如何破解征地拆遷難題及具體操作辦法

運用法治思維法律方法破解征地拆遷難題——嚴格執(zhí)行法律、維護廣大群眾利益，提高行政效率，實現和諧征拆王達王達新浪博客?一、征地拆遷的規(guī)律性?二、征地拆遷強制類型?三、公平補償、精心設計方案?四、程序正當、職權法定?五、嚴格規(guī)劃執(zhí)法遏制為拆而建?六、司法審查?（一）“三舊”改造?

舊廠房改造，是指城鎮(zhèn)建設范圍內影響城市功能，因城鄉(xiāng)規(guī)劃調整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地，國家產業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)

為鼓勵類產業(yè)或現代服務業(yè)和先進制造業(yè)為核心

的現代產業(yè)的原廠房用地。?

舊村莊改造，是指對“城中村”、“園中村”、

“空心村”等在內的舊村莊改造，包括布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的村莊等。?

舊城鎮(zhèn)改造什么是“三舊”改造？一、征收拆遷的規(guī)律性（二）做群眾工作的方法座談會聽證會

風險提示填寫補償安置清單?（三）成功案例解讀?1、包頭案例?2、崇州兩個案例?3、哈爾濱呼蘭區(qū)太子奶項目?4、山西代縣遺留釘…子戶解決?5、開封城摞城項目?6、廣州獵德項目?7、臨清曙光路項目?8、莘縣燕塔項目……??2、公開透明公平公正機制?3、完善內外監(jiān)督機制?4、多重復合獎勵與評估價對比機制?5、無照房屋超標宅基地認定寬嚴對比機制及具體操作?6、新舊補差對比機制?7、多途徑強制被征收房屋機制?8、多途徑對被征收人施加壓力機制1、?（權利四保）障機補制償安置方案當建立八個機制；?2、三舊改造非征收的方式——模擬拆遷（附加條件合同）、競爭機制、村民自治；?3、插花地嚴格程序原則、就高原則與適當區(qū)分原則、職權法定原則相結合?1、三舊改?（造五資）金）金的三籌舊集改-造--政的府操投作入、債券融資、信貸支持、民間資本、企業(yè)改造資金投入?2、公共利益界定——開發(fā)商出資并不否定公共利益?3、以強制營造氛圍促進協議減少“釘子戶”?4、用好司法拘留權，以威懾力實現拆遷（昌圖經驗）?1、公權?（力六準）確征定征定位地與拆行遷使的—行—政政生府態(tài)主導?1、張貼標語?（七）加大宣傳?2、征收手冊?3、流動宣傳車?4、電視訪談?5、座談會?6、安置清單?7、風險提示二、強制力保障的依法征收類型及法律依據1、協議拆遷——《合同法》合同效力瑕疵對合同效力沒有影響2、村民會議決議——高法[2006]民立他字第23號答復3、國土資源局作出責令交出土地決定——《土地管理法實施條例》四十五條、最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定4、縣政府作出補償決定——《征收條例》、《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》5、根據《土地管理法》第六十五條，層報政府收回土地使用權（代縣案例）6、規(guī)劃執(zhí)法作出責令限期拆除決定——《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《行政強制法》7、D級危房鑒定三、公平補償、精心設計1、國有土地上房屋征收以市場評估價為標準2、集體土地征收安置以當前不降低、長遠有保障為原則，爭取“六保”：醫(yī)保、就業(yè)、養(yǎng)老、失業(yè)、住房、就學3、橫向公平、縱向微調4、村民資格界定5、確保安置房質量，適度增加安置房選擇比例6、政府誠實守信、及時兌現安置房和各種補助獎勵7、法定最高征地補償標準與保障結合三、公平補償、精心設計8、科學制訂補償安置方案的八個要點先拆先選安置房多重復合獎勵承諾追加條款協議從寬、強制從嚴對比條款競爭壓力條款附加條件合同條款履約自救無照房屋的妥善處理與快速強制拆除程序9、特殊房屋的補償租賃抵押查封買賣未過戶產權有爭議住宅改非經租房（北京經驗）10、舉證權利剝奪四、程序正當、職權法定1、縣政府與開發(fā)企業(yè)簽訂“三舊改造投資框架協議”，約束雙方當事人的權利義務包括建設方案、效果圖、土地出讓、容積率、優(yōu)惠政策、補償資金、安置房建設等事項。2、根據“投資框架協議”約定，開發(fā)企業(yè)向政府指定的賬號（建議設立項目專用賬號，而非財政賬號）打入足額資金并簽訂“三方監(jiān)管協議”。3、政府認可開發(fā)企業(yè)提供的建設方案、效果圖、安置房戶型圖并予以公示。4、征收辦出具委托書委托某某辦事處具體實施曙光地塊房屋征收拆遷工作。5、起草《曙光地塊改造房屋征收補償安置方案（建議稿）》，有關部門審核、修改、完善。四、程序正當、職權法定6、修改形成《曙光地塊改造房屋征收補償方案（征求意見

稿）》經縣政府法制辦審查后，以縣政府名義發(fā)布《曙光地塊房屋征收補償安置方案（征求意見稿）公告》，征求意見時間不少于30天。7、某某街道辦事處向被征收戶送達《曙光地塊改造房屋征收評估機構選票》，采取多數決定或公證隨機抽簽的方式選定房屋評估公示。8、按照程序選定評估公司，征收辦與依法選定的評估公司簽訂委托協議。9、以縣政府名義發(fā)布房屋征收拆遷入戶調查公告。10、測繪組（征收辦、辦事處、評估公司等）入戶勘測丈量，評估公司復印房產土地相關檔案，準備評估材料。四、程序正當、職權法定11、規(guī)劃執(zhí)法部門加大違法建筑調查力度，為征收拆遷營造氛圍。12、發(fā)布協議置換公告，在征求意見期間進行協議拆遷。13、《曙光地塊改造房屋征收補償安置方案（征求意見稿）》征求意見期間，以政府辦名義組織召開座談會、聽證會，并形成書面材料。14、以政府辦名義組織公、檢、法、司、維穩(wěn)、綜治、信訪、征收、土地、辦事處等部門進行征收的社會穩(wěn)定風險評估論證，撰寫社會穩(wěn)定風險評估報告。15、同時，以村民小組為單位，形成《曙光地塊改造村民會議決議》。四、程序正當、職權法定16、縣發(fā)改委出具該項目是否符合國民經濟社會發(fā)展規(guī)劃的說明。17、縣國土局出具是否符合土地利用總體規(guī)劃的說明。18、縣規(guī)劃局出具是否符合城市總體規(guī)劃的說明。19、準備該項目列入人大2013年度改造工作范圍的材料。20、在征求意見的基礎上，某某街道辦事處收集、整理意見，寫出總結報告，以政府名義及時公告。21、征收辦、辦事處、政府法制辦共同根據收集的意見修訂、完善《曙光地塊改造房屋征收補償安置方案》，形成定稿。

22、《曙光地塊改造房屋征收補償安置方案》經分管縣長提交政府常務會議討論通過《曙光地塊改造房屋征收補償安置方案》及《房屋征收決定》。四、程序正當、職權法定23、以縣政府名義做出《房屋征收決定》。24、某某街道辦事處繼續(xù)與被征收人簽訂補償安置協議、兌現獎勵、補助。25、方案規(guī)定的期限內不能達成協議的，屬于國有土地上房屋的報請縣政府作出《房屋征收補償決定》；屬于集體土地上房屋的，送請國土局作出《責令交出土地決定》或者村民小組向法院起訴。26、被征收人起訴的，法制辦、征收補償部門應訴。27、三個月未起訴的，以縣政府或者國土局名義向市法院申請非訴執(zhí)行。28、法院立案庭5日內決定是否立案，需要補交材料的，一次性列出清單，及時移送行政審判庭。29、法院行政審判庭在7日作出執(zhí)行裁定。30、法院裁定后，可以（1）移送縣政府強制執(zhí)行，準備《強制執(zhí)行預案》；（2）法院對其進行司法拘留；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事責任五、規(guī)劃執(zhí)法遏制為補而建（一）規(guī)劃執(zhí)法所涉具體行政行為1、行政強制措施2、行政處罰3、行政強制執(zhí)行（二）調查取證1、向規(guī)劃許可部門發(fā)出詢問函詢問是否存在規(guī)劃審批是否可以補辦手續(xù)2、與違法行為人的談話筆錄3、向鄰居、社區(qū)、居委會、物業(yè)公司調查筆錄4、勘察筆錄5、航拍圖6、拍照、錄像7、評估報告8、聯合執(zhí)法五、規(guī)劃執(zhí)法遏制為補而建（三）行政強制措施1、送達《停工通知書》湖北案例2、送達《查封決定書》、張貼封條、拍照錄像遼寧案例3、移送公安機關治安處罰太原案例、宿州案例（四）行政處罰1、送達《擬行政處罰告知通知書》2、組織聽證3、超過2年可以處罰的依據《最高法院司法解釋》第十一條土地權利人以土地管理部門超過兩年對非法占地行為進行處罰違法，向人民法院起訴的，人民法院應當按照行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定處理?！缎姓幜P法》第二十九條

違法行為在二年內未被發(fā)現的，不再給予行政處罰。法律另有規(guī)定的除外。前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計算；違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計算。?4、四種處罰方式?（1）補辦手續(xù)?（2）補辦手續(xù)并處罰款?（3）沒收?（4）責令限期拆除并處（另處）罰款?5、處以罰款，應當以單體造價作為罰款基數?（1）竣工結算價?（2）施工合同價?（3）委托有資質的造價咨詢機構評估確定?6、法律文書送達的五種方式?（五）行政強制執(zhí)行?公信力、確定力、羈束力、執(zhí)行力?1、司法解釋明確法院不受理?2、期限的法律沖突與法律適用?3、程序：責令拆除決定——催告——向政府申請執(zhí)行?4、強制執(zhí)行預案五個要點上饒錄像及點評?（1）有效控制被執(zhí)行人；?（2）消防車到位；?（3）緩沖設備；?（4）救護設備；?（5）拍攝監(jiān)督。檢察院、監(jiān)察局?5、罰款的強制執(zhí)行?6、沒收的強制執(zhí)行六、司法審查——高法判例解讀（一）十大判例解讀1、拆遷許可失效可以轉入征收程序2、征收時應當考慮被征收房屋的安全性和規(guī)劃的整體性3、補償決定必須保障被征收人的兩種選擇權4、類似房地產市場價的理解5、評估報告未經送達，不得作出補償決定6、征收決定后，再選定評估機構（僅適用河南?。?、被征收房屋性質認定原則上依照房產證為準，其他主張的由被征收人承擔舉證責任8、強制拆除被