如何破解征地拆遷難題及具體操作辦法

運(yùn)用法治思維法律方法破解征地拆遷難題——嚴(yán)格執(zhí)行法律、維護(hù)廣大群眾利益，提高行政效率，實(shí)現(xiàn)和諧征拆王達(dá)王達(dá)新浪博客?一、征地拆遷的規(guī)律性?二、征地拆遷強(qiáng)制類型?三、公平補(bǔ)償、精心設(shè)計(jì)方案?四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定?五、嚴(yán)格規(guī)劃執(zhí)法遏制為拆而建?六、司法審查?（一）“三舊”改造?

舊廠房改造，是指城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市功能，因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)

為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心

的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。?

舊村莊改造，是指對“城中村”、“園中村”、

“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造，包括布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的村莊等。?

舊城鎮(zhèn)改造什么是“三舊”改造？一、征收拆遷的規(guī)律性（二）做群眾工作的方法座談會聽證會

風(fēng)險提示填寫補(bǔ)償安置清單?（三）成功案例解讀?1、包頭案例?2、崇州兩個案例?3、哈爾濱呼蘭區(qū)太子奶項(xiàng)目?4、山西代縣遺留釘…子戶解決?5、開封城摞城項(xiàng)目?6、廣州獵德項(xiàng)目?7、臨清曙光路項(xiàng)目?8、莘縣燕塔項(xiàng)目……??2、公開透明公平公正機(jī)制?3、完善內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制?4、多重復(fù)合獎勵與評估價對比機(jī)制?5、無照房屋超標(biāo)宅基地認(rèn)定寬嚴(yán)對比機(jī)制及具體操作?6、新舊補(bǔ)差對比機(jī)制?7、多途徑強(qiáng)制被征收房屋機(jī)制?8、多途徑對被征收人施加壓力機(jī)制1、?（權(quán)利四保）障機(jī)補(bǔ)制償安置方案當(dāng)建立八個機(jī)制；?2、三舊改造非征收的方式——模擬拆遷（附加條件合同）、競爭機(jī)制、村民自治；?3、插花地嚴(yán)格程序原則、就高原則與適當(dāng)區(qū)分原則、職權(quán)法定原則相結(jié)合?1、三舊改?（造五資）金）金的三籌舊集改-造--政的府操投作入、債券融資、信貸支持、民間資本、企業(yè)改造資金投入?2、公共利益界定——開發(fā)商出資并不否定公共利益?3、以強(qiáng)制營造氛圍促進(jìn)協(xié)議減少“釘子戶”?4、用好司法拘留權(quán)，以威懾力實(shí)現(xiàn)拆遷（昌圖經(jīng)驗(yàn)）?1、公權(quán)?（力六準(zhǔn)）確征定征定位地與拆行遷使的—行—政政生府態(tài)主導(dǎo)?1、張貼標(biāo)語?（七）加大宣傳?2、征收手冊?3、流動宣傳車?4、電視訪談?5、座談會?6、安置清單?7、風(fēng)險提示二、強(qiáng)制力保障的依法征收類型及法律依據(jù)1、協(xié)議拆遷——《合同法》合同效力瑕疵對合同效力沒有影響2、村民會議決議——高法[2006]民立他字第23號答復(fù)3、國土資源局作出責(zé)令交出土地決定——《土地管理法實(shí)施條例》四十五條、最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定4、縣政府作出補(bǔ)償決定——《征收條例》、《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》5、根據(jù)《土地管理法》第六十五條，層報(bào)政府收回土地使用權(quán)（代縣案例）6、規(guī)劃執(zhí)法作出責(zé)令限期拆除決定——《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《行政強(qiáng)制法》7、D級危房鑒定三、公平補(bǔ)償、精心設(shè)計(jì)1、國有土地上房屋征收以市場評估價為標(biāo)準(zhǔn)2、集體土地征收安置以當(dāng)前不降低、長遠(yuǎn)有保障為原則，爭取“六?！保横t(yī)保、就業(yè)、養(yǎng)老、失業(yè)、住房、就學(xué)3、橫向公平、縱向微調(diào)4、村民資格界定5、確保安置房質(zhì)量，適度增加安置房選擇比例6、政府誠實(shí)守信、及時兌現(xiàn)安置房和各種補(bǔ)助獎勵7、法定最高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與保障結(jié)合三、公平補(bǔ)償、精心設(shè)計(jì)8、科學(xué)制訂補(bǔ)償安置方案的八個要點(diǎn)先拆先選安置房多重復(fù)合獎勵承諾追加條款協(xié)議從寬、強(qiáng)制從嚴(yán)對比條款競爭壓力條款附加條件合同條款履約自救無照房屋的妥善處理與快速強(qiáng)制拆除程序9、特殊房屋的補(bǔ)償租賃抵押查封買賣未過戶產(chǎn)權(quán)有爭議住宅改非經(jīng)租房（北京經(jīng)驗(yàn)）10、舉證權(quán)利剝奪四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定1、縣政府與開發(fā)企業(yè)簽訂“三舊改造投資框架協(xié)議”，約束雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)包括建設(shè)方案、效果圖、土地出讓、容積率、優(yōu)惠政策、補(bǔ)償資金、安置房建設(shè)等事項(xiàng)。2、根據(jù)“投資框架協(xié)議”約定，開發(fā)企業(yè)向政府指定的賬號（建議設(shè)立項(xiàng)目專用賬號，而非財(cái)政賬號）打入足額資金并簽訂“三方監(jiān)管協(xié)議”。3、政府認(rèn)可開發(fā)企業(yè)提供的建設(shè)方案、效果圖、安置房戶型圖并予以公示。4、征收辦出具委托書委托某某辦事處具體實(shí)施曙光地塊房屋征收拆遷工作。5、起草《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案（建議稿）》，有關(guān)部門審核、修改、完善。四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定6、修改形成《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見

稿）》經(jīng)縣政府法制辦審查后，以縣政府名義發(fā)布《曙光地塊房屋征收補(bǔ)償安置方案（征求意見稿）公告》，征求意見時間不少于30天。7、某某街道辦事處向被征收戶送達(dá)《曙光地塊改造房屋征收評估機(jī)構(gòu)選票》，采取多數(shù)決定或公證隨機(jī)抽簽的方式選定房屋評估公示。8、按照程序選定評估公司，征收辦與依法選定的評估公司簽訂委托協(xié)議。9、以縣政府名義發(fā)布房屋征收拆遷入戶調(diào)查公告。10、測繪組（征收辦、辦事處、評估公司等）入戶勘測丈量，評估公司復(fù)印房產(chǎn)土地相關(guān)檔案，準(zhǔn)備評估材料。四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定11、規(guī)劃執(zhí)法部門加大違法建筑調(diào)查力度，為征收拆遷營造氛圍。12、發(fā)布協(xié)議置換公告，在征求意見期間進(jìn)行協(xié)議拆遷。13、《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案（征求意見稿）》征求意見期間，以政府辦名義組織召開座談會、聽證會，并形成書面材料。14、以政府辦名義組織公、檢、法、司、維穩(wěn)、綜治、信訪、征收、土地、辦事處等部門進(jìn)行征收的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估論證，撰寫社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報(bào)告。15、同時，以村民小組為單位，形成《曙光地塊改造村民會議決議》。四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定16、縣發(fā)改委出具該項(xiàng)目是否符合國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃的說明。17、縣國土局出具是否符合土地利用總體規(guī)劃的說明。18、縣規(guī)劃局出具是否符合城市總體規(guī)劃的說明。19、準(zhǔn)備該項(xiàng)目列入人大2013年度改造工作范圍的材料。20、在征求意見的基礎(chǔ)上，某某街道辦事處收集、整理意見，寫出總結(jié)報(bào)告，以政府名義及時公告。21、征收辦、辦事處、政府法制辦共同根據(jù)收集的意見修訂、完善《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案》，形成定稿。

22、《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案》經(jīng)分管縣長提交政府常務(wù)會議討論通過《曙光地塊改造房屋征收補(bǔ)償安置方案》及《房屋征收決定》。四、程序正當(dāng)、職權(quán)法定23、以縣政府名義做出《房屋征收決定》。24、某某街道辦事處繼續(xù)與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、兌現(xiàn)獎勵、補(bǔ)助。25、方案規(guī)定的期限內(nèi)不能達(dá)成協(xié)議的，屬于國有土地上房屋的報(bào)請縣政府作出《房屋征收補(bǔ)償決定》；屬于集體土地上房屋的，送請國土局作出《責(zé)令交出土地決定》或者村民小組向法院起訴。26、被征收人起訴的，法制辦、征收補(bǔ)償部門應(yīng)訴。27、三個月未起訴的，以縣政府或者國土局名義向市法院申請非訴執(zhí)行。28、法院立案庭5日內(nèi)決定是否立案，需要補(bǔ)交材料的，一次性列出清單，及時移送行政審判庭。29、法院行政審判庭在7日作出執(zhí)行裁定。30、法院裁定后，可以（1）移送縣政府強(qiáng)制執(zhí)行，準(zhǔn)備《強(qiáng)制執(zhí)行預(yù)案》；（2）法院對其進(jìn)行司法拘留；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事責(zé)任五、規(guī)劃執(zhí)法遏制為補(bǔ)而建（一）規(guī)劃執(zhí)法所涉具體行政行為1、行政強(qiáng)制措施2、行政處罰3、行政強(qiáng)制執(zhí)行（二）調(diào)查取證1、向規(guī)劃許可部門發(fā)出詢問函詢問是否存在規(guī)劃審批是否可以補(bǔ)辦手續(xù)2、與違法行為人的談話筆錄3、向鄰居、社區(qū)、居委會、物業(yè)公司調(diào)查筆錄4、勘察筆錄5、航拍圖6、拍照、錄像7、評估報(bào)告8、聯(lián)合執(zhí)法五、規(guī)劃執(zhí)法遏制為補(bǔ)而建（三）行政強(qiáng)制措施1、送達(dá)《停工通知書》湖北案例2、送達(dá)《查封決定書》、張貼封條、拍照錄像遼寧案例3、移送公安機(jī)關(guān)治安處罰太原案例、宿州案例（四）行政處罰1、送達(dá)《擬行政處罰告知通知書》2、組織聽證3、超過2年可以處罰的依據(jù)《最高法院司法解釋》第十一條土地權(quán)利人以土地管理部門超過兩年對非法占地行為進(jìn)行處罰違法，向人民法院起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定處理?！缎姓幜P法》第二十九條

違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。法律另有規(guī)定的除外。前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計(jì)算；違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計(jì)算。?4、四種處罰方式?（1）補(bǔ)辦手續(xù)?（2）補(bǔ)辦手續(xù)并處罰款?（3）沒收?（4）責(zé)令限期拆除并處（另處）罰款?5、處以罰款，應(yīng)當(dāng)以單體造價作為罰款基數(shù)?（1）竣工結(jié)算價?（2）施工合同價?（3）委托有資質(zhì)的造價咨詢機(jī)構(gòu)評估確定?6、法律文書送達(dá)的五種方式?（五）行政強(qiáng)制執(zhí)行?公信力、確定力、羈束力、執(zhí)行力?1、司法解釋明確法院不受理?2、期限的法律沖突與法律適用?3、程序：責(zé)令拆除決定——催告——向政府申請執(zhí)行?4、強(qiáng)制執(zhí)行預(yù)案五個要點(diǎn)上饒錄像及點(diǎn)評?（1）有效控制被執(zhí)行人；?（2）消防車到位；?（3）緩沖設(shè)備；?（4）救護(hù)設(shè)備；?（5）拍攝監(jiān)督。檢察院、監(jiān)察局?5、罰款的強(qiáng)制執(zhí)行?6、沒收的強(qiáng)制執(zhí)行六、司法審查——高法判例解讀（一）十大判例解讀1、拆遷許可失效可以轉(zhuǎn)入征收程序2、征收時應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的安全性和規(guī)劃的整體性3、補(bǔ)償決定必須保障被征收人的兩種選擇權(quán)4、類似房地產(chǎn)市場價的理解5、評估報(bào)告未經(jīng)送達(dá)，不得作出補(bǔ)償決定6、征收決定后，再選定評估機(jī)構(gòu)（僅適用河南?。?、被征收房屋性質(zhì)認(rèn)定原則上依照房產(chǎn)證為準(zhǔn)，其他主張的由被征收人承擔(dān)舉證責(zé)任8、強(qiáng)制拆除被