報(bào)告真?zhèn)尾樵兎康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告

皖中房估字(2019)B0153號估價(jià)單位：安徽中建世紀(jì)興房地產(chǎn)土地評估有限公司2019年01月07日至2019年01月17日 3二、估價(jià)師聲明 4 5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 (一)估價(jià)委托方 6(二)估價(jià)機(jī)構(gòu) 6(三)估價(jià)對象 6(四)估價(jià)目的 7(五)價(jià)值時(shí)點(diǎn) 7(六)價(jià)值定義 7(七)估價(jià)依據(jù) 7(八)估價(jià)原則 7(九)估價(jià)方法 (十)估價(jià)結(jié)果 8(十一)估價(jià)人員 (十二)估價(jià)作業(yè)日期 9(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 9(十四)估價(jià)報(bào)告及使用提示 9五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 (一)估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析 (二)估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析 (三)估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析 (四)市場背景分析 (五)最高最佳使用分析 (六)估價(jià)方法選用 (七)估價(jià)測算過程 (八)估價(jià)結(jié)果確定 六、附件 相關(guān)資料，對位于黃山市屯溪區(qū)黃山東路139號宇隆大廈902室住宅進(jìn)行房地產(chǎn)市場況如下：結(jié)構(gòu)建筑面積(年)皖(2017)黃山市不屯溪區(qū)黃山東路139號宇隆大廈902室本次估價(jià)的目的是為法院訴訟案件提供房地產(chǎn)市場價(jià)值參考。價(jià)值時(shí)點(diǎn)取定為2019年01月07日。估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房產(chǎn)市場價(jià)值單價(jià)為：￥7773元/M2,總安徽中建世紀(jì)興房地產(chǎn)土地評估有限公司(簽章)2019年01月17日注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘時(shí)間注冊號簽章高君勇2019年01月09日沈云浩2019年01月17日4、報(bào)告中估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在2019年01月07日的市場價(jià)格，即在價(jià)值時(shí)點(diǎn)7、本次估價(jià)以估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日(2019年01月09日)的狀況一致，如有變化，應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整。號：(2019)皖1004委字第1號)和《不動產(chǎn)權(quán)證》等材料。皖中房估結(jié)字(2019)B0153號一、估價(jià)委托方法定代表人：王剛單位地址：07號天貿(mào)大廈10樓黃山市屯溪區(qū)黃山東路139號宇隆大廈902室住宅。結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積(年)皖(2017)黃山市不動產(chǎn)權(quán)第號吳新洪屯溪區(qū)黃山東路139號宇隆大廈902室(二)區(qū)域狀況西至安東路、南至黃山東路自然人文環(huán)境質(zhì)量區(qū)域自然人文環(huán)境質(zhì)量良好五通一平交通狀況附近有12路公交車途徑，交通較便捷附近有黃山花園、君悅?cè)A府、銀行、超市等(三)房屋概況結(jié)構(gòu)形式建筑類型高層外墻裝飾內(nèi)墻裝飾普通粉刷普通粉刷防盜門、PVC窗正常估價(jià)對象經(jīng)現(xiàn)場勘查，目前實(shí)際作為辦公使用。該房產(chǎn)使用及維護(hù)狀況較好，維修體觀感較好。2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;3、委托方提供的《對外委托鑒定、審計(jì)、評估、拍賣委托書》和《不動產(chǎn)權(quán)證》4、估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和調(diào)查了解的資料；5、黃山房地產(chǎn)類似房產(chǎn)市場交易價(jià)格資料。根據(jù)估價(jià)委托，結(jié)合估價(jià)對象的有關(guān)情況，遵循估價(jià)工作獨(dú)立客觀公正原則、合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則：估價(jià)機(jī)構(gòu)具有完全獨(dú)立性，站在中立的立場上，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，評估出公平合理的價(jià)值。2、合法性原則：即要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3、最高最佳使用原則：即以估價(jià)對象用于最高最佳使用為前提，最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象價(jià)值最大的一種最可能利用。4、替代原則：即在同一市場，具有相同使用價(jià)值的估價(jià)對象，應(yīng)具有同一價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會在某種程度上趨于一致。5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：即估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能作其他時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)常用的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價(jià)過程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況選擇適合的評估方法。這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對收益法是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折我公司派出估價(jià)人員對估價(jià)對象現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地勘察注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘時(shí)間注冊號簽章高君勇2019年01月09日沈云浩2019年01月07日至2019年01月17日本報(bào)告所示估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象于2019年01月07日的市場價(jià)格。當(dāng)估價(jià)目的、皖中房估技字(2019)B0153號黃山市位于安徽省最南端，介于東經(jīng)117°02'—118°55'和北緯29°24'—30°24'之間。創(chuàng)建物質(zhì)軍隆廣場大估價(jià)對象體最體最25.4%,完成增加值4.2億元，同比增長10.9%,增幅比前5個(gè)月提高了0.8個(gè)百分點(diǎn)，躍居全市第二位；規(guī)上企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值22.6億元，同比增長24.3%;工業(yè)產(chǎn)品銷售率為94.3%,其中6月份當(dāng)月產(chǎn)品銷售率97.6%,同比增長5.6%。比一季度提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中限上社會消費(fèi)品零售總額13669萬元，同比增長10.6%,增幅比前5個(gè)月提高了2.3個(gè)百分點(diǎn)。三是旅游接待繼續(xù)回暖。全區(qū)共接待境內(nèi)外游客477.09萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入42.13億元，同比增長12.4%,增幅比一季度分別均提高了2.0個(gè)百分四是投資增幅持續(xù)走高。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資30.00億元，同比增長33.0%,增幅比一季度提高23.0個(gè)百分點(diǎn)，扣除黃山風(fēng)景區(qū)，完成投資29.5其中房地產(chǎn)投資12.6億元，同比增長34.9%。全區(qū)商品房銷售面積5.9萬平方米，銷售金額3.3億元，比年同期分別增長33.6%和46.7%。五是外貿(mào)出口增長強(qiáng)勁。全區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總額2329萬美元，同比大增幅比一季度提高24.7個(gè)百分點(diǎn)；其中出口完成2242萬美元，同比增長58.5%。六是財(cái)政金融運(yùn)行良好。全區(qū)完成財(cái)政收入7.0億元，同比增長11.2%,財(cái)政支金融機(jī)構(gòu)貸款余額72.6億元，同比增長20.0%。七是招商引資成效明顯。全區(qū)新簽招商項(xiàng)目24個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目15個(gè)，新簽項(xiàng)目到位資金18.3億元，同比增長25.2%。八是居民收入穩(wěn)定增長。上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17095元，同比增長8.8%;農(nóng)村居民人均可支配收入8808元，同比增長10.0%。九是GDP增長穩(wěn)步提升。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局反饋，上半年GDP完成45.23億元，同比增長7.1%,增速比一季度提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。(2)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)好，穩(wěn)中向好的態(tài)勢更加鞏固。1、指標(biāo)排位進(jìn)位明顯。今年上半年，我區(qū)在全市主均有所上升，規(guī)上工業(yè)、投資、財(cái)政收入比去年同期上升5位，外貿(mào)進(jìn)出口上升4位；旅游接待量和總收入增速均全市第三，比去年同期上升3位。顯示了我區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的我區(qū)主要指標(biāo)增長形勢良好，除規(guī)上工業(yè)增速與年度目標(biāo)僅相差0.1個(gè)百分點(diǎn)，其它5、6三個(gè)月當(dāng)月增速達(dá)12.5%、28.2%、14.6%,均位居全市第一；二是財(cái)務(wù)指標(biāo)改善，39家規(guī)上工業(yè)企業(yè)上半年完成利潤總額5500萬元，利稅總額10093萬元，分別增長11.0%、10.4%,明顯好于上年同期；三是工業(yè)用電量大幅增長，上半年我區(qū)工業(yè)用電量增長29.0%,進(jìn)一步印證了我區(qū)工業(yè)增長的良好勢頭。上半年共完成實(shí)現(xiàn)稅收收入45032萬元，比去年同期增長38.1%,大幅領(lǐng)先財(cái)政收入增速，稅收占財(cái)政收入比重達(dá)64.0%,比去年同期提高12.5個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政收入(1)優(yōu)化土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)(2)改進(jìn)保障性安居工程實(shí)施方式加快棚戶區(qū)改造工作進(jìn)度。進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造工作力期租賃等方式籌集的公共租賃住房，以及通過貨幣化安置方式實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)(3)進(jìn)一步支持和引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；對個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。(4)提升居住環(huán)境和住房品質(zhì)(5)優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策(6)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境記錄、信用良好，在2015年后繼續(xù)在中心城區(qū)競買土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，(7)建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展保障機(jī)制(1)2018上半年黃山中心城區(qū)新房成交情況匯總2018年1月1日-6月30日，黃山中心城區(qū)共成交3836套。同比2017年上半年3791套的成交量增長了1.187%。從新房成交物業(yè)類型看674套，商鋪成交121套，別墅28套，寫字樓5套。(2)2018上半年黃山中心城區(qū)二手房成交情況2018年1月1日-6月30日，黃山中心城區(qū)二手房銷售面積31.13萬平方米，同比下降21.74%(2017年同期為39.78萬平方米)。交易量自上月起已連續(xù)2個(gè)月小幅技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、1、法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依2、技術(shù)上可能。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房3、經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入4、土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判5、房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境6、可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研根據(jù)替代原則，估價(jià)人員調(diào)查了解了與估價(jià)對象在近期同一供需圈內(nèi)，鄰近區(qū)域類似的具有較強(qiáng)相關(guān)性的三個(gè)交易案例進(jìn)行比較。詳見下表：比較案例調(diào)查表可比實(shí)例案例名稱用途面積價(jià)格(元/m2)交易日期1君悅?cè)A府住宅2018年10月2君悅?cè)A府住宅2018年11月3宇隆大廈住宅2018年10月根據(jù)估價(jià)對象與交易案例實(shí)際情況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等，具體條件見下表：估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3君悅?cè)A府君悅?cè)A府宇隆大廈住宅住宅住宅住宅交易日期2018年10月2018年11月2018年10月交易情況/正常正常正常交易價(jià)格(元/平方米)/區(qū)域因素區(qū)域繁華度交通便捷度道路通達(dá)度五通一平五通一平五通一平五通一平公共設(shè)施狀況自然人文環(huán)境一般一般一般一般個(gè)別因素樓層建筑結(jié)構(gòu)混合混合建筑面積較適中較適中較適中較適中建筑類型高層高層高層高層設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備簡裝簡裝中裝中裝房型設(shè)計(jì)一般一般一般一般建筑層高正常正常正常正常朝向東北南南南外觀一般一般一般一般一般一般一般一般建筑成新系數(shù)為1。時(shí)間修正系數(shù)分別為100、100、100。4、進(jìn)行區(qū)域因素修正(5)公共設(shè)施狀況：根據(jù)周邊教育、文化娛以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),相差一個(gè)等級，比較案例價(jià)格修正+/-2。以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),相差一個(gè)等級，比較案例價(jià)格修正+/-2。(1)樓層/總層：根據(jù)估價(jià)對象所在建筑物的總層數(shù)和估價(jià)對象的所在層數(shù)，將(2)建筑結(jié)構(gòu)：分為鋼混、混合、鋼、磚木四個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),相差一個(gè)等級，比較案例價(jià)格修正+1-5。(4)建筑類型：分為低層、多層、高層四個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),相檔次，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),相差一個(gè)等級，比較案例價(jià)格修正+/-5。般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),相差一個(gè)等級，比較案例價(jià)格修正(8)層高分為正常層高和挑高兩個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(10),相差一個(gè)等東西向和東向和西向、東北向和西北向和北向五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(5),相(10)外觀：分優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(5),業(yè)物業(yè)管理公司管理為劣，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(5),相差一個(gè)等級，比較案例價(jià)格修(12)建筑物成新：根據(jù)估價(jià)對象建筑年代、工程質(zhì)量、維修養(yǎng)護(hù)狀況等進(jìn)行修正，分為十成、九成、八成、七成、六成以下等五個(gè)級別，以估價(jià)對象為基準(zhǔn)(5),交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素區(qū)域繁華度交通便捷度道路通達(dá)度公共設(shè)施狀況自然人文環(huán)境個(gè)別因素樓層建筑結(jié)構(gòu)建筑面積建筑類型設(shè)施設(shè)備房型設(shè)計(jì)建筑層高朝向5888外觀55555555建筑成新5555比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因?qū)⒔灰装咐c估價(jià)對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易日期、區(qū)可比實(shí)例修正因素交易價(jià)格(元/M2)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正價(jià)格(元/M2)估價(jià)對象單價(jià)(元/M2)采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各可比實(shí)例經(jīng)因素修正后經(jīng)過比較分析，各可比實(shí)例的各項(xiàng)房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對進(jìn)行簡單算術(shù)平均，則：估價(jià)對象單價(jià)為7773元/m2。(二)采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)值收益法是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折1、估算年有效毛收入根據(jù)黃山市住宅房地產(chǎn)租賃市場的一般供求狀況及估價(jià)人處同類房屋出租情況較好但又考慮估價(jià)對象實(shí)際情況，在此，綜合確定房屋的租金與空置損失率約為5%,則房地產(chǎn)每建筑平方米的年有效毛收入為：月租金(元/m2.月)出租率(%)計(jì)算期(月)年有效毛收入(元/m?年)年有效毛收入=月租金(元/m2.月)×計(jì)算期×(1-房屋租金與空置損失)=205.22、估算年運(yùn)營費(fèi)用(1)增值稅及其附加增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加簡稱為“兩稅兩費(fèi)”,依據(jù)稅法及稅務(wù)部門規(guī)定，增值稅按客觀年房地產(chǎn)租金(不含增值稅)的5%(住宅減按1.5%)計(jì)，城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅的7%計(jì)，教育費(fèi)附加按增值稅的3%計(jì)，地方教育費(fèi)附加按增值稅的2%,合計(jì)按房地產(chǎn)年有效租金收益的5.33%計(jì)(住房出租取1.60%)