城市路線價深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時，應(yīng)以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。請就上述內(nèi)容，回答56—60小題的問題。

56.從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有（）。[1,0.25分]

A宗地兩面臨街

B土地開發(fā)程度為“七通一平”

C宗地為長方形

D地質(zhì)狀況較好

57.假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當(dāng)前的評估價格為（）元／平方米。[1,0.25分]

A4769．8

B4503．1

C3911．6

D3770．8

58.該宗地當(dāng)前的評估價格為（）元／平方米。[1,0.25分]

A1000

B2500

C2945

D3120

59.若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60％，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，（）萬元銀行可以接受。[1,0.25分]

A25

B37

C45

D50

60.委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60％，土地估價機(jī)構(gòu)仍然不得接受抵押委托評估的情形有（）。[1,0.25分]

A委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對方同意

B委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生

C委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同

D委托方將該不動產(chǎn)出租

四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位；計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元／平方米，總價為元；計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元／平方米，總價為萬元。評分說明：分項(xiàng)分步記分；計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分；只有計算結(jié)果的不得分)

61.(一)某企業(yè)于2022年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2．5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2022年7月開始動工，預(yù)計2022年7月竣工。項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1—4層為商場，建筑面積10000平方米；8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米；其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。(2)該不動產(chǎn)預(yù)算投資2400元／平方米，開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計2年，第一年投入60％，第二年投入40